同业存款质押类项目(不良资产)的操作备忘录

第一篇：同业存款质押类项目(不良资产)的操作备忘录

同业存款质押类项目的操作备忘录

1.交易结构

他行同业存款存入我行，我行投向底层为不良资产的金融资产，并且签订《受益权转让暨保证金质押协议》约定金融资产的到期回购和质押担保事宜。出账前需让交易对手方把到期转让登记的材料，如《定向资产管理计划收益权转交通知函》等盖好，如需SPV盖章的，也须一并盖好，上述文件原件交我行持有。若到期交易对手方无法回购该金融资产，我行将直接处置同业存款，并将上述金融资产转让登记给交易对手方。

另外，金融资产表层的投资合同须为一个主动管理的资管计划，总行将统一安排通道对接，底层交易结构可根据交易对手方的要求设计。2.准入标准：

交易对手行必须为金融机构：1）若交易对手为银行机构，则必须为法人行或一级分行，且必须出具相关项目的内部批复；2）若交易对手是非银行金融机构，须出具自有资金证明，如果是非自有资金，须穿透底层资金来源，证明资金来源是合法性的，并且可质押的。3.表层SPV性质：证券公司发行的定向资产管理计划（如交易对手规模小于500亿，SPV为基金子公司发行的专项资产管理计划），总行将统一安排通道对接。4.合同版本

同业存款质押类投资我行合同版本主要由以下组成: a.《同业存款合同》（我行版本见附件一或对手行提供版本，需我行法审）

b.《受益权转让暨保证金质押协议》（合同版本见附件二）c.承诺函（合同版本见附件三）

d.xx号定向资产管理计划资产管理合同及其补充协议等（合同版本见附件

四、附件五）

《分行法律性文本审查专用表》中“法律顾问审查意见”须明确填写：合同版本有无修改（与总行版本比对）。若修改，请列出具体修改条款，并分析该修改条款有无业务实质风险、有无法律合规风险。

5.操作要求

（1）出账前需让交易对手方把到期转让登记的材料，如《定向资产管理计划收益权转交通知函》等盖好，如需SPV盖章的，也须一并盖好，上述文件原件交我行持有。

（2）同业存款金额、起息日、到期日需与我行投资金额及起息日到期日匹配。

（3）我行同业存款协议签署不得超过1年，吸收价格需符合总行同业存款管理部门的要求。

（4）若资产期限超过1年的，《同业存款合同》须分段签署，其中每段最长不超过1年。与之相对应，《受益权转让暨保证金质押协议》、《承诺函》和相关转让登记材料也应分段签署，《受益权转让暨保证金质押协议》中的受让日应为对应《同业存款合同》中的同业存款到期日。此外，在一笔同业存款到期时，必须在下一笔同业存款存入操作完成后，才可向交易对手兑付该笔同业存款，请分行注意严控操作风险。

（5）资产到期时，须在足额收到我行付出的投资本息后，才可兑付相应同业存款，请分行注意严控操作风险。

6.操作流程

(1)业务操作基本流程请参照《关于分行低风险业务出账要求》,其中《分行法律性文本审查专用表》中“法律顾问审查意见”须按本备忘录第2条和第4条的要求出具完整的法律意见。

(2)为保证《受益权转让暨保证金质押协议》、《承诺函》、转让登记材料盖章的真实性合规性，我行在出账前须派面签人员赴交易对手银行面签鉴证合同盖章，并拍照留下记录。

(3)将所有面签材料提交至金融市场总部，在确认《同业存款合同》项下存款入账后，方可办理相关资产端出账手续。

附件一

《同业存款合同》

附件二

《受益权转让暨保证金质押协议》 附件三 《承诺函》 附件四

xx号定向资产管理计划资产管理合同

附件五

Xx号定向资产管理计划资产管理合同补充协议

第二篇：粮食类项目监管操作规范

粮食监管操作规范

一、保管要求

1、认真贯彻“以防为主，综合防治”的保粮方针，做到清仓消毒，按照“安全、经济、有效”的原则进行防治。

2、保管粮油商品，必须搞好苫垫，作到上不漏雨，下不返潮，确保储粮安全。

3、保管粮油要坚持个人检查，小组检查，单位半月检查的三级检查制度，每季度进行一次安全检查，作到有粮必查，查必彻底，发现问题及时解决。

4、库内的粮油要推陈出新，不应超过规定的储粮年限，超过时，必须向上级主管部门提出处理意见。

5、及时晾晒潮粮，接收入库的高水份粮，要根据粮种和气候条件，及时晾晒，夏季保管的粮食、油料除采用先进技术和确保储粮安全外，一般不得超过安全保管水份。

6、储存粮食的仓库，不得存放有异味、有毒、有害物质，防止污染粮食。

7、使用粮仓机械，必须严格遵守操作规程。

8、粮库要有义务消防组织，明确分工，配备适应防火需要的消防设备，专人管理，会修会用，备有充足的水源，保证随时使用。

9、粮库的储粮区严禁吸烟，烤火，要设立禁烟、禁火的标志，除因工作需要，任何人不得携带易燃、易爆物品进入粮库。

10、熏蒸虫药剂，按需进货，按规定的用药范围使用。

11、使用化学药剂，要按规定申请批准，领用和进出库逐一登记，保管期间要定期检查，盘点。

12、装卸、运输、储存药剂时，要轻拿轻放，药箱不准倒置，指定熟悉药剂性能的人员储存，保管。

13、药剂储存时间，最长不超过三年，发现腐蚀，生锈或漏气情况立即处理，化学药剂要用专库，专人负责。

二、包装要求

大豆运输及包装要求：货物用铁路盖车运输。包装通常以50公斤塑料编织袋，双线缝口，装车前要把车内清理干净，车厢底部要用铺垫物垫好，如果用铁路敞车发运，车厢四周也要用铺垫物垫好，以避免车厢污染包装。

玉米、稻谷（带壳大米）通常是散放，置于房仓或者筒仓内。

稻谷的完整外壳使其比玉米和大豆更易保管、储藏期更长。但是稻谷的胶体结构疏松对高温抗性较弱，高温易变质。

三、首次盘点

（一）项目启动：

在项目启动时要对监管场地质押品的实际数量和价值进行盘点，巡检员、监管组长、业务人员、监管员务必同时到达监管场地，严格按照中海物流和银行的盘库标准在盘点后出具《盘库清单》，同时做到以下三点：

1.《盘库清单》必须要认真完整填写，并在相关签字处签字确认，若单据上有空项或者表述不清晰情况，本部不予开具质物清单；

2.在质押品贴上中海质押标签，并在监管场地挂上我司监管牌。3.对所有稻谷或大米进行检查，确认每一堆和每一包为稻谷实物（利用扦插），凡是处于不可见包装的稻谷或大米，一律不算质押监管范围。

4.对于静态监管的稻谷仓库，在场盘库小组必须重新配置锁具，钥匙由质权人和监管人各持一把，确保质押品完全在监管范围并实际占有。

（二）风险控制

看、问、听

1.只以加工为主的出质人，就这种出质人而言，出库较为平均；

2.以加工和贸易为主的出质人，就这种出质人而言，出库很不平均，这里就要时刻注意出质人的动向，及时提醒入库；

3.若出质人不能及时入库，出质人需向银行打保证金，由银行向我司出可出货通知单，监管员根据提货通知单数据限量放库。

4.出质人经营状况，这类主要是通过和他们出质人员工那里了解（例如：工资是否及时发等）；

5.了解市场期货行情（例如：原料、业务等等）；

6.出质人是否只经营稻谷，若不止经营稻谷一项比如房地产等，我们就只要更加警惕；

7.每天注意出质人来访人员，并用笔记下汇报我司。对于仓库较远的，需出质人出具监管方不在场的情况下不可单方出货的受法律保护的书面文件，以确风险的控制。

（一）验收方法

测量散粮食容积再乘容重、称一个袋装粮食再点数与检斤、包装上的重量标志对照无误即可。观察其品质是否完好。

（二）注意事项

对于袋装粮食包装上的重量要过称核对。

（三）企业应提供哪些资料证明监管物数量和品质

企业要出具详细的库存表，内容包括质物规格型号、数量、重量、货位。入库单、检斤单、化验单、货位图等。

提供由有关部门（消防、技术监督局等）认定的筒仓、房仓、传送带等的图纸及有关参数。图纸对于计算仓库容量会有帮助。

四、日常监管

（一）入库监管

1、验收方法

根据现场条件采用检斤为主，检尺为辅的方法查验其数量、外观、仓储情况。

2、注意事项

在东北，冬季粮食入仓时，因气温低，玉米表面温度与自然温度相近，由于呈颗粒状，密度大，温度散发性低，所以在夏季温度较高时，仓内温度依然很低。

南方要注意梅雨季节的防潮工作。

玉米露天存放时，温度需每天检查，垛内温度低于外温5－7摄氏度，垛内温度最高不得超过30度。

袋装粮食单个检斤，统计袋数。如果测量，因间隙比散粮大，所以最终计算结果会略大于实际重量。

3、堆码要求

（1）堆垛进包要放平，一般不得竖放，上下层应交叉压缝。露天堆垛，垛

高不得超过8米，库内堆垛，垛高距房梁不小于1米。

（2）库内堆垛与堆垛之间应留出必要的通道。主要通道宽度不小于2米，其他通道不小于1.5米，垛距墙不小于0.5米，距柱不小于0.2米。

4、不同监管物品种企业应提供哪些单据 入库单、检斤单、化验单、货位图、库存表等

5、其他

填写《货物入库质押申请/批准单》。

（二）解除监管、出库

1、怎么做到事前控制。

出质人将计划出库粮食的品种规格和数量填入《质押物解押出库/批准单》，监管员审核后，予以批准确认。

出质人作业完成后，在《质物解押出库申请/批准单》上填写实际出库件数和重量，并提供出库单原始单据。

监管员复查库存。

2、生产企业与贸易企业的不同点

通常出质人都是贸易企业，其粮食质押物能够达到国家标准。生产企业的粮食库存一般是生产原料，其质量和来源都与贸易企业不同，其容重也不同，通常水分含量大，储藏方法比较简单，流动性强，不宜计量和变现。

3、其他

对于生产企业的粮食监管要特别谨慎。

（三）日常盘点

1、盘点要求及周期

每天盘点一次，根据现场条件采用检斤、检尺等方法。

2、计量方法 a)散粮的计量方法

散粮重量＝容积×容重

对于筒仓及方形库内存放的散粮，先测量（一般用50米长度以上的皮尺即可）其容积（包含间隙的体积），依照长方体、圆柱体和圆锥体的长、宽、高、半径等来计算。然后乘以容重（包含间隙的密度），即可得出散粮的重量。

例：一立方米的水重一吨，一立方米（容积）的玉米重0.7吨（按照通常晾晒后玉米的容重0.7吨/立方米计算）

有关特定散粮的容重在其检验单上均有注明。

刚收上来的玉米含水量大，容重也大，经晾晒加工后，水份减少近一半，达到国家标准，约14%，重量也减小，我们以及客户对于玉米的价格计算都是参照晾晒后玉米的重量来计算的。经火车运输进港粮食计量以铁路轨道衡为准，入普通仓库按仓库电子磅称重为准。

b)筒仓粮食的现场勘查方法

10米以内高度的小型筒仓，一般会在其上端有进货口，下端有出货口。出货口可以从缝隙看到有无货物，进货口一般通过爬上脚手架观察（注意安全保护），如果货物高度不够，需要格外照明才可以看到粮食（可以使用手电等照明工具），测量工具使用皮尺即可。筒仓高度可以通过测量脚手架两格间隙然后乘上脚手架格数得出。有经验者对于筒仓内部粮食距离顶部高度可以直接目测，否则使用皮尺探入。

大型港口内筒仓不可现场勘测，进出货物均通过传送带，其高度几十米，相当于一座十几层楼的高度，只能通过港内总控制室中的控制平台（一般是微机控制）查验。

c)袋装粮食要单个称重，与其包装上标明重量核对，再点数、点垛。

3、数量与重量的复核

实际检查结果要与账面数量、重量核对，有异常时找出质人查找原因。

（四）日常现场巡查注意事项

现场作业条件、出入库迹象、工人状态、安全卫生等方面。

（五）监管物数量盈亏的处理

每月月底双方通盘一次，在合理误差内，由质押操作部与出质人协商处理。在亏欠监管物数量时可要求客户补仓、向银行交保证金、出具其它库存证明。预计可能出现的亏欠，应敦促出质人向质权人申请。

（六）如何进行货位管理（货位图及其他替代手段的应用）

树立、悬挂或粘贴质押标识，标识上要有件数和重量等数据，原则上划分独立的监管区域，标明质权人、出质人、监管方、品种等信息。

五、是否需要上保险

要求上保险，受益人为质权人。

七、货押监管中心应配备的工具和劳保用品

皮尺（30－50米）、手电、手套、安全带、容重器（仪）。

八、监管过程中遇到特殊的问题及解决方法。

为防范道德风险。首次盘点和日常监管中要注意细节，特别注意观察入库过程。避免中空情况出现。可进行倒垛、部分出粮检查。

粮食在华北多为秋种夏收，即10-11月播种，5-6月收获，农民会进行脱粒和晾晒，中小型贸易企业多在4月将上加工好的粮食卖出，6月收粮。即在此期间可能出现空仓，应进行规避。可以考虑签6－9个月的质押合同（5月－次年2月期间比较安全）。

由于中国地域广阔，粮食品种多样，不同的地域和品种会有自己的特点，比如南方有些粮食分为春种和夏种两季，要根据实际情况对可能出现的风险进行规避。

第三篇：住宅类房地产项目贷款操作指引

住宅类房地产项目贷款管理办法（草稿）

根据目前房地产市场走势，为支持和逐步规范我行纯住宅类房地产项目的操作和管理，结合《商业银行自营住房贷款管理暂行规定》、《固定资产贷款管理办法》以及《安徽农村商业银行系统信贷业务档案管理办法》等有关法规文件，特草拟本办法（草稿）。

一、住宅类房地产项目准入

第一条 本办法所指的住宅类房地产开发项目贷款是指土地使用权70年的住房房地产开发项目，不含商业、办公。

第二条 制定系统内房地产企业重点合作客户名单，适当扩展至地产百强（名单根据中房协排名）1，区域龙头前三名。要求住宅类房地产项目贷款申请人或申请人控股股东满足名单制准入管理要求，其中名单内控股股东对项目公司持股比例不低于51%。对于特别优质的住房类房地产项目及所在地区具有显著代表性的房地产开发企业，准入条件可适当放宽。

第三条 住宅类项目区域管理：根据安徽省内房地产市场发展情况及区域特点，坚持以合肥区域为核心，以优质房地产开发企业的住宅类项目为重点。在保持房地产业务合理集中度的前提下，针对三四线城市及县域，制定“一城一策”区域管理办法。原则上不介入各区域高风险的“地王”项目。

二、住宅类房地产项目受理与调查

第一条 住宅类房地产开发贷款借款申请人应满足一下资质：

1、申请人或其控股股东符合我行名单制准入管理要求，开发住宅项目所在区域符合我行区域管理要求；

2、在我行内部评级不低于A级；

3、申请人或其控股股东具有房地产开发二级（含）以上资质；

2017年中房协排名见附件一

4、申请人或其控股股东信息披露公开透明，财务指标和结构处于行业合理水平，控股股东或实际控制人无重大负面信息；

5、符合我行授信客户的其他条件。

第二条 住宅类房地产项目已完成备案、立项等手续后，缴清土地让出金及契税，并取得国有土地使用权证的住宅类房地产开发贷款借款申请人方可向我行申请住房开发贷款。

第三条 具备上述条件的借款申请人，申请项目贷款需要提供一下资料：

1、授信申请，写明授信金额、用途及还款来源、授信期限；

2、已年检营业执照正副本和组织机构代码证正副本复印件 ；

3、公司项目资质证书年检后(如有)；

4、国税、地税登记证复印件；

5、法定代表人身份证明；

6、贷款卡（已年检）、基本帐户开户许可证；

7、公司章程及修正案、验资报告；

8、借款人及其主要股东近三经审计的财务报表和近期的财务报表（成立不足三年的，按实际年限），经审计的财务报告包括会计报表、会计报表附注、财务情况说明书及审计报告等；最近一期报表明细；

9、国家有权部门对项目审批、核准或备案文件；

10、项目可行性研究报告；

11、项目资本金和其他建设资金筹措方案及其落实情况证明资料；

12、环评等涉及该项目的其他批复文件。

第四条 贷款人受理借款人提交的项目贷款申请资料后，安排相关人员进行尽职调查，尽职调查内容包括但不限于：

1、借款人评价：借款申请人基本面（历史沿革、资本结构、管理水平、资信状况）、财务情况分析（财务报表真实性、经营创现能力和现有偿债能力）及控股股东 经营情况、同期是否存在多处房地产开发项目、新项目出资能力、关联企业调查等（除人行征信查询外包括但不限于运用外部信息查询工具如启信宝、天眼、全国法院被执行人信息查询、企业信用信息查询系统、中国裁判文书网等）；

2、项目基本情况评价：地理位置、交通情况、征地拆迁、环保措施、受理项目资料的合规可行性审核等。

注意事项：应参照《国务院关于投资体制改革的决定》（国发［2004］20号）、《国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知》（国办发[2007]64号）等相关文件来审核项目是否按规定程序和权限取得项目批准文件（立项、环评、土地预审）；房地产开发贷款审批时应具备“国有土地使用权证”、“建设用地规划许可证”，并且“建筑工程规划许可证”、“建筑工程施工许可证”已在办理过程中；严格审核土地出让合同中的附加条款；关注“四证”与相应备案、批复内容的一致性。

三、住宅类房地产项目评估 第一条 投资估算和筹资评价

1、住宅项目总投资评估应尽可能取得项目不同建设阶段的概算、预算、决算数据；可咨询第三方专业机构意见（数据及依据参见可研报告）；同时应与同类型项目进行比较；

2、关注项目已有的其他债务性资金对借款人新增银行贷款有无限制性条款，其资金使用期限是否与项目投资计划相匹配、是否与我行贷款偿还期相匹配。

3、项目资本金审核

（1）项目资本金必须是非债务性资金。杜绝股东借款（注明在风险情况下放弃一切偿还权利除外）、银行贷款、通过理财产品筹集的资金、通过信托计划筹集的资金中债务性资金充作项目资本金；

3（2）股东投入的项目资本金必须是能真正用于项目建设的货币或非货币资金投入。特别关注能真正作为企业或项目资金来源的资本公积（例如，资产评估增值增加的资本公积、可供出售金融资产公允价值变动增加的资本公积等都不能形成企业真实的现金流入），以及股东借款转增资本公积的合规性（比如借款人报表虽为资本公积、但在股东方报表上还是其他应收款）。

4、制定住宅类房地产开发项目投资测算表，涵盖项目投资来源支出预算表、项目现金流量表、项目贷款偿还表、项目敏感性分析，严格按照住宅类房地产开发项目投资测算表中的评估主要结论报告表科学合理的核定该项目总投资、自有资金比例及我行能够核定的贷款额度等定量指标。住宅类房地产开发项目投资测算表详见附件二。

第二条 抵押物价值认定：各农商行实行房地产及土地评估机构名单制管理，对符合一定评估资质的外部评估机构实行名单准入制，住宅类房地产项目贷款对应的土地或后期需要追加的抵押物必须由名单内外部评估机构出具评估报告。对于有条件的农商行，可成立内评小组，在外部评估报告的基础上，运用科学方法，对抵押标的物重新评估和价值认定，提高对估值的谨慎性。对于土地取得时间不超过半年的，直接认定土地交易价格为抵押物价值。同时，按照区域管理办法，合肥地区的住宅类土地抵押率不超过60%，三、四线城市或县域区住宅类土地抵押率不超过40%。

四、住宅类房地产项目发放与支付

第一条 住宅类房地产开发贷款期限和执行利率 住宅类房地产开发贷款期限最长期限不超过3年，根据住宅类房地产开发项目投资测算表核定贷款期限（部分优质低密度住宅类房地产项目，因开发商的品牌优势，销售进度和资金回笼较快的建议控制在1.5-2年），贷款利率由各农商行自行核定，原则上不低于基准利率。

第二条 住宅类房地产开发贷款发放前提条件：

1、项目自有资金在业务经办行贷款发放前足额到位并全部投入使用；贷款的 4 发放按项目建设进度掌握发放；

2、落实合法、有效、可靠的项目土地使用权抵押（根据项目在建工程建设进度，及时办妥在建工程抵押手续），原则上一并追加项目实际控制人的连带责任保证；

3、在借款合同中与借款人补充约定：

（1）项目面积销售率达到30%开始还款，达到50%时贷款收回比例不低于50%，项目面积销售率达到80%前收回全部贷款本息；

（2）在未足额偿还我行贷款之前不分红，不挪用本项目贷款和销售回笼资金；（3）项目形成的按揭贷款原则上在我行办理。

4、借款人股东向我行承诺：

（1）在借款人未足额偿还本项目贷款本息之前不撤资（含资本公积），不转让其拥有的对应该项目的股权；

（2）在该项目预售收入无法按计划实现或工程出现超支时，由其负责追加投资，保证项目的顺利实施。

5、本项目第一手支付的交易对手在我行开立结算账户。

第三条 住宅类房地产开发贷款的支付 严格执行备用金管理和建设资金使用审批管理制度，要根据项目建设的实际进度和资金需求，对贷款资金支付进行管理与控制，监督贷款资金按约定用途使用，对单笔资金使用超过500万元或项目总投资的5%（以较低者为准），必须采取受托支付方式。

五、住宅类房地产项目投后管理

第一条 加强对借款人关联企业管理，密切关注关联交易带来的风险，确保我行融资安全。

第二条 督促项目经办行建立切实可行的住房开发贷款封闭管理机制，严格按照“专户管理、使用审核、按比例收回”的原则，做好本项目的贷款管理工作：

（1）指定支行行长某某同志、市场部门负责人某某同志、客户经理某某同志为 5 本项目贷款管理责任人及直接责任人，前述责任人因岗位变动，其贷后管理后续责任由继任者承担；

（2）做好项目资金监管专用账户资金的归集工作，将已到位但尚未投入项目建设的项目资本金、销售款、租金、项目经营收入以及项目其他资金全额纳入专户监管。贷款结清前，该专户资金只能用于项目建设、企业合理的经营管理费用或归还我行贷款；

（3）按月对项目建设进度、累积工程工作量与项目资金累计支出匹配程度、施工单位垫款金额等进行现场检查；按月监控和统计项目销售进度，通过现场调查、查阅当地房管部门销售备案系统和借款人按月提供的项目销售明细表、查询企业销售合同及收费收据、分析企业财务报表等方式核实分析项目销售情况。要根据项目销售进度，按我行规定的比例收回贷款，确保项目面积销售率达到80%前，收回全部贷款；

（4）加强押品的动态管理，定期对押品价值进行重评，对因项目销售需要办理抵押物注销登记的，须采取收回部分贷款或追加担保等风险防范措施后，方可办理注销登记手续；

（5）密切跟踪当地住宅房地产市场价格和销量的变化情况，及时预判项目所在地区住宅房地产市场走势，定期分析借款人资金链状况，完善房地产贷款风险预警机制，若发现重大风险，及时采取有效措施规避信贷风险；

附件一：2017年中国房地产行业百强排名

第四篇：宝安区拆除重建类城市更新项目操作

宝安区拆除重建类城市更新项目操作

基本程序（试行）

为规范拆除重建类城市更新项目工作程序，提高工作效率，加快推进我区城市更新工作，依据《广东省人民政府关于推进三旧改造促进节约集约用地若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第211号）、《深圳市规划和国土资源委员会关于试行〈拆除重建类城市更新项目操作基本程序〉的通知》（深规土〔2010〕59号）、《深圳市规划和国土资源委员会关于拆除重建类城市更新项目实施主体确认工作的通知》（深规土〔2010〕207号）等政策文件，特制定拆除重建类城市更新项目基本工作程序。

一、计划申报

城市更新计划申报包括城市更新单元规划制定计划申报和城市更新项目实施计划申报两部分：

（一）城市更新单元规划制定计划申报

1．各申报主体按照《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》要求,备齐申报材料向街道旧改部门提出申请。

2．街道旧改部门根据辖区内城市更新工作需要,对申报项目进行初步核查、整理、汇总,经街道办同意后报宝安区城中村（旧村）改造办公室（以下简称“区城改办”）。

3．区城改办组织相关部门对全区申报项目进行现场踏勘，拟订《区城市更新单元规划制定计划（草案）》后报区政府审议。4．区城改办根据区政府审议意见, 修改、完善《区城市更新单元规划制定计划》后,向深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局进行申报。

（二）城市更新项目实施计划申报

已取得城市更新单元规划批复和改造主体核准文件的城市更新项目的改造单位，可备齐申报材料向区城改办申请纳入城市更新项目实施计划。区城改办审核后，向深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局进行申报。

二、规划编制及申报

（一）城市更新单元规划编制

1．更新单元规划不涉及改变法定图则强制性内容的:（1）由区城改办组织原计划申报单位委托具备设计资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案；区政府组织实施的城市更新项目，由区城改办委托具备设计资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案。

（2）区城改办组织召开专家咨询会对城市更新单元规划草案进行技术咨询。

（3）区城改办组织规划编制单位依据专家咨询会意见, 对城市更新单元规划草案进行修改、完善。

2．更新单元规划涉及改变法定图则强制性内容的（或城市更新单元所在地区未制定法定图则的）:（1）由区城改办组织原计划申报单位委托具备设计资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案。

（2）街道旧改部门负责对城市更新单元规划草案进行公众咨询（会议、公示或发放表格等），并对公众的意见和建议进行整理和汇总后报区城改办。

（3）区城改办委托具备资质的评估单位对城市更新单元规划草案进行经济评估。

（4）区城改办组织规划编制单位依据公众意见和评估报告, 对城市更新单元规划草案进行修改、完善。

（5）区城改办组织召开专家咨询会对城市更新单元规划草案进行技术咨询。

（6）区城改办组织规划编制单位依据专家咨询会意见, 对城市更新单元规划草案进行修改、完善。

（二）城市更新单元规划申报

城市更新单元规划草案编制完成后，涉及多个权利主体的更新项目,由区城改办组织向深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局申报更新单元规划。

三、房屋权属认定处理

（一）区城改办负责纳入城市更新计划项目改造范围内不具备合法手续房屋权属的认定工作，并将认定结果抄送深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局。

（二）权利人申报 1．由项目改造范围内建筑物及其它附着物权利人持有效身份证明、相应的权属证明材料向所在街道申报权利；没有任何权属证明材料的由所在地社区股份合作公司、居委会、街道办出具房屋权属证明；共有产权的相关权利人提供产权分割协议。

2．街道办负责申报登记、建档造册、并编制汇总表报区城改办。要求在图上标注建筑物位置，图、表、册统一编号，一栋房屋一个档案。

（三）权属调查及测绘查丈

1．参与权属调查及测绘查丈的测绘单位必须取得规划国土部门认可的相关测绘资质，并报区城改部门备案。

2．街道办负责对改造范围内房地产权属进行核查。已确权发证的房屋，其权利人、土地面积和房屋建筑面积以发证登记的为准。未确权发证的房屋，由街道办牵头组织社区居委会、社区股份公司、业主及测绘单位进场开展测量、分宗定界和房屋建筑面积查丈及附着物勘查登记工作。房屋业主及四邻定界参加人员在勘查登记表格上签名确认。

3．测绘机构出具测绘报告。

4．权属调查和测绘结果在改造范围内公示，公示时间不少于15个自然日。

权属调查结果有争议的，由社区股份公司协调争议双方协商处理；协商不成的，由街道办调解处理；调解不成的，申请进入司法程序裁决。权属暂时不能确认的房屋，可由当地社区股份公司或居委会申请提存，不影响权属调查及测量工作的进行。

四、改造实施主体确认

（一）城市更新单元改造专项规划获得批准后，改造申报单位依据本程序申办改造实施主体确认手续。

（二）改造专项规划已批准分期开发的更新项目，改造实施主体可以分期确认。

（三）改造申报单位在完成项目拆迁范围内全部地上建筑物、构筑物或者附着物拆迁收购安置补偿协议后（如属于分期开发的更新项目，需完成分期开发范围内拆迁收购补偿安置协议），可向区城改办申请改造实施主体确认。申请时须提交以下材料： 1．改造实施主体申请书； 2．申报主体身份资料；

3．改造范围内土地及地上附着物测绘查丈报告； 4．改造范围内土地及地上附着物的权属认定资料；

5．收购补偿安置协议、付款凭证、异地安置情况和回迁安置表； 6．涉及城中村、旧屋村改造的，需提交社区股份合作公司股东大会表决文件；

7．其他相关资料文件。

（四）区城改办收到申请并核查相关文件资料后，把改造范围内物业权属、收购补偿安置情况及拟确认的改造实施主体情况在有关媒体或区城改办网站上予以公示，公示期15个自然日。

（五）公示期内无任何第三人提出异议或异议不成立的，由区城改办与改造实施主体签订改造监管协议，在完成监管后，核发《改造实施主体确认书》。监管资金总额包含：

1．尚未支付的货币补偿金额； 2．产权调换部分物业的建设资金； 3．应承担的公共设施的建设资金； 4．区政府认为需要监管的其它资金。

上述监管资金由区城改办、改造实施主体、资金监管银行三方签订《宝安区拆除重建类城市更新项目资金监管协议书》，在资金监管银行设立共管资金监管账户，实施对上述资金的监管；第二、三、四款监管资金经评估后，也可以用保函的形式实施监管。

（六）区城改办将《改造实施主体确认书》。抄送深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局，并按有关规定向深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局申报列入市实施计划。

（七）改造实施主体凭《改造实施主体确认书》向规划国土、建设等职能部门申办相关行政许可手续。改造主体在取得《改造实施主体确认书》之日起2年内未向相关职能部门申办行政许可手续的，《改造实施主体确认书》自动失效。

（八）规划国土职能部门签订《土地使用权出让合同》时，应将监管协议中物业分成、回迁安置物业等重要事项内容在《土地使用权出让合同》中予以明确。

五、本程序由区城改办负责解释。

六、本程序自发布之日起实施。待《深圳市城市更新办法》实施细则或相关文件出台后，从其规定执行。

第五篇：财产权利质押—股权质押典当项目操作流程及风险防控

财产权利质押—股权质押典当项目操作流程及风险防控 财产权利质押特别是股权质押作为典当业务的一种创新模式，为中小企业融资开辟了一条新的途径，在典当业务中所占比例越来越大。这种新型的典当业务模式不仅进一步推进了现代典当行业的发展，而且也提升了典当行业客户群体的质量，同时也提高了对典当行业从业人员的业务要求。

2008年9月，国家工商行政管理总局发布了《工商行政管理机关股权出质登记办法》，2008年9月沈阳市工商行政管理局发布《沈阳市工商行政管理局股权出质登记办法管理实施细则》，为股权质押业务规范操作提供了依据，同时，《担保法》、《物权法》这些法律文件也对为财产权利质押业务进行了规定，是我们业务操作的准绳。

一、基本概念

㈠、股权质押的含义

1、股权出质，是指出质人以其所拥有的公司股权作为标的，通过订立书面出质合同，将股权出质给质权人，用以担保债务履行和债权实现的行为；

2、债务人或者第三人为了担保债务履行，以有权处分并可以转让的股权出质给债权人，其中，债权关系中的债务人或者第三人为出质人，债权关系中的债权人为质权人；

3、质押以其标的物为标准，可分为动产质押和权利质押，股权质押就属于权利质押的一种。

㈡、股权质押的标的物

1、股权质押的标的物，就是股权。

2、股权是股东因出资而取得的，依法定或公司章程规定的规则和程序参与公司事务并在公司中享受财产利益的，具有转让性的权利。

3、一种权利要成为质押的标的物，必须满足两个最基本的要件：一是具有财产

性，二是具有可转让性。

4、股权兼具该两种属性，因而，在质押关系中，是一种适格的质。

㈢、质押标的物股权的表现形式

1、有限责任公司--出资额--股东出资证明书（非流通证券）--出资份额转让

2、股份有限公司--股份—股票（可流通）--股份（股票转让）

二、股权质押操作流程

咨询申请—--客户基本资料核实—--企业实地考察—--确定当金及综合费率—--内部审批—--签订当票、质押借款合同及质押担保合同—--办理股权出质设立登记—--取得股权出质设立登记通知书--发放当金—--贷后监管--还款、办理股权出质注销登记

三、股权质押业务操作要点及风控分析

㈠、出质股权所在公司的相关分析

1、适合办理股权质押业务的企业类型

⑴、适合办理股权质押业务的企业类型为有限责任公司及股份有限公司。依据《公司法》设立的公司的股权属于出质的范围。

⑵、已获得银行贷款、有良好的信用记录

⑶、企业具有一定规模且生产经营时间较长

⑷、生产型实体企业

2、有限责任公司股权转让的相关规定

《公司法》第72条：

⑴、股东向作为债权人的同一公司中的其他股东以股权设质，不受限制； ⑵、股东向同一公司股东以外的债权人以股权设质，必须经全体股东过半数同意，以书面形式即股东会议决议的形式作成 ；

⑶、在第(2)情形中，如果过半数的股东不同意，又不购买该出质的股权，则视为同意出质。必须作成股东会决议，并且应股东会议中明确限定其他股东行使购买权的期限，期限届满，明示不购买或保持缄默的，则视为同意出质

3、股份有限公司股权转让相关规定

《公司法》第142条：

发起人持有的本公司股份，自公司成立之日起一年内不得转让

《公司法》第143条：

公司不得接受本公司的股票作为质押权的标的4、外资公司股权转让相关规定

外资企业股权出质适用于法律法规对于内资企业股权出质的相关规定。但是，应当注意，外资企业股权出质的，要先经过外经局及外管局的批准。

5、股权出质涉及国有资产

需要国有资产监督管理部门或国有企业主管部门同意股权出质的批准本文件。

6、核查股权所在公司的公司章程

⑴、股东构成⑵、公司章程中对股东权利的相关规定、是否存在禁止性规定

㈡、企业生产经营状况及财务状况分析

股权质押典当业务与房产抵押典当业务相比，属于一种软抵押，股权这种担保相对于房产担保，不易控制，价值衡量也不直接，因此在操作股权质押典当项目是要特别注重企业的生产经营情况、财务情况特别是现金流情况及还款来源的考察

1、考察企业生产经营情况

⑴、企业生产经营活动是否正常

⑵、核实企业供货合同或订单

2、企业财务状况分析

⑴、财务报表分析

①、企业提供近两年的审计报告及近期财务报表，核实企业的资产规模、负债情况

②、核实企业所有者权益是如何形成的。所有者权益是判断股权价值的一个考察指标，所有者权益是企业由股东投入及由股东投入所创造价值的一个体现 ③、判断企业的盈利能力、偿债能力

⑵、核实企业的银行对账单及个人银行卡流水单，考察企业每个月是否有比较稳定的现金流水

⑶、企业贷款卡信用记录查询

⑷、企业纳税情况调查

㈢、出质股东情况分析

一个公司的组成可以由另一个公司投资而成，也可以由自然人投资而成，或者可以由公司和自然人共同出资组成，因此股权质押业务中就出现了出质人可能是公司也可能是自然人的情况，对于不同性质的出质人来说，所需要考察的内容也是不同的。

1、出质人为公司（即股东为一个公司）

⑴、《公司法》规定，公司为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程对担保的总额及单项担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。

⑵、这里需要注意的是，如果借款企业的股东是公司的话，除了借款企业本身出具同意企业借款的股东会决议之外，股东（公司）的出资股东提供一个关于同意股东公司提供对外担保的股东会决议

2、出质人为自然人

出质人为自然人的情况相比较来看，比较简单，但需要注意的是，股东为自然人的话，办理出质登记时，自然人股东必须本人亲自到工商局办理登记，签字、盖章，不得授权。

四、股权出质登记的相关问题

1、股权出质登记的部门

有限责任公司—工商行政管理部门

非上市公司—工商行政管理部门

非上市公司（中国证券登记计算有限责任公司登记的）---中国证券登记结算有限责任公司

上市公司—中国证券登记结算有限责任公司

2、股权出质登记的性质及效力

《物权法》第226条：“以基金份额、股权出质的，当事人应当订立书面合同。以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。”股权出质登记的直接效力是质权的设立。与动产质权设立的生效要件相区别。

3、办理股权出质登记的程序

⑴、股权出质设立登记所需资料

①、申请人签字或者盖章的《股权出质设立登记申请书》；

②、记载有出质人姓名（名称）及出资额的有限责任公司股东名册复印件（加盖公司印章）

③、出质人、质权人的主体资格证明或者自然人身份证明复印件（出质人、质权人属于自然人的由本人签名，属于法人的加盖法人印章）

④、质权合同、股东会决议

⑤、指定代表或者共同委托代理人办理的，应提交授权委托书及申请人指定代表或者共同委托代理人的证明。

⑵、审核通过，领取股权出质审理登记通知书（每方各一份）

4、项目结束后，企业还款，还应办理股权出质注销登记，提供双方结清还款证

明，领取股权出质注销登记通知书

五、股权质押的其他相关问题

1、质押股权必须为实缴出资

2、出质股权所在公司为有限责任公司的，股东姓名或者名称及出资额已在公司登记机关登记

3、出质股权依法可以转让和出质

4、出质股权为有限责任公司的，公司章程对所要出质的股权转让无禁止性规定