2012年签订房地产销售代理合同应注意的问题

第一篇：2012年签订房地产销售代理合同应注意的问题

签订房地产销售代理合同应注意的问题有：

（一）关于房地产销售代理的权限问题

房地产销售代理合同属于委托合同的范畴，委托的权限必须在委托代理合同中明确地表述，比如，对销售价格的限制、配套设施及物业管理的承诺以及其他用于吸引购房者的其他优惠措施等，这些内容均需在合同中明确表述，防止出现代理商为了促销楼盘，在未经开发商同意的情况下，擅自对购买者作出一些根本实现小厂的承机．特别是对于预售楼盘更是如此。为了慎重起见，开发商甚至可以对代理商做有关方面的广告也应明确不得超越授权的范围。

（二）关于物业代理的佣金

当仅由一个房地产销售代理机构独家代理物业租售时，则依每宗交易的成交额收取佣金或代理费。收费标准一般是：出租物业收取年租金的10％或相当于一个月的租金；出售物业收取销售收入的1％～3％。对联合代理的情况，委托方需对每宗出租或出售交易支付较高的代理费，通常为独家代理时的1～5倍，各代理机构之间要依事先协议来分割这笔佣金。一般说来，代理商只应从买方或卖方单方面收取佣金。如果有客户委托代理机构帮助买楼或租楼，则代理商相对开发商而言就是“顾客”，此时的代理商应从买方或承租方获取佣金，不能再从开发商那儿得到另外一份佣金，尤其是代理商为其客户向房地中＃信南领土位面时．更不应从开发商处获取佣金。如果没有客户向代理机构预定，而是房地产销售代理机构申请为开发商推销时，则开发商应支付佣金，买房或租房的客户就不需付佣金给代理商了。从表面上看来，那种开发商对所有成功的代理人都作出支付佣金的承诺，似乎更有利于加快物业租售速度，但事实却往往不是这样。因为如果很多代理机构掌握该物业，就会形成在市场上“沿街兜售”的情况，其结果会在社会上造成一种不好的印象，即人们往往会认为这么多的房地产销售代理机构持有该物业，肯定该物业不易出手或是有些什么其他问题，如质量不好等。

（三）关于房地产销售代理商的资格问题

签订房地产销售代理合同时，作为委托方要充分了解物业代理公司的代理资格问题，目前国家及各地对房地产经纪及代理机构的资格都有一些具体规定，如建设部50号部长令规定了房地产经纪机构的设立条件及程序。

（四）选择合适的房地产销售代理商

房地产交易涉及资金量巨大，所以对外发商或业主来说，选择房地产销售thldl.org.cn代理商是十分重要的。选择不好代理商，无论代理合同多么完善，恐怕效果也不会很好。因此在选择物业代理公司时，首先要考察物业代理公司的素质及其职员是否有良好的职业道德，其中包括物业代理公司是否只代表委托方的利益，能否为委托方保密，工作过程中是否具有客观、真实、真诚的作风，在物业交易过程中除佣金外是否没有其它利益。一些房地产销售代理公司采用保底价按比例收取代理费，超出保底价格部分按另外的比例分成，就是一种严重违反职业道德的做法。其次，对物业代理公司可投入市场营销工作的资源也应予以关注。很显然，地方性的物业代理公司由于其人员、经验和销售网络的限制，一般没有能力代

理大型综合性房地产开发项目的市场销售工作。但大型综合性代理公司也未必就能代理所有的大型项目。例如，某国际性物业代理机构曾一度同时代理着北京二十多个大中型房地产开发项目，其中有些同类型项目处于同一地段，结果代理费比例高的项目销售十分火爆，但代理费比例低的项目成交寥寥无几。究其原因，就是物业代理在有意的以低佣金作诱饵，垄断同类型物业的租售市场，并将其主要的人力、物力投入到代理费比例高的开发项目上去了。物业代理公司以往的业绩对选择代理公司来说也很重要。看物业代理公司以往的业绩，不是看其共代理了多少个项目或成交额有多少，而是要看其代理的成功率有多大，如果某公司代理10个项目只有两个成功，而另外一个公司代理了两个项目均获成功，显然后者的成功率要远远大于前者。考察物业代理公司的以往业绩，还要看其代理每一个项目的平均销售周期。第四，针对物业的类型选择物业代理。住宅和公寓的销作常以当地的代部机构办理，当然，这些机构也许是全国性甚至国际性代理公司的分支机构。但对工业和商业物业来说，常委托全国性或国际性代理公司，当地的代理机构有时参加，有时不参加。

第二篇：签订特许加盟合同应注意哪些问题

签订特许加盟合同应注意哪些问题？

时间： 2007-05-08来源：

般特许经营合同内容可分为以下各项，签约前宜请教律师、会计师、审慎阅读评估。

一、特许者提供的服务项目及其费用

1． 合同应详细列明特许者提供服务的项目

2． 有无隐藏不可预见的费用？

二、合同期间

1． 期限长短有无明确？

2． 期限是否和租约配合？

三、合同延续

1． 期满后可否续约？

2． 续约有无条件？若有，条件为何？是否详细明列？

四、加盟金、权利金及其他款项

1． 加盟金到底包含哪些项目？

2． 其包括开张时的存货或新货吗？

3． 多少自备款可开始营业？

4． 是否须缴纳定期权利金？如何计算？如何给付？

5． 特许者是否提供记帐、报税等服务？如有，是否须额外缴交费用？

6． 是否必须加入合作广告计划？其费用的分摊如何计算？特许者提供哪些产品或促销服务？

五、商圈保护

1． 合同有无授予独占区域？

2． 独占区域是否在有些目的或营业额达到某种标准即终止？

六、采购生财器具

1． 是否所有的生财器具都必须向特许者购买？其价格及条件是否合理？

2． 特许者是否提供贷款？

七、选择地点

1． 特许者是否协助选择地点？

2． 谁对地点的选择作最后决定？

3． 装修蓝图是否由特许者提供？

4． 有无定期重新装潢及翻新的要求？

5． 如须申请更改建筑使用执照，谁负责提出申请及负担期费用？

6． 租约条款约束？

八、教育训练

1． 特许者是否要求加盟者参加训练课程？

2． 有无继续教育及协助？

3． 是否持续性的提供加盟者员工训练的配合?

4． 是否要付费用？费用多少？

九、财务协助

1． 特许者是否提供财务协助或协助寻找贷款？

2． 如有提供财务协助或贷款，其条件是否合理？

3． 特许者是否提供缓期付款的优惠？

4． 有无抵押？

十、采购对象限制

1． 合同是否要加盟者只能向特许者购买所需的货品？或只能向特许者指定的厂商购买？

2． 如有，其价格及条件是否合理？

十一、限制营业范围及贩卖之物品

1． 合同是否对所购卖物品的项目有所限制？

2． 限制是否合理？如须卖其他物品，有无须特许者同意的申请步骤及程序？

十二、竞业禁止

1． 合同是否限制加盟者在约满或转让后，不得从事同类型的商业行为？

2． 如有，其期限及区域是否合理？

十三、会计作业要求

1． 特许者是否提供薄记及会计的服务？

2． 如有，是否需额外收费？其收费是否合理？

十四、客户限制

1． 有无限制客户对象？

2． 如售出超越授权的地区，有无惩罚条款？

十五、广告促销计划的配合1． 广告是地区性或全国性？其费用支付方法？

2． 如地区性促销是加盟者自理，特许者是否提供过去经验与协助规划的服务？

3． 特许者是否提供各种推广促销的材料、室内展示海报及文宣品等？有无另外收费？

4． 加盟者是否可自行策划区域的促销？如何取得特许者的同意？

十六、违约条款

1． 何种状况视为违约？

2． 违约项目是否属加盟者能力范围所能控制的？

3． 其订定项目与核实标准是否合理？

十七、通知条款

1． 若违约，特许者是否有义务以书面通知加盟者延期并更正？

2． 其期间有多长？是否足够？

十八、违约后果

1． 违约时，特许者采取何种方式因应？

2． 特许者是否可以直接取消该连锁加盟契约？

3． 有无违约金条款？金额多少？

十九、合同终止的处理

1． 特许者是否有义务购买加盟者的生财器具、门店租约及其资产？

2． 处理费用如何归属？

3． 处理期间多少？是否足够？

二十、加盟者转让的权利

1． 加盟者是否可于契约转卖门店资产？

2． 加盟者是否可于转卖时，同时转让加盟合同？或特许者有义务与承买者签订新合同？

3． 特许者是否有权核准或拒绝转卖，其权利是否合理？

4． 租约可否转让？

5． 特许者是否有权核定承买者的资格？其资格如何认定？

6． 是否须付给特许者部分转让费？

二十一、特许者的优先承购权

1． 合同中有无明示何种情况下特许者可承购？

2． 其承购价格由谁评估？商誉及净值是否列入考虑？

3． 加盟者求售时是否有义务先向特许者求售？

二十二、加盟者生病或死亡

1． 合同是否直接由继承人承接？

2． 合同是否由遗产管理人承接？

3． 合同者如长期失能，是否必须转让？

二十三、促裁诉讼处理

1． 是否由总部促裁解决所有争议纠纷？

2． 促裁是否比诉讼省时、省钱？

二十四、诉讼管辖地

1． 特许者指定的诉讼管辖地是否为其总部所在地？

2． 是否考虑改为加盟店的所在地对加盟者较为有利？

二十五、加盟者亲自经营的要求

1． 合同是否要求加盟者每日亲自经营？

2． 合同是否禁止加盟者维持其他职业？

第三篇：签订设计合同应注意哪些问题

问题一：设计费的确定

《设计合同文本》第二条以表格形式要求当事人列明设计项目的内容，包括项目名称、规模、阶段、投资及设计费。合同当事人在确定设计费时，应遵循以下原则：

首先，设计合同或相关文件中双方对设计费率予以确认的，应尊重双方当事人的选择。建设工程设计合同为《合同法》所规定的有名合同的一种，发包人和设计人是具有平等地位的民事主体，应当由《合同法》调整，并应最大限度地遵循合同自由的原则。实践中的工程设计收费标准及相关统一定额并非强制性规范，而是任意性规范。

其次，在不能证明设计合同或相关文件中双方就设计费率达成一致的情况下，可以根据《工程设计收费标准》确定设计费。这只是在无相应合同条款援引的情况下，用以解决纠纷的技术性手段。

问题二：定金条款的理解和适用

《设计合同文本》第五条规定了定金条款，结合文本中第七条第7.5款和第八条第8.9款的规定，该定金兼有成约定金和解约定金的性质。如果当事人双方同意对定金额度进行修改，该数额不能超过总设计费的20%，超过20%的部分只能作为预付款，而不具有定金的效力。当事人不完全履行合同时，可按比例适用定金罚则。《最高人民法院关于适用<担保法>若干问题的解释》第120条规定：“当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。”可见，在发包人或设计人履行部分合同义务后要求解除合同的，应当按照未履行部分所占约定内容的比例，适用定金罚则。只不过在实践中，当事人往往没有注意到这一点，在仲裁或诉讼时也就未提出相应的请求，造成自己的权利未得到全面保护。问题三：设计合理使用年限的确定

关于建设工程的设计合理使用年限，主要指建筑主体结构的设计使用年限。根据《建筑结构可靠度设计统一标准》(GB 50068-2001)和《民用建筑设计通则》(GB 50352-2005)的规定，建设工程的设计合理使用年限分为四类：对于临时性建筑，其设计使用年限为5年；对于易于替换结构构件的建筑，其设计使用年限为25年；对于普通房屋和构筑物，其设计使用年限为50年；对于纪念性建筑和特别重要的建筑结构，其结构设计使用年限为100年。此外，对于专业建筑工程，则应按照相应的专业技术规范要求确定其设计合理使用年限。对于具体工程项目，其设计合理使用年限则应根据工程项目的建筑等级、重要性来确定。在建设工程的设计合理使用年限内，工程承包人应当对该工程的主体结构(包括地基基础)进行保修。

在填写设计使用年限时，设计人应当注意其与土地使用年限的区别。我国土地实行有偿、有期限使用的制度。国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或其他用地五十年。”可见，土地使用年限与土地使用用途有关，与建筑物建筑等级和重要性没有关系。

问题四：赔偿金的确定

《设计合同文本》第七条第7.3款需要由当事人确定赔偿金金额。而实践中相当一部分合同回避了本条关于赔偿金的约定，或空白、或划去、或直接删去7.3款的最后关于赔偿金的规定。在当事人未对损害赔偿约定计算方法时，应当适用法律的规定。关于损害赔偿的范围，《合同法》第113条贯彻了完全赔偿原则，其赔偿范围既包括因违约所造成的损失，也包括因违约而使对方失去的可得利益，同时其也要受合理预见规则的限制，即损害赔偿额不得超过违约一方在订立合同时，依当时的客观情况能预见到或应当预见到其违反合同义务所可能造成的损失。

如果发包人和设计人在合同中事先约定了损害赔偿金的计算方法，应当按约定支付赔偿金。本条赔偿金的计算方法为实际损失的一定比例，值得注意的是，若当事人商定的赔偿金大于实际损失，该如何处理？本文认为，在约定的赔偿金不过分高于实际损失时，法律应当首先尊重当事人双方的意思自治，承认双方约定的正当性。若当事人约定的赔偿金远远高于实际损失，基于公平原则，法律应予以必要干涉。因此，当事人在约定赔偿金时，应充分考虑设计文件错误给发包人造成的损失，慎重填写赔偿金金额。

第四篇：签订房地产销售代理合同的注意事项

签订房地产销售代理合同的注意事项

一般地说，开发商选择商品房代销的，那么商品房的广告宣传是由代理商负责的，开发商只需向代理商提供商品房的基本资料即可。但如果代理商在对外广告宣传中，弄虚作假，买受人因相信虚假广告内容而签订合同从而引起索赔纠纷，开发商也是应承担责任的房地产销售代理在我国是一个较新的行业，很多开发商也只是开始初步的尝试。目前，对开发商来说，除了开发以外，如何与代理商签订委托代理合同，规范双方的权利义务，成了他们最为关心的问题之一。签订销售代理合同要重点注意哪些方面呢？简单地谈谈我的看法。

一、代理方式的选择

房地产销售代理方式按委托人对代理人授权的大小，可分为一般代理、独家代理和包销。一般代理，是指委托人在同一地区和期限内，可选定一家或几家代理商作为一般代理人，根据代销的实际数量按协议规定的办法付给佣金，委托人可直接与该地区的买主成交，其直接成交部分，不向代理商支付佣金。独家代理，是指委托人给予代理商在规定地区和一定期限内享有代销专营权的代理，委托人在该指定地区和时间内，不得委托其他第二个代理人，且商品房出售前的所有权归委托人，由委托人负责盈亏。商品房包销，与独家代理十分相近，但不同之处在于包销人承担销售剩余商品房的购买义务。

由此可见，在签订销售代理合同时，确定一般代理、还是独家代理、或是包销，对开发商来说是至关重要的。不同的代理方式，开发商承担的风险责任也不同，开发商应根据自身的情况，并结合代理商的资信情况，选择相应的代理方式。这里，需要提醒广大开发商，在拟订合同的时候，一定不要嫌麻烦，千万要将选定的代理方式以书面的形式表述清楚。如选择包销，则要以合同的形式明确约定房地产包销商对包销范围内的房屋自定销售价格，允许其赚取高于开发商给予的销售基价之上的那部分溢价，并对其不能在包销期限内售出的房屋承担购买责任。

二、代理的期限及代销的任务

代理商的代理不可能是无期限地售完为止，因此，开发商与代理商签订的销售代理合同的主要条款之一便是确定销售时间，同时，还要在合同里明确具体时间内的销售数额是多少，即明确具体的代销任务，销售任务可以以平方米计算，也可以以套或幢计算，不管采用哪种计量方式，都要明确规定在某一具体的时间销出具体数额的房产。

三、奖惩条款的设定

为了有力地促进销售代理工作，开发商在代理合同里设有奖励条款，即如果代理商提前售完所代销的物业，应该给予一定的奖励。如根据提前的时间，设立不同的奖励标准。同样，为了让代理商明确自已的责任，使代理商感到有压力，开发商应在合同里增加惩罚条款，在合同约定的时间里，如果代理商没有售完约定的物业，开发商有权按比例减少代理商的佣金，用这样的机制，可以有效地调动代理商的积极性和主观能动性，使他们的经济效益和销售成绩挂起钩来。奖惩条款要结合上述代销的任务来设定，这样才能使代理商更加明确自已的责任，这样才是开发商保护自身利益的有效手段。

四、关于售房宣传广告的约定

一般地说，开发商选择商品房代销的，那么商品房的广告宣传是由代理商负责的，开发商只需向代理商提供商品房的基本资料即可。但如果代理商在对外广告宣传中，弄虚作假，买受人因相信虚假广告内容而签订合同从而引起索赔纠纷，开发商也是应承担责任的。原因有二：其一，代理商是以开发商的名义对外实施广告宣传的，对于买受人来说，开发商才是当事人；其二，开发商有义务对代理商的售楼广告的内容进行审查和监督，这是义不容辞的法律义务和社会责任。根据人民法院的审判实践，代理商因制作虚假广告，应承担直接赔偿责任；开发商因疏于对售楼广告的审查与监督义务，应承担连带赔偿责任。由此可见，开发商委托了房地产销售代理后，并不意味着一劳永逸了，开发商还应密切关注售房宣传广告的对外发布情况，及时发现并纠正代理商的不当行为。同时，对于售房宣传广告方案的最终确定权应在合同中明确约定归属于开发商，而且对于开发商确认的方式及代理商违约发布广告应承担的责任等内容也应具体、明确地体现在合同当中

第五篇：房地产销售代理合同

房地产销售代理合同

委托方：（甲方）

地址：

受托方：（乙方）

地址：

甲方为房地产项目的开发商，乙方为专业房地产营销策划公司。经双方协商，就甲方委托乙方代理“的营销策划、广告策划和销售等有关事宜，达成以下协议：

一、委托内容及期限

1、甲方委托乙方为甲方开发的“（以下简称该项目）的营销策划、广告策划和销售总代理。

2、委托期限壹年，暂定自日起至 日止；由于甲方原因造成该项目工程延误，由乙方申请双方可协商将委托期限续延，另行签定补充协议。

3、在委托期内，除甲乙双方外，任何其他单位均不参与该项目的营销策划和销售事宜。

二、双方权利与职责

（一）甲方权利与职责

1、确保该项目作为商品房开发的手续完整和合法，对该项目有完全的土地使用权及处分权，没有其他权利人主张权利。

2、保证该项目工程建设无严重的质量问题和货不对版现象。

3、负责办理该项目销售所需的法律文件和媒体广告的审批手续。

4、承担该项目营销推广费用，营销推广费用为可售总额的3%。

5、负责在现场收取该项目的销售款项，向客户提供一次付款、银行按揭等灵活多样的付款方式。

6、负责在现场设立售楼部，负责设立费用。并于该项目对外销售前30日可完全进场使用，积累客源。

7、保证于该项目对外销售前三十日，负责提供按双方确定装修标准的示范单位套，供客户参观参考，指导消费。

8、负责办理银行按揭手续。

9、保证于该项目入户前完成社区整体基础设施和园林建设。

10、同意在有关该项目的宣传推广资料上印上乙方的名称和电话。

11、为了更好地销售该项目，加之该项目买受群体的特殊性，甲方同意在黑龙江省哈尔滨市、大庆市设立销售分公司，并负责分公司前期筹备基本费用（房租、装修、办公用品等）。

（二）乙方权利和职责

1、本合同签定之日起

2、作好该项目的前期策划工作（含该项目的整体规划、户型设计，环境绿化

建议和售楼部设计装修建议等）。

3、全权负责售楼部的运作和管理工作。

4、及时向甲方反馈营销工作信息，每月向甲方呈报销售情况明细报表，针对

实际情况提供各阶段具体营销策划方案。

5、负责该项目的销售工具、销售资料与广告宣传的策划、设计及制作和投放

工作，销售资料、销售工具和广告策划的制作和投放费用的报价不高于市

场价格。

6、保证该项目住宅、车库和商服的实际成交均价不低于乙方呈报甲方批准的“价格执行方案”确定的实际成交均价。

7、负责代甲方与客户签定《认购书》和《商品房买卖合同》，签署内容按双

方确认的范本执行，超出范本范围内的条款，必须征得甲方同意才能签署；指导客户将购房款交付甲方帐户。

8、负责客户的售后跟进工作，及时提示、催促欠款，合理耐心解释客户投诉，同时完成甲方交办的客户资料调查统计工作。

9、必须严格执行甲乙双方确认的销售政策，不得超越甲方授权向客户作出任

何承诺。

10、收到甲方支付的代理费时，向甲方提供税务部门的正式发票。

11、负责哈尔滨、大庆销售分公司前期筹备具体工作，负责分公司日常管

理、销售、人员招聘及工资等。

（三）共同责任

1、乙方协助甲方对该项目的推广策略、销售价格及付款方式的建议，经由甲方确认后，由乙方负责具体执行。如推销过程中需变动金额或销售资料中的条款，乙方须得到甲方同意，方可作出修改。甲方工程进度的变化或设计上的修改应及时书面通知乙方。

2、甲方同意该项目的住宅、车库和商服的实际成交均价以乙方呈甲方批准的“价格执行方案”为核算标准。甲方同意乙方在推广中可按既定的内部折扣（折扣率及乙方权限总额以“价格执行方案”为准）给予客户一定的折扣优惠，超出内部折扣范围的优惠必须征得甲方同意并附上甲方总经理的批条。

3、双方同意委托期限内所有交易均定为乙方业绩，并按下述第三条规定支付乙方营销代理费。

（四）、双方应达到的工作目标

1、甲方按时按质完成上述“甲方权利与职责”中规定的工作。

2、乙方销售目标：

第一阶段：于该项目预售证办妥、正式开盘后三个月内，工程形象全面封顶时，完成该项目可售总金额的%。

第二阶段：于该项目完全达到进户标准并完成小区整体基础设施和园林建设时，累计完成该项目可售总金额的%。

第三阶段：代理期内，累计完成该项目可售总金额的%。

3、如该项目建设进度有变化，销售目标也应相应调整，双方可另行约定。

三、营销代理费的计算、支付及奖罚方式

（一）策划费

乙方为该项目进行营销策划及广告策划，甲方同意在签署本合同之日支付乙方策划费人民币拾万元整。

（二）代理服务费

1、计算及支付方式

（1）双方同意，该项目的代理服务费按实际成交额的%收取，并按月结算。

（2）选择银行按揭成交的客户和甲方总经理同意客户缓交房款的，客户累计缴交房款的30%即视为全额回款，按成交总额计提代理服务费。

（3）由于甲方原因打折成交的，乙方视同期实际销售价格为实际成交额并按本条（1）款结算代理服务费。

（4）每月25日，乙方按当月销售回款总额向甲方呈交请款单，甲方在接到乙方请款单后5日内向乙方支付当月全额代理服务费。

2、奖罚方式

（1）合同代理期内，若该项目已售面积实际成交均价比“价格执行方案”确定已售面积的成交均价有所提升，甲方同意给予乙方奖励提成。

（2）奖励金额=（乙方完成的已售面积的销售总金额-价格执行方案规定已售面积的销售总金额）×50%。

（3）奖励提成支付方式与代理服务费支付方式相同。

（4）如乙方因自身原因未完成阶段销售目标，甲方在该阶段已成交金额应提代理费中扣除20％作为罚金；如乙方在下一阶段完成所扣阶段目标，甲方返还所扣罚金。

五、合同终止事由

本合同除在法律规定情形下终止外，还可因下列情形而终止：

1、甲方未能按时支付代理费逾期30日，乙方有权向甲方发出书面解除合同通知书，该通知于乙方发出通知之日起七日后生效，乙方有权向甲方追索欠款及滞付违约金。

2、乙方因自身原因不能按阶段完成销售目标，甲方有权发出书面解除合同通知，该通知于甲方发出之日起七日后生效。在此期间成交的单位，甲方需付给乙方全额代理服务费。

六、争议的解决

在合同履行的过程中，如双方产生争议，可协商解决，如协商不成时，可向乙方法院提出诉讼。

七、合同的附件由乙方呈甲方批准的该项目的“价格执行方案”，作为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力。

八、本合同一式四份，甲、乙双方各执两份，于双方法人代表签字、公司盖章之日起生效，均具同等法律效力。

甲方：乙方：

法人代表：乙方代表：

年月日