关于选用成本法评估房地产市场价值估价结果说明

第一篇：关于选用成本法评估房地产市场价值估价结果说明

关于选用成本法评估房地产市场价值估价结果说明

房地产估价是指专业的估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动，估价方法通常有市场比较法、收益法、成本法及假设开发法等四种，市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价，收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价，成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不易采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价。且对同一估价对象宜采用两种以上的估价方法进行估价。

房地产总价的构成是房屋和土地使用权相互作用的结果，在无市场依据或市场依据不充分而不易采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价时仅能选用成本法估算委估对象的房地产市场价值，在选用成本法评估一宗土地建有多栋建筑物且不宜进行土地使用权面积分摊的情况时，按照乌鲁木齐市现时房地产抵押登记相关规定，房地产办理抵押登记时房屋及土地使用权价值需单独列示，为办理房地产抵押登记，房地产估价报告中仅评估地上建筑物的价值，土地使用权价值由土地使用权评估报告体现，最终房地产总价应将两报告中估价结果进行加和。

本所建议金融机构在区域房地产市场不完善的情况下，予以企业受信、确定贷款额度、填写格式文件并进行微机录入时，应以抵押建筑物房地产总价值为准。

新疆驰远天合中辰房地产评估

有限责任事务所

二○○七年十月二十二日

第二篇：关于评估房地合一市场价值估价结果说明

关于评估房地合一市场价值估价结果说明

房地产估价是指专业的估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动，估价方法通常有市场比较法、收益法、成本法及假设开发法等四种，市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价，收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价，成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不易采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价。且对同一估价对象宜采用两种以上的估价方法进行估价。

房地产总价的构成是房屋和土地使用权相互作用的结果，并不是房屋和土地使用权价值的简单加和，在选用收益法和市场比较法估算委估对象的房地产市场价值，结果为委估对象房地产总价，无法准确单独计算委估对象地上建筑物及其土地使用权价值。

按照乌鲁木齐市现时房地产抵押登记相关规定，房地产抵押时需单独列示房屋及土地使用权价值，由于上述原因，目前只能先依据土地使用权估价相关方法计算土地使用权价值，再用房地产总价扣除土地使用权价值得到建筑物价值的方法，计算单独的房屋、土地使用权价值，且只适用于抵押登记。本所建议金融机构在区域房地产市场不完善的情况下，予以企业受信、确定贷款额度、填写格式文件并进行微机录入时，应以抵押房地产总价值为准。

新疆驰远天合中辰房地产评估

有限责任事务所

二○○七年十月二十二日

第三篇：房地产估价报告-成本法

房地产估价报告

估价项目名称： 阿荣旗那吉镇阳光二期工程拆迁评估

委 托 估 价 方： 内蒙古第二建设股份有限公司

受 理 估 价 方： 牙克石市铭泰房地产价格评估事务所

法 人 代 表： ***

(中国注册房地产估价师）

估价作业日期： 2007年3月15日至2007年4月3日

目

录

一、致委托方函

二、估价师声明

三、估价的假设和限制条件

四、估价结果报告

五、房地产估价技术报告

六、附件

（一）分户估价报告

（二）《2007年阿荣旗那吉镇地区各类

房屋评估市场指导价格》

（三）房地产价格评估机构资质证书

（四）营业执照

（五）房地产估价师资格证书

致委托方函

内蒙古第二建设股份有限公司：

我所受贵公司委托，对坐落在阿荣旗那吉镇向阳西路以北、滨河西路以东、西小河以西，拆迁范围内的房屋及附属物市场价值进行评估。

估价对象大部分为砖木结构住宅房屋，计56幢，总建筑面积4,193.58m2。

估价对象均以划拨方式取得土地使用权。

一、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。

二、估价时点：

二00七年三月十五日

三、估价结果： 估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：4,400,430.00元。人民币（大写）：肆佰肆拾万零肆佰叁拾元整。

牙克石市铭泰房地产价格评估事务所

法人代表：*** 二00七年四月三日

估价师声明

我们郑重声明：

一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。

三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人：史宝吉、付英祥）。

六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

参评房地产估价师：

签字

***

***

估价的假设和限制条件

本估价结果为估价时点的房屋拆迁补偿价值，它依据如下假设：

一、委托方提供的情况都是真实的，有关资料都是合法有效的。

二、估价对象及其附属物的权属是合法有效的。

三、估价对象为划拨土地使用权，本次估价没有考虑划拨土地使用权 发生转移时，应向国家或有关部门交纳费用的因素。

四、装修、装饰的补偿金额是根据委托方的要求评估的。

五、本估价报告为委托方之估价目的专用，不对其它用途负责。

六、本次估价没有考虑他项权对估价对象价格的影响。

七、未经本所允许本估价报告的全部或部分内容均不允许在任何公开发表的文件报告或声明中引用。

八、随着时间推移或房地产市场行情的变化，该估价结果应做相应调整。

牙克石市铭泰房地产估价事务所

房地产估价结果报告

一、委托方：内蒙古第二建设股份有限公司

二、估价方：牙克石市铭泰房地产价格评估事务所

三、估价对象概况：

1、区位状况：

估价对象位于阿荣旗那吉镇向阳西路以北、滨河西路以东、西小河以西。

2、实物状况：

拆迁范围内共有房屋56幢，总建筑面积4,193.58m2。其中砖木结构房屋3,686.24m2，土木结构房屋286.56 m2，砖混结构房屋220.78 m2。

土木结构房屋建筑年代久远，状况较差，没有经过较大的维修改造，成新度较低。砖木、砖混结构房屋质量状况较好，成新度较高，部分外墙面进行了贴砖装饰，室内进行了装修，土暖气供暖，日光灯或白炽灯照明，大部分住户采用手压井或自吸水泵方式供水，部分室内有排水设施。院落较大，附属物较少且质量较差。

3、权益状况: 56幢房屋全部为私有房屋，已验《房屋所有权证》55户。

四、估价目的： 为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。

五、估价时点：

二00七年三月十五日

六、价值定义：

公开市场价值。

七、估价依据：

（一）、《中华人民共和国城市房地产管理法》

（二）、国务院《城市房屋拆迁管理条例》

（三）、《内蒙古自治区城市拆迁管理条例》

（四）、《呼伦贝尔市城市房屋拆迁管理条例》

（五）、《房地产估价规范》

（六）、建设部《房屋完损等级评定标准》

（七）、建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》

（八）、《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》阿建发（2007）9号。

估价人员现场查勘所获资料，委托方提供资料。

八、估价原则：

独立、客观、公正、合法。

九、估价方法：

市场比较法、成本法。

以《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》公布的价格为基础，采用成本法对估价对象的实物形态进行修正测算，采用市场比较法对区位补偿价进行修正，综合修正后确定被拆迁房屋货币补偿金额。

十、估价结果：

本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用合法的估价方法在认真查勘获取现场可靠资料的基础上，经过准确测算，确定估价对象估价时点总价值为：

合计：RMB：4,400,430.00元。人民币（大写）：肆佰肆拾万零肆佰叁拾元整。

十一、估价说明：本估价结果不含搬家补助费。

十二、估价人员：***（中国注册房地产估价师）

***（中国注册房地产估价师）

十三、估价日期：二00七年三月十五日至二00七年四月三日

牙克石市铭泰房地产价格评估事务

二00七

年四月三日

房地产估价技术报告

一、个别因素分析

估价对象大部为90年代末建造的砖木结构房屋。其形态多为条形毛石基础，37cm红砖墙体，双坡木屋架红瓦防水，天棚板条麻刀灰吊顶，内墙抹灰，普通木门、窗，有水、电配置，土暖气供热，铺设地板、地砖。该部分房屋建筑年较晚维修养护较好。根据《房屋完损等级评定标准》评定为完好房。（祥见分户估价报告）。

二、区域因素分析

估价对象位于阿荣旗那吉镇向阳西路以北、滨河西路以东、西小河以西。

该区域为阿荣旗那吉镇一类住宅区，距客运站、学校、商场等生活服务场所稍远，主道路通达，居民区内以自然胡同为通道。该地地势低洼，缺乏排污、排水基础设施，雨季受水患困扰。公共配套设施不完善，自然环境、人文环境不尽人意。

三、市场背景分析

几年来，阿荣旗的经济发展速度良好，经济秩序，社会秩序稳定，地方财政稳步增长，城镇产业结构调整顺利。经济的快速发展带动了住宅和房地产业的强增长。经济社会发展，很大程度上提高了个人购房能力，支持了住房消费的升温。全旗新增商品房市场供需两旺，存量房买卖大幅增长，交易活跃。近年来旧城改造项目的实施，增加了拆迁安置的市场需求，房地产整体价格不断攀升，房地产市场进入一个生机勃勃的新阶段。

四、最高最佳使用分析

房地产估价应以估价对象的最有效使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。本评估以确定被拆迁房屋货币补偿金额为估价目的，因此确定以保持现状为估价对象的最佳使用。

五、估价方法

市场比较法、成本法。

《阿荣旗城镇房屋拆迁管理办法（修订稿）》第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、占地面积、新旧程度、建筑结构形式、使用率、朝向、配套设施、装修等因素，以房地产市场评估价格确定。

区位补偿按被拆迁房屋建筑面积补偿，补偿标准按旗人民政府公布的区位等级确定。

根据以上规定，本次估价以《2007阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》阿建发（2007）9号文公布的那吉镇地区房屋评估市场指导价为基准，采用市场比较法、成本法对估价对象进行区位、房屋状况综合修正后确定房屋的价格，然后评估附属物价格和装修、装饰的价格，几项加总后即为货币补偿的金额。

初步评估结果确定后公示七天，并将《拆迁估价结果（初步）》发给拆迁当事人，听取当事人的意见。公示期对放映的问题进行处理，对评估或计算有误的予以更正或重估，遗漏、高估项目的进行增补、核减，最后出具正式估价报告

六、测算过程

估价对象估价总额=主房价格+装修价格+附属物价格

（一）、区位指导价的确定：

根据委托方提供的资料，拆迁区域为一类住宅区位，《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》公布的区位指导价为200—150元/m2，采用市场比较法修正后确定本次评估区位价定为200元/m2。

再根据估价对象临街状况，对临街第一排住宅房屋区位补偿价格修正+30%。

（二）、房屋市场指导价的确定：

1、房屋结构以产权证标明的为准；对结构有争议的以拆迁当事人协商的为准；协商不成的，以委托方确定的结构为准。

2、房屋用途以产权证标明的用途为准，拆迁区域估价对象全部为住宅用途。

3、房屋建筑面积以实测为准。

4、房屋市场指导价

采用成本法评估确定：标准砖混结构平房为640元/m2；标准砖木结构平房为590元/m2；标准土木结构平房为410元/m2。

（三）、房屋成新率确定： 采用耐用年限法、实际观察法。

（四）、实物状况修正

采用成本法将估价对象的实物状况与《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》中规定的房屋的主要特征相对照，对价格有较大影响超出或低于标准的予以综合修正。主要有外墙体、屋架、屋面防水、室内排水系统及设施、檐高及室内净高、采暖方式。

土木结构房屋的标准为土墙、草盖、木门窗、水泥地面、纸棚、火墙（炕）采暖。

（五）、装修、附属物价格=单价×数量

1、装修、装饰的界定：除实物状况修正内容以外的，室外墙面、室内墙面、地面、天棚超出实物标准有较大资金投入，对房地产价格有较大影响的单项工程。

2、附属物的界定：《阿荣旗城镇房屋拆迁管理办法（修订稿）》第二十二条规定：“附属物是指被拆迁人不以其为主而又与其生产、生活有关的房屋或建筑物。包括仓房、门斗、院墙、大门、厕所、有投入资金的石砌排水沟和桥涵、水井、地窖、地下污水井、水泥地面等属于附属物”。

3、数量：以实际测量为准。

4、价格：根据《阿荣旗城镇房屋拆迁管理办法（修订搞）第二十二条规定，附属物、装修、装饰物的价格按成本折旧予以补偿。

（六）、例：温国柱先生被拆迁房屋拆迁货币补偿金额： 估价对象概况：

估价对象座落于内蒙古第二建设股份有限公司拆迁范围之内，产权证010600038号，产权证载明房屋使用用途为住宅、建筑面积40.00m2，实际测量为41.06 m2。以划拨方式取得土地使用权。

区位等级：住宅一级，区位指导价：200元/m2，估价对象为临街房屋区位指导价修正200元/m2（1＋30%）=260元/m2。

估价对象为：砖木结构房屋，条形毛石基础，37cm红砖墙体，外墙南侧腰线以下抹灰，其余清水外墙。平屋面油纸防水，室内水泥地坪，双层木窗，半玻木质门，无灰天棚，内墙面普通抹灰，室内净（檐）高2.65m，电照齐全，火墙取暖。

1、主 房：

基 准 价：590元/m2 状况修正：

净（檐）高＋1%，＋6元；平屋面－15元；无红瓦屋面－22元；无灰天棚－10元；无暖气－20元。合计－61元/m2

评估单价：590元/m2×95%－61元/m2＋260元/m2＝760元/m2 评 估 额：760元/m2×41.06m2＝31,206元

2、装修、装饰：

水泥抹灰：

8元/m2×6.44m2＝52元 小计：52元

3、附属物：

（1）、电

表：

240元/块×1块＝240元（2）、渗

井：

300元/眼×1眼＝300元（3）、泵

井：

420元/眼×1眼＝420元（4）、围

墙：60元/m2×26.70m2＝1,602元 小计：2,562元

4、合计RMB：33,820元，人民币（大写）：叁万叁仟捌佰贰拾元整。

七、估价结果：

本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用合法的估价方法在认真查勘获取现场可靠资料的基础上，经过准确测算，确定估价对象估价时点总价值为：

合计：RMB：4,400,430.00元。人民币（大写）：肆佰肆拾万零肆佰叁拾元整。

八、估价人员：***（中国注册房地产估价师）

***（中国注册房地产估价师）

九、估价日期：二00七年三月十五日至二00七年四月三日 牙克石市铭泰房地产价格评估事务所

二00七年四月三日

第四篇：房地产估价报告-办公楼-成本法

目 录

第一部分 致委托方函.................................2 第二部分 估价师声明.................................3 第三部分 估价的假设和限制条件.......................4 第四部分 房地产估价结果报告.........................5

一、委托方.........................................5

二、估价方.........................................5

三、估价对象.......................................5

四、估价目的.......................................6

五、估价时点.......................................6

六、价值定义.......................................6

七、估价依据.......................................6

八、估价原则.......................................6

九、估价方法.......................................6

十、估价结果.......................................7

十一、估价人员.....................................7

十二、估价作业日期.................................7

十三、估价报告应用的有效期.........................7

第五部分 房地产估价技术报告.........................8

一、个别因素分析...................................8

二、区域因素分析...................................8

三、市场背景分析...................................9

四、最高最佳使用分析...............................9

五、估价方法选用...................................9

六、估价测算过程...................................9

七、估价结果确定...................................11

第六部分 附件......................................11

一、致委托方函

XX学院：

承蒙贵方委托，我公司对位于武汉市洪山区XXXXX大楼进行房地产价格评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2014年06月19日结束。

我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2014年6月19日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币1518.415万元。详细情况请见《房地产估价结果报告》。

法人代表： XX

二○一四年六月十九日

二、估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中所列的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘查。

6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

7、本估价报告结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途，未经本估价机构书面同意，本报告的全部或者任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。

8、估价人员只对估价过程和结论合乎估价技术规范及职业规范负责，对委托方的最终定价决策不负直接责任。

估价师签名： XXX 注册房地产估价师注册号： 20XXXXXXXX

三、估价的假设和限制条件

一、假设条件

1、本报告以委托方提供的资料真实、合法、完整为假设前提。

2、本报告估价结果为估价对象在估价时点的公开市场价格，不考虑短期变现因素的影响。

3、委托方合法取得现有产权资料。用途并能保持目前的使用环境和条件为前提。

4、估价人员对估价对象的现场勘查仅限于估价对象的外观和使用状况，并未对结构等内在质量进行测试。本报告以估价对象内在质量符合国家有关标准并足以维持其正常使用为前提。

二、限制条件

1、本估价报告由文华学院委托，已取得其书面同意。

2、本评估报告中所依据的有关资料系由委托方提供，并对其真实性负责。因委托方提供的资料失真造成评估结果有误，评估机构和评估人员不承担责任。

3、本报告使用者在应用本估价报告时，应明确本次评估的价格定义及本估价报告中的“估价的假设和限制条件”。本报告估价结果是估价对象在满足全部假设与限制条件下，于估价时点2014年6月19日、利用条件下的房地产公开市场价格，若估价时点、土地利用方式、土地级别、房屋利用状况等影响房地产价格的因素发生变化，则评估价格应作相应调整。

4、本报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于估价时点的假设条件、市场状况而言，并未考虑市场价格波动、国家经济政策发生变化、强制力因素以及其他不可抗力等因素对估价对象房地产价格的影响。

5、土地设定用途及设定年期的说明：估价时点估价对象现状用途为“办公楼”，本次估价时以估价对象的现状用途符合规划及有关规定为前提，估价设定用途为综合。土地使用年限设定为自估价时点起的剩余出让年限。

6、本报告由XXX评估有限公司负责解释。

四、房地产估价结果报告

一、委托方 委托单位：XX 地 址：XXX 法人代表：XXX 联 系 人：XXX 联系电话：027－8XXXXXX

二、估价方

估价机构名称：XXX房地产评估有限责任公司

资 质：具备在全国范围内从事土地评估、房地产评估的资格 资质证书号：A200611034、武汉建房估资准字[2008]第1256号 法人代表：XXX 单位地址：XXX 联系电话：（027）5XXXXXX

三、估价对象

（一）估价对象的范围

根据委托方提供的评估范围，本次估价对象为武汉市XXXX

（二）估价对象的区位条件

“XXX楼”位于洪山区湖北省武汉市XXX，位于华中科技大学附近，周边环境优美。

（三）估价对象物质实体状况

城建大楼的性质属于办公房地产，共有5层。根据《武汉市房屋重置价格标准》，结合建成年限及估价人员实地勘查状况，确定估价对象为九成新，新建结构为钢混二等。建筑面积5800m2，于2003年6月16日建成竣工验收合格。建筑物和装修情况详情见《房地产勘查表》。

四、估价目的 为委托人以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。

五、估价时点

估价时点为二零一四年六月十九日。

六、本次评估价值定义

本报告所确定的价值为估价对象房地产在估价时点完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值。

七、估价依据

1、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)

2、《中华人民共和国土地管理法》

3、《中华人民共和国城市房地产管理法》

4、委托方提供的委估房地产有关资料

5、评估人员现场勘查、摄影和记录

6、现时武汉市房地产市场相关价格信息。

7、武汉市建设工程价格信息。

八、估价原则

1、独立、客观、公正、公平原则

2、合法原则

3、估价时点原则

4、替代原则

5、最高最佳使用原则

九、估价方法

按照《房地产估价规范》的要求,根据当地房地产市场发育状况并结合估价对象的具体特点而确定。本次估价根据估价目的及估价对象的区位条件和用途 6 以及实地勘察结果，以成本法作为本次评估的评估方法。

成本法，求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其计算公式为：

房地产价格=土地价格+建筑物重新构建价格-建筑物折旧 =土地重新构建价格+建筑重新构建价格×成新率

十、估价结果

经过评定估算，最终确定估价对象在估价时点的客观合理价值（总价值）为人民币1518.415万元。

大写：壹仟伍佰壹拾捌点肆壹伍万圆。

十一、估价作业日期

2014年6月8日至2014年6月19日。

十二、估价报告应用的有效期

本房地产抵押估价报告应用的有效期从估价报告出具之日起计，一年内有效。

十三、估价人员 评估：XXX 复核：XXXX房地产估价公司

五、房地产估价技术报告

（一）因素分析

1、权属状况:

于2002年6月16日以出让方式取得了该宗地的土地使用权，《国有土地使用证》证号为武国用（2002）字第×××号），其地号为××××，证载用途为教育用地，土地使用权终止日期为2052年6月16日，土地面积为1788平方米。

2、地理位置状况：

委估对象位于武汉市洪山区XXX，临近XX路，地理位置较优越，周边各超市、学校、休闲等配套比较齐全。

3、建筑物情况：

建筑物于2003年6月16日竣工，建筑面积合计为5800平方米。建筑物和装修情况详情见《房地产勘查表》

（二）区域因素分析

区域因素是指评估物业所在地区的自然条件与社会、经济条件，这些条件相互结合所产生的地区特征，对地区内的房地产价格水平有决定性的影响。1)地理位置：

武汉是中国中部政治商业中心城市。东经113°41′-115°05′，北纬29°58′-31°22′。属华中地区的最大都市，中国大陆七大中心城市之一。下辖武汉特区江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山、东西湖、汉南、蔡甸、江夏、新洲、黄陂等13个区。本次评估物业位于武昌区。武昌区位于武汉经济特区中部，是武汉市开发较早的商业中心区，地理位置得天独厚。2)自然条件：

武汉位于亚热带季风气候区，本区气候的主要特点是：冬温夏热、四季分明，降水丰沛，季节分配比较均匀；雨量充沛，年均量为1,810 毫米。3)交通条件：

武汉市交通条件运输发达，初步建起以国际港口、国际机场、现代化客货口岸和站场为枢纽，以高速公路、水运为骨干的海陆空立体综合运输网格，日趋成为中南国际物流中心和客运中心。

（三）市场背景分析

国家实施了积极的财政政策和宽松的货币政策，这是推动楼市前进最有利条件，一系列救市政策的出台十分明显的向社会传达了国家对房地产市场的重视，导致大量的社会财富向房地产市场流动。

（四）最高最佳使用分析

房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提，估价对象目前作为办公楼使用，它所分摊土地的批准用途为教育用地，其所在建筑物的设计用途为办公楼，估价人员从法律上允许、技术上可能、经济上可行的角度进行综合分析，认为估价对象目前的实际用途为其最高最佳使用。

（五）估价方法选用

估价人员深入细致地分析了评估项目的特点和实际状况，并研究了委托方提供的及所掌握的资料，在实地勘察和调研的基础上认为，估价对象所在位置类似房屋交易市场活跃度较高，考虑到估价对象具有收益的房地产，租赁市场状况良好，为使估价结果具有科学性、准确性、客观性，本报告拟采用成本法对估价对象进行综合评估。

（六）估价过程

1、成本法的基本公式：

房地产价格＝土地重新构建价格+建筑重新构建价格×成新率

2、估价过程

A土地在估价时点的市场价格（1)取得土地费用

①土地毛地价测算 根据委托方提供的《武汉市土地使用权出让合同》及委托方的介绍，教育用地毛地价为2600元/m2 ②土地开发及其他费用 调查估价对象附近土地开发费用情况并结合估价对象情况确定估价对象土地开发费用为400元/m2 9 ③土地取得费用 土地取得费用==土地毛地价＋土地开发及其他费用 =2600＋400=3000元/m2（2）利息 假设估价对象建设周期为一年，年利率以估价时点金融机构贷款利率为标准，一年期贷款利率为5.85%，计算中只计单利，则： 利息＝3000×1×5.85%＝175.5元/m2（3）利润 参照市场情况和估价对象项目情况，取开发商利润10％，则： 利润＝3000×10%＝300元/m2（4）管理费 按土地取得费的2.5％计算，则： 管理费＝3000×2.5%＝75元/m2（5）税费 各项费用之和的5.5%，则：

税费＝(3000＋175.5＋300＋75)×5.5％=195.28元/m2（6）土地在估价时点的市场价格

＝土地取得费用＋利息＋利润＋管理费＋税费 ＝3000＋175.5＋300＋75＋195.28=3745.78元/m2 土地价格＝3745.78×1788=669.745万元

B建造建筑物费用及正常利税（1）房屋建造成本

①建安工程造价 确定建安工程造价为1200元/m2。②建材行业统筹基金 取建安费用的1%，则： 建材行业统筹基金＝1200×1%＝12元/m2 ③不可预见费 取建安费用的5%，则： 不可预见费＝1200×5%＝60元/m2 ④红线内市政费 取建安费用的10%，则： 红线内市政费＝1200元×10%＝120元/m2 ⑤其他费用 其他费用包括勘探费、规划设计费、竣工图费、质量监督费、工程监理费、招标费等，合计其他费用单价为110元/m2 房屋建造成本合计＝①＋②＋③＋④＋⑤＝1502元/m2（2）利息 估价对象建设周期为一年，年利以估价时点的金融机构贷款利率为标 10 准，一年期利率为5.85%，计算中只计单利并假设资金为均匀投入，则： 利息＝1502×5.85%×1/2＝43.93元

（3）管理费 按房屋建造总成本的2.5%计算，则： 管理费＝1502×2.5%＝37.55元/m2（4）利润 按开发商利润为10%计算，则：1502×10%＝150.2元/m2（5）税费 同土地部分的计算说明，按上述1、2、3、4各项之和的5.5％计算，则：

税费＝(1502+43.93+37.55+150.2)×5.5％＝95.35元/m2（6）房屋综合建筑成本 房屋综合建筑成本为上述1)至5)项之和，即： 1502+43.93+37.55+150.2+95.35=1829.03元/m2（7）建筑物现值 根据估价对象建筑结构、建成年代和保养程度，确定其成新率为80%，则：

建筑物单价＝房屋综合成本×成新率＝1829.03×80%＝1463.224元/m2 建筑物现值＝1463.224×5800＝848.67万元 C估价对象的积算价格

估价对象价格＝土地在估价时点的市场价格＋建筑物现值

＝669.745+＝848.67=1518.415万元

（七）、估价结果确定

委估房地产价值为1518.415万元，大写：壹仟伍佰壹拾捌点肆壹伍万圆。

六、附件：

附件一：房屋所有权证复印件 附件二：估价对象地理位置图 附件三：估价对象现成照片

附件四：估价机构企业法人营业执照复印件 附件五：估价机构资质证书复印件 附件六：估价人员执业资格证书复印件

附件七：估价人员执业资格证书

第五篇：法院拍卖某房地产市场价值的评估报告书

无 锡 诚 益 价 格 事 务 有 限 公 司

WuXi ChengYi Valuation Transaction Co.，Ltd.诚鉴法字（2015）7号

关于无锡市五星家园60-501房地产市场价值的评估报告书

无锡市南长区人民法院：

受贵院的委托，我公司根据贵院提供的相关委托评估资料和国家有关法律、法规及评估技术规范，经过实地查勘和评估测算，现提交本报告。

一、评估标的

(一)、评估房地产概况

根据委托方提供的《无锡市房屋登记薄证明》复印件，评估标的所有权人为金正芬，房屋座落于：五星家园60-501，共有人夏扣红，发证日期：2003年9月1日，房屋代码：***34000900195，所有权证号：20076392，属私产，建筑年代2003年，钢筋混凝土结构，建筑面积：86.94平方米，所在层数5/8，规划用途为成套住宅，为经济适用房。该房屋限制情况分别为2010年4月21日及2015年4月23日被无锡市南长区人民法院查封。

经我司评估人员现场勘察，委托评估标的位于无锡市南长区至和路五星家园B块，东临清扬路，北临金城路，西临运河 关于无锡市五星家园60-501房地产市场价值的评估报告书

东路，小区地理位臵较好，交通出行便利。评估标的位于小区的60-501，房型为二室二厅、一厨一卫，南北朝向，房型规整，具备管道天然气、水、电等生活设施。

评估标的周边商业繁华超市、商场一应俱全，小区附近地铁一号线、快速内环高架路出行交通便利，医院、银行、学校等各种配套设施及生活服务设施齐全。

评估标的室内基础装潢包括：钢质入户防盗门；客厅地面实木地板、实木踢脚线、白色乳胶漆墙面、装饰吸顶灯；两间卧室地面实木地板、白色乳胶漆墙面、实木踢脚线、木门及门套、吸顶吊灯；卫生间地面地砖、墙砖、微孔铝扣板吊顶、抽水马桶、浴缸及镜面化妆柜；餐厅地面实木地板，与客厅相连；厨房地砖、墙砖、组合橱柜、彩铝扣板吊顶；客厅阳台地面地砖、木门套、内侧墙砖、活动式晾衣架、木工定制壁柜、铝合金玻璃窗及不锈钢防护栏杆。

二、评估目的

为委托方办理案件提供价格依据

三、评估基准日 2015年8月25日

四、价值定义

本次评估采用的市场价值标准为评估对象在公开市场上形成的客观合理价格，未考虑房地产成交后交易的税费及税费的转移分担。

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五、评估价格依据

1、法律法规依据

（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》；（2）《中华人民共和国土地管理法》；（3）《江苏省涉案财产价格鉴证条例》。

2、委托人提供的资料

（1）无锡市南长区人民法院司法鉴定委托书(2015)锡南法鉴委字第381号；

（2）《无锡市房屋登记薄证明》复印件；

3、评估机构收集资料

（1）评估人员实地勘察的资料；（2）评估人员市场调查资料；（3）评估人员收集的其他相关资料。

六、评估原则

按照国家及地方政府有关房地产评估的有关规定，根据评估标的的具体情况，做到独立、客观、公正和合法原则；最高最佳使用原则；价值时点原则和替代原则。

七、评估方法

价格鉴证评估人员深入仔细地分析了本评估项目的有关 特点和实际状况，研究了评估委托方提供的及本公司所掌握的资料，在实地查勘、市场调查的基础上采用市场比较法进行价格评估。

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八、评估结论

评估人员根据评估目的，遵循评估原则，采用科学的评估 方法，在认真分析所掌握的相关资料与影响评估标的价值诸多因素的基础上，确定评估标的在评估基准日不含土地收益金等价款的市场价值（金额保留至千位数）为人民币492000元(大写：肆拾玖万贰仟圆整）。

九、评估的假设前提及限定条件

（一）本次评估的假设前提

1、评估标的产权明晰，手续齐全，根据政府相关政策法规，可在公开市场上自由合法交易。

2、市场供求关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。

3、本次评估以房地产合法取得、使用和可按现状持续使用为前提。

4、评估结论仅反映评估标的在评估基准日的市场价值，不包含交易转让过程中产生的其他相关费用。

（二）评估报告使用限定条件

1、本报告结论系为评估委托方提供专业化评估意见，这个意见并无强制执行的效力，评估人员只对评估行为合乎规范要求负责，而不对拍卖（变卖）业务定价决策负责。

2、未经评估方和评估委托方书面同意，本报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或

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声明中引用，也不得以其他方式在任何媒体上公开发布。

3、本评估报告经评估机构加盖公章并有评估人员签章、签字后方可有效。

4、按有关规定本评估报告应用有效期自评估报告出具之日起半年内有效，在有效期内使用报告时，应充分考虑房地产市场可能的变化情况及未来发展情况。

十、评估报告风险提示

1、评估报告有效期内评估标的状况的改变和市场变化因 素对评估标的市场价值有可能产生影响。

2、对报告使用期间政策变化、环境变化以及评估标的的 市场价格波动、税费调整等原因可能导致市场价值发生变化。

3、评估报告使用者应合理使用评估值，关注处臵标的时 快速变现及费用的影响。

十一、声明

1、评估结论受评估报告中已说明的假设前提及限定条 件限制。

2、委托方提供资料的真实性由委托方负责。

3、评估结论仅对本次委托目的有效，不作它用。

4、评估工作是在独立、客观、公正和合法的原则下进行的，本公司及参加本次评估的工作人员与评估标的及有关当事人均无任何利害关系；评估人员在工作过程中恪守职业道德,并认真进行了周密细致的工作。

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十二、评估作业日期

2015年9月9日——2015年9月18日

十三、评估机构

机构名称：无锡诚益价格事务有限公司

价格评估机构资质证书编号:苏J02000001 机构地址：无锡市崇安区书院弄锦树里10-2号 联系电话：0510-85810301 85819032 电子信箱：920595621@qq.com

十四、评估人员

姓 名 执业资格名称 资格证号 签 名 吴 烜 价格鉴证师 ***23

乐 斌

价格鉴证师 ***94

十五、附件：

1、无锡市南长区人民法院司法评估委托书复印件；

2、评估机构资质证书（副本）复印件；

3、评估人员资质证书复印件。

无锡诚益价格事务有限公司 二〇一五年九月十八日

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