53第十二章第三节受理估价委托(二)至第六节实地查勘估价对象(2012版)

第一篇：53第十二章第三节受理估价委托(二)至第六节实地查勘估价对象(2012版)

第十二章 房地产估价程序 第三节 受理估价委托

一、大纲要求 考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价程序的含义、作用和具体内容，特别是受理估价委托、制定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查勘估价对象、求取估价对象价值、撰写估价报告和估价资料归档等工作的了解、熟悉和掌握程度。

考试要求

1．熟悉房地产估价程序的含义； 2．掌握房地产估价程序的作用； 3．了解估价业务来源渠道； 4．熟悉不应承接估价业务的情形； 5．熟悉受理估价委托概述； 6．掌握明确估价基本事项；

7．熟悉估价委托书和估价委托合同；（去年是了解签订估价委托合同）8．熟悉制定估价作业方案； 9．掌握搜集估价所需资料； 10．掌握实地查勘估价对象； 11．熟悉分析估价对象价值； 12．熟悉测算估价对象价值； 13．掌握判断估价对象价值； 14．掌握撰写估价报告； 15．熟悉审核估价报告； 16．了解交付估价报告； 17．掌握估价资料归档。

二、内容讲解 【本章重要考点提示】

1．实地查勘的工作内容、程序和记录。2007、2010、2011年考点。2．一份规范严谨的估价报告的组成内容。2007、2008、2009年考点，其中2009年的单项选择题和判断题都出自本考点。

3．判断估价对象价值。2009、2011年考点。

4．估价资料的归档。2006、2011年考点。其中2011年的多项选择题和判断题出自本考点。

（五）明确价值类型

价值类型与估价时点一样，在本质上既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。

明确价值类型是要确定将要评估的价值具体是哪种价值，包括价值的名称、定义或内涵。如果价值类型不明确，将无法估价。因为同一房地产的不同类型的价值会有所不同，即使采用相同的估价方法，但其中有关参数的取值等也可能不同。

多数估价项目是评估市场价值，但在某些情况下需要评估的可能是投资价值、谨慎价值、在用价值、快速变现价值、残余价值等。例如，征收房屋虽然是强制性的，不符合市场价值形成的“无被迫”条件，但因要“给予公平补偿”，并“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。，所以房屋征收估价评估的应是市场价值。人民法院拍卖房地产估价，评估的也应是市场价值。但房地产抵押估价，评估的应是谨慎价值。为房地产开发企业取得待开发房地产服务的估价，评估的一般是投资价值。

三、签订估价委托合同(在2013版教材中此部分已删除)

（一）估价委托书

把估价委托书与估价委托合同分开的原因之一，是将估价委托书作为重要的估价依据放入未来完成的估价报告附件中。

估价机构在受理估价委托时应要求委托人出具估价委托书。估价委托书表面上看是委托人向估价机构提交的，应由委托人自己撰写，实际中应是估价师在与委托人沟通的基础上，为委托人起草好或者指导委托人在事先制作好的估价委托书文本上填写后，再由委托人向估价机构出具。

估价委托书应载明委托人的名称或者姓名、委托的估价机构的名称、估价目的、估价对象、估价要求以及委托日期等内容。委托估价事项属于重新估价的，应在估价委托书中注②

①明。

（二）估价委托合同

估价机构应与委托人签订书面估价委托合同。估价委托合同是估价机构和委托人之间就估价事宜的相互约定，其作用主要有：①建立受法律保护的委托与受托关系；②明确委托人和估价机构的权利义务；③载明估价的有关事项。

估价委托合同的内容一般包括：①委托人和估价机构的基本情况，如委托人的名称或者姓名和住所，估价机构的名称、资质等级和住所。②负责本估价项目的估价师，包括估价师的姓名和注册号。每个估价项目应至少明确一名能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人。③本估价项目的估价基本事项，包括估价目的、估价对象、估价时点和价值类型。④委托人应提供的估价所需资料，包括资料的目录和数量，如委托人应向估价机构提供估价对象的权属证明、历史交易价格、运营收入和费用、开发成本以及有关会计报表等资料。⑤估价过程中双方的权利和义务，如估价机构和估价师应保守在估价活动中知悉的委托人的商业秘密，不得泄露委托人的个人隐私；委托人保证所提供的资料是合法、真实、准确和完整的，没有隐匿或虚报的情况，应协助估价师对估价对象进行实地查勘，搜集估价所需资料。⑥估价费用及收取方式。⑦估价报告及其交付，包括交付的估价报告类型、份数以及估价报告交付期限、交付方式等。例如，交付的估价报告是鉴证性报告还是咨询性报告，是仅提供估价结果报告还是既提供估价结果报告又提供估价技术报告。在确定估价报告交付期限时，应保证有足够的时间以保质完成该估价项目，不能“立等可取”。⑧违约责任。⑨解决争议的方法。⑩其他需要约定的事项。在估价委托合同中还应注明估价委托合同签订日期。

第四节 制定估价作业方案

一、估价作业方案的含义和内容

在明确了估价基本事项及确定了估价报告交付期限的基础上，应再次对估价项目进行分析，制定估价作业方案，以保质、按时完成该估价项目。估价作业方案的核心是解决将要做什么、什么时候做、由谁来做以及如何去做，是关于保质、按时完成估价项目的未来一系列行动的计划。

估价作业方案的内容主要包括：①拟采用的估价方法和估价技术路线；②拟搜集的估价所需资料及其来源渠道；③预计需要的时间、人力和经费；④估价作业步骤和时间进度安排。

二、制定估价作业方案的思路

（一）拟采用的估价方法和估价技术路线

在明确了估价基本事项后，便可以初步选用估价方法和估价技术路线。初步选用估价方法的目的，是为了使后面的搜集估价所需资料和实地查勘估价对象等工作有的放矢，因为不同的估价方法所需要的资料是不完全相同的。在前面介绍各种估价方法时已说明了它们适用的估价对象，反过来，在制定估价作业方案时应清楚哪种类型的房地产在理论上适用哪些估价方法估价。估价技术路线是评估估价对象价值所应遵循的基本途径，是指导整个估价过程的技术思路。估价技术路线中包含估价方法如何具体运用。

在选用估价方法上，应根据估价对象和估价目的，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析。对于理论上适用的估价方法，都应初步选用，不得随意取舍。例如，现成的商品住宅、写字楼、商店，理论上一般适用市场法、收益法和成本法估价；现成的游乐场、影剧院，理论上一般适用收益法和成本法估价；开发完成后的价值可以采用市场法或收益法估价的在建工程，如在建的商品住宅、写字楼、商店、宾馆等，理论上一般适用假设开发法和成本法估价；开发完成后的价值可以采用市场法或收益法估价的房地产开发用地，理论上一般适用假设开发法、市场法和成本法估价。

不同估价方法之间的关系有以下3种：一是可以同时采用，以相互验证，而不是相互替代。因为不同的估价方法是从不同的方面或角度来测量房地产价值的，同时采用多种估价方法，可以使估价结果更加合理。二是可以相互弥补。例如，有些房地产适用成本法估价而不适用市场法估价，如在建工程；有些房地产可能相反，适用市场法估价而不适用成本法估价，如位置和环境很好、适宜建造别墅、尚未开发的生地。三是可以相互引用。例如，市场法中的土地使用期限调整可以采用收益法；收益法中的租赁收入、成本法中的土地取得成本可以采用市场法求取；假设开发法中的开发完成后的价值可以采用市场法和收益法求取。

因此，估价师应熟知、理解各种估价方法及其综合运用，正确选用、运用估价方法进行估价。在评估一宗房地产的价值时，理论上适用的估价方法都应选用，不得随意取舍。如果确因客观条件不具备而不能选用的，应在估价报告中充分说明不选用的理由。此外，一般情况下，有条件选用市场法估价的，应以市场法为主要的估价方法；收益性房地产估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法；具有开发或再开发潜力的房地产估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法；在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法。

史家解读：

1．估价方法与估价对象之间有一定的对应关系，或者说，估价对象挑估价方法，如在建工程不适用于市场法估价。

2．估价方法与估价目的之间没有对应关系，或者说一个估价目的可以适用多种估价方法。

3．估价对象与估价目的之间有一定的对应关系，如有的房地产不能作为抵押目的的估价对象。

还需要指出的是，对同一估价对象选用了两种以上估价方法估价，是指该两种以上估价方法均是用于直接得出估价对象的价值，而不包括估价方法之间引用的情况。例如，某在建工程采用假设开发法估价，其中开发完成后的价值采用市场法或收益法评估，则该在建工程实际上只采用了假设开发法一种方法估价，而不是采用了市场法、假设开发法或者收益法、假设开发法两种或三种方法估价。

史家解读：对于估价对象构成部分分别采用不同方法估价的，可视为采用了多种方法估价，如建筑物采用成本法估价，土地采用市场法估价，应是采用了两种方法估价。

（二）拟搜集的估价所需资料及其来源渠道

针对估价对象、估价目的和拟采用的估价方法等，需要搜集哪些资料及其来源渠道，参见本章第五节“搜集估价所需资料”。

（三）预计需要的时间、人力和经费

任何一个项目都要动用人力、财力和物力。对于属于专业服务活动的房地产估价，主要是动用人力。根据估价目的、估价对象、估价时点、估价报告交付期限，便可知估价项目的大小、难易和缓急，从而可以确定需要多少人员、需要什么样的人员以及何时需要等。由于某些房地产估价师擅长某种类型房地产的估价，或者擅长某种估价方法的的估价，或者擅长运用某种估价方法进行估价，在估价对象、估价目的等已经明确，初步选择了拟采用的估价方法的条件下，还可以确定由哪些房地产估价师参加估价更合适。随着估价对象越来越复杂，估价目的越来越多，以及对估价精度的要求越来越高，房地产估价师应当按照估价对象或估价目的进行适当的专业分工。有时根据估价项目的具体需要，还应当聘请其他领域的专家，如建筑师、城市规划师、设备工程师、造价工程师、注册会计师、律师等提供专业帮助，将他们的专业工作成果作为估价报告附件，并在注册房地产估价师声明的“重要专业帮助”中予以说明。

（四）估价作业步骤和时间进度安排

估价作业步骤和时间进度安排，主要是对往后需要开展的各项工作以及所需要的时间、人员、经费等作出具体安排，以便于控制进度及协调合作，通常最好附以流程图、进度表等，特别是对于大型、复杂的估价项目。

拟定估价作业步骤和时间进度，有时单靠文字难以清晰表达，为此可以采用线条图或网络计划技术。线条图也称为横道图、甘特图，是20世纪初出现的进度计划方法。线条图中的进度线（横道）与时间坐标相对应，这种表达方式具有直观、简明、方便的优点。网络计划技术也称为计划协调技术、计划评审技术，是20世纪50年代后期发展起来的一种计划管理的科学方法。这种方法的基本原理是：①用网络图形式来表达一项计划中各项工作的先后次序和相互关系；②通过计算找出计划中的关键工作和关键路线；③通过不断改善网络计划，选择最优方案，并付诸实践；④在计划执行过程中进行有效的控制和监督，保证最合理地使用人力、财力和物力，多快好省地完成任务。

【2009年试题】针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有（）。

A．理论上适用的估价方法，都必须选用 B．在适用的估价方法中，选用两种即可

C．理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用 D．必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法 E．仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法 答案：ACE

第五节 搜集估价所需资料

“巧妇难为无米之炊”。如果缺乏必要的资料（包括数据），就无法评估出估价对象的价值。估价所需资料主要包括以下4类：①反映估价对象状况的资料；②估价对象及类似房地产的交易、收益、开发成本等资料；③对估价对象所在地区（子市场）的房地产价格有影响的资料；④对房地产价格有普遍影响的资料。

除反映估价对象状况及其历史交易价格、运营收入和费用、开发成本等资料外，估价机构和估价师平常就应留意搜集和积累估价所需资料，建立估价资料库。在估价时更应有针对性地搜集估价所需资料。特别是对于反映估价对象状况及其历史交易价格、运营收入和费用、开发成本等资料，不仅此时要搜集，而且在前面受理估价委托时就应要求委托人尽量提供，在后面实地查勘估价对象时还应进一步搜集。

针对本次估价应搜集哪些资料，主要取决于拟采用的估价方法。对市场法而言，主要是搜集交易实例资料；对收益法而言，主要是搜集收益实例资料；对成本法和假设开发法而言，主要是搜集开发成本实例资料。而具体应搜集的内容，要针对估价方法中的计算所需要的数据进行。例如，对出租的写字楼拟采用收益法估价，则需要搜集租金水平、出租率或空置率、运营费用等方面的资料；对房地产开发用地拟采用假设开发法估价，则需要搜集开发成本、与未来开发完成后的房地产相似的房地产过去和现在的市场价格水平及其未来变动趋势等方面的资料。在搜集房地产交易、收益、开发成本等资料时，应考察它们是否受到不正常或人为因素的影响。对于受到这些因素影响的，只有在能够确定其受影响程度并能够进行修正的情况下才可以采用。

对于所有直接或间接影响房地产价格因素的资料都应尽量搜集，有关内容见本书第四章“房地产价格影响因素”。此外，还应搜集房地产供求方面的资料，包括不同区域、不同用途、不同档次、不同价位的房地产的供求状况，如供给量、需求量、空置量和空置率等。在供给量中应包括：已完成的项目、在建的项目、已审批立项的项目、潜在的竞争项目及预计它们投入市场的时间。

搜集估价所需资料的渠道主要有以下几个：①要求委托人提供；②在实地查勘估价对象时获取；③查阅估价机构自己的资料库；④到有关政府部门和专业机构、单位查阅；⑤询问有关知情人士；⑥查阅有关报刊、网站等媒体。

虽然要求委托人如实提供其知悉的估价所需资料，并要求其保证所提供的资料是合法、真实、准确和完整的，没有隐匿或虚报的情况，但估价师应对委托人提供的资料进行审慎检查，合理怀疑委托人提供的资料；必要时，应对委托人提供的资料进行核实，对自己搜集的资料也应进行核实。资料搜集后，应及时进行整理、分类，以便需用时查阅和对其进行分析。（史记：这一段内容正是估价师勤勉尽责的职业道德在搜集估价所需资料环节的具体体现）

第六节 实地查勘估价对象

一、实地查勘的重要性

实地查勘是指估价师亲自到估价对象现场，检查、观察估价对象状况。俗话说“百闻不如一见”、“眼见为实”，房地产尤其如此，因为房地产具有独一无二特性，且其价值与区位密切相关。实地查勘估价对象是做好房地产估价不可省略的工作步骤。任何房地产估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘。

实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认知，形成一个直观、具体的印象，获取文字、图纸、照片等资料无法或难以反映的细节。另外，对于伪造房地产权属证书或虚构估价对象的情况，只要通过认真的实地查勘，与被查勘房地产内的有关人员和四邻进行交谈，是可以发觉的。

对估价对象为已经消失的房地产，虽然不能进行完全意义上的实地查勘，但也应去估价对象原址进行必要的调查。

对运用市场法等估价方法所选取的可比实例房地产，应参照估价对象实地查勘要求，进行必要的实地查勘。

二、实地查勘的工作内容【新增内容】

实地查勘的工作内容包括：①感受估价对象的区位优劣；②核对之前搜集的估价对象的坐落、四至、面积、用途等情况；③观察估价对象的内外部状况，如土地形状、建筑结构、设施设备、装饰装修、维修养护等；④拍摄反映估价对象内外部状况及周围环境和景观或临路状况的照片等影像资料；⑤调查估价对象的历史使用状况（例如是否存放过污染物）、周边以及当地同类房地产的市场行情；⑥补充搜集估价所需要的其他资料。

三、实地查勘程序和记录

在实地查勘时，一般需要委托人和被查勘房地产业主等当事人到场，估价师要认真听取他们关于估价对象的情况介绍，详细询问估价需要弄清的问题，并将有关情况和数据记录下来，形成“实地查勘记录”。

在委托人是被查勘房地产业主的情况下，进行实地查勘通常会较顺利。但一些估价项目的委托人不是被查勘房地产业主，甚至与被查勘房地产业主有利益冲突，如在人民法院强制拍卖房地产估价中委托人是人民法院，在房屋征收估价中委托人是房屋征收部门，这种情况下进行实地查勘通常会遇到困难，为此，估价师一是可要求委托人与被查勘房地产业主事先做好沟通，二是自己向被查勘房地产业主说明来意和相关情况，争取其理解与配合。

为避免实地查勘时遗漏应调查的内容，提高实地查勘工作效率，应事先针对不同类型的房地产和估价目的制作相应的实地查勘记录表，在实地查勘时再按该表进行调查及填写查勘结果。实地查勘记录应包括查勘对象、查勘内容、查勘结果、查勘人员（包括估价师）以及查勘日期等。执行实地查勘的估价师可以用照片等方式证明自己进行了实地查勘，并应在实地查勘记录上签字。另外，还应尽量要求委托人和被查勘房地产业主等当事人在实地查勘记录上签字或盖章确认。其中，房屋征收估价应按有关要求，由房屋征收部门、被征收人和实地查勘的注册房地产估价师在实地查勘记录上签字或盖章确认。如果被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的，应有房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应在估价报告中说明。

【2011年试题】房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或未盖章的，应当由（）见证，有关情况应当在评估报告中说明。

A．房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系第三人 B．房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系第三人 C．公证机关和无利害关系的第三人 D．人民法院和无利害关系的第三人 答案：B 解析：根据《国有土地上房屋征收评估办法》规定，如果被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的，应有房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，而《城市房屋拆迁估价指导意见》是：如果被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的，应有房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证。

【2010年试题】关于估价对象实地查勘的说法，错误的是（A．任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘

B．对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解 C．实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况 D．拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可 答案：D 解析：实地查勘不需要对估价对象权益状况进行了解。）。

第二篇：2015年下半年四川省房地产估价师《案例与分析》：估价对象实地查勘记录考试题

2015年下半年四川省房地产估价师《案例与分析》：估价对象实地查

勘记录考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2。拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。则该地块总价为__万元。

A．102 B．52 C．54 D．103

2、房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行的原则。

A：权利主体不一致

B：权利主体一致

C：权利主体分设

D：权利主体分离

E：执行层的组织协调

3、契税是在土地、房屋权属发生转移时，对__征收的一种税。

A．交易的任何一方

B．交易双方

C．产权承受人

D．出售方

4、运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来。

A：利润

B：毛收入

C：价值

D：净收益

E：工业用地的监测点评估价格

5、房地产估价的主要难点，在于房地产价格影响因素众多，并且__。

A．难以把握

B．难以准确量化

C．难以把握和准确量化

D．难以把握和难以数据化

6、路线价法主要适用于__。

A．城市市区房地产估价

B．城市商业街道两侧土地的估价

C．区片土地的估价

D．时间要求紧、可以粗略评估的房地产的价格评估

7、目前，在我国征收土地实行级审批制度。

A：一

B：两 C：三

D：四

E：房地产估价机构必须加盖公章

8、王某与甲房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价款为300万元，并交付定金75万元。如甲房地产开发公司不能再履行合同，则应返还王某万元。(2009年试题)A：75 B：120 C：135 D：150 E：执行层的组织协调

9、房地产估价的指明了不能孤立地思考估价对象的价值，要考虑到相近效用的房地产价格的牵掣。

A：替代原则

B：谨慎原则

C：合法原则

D：客观、公正原则

E：工业用地的监测点评估价格

10、某投资商欲进行写字楼置业投资，其目标收益率为12％，当前整个市场的平均收益率为15％，国家债券的收益率为3．5％。此时，该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是。

A：0．57 B：0．74 C：0．80 D：1．04 E：借款合同

11、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算文具建筑物的成新率为（）。

A．80% B．82% C．83% D．92%

12、工程造价控制是__控制。

A．部分管理

B．自我调解

C．全过程动态

D．总价绝对

13、房地产权属登记分为__。

①房屋总登记；②初始土地登记；③房屋初始登记；④房屋转移登记；⑤房屋变更登记；⑥房屋他项权利登记；⑦房屋注销登记；⑧变更土地登记。

A．①②④⑥

B．①③④⑤⑥⑦

C．①②③⑧ D．①②③④⑤⑥⑦⑧

14、某建筑安装工程中，规费为300万元，企业管理费为280万元，利润为300万元，该建筑安装工程间接费为__万元。

A．350 B．580 C．600 D．880

15、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（）。

A．相应配套的基础设施

B．土地的形状

C．组合完成的功能

D．立体空间

16、关于估价对象状况描述的说法，正确的是。

A：对估价对象范围的描述就是说明其四至

B：对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观

C：对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层

D：对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度

E：工业用地的监测点评估价格

17、商业标准宗地的位置应是__。

A．街角地

B．二面临街地

C．一面临街地

D．畸零地

18、房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有。

A：可逆性和可延期性

B：可逆性和不可延期性

C：不可逆性和可延期性

D：不可逆性和不可延期性

E：借款合同

19、城市的总体规划由负责组织编制。

A：市人民政府建设行政主管部门

B：市人民政府城市规划行政主管部门

C：市人民政府土地行政主管部门

D：市人民政府

E：执行层的组织协调

20、下列关于合伙的法律特征说法不正确的是__。

A．合伙是合伙人的集合，在人格、权利义务和民事责任上都具有相对的独立性

B．其团体性没有法人强

C．合伙人对合伙承担无限连带责任是合伙这种团体区别于法人的最大特点

D．合伙制度中的团体形式在合伙组织和个人之间画一条清楚的界限

21、某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6％，租金在每年末支付，若年利率为6％，则第5年末的租金是元。A：14945.16 B：15841.87 C：26764.51 D：28370.38 E：借款合同

22、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于__元/m2。

A．4800 B．5124 C．5800 D．7124

23、下列有关融资租赁的叙述有误的一项是__。

A．杠杆租赁的租金通常比其他租赁形式要高

B．在转租赁业务中，租赁机构同时兼有承租人和出租人双重身份

C．融资租赁的特征是所有权与使用权分离

D．转租赁时，设备的所有者与使用者之间没有直接的经济或法律关系

24、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是__。

A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定

D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

25、一临街深度22.86m(即75英尺)，临街宽度30m的矩形土地，其所在区段的路线价(土地单价)为5500元/m2，临街深度75英尺的单独、累计和平均深度价格修正率分别为20%、90%和120%，该宗土地的总价为__。

A．452.63万元

B．75.44万元

C．339.47万元

D．377.19万元

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，下列不征收土地闲置费的情形有。

A：因不可抗拒力造成开工延期

B：因政府的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的

C：因动工开发必需的前期工作(发现地下文物)而延期动工开发的D：因政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的E：因房地产资金问题而不能如期开工的

2、甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有。

A：利润总额

B：投资利润率

C：资产负债率

D：财务净现值

E：偿债备付率

3、注册房地产估价师禁止行为包括__。

A．不履行注册房地产估价师义务

B．在执业过程中实施商业贿赂

C．允许他人以自己的名义从事房地产估价业务

D．同时在2个或者2个以上房地产估价机构执业

E．以个人名义承揽房地产估价业务

4、以下不得作为抵押目的的房地产有。

A：土地所有权

B：抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒地的土地使用权

C：列入文物保护的建筑物

D：以公益事业为目的的教育设施

E：依法公告列入拆迁范围的房地产

5、某房产面积10000m2，要求测绘精度为二级，则其限差为__。

A．4 B．6 C．12 D．24

6、建制镇总体规划的期限为__年。

A．3 B．5 C．10 D．10～20

7、某宗土地面积10000m2，土地单位价格800元/m2，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000元/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为（）m2。

A．10000 B．12000 C．180000 D．15000

8、__执业资格制度是我国依法建立的最早的职业资格制度。

A．房地产咨询师

B．房地产估价师

C．房地产经纪人

D．房地产经纪人协理

9、招标文件应当包括等所有实质性的要求和条件。

A：招标项目的技术要求

B：招标的监管人员

C：招标的监管部门

D：投标报价的要求和评标标准

E：拟签订合同的主要条款

10、某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12%，期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为__。

A．12% B．19.27% C．17.18% D．27.10%

11、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有__。

A．自然特征，如山地和河流等

B．细分市场

C．人口密度的大小

D．该区域发展的类型和范围

E．竞争性项目的区域

12、普通股票的国家股的持有人必须是。

A：国务院授权的部门

B：国务院授权的机构

C：由地方人民政府授权的部门

D：由地方人民政府授权的机构

E：由地方人民政府授权的个人

13、由于消费者追逐“高雅”而选择的消费品，往往会出现__的现象。

A．价格越高，需求越小

B．价格越低，需求越小

C．价格越低，需求越大

D．价格越高，需求越大

14、某家庭预计今后15年内月收入为1万元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12%，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是__万元。

A．28.62 B．29.16 C．41.56 D．48.24

15、房屋普通险的期限为__。

A．半年

B．1年

C．2年

D．3年

16、运用平均增减量法进行估价的条件是__。

A．房地产价格时间序列逐期升高或下降

B．房地产价格的变动呈现出一定的规律性

C．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场升或下降的波动幅度大致相等

D．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近

17、不属于房地产投资的物业类型是。

A：居住物业

B：商用物业 C：工业物业

D：农业物业

E：借款合同

18、下列由国务院审批城市总体规划的有。

A：上海市的城市总体规划

B：太原市的总体规划

C：国务院指定的城市总体规划

D：设市城市的总体规划

E：深圳市的总体规划

19、已知某房地产价格为900元/m2时，需求量为100×104m2，当价格为1000元/m2时，需求量为90×104m2，则需求价格弹性为__。

A．10 B．9 C．0.9 D．0.1

20、某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获发开工许可证，2002年4月1日项目建成并获发竣工证书，2002年10月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为__。

A．1999年8月1日至2002年4月1 B．2000年10月1日至2002年4月1日

C．1999年8月1日至2002年10月1 D．2000年10月1日至2002年10月1日

21、若某宗待出租物业确定的租金高于市场租金水平，则以为该物业的空置率会__。

A．为0 B．下降

C．上升

D．为1

22、从投资的角度看，资金时间价值的大小并不取决于__。

A．投资利润率

B．投资额大小

C．风险因素

D．通货膨胀率

23、以下关于房地产特征的说法中，表述正确的有。

A：房地产价格实质上是房地产权益的价格，在估价中可以忽视房地产实体完好状况的影响

B：房地产价格既有使用代价的价格，也有交换代价的租金

C：房地产的价格与租金的关系，类似于本金与利息的关系

D：房地产价格难以在短期内达成

E：房地产价格通常随交易的需要而个别形成24、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的__的款额后，抵押权人方可优先受偿。A．税金

B．拍卖费用

C．土地使用权出让金

D．土地使用成本

25、不属于在可行性研究中规划设计方案选择的是__。

A．市政规划方案选择

B．项目构成及平面设计

C．建筑规划方案选择

D．市场调查分析

第三篇：2015年上半年甘肃省房地产估价师《案例与分析》：估价对象实地查勘记录试题

2015年上半年甘肃省房地产估价师《案例与分析》：估价对象实地查

勘记录试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某大厦总建筑面积1000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为__。A．2.4% B．3.0% C．3.8% D．7.2%

2、地租即为土地的。A：净价值 B：利润 C：净收益 D：价格

E：工业用地的监测点评估价格

3、廉租住房投资、低碳排放住宅示范项目投资等属于__。A．固定资产投资、流动资产投资和稀有资产投资等 B．生产性投资和非生产性投资 C．政府投资、非盈利机构投资 D．企业投资和个人投资

4、某大厦总建筑面积10000㎡，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240㎡。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为。A：2.4％ B：3.0％ C：3.8％ D：7.2％

E：工业用地的监测点评估价格

5、地下室防潮、防水构造做法中，当常年静止水位和丰水期最高水位都高于地下室地坪时，应采用的做法。A：防潮

B：防潮与排水相结合 C：卷材防水

D：钢筋混凝土防水 E：执行层的组织协调

6、不应计入收益性物业经营费用的是。A：抵押贷款利息 B：公共设施维修费 C：房产税

D：物业保险税 E：借款合同

7、对于公民__，利害关系人可以申请宣告其为失踪人。A．下落不明满2年的 B．下落不明满1年的

C．因意外事故下落不明，从事故发生之日起2年的 D．因意外事故下落不明，从事故发生之日起满1年的

8、房地产开发项目竣工，经__后，方可交付使用。A．检查质量 B．验收合格

C．建设单位认可 D．办理产权登记

9、按照《房地产开发企业资质管理规定》规定，w省A市房地产开发公司申报三级资质，应由部门决定审批部门。A：A市人民政府

B：W省建设行政主管部门 C：W省人民政府

D：国务院建设行政主管部门 E：房地产估价机构必须加盖公章

10、在成熟的房地产市场中，是房地产业的主体。A：房地产开发经营业 B：房地产咨询业 C：房地产经纪业 D：物业管理业

E：房地产估价机构必须加盖公章

11、某写字楼的土地取得成本8000万元，建造成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6％，销售利润率为16％。该写字楼的价值为万元。A：17087．20 B：18699．20 C：19666．40 D：20666．67 E：工业用地的监测点评估价格

12、估价时点究竟是现在、过去还是未来，是由决定的。A：估价目的 B：估价师 C：委托人 D：估价对象

E：工业用地的监测点评估价格

13、招标工作小组的（）人虽，是指开发商本身或其授权代表，代表开发商全权处理具体事务的人员。A．助理 B．决策 C．技术 D．文职

14、建设用地规模在__万平方米以上的新建小区及组团都要进行综合验收。A．1 B．2 C．3 D．5

15、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元／㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为元／㎡。A：2139 B：2146 C：2651 D：2659 E：工业用地的监测点评估价格

16、目前，在我国征收土地实行__级审批制度。A．一 B．两 C．三 D．四

17、需求弹性是指由于影响需求的诸因素发生变化后，作出反应的程度。A：供给量 B：需求量 C：需求曲线 D：供给曲线

E：执行层的组织协调

18、收益递增递减原理可以帮助我们确定估价对象的 A：最佳用途和最佳规模 B：最佳集约度

C：最佳规模和最佳集约度 D：最佳用途

E：工业用地的监测点评估价格

19、政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供__。A．商品住房 B．限价商品住房 C．经济适用住房 D．廉租住房

20、建筑总高度超过nl的，不论是住宅，还是公共建筑、综合性建筑，均为超高层建筑。A：60 B：80 C：90 D：100 E：执行层的组织协调

21、房地产开发前期的规划管理，下列步骤正确的是__。A．选址规划意见通知书，规划设计条件通知书，《建设工程规划许可证》，《建设用地规划许可证》

B．规划设计条件通知书，选址规划意见通知书，《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》

C．选址规划意见通知书，《建设用地规划许可证》，规划设计条件通知书，《建设工程规划许可证》

D．规划设计条件通知书，《建设用地规划许可证》，选址规划意见通知书，《建设工程规划许可证》

22、《房地产开发企业资质管理规定》规定，申请《暂定资质证书》的条件不得低于级资质企业的条件。A：一 B：二 C：三 D：四

E：房地产估价机构必须加盖公章

23、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于__元/m2。A．4800 B．5124 C．5800 D．7124

24、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为。A：合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书 B：图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书 C：合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸 D：图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书 E：借款合同

25、商品房现房广告不得涉及的内容是。A：销售价格 B：装饰装修 C：小区环境 D：升值承诺

E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是（）元。A．2040.82 B．3451.83 C．5089.01 D．6666.37

2、债券利率的高低，主要受等因素的影响。A：银行利率

B：发行者的资信级别 C：偿还期限

D：发行者的企业特色

E：利率计算方式和资本市场资金供求关系

3、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房地权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则__。A．估价时点为未来，估价对象为未来状况 B．估价时点与房地产状况均为现在

C．估价时点为现在，估价对象为未来状况 D．估价时点为现在，估价对象为过去状况

4、张某通过甲保险公司的代理人赵某向该保险公司为李某投了20万元的人身保险。该保险合同的关系人是。(2008年试题)A：张某 B：李某 C：赵某

D：甲保险公司

E：执行层的组织协调

5、下列有关区域规划的表述，正确的包括。

A：区域规划是为实现一定区域范围的开发和建设目标而进行的总体部署

B：广义的区域规划则主要指一定区域内与国土开发整治有关的建设布局总体规划

C：区域规划是以跨行政区的经济区为对象编制的规划，是国家总体规划或省级总体规划在特定经济区的细化和落实

D：区域规划具有战略性、空间性和有约束力的特点，是在多种方案比较和选择中确定适合规划区域未来发展目标和经济建设的总体蓝图 E：区域规划的作用是划定主要功能区的“黄线”，主要内容是把经济中心、城镇体系、产业聚集区、基础设施以及限制开发地区等落实到具体地域空间

6、保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A．利润为零时 B．利润最大时

C．允许的最低经济效益指标 D．允许的最高经济效益指标

7、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是__。A．销售利润率=销售利润/销售收入 B．销售利润率=销售利润/总开发价值 C．销售利润率=销售利润/总开发成本 D．销售利润率=销售利润/项目总投资

8、下列关于拍卖保留价规则，说法正确的是。A：保留价是拍卖的必备条件

B：保留价的修改权从属于保留价的确定权，归委托人享有 C：委托人拥有保留价的确定权 D：拍卖人拥有保留价的确定权

E：保留价通常是保密的，仅限委托人和拍卖人等有限人知情

9、影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括（）。A．自然环境和人文环境的变化 B．一般商品市场的发展

C．信息、通讯技术水平的提高 D．生产方式和工作方式 E．金融业的发展

10、市场的客体通常是指__。A．买家 B．卖家 C．交易对象 D．交易价格

11、以下房地产中是基于租赁收入测算净收益的有。A：影剧院 B：普通住宅 C：仓库 D：停车场 E：汽车加油站

12、原建设部令第97号《城市房地产中介服务管理规定》规定，房地产中介服务是指等活动的总称。A：房地产咨询 B：房地产价格评估 C：房地产经纪 D：房地产转让 E：房地产抵押

13、法的分类中，按法所规定的内容不同分为。A：实体法 B：普通法 C：特殊法 D：程序法 E：一般法

14、下列闲置土地的处置方式，正确的有。A：延长开发建设时间，但最长不得超过两年 B：政府为土地使用者置换其他等价闲置土地 C：改变土地用途，办理有关手续后继续开发 D：延长开发建设时间，但最长不得超过一年

E：政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书

15、下列关于商品房销售代理，表述正确的是。

A：房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式 B：实行销售代理必须签订委托合同

C：房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同 D：受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取佣金以外的其他费用

E：房地产销售人员必须经过专业培训取得相应的资格，才能从事商品房销售业务

16、下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有。A：投资回收期 B：借款偿还期 C：利息备付率 D：财务净现值 E：现金报酬率

17、某置业投资者以1万元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（）。A．0.21 B．1.23 C．2.01 D．3.23

18、跨度36m以上的厂房，其建筑结构类型一般是。A：砖混结构

B：钢筋混凝土结构 C：砌体结构 D：钢结构

E：执行层的组织协调

19、基本完好房的成新度可以是__。A．九成 B．八成 C．七成 D．六成 E．四成

20、用市场法对房地产进行估价时，需要进行修正。A：交易过程 B：交易情况 C：交易日期 D：交易价格 E：房地产状况

21、在__7月18日，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，它是在认真总结十多年房改实践经验的基础上制定的，是指导今后一段时期房改工作的主要政策文件。A．1991年 B．1992年 C．1993年 D．1994年

22、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为__。A．资本化率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠

B．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿-投资带来的优惠

C．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠

D．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠

23、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为__元/m2。A．1840 B．2840 C．2966 D．3000

24、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为__。A．42.0万元 B．50.4万元 C．60.0万元 D．72.07万元

25、业主大会成立前，维修资金由__管理。A．开发商

B．当地房地产行政主管部门 C．物业公司 D．全体业主