物业公司工程管理制度

物业公司工程管理制度

物业公司工程管理制度1

1、值班人员应按统一安排的班次值班,不得迟到、早退、无故缺勤,也不得私自调班、顶班,如果因为某种原因不能值班,必须提前征得领班同意,按规定办理请假手续,才能请假,以便部门安排合适的`替班人。

2、值班人员要做好交接班前的工作,包括按照巡查表认真仔细巡查,做到本班问题本班解决,如解决不了必须马上报告领班或工程主任,并且说明原因,同时要做好记录,并做好环境卫生工作。

3、交接班双方人员必须做好交接班的准备工作,正点进行交班。交接班的准备工作包括:查看运行记录、介绍设备运行情况和运行方式以及设备检修、变更情况,清点仪表、工具、材料,检查设备状况。交班时,交接班双方人员在值班日志上签字。

4、值班人员办完交接班手续后方可下班,若接班人员因故未到,值班人员应该坚守岗位,等待接班人员到达并办完交接手续后才能下班。

5、除值班人员外,其他无关人员不得进入值班室。

6、下列情况不得进行交接班:

(1)、交接班准备工作未完成时。

(2)、接班人数未能达到规定人数的最低限度时。

(3)、领班或由值班主任指定的替班人未来到时。

(4)、接班人员有醉酒现象或神志不清而未找到合适的顶班人员时。

物业公司工程管理制度2

1.工程部水电管理规定(如客户需要可以提供)

1.1目的

加强对水电管理,堵住漏洞。

1.2适用范围

客户服务处工程部

1.3内容

1.3.1所有工程部人员都有责任和义务对本客户服务处所管水电进行认真管理。

1.3.2所有员工必须以身作则,凡与人串通偷水偷电者,一经查出将作严肃处理。

1.3.3确保水电设备、设施正常运行,水电正常安全供给。

1.3.4随时巡查,所有公共用水、用电须装表并有完整记录资料,发现漏水、电现象,随时维修,节约用水、用电

1.3.5定期检查各用户水电使用情况,防止偷水偷电现象发生。

1.3.6按时抄送水电表,并力求抄表正确、准时,每月将水电使用情况汇总报公司领导。

1.3.7严禁私拉乱接、水电线路的更改。水电表的安装要经主任以上同意方可。

1.3.8随时向各水电用户讲解水电使用要求方法,注意事项,对出现的'问题多做解释工作。

1.3.9抄表人员施行轮换制,由副主任带队,最少2人抄表,除副主任为固定外,协助人员每月更换,轮流抄表。

1.4附表

1.4.1《月份用电情况汇总表》

1.4.2《月份用水情况汇总表》

物业公司工程管理制度3

1、物业公司工程事务部管理范围

1）在北京招商局物管公司管辖的各物管中心范围内，开展工程维修的业务管理工作，对业务发展中遇到的重大问题，提出处理意见、解决方法，经报公司批准决定后贯彻落实。

2）根据公司建立的综合管理体系，负责重大环境因素的识别与评价。

3）负责组织和监督各物管中心工程部确定提供和所需的基础设施。

4）负责工程分包过程的管理和控制。

5）负责监督各物管中心环境检测与测量控制。

6）根据公司要求，依据综合管理体系文件，指导、监督、协调、检查各物管中心对物业的`建筑、设备维护的管理工作。

7）根据业务需要，为各物管中心提供工程管理咨询服务。

8）协助公司搜集、登录相关法律、法规与行政法规、主管部门条例，以及相关标准。

9）组织工程专业技术人员，交流、研讨有关建筑设备的管理课题。

10）完成本部门的管理目标：

2、设备完好率达98%

1）设备运行事故及时处理95%

2）房屋完好率达95%

3）报修及时处理率达95%

物业公司工程管理制度4

（一）工程施工管理

1、工程项目负责人要协调公司各部门及政府各职能部门，督办工程开工报建等各种手续；熟悉与项目建设有关的政策法规，争取在政策许可范围内减少有关费用开支；

2、现场施工管理人员必须履行监督、指导、协调、管理的职责，严格按照有关规定进行现场管理，维护公司的利益；

3、施工管理人员必须熟悉施工现场情况，熟悉施工图、图纸会审纪要、施工承包合同及施工单位的施工组织计划等。要结合承包合同，编制各工程的控制性网络进度计划，提出进度目标，审查施工队的进度计划，督促施工队按合同完成进度。发现影响工程进度因素要及时解决，并向公司领导汇报。要根据施工进度提早督促施工单位增长设备、人力、材料等，尽量避免因一些未预见的因素影响工程进度；

4、审查承包商的质量控制体系和措施，按承包合同、设计图纸和设计要求对施工质量进行监督，严格把好质量关；

5、施工管理人员要建立施工日记，保存好有关的图纸、合同、签证等资料，待工程竣工后交公司设计部归档；

6、施工管理人员要坚持'安全第一'的思想，不仅要带好头做好自身的安全防护，而且要督促施工单位做好安全生产的教育宣传工作，以及工地的防护工作（即防火、防盗、防破坏和损坏、防危害周围建筑物和居民的安全），保障施工不幸卫生，做到文明施工；

7、工程中的重大问题，如修改设计、增加工程费用、顺延工期、变更建材等，工程管理人员应首先征得施工管理部领导和公司领导同意后方可处理，：：不得自作主张；

8、工程技术人员必须密切配合工程预结算部做好工程结算工作，按预结算程序要求提供有关资料；在工程竣工前一个月给设计部发出通知，协助设计部完成竣工面积计算图；做好与牧业管理公司的交接工作。

（二）公司施工材料、设备的管理

1、购买施工材料、设备，经办部门或分公司应根据工程承包合同或总经理批示，做出计划（包括用途、采购上点、生产厂家、品种、数量、单价等），送材料设备部审核、总经理或执行总经理审批后方可购买。大宗材料设备的购买必须公开招标或经公司大宗材料设备采购顾问班子共同议定，订立购销合同；

2、采购部负责施工材料设备选购的审核工作，了解掌握施工材料、机电设备信息，了解生产厂家的质量、价格、供货期、售后服务等情况，提供给相关部门；

3、采购人员应本着对公司负责的精神，所购材料要物美价廉、符合公司要求、检验手续齐全。采购人员不负责、疏忽大意，造成公司款项被骗或所购材料设备质量差、短少、工期被延误等问题，要追究有关人员责任。对未认真履行审核职责的部门，也要追究责任。严禁采购人员接受和索要回扣、接受供货方请客送礼。否则一经发现，按违旨、受贿处理，情节严重者追究其法律责任；

4、未履行本规定审批手续的，财务人员有权拒付货款。财务人员拨款必须根据采购计划审批单、购销合同，经审核无误后方可拨付。拨款时预留5—10%的保证金（或按合同规定预留）；对购买设备的验收合格后，结算时预留1—5%的保修金（或按合同规定预留）。

（三）工程签证及工程款拨付管理

1、公司要求各部门严格控制工程预算外签证，有变更通知的，不允许办理重复签证；签证除人工费外，一般不允许签单价。人工费单价不允许超过市场价；

2、工程预结算部要配合施工管理部控制好工程款、设备款的拨付，凡工程进度款、设备款，必须经工程预结算部经理签字。财务部拨款后必须将付款底单交工程预结算部登记存档。各分公司的工程款、调整设备款拨付，先报工程预结算部审核，经总经理或执行总经理签字才能拨付；

3、工程预结算部的结算工作必须认真细致，财务部门根据甲、乙双方审定并签字盖章后的结算书付款。

（四）工程结算管理

1、完善公司工程结算管理，在公正、准确的基础上，加快竣工项目的结算速度，树立公司形象；

2、工程部必须在工程竣工验收合格后一个月内，负责督促施工单位整理一套完整的竣工结算资料（包括工程竣工图、设计变更通知、现场签证、隐蔽工程记录、施工记录、甲方供应材料及设备情况资料、施工承包合同等）。施工管理部在十天内将材料整理好，经现场主管工程师及主管经理或业务副总经理逐项审核，并签字盖章后，关公司设计部；

3、设计部设计主管人员及经理或副经理必须于一周内对报送的竣工结算资料中与设计相关部分进行逐项复审，签署意见并签字盖章，送工程预结算部；

4、工程预结算部必须在工程竣工验收后一个月内，将我方提供的材料、设备情况资料，由经办人整理、签署意见，再经材料设备部经理或副经理复审，签署意见并签字盖章后送工程预结算部；

5、工程预结算部在收到竣工结算资料后，必须严格按照国家和地方政府部门有关预结算规定，进行认真细致的审核，在审核过程中，不再受理补办签证；审核完毕后，必须经甲、乙双方经办预结算人员签字，再经工程预结算部经理或副经理审核签字。对壹万元以上的结算报总经理或执行总经理审定签字，双方加盖公章，方为有效。凡竣工结算资料报送不全或手续不完备的`，不能办理手续；

6、工程预结算部结算后，列出我公司供应材料设备清单及结算总价，送财务部作为拨款、成本核算等的依据；

7、工程预结算部负责项目的可行性报告及预结算工作。预结算人员要认真对待项目的预结算工作，计算误差不得超过5%，施工管理部可以对预结算书进行抽查，误差超过规定范围的，要追究有关人员的责任；

8、严禁预结算人员索贿、受贿、接受施工单位宴请、送礼。

（五）技术资料的管理

1、开发项目的工程资料，统一由设计部签发，除向施工单位、现场主管技术人员发放外，设计应保存二份完整资料进行编目保存，其中一份供工程决算使用；

2、开发项目合同、设备材料、技术资料、考察报告、可行性报告、预决算表、工程拨款单等各种技术资料，必须交回设计部存档；

3、各种技术资料应按开发项目或类别进行编目，修改和补充的图纸必须按系列编入图号；

4、设计部要及时补充工程图纸，满足开发项目需求；

5、建立公司技术资料使用登记制度，遗失资料要追究当事人责任；

6、妥善保存公司的成果资料，对工程图纸、模型、透视图、合同等资料要分类归放、定期检查、清洁。

物业公司工程管理制度5

1.1目的加强对水电管理,堵住漏洞。

1.2适用范围客户服务处工程部

1.3内容

1.3.1所有工程部人员都有责任和义务对本客户服务处所管水电进行认真管理。

1.3.2所有员工必须以身作则,凡与人串通偷水偷电者,一经查出将作严肃处理。

1.3.3确保水电设备、设施正常运行,水电正常安全供给。

1.3.4随时巡查,所有公共用水、用电须装表并有完整记录资料,发现漏水、电现象,随时维修,节约用水、用电。

1.3.5定期检查各用户水电使用情况,防止偷水偷电现象发生。

1.3.6按时抄送水电表,并力求抄表正确、准时,每月将水电使用情况汇总报公司领导。

1.3.7严禁私拉乱接、水电线路的`更改。水电表的安装要经主任以上同意方可。

1.3.8随时向各水电用户讲解水电使用要求方法,注意事项,对出现的问题多做解释工作。

1.3.9抄表人员施行轮换制,由副主任带队,最少2人抄表,除副主任为固定外,协助人员每月更换,轮流抄表。

1.4附表

1.4.1《月份用电情况汇总表》

1.4.2《月份用水情况汇总表》

工程维修部管理制度

第一章 总章：

为提高工程部人员的安全认识，适应法制化，现代化，智能化管理的要求，而须拟定本制度 本制度适应工程部全体员工； 2 值班人员安全制度； 3 值班人员责任制度； 4 值班人员交接班制度； 5 配电室管理制度； 6 区域管理制度； 设备设施保养和维修制度； 8 工具的管理制度； 图纸.资料和档案管理制度； 10 接报修、维修文明用语制度； 11 培训安排管理制度，12 考核管理办法。

第二章

值班人员安全和责任制度

第一条 值班人员安全制度

一． 配电室值班和小区日常工作值班都必须具备以下要求： 1 值班人员必须经过《特种作业安全技术培训》取得相关上岗资质方可上岗【复印件粘贴】； 2 值班人员必须严格遵守国家法律法规、公司的规章制度，终于职责，做好本职工作； 3 值班人员必须对所值班区域的设备设施的位置、.功能.、用途、走向.熟练的掌握； 4 值班人员应具备必要的电气“应知”“应会”技能，有一定排除故障的能力，熟知电气的安全操作规程 正确使用各种工具和劳动保护用品；安全地完成各项工作任务 二 值班人员必须遵守劳动纪律 1 值班人员不得疲劳上班； 2 严禁饮酒上班； 上班期间严禁睡岗、擅自脱岗； 4 上班期间严禁做与工作无关的事情； 5 未经上级主管部门标准严禁擅自调班； 未经上级主管部门标准严禁擅自整改和维修设备设施； 应遵守各项安全操作规程，不得蛮干，认真作业、保证工程质量； 8 必须按规定着装上岗。第二条 值班人员责任制度

1.值班人员必须认真填写、.抄写有关报表并按时上报.，并将当日设备设施的运行情况、.检修及事故处理情况作好记录；

如发生故障或异常现象，值班人员不能正确判断原因时，应立即报告部门负责人，报告前不得进行任何修理； 不得乱抄、乱填虚假的设备设施运行情况和值班记录。

第三章

交接班制度

第一条

接班人员必须按规定时间提前15分钟到岗，交班人员应办理交班手续签字后方可离岗；

第二条 交班人应当提前做好以下交班工作： 1 提前整理好抄、填及有关报表； 核对电气、设备设施相关数据是否正常； 3 设备设施缺陷、异常情况记录； 核对并整理好消防用具、工具、钥匙仪表、公共工具及备用器材； 5 提前做好清洁卫生工作。第三条 交班时应交清下列内容 设备设施运行、变更、异常情况和处理经过； 2 设备设施检修、改造等工作情况及结果； 3 巡视 检查中的缺陷和处理情况； 继电器保护自动装置的运行及动作情况 5 当班完成和未完成的工作及有关处理措施。第四条 接班人员接班时应当做好下列工作 1 认真查阅各项记录； 巡视检查设备设施、仪表等运行情况及检测安全措施布置情况； 3 核对所移交物品是否齐全； 检查周围环境及室内卫生情况是否合格。第五条 遇以下情况不准交接班 接班人员接班前饮酒或者精神不正常； 2 发生故障或者正在处理故障时； 3 设备设施发生异常尚未查清原因时； 4 物品不齐或者卫生不清洁时。

第四章

配电房管理制度

第一条 建立完整的各项设备设施运行情况记录表； 第二条 健全以下制度： 1 值班人员岗位责任制度； 2 交接班制度； 3 倒闸操作票制度； 4 巡视检查制度； 5 检修工作票； 6 工作工具管理制度 7 设备缺陷管理制度； 8 安全保卫制度。

第三条 建立合理安全的保养和检修计划

第五章 值班设施保养、维修制度

第一条 专人负责制度

第二条 巡查、保养、维修记录制度 第三条 保养、维修计划制度。

第六章 公用工具管理制度 1.共用工具由值班人员保管，只允许公司内部使用，不得以个人名义转借他人使用，如有特别情况须由主管以上人员同意，方能借出。

2.当值班人员下班时，须在交接班记录表上注明工具使用情况，并由接班人员清点检查工具使用情况确认后签收。

3.所有使用工具的人必须爱惜工具，遵守谁损坏谁赔偿的原则，由值班人员监督。私用工具使用管理

1.发放给个人的工具由个人妥善保管，并由个人在工具领用表上签收，离职时交还给公司。

2.个人所领取的工具，自己必须爱惜，人为损坏由个人赔偿。

3.个人所领工具属常规性磨损折旧，日久不能使用的，可申请换取新的工具，但必须提供旧件。

第八章

资料、图子和档案管理制度

1、本小区工程图纸和设备设施技术资料由专人负

第九章、工作流程

一、工程部每天工作事项

1、每天按时交接班后，首先做好各自区域内的卫生，保证所有办公区域、设备操作间的卫生整洁。

2、工程部人员每日对所管辖的各种设备、设施进行认真的巡回检查，并做好相关记录，对所发现的问题要及时处理，及时上报相关领导。

3、工程部人员每日必须严格遵守各项规章制度，对所操作的设备运行情况要认真填写清楚，并对在运行中所发现的问题要及时上报有关领导。

4、工程部配电室人员每天必须严格遵守各项规章制度，并对所有设备的每日耗能、容量详细记录，保证正常供电。

5、工程部每日必须保证有人接听报修电话，保证维修工及时维修率为100％，保证整个小区的正常运行。

6、工程部主管每日必须对所管辖的所有区域进行检查、督促各工种人员的工作，对所发现的问题，要及时给予纠正并帮其改正

7、工程部值夜班人员必须在十一点以前对所有设备、设施检查无误后，方可休息，运行工每日必须早上7点半开启公共所需机组，下午6点关闭运行设备。

8、工程部各班组负责人必须在每日下午6点集中开碰头会，把每日所做的工作和发现的问题做出总结，并安排好第二天工作安排后方可下班。

二、工程部礼貌用语规范

1、接报维修电话服务用语：接到报修电话时，首先问“您好！工程部，您有什么需要帮助的吗？”在报修人员讲明需维修的事项时，做好记录（如：报修事项、报修地址、报修人姓名及电话），在记录做好后说“好的，我们会尽快派维修工赶到现场给您维修，您还有什么需要帮助的吗？”再问清没有其它事项后，说“再见”。

2、维修工服务用语：在接到维修通知单后，及时赶到维修现场，如进办公场所时，首先敲门，经同意后方可进入。进入后说“您好！我是工程部维修工，是您需要帮助吗？”在落实清楚说“好的，让我先帮您检查一下。”在检查完毕后，发现问题及时维修。维修完毕后说“您好！现在已修好了，您可以使用了，您还有什么需要帮助的吗？”在报修人员没有其它事情后说“再见”。

3、操作工服务用语：设备操作运行工如在设备间遇到检查人员或参观人员说“您好！您有什么需要帮助的吗？”再问清来由后说“请您稍等一会儿，我通知我们工程部主管一下。” 再经主管领导同意后说“您好！请您登记一下。”在登记完毕后，迎领参观人员参观，并随时回答参观人员提出的问题。在参观人员参观完毕后，送出门外说“您慢走，再见”。

三、维修工服务流程

1、每天对管辖区域内的给排水系统、公共设备设施、消防系统进行巡回检查。

2、对巡回检查中发现的问题要及时处理。

3、巡回检查完毕后要认真填写巡检记录。

4、接到报修任务后，要及时完成维修任务，并如实填写报修单。

5、维修时需进入办公场所必须穿鞋套，并使用礼貌用语，争得业主同意后方可进入维修。

6、维修时要注意保护室内设施，维修完毕后要做到活完场清。

7、维修完毕后使用礼貌用语，让业主在报修单上签字确认并询问业主是否还有其它需要帮助的事情。

8、负责清扫地下室公共区域内的卫生，每周进行一次全面的卫生清洁。

9、如发生溢水事故时应沉着冷静，迅速关闭阀门，切断水源，并及时维修处理和上报有关领导。争取把财产损失降到最低限度。

10、对所有设备、设施按规定要求进行维修保养和消毒。

11、每周对办公楼区域内所有用水量作一次统计，随时掌握室外管网是否有溢水现象。

四、电工服务流程

1、每天对管辖区域内各层强电井道母线、负荷开关、插座、普通照明、应急照明、庭院照明、景观照明以电气设备进行巡回检查。

2、对巡回检查中发现的问题要及时处理。

3、巡回检查完毕后要认真填写巡检记录。

4、接到报修任务后，要及时完成维修任务，并如实填写报修单。

5、维修时需进入办公场所必须穿鞋套，并使用礼貌用语，争得业主同意后方可进入维

6、维修时要注意保护室内设施，维修完毕后要做到活完场清。

7、维修完毕后使用礼貌用语，让业主在保修单上签字确认并询问业主是否还有其它需要帮助的事情。

8、如发生停电事故时应沉着冷静，协助配电室值班电工查明停电原因，并及时维修处理，恢复正常供电和上报有关领导。

五、配电室值班员服务流程

1、值班人员每天认真查看交接班记录并检查设备，做好记录。

2、值班人员每天必须认真巡查配电室从高压到低压供电系统运行情况，并做好记录。

3、详细核查各控制柜的工作参数，并做好详细记录。

4、每两小时对高低压变配电系统巡查，并做好各馈电柜运行记录，随时掌握用电高峰、低峰情况。

5、对配电室存在的问题及时上报主管领导，做到及时解决处理，保证配电室正常安全运行。

6、详细填写交接班记录、运行记录、巡回检查记录。

7、负责清扫配电室区域内、地下室男、女卫生间、发电机房、地下室西走廊卫生清扫，每周进行一次全面的卫生清洁。

8、每周、每月对所有设备用电量进行统计，随时掌握用电量。

9、每15天对柴油发电机房设备试运行一次，并认真填写运行记录。

10、如发生停电事故时应沉着冷静，查明停电原因，并及时维修处理，恢复正常供电。如遇外网停电，首先启用应急预案，开启发电机组，保证重要设备的正常运行，然后倒闸操作用第二路高压供电，恢复正常供电关闭发电机组

第八章

培训安排。

1、工程技术部负责人于每年的12月15日前制定出下的员工培训计划，并上报公司审核批准。

2、员工培训计划的内容应包括以下各方面：

a）不违反国家的有关法律、法规；

b）有明确的培训内容；

c）有考核的标准；

d）有具体的培训时间；

e）有培训费用的预算。新入职员工的培训。新员工入职后上岗前需进行3天的培训，并经考核合格后方可正式上岗。

4．1）第一天上午培训内容为：介绍公司的基本情况，讲解公司的各种制度（考勤、奖惩、后勤等）；介绍本部门的工作性质、基本运作程序，讲解各岗位的职责、安全作业要求以及着装规定、礼貌礼仪、文明用语等。带领新员工熟悉小区的环境。

2）

第一天下午至第三天上午带领新员工试上岗，新员工在部门负责人或老员工的带领下处理本岗位具有代表性的事例，从而熟悉本岗位运作程序。

3）

第三天下午由负责人安排对新员工进行思想方面的小结及技术技能方面的考试。4）新员工经考核合格后方可安排正式上岗，不合格者按辞退处； 5 服务培训。

1）

服务培训由公司安排授课人员讲授。

2）

服务培训每季度进行1次，每次不少于90分钟。3 培训内容：

1）文明用语；

2）仪容仪表；

3）礼貌礼节；

4）服务技能；

5）服务要求。6 安全培训。）安全培训由工程技术部负责人具体负责。2）安全培训每季度进行1次，每次不少于60分钟。3）

培训内容：

a）操作安全；

b）日常生活安全

c)设备设施和工具的使用安全 4）

培训形式为集中授课形式。7 思想及文化方面的培训。

1）

思想及文化方面的培训由工程技术部负责人具体负责。2）思想及文化方面的培训每半年进行1次，每次不少于90分钟。3）培训内容：

a）思想品德；

b）行为准则；

c）语言表达能力（重点加强普通话方面的培训）。特种培训。对于工程技术部的特殊工种（电梯、值班电工、制冷等）应有计划地选送员工出去培训或请专业人士来授课 每次培训后，应由工程技术部负责人将培训时间、培训内容、评估成绩等清晰、完整、规范地记录在《员工培训登记表》内。培训记录应妥善保存，各类培训计划、《培训记录表》保存期为3年；《员工培训登记表》、《新员工考核记录表》保存期为长期。