周忻：当前房地产市场形势下的房地产开发商的发展之道

第一篇：周忻：当前房地产市场形势下的房地产开发商的发展之道

周忻：当前房地产市场形势下的房地产开发商的发展之道 2012-05-22 17:21:25 来源：中房网

【摘要】：5月 22日，“2012中国房地产上市公司测评成果发布会暨中国房地产金融论坛”在上海盛大召开，本次测评由中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心三家单位联合主办，大会发布了《2012中国房地产上市公司测评研究报告》及中国房地产上市公司排行榜和专项榜单。政府领导，房地产业界、金融界及新闻媒体代表近400余人出席。易居（中国）控股有限公司董事局主席兼总裁为大会致辞。

周忻：回答刚才孙总讲的一个问题，为什么从去年三季度开始中国房地产的并购没有大家想象得那么多，是因为我去年2月11号的一个微博，我已经告诉了开发商，快卖建，缓卖房，不拿地，现金为王。到了下半年所有开发商都听我的话，所以再有案子出来，再便宜也没有人买。作为开场白，这是句玩笑，孙总用ppt告诉大家很多事情，我上来占领我的微博粉丝，因为我今天讲所有的东西都跟我微博上的东西有关。

今天上午，华尔街日报的中文网上出现了关于温家宝总理前几天的一段话对中国房地产市场影响的评价，早在前天我在微博上已经写到了，温总理的讲话开始稍稍有点变调了，稳增长，原来叫保增长，更重要的位置这两句话，我们很多分析师都在，是可以划等号的，只不过讲法不同，现在又重新把保增长放到了中国经济的最首要的位置。当然，我相信讲这段话的时候心里还是有一点犹豫的，如果下一个季度出来的经济数据继续很难看的话，或者不那么好看的话，我相信这句话就要开展变成坚持了。中国房地产的一个非常重要的信号是什么？这就是经济的信号，而经济的信号当中最最首要的东西就是保增长还是防通胀。回顾一下2007年，易居中国上市以后，我们听到的第一件事情是双控，所以那时候易居中国在2008年1月30日我强行发了第二批股票，双控，那对我来讲，对房地产市场来讲绝对不是件好事。上半年金融风暴出现了以后，经济年终成了一保一控。年终工作会议出现了保增长4万亿，这个时候中国的开发商企业都在讨论抱团取暖，我提出一个观点，我们商会在桂林开会，我在任志强后面讲，我说现在应该稳中国房地产市场，实际上中国房地产市场的大势跟着什么跑？就跟着这两个保增长还是防通胀来走。恰恰就在几天前我们看到了这样的一个信号，同样在这段话里面我们讨论另外一个话题，刚才苗局长已经念了一遍，对中国房地产市场已经大谈稳定二字。

我记得过去的几个月里面，实际上谈的是房价要合理回归，房价还远远没有回归，到现在是保持中国房地产市场的稳定健康发展，控股中国房地产市场调控的成果，所以我在微薄上谈到了，好像应该是一个小小的讯号，或者说应该是一个房地产政策微调的讯号。

如果说去年有些地方政府出台了有些房地产市场调控政策的微调，我们都看到出来一些政策，24小时、半天、两天，包括到今年2、3月份都被遏制住，从今天开始只要大家不碰限购这条高压线，我相信至少可能会出现睁一只眼闭一只

眼。如果你让我今天站在这里做一些判断的话，中国房地产行业这一轮我认为最最困难的时候过去了，或者说大家可以稍微地适应一下这个季节就可以了，而不是大家要想到底会出现什么样的最坏结果，这是个人的第二个观点。

第三个观点，我去年12月21号在广东讲了一段话，今年房地产市场是冬天里的一把火，前提是在冬季。千万不要认为今年，实际上一轮准备金下调，在微薄上有人说中国房地产市场是否会报复性反弹，中国的房地产今年一定在这样一个环境当中，所谓的冬季环境中发展，最坏的时候或者说看一看底部的时候，冬天里的一把火，干柴是开发商的以价换量，火柴是中央政府、地方政府围绕着房地产政策的微调，这是今年中国房地产市场一些政策，到今天还是讲这句话，不管总理讲了什么，不管出现什么样的状态，今年的市场还是在一个相对冷的市场状态下。为什么呢？向上有压力，你房价反弹试试看，政府一定一锤子下来。往下没动力，价格再往下没有动力的，所以今年中国的房价也好，房地产市场也好，就是在这样的一种状态下，我们来往下走下去，这完全是个人的观点，没有用克而瑞的数据，也没有用孙总的各种数据分析，完全是自己各种数据造成的，所以开发商如何应对，去年几句话是快卖房，缓建房，讲了很多遍，到了下半年大家知道这句话是对的。今年呢？今年很多开发商从去年的温总理讲的那句所谓房价要合理回归这一刻开始，当然之前也有些开发商像龙湖的秦总监在10月份已经开始华东抢收计划，真正开发商的动作是从总理的这段话开始动手的。今年的年所有同志们过得并不是那么好，所有的开发商都在讨论，都在讲一个话题就是严防死守，活下来就是赢了，胜者为王等等。

开发商怎么应对呢？还是几个问题，开发商的发展之道，还是几个问题。就这些想法做一些自己的沟通，第一个，现在该不该拿地，至少在没有下一轮动作出来之前，说下一轮动作或者经济数据，或者是政府的一些信号出来之前，我还是建议不拿地，还是不拿地。虽然可能你现在冲进去能够比别人便宜一点，好一点，现在各地政府见开发商的态度，因为我经常陪各位老板到某一个城市，见开发商的态度正儿八经回到了，有一次在某一个城市开玩笑，我说20年前我是做招商引资的，我今天跟着一个开发商跑到某一个二三线城市，市长出来跟我们当时接待台湾人一模一样，完全没有2010年政府对开发商，来，招投标，大家拍，这种事情很少了，你去看，任何地方招商引资。但是，我还是不建议现在就拿地，即使要拿，审慎轻度。

第二句话，拿什么地，这牵扯到一个转型的问题。刚才我们苗会长在报告里也讲到了，冯仑先生讲过，住宅是中国房地产的初级阶段，要把综合体、商业地产、旅游地产、老年地产合在一起才是非常好的竞争概念。拿什么地？第一还是拿住宅地，第二商业房地产你要拿可以，回到我们老祖宗的那几句话，地段、地段还是地段，如果有些人妄想在某一个不发达的城市的所谓的城郊结合部，由于地价便宜能够拿地做综合体的话，对商业地产不要相信哥，哥只是一种传说。千万千万记住，商业房地产不那么好做，因为中国的金融融资等等各方面的支持是没有办法支持，还不健全，不具备你做大量商业地产的运营格局。商业地产是需要完整的运营模式，他需要有核心体的，比如说万达也好，比如说红星美凯龙也好，至少有自己的核心经营载体，往往做商业地产很多开发商拿着商业地产根本不知道明天干什么。商业房地产慎之又慎，旅游地产不在这里说了。如果要拿商业地产，现在徐家汇中心，像城开集团徐家汇中心，中国的地标建筑，世博会的项目，大家可以去拿，高一点就高一点，但是这种商业是有人气，有交通作为支撑的。更重要的一个问题是商业地产，未来中国城市化进程是摊大饼的进程，你们跑到一个城市拿地的时候会发现到省里面一种讲法，到市里面第二种讲法，到两个区里面东边那个区，西边那个区，两个区长跟你讲出来的话完全不一样。东边讲，我们市政府要东迁，跑到西面的区区长说我们省政府要西迁。中国城市化是大饼式发展，没有办法集聚商业价值。哪个商业最值钱，我只知道香港铜锣湾的百货商店叫什么，就是那个小铺头，贵到天价，因为可以买到好多东西，赚很多钱，所以是和经营有关系，和人有关系，所以商业地产并不是大家想象得那么好。这是第二个方向买什么地，我建议老老实实还是买一些住宅地，但是住宅地大家想出来一个问题，我相信孙老师也好，我们所有的分析师可以分析出我们接下来开发商的利润率，第三个问题就是成本问题了，大家考虑成本的问题，开发商的利润率会慢慢下来，因为土地市场越来越透明，而且周期比较完善的状态下，实际上可能不比前十年500块钱拿的楼盘价格，最后卖到3000块钱，以前有的，现在还有一块这样的房子。

未来第三个方向就是关于成本控制的问题，或者说产品化的问题。我今天来的时候突然听说哪家公司，是在我们100强里面，有一个人告诉我，说有一个项目，这个项目光设计费花了一个亿，据说新来了一个总经理，据说要把这个房子炸了，过一段时间你们会听到这家公司是谁，不好意思说，实在说不出口。未来的房地产开发成本非常重要，而成本重要的非常重要的道理是什么？不要去折腾，千万不要去折腾，除非像潘石屹一样，每一个项目都需要做别人不能抄袭的东西，你抄别人一下又怎么样呢？富力的房子装修得很好，我说你一定把富力中心的设计师找来，至少抄袭我也不花冤枉钱。恒大也好，碧桂园也好，这些企业利润率比某一些大家认为的品牌附加值高的企业要高或者差不多呢？因为他们不折腾，虽然难看一点，我今天上午开玩笑，恒大拿一块图过来，只要告诉我是华府还是天下，我说我大概可以画出来哪个房子在哪个位置上，基本八九不离十，这是成本集约化操作最好的方式。现在有些开发商，包括有些排在非常前面的开发商，认为房子是建筑，建筑需要创意等等等等，每个项目上堆很多的附加值。这一定是对的，我们这里是三柱高香，环球金融中心、金茂大厦、上海中心，这种必须要有创意、设计，普通的住宅类的，我还是讲产品标准化，降成本，因为在未来中国房地产开发企业将来比的是什么呢？比的是内功。

第四个，营销上，我前两天也加了一段微博。没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格，特别在今年，中国房地产市场在脉冲式的状态下，他一定是你需要钱的时候以价换量，这是毫无疑问的。从去年开始就讲到了中国房地产营销的主旋律是以价换量。我这两天有一个恒大的启动项目开盘，做得非常漂亮，各位有机会一定要去看。前两天在报纸上做了广告，上海人去看海，下个礼拜的广告恒大的四菜一汤开盘必升值，一定是后面这个广告好。因为现在的主流就在这里，这是第一个，没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格，关键是你舍不舍得用这个价格卖房子。第二，因为今年很多开发商动了价格，他不顾及他的品牌和产品，这是不对的。品牌不是浮云，产品是企业的立足之本，非常重要的一个话题。第三，营销不是万能的，没有营销是万万不能的。市场在最好的时候不需要营销，市场在最最坏的时候营销也起不到作用，我卖房子卖了20年，经常会经历非常大的几次起伏，但是就在这种状态下，营销能够起到非常好的推波助澜的作用。

上个礼拜，5月1号开始我们跟龙湖在北京去年做了一些转型电商的那些功课，到昨天为止是五个热盘，用我们的电商系统，已经连续五个红盘。我这段话写在龙湖的话上面，第一个概念是一定要有好的价格，第二好的产品、好的品牌，第三个营销不是万能的，现在一定需要营销，是需要营销的阶段。第四，卖房子的时候有一个概念，2012年开始中国房地产服务业，还是我去年讲的两句话，第一句话互联网或者广告的效果化，特别是互联网广告的效果化和营销地理的渠道化，在卖房子的时候是渠道为王，效果致胜，这是关于去卖的一些思考。

第四个方面，供大家做一个参考，或者关于全装修的问题可能是今年大家非常头疼的问题。全装修的问题会引出另外一个问题，就是关于交房的问题，或者倒过来讲，今年交房的问题会引出未来对全装修的思考。过去十年交房很容易，每次交房的时候万一质量稍稍有点问题，只要跟客户讲，退啊，我赔你利息，因为房价在涨，谁都不会赔钱。现在房价下来了，交房成为重要问题，最重要的话题就是全装修。未来是不是还要继续做全装修，个人的感觉，这段时间很多人问我这个话题，也是跟企业转型相关的问题，我个人意见一定要坚持，交房只是暂时的，平稳了以后，中国的房地产所谓产业化发展当中非常重要的步骤就是全装修的话题。

最后一点，拿钱的问题。在美国，汉斯这些公司自筹资金只要所有资金的5%到10%，在美国所有的开发商他们真正假设是比建筑工人高一级的专业营造商，当然，他们有品牌、专业，有很多上市公司，规模也很大，他们有各种渠道获得钱。但是在中国，现在投融资说实在话还不那么健全，虽然这一段刚才评选有a股上市、港股上市，我们可以发各种债和各种股，由于对房地产行业的“歧视”，a股的开发商都没有占到便宜，便宜了海外的高息债。中国的房地产未来开发商方向，从今年开始实际上投资和产出不能覆盖了，在这种情况下，融资渠道将成为一种非常重要的创新功能。明年百强企业丁总应该把今年很想上市，明年准上市的公司排进来，我相信这是分析师也希望能看到的东西，他们更需要钱，有一些公司真的属于在中国做得非常好非常好的公司，比如说有一家公司在易居中国07年上市的时候已经在a股交表了，到今天为止没有上市成功，他还在苦苦地做，他现在还是中国房地产500强里面的51名，还是在做这样一种运作，他缺什么呢？不是缺专业，他缺钱，所以在金融创新上我们认为接下来是很多开发商，很多开发企业都必须在思考他新形势下转型的一些方法。当然，一会儿我们会隆重推出过去几天默默为我们房地产行业募集资金的诺亚财富，过去几年为中国的500强企业也好，100强上市公司也好，默默地发了很多债，应该从后台慢慢走到前台，他也做了很多的创新，和万科做了很多的创新。前年我跟郭广昌搞了新光耀，也是诺基帮助的，去年跟冯仑的立体城市，一会儿静波会有关于金融投资基金的演讲。

我想说的是我们的开发商今年的转型在投融资这一块上要下工夫，中国的开发商除了需要设计师以外，还需要金融理财师，还需要那些帮他们能够做投融资，而不是财务总监跑银行贷款，我相信在下一轮十二五期间金融创新一定是在中国经济发展当中一个非常重要的组成部分，也是在房地产行业当中，下一轮要发展的时候也是一个方向。当然易居有一个非主营业务，也想在金融服务上有一些小小的尝试，因为开发商有需要我们做一些沟通。

大概开发商这段时间在想什么东西，拿不拿地，拿什么地，成本怎么控制，怎么卖房子，交房上面的烦恼和要不要全装修房子，最后很重要的概念是怎么拿钱。当然要不要去盖保障房，除了一些大公司之外很少去有一些想法，跟大家把听来、想到的一些东西跟大家做一个沟通，最后我非常感谢今天到会的中国房地产前100强企业的各位朋友们，一直以来对易居中国的大力支持，也为我们每一次评选的支持，也感谢我们的基金公司，特别是感谢我们的分析师，包括银行的同事，你们越来越多的用我们的系统，越来越多的看我们的数据，然后越来越多的对我们运作的认可，给我们机会，实际对我们公司的发展是莫大的帮助。在这里也表示感谢，实际上我相信，中国未来还有新的十年，虽然新的十年里面有很多东西跟过去十年有很多不一样的地方，我相信未来十年的精彩程度不会比过去十年差，精细程度也不会比过去十年差，所以我们希望能够伴随大家一起为中国房地产行业服务好，为中国房地产企业服务好，谢谢大家！

第二篇：当前房地产市场形势与发展任务分析(二)

当前房地产市场形势与发展任务分析

（二）中国房地产业协会副会长、秘书长：顾云昌

第二个问题：楼市发展的趋势

现在有些地方的房地产同行有些迷惑，是不是现在又要打压房地产啦？房地产又要像９２、９３年那样了？我个人认为历史不会重演，现在的情况和９２、９３年大不一样。主要的差别在于现在是旺盛的需求带动房地产市场，而十年前则是投资拉动市场。我们现在进入住房、汽车时代，消费由住房、汽车领先，房地产业在国务院文件里定位为支柱产业，我们的产业是万岁事业，发展空间还很大。就当前而言，一是宏观经济处于新周期的上升期，老百姓对经济发展的预期比较好，有利于我们产业的发展。房地产业正遇到千年等一回的发展良机；二是产业发展基本面——需求旺盛不变。刚才所说的３＋１这个旺盛的需求不变。现在不是没有需求，而是需求太旺了；三是有１８号文件指导我们这个行业持续健康发展。１８号文件是本届政府指导房地产发展的纲领性文件。房地产不仅３、５年兴旺没问题，即使２０年都没问题。因为近２０年是全面建设小康的２０年，过去说：小康不小康，关键看住房；现在说：全面建小康，住房定兴旺。

在认清发展机遇的同时，又应看到我们面临的挑战。挑战之一，如何有节奏的释放需求。在当前宏观经济下要抑制不正常的、非理性的需求，比如，被动性需求如何慢慢地释放，投资需求要加以限制。有些地方商业用房的需求膨胀也要加以控制。挑战之二，结构性矛盾的调整。从全国看，中低价位房子供不应求的情况还较突出。长沙或者说整个湖南这个矛盾不是最突出的，这与过去几年来经济适用住房量比例大有关系。国家有关经济适用住房管理办法出台，提出要实现两个控制：一是控制销售对象，一是控制供应面积。这样一来必然导致市场结构发生变化。

开发办的领导跟我说整个长沙、湖南的房价不是很高，没有多少泡沫，我同意这个判断。挑战之三，注意地区的差异，要谨防过热。房地产市场和一般市场有两个最大的不同点：第一政府主导性强，第二地区差异性大。为什么说政府主导呢？房地产市场需要土地，而土地是政府垄断的，开发需要融资，目前负责融资的四大银行都是国有的。加上决定需求的房屋拆迁的数量和速度，也是有政府控制的。而土地和资金的投放量往往决定了商品房的供应量，就会决定整个市场的供求情况。房屋拆迁量决定了相当比例的需求情况。所以在现在市场经济情况下，最大的考验是政府调控能力的考验、政府对土地和资金供应量多少的把握。

房地产市场的地区差异性与市场的政府主导性有关。同样是发达城市，由于各地政府在市场调控中的方法和力度有差异，房地产市场的表现就有很大的差别。上海、杭州、长三角地区房价这几年涨得很快，遏制房价的继续快速上升成为重点。而在广州等地，在房价连续数年稳中有降的情况下，促进房价稳中有升，减少空置房成为市场健康发展的重点。而在北京，近两年平均房价稳中有降。实际上北京单个的楼盘的房价没有降而是稳步上升。原因是经济适用住房和郊区楼盘比例提高了，一平均就下跌了，那么北京楼市的持续健康发展在于进一步搞活二手房市场，规范多种市场行为，继续保持供求平稳。

当前中国的房地产市场发展要注意什么问题呢？要防止两种过热或过热苗头：第一种过热是盲目性过热，第二种过热是泡沫性过热。什么叫盲目性过热，有的地方土地供应量很大，开发商开发的楼盘很多，造成了市场供大于求，空置房增加，房价下跌。这种过热现象容易产生，也容易调整，一般靠市场自身力量就可以调整。空置量过多了，开发商放慢步伐，政府土地少批一点，慢慢改善。而泡沫性过热，其表现与盲目性过热是相反的，市场表现不是供大于求是供不应求，卖得比盖得快，房价涨得快，开发商手里的空置房几乎没了，这种情况下就容易出现泡沫。什么是泡沫？泡沫是价格的表现。商品房的销售价均远远超过实际成本。泡沫是怎样形成的？第一，供不应求造成了房价上升，第二，投资者介入进一步加大供不应求，特别是炒房者介入越多房价会越炒越高。泡沫有大有小：小泡沫、中泡沫、大泡沫、特大泡沫。小泡沫、中泡沫可以控制，可以慢慢吸收。而大泡沫、甚至特大泡沫往往要破灭的。破灭就是像香港９７年的情况，价格已经到了顶点了，上不去了，崩盘了，房价一落千丈，对社会和经济造成严重影响和损害。我认为，当前中国房地产市场总体不存在过热，长沙、湖南的楼市不过热，楼市持续健康发展。过热不过热，盲目性过热还是泡沫性过热最后都要反映在房价上面。盲目性过热表现房价下跌，泡沫性过热表现房价上升。在正常情况下，一般房价稳步上升，是正常的。急速上升肯定是供不应求造成的，供不应求可能是由于实际需求拉动，也可能实际需求加上虚拟需求（投资需求）一起拉动了需求。后者是比较讨厌的事情，有较大的风险。特别当前中国的金融体制以银行贷款为主的情形下，风险都挂在银行账上。

第三篇：房地产市场发展形势分析

房地产投资快速增长，项目遍地开花，投资（含投机）购房盛行，消费者追涨购买使大量需求提前释放……可以说，2007年10月以前，无论是上海、北京、深圳、广州等一线城市，或是长沙、南京、重庆、武汉、北海等非一线城市，全国的房地产市场正值有史以来最红火也是最疯狂时期。

从2005年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、增

加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障，再到2007年9月27日央行和银监会联合出台的房贷新政、国土资源部的39号令（236号文），两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。无疑，2008年，中国房地产市场很关键的一年。

宏观调控得到落实执行

2008年，宏观调控将进一步深化，并得到落实执行，叠加效应将日益显现。本文作者陈真诚认为，房地产热将降温，投资将有所回落，开工项目也将适量减少。

但由于持续很久的房地产市场的繁荣使得市场的前行仍具有相当的惯性，不少地区房地产发展投资机构、房地产开发商未完工项目的继续，使得2008年尤其2008年上半年的各地市场热点区域增多。

正因为城市房地产项目遍地开花，使城市轮廓线向四面八方同步外延，使得城市的市场热点区域也增多。如长沙，不再是城中、城东独领风骚，城北、城南、河西的地区供应比重也将增加。

不过，正因为这种城市轮廓线向四面八方同步外延的发展趋势，使得城市的热点区域增多，却让热点的相对热度下降。所谓热点多了就意味着热点丧失或减弱，不在少数的你我彼此彼此使得难分彼此。

国土资源部有关负责人就39号令土地供应调控的相关政策向记者做进一步解读时表示，国土资源部强调要保障住房供应量，首先是重点保证住宅用地需求，特别是要优先安排低收入家庭住房用地的供应。其中规定，必须单独列出城市建设用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地不得低于申报住宅用地的70%。不符合该要求的，不得批准用地。要优先安排、供应列入供地计划的廉租住房用地和经济适用住房用地。对未完成供地计划的，第四季度不得供应其他商品住宅用地。

毫无疑问的是，随着宏观调控的落实，城市房地产产品结构将更科学化、合理化：70/90新政的影响将逐步体现，90平米以上房型将继续向节约面积发展。

在长沙，从2000年本人曾服务过的“同升湖”、“山水芙蓉”开始到2007年的“保利”、“绿城”等几十个别墅物业的集中放量，可以预见长沙高端房地产市场还将加大，高档住宅市场将出现分水岭。而其实，这一趋势在全国各大城市差不多。只是，一些别墅等高档住宅市场相对刚性但需求相对不足，可能面临更大的市场压力。

同时，另一方面，政府将进一步落实宏观调控政策和住房保障制度，不断完善市场体系，以政策和需求为导向，调整供给结构，积极发展二级市场。并加大对房地产业秩序进行规范和整顿，维护市场健康运行。

保障性住房开发规模增加

目前，在长沙已经在全国成立了住房保障工作局。如果该局确实能为住房保障工作起到成效的话，相信会在全国其他城市陆续成立此类机构。

2008年，住房保障政策将进一步落实，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应、投资、资金、项目开工及产品供应的相对比例将增加。另一方面，由于预期改变，投资（投机）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消费者变得相对理性。房地产市场可能出现进一步观望，进而出现持币待购、惜购等现象，供求矛盾将得到一定程度的缓减。

高度卖方市场将逐步被扭转，甚至可能转化为买方市场或相对均衡市场。同时政府将扩大住房保障的覆盖面，确保保障型住房的土地供应，拿地竞争激化，大地块土地供应模式可能被相对改变。

政府一方面严格控制高端市场的发展，另一方面大力支持保障性住房，力求总量平衡，调整结构，稳定市场，符合“90/70”政策的小户型、低总价房屋产品供应将增加。

在开发规模方面，将导致部分原本新立项、新投资的非保障性住房开发规模下降。同时，受宏观调控尤其是土地、金融等新政策影响，保障性住房的开发规模将增加。一些原本计划安排布局的大盘，可能分细或把多期并拢来开发。

项目开发和上市速度将加快，一般较难再现大规模、大面积的捂盘、囤房、惜售现象。

房价整体可能在一定程度上逐渐回落。保障性住房和小户型的价格相对稳定，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价将可能较大幅度下降。

因此，房地产行业可能从“暴利时代”转入“微利时代”或“常利时代”，暴利时代逐渐远去甚至走向终结。

市场竞争更

第四篇：2008年中国房地产市场发展形势报告会

2008年中国房地产市场发展形势报告会

第五篇：2009年中国房地产市场形势与2010年发展展望

2009 年中国房地产市场形势与 2010 年发展展望
新闻类型：最新动态加入时间：2010-1-12 16:43:21

2009 年以来，随着国家宏观调控政策的作用凸显，全国房地产市场在经历了短暂的调整之后出现快速反弹：房地产开发投资逐月加快；房地产建设规模逐步恢复；商品房销售市场持续升温；房地产信贷的快速增长以及销售的迅速回暖为房地产开发投资增长提供了充裕的资金的来源。2010 年，虽然继续实施适度宽松的货币政策的基调已定，但政府已经开始关注房价的快速上涨，并在相关政策上进行选择性调整，预计 2010 年全国房地产市场将保持平稳增长。受房价快速上涨原因的影响，未来楼市仍然具有一定的不确定性，如果房价继续快速上涨，不排除市场会再次出现调整的可能。

一、2009 年全国房地产市场运行情况从 2009 年房地产市场的运行情况来看，随着 2008 年年底出台的各项政策措施的逐步落实，促进房地产市场健康发展的政策效果逐步得到体现。2009 年市场总体保持着持续回升的态势，整体表现好于预期。1．房地产开发投资增速逐月加快，但仍低于近年来平均水平房地产开发投资增速逐月加快，2009 年 1-10 月，全国房地产开发完成投资 28439.7 亿元，同比增长 18.9%，增幅同比回落 5.7 个百分点。房地产开发投资占固定资产投资比重为 18.9%。90平方米以下住房保持稳定增长。1-10 月，90平方米以下住房完成投资 6479.8 亿元，同比增长 31.5%，增速较上年同期回落 35.8 个百分点。

分类型看，商品住宅完成投资 19954.2 亿元，同比增长 14.1%，增幅比上年同期下降 13.3 个百分点，其中，经济适用房完成投资 869.8 亿元，同比增长 19.3%；办公楼完成投资 1084.6 亿元，商业营业用房完成投资 3275.4 亿元，同比分别增长 33.1%、35.4%，增幅同比分别上升了 34.6、18.7 个百分点。房地产开发到位资金充裕，2.房地产开发到位资金充裕，个人按揭贷款资金规模增速加快 2009 年 1-10 月，全国房地产开发企业到位资金总计 44033.8 亿元，同比增长 43.4%，增幅比上年同期上升 37 个百分点。其中，国内贷款 9119.4 亿元，增长 53%，利用外资 376.6 亿元，下降 29.6%，自筹资金 14319.7 亿元，增长 16.7%，其他资金来源 20218.2 亿元，同比增长 69.5%，其中个人按揭贷款增长 119.7%。与上年同期各类型资金来源的比重相比，其他资金来源上升较多，提高了 7 个百分点，其中个人按揭贷款比重上升了 4.9 个百分点。自筹资金比重有所回落，比上年下降了 7.5 个百分点，其中自有资金比重下降 4.8 个百分点。国内贷款比重同比上升了 1.3 个百分点，利用外资比重下降 0.8 个百分点。3．土

地购置与完成开发面积延续负增长从完成开发土地面积看，1-10 月，全国完成开发面积 18444.7 万平方米，同比下降 4.6%，降幅比上年同期扩大 2.1 个百分点。从购置土地面积看，1-10 月，全国房地产企业共购置土地面积 24071.7 万平方米，同比下降 18.7%，比上年同期回落 13.1 个百分点。全国土地购置费用为 4535 亿元，同比下降 0.9%，与上年同期相比下降 24.5 个百分点。

4.商品房建设规模继续扩大，新开工面积降幅减缓 4.商品房建设规模继续扩大，商品房建设规模继续扩大 2009 年 1-10 月，全国商品房建设速度保持平稳，新开工面积降幅减缓。分地区看，东部地区施工及新开工面积增速最低，竣工面积增速居中；西部地区施工、新开工面积增速最快，但竣工面积增速最低。

从施工面积上看，1-10 月全国房屋施工面积为 28.8 亿平方米，同比增长 16.4%，增幅比上年同期下降 2.3 个百分点；其中，住宅施工 22.6 亿平方米，增长 15%，比上年同期低 4.5 个百分点。其中，商品房新开工面积 8.1 亿平方米，增长 3.3%，增幅同比下降 4 个百分点；其中，住宅新开工面积 6.5 亿平方米，增长 0.4%，同比下降 6.5 个百分点。从竣工面积上看，1-10 月全国商品房竣工面积 3.8 亿平方米，同比增长 22.8%，增幅同比上升 13.7 个百分点；其中，商品住宅竣工面积 3.1 亿平方米，同比增长 25.1%，比上年同期上升 17.5 个百分点。5．市场销售持续升温，销售面积和销售额的规模与增速均创历史新高市场销售持续升温，2009 年 1-10 月，全国商品房销售面积实现 66368.7 万平方米，同比增长 48.4%，比上年同期上升 64.9 个百分点；其中，商品住宅销售面积达 60974.7 万平方米，同比增长 50.1%，办公楼 1017.3 万平米，同比增长 28.2%，商业营业用房 3330.1 万平米，同比增长 32.9%。商品房销售额实现 31529.1 亿元，同比增长 79.2%，与上年同期相比上升 96.6 个百分点。其中，商品住宅销售额为 27766 亿元，同比增长 84.3%。从各城市运行情况上看，多数城市商品房交易量呈持续上升态势，北京、天津、上海、重庆、广州、深圳等大中城市房地产市场销售面积均大幅增长。

6．房屋销售价格持续回升，大部分城市环比出现上涨房屋销售价格持续回升，2009 年 1-10 月，全国 70 个大中城市房屋销售价格保持不断回升态势，10 月，全国房屋销售价格指数为 103.9，比 9 月上升 1.1 个百分点，比上年同期上升 2.3 个百分点。新建房销售价格指数为 103.7，9 月上升 1.1 个百分点；比二手房销售价格指数为 104.4，比 9 月上升 0.9 个百分点。分城市看，10 月份，70 个大中城市中有 28 个城市房屋销售价格涨幅高于

于 3%，深圳涨幅最高为 13.8%，9 个城市房屋销售价格同比出现下跌。从环比价格情况看，有 68 个城市房价环比出现上涨，仅包头和吉林市房价环比仍有下跌。

二、房地产市场回暖的因素分析 2009 年房地产市场快速回暖，出现销售旺盛、市场成交活跃、房价水平不断攀升的局面，主要有以下四方面的因素：第一，经过房地产市场持续一年的观望期，市场累积了一批具有购房需求和购买能力的自住型和改善型消费者，房价的回调为他们进入市场提供较好进机；第二，随着去年年底全球各国救市政策的出台，人们对未来通胀的预期加强，为避免通胀带来了的资产损失，人们将转向一些实现投资保值的资产和商品，而住房就是投资保值的重要对象；第三，2008 年年底，中央政府出台了促进房地产市场健康的若干意见，对住房消费给予了相应的政策优惠，降低了住房消费和交易中的税费负担，进一步刺激了人们的住房消费；

第四，适度宽松的货币政策使得流向房地产业的信贷资金增长较快。据中国人民银行的有关统计数据，截至 2009 年 9 月末，主要金融机构商业性房地产贷款余额为 6.81 万亿元，同比增长 28.3%，增速比上年同期高 14 个百分点，比 6 月末高 9.5 个百分点。其中，购房贷款余额为 4.35 万亿元，同比增长 30.1%，增速比 6 月末高 12.3 个百分点。

三、20010 年房地产市场走势预测 2009 年，全国房地产市场整体呈现“V”形走势，一季度延续上一年的调整回落态势，二季度起，销售市场迅速复苏回暖，投资增幅逐月提高，房屋销售价格指数不断上升。预计 2010 年，全国房地产市场整体增长平稳，投资、施工面积、新开工面积、土地开发和购置面积、房屋价格指数增幅平稳上升，资金来源、竣工面积、销售面积和销售额增幅回落，但仍保持增长趋势。通过对 1998 年 2 月-2009 年 10 月房地产各相关统计数据的分析，考虑到国内外经济环境的变化，根据 ARIMA 模型，我们对 2009 年和 2010 年全国房地产业的主要指标预测如下： 2010 年房地产主要指标预测情况单位：亿元、万平方米、%

统计指标名称

2008 年

2009 年预测

2010 年预测

绝对值

增速

绝对值

增速

绝对值

增速

城镇固定资产投资

148738

26.6

194594

30.8

244741

25.8

＃房地产开发投资

31203

23.4

36093

15.7

44022

22

＃商品住宅投资

22441

24.6

25973

15.7

34097

31.3

房地产开发资金来源

39619

6.3

56315

42.1

73153

29.9

283266

19.9

330260

16.6

390533

18.3

施工面积

其中：住宅

222892

19.3

255679

14.7

309091

20.9

新开工面积

102553

7.5

112470

9.7

145098

29

其中：住宅

83642

6.2

88978

6.4

114631

28.8

竣工面积

66545

9.8

77265

16.1

80804

4.6

其中：住宅

54334

9

66059

21.6

69673

5.5

销售面积

65970

-14.7

96078

45.6

112517

17.1

其中：住宅

59280

-15.5

87593

47.8

103272

17.9

房屋销售价格指数

101.6

106.2

107.3

商品房销售价格指数

101.8

105.9

106.1

商品住宅销售价格指数

101.8

105.7 106.1

资料来源：国家信息中心中国房地产信息网()1．投资增幅保持平稳增长

预计 2009 年全年，固定资产投资完成额达到 19.46 万亿元，增长 30.8%，增速较 2008 年加快 4.2 个百分点。其中房地产开发投资完成 3.61 万亿元，增长 15.7%，增幅同比回落 7.7 个百分点；商品住宅投资完成 2.60 万亿元，增长 15.7%，增幅同比回落 8.9 个百分点。2010 年，预计城镇固定资产投资与房地产开发投资增幅将保持平稳增长。其中，城镇固定资产投资完成 24.47 万亿，增长 25.8%；房地产开发投资完成 4.40 万亿，增长 22.0%；商品住宅投资完成 3.41 万亿，增长 31.3%。2．房地产开发资金来源增幅回落预计 2009 年全年，房地产开发资金来源达到 56315 亿元，同比增长 42.1%，与 2008 年全年相比，增速加快 35.8 个百分点。与房地产完成开发投资增幅相比，增幅高 16.4 个百分点。2010 年，房地产开发资金来源预计达 73153 亿元，增长 29.9%，增速回落 12.2 个百分点。房屋建设增长平稳，3．房屋建设增长平稳，新开工面积增长较快 2009 年，预计全年商品房施工面积为 33.03 万亿平方米，同比增长 16.6%，其中商品住宅施工面积为 25.57 万亿平方米，增长 14.7%。商品房新开工面积达 112470 万平方米，增长 9.7%，其中商品住宅新开工面积 88978 万平方米，增长 6.4%。商品房竣工面积将达到 77265 万平方米，同比增长 16.1%；商品住宅竣工面积 66059 万平方米，同比增长 21.6%。2010 年，预计全年商品房施工面积为 39.05 万亿平方米，同比增长 18.3%，其中商品住宅施工面积为 30.91 万亿平方米，增长 20.9%。与 2009 年相比，商品房和商品住宅施工面积增幅分别加快 1.7 个百分点和 6.2 个百分点。预计 2010 年全年商品房新开工面积将达到 145098 万平方米，同比增长 29.0%；商品住宅新开工面积 114631 万平方米，同比增长 28.8%。与 2009 年相比，竣工面积增速明显加快，商品房和商品住宅新开工面积增速分别加快 19.3 和 22.4 个百分点。预计 2010 年全年商品房竣工面积将达到 80804 万平方米，同比增长 4.6%；商品住宅竣工面积 69673 万平方米，同比增长 5.5%。与 2009 年相比，竣工面积增速有所放缓，商品房和商品住宅竣工面积增速分别回落 11.5 和 16.1 个百分点。4．销售面积和销售额增幅明显回落 2009 年，房地产市场快速回暖，商品房销售

面积和销售额增速创历史新高。预计 2009 年全年全国商品房销售面积实现 96078 万平方米，增长 45.6%。其中，商品住宅实现销售面积 87593 万平方米，增长 47.8%。2010 年，预计房地产市场会继续保持增长，但增幅会逐步回落，预计 2010 年全年商品房销售面积和销售额分别实现 11.25 亿平方米和 46726 亿元，分别增长 17.1%和 9.2%，较 2009 年增幅回落 28.5 和 61.4 个百分点。其中，商品住宅销售面积和销售额分别实现 10.33 亿平方米和 39318 亿元，分别增长 17.9%和 6.2%，较 2009 年增幅回落 29.9%和 68.6 个百分点。房屋销售价格上半年惯性上涨，5．房屋销售价格上半年惯性上涨，下半年小幅回落从房地产销售价格指数上看，2009 年全国房屋销售价格指数快速反弹。预计 2009 年 12 月当月房屋销售价格指数为 106.2（同比），比 2008 年 12 月提高 4.6 个百分点。其中，商品房销售价格指数为 105.9，商品住宅销售价格指数为 105.7，分别比 2008 年 12 月提高 4.1 和 3.9 个百分点。2010 年，房屋销售价格指数将保持惯性上涨，在 6 月份左右达到最高点，随后出现盘整和小幅回落。预计 2010 年 12 月当月，房

屋销售价格上涨 7.3%，其中，新建商品房价格上涨 6.1%，新建商品住宅价格上涨 6.1%。

（作者单位：国家信息中心信息资源开发部）

打印该页

新闻出处：中国房地产信息网