解决保障性住房的意义、问题与对策

第一篇：解决保障性住房的意义、问题与对策

解决保障性住房的意义、问题与对策

温家宝总理在2009年的《政府工作报告》中明确地提出，要采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿棚户区居民的住房困难问题，扩大农村危房改造试点范围。

我国是一个发展中国家，人口众多，正处在城镇化快速发展时期，解决城镇居民住房问题，将是一项长期而艰巨的任务。当前，加快保障性住房建设，不仅有利于进一步改善民生，也有利于增加投资、扩大居民消费，对拉动内需、促进经济平稳较快增长意义重大。

一、加快保障性住房建设的意义

首先，改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。新增1000亿元中央投资的安排原则中，最重要的一条就是要投向使用效率最高、发展最为需要的地方。从这个意义上说，下大气力加快建设保障性安居工程，是促进我国经济社会发展的顺时应势之举。

其次，加快建设保障性安居工程，对相关产业具有很强的带动效应。权威测算显示，今年新增的75亿元廉租房建设投资及其所带动的地方和社会投资，可以拉动钢材消费量65万吨，水泥消费量50万吨。同时，此次国家还安排了17亿元中央投资用于棚户区改造基础设施工程建设，这可以拉动铸铁消费量两万吨，钢材消费量10万吨，水泥消费量30万吨。

再次，加快建设保障性安居工程，还为今后扩大消费创造了有利条件。加快建设保障性住房，大力推进廉租房建设、棚户区改造、农村危房改造和实施游牧民定居工程，都是改善城乡居民消费环境和条件的有效举措，都将有利于城乡居民特别是低收入居民扩大消费。[1]

二、商品房供应体系与社会保障性住房供应协调发展现状分析

城市住房问题是工业化和城市化加速发展的过程中伴生的问题，产业和人口在城市的高度集中导致城市房屋需求与供给的不平衡，使需求远远大于供给，房价居高不下。面对高额的房价和居民对住房需求的持续增长，总有一部分居民无力购置自己的住房，这不利于我国目前和谐社会的构建。因此，住房福利作为一项社会保障措施是政府长期政策的选择。政府作为提供社会保障性住房的主体，承担着不可推卸的责任。近些年，我国商品房建设取得了比较大的发展，但社会保障性住房建设相对比较滞后，由此造成商品房供应体系与社会保障性住房供应体系的发展不协调，与科学发展观对我们的现实要求还存在一定的距离，具体表现在以下几个方面。

（一）社会保障性住房建设总量不够

我国自1998 年实行住房制度改革以来，住房分配货币化的推行和住宅分层次供应的运作实践表明，实施结果与住房政策目标之间存在着较大差异。相对于商品房的建设总量，社会保障性住房供应严重不足。各地在经济适用房的建设、供给，廉租房的配租数量和配租目标群体等方面存在诸多问题。如经济适用房总量供给不足、建筑标准高档化、目标群体错位、“夹心层”居民增多、廉租房配给不足、货币配租数额低等问题。商品住宅价格高位增长、经济适用房建设总量不足与目标群体错位等多方面因素的复合作用，导致我国城市中低收入家庭住房问题日益严重，住房支付能力与适宜的住房价格之间存在着差距。政府应当在推动商品住宅市场可持续发展的同时，采取财

政、金融、税收和土地供应等方面措施，加大经济适用房的建设规模，控制经济适用房出售价格，对购房群体实行严格的收入、居住状况调查及实行合理的经济适用房分配措施，以有效解决城市中弱势群体的住房困难。

（二）商品房结构与社会保障性住房结构不合理

一方面，市场上商品房的超前发展，大大超过购房者的现实购买力。商品房以大户型居多，由于面积大，单价高，使得购房者望房兴叹。另一方面，社会保障性住房建设结构不合理的现象更突出。一是社会保障性住房占市场上住房总量的比例不合理；二是在社会保障性住房构成结构上不合理即经济适用房与廉租房的结构不合理，经济适用房比例大大高于廉租房比例；三是在社会保障性住房内部结构上，经济适用房结构面积偏大，超出低收入家庭的现实购买力。

（三）社会保障性住房融资渠道狭窄、单一

长期以来我国社会保障性住房建设资金的融资渠道主要是住房公积金。近年来，社会上对公积金制度微词较多，主要表现在住房公积金闲置严重。此外，覆盖面窄、济贫力度不够、监管不严、资金挪用现象也是目前住房公积金管理出现的硬伤。政策性住房融资渠道狭窄、单一，再加上管理的诸多问题，使得保障性住房建设缺乏可持续性。[2]

（四）住房保障法制滞后

改革开放以来,我国住房保障制度经历了不断改革与调整,1998 年住房分配货币化改革将住房保障制度建设推向了新的历史阶段。综观改革历程,中央政府均是以《通知》、《意见》和《办法》等文件形式来推动的,部分文件甚至是在住房保障问题比较突出的背景下出台的,这样导致住房保障制度的法律权威性不够,政策调整缺乏严肃性和连贯性。法制化程度不高固然与市场经济体制转型这一时代特征密切相关,但不可否认的是,它也是住房保障制度改革难以深入、保障水平偏低、运行管理体系混乱等问题的根本原因之一。在政策执行中,部门利益高于群众利益,地方利益高于全国利益,经济建设投入重于住房保障投入,根源在于没有高层次立法的硬性约束,住房保障在民生建设中的重要地位无法得到足够重视。

三、发达国家和地区在解决住房问题上的经验

（一）住房保障制度法制化

政府通过法律、规划、财政、金融、税收等多种手段，保障中收入群体能够住上适当的住房，并根据不同时期的特点及时调整住房保障的重点。

（二）住房保障形式灵活多样

通过低价销售、低价租赁、先租后买、半买半租、分步购买、贴租、贴息等多种形式，对低收入家庭提供住房保障。第一，地方政府利用自有土地建房，出租或出售给符合条件的低收入家庭；对于无能力一次性购买的家庭，可以先租后买，或先购买10％的产权，再逐步购买剩余产权。第二，通过奖励容积率和免税等措施鼓励开发商提供一定比例的低价住房出售或出租给低收入家庭。第三，对低收入家庭实行货币补贴，让其到市场直接租赁住房。

（三）严格控制住房保障的面积标准，并制定合理的补贴标准无论各国具体的住房保障形式如何，在住房面积的限定上却

有共同的特点，那就是都限定在满足基本需求这个层面上。

（四）中央和地方政府各尽其能

各级政府以及开发商均应该以不同形式参与住房保障，中央政府的主要职责是制定保障政策和目标，实施规划，并以中央财政预算形式直接提供住房保障。地方政府重在将政策和目标细化并加以落实。

（五）租售并举和“共有产权”制度相结合“共有产权”制度可以量化政府保障，既明确确定低收入群体享受的福利水平，又有利于其收入提高后退出保障体系。发达国家和地区在解决住房问题上采取的一些措施，让我们明确了“公共住房是为最需要的人提供住房保障”,通过市场化的方式不可能解决所有人的住房问题，中低收入家庭的住房问题必须依靠公共住房来解决，应充分重视租赁型保障住房的作用，加大其在保障性住房中的比例。实践经验均表明，政府对住房市场进行适当的干预和调控，对于促进全民安居起到了极其重要的作用。同时，建立适合本国国情的住房保障制度必须结合本国的具体情况，并根据本国的实际发展情况与时俱进的来实时调整。[3]

四、加大保障性住房建设的建议

立足于我国住房保障制度的发展现状,着眼于住房保障制度的战略发展,从我国的基本国情出发,保障性住房建设应在以下几个方面加以重点推进。

(一)制定《住房保障法》,并完善相关法律法规

作为一项重要的社会政策,住房保障制度需要有效的法律支持。我国目前还没有专门的住房保障政策法规,应尽快出台相关法规。建议优先考虑出台《住房保障条例》,对保障对象、保障标准、保障水平、资金来源、管理机构以及违法惩处等方面加以规范,初步实现住房保障的有法可依。待时机进一步成熟后,建议国家开展《住房保障法》的立法工作,从住房保障理念、主体责任等方面进行明确规定。从长远来看《住房保障法》的出台不仅是住房保障的客观要求,也是住房市场持续、稳定、健康发展的要求。

(二)加大政府财政投入力度,保证住房保障的资金来源

目前按《廉租住房保障资金管理办法》规定,廉租房的资金来源首先是提取贷款风险准备

金和管理费用之后的住房公积金增值收益以及10 %的土地出让净收益,然后是提高土地出让净收益的比例,最后才是各级财政的补助。这种制度安排下,住房公积金增值收益的余额不多,土地出让收益与房地产市场的景气程度挂钩,财政补助没有硬性约束,从而导致住房保障资金来源的不稳定。为促进保障性住房的持续健康发展,建议对住房保障资金来源实行“双保证”机制,即保证每年住房保障资金不低于既定标准,保证每年财政补助不低于既定百分比,该标准和比例根据当地保障性住房的供需情况来综合确定,当住房公积金增值收益余额和土地出让收益补贴不足时,由财政补足差额。待条件成熟后,将住房保障资金直接纳入财政预算,设定比例限制,从而为住房保障资金来源提供强有力的保证。[4]

(三)政府提供保障性住房的模式

政府提供经济适用房, 有很多种方法。目前的一般方法是, 政府减免各种税费, 无偿把土地交给开发公司, 让开发公司开发建设与销售。但政府限制经济适用房的价格, 经济适用房的面积, 并限制开发商的利润, 政府也规定购房者的资格条件, 并且需要报批。另外一种方式是政府运用市场化的方式。经济适用房用地市场化, 通过招标、拍卖、挂牌的形式,公开出让经济适用房建设用地,土地所得净收益划归财政专户管理,作为经济适用房购房户的专项补贴费用。通过建立统一的土地市场,理清了政府与开发商之间的关系,解决了土地市场的双轨制问题,有效防止了土地批准过程中发生的种种违规现象, 使开发商在同一个起跑线上进行公平竞争。同时规定建筑面积价格上限。向获得经济适用住房补贴资格的家庭, 直接发放经济适用房货币补贴。补贴资金来源于政府把行政划拨土地推向市场后, 经过市场化运作获取的土地收益金。补贴方式是由符合条件的购房户直接领取政府货币化补贴款, 实行先购后补, 不购不补。笔者认为后一种方式可以增加购房者的选择, 规范政府、开发商之间的关系, 因此更优。

(四)严格把关准入机制

准入机制主要包括入住社会保障性住房的申请条件、申请和审批程序、受理和审批机构、轮候配租、配售制度等内容，其中关键的内容还是申请标准的确立以及申请对象的确认。由于划分公民收入线要对公民的收入作详细的调查统计，工作量很大，再加上公民隐形收入的存在，因此，要把公民的实际收入搞准确，困难较大；而不划分公民收入线，就很难实行住房分类供应。可通过以下方式对公民收入线加以认定：一是不同地区根据当地居民的实际收入水平进行定量分类。虽然目前我国尚未建立个人收入申报制度，政府难以准确地核实其真实收入，但总体上应有一个定量标准。同时，家庭收入水平还应该以家庭人口构成作相应的规定，可以通过测算基本开支以确定申请对象。个人消费支出主要包括“衣食住行”等方面。可以比较科学地测算出某一地区或城市除“住”以外其他基本生活开支总额。二是在定量的基础上，再辅之以定性分类。鉴于我国的实际情况，仅以定量作为划分标准还存在许多偏差。为了矫正这种偏差，还需要辅之定性分类，比如最低收入家庭可以界定为最低工资收入的家庭，以及民政部门确定的社会救济对象等。

(五)强化监督退出机制

保障性住房制度能否达到预期的政策目标，在很大程度上取决于政策的执行情况，既要重进口环节，重过滤环节，更要重出口环节。一要健全监控制度。社会保障性住房监控制度应包括社会保障性住房建设、管理体系的内部监控制度和外部或社会监控制度。内部监控制度

可以由政府社会保障性住房管理部门内部的监察制度、审计制度和党组织的纪检制度等组成，外部监控制度应包括人民代表大会、检察院、群众团体、新闻舆论等各个方面对社会保障性住房建设、分配和管理情况进行监督。二要建立退出机制。当享受保障的中低收入家庭脱离贫困后，应及时退出，让社会保障性住房不断“回流”到政府手中，用于统筹社会保障性住房的房源与保障政策的正常运行，以建立住房正常、合理的流动机制，并保证将社会保障性住房分配到那些最需要的家庭手中。三要建立相关的惩罚机制。当发现与政策相违背行为的发生如申请信息的不真实、转租、转让、空置等行为，应建立相关的惩处机制，给予相关人员一定的惩处措施。[5]

(六)防止保障性住房建设中平民窟问题

现在的社会现实是, 保障性住房尚未铺开, 房子已经形成了穷人和富人之间的空间隔离器。房价从某种程度已经成了过滤器, 低收入群体受到了高房价的排斥。房地产开发商有意无意之间, 把一群支付能力、消费习惯和心理特质都类似的人用一道大围墙圈在了一起, 形成了一个越来越有别于外部生活氛围的社区。商品房的高房价现实, 使得低收入者被迫迁往城市郊区、城乡接合部, 从而形成了中低收入者聚集地, 经而形成平民窟。而目前的经济适用房和廉租房建设出于成本考虑大多集中在较偏僻的郊区, 交通、教育、医疗等配套基础设施建设不足。由于保障性住房往往是大片开发, 这样进一步加剧了分化的趋势, 有可能带来新的社会问题。英国、法国就因居住在廉租房中的人群引发了系列社会问题, 甚至是社会动荡。例如上世纪80 年代, 英国政府将一些穷人安置在房屋质量差的大社区里, 随之而来的是教育低下、收入降低、犯罪上升等问题：法国则因为巴黎郊区的非裔平民窟, 本世纪初引起了大骚乱。可以通过两种途径解决这一问题。一是建立混合社区。借鉴英国的可持续性混合社区, 政府在给开发商审批土地时, 应将提供一部分社会住房作为一个附加条件, 就像基础设施一样强行要求供给。二是向南美国家学习, 保障性住房建城市周围, 但政府同时建立良好的基础设施和小型的产业发展区, 为该区居民提供更好的交通、教育、医疗就业保证, 从而提高居民的自我发展能力,促进社会的和谐发展。

第二篇：解决保障性住房的意义（定稿）

解决保障性住房的意义、问题与对策

来源：资源网 作者：王克群 发布时间：2009.06.24 温家宝总理在2009年的《政府工作报告》中明确地提出，要采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿棚户区居民的住房困难问题，扩大农村危房改造试点范围。

我国是一个发展中国家，人口众多，正处在城镇化快速发展时期，解决城镇居民住房问题，将是一项长期而艰巨的任务。当前，加快保障性住房建设，不仅有利于进一步改善民生，也有利于增加投资、扩大居民消费，对拉动内需、促进经济平稳较快增长意义重大。

一、加快保障性住房建设的意义

首先，改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。新增1000亿元中央投资的安排原则中，最重要的一条就是要投向使用效率最高、发展最为需要的地方。从这个意义上说，下大气力加快建设保障性安居工程，是促进我国经济社会发展的顺时应势之举。

其次，加快建设保障性安居工程，对相关产业具有很强的带动效应。权威测算显示，今年新增的75亿元廉租房建设投资及其所带动的地方和社会投资，可以拉动钢材消费量65万吨，水泥消费量50万吨。同时，此次国家还安排了17亿元中央投资用于棚户区改造基础设施工程建设，这可以拉动铸铁消费量两万吨，钢材消费量10万吨，水泥消费量30万吨。

再次，加快建设保障性安居工程，还为今后扩大消费创造了有利条件。加快建设保障性住房，大力推进廉租房建设、棚户区改造、农村危房改造和实施游牧民定居工程，都是改善城乡居民消费环境和条件的有效举措，都将有利于城乡居民特别是低收入居民扩大消费。[1]

二、商品房供应体系与社会保障性住房供应协调发展现状分析

城市住房问题是工业化和城市化加速发展的过程中伴生的问题，产业和人口在城市的高度集中导致城市房屋需求与供给的不平衡，使需求远远大于供给，房价居高不下。面对高额的房价和居民对住房需求的持续增长，总有一部分居民无力购置自己的住房，这不利于我国目前和谐社会的构建。因此，住房福利作为一项社会保障措施是政府长期政策的选择。政府作为提供社会保障性住房的主体，承担着不可推卸的责任。近些年，我国商品房建设取得了比较大的发展，但社会保障性住房建设相对比较滞后，由此造成商品房供应体系与社会保障性住房供应体系的发展不协调，与科学发展观对我们的现实要求还存在一定的距离，具体表现在以下几个方面。

（一）社会保障性住房建设总量不够

我国自1998 年实行住房制度改革以来，住房分配货币化的推行和住宅分层次供应的运作实践表明，实施结果与住房政策目标之间存在着较大差异。相对于商品房的建设总量，社会保障性住房供应严重不足。各地在经济适用房的建设、供给，廉租房的配租数量和配租目标群体等方面存在诸多问题。如经济适用房总量供给不足、建筑标准高档化、目标群体错位、“夹心层”居民增多、廉租房配给不足、货币配租数额低等问题。商品住宅价格高位增长、经济适用房建设总量不足与目标群体错位等多方面因素的复合作用，导致我国城市中低收入家庭住房问题日益严重，住房支付能力与适宜的住房价格之间存在着差距。政府应当在推动商品住宅市场可持续发展的同时，采取财

政、金融、税收和土地供应等方面措施，加大经济适用房的建设规模，控制经济适用房出售价格，对购房群体实行严格的收入、居住状况调查及实行合理的经济适用房分配措施，以有效解决城市中弱势群体的住房困难。

（二）商品房结构与社会保障性住房结构不合理

一方面，市场上商品房的超前发展，大大超过购房者的现实购买力。商品房以大户型居多，由于面积大，单价高，使得购房者望房兴叹。另一方面，社会保障性住房建设结构不合理的现象更突出。一是社会保障性住房占市场上住房总量的比例不合理；二是在社会保障性住房构成结构上不合理即经济适用房与廉租房的结构不合理，经济适用房比例大大高于廉租房比例；三是在社会保障性住房内部结构上，经济适用房结构面积偏大，超出低收入家庭的现实购买力。

（三）社会保障性住房融资渠道狭窄、单一

长期以来我国社会保障性住房建设资金的融资渠道主要是住房公积金。近年来，社会上对公积金制度微词较多，主要表现在住房公积金闲置严重。此外，覆盖面窄、济贫力度不够、监管不严、资金挪用现象也是目前住房公积金管理出现的硬伤。政策性住房融资渠道狭窄、单一，再加上管理的诸多问题，使得保障性住房建设缺乏可持续性。[2]

（四）住房保障法制滞后

改革开放以来,我国住房保障制度经历了不断改革与调整,1998 年住房分配货币化改革将住房保障制度建设推向了新的历史阶段。综观改革历程,中央政府均是以《通知》、《意见》和《办法》等文件形式来推动的,部分文件甚至是在住房保障问题比较突出的背景下出台的,这样导致住房保障制度的法律权威性不够,政策调整缺乏严肃性和连贯性。法制化程度不高固然与市场经济体制转型这一时代特征密切相关,但不可否认的是,它也是住房保障制度改革难以深入、保障水平偏低、运行管理体系混乱等问题的根本原因之一。在政策执行中,部门利益高于群众利益,地方利益高于全国利益,经济建设投入重于住房保障投入,根源在于没有高层次立法的硬性约束,住房保障在民生建设中的重要地位无法得到足够重视。

三、发达国家和地区在解决住房问题上的经验

（一）住房保障制度法制化

政府通过法律、规划、财政、金融、税收等多种手段，保障中收入群体能够住上适当的住房，并根据不同时期的特点及时调整住房保障的重点。

（二）住房保障形式灵活多样

通过低价销售、低价租赁、先租后买、半买半租、分步购买、贴租、贴息等多种形式，对低收入家庭提供住房保障。第一，地方政府利用自有土地建房，出租或出售给符合条件的低收入家庭；对于无能力一次性购买的家庭，可以先租后买，或先购买10％的产权，再逐步购买剩余产权。第二，通过奖励容积率和免税等措施鼓励开发商提供一定比例的低价住房出售或出租给低收入家庭。第三，对低收入家庭实行货币补贴，让其到市场直接租赁住房。

（三）严格控制住房保障的面积标准，并制定合理的补贴标准无论各国具体的住房保障形式如何，在住房面积的限定上却

有共同的特点，那就是都限定在满足基本需求这个层面上。

（四）中央和地方政府各尽其能

各级政府以及开发商均应该以不同形式参与住房保障，中央政府的主要职责是制定保障政策和目标，实施规划，并以中央财政预算形式直接提供住房保障。地方政府重在将政策和目标细化并加以落实。

（五）租售并举和“共有产权”制度相结合

“共有产权”制度可以量化政府保障，既明确确定低收入群体享受的福利水平，又有利于其收入提高后退出保障体系。发达国家和地区在解决住房问题上采取的一些措施，让我们明确了“公共住房是为最需要的人提供住房保障”,通过市场化的方式不可能解决所有人的住房问题，中低收入家庭的住房问题必须依靠公共住房来解决，应充分重视租赁型保障住房的作用，加大其在保障性住房中的比例。实践经验均表明，政府对住房市场进行适当的干预和调控，对于促进全民安居起到了极其重要的作用。同时，建立适合本国国情的住房保障制度必须结合本国的具体情况，并根据本国的实际发展情况与时俱进的来实时调整。[3]

四、加大保障性住房建设的建议

立足于我国住房保障制度的发展现状,着眼于住房保障制度的战略发展,从我国的基本国情出发,保障性住房建设应在以下几个方面加以重点推进。

(一)制定《住房保障法》,并完善相关法律法规

作为一项重要的社会政策,住房保障制度需要有效的法律支持。我国目前还没有专门的住房保障政策法规,应尽快出台相关法规。建议优先考虑出台《住房保障条例》,对保障对象、保障标准、保障水平、资金来源、管理机构以及违法惩处等方面加以规范,初步实现住房保障的有法可依。待时机进一步成熟后,建议国家开展《住房保障法》的立法工作,从住房保障理念、主体责任等方面进行明确规定。从长远来看《住房保障法》的出台不仅是住房保障的客观要求,也是住房市场持续、稳定、健康发展的要求。

(二)加大政府财政投入力度,保证住房保障的资金来源

目前按《廉租住房保障资金管理办法》规定,廉租房的资金来源首先是提取贷款风险准备金和管理费用之后的住房公积金增值收益以及10 %的土地出让净收益,然后是提高土地出让净收益的比例,最后才是各级财政的补助。这种制度安排下,住房公积金增值收益的余额不多,土地出让收益与房地产市场的景气程度挂钩,财政补助没有硬性约束,从而导致住房保障资金来源的不稳定。为促进保障性住房的持续健康发展,建议对住房保障资金来源实行“双保证”机制,即保证每年住房保障资金不低于既定标准,保证每年财政补助不低于既定百分比,该标准和比例根据当地保障性住房的供需情况来综合确定,当住房公积金增值收益余额和土地出让收益补贴不足时,由财政补足差额。待条件成熟后,将住房保障资金直接纳入财政预算,设定比例限制,从而为住房保障资金来源提供强有力的保证。[4]

(三)政府提供保障性住房的模式

政府提供经济适用房, 有很多种方法。目前的一般方法是, 政府减免各种税费, 无偿把土地交给开发公司, 让开发公司开发建设与销售。但政府限制经济适用房的价格, 经济适用房的面积, 并限制开发商的利润, 政府也规定购房者的资格条件, 并且需要报批。另外一种方式是政府运用市场化的方式。经济适用房用地市场化, 通过招标、拍卖、挂牌的形式,公开出让经济适用房建设用地,土地所得净收益划归财政专户管理,作为经济适用房购房户的专项补贴费用。通过建立统一的土地市场,理清了政府与开发商之间的关系,解决了土地市场的双轨制问题,有效防止了土地批准过程中发生的种种违规现象, 使开发商在同一个起跑线上进行公平竞争。同时规定建筑面积价格上限。向获得经济适用住房补贴资格的家庭, 直接发放经济适用房货币补贴。补贴资金来源于政府把行政划拨土地推向市场后, 经过市场化运作获取的土地收益金。补贴方式是由符合条件的购房户直接领取政府货币化补贴款, 实行先购后补, 不购不补。笔者认为后一种方式可以增加购房者的选择, 规范政府、开发商之间的关系, 因此更优。

(四)严格把关准入机制

准入机制主要包括入住社会保障性住房的申请条件、申请和审批程序、受理和审批机构、轮候配租、配售制度等内容，其中关键的内容还是申请标准的确立以及申请对象的确认。由于划分公民收入线要对公民的收入作详细的调查统计，工作量很大，再加上公民隐形收入的存在，因此，要把公民的实际收入搞准确，困难较大；而不划分公民收入线，就很难实行住房分类供应。可通过以下方式对公民收入线加以认定：一是不同地区根据当地居民的实际收入水平进行定量分类。虽然目前我国尚未建立个人收入申报制度，政府难以准确地核实其真实收入，但总体上应有一个定量标准。同时，家庭收入水平还应该以家庭人口构成作相应的规定，可以通过测算基本开支以确定申请对象。个人消费支出主要包括“衣食住行”等方面。可以比较科学地测算出某一地区或城市除“住”以外其他基本生活开支总额。二是在定量的基础上，再辅之以定性分类。鉴于我国的实际情况，仅以定量作为划分标准还存在许多偏差。为了矫正这种偏差，还需要辅之定性分类，比如最低收入家庭可以界定为最低工资收入的家庭，以及民政部门确定的社会救济对象等。

(五)强化监督退出机制 保障性住房制度能否达到预期的政策目标，在很大程度上取决于政策的执行情况，既要重进口环节，重过滤环节，更要重出口环节。一要健全监控制度。社会保障性住房监控制度应包括社会保障性住房建设、管理体系的内部监控制度和外部或社会监控制度。内部监控制度可以由政府社会保障性住房管理部门内部的监察制度、审计制度和党组织的纪检制度等组成，外部监控制度应包括人民代表大会、检察院、群众团体、新闻舆论等各个方面对社会保障性住房建设、分配和管理情况进行监督。二要建立退出机制。当享受保障的中低收入家庭脱离贫困后，应及时退出，让社会保障性住房不断“回流”到政府手中，用于统筹社会保障性住房的房源与保障政策的正常运行，以建立住房正常、合理的流动机制，并保证将社会保障性住房分配到那些最需要的家庭手中。三要建立相关的惩罚机制。当发现与政策相违背行为的发生如申请信息的不真实、转租、转让、空置等行为，应建立相关的惩处机制，给予相关人员一定的惩处措施。[5]

(六)防止保障性住房建设中平民窟问题

现在的社会现实是, 保障性住房尚未铺开, 房子已经形成了穷人和富人之间的空间隔离器。房价从某种程度已经成了过滤器, 低收入群体受到了高房价的排斥。房地产开发商有意无意之间, 把一群支付能力、消费习惯和心理特质都类似的人用一道大围墙圈在了一起, 形成了一个越来越有别于外部生活氛围的社区。商品房的高房价现实, 使得低收入者被迫迁往城市郊区、城乡接合部, 从而形成了中低收入者聚集地, 经而形成平民窟。而目前的经济适用房和廉租房建设出于成本考虑大多集中在较偏僻的郊区, 交通、教育、医疗等配套基础设施建设不足。由于保障性住房往往是大片开发, 这样进一步加剧了分化的趋势, 有可能带来新的社会问题。英国、法国就因居住在廉租房中的人群引发了系列社会问题, 甚至是社会动荡。例如上世纪80 年代, 英国政府将一些穷人安置在房屋质量差的大社区里, 随之而来的是教育低下、收入降低、犯罪上升等问题：法国则因为巴黎郊区的非裔平民窟, 本世纪初引起了大骚乱。可以通过两种途径解决这一问题。一是建立混合社区。借鉴英国的可持续性混合社区, 政府在给开发商审批土地时, 应将提供一部分社会住房作为一个附加条件, 就像基础设施一样强行要求供给。二是向南美国家学习, 保障性住房建城市周围, 但政府同时建立良好的基础设施和小型的产业发展区, 为该区居民提供更好的交通、教育、医疗就业保证, 从而提高居民的自我发展能力,促进社会的和谐发展。[6]

[参考文献]

[1] 江国成.加大保障性住房建设是“一举多得”之举[ EB /OL ] http://www.xiexiebang.com 2008年12月03日 19:25 [2]黄卫华.商品房与社会保障性住房协调发展对策[J].中国房地产,2009(5):66-68 [3] 檀榕基.我国社会保障性住房发展评述[J].科技情报开发与经济（2009）09－0154-04 [4] 赵亚平.加大保障性住房建设的战略思考[J].市场论坛,2009(2): 8-10.[5] 吴盛光.社会保障性住房公共政策的亮点、难点与基点[J].上海房地,2007(12):30-33 [6] 陈小安.保障性住房建设亟需解决的几个问题[J].特区经济，2008（6）：150-151.

第三篇：解决保障性住房选址难问题

解决保障性住房选址难问题？

1、选址在交通便利地区 【现象】目前，我国不少省市的保障性住房项目，由于选址偏远导致交通不便，加上教育、医疗等配套设施没有及时完善，给一些保障性住房申购者的生活、工作带来麻烦。【解决办法】保障性住房，不但要解决申购者的住房难，还要让申购者住得便利，环境宜居。基于此，保障性住房建设项目应当依据经批准的土地利用总体规划、城乡规划，选择在地质条件安全可靠、环境适宜、公共交通相对便利和商业、教育、医疗、文化等公共设施及市政配套相对完善的区域，本着节约集约用地的原则，充分利用存量土地，做到科学规划、合理布局，让申购者能感觉到，虽然住进保障性住房小区，同样有便利的生活配套设施和丰富的业余文化生活。

2、与家庭收入相一致

【现象】当前，保障性住房建设位置与低收入家庭分布相悖，并没有解决实际问题，给低收入家庭带来诸多不便。

【解决办法】基于此，政府可以规划在匹配家庭收入的前提下，建设保障性住房，以满足人们居住需求

3、建设城乡统筹发展试点

保障性住房建设将有针对性的从城市向乡镇辐射，鼓励符合条件的乡镇（特别是人口聚集多、低收入家庭住房困难问题突出的乡镇）建设保障性住房。

第四篇：保障性住房建设的意义

改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。

首先，保障性安居工程是民生工程。现在，我国已基本解决了温饱问题，低收入群体也能够吃饱饭、穿上衣。随着温饱问题的解决，居住问题日显突出，尤其是对中低收入家庭更为迫切。但是很显然，低收入家庭要自力更生解决住房问题还不现实，因为根本买不起。安身才能立命，房子是老百姓尤其是中低收入群体一个切切实实的民生问题。所以，党和政府实施保障性安居工程，是一项改善民生，雪中送炭的工程。

其次，保障性安居工程是民心工程。目前我省城镇住房困难的低收入家庭大约还有30多万户；另外在城市棚户区、危旧房、筒子楼和地方垦区矿区等棚户区以及农村危旧房中居住的，大多也是低收入群众。这些房屋不仅破旧、简陋，甚至不避风雨、不御寒暑。由此引发不稳定、不文明、不和谐、不安全的隐患，也是在所难免。所以，党和政府实施保障性安居工程，是一项得民心，促和谐的工程。

再次，保障性安居工程是德政工程。我国实行的是社会主义市场经济体制，市场机制在资源配置，包括房屋资源配置上发挥着基础性作用，政府不应该也不可能替代市场去包打天下、包揽一切。但是，我们是社会主义社会，人民政府有责任、有义务去保证最广大的人民群众能充分分享到改革发展的成果，有责任、有义务去保证最广大的人民群众在共同富裕的道路上不至于两极分化。所以，这就要在市场经济体制基础上逐步建立健全社会保障包括住房保障体系，以充分体现社会主义社会制度的优越性，充分体现人民政府执政为民的先进性。向困难群众提供基本住房保障，帮他们走出困境，点燃他们生活的希望，这是我党的宗旨所在，是政府的责任所在，是群众的福音所在。

最后，保障性安居工程是发展工程。为了应对世界金融危机的影响，中央把保障性住房作为扩大内需一揽子政策的一项重要内容。加快实施保障性安居工程，既可发挥政府投资的乘数效应、带动社会资金增加对住宅建设的投入，又可以拉动钢铁、有色、建材、机电、轻纺及服务等产业的发展，还能够带动消费、改善民生，是应对危机、推动发展的一个重要切入点和结合部。保障性住房是政府为解决低收入群体基本住房问题而采取的措施，商品住房则是通过市场机制为有能力的居民提供商品化服务。因此，实施保障性安居工程与推进商品住房建设是并行不悖、互为补充、互相促进的。

加快建设保障性安居工程，还为今后扩大消费创造了有利条件。加快建设保障性住房，大力推进廉租房建设、棚户区改造、农村危房改造和实施游牧民定居工程，都是改善城乡居民消费环境和条件的有效举措，都将有利于城乡居民特别是低收入居民扩大消费。

第五篇：保障性住房

标准预测试卷七（保障性住房）

一、注意事项

1．申论考试是对应试者阅读理解能力、综合分析能力、提出和解决问题能力及文字表达能力进行考查的考试。

2．作答参考时限：阅读材料40分钟，答卷110分钟。

3．仔细阅读给定资料，按照后面提出的申论要求依次作答。

4．考生可以在本试卷的空白位置或草稿纸上打草稿，但所有题目都要在答题纸的指定位置作答，作答在其他位置一律无效！

二、给定资料

1．国务院总理温家宝日前在上海考察保障性住房工程进展情况时说，要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，在财政、金融和土地政策上给予大力支持，让广大城市中低收入居民安居乐业。总理此言，道出了众多城市中低收入居民的心声。

当前，在许多地方商品房开发红红火火之时，群众关心的保障性住房建设却进展缓慢。前不久，全国人大常委会的一份调研报告显示，按照国家下达的保障性住房建设计划，2009年全国需投入资金1676亿元，但截至8月底仅完成投资394.9亿元，完成率仅为23.6%。

从记者在各地调研的情况来看，保障性住房建设进展缓慢，资金配套困难、用地审批周期长是反映最为集中的两大难题。但从多数地区实际情况看，资金、土地并非是最大的问题，部分地方政府以怎样的政绩观、发展观来推进保障性住房建设，才是问题的关键所在。

据《工人日报》报道，湖南省建设部门年中对全省廉租住房资金到位、工程进度进行检查时发现，全省廉租住房开工率较低的有5个市（州），此外还有4个市（州）没有遵守国家规定，市（州）财政、住房公积金增值净收益、土地出让净收益均没有安排廉租住房资金。

而记者在内蒙古调研时发现，部分地方政府重视不够，工作上无积极性、主动性，原本应该用于保障性住房建设的资金没有到位，已经下发的资金中途被截留、挤占甚至挪用。

在用地问题上，近年来，各地为调控商品房市场都储备了一批土地，一旦房价看涨，地方政府都能很快拿出一批土地投放市场，以获取高额的土地出让收益，而一旦保障性住房需要用地，审批的难题就来了。

如期完成保障性住房建设规划，既是促进房地产市场健康发展的调控措施，同时也是中央政府对城市广大中低收入居民作出的郑重承诺，关系国计民生，也关系到政府的公信力，不可轻视。各地政府要从执政为民、民生优先的高度，切实把这件大事抓紧抓实。

该材料主要内容：____ 2．广西壮族自治区人民政府办公厅2009年7月下发《关于大力促进房地产市场健康发展的指导意见》（以下简称《指导意见》），进一步加大保障性住房的建设力度，争取用3年的时间基本解决城市低收入家庭住房困难问题。《指导意见》提出：加大廉租住房建设；加大实施城市危旧房、筒子楼改造力度，加快实施国有农林场、垦区、矿山棚户区和采矿沉陷区民房搬迁维修改造工程；加快经济适用住房建设，增加经济适用住房供给。

《指导意见》强化政府稳定房地产市场的职责，认为要稳定房地产市场，必须实行自治区、市、县人民政府责任制，各级人民政府要认真履行稳定本地房地产市场的职责，充分发挥对房地产市场的宏观调控和统筹协调作用。

同时要求建立健全工作机制。自治区成立促进房地产健康发展工作领导小组，由自治区 人民政府领导任组长，领导小组办公室设在自治区建设厅。各市、县也要成立促进房地产市场健康发展工作领导小组。领导小组要建立房地产联席会议制度和工作推进例会制度，分析、协调和解决当地房地产市场的重大问题，组织制定本区房地产市场发展政策，促进房地产市场平稳较快发展。

《指导意见》要求加强对房地产市场的监督管理。建立由自治区统计局牵头，自治区发展改革委、建设厅等相关部门参加的全区房地产市场信息协调、发布工作机制，加强对市场信息和基础数据的整合、监测和分析，采取各种形式定期或不定期地向社会发布有关全区房地产市场信息。另外，还要加强房地产市场监测分析，以准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。

营造良好的房地产业发展环境也是必不可少的，《指导意见》要求各级政府和相关部门加强与房地产企业的联系，帮助企业解决经营活动中遇到的困难；要加强服务、提高效率，优先审批、办证程序，合理缩短审批、办证时限。

2009年，广西共供应保障性住房用地312.64公顷，同比增长1.48倍。其中廉租住房用地供应95.06公顷，经济适用住房用地供应102.70公顷，棚户区改造用地供应45.44公顷，农村危房改造用地供应69.44公顷。

2009年，广西国土资源厅把优先保证保障性住房用地供应作为保民生的重点工作，采取多项措施为解决城市低收入家庭住房困难，促进社会和谐发展作贡献。

该材料主要内容____ 3．保障性安居工程建设既是党中央、国务院扩大内需的重要举措之一，也是解决低收入家庭住房问题的主要渠道。但是，“保障性安居工程建设”这一利国利民的好“经”，却在有的地方被“歪嘴和尚”念歪念坏了。一些权力部门利用党的这项惠民、助民政策，偷梁换柱、欺上瞒下，在经济适用房的建设、审批以及分配等各个环节上大搞权力寻租、权力自肥，而一些开发商则打着经济适用房的名义，做着商品房的生意。经济适用房违规转让、租赁者有之，将经济适用房魔术般地变成商品房甚至变成豪华别墅的有之，经济适用房不经济不合算而大量遭弃购的有之，“保障性安居工程建设”这盘好棋就这样被活生生地搅得一塌糊涂。

保障性安居工程出现了这一系列的问题，说明我们政策出台的相关配套措施没有跟上，让别有用心的人钻了空子。好比吃鱼让鱼刺刺着了咽喉，却不能因此否认鱼肉的味美营养价值而从此禁食鱼肉一样，保障性安居工程的政策也决不能因噎废食。因为事实上包括经济适用房建设在内的保障性安居工程，在很多地方实施得很好，出现问题的毕竟只是一部分。

辩证地看，出现的问题为我们继续实施好保障性安居工程积累了经验。针对进一步完善经济适用房管理实施办法，不少有识之士提出了很多很有见地的建议，如禁止经济适用房转让，变经济适用房转让为政府回购，卖给需要这种房子的家庭；严惩利用经济适用房运作腐败，以儆效尤；建立公开、公平、公正的审议程序，健全供应对象的准人审核工作机制。要使经济适用房真正成为中低收入者的保障性住房，重在把好入口出口两道关，即经济适用房的申购关和所有权、使用权的转让（包括禁止租赁）关，而要把好这两道关，一条不可或缺的办法就是公开透明，阳光操作。广大群众的监督才是最有效、最敏锐的监督。

该材料主要内容：____ 4．“只要出2万到8万元中介费，你是不是低保户，是不是本城区人，都无所谓．”2009年7月7日，武汉市一位大型连锁房产经纪公司负责人告诉记者。这是隐没在武汉街巷，关于经济适用房申购一条龙服务的黑市价格。所谓“一条龙”式购房服务，就是从购房资格申请材料办理，一直到最终摇号，中介全程“包办”到底。2009年6月12日发生的“六连号”事件仅仅揭开了武汉市经济适用房黑市链条的冰山一角。当天，武汉市余家头小区经济适用房在申购摇号时，摇出了六个连在一起的购房资格证明编号，这在申购高达40比1的情况下，极不寻常，引发强烈质疑。

事后查明，这六个编号均是中介机构勾结摇号官员作弊摇出的“关系号”，申请材料全系造假；2009年6月22日，武汉市政府新闻办召开了一次仅55秒的新闻发布会，宣布了相关中介和涉案政府官员受到处理的结果。

“六连号”事件虽然结束，但是隐身在经济适用房背后的制度漏洞，以及由此引致的一连串黑色利益链仍可能吞噬这一公共善政的普惠。

该材料主要内容：____ 5．与一般商品房一样，对于保障性住房而言，充足的土地供应是其开发建设的基础性条件。然而由于近年来中心城区地价飞涨，经济适用房越建越远，多个城市经济适用房项目出现被老百姓“弃买”的尴尬情况。

在长春市，2008年这里重启经济适用房建设，全年共建设22.7万平方米共3780套，前两批共发售1900多套。至年底剩下1400多套没有售出。在此期间，长春市两次放宽申请家庭的准入标准，将月人均收入标准由500元以下放宽到800元，并允许优抚对象、复转军人、残疾人等6类特殊人群购房，但是并没有出现人们想象中的踊跃争购场面。

在广州，2008年底推出的2145套经济适用房，只有975套房屋被中低收入家庭认购，余下1170套房遭弃购。这意味着时隔10年广州市推出的首批经济适用房超过一半被弃购。据记者了解，这些城市经济适用房“遇冷”的原因是，不少地方兴建的经济适用房离中心城区太远，生活配套设施不足，而中低收入者大都依赖公共交通，他们如果住在偏远的郊区，就医、上学、出行都非常不便，再加上与周边商品房相比，价格也没有吸引力，所以弃购现象比较突出。

以武汉城开青菱城市花园经济适用房项目为例，该项目已经接近武汉三环线，当地物价局核定其基准价格核定为2699元／平方米，比同地段的一些商品房均价还高。而且，在2008年底申购时，该项目道路还未修通，低收人群体只能“望而却步”，第一轮摇号后遭遇弃买，415套住房只卖了—百多套。

有关业内人士分析，由于中心城区近年来地价飙升，土地供应也越来越少，未来经济适用房越建越远将成为常态。据经济适用房“黄埔人家”开发商武汉江岸房地产公司有关负责人介绍，在政府对经济适用房销售限价的情况下，开发商主要靠降低土地的购价来节约成本。该公司建设的“黄埔人家”经济适用房小区位于中心城区，当时的土．地价格约100万元／亩，均价2600元，利润率控制在国家规定的3%。

但现在市区内的土地价格已经翻了几倍，再加上劳动力价格、材料成本的上涨，在政府2900元限价下销售经济适用房，肯定亏本。

该材料主要内容：____ 6.2009年8月份，经济适用房再次成为人们关注的热点。先是月初传出石家庄市上千套经济适用房由于定价过高遭弃购的消息，紧接着又爆出了南阳套用经济适用房指标开发商品房的新闻。在国家不断加大力度，推动保障性住房建设的时刻，经济适用房政策在执行过程中遇到的问题开始受到人们的质疑。一些专家和业内人士表示，经济适用房不仅有社会保障性特点，与廉租房相比，它又具有鲜明的市场化特征。推动经济适用房建设有可能会影响完全市场化的商品住宅市场，而且在巨大利益的诱惑之下，容易出现有违社会公平的现象。

20世纪70年代以前，由于两次世界大战和1929年一1933年的经济危机，严重的住宅短缺成为困扰西方国家的主要问题。在这种情况下，主要依靠市场化手段解决居民住房问题的西方国家遭遇了困境。

“市场机制条件下，由于劳动能力的差别存在，一部分阶层的收入是无法承受其住宅支出的，这就在客观上需要政府提供住宅消费保障。”杨红旭说。

为解决这一问题，美国于1968年进行相关立法，政府保证10年内资助低收入家庭600万套住房。战后的英国，政府同样在金融和住宅供应上进行了大规模的国家干预，直接投资或补贴建设公共住宅成为解决住房问题的主要手段。

20世纪70年代以来，随着西方国家全国性住宅短缺的缓解以至消失，再加上福利开支出现紧缩趋势，大规模国家干预的方式开始捉襟见肘，代之而起的是发挥市场机制的弹性和选择性，鼓励运用市场机制解决住宅供应。20世纪80年代撒切尔夫人执政时期的英国表现得尤其明显。

在我国，自从1998年住房体制改革以来，市场在房地产资源配置中的基础作用越来越显著，在此基础上，房地产业迅速发展起来。但是，在市场化进程日益加快的情况下，我国住房保障体系建设却处于缓慢甚至是局部停顿的状态，随着各地房价的飞涨，中低收人家庭买房难、租房难的问题越来越突出。

为了解决这一矛盾，2007年国务院出台了文件，加强廉租房和经济适用房建设；在住房和城乡建设部的要求下，2008年6月前后各地出台了 《2008--2012年住房建设规划》，其中都明确了住房保障产品的建设规模,2008年11月，住房和城乡建设部出台了9000亿元安居工程投资计划，再次加大了保障性住房的投入和建设力度。

上海易居房地产研究院综合研究部在一份研究报告中指出，给低收入阶层提供住宅消费保障，是西方国家普遍的做法；尽管在住宅资源配置中，市场经济国家依赖市场发挥基础性的作用，但是从各国完善的住宅消费保障制度的建立、发展和完善过程看，政府在住宅消费保障制度上起了决定性的作用。德国、法国的住宅法律都明确规定，居住权是公民权利的重要组成部分。因此，各国中央政府和地方政府都设立了相关部门，专门负责住房保障体系的构建和实施。如美国的住房和都市发展部、新加坡的建屋发展局等。

杨红旭表示，政府保障公民的居住权，是文明社会的必然选择。我国住宅产业的发展将并存市场化和保障化两条轨道，二者如何协调发展，是需要着重关注的问题。

该材料主要内容：____ 7.2009年8月17日，住房和城乡建设部住房保障司司长侯淅珉接受新华社记者专访，围绕社会关注的热点问题，一一作答。

如何看待经济适用住房寻租、牟利现象？

问：近期一些城市相继出现违规摇号，出租、弃购经济适用住房等现象，您怎么看待这些现象？

侯渐珉：对于目前反映的经济适用住房寻租、牟利现象，要做深入全面客观的分析。在此基础上，通过健全制度，加强监管，促进经济适用住房健康发展，充分发挥这项制度对解决城市低收入家庭住房困难的作用。

武汉出现的“六连号”事件，是典型的内外勾结行为，既有道德范畴的问题，也有主管部门内部管理问题，以及资格审查机制问题。这不是经济适用住房制度本身的问题，对欺诈问题，需要从法律法规上加大违规处罚力度。同时要加强内部管理、廉政建设，提高人员素质。要进一步完善经济适用住房供应对象的审核机制，主要是保证收入、财产和住房状况审查的真实性。

对于部分地区出现的出租问题，要结合购房当时的政策规定加以处理。2004年规定，经济适用住房在未缴政府土地收益的情况下，不得用于出租。按照2007年规定，经济适用房5年后才能上市交易，并有收益分成制度等限制条件。对于在这之前取得经济适用房的住户，要按各个城市出台的具体规定来处理。

违规出租问题的出现，反映出部分主管部门对保障性住房的后续管理不重视、不到位。同时，这与各地住房保障机构不健全、人员严重不足密切相关。

对于一些城市出现的弃购现象，原因是多方面的。一种是买不起，一些地区简单以当地统计部门公布的低收入线作为经济适用住房对象准入线，部分符合规定条件的家庭没有支付能力；另外，从风险考虑，商业银行也不会给这些家庭提供贷款支持。另一种是现行的以成本为基础的定价机制存在一些缺陷。如相邻地段，因为拆迁成本不同，价格差异较大。此外，也有区位选择不符合保障对象的生活工作需要。再者，中小城市经济适用房价格和商品房价格差距不明显等。这就需要各地科学界定供应对象，合理确定项目选址和建设规模，同时要进一步完善经济适用住房的定价机制。

如何对待经济适用住房制度的不同看法？ 问：经济适用房存在的违规现象，使得社会上出现取消经济适用房的声音，您怎么看待？ 侯浙珉：对经济适用住房制度进行广泛深入的讨论，有利于集中各方智慧，完善经济适用住房制度，促进这项制度健康发展。

我们注意到了取消经济适用住房制度的议论，并进行了认真研究。归纳起来，取消经济适用住房的观点有两个主要依据：一是从当前存在的问题出发，进而要否定这项制度，这有些简单化了；另一种是认为不应当给被保障对象以住房产权，认为保障就是救济，给产权影响资源分配效率。

另外，我国的快速工业化、城镇化仍将持续相当长一段时间，住房供求关系紧张、房价上涨较快的特点短期内难以改变，大中城市里多数新产生的城市家庭需要政府的帮助，才能实现住有所居。如果完全实行政府财政投资建设廉租房，财力难以承受。而经济适用住房政策，政府以土地、税费优惠补贴一部分，让有支付能力的家庭承担一部分，共同解决住房问题，具有现实可行性。

如何确保经济适用住房政策不变昧不走样？ 问：既然经济适用住房制度仍有存在的必要，那么如何确保经济适用住房政策不变味不 走样？

侯淅珉：各地区要健全相关制度，加强准入、配售和售后各个环节的管理，确保经济适用住房制度惠及被保障群众。

首先，各地要加快建设城市家庭住房、收入（财产）管理的动态信息系统，减少人工审核过程中的漏洞。目前，各市县基本建立了多级审核、公示制度，重点是要完善审核手段。

如上海市建立了家庭收入核对中心，探索公安、金融、证券、工商、税务、保险、住房公积金、住房产权管理等信息资源共享，通过相关政务信息比对的方式，建立了高效快速的核查机制。深圳市要求各相关部门对申请住房保障家庭的户籍、车辆、住房、保险、个税、存贷款、证券、残疾等级及优抚对象等9个方面进行严格审查。

各地要借鉴上海、深圳的做法，地方政府要加大协调力度，部门要通力配合，各地民政部门要根据2007年国务院规定的分工要求，抓紧建立住房保障对象和收入（财产）核对工作机制。住房保障主管部门要积极配合。

其次，要加强销售过程的管理，建立公开、公平、公正的配售工作机制。这方面，各地已经做了大量工作，现在看来，还要完善定价机制。比如，上海市出台的经济适用住房管理办法，把政府暗补的土地税费等量化成政府的产权比例，个人出资部分量化成个人的产权比例，既保证了个人投资权益，又保证了政府权益，压缩了经济适用住房的寻租空间，有利于保证经济适用住房主要用于自住，这是一种积极的探索。

最后，要加强售后使用的监督管理。目前，对经济适用住房售后使用情况的监管，还十分薄弱。要把好事办好，各地区应健全机构，充实工作人员，建立售后房屋档案和定期监督检查制度。同时，严格中介机构管理，加大对空置、未缴纳政府收益前出租、拥有其他住房未主动退出等违规行为的处罚力度。

该材料主要内容：____

三、申论要求

1．仔细阅读材料，概括所给材料反映的主要问题。（20分）

要求：概括全面，语言精练，200字以内。

2．针对材料中提到的经济适用房存在的问题，谈谈你的解决方案。(30分)要求：所提方案具有条理性和可操作性，字数不超过400字。

3．就材料中涉及的我国住房建设市场化和保障性的问题，自选角度，自拟

题目，写一篇文章。(50分)要求：中心明确，内容充实，论述深刻，有说服力，字数在1000字左右。

标准预测试卷七

一、材料内容概括

材料1：保障性住房建设进度缓慢的原因。

材料2：广西出台《指导意见》，加大保障性住房建设。材料3：保障性安居工程出现了一系列问题。

材料4：武汉经适房“六连号”事件暴露经适房操作中的黑市交易。材料5：经适房遭“冷遇”，多个地区出现弃购现象。

材料6：经济适用房的“保障性”与“市场化”间存在的问题。

材料7：住房和城乡建设部住房保障司司长侯淅珉接受新华社记者专访，回答社会关注的热点问题。

二、参考答案 1．答案提示

保障性住房是国家为解决低收入困难家庭的住房问题而采取的根本措施，对改善广大低收入群体的生活条件、扩大内需、拉动经济增长都具有重大意义。在大力建设保障性住房的过程中，也出现了不少问题，如经适房价格过高，出租、弃购现象普遍，房号买卖、黑市交易等，亟待解决和规范。有关部门应该加大对保障性住房的监督管理力度，完善相关制度，严格准入制度，切实让保障性住房惠及被保障群体。2．答案提示

针对我国经济适用房政策实施过程中存在的问题，可以采取以下措施：

(1)系统规划经适房的选址、建设，科学定价，避免经适房向商品房的大户型、高价格趋势发展。

(2)建立动态的经适房申请者的收入财产信息，对经适房申请者进行严格审核，全面审核申请者的家庭收入、财产状况，杜绝瞒报、漏报个人财产的情况发生。

(3)要加强经适房销售过程的管理，建立公开、公平、公正的配售工作机制。对经适房摇号轮号过程加强监管，对买卖房号、黑市交易以及有关部门的行贿受贿行为，加大打击 力度。

(4)做好经适房售后的使用监督，建立售后房屋档案和定期监督检查制度，定期审查经适房的使用情况。发现出租、出卖或炒作经适房的行为立即进行严厉处罚，甚至取消其经适房的使用资格。

3．答案提示

保障性住房的保障性不容忽视

当人们迈过吃饱穿暖、衣食无忧的生存线，下一个提高生活质量的目标就是——安居、住好。一个相对宽松和舒适的居住环境，对大多数中低收入家庭来说，是心有余而力不足的事情。国家出台保障性住房政策，其目的就在于让广大住房困难家庭买得起房，住得起房，具有不容质疑的保障功能，可以说保障性是保障性住房的根本属性和题中应有之义。

然而，在保障性住房尤其是经济适用房的建设过程中，却出现了一些市场化的倾向。例 如，2009年8月初，石家庄市上千套经济适用房由于定价过高而遭弃购，紧接着又爆出了南阳套用经济适用房指标开发商品房的新闻。还有武汉某经济适用房项目，已经接近武汉三环线，当地物价局核定其基准价格为2699元／平方米，比同地段的一些商品房均价还南。此外，有些经适房越造越大，出现90平、100平甚至是120平的大户型，不仅加大了购房的难度，而且一定程度上也造成了住房的浪费，偏离了保障性的宗旨。

保障性住房建设本是一项惠民、利民的德政工程，却为何出现了上述种种市场化的趋向呢？原因是多方面的。一是百姓买不起，一些地区简单以当地统计部门公布的低收入线作为经济适用住房对象准入线，部分符合规定条件的家庭没有支付能力，导致了大量的弃购现象；二是现行的以成本为基础的定价机制存在一些缺陷。如相邻地段，因为拆迁成本不同，价格差异较大，导致一些经适房价格高于商品房；三是有些经适房的区位选择不符合保障对象的生活工作需要，也导致弃购现象发生；最后，一些开发商利用政府资金建大户型的经适房，从中牟取暴利。

我们并不能因为保障性住房建设过程中出现的种种问题而断然否定它的保障性功能，而 应该在分析问题的基础上，在今后的工作中采取各种措施，充分发挥保障性住房的保障功能。

一是要健全相关制度，加强保障性住房的准入、配售和售后各个环节的管理，并确保经济适用住房制度惠及被保障群众。二是要建立多级审核、公示制度，重点是要完善审核手段，严把保障性住房审核申请关。三是各个相关部门要协调配合，建立住房保障对象以及申请者的收入（财产）核对工作机制。四是要加强对保障性住房特别是经适房销售过程的管理，建立公开、公平、公正的配售工作机制，还要完善定价机制，可以把政府暗补的土地税费等量化成政府的产权比例，压缩经济适用住房的寻租空间。

“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，这是古往今来一个受人关注的问题。在当今社会，保障性住房建设是实现“居者有其屋”的重要举措。能让老百姓买得起房、住得起房，是政府的重要职责之一。在大力推进保障性住房建设的同时，政府也应该承担起维护保障性住房的保障性功能的责任，有效处理建设过程中出现的种种问题，纠正不当市场化的倾向。