2012财务分析建议

第一篇：2012财务分析建议

2012年做好房地产企业财务会计报告分析的几点建议

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文。

摘 要：财务会计报告分析能够较全面的反映房地产企业经营情况，正确的分析并应用到工作中去，对房地产企业具有重要意义。本文从公司业绩、资产管理效率、偿债能力分析、现金流量和报表附注五个方面对如何做好房地产企业财务会计报告进行分析解读，从而使财务会计报告在企业发展中的实用性、指导性更加明确、突出。

关键词：论文秘籍网：房地产企业 财务会计报告 分析

房地产企业财务会计报告是企业负责人及股东了解和掌握企业生产经营情况的主要信息来源。为使房地产财务会计报告能够更好的反映企业运营，结合实际，建议运用以下方法对其进行综合分析。

一、通过收入构成、盈利能力和成本费用三个方面分析公司业绩

房地产企业经营情况，比如收入、利润等指标完成等是企业负责人及股东最关心的，这也是财务报告的重点。对此，可从以下几个方面着手：

1.分析企业收入构成情况

房地产企业的收入主要包括新建房屋销售收入、建筑机械租赁收入和其他业务收入。其中，新房销售收入是最重要的收入指标，对该指标的分析，可采用本月收入和上月相比较，一般使用同一开发项目数据为好。比如，我公司开发的两个房产项目，因地域不同，房屋销售价格高的达到每平方3500元，低的仅有1600元左右，两者相差一倍以上，因此其月销售收入就不能简单的进行比较。房产开发中的不同项目在收入分析过程中还要注意各收入项目在收入总量中所占的比重，以便了解企业房屋销售业务在同行业中的地位和发展前景。

2.分析企业的盈利能力

利润指标是企业最重要的经济效益评价指标之一，通过对该指标的分析，可以了解企业的盈利水平和企业发展前景。通过观察营业利润、投资收益、补贴收入及营业外净收入在企业利润总额中所占的份额，还可以评价企业利润来源的稳定性。

3.分析成本费用对企业利润的影响

土地、建材、人工等成本以及管理、财务、销售等费用是影响房地产企业经营利润的重要因素，在收入一定的条件下，成本费用越低，企业的利润就越大，反之亦然。近几年我公司通过材料竞标购进、非生产成本定额等措施，成本费用在销售收入中的比重每年都降低2个百分点以上。这可通过销售利润率或成本费用利润率来验证，同时需要对成本费用作进一步的分解，以便了解各成本费用项目所占的比重，从而使管理者可以有的放矢的压缩有关开支，达到以最小的投入取得最大的产出。

二、通过应收账款周转率、存货周转率和投资报酬率三个方面分析资产管理效率

对于房地产企业来说，各项资产运转能力的强弱，体现了管理者对现有资产的管理水平和使用效率。资产使用效率越高，周转速度越快，反映了资产的流动性越好，偿还债务的能力越强，企业的资产得到了充分的利用。对资产管理效率的分析，主要是通过以下指标来进行：

1.应收账款周转率反映了企业应收账款变现速度的快慢及管理效率的高低

该比率高表明：收账迅速，账龄较短；资产流动性强，短期偿债能力强；可以减少收账费用和坏账损失，从而相对增加企业流动资产的投资收益。通常可采用帐龄分析法，重点分析应收帐款的质量状况，评价坏帐损失核算方法的合理性，对于呆帐和坏帐，还要具体分析其产生的原因。

2.存货周转率是用一定时期企业的销货成本与存货平均占用额之比来计算

对存货周转率的分析，主要是将这一指标与同行业和企业以前年度同期进行比较，同时还要对影响存货周转速度的个别因素进行进一步的分析，如建筑材料、半成品、产成品等存货周转情况，以找出影响存货周转率水平的根本原因。

3.对投资报酬率的分析主要足看投资期限和投资回收期，从而可知企业的投资是否有效，投资风险的程度有多大

三、通过流动比率、速动比率、资产负债率等五个方面分析偿债能力

偿债能力是房地产企业偿还到期债务的能力，包括偿还短期和中长期债务的能力。偿债能力是债权人最关心的，鉴于对企业安全性的考虑，也越来越受到股东和投资者的普遍关注。企业的偿债能力主要是通过流动比率、速功比率、资产负债率、股东权益比率和利息保障倍数来进行。

1.流动比率是指流动资产与流动负债的比率

反映房地产企业在某一时点偿付即将到期债务的能力，显示短期债权人安全边际的大小。作为房地产开发企业，我公司的流动比率一直保持在2.5左右，是比较理想的，这充分证明了我公司的短期偿债能力是很强的。

2.速动比率是指速动资产与流动负债的比率

反映企业在某一时点运用随时可变现资产偿付到期债务的能力。为弥补流动比率的局限性，较客观的评价企业的偿债能力，还可以用超速动比率来进行评价。企业的速动资产，即用货币资金、短期证券、应收票据和信誉好客户的应收帐款来反映和衡量企业的变现能力及短期偿债能力的大小。该指标由于剔除了与现金流量无关的因素，如待摊费用和影响速动比率可信性的重要因素，如信誉不高客户的应收帐款，因此能客观地评价企业的变现能力和短期偿债能力。

3.资产负债率反映全部负债占全部资产的百分比

资产负债率是衡量企业负债水平及风险程度的重要标志，一般来说，企业资产负债率为40%~60％ 较适宜。

4.所有者权益比率是所有者权益对总资产的比率

所有者权益比率是表明企业长期偿债能力保证程度的重要指标，它揭示了所有者对企业资产的净权益。因此该比率越高，说明企业的融资结构和所有者对企业的控制越稳固。但作为我们房地产开发企业，由于利润相对稳定或经营状况一直良好，如果该比率过高，必然使企业融资成本提高，因此所有者权益比例也应适度。

5.利息保障倍数是息税前利润对利息的比例。它是反应债务政策的风险大小和长期偿债能力的指标。经营所获得的息税前利润对于利息费用的倍数越多，说明企业支付利息费用的能力越强，企业的经营风险越小，偿还债务的能力就越强。作为我们房地产开发企业，计算利息保障倍数更是我们掌握企业长期偿债能力的一个更有力的指标数据。

四、通过与销售收入、营业利润的比较分析现金流量

房地产企业的现金流量表是用来反映企业创造净现金流量的能力。对现金流量表的分析，有助于报表使用者了解企业在一定时期内现金流入、流出的信息及变动的原因，预测未来期间的现金流量，评价企业的财务结构和偿还债务的能力，判断企业适应外部环境变化对现金收支进行调节的余地，揭示企业盈利水平与现金流量关系。但有时即使企业有盈利能力，如果资金周转不畅，现金调度不灵，就会严重影响企业的发展，甚至影响企业的生存。例如在1997年的亚洲金融风暴中，香港百富勤公司就因无法及时筹措6000万美元偿还到期债务，最终导致崩溃。事实上，当时百富勤公司只是定息市场业务在东南亚金融危机中蒙受了巨额损失，集团整体仍是盈利，也远未达到资不抵债。但终因现金不足无法清偿到期债务，被迫清盘。因此，一个企业如被拖欠的应收账款和销不出去的商品房很多，即使有账面利润，也会使企业无钱组织再开发，偿还应付款。所以企业管理当局根据现金流量表掌握的现金流量信息，可以及时搞好资金调度，合理的利用资金，化解财务风险。

房地产开发企业的现金流量可分为经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量三大类。

1.经营活动产生的现金流量

经营活动是指投资活动和筹资活动以外的所有交易和事项。就房地产开发企业来说，经营活动包括：销售商品房屋、土地转让、提供劳务、出租房屋、发包工程、征用土地、购买设备材料、接受劳务、缴纳税款等。

2.投资活动产生的现金流量

投资活动是指企业长期资产的购建和不包括现金等价物范围内的投资和处置活动。作为房地产开发企业，这里的长期资产固定资产、无形资产、递延其它资产等待有限期一年或超过一个营业周期以上的资产。所以将现金等价物范围内的投资排除在外，将现金等价物范围内的投资视为现金。

3.筹资活动产生的现金流量

筹资活动是指导致企业资本和债务规模及构成发生变化的活动。这里所说的资本是实收资本（股本）、资本溢价（股本溢价）及与资本有关的现金流入和现金流出项目，包括吸收投资、发行股票、分配利润等，“债务”是企业对外举债借入的款项，如发行债券、向金融企业借入款项及偿还债务等。

五、通过日后事项、关联性交易等分析报表附注

由于会计报表中所规定的内容具有一定的固定性和规定性，只能提供定量的财务信息。而会计报表附注作为会计报表的重要补充，主要对会计报表不能包括的内容或者披露不详尽的内容作进一步的解释与说明。它可以帮助报告使用者进一步了解企业动态，从这些附注中找出企业目前存在的问题和发展潜力，从而作出投资决策。

1.资产负债表日后事项

又称期后事项，是指自年度资产负债表日后至会计报表报出之间所发生的事项，按其是否调整房地产企业会计报表分为调整事项和非调整事项。调整事项，是指在资产负债表日后发生的，所提供的新的证据有助于对资产负债表日存在情况的有关项目金额作出新的确认，而需要对会计报表作调整的事项。通常包括：已证实资产发生了减值；已确定获得或支付的赔偿；发现在资产负债表日或之前发生的舞弊和会计差错；发现在资产负债表日之前不符合房地产企业会计准则作出的会计处理；由于税率变动，改变了资产负债表日及之前的税金和利润等。非调整事项，是指在资产负债表日后发生的，并不影响资产负债表日存在情况，不需要对会计报表作出调整的事项。但对企业以后财务状况和经营成果将会产生重大影响的事项。如：对其他企业进行控股投资、发生重大筹资行为、资产遭受重大自然灾害损失、发生重大经营性亏损、与本企业有债务关系的企业不再持续经营、达成协议的债务重组事项以及资产重组事项等，都应在房地产企业会计报表的附注中加以披露。

2.关联性交易

关联方的交易，往往会影响企业的经营收入、经营成本、其他业务利润，对企业经营成果的真实性产生影响，所以也应在房地产企业会计报表附注中加以披露。关联方交易是指关联方之间发生转移资源或义务的事项，而不论是否收取价款。在房地产企业中主要包括：转让土地使用权、承发包工程、购买或销售商品等。在企业与关联方发生交易的情况下，企业应在会计报表附注中披露关联方关系的性质、交易类型及其交易要素。这些要素一般包括：交易的金额或相应比例、未结算项目的金额或相应比例、定价政策（包括没有金额或只有象征性金额的交易）。关联交易应当分别关联方以及交易类型予以披露。

作者：邹岩（新农村 2011年2期）

第二篇：财务分析报告撰写及其建议

财务分析报告撰写及其建议

作者: 李公璞财会通讯 发布时间：2010-01-11 点击数：367正文：【 放大 】【 缩小 】

简介：随着信息技术在企业财务管理领域的普遍应用，财务部门的职能由过去数据汇总向数据整理、分析等管理会计应用职能发生了明显转移。笔者作为一名后台从事经营分析的人员，结合日常工作中遇到的具体情况，对分析建议的撰写予以浅述。首先，明确数据来源，多方验证，确保数据真实...随着信息技术在企业财务管理领域的普遍应用，财务部门的职能由过去数据汇总向数据整理、分析等管理会计应用职能发生了明显转移。笔者作为一名后台从事经营分析的人员，结合日常工作中遇到的具体情况，对分析建议的撰写予以浅述。

首先，明确数据来源，多方验证，确保数据真实有效。财务分析主要从收入、销量、客户、产品等多方面综合信息中找出规律，分析原因并对应提出建议。确保基础数据的真实、可靠和相关是进行分析工作的基本前提。在财务管理信息系统建立并逐渐完善过程中，分析人员常常会从不同渠道取得大量数据，基于不同用途、不同口径的数据大量充斥，加之信息传递衰减的客观规律，在确保数据来源可靠的同时，综合运用手头多方资料验证数据的真实性和相关性不仅应当而且必要。如关于单位结算的分析建议中，一银行与当地工行对公账户数量分别为2.9万户与3.1万户，资料中注明该信息来源于人民银行，并由此得出两行对公结算账户差距不大，结算差异原因不在账户数量上的结论。但是结合该篇分析中给出的单位账户管理费收入（974万元、124万元），以及1－3月份两行账户维护费的收费标准（50元，年），用收入除以单价简单模拟得到对公结算账户数分别为7.44万元与58.44万户。与文章直接给出人行渠道账户数比较，模拟账户的误差倍数分别为2.56倍和18.85倍，整整相差7倍，数据之间无法相互验证。结合总行提供四行同口径交换结算收入和结算价格已验证为正确的信息，反向验证说明分析中提到的“对公单位结算账户数”的准确性存在严重问题。

其次，专题分析除强调分析专项性外，需结合业务运营环境，用联系的观点看问胚，避免以偏概全。如果脱离业务客观运营环境，简单就事论事，并据此得出结论，难免会顾此失彼，并导致建议缺乏实际可应用性。如某单位结算减免现象较普遍，并将主要原因归纳为对公柜员的重视不够。事实上，定价是一个双方谈判的过程，不是银行单方面就能决定的。双方谈判力的强弱衡量决定了最终价格的决定。综合我行的企业存款和对公结算账户数，国有四行中我行大规模存款的客户相对较多，客户规模决定银行客户整体而言具有较其他银行更强的价格谈判能力，但同时在中间业务产品体系应用选择上单个客户也有更大的空间。因此不能简单的得出某项价格减免不合理的结论。此外，从实际动因分析，结算收费定价权主要集中在支行行长、客户经理等手中，柜面人员对于客户而言主要是保健因素，而非激励因素，该分析结论存在典型的误导。

再次舱据支撑论点，举例切合主题。在实际过程中，由于分析时深入程度等原因导致论据无法有效为论点服务。如在某分析中给出了单位结算收入提升的关键在于调动对公柜台人员积极性的结论，并举例说明某支行因为实施买单制所以其单位人民币结算收入好。笔者曾对该支行的结算业务进行过调研，该支行结算业务好主要归功于非基本结算手续费收入，该部分收入主要由领导人员负责，因此更多是相关领导收费意识和谈判实力的体现，买单制的作用有一部分，但不是主要原因。分析报告的结论以偏概全，忽略了主次矛盾的区别，同时还犯了论据无法有力支撑论点的“大忌”。

最后，充分利用图、表等表达形式，凸出短时间、集中呈现多项信息。在支行调研时，曾经有人提出集中管理后，各种资料和会议特别多，信息过多的情况下更倾向于一目了然的信息展现方式。这从侧面体现了信息时代“视觉文化转向”的社会现象：当代主流文化由过去的文字文化载体转向为多媒体文化载体。比较而言，多媒体有信息容量大、同一时间、同一平面展现大量综合信息的优势，具有浅、广的特点，文字的优点在于逻辑性和深刻性。顺应视觉文化潮流，一种以图为主，用文字阐释图片的图文本书籍应运而生：以图为主，读者可以在最短的时间内掌握尽可能多的信息；文字阐释，利用了文字逻辑性、深刻性的优点，可以对展示的图表信息起到“点睛”的妙用，二者互为补充、相得益彰。据调查该类书籍在市场上销量还不错。分析人员也可以顺应时代需求，适应内部客户的阅读习惯，在运营分析中多采用图文本概念，图文并茂的表达分析内容，实现更高信息传递效率和更好的传递效果。

第三篇：事业单位财务风险分析及相关建议

事业单位财务风险分析及相关建议

摘要：本篇文章首先对事业单位财务风险的种类进行概述，从没有建立完善的?务管理机制、事业单位财务人员素质和认识不够、事业单位财务所处的环境因素三个方面入手，对事业单位财务风险产生的原因进行解析，并以此为依据，提出防范事业单位财务风险出现的有效策略。希望通过本文的阐述，可以给相关领域提供些许的参考。

关键词： 事业单位； 财务； 风险； 分析

事业单位财务风险分析主要融合了信息管理、经济管理、协议管理和技术管理等多项内容，是事业单位财务风险分析工作中不可或缺的一部分。但是，根据当前情况来看，我国事业单位在开展财务风险分析工作时，依然会面临诸多问题，其中，导致财务风险发生的主要因素就是我国事业单位在开展财务管理工作时存在一定偏差，并且事业单位在开展财务管理工作奖惩工作时比较松怠。针对事业单位而言，财务风险分析是实现对事业单位财务管理工作问题进行管控和防治的主要方式，同时也是有关监管部门对其运营活动和了解其经济发展状况的主要依据。下面，本文将进一步对事业单位财务风险分析及相关建议进行阐述和分析。

一、事业单位财务风险的种类

（一）财务预算管理风险

针对事业单位而言，财务管理的关键内容就是预算管理，假设在开展预算编制工作时，编制内容缺少完备性，就是使得预算执行不规范，造成有关数据或者政策不具备精准性，资金应用和支出缺乏规划，给资金应用效率带来了影响，导致财务风险的出现。财务预算管理风险主要体现在两方面，第一，预算编制缺乏科学性。当前，大多数事业单位在开展预算编制工作时，没有对其进行监督管理，预算编制内容缺少严谨性，使得专项资金的自身作用无法得到全面的发挥，存在闲置现象。第二，预算资金管理缺少规范性。针对预算资金来说，其操作尺度以及定额标准如果缺少合理性，使得在进行资金预算编制的过程中，随意性比较高。即使资金具备了配备基础，但是其和实际之间存在明显差异，使得内部配置缺少均衡性。

（二）财务内部控制管理风险

一些事业单位因为没有建立完备的财务内部控制就自己，使得做假账、挪公款的现象频频出现，给财务内部管理增添了风险。另外，一些事业单位在开展财务管理工作的过程中，应用国家收费准许的空间实现应收款，以权谋私，造成财务管理控制自身作用无法得到全面的发挥，给事业单位以及个人的合法权益带来了损害[1]。

（三）财务收支风险

通常情况下，财务收支风险主要源于两个方面，第一，财务支出风险。一些事业单位由于没有制定高效的财务管理机制，不能准确对项目支出以及基本支出界定有全面了解，无法实现专款专用。并且，经费管理严重匮乏，使得公费游玩以及公费就餐的现象普遍存在。第二，运用风险。因为事业单位在实践设备以及基础设施的配备方面，资金投放力度比较大，造成对外投资资金严重短缺，造成财务风险的出现。事业单位无能准确掌握商务信息，造成信息精准性、真实性等方面无法正确评判，引发支付风险。除此之外，事业单位运营收入主要分为多种方式，其中包含了现金收入以及转账收入。在实际账款回收的过程中，不能对其进行合理定位，给财务工作的全面开展带来了阻碍。

二、事业单位财务风险产生的原因

（一）没有建立完善的财务管理机制

因为深受传统管理机制的约制，事业单位在开展财务管理工作时，没有建立完善的管理机制对其进行规范，使得财务管理工作过于杂乱无章。财务管理中资金收支都没有构建明确的项目标准，导致各项费用在应用的过程中，无法得到全面的落实，并且也找不到相应的负责人。事业单位管理阶层没有构建专业的财务管理工作人员考核机制，无法对财务工作进行监管和控制。由于事业单位财务管理机制的不完备，使得财务风险的发生机率逐渐增大，进而导致事业单位面临财务漏洞以及收支失衡等问题。

（二）事业单位财务人员素质和认识不够

近几年来，事业单位实施了多次财务改革，这给财务工作人员以及预算工作人员提出了新的要求。但是，因为受到环境因素的约制，财务工作人员的专业能力以及综合素养无法得到快速提升。事业单位管理对财务工作人员的思想教育不全面，没有定期对其开展专业知识和技术的培训工作，财务工作人员认识水平偏低，造成财务工作人员无法及时掌握现代化的管理知识，并将其运用到财务管理工作中，使得预算和实际情况之间存在明显差异[2]。

（三）事业单位财务所处的环境因素

随着时代的快速发展，我国社会经济也得到了稳定增长，国家政策和环境在不断改变的状况下，事业单位所面临的财务风险也随之发生改变。例如，随着我国加入到国际贸易组织以后，我国开始加大了对进出口贸易的高度关注，并将一些西方国家的先进技术融合到实际生产工作中，进而促进了我国现代化生产的发展步伐。因此，事业单位财务活动将面临着频繁的变动，所产生的不确定因素将逐渐增多，从而给财务风险变化带来直接影响。

三、防范事业单位财务风险出现的有效策略

（一）构建完善的管理制度

社会的快速发展，人们要想不被社会所淘汰，就要通过不断提升和完善自我的方式，让其立足在社会之中。所以，事业单位在构建财政管理机制时，需要提升管理阶层以及有关工作人员的财务风险意识，构建高效的财务管理机制，并将其落实到个人身上，明确自己的职责。尤其是财务管理工作人员，需要开展去专业技术和综合素养考核工作，提升财务部门的专业素养。只有在提升其风险意识和构建完备的财务管理机制的基础上，才能提升财务工作人员的工作效率，减少事业单位财务风险发生记录，对事业单位财务风险实现防控的效果。

（二）监控明确严格贯彻落实

财务监管作为一项具备较强责任性的工作，需要对事业单位开展的各项财务工作进行全面监管，从而才能有效提升财务部门工作效率，将支出自身的经济效益进行全面发挥。事业单位需要将财务监管工作落实到每个工作人员身上，并且安排专业的监管工作人员对财务收支情况实施监管和整理，定期对其进行检查，同时和各个部门建立良好的沟通关系，从而保证事业单位正常运营[3]。所以，做好财务监管工作，可以对事业单位财务风险起到防范的作用。

（三）加强风险防范水平

随着科技时代的来临，事业单位在开展财务管理工作时，也可以将现代化技术运用到其中，例如，对风险检测，或者运用其他方式制定检测时间或者内容等，构建完善的财务风险预测机制和防控措施。只有在加大预测力度的基础上，才能实现对事业单位财务风险的合理把控和防范。

（四）强化对财务人员的培训

加大对财务工作人员的培训利用，落实新实施的财务准则以及有关法律机制，及时更新财物知识，并组织财务工作人员进行学习，让财务工作人员的风险防范意识以及能力得到显著提升[4]。此外，还要对财务工作人员开展职业道德教育，使其明确自己工作的重要性，端正其工作态度，进而提升其整体素养。

四、结束语

总而言之，随着我国社会经济的飞速发展，事业单位财务风险控制对社会建设起到了重要的作用。事业单位所面临的财务风险，主要是受到客观因素的影响。所以，在开展事业单位财务管理工作时，应该加大对财务风险的防范力度，减少风险发生几率。事业单位可以通过采用构建完善的管理制度、监控明确严格贯彻落实、加强风险防范水平、强化对财务人员的培训等方式，在提升工作效率的同时，还能减少风险发生的可能性，进而推动我国事业单位的稳定发展。

参考文献：

[1]刘英娜.事业单位内部财务风险因素分析与管控建议研究[J].中国乡镇企业会计，2016，03：104-105.[2]刘永红.事业单位财务风险分析及防控措施探讨[J].时代经贸，2016，19：35-37.[3]赵珠.事业单位财务风险分析和防控管理研究[J].青海气象，2013，02：75-78.[4]董斯成.行政事业单位财务报销违规问题分析及规范建议[J].财政监督，2017，01：59-64.（作者单位：河南省国土资源科学研究院）

第四篇：关于财务的几点建议

关于财务的几点建议

1、取得发票时注意填写要正规，为准确反应项目成本所有费用成本类发票一定要填开河间

市银龙腾源房地产开发有限公司献县分公司。

2、关于公司银行卡，以前帐务多用银行卡在公户和私人户转帐，给税务查帐带来隐患，建

议将以前银行卡全部销户，重新开卡。

3、大额开销提前一天通知财务，以便财务在银行做预约。

第五篇：财务工作建议

对财务工作几点建议

6月25日召开的集团财务工作会议，据说规模比较大，足见集团对会计工作的重视，这么好一个学习机会没有资格参加我内心感到莫大的遗憾。不管怎样，作为一名从国营到民营做过二十多年财务工作的老同志，特别是在瑞立十几年的经历，本人还是心系瑞立发展，挚意为公司财务方面的管理做出力所能及的贡献。现根据本人所掌握的一些会计理论并结合实践，谈谈自己对集团财务工作的看法，或许能给领导些许有益的参考。所谈情况并非说明公司以前没有做或者做得不好，有些工作集团已经在做,或者准备去做，有些内容也有同事提到，为突出重要性，仍再提出，不过简略一点。我深信在集团领导的正确领导下，有财务战线全体同仁的共同努力，我们的财务工作定会更上一层楼，集团各财务部门会成为集团最出色的部门之一。

一、集团财务管理体制

集团目前财务管理体制还不能说很完善，机构设置和人员配备仍在不断调整中，可以考虑：

1、集团架构调整，真正形成以资本为纽带，投资关系清晰，治理结构合理的的集团母子公司体系，这项工作将结合当前海外融资计划进行；

2、统一财务制度、会计制度，提高会计信息及时性有效性；如发放工资的核算，集团内就很不统一；

3、建立财务工作简报制度，及时总结集团或下属公司的先进做法、解答探讨财务、税务、会计难题；

4、各子分公司财务进行委派管理，集团财务对分子公司进行业务指导，财务人员统一调配和定期轮换，财务各岗位工作设计明细和规范化；

5、建立定期财务分析制度，将枯燥数字提供的信息进行专业分析通俗化后供领导决策参考；

6、建立财务预警管理体系，控制财务风险；

7、集团在财务管理上宜将从事日常会计核算、编制财务会计报告、申报纳税的会计核算职能与从事资金筹集、投资、分配、财务预警、并购等方面财务管理分开。

二、融资和资金调度

集团财务工作应承担着融资的重大任务，在当前宏观调控对房地产特别关注的形势下，瑞立成立小额贷款公司，融资和资金调度工作更应引起重视。

1、组建主权融资班子，负责集团上市、私募等主权资本融资工作，要配备或引进熟悉国内外会计准则、有与保荐人（承销商、财务顾问）、证券市场中介、证券监管机构等合作经验的专业人才。

2、资金调度要尽量避免期末大额出账，增加资金在合作银行的积数和结算笔数。下属公司售房款或贷款资金到账后，要在账面保留一段时间，避免一到账就外划。从积极意义上讲，减少资金宕账时间是资金利用效率高，无闲置；但金融机构往往又视为资金紧张的征兆，觉得公司财务上过于激进。资金使用调度上适当控制节奏，注意利用效率和适当保有现金流量相结合，增强抗风险能力。

三、房地产的预算管理和成本管理

目前房地产业的竞争渐渐由无序走向有序，从暴利走向低利，对项目的成本控制显得更为重要，加强预算管理和成本管理势在必行，这两者也是我们实施低成本战略的重要手段。

1、集团目前的预算主要是费用预算，这一部分仅占集团总支出的15％不到，在现行预算管理的基础上，推行全面预算管理，将费用预算拓展到项目开发、营销策划、工程成本、现场签证、部门费用等全面预算控制。我们的预算要从由财务部门做，调整到各下属公司、各部门全员参与制定过程；

2、项目成本控制，这个方面主要是反映项目成本要向实时化、动态化方

向发展，特别是使用会计核算软件后，要准确及时地核算；

3、针对项目成本控制关键点，我们要编制控制要点，设定目标成本，并落实相应责任人或责任团队的成本控制要求。可考虑以下关键环节：立项、规划、设计、招投标、施工环节、材料设备采购环节、销售环节、工程预决算环节、期间费用、物业管理成本等，每个环节又可细分若干控制点，财务部、审算部、工程技术部、人力资源部等联合编写，可借鉴其他公司已有经验。

四、纳税事务

税收安排是财务的重要职能，主要任务是在尊重、遵守税法的前提下，充分利用税收法规所提供的一切优惠，以达到节税的目的，使税收成本最小化，一是降低、节约纳税支出，二是避免处罚支出。

1.设税务专员，负责办税人员培训、协调办税事务，提出税收安排报告；

2.研读税收法规，税收优惠政策，跟踪政策变化，结合公司实际，进行税收筹划，如预征土地增值税问题（各省不一致），开发期间土地使用税、房产税问题（89国税140号）；

3.积极与税务部门沟通，求得税务部门指导，处理税务争议，避免税务处罚；

4.对税法有扣除标准的费用进行单列核算和税务筹划：a、人员工资，内资企业只能对办理了社会保险的员工，按人均标准扣除，中外合资企业则可全额扣除员工工资。b、业务招待费，销售公司则按销售额的一定比例计算扣除。c、业务宣传费，总款控制在销售的5％之内。d、会议费、差旅费、通讯费等要有详细的证明资料，要避免费用的发生合法合规，而因报销单据填制不规范，而导致无法税前扣除。

五、会计基础工作

集团各子公司执行会计制度、使用会计政策不统一，核算质量参差不齐，合并会计报表可信度低。宜从集团规范管理角度，对重大会计核算问题进行统一规定，如主要会计科目运用、财务结账期限、固定资产折旧、低值易耗品摊销、开发成本核算内容分类等。

1、综观集团会计基础工作，目前零部件公司做得较好，从费用报销单据、凭证填制、账簿登记、会计档案等都很规范，建议开展基础工作学零部件公司活动。

2、会计服务观念的培养。一是会计事务中体现的服务（如费用报支、款项支付），二是会计信息提供的服务，如项目成本对工程部的反馈、人力成本对人力资源部的反馈（可对前期一系列人事变化和人员离职带来的人力成本进行单独分析报告），如费用预算对行政部的反馈服务等。

六、会计培训和交流

集团目前财务会计力量较为雄厚，新的财务人员成长较快，老的财务人员有丰富的工作经验。排排队，我也注意到集团会计人员水平相对不平衡，所谓闻道有先后，术业有专攻，所以，加强集团内财务人员培训和交流，应该是很有必要的。我建议拥有众多资格的同仁们要做好传帮带工作，或者就自己擅长的某个专题开开讲座，带领大家共同进步，要毫无保留。

集团进行的海外融资对很多财务人员来讲从理论到实践都很陌生，建议让财务顾问公司给相关财务人员搞一个讲座。

上述建议不一定成熟，不妥之处请领导多批评指正！

建言人：左秀萍2010年6月26日.