房地产估价技术用语（模版）

第一篇：房地产估价技术用语（模版）

技术用语

对估价报告使用者的提示

估价对象的产权为xxx、xxx两人共有，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，提请报告使用者关注。

使用限制条件

估价对象的产权为xxx、xxx两人共有，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，提请报告使用者关注。

不相一致假设

根据估价委托人提供的《委托估价声明函》，至价值时点，估价对象已设定抵押，但本估价报告是为金融机构对已抵押房地产市场价格变化监测的需要，掌握已抵押房地产价值变化情况提供参考，故本次估价不考虑估价对象已存在抵押等他项权利限制对估价结论的影响。

依据不足假设

根据估价委托人提供的《委托估价声明函》，至价值时点，估价对象不存在抵押、担保及租赁等他项权利限制，故本次估价以估价对象无他项权利限制为前提。如果在价值时点实现抵押权，卖方须负担的正常交易税费属变现费用，该项变现费用一般应由贷款银行通过贷款成数等方面予以考虑；此外，由于房地产估价师无法知悉产权人取得估价对象的全部成本及可扣除的相关税费等事项，因而无法确定卖方交易税费。故本报告未考虑估价对象的法定优先受偿款对抵押价值的影响，评估价值仅为假设未设立法定优先受偿权利下的市场价值。

第二篇：房地产估价技术报告

房地产估价技术报告

一、个别因素分析：

估价对象位于自井区五星街石滩坝居委会同兴路3组团T3号房同兴苑底层，房屋结构为钢混结构，用途为营业用房，房屋建筑面积324.12平方米，房屋所占用土地为出让方式取得，土地使用权面积51.859平方米。

估价对象房屋位于同兴路3组团T3号房同兴苑的底层，长23.18米，宽约15.54米，该宗地座落在自井区五星街石滩坝居委会同兴路，属自贡市城区Ⅱ级用地。

该宗土地形状较规则，四至为东临力拓开发公司土地，南临道路，西临同心路，北临力拓开发公司土地，浅丘地形、宗地内场地较为平坦，地质构造较为稳定，无震灾历史。基础设施为通供水、排水、供电、通讯、通路、、通气、场地平整，为“六通一平”。大气符合国家Ⅱ类标准，水体符合Ⅲ类标准。

（二）估价对象权属状况

估价对象为自贡市金华房地产开发有限公司所有。

自贡市金华房地产开发有限公司于2002年4月26日取得《房屋所有权证》，证号为自房权证市交字第00035671号，并于2002年4月26日取得《国有土地使用证》，证号为自国用（2002）第021481号，使用权类型为出让土地，用途为商住用地，使用权面积51.859m2，终止日期2048年11月29日。

二、区域因素分析：

估价对象所在五星街同兴路区域为自贡市城市规划的自流井－大安主中心的城市核心地带，为市域政治、商贸、科技、文化、教育、旅游中心职能，是自贡集聚规模最大，城市功能最为齐全的综合区，在城市经济中占重要的经济地理位置和区域优势，规划居住人口34万人。土地级别为Ⅱ级。

三、市场背景分析：

自贡市位于四川南部，处于川南五市（自贡、乐山、宜宾、泸州、内江）中心位置。全市幅员面积4373平方公里，辖四区两县，总人口320余万。自贡市素以“千年盐都“饮誉古今，又因“恐龙奇观“名扬四海，亦由“南国灯城“蜚声中外，是国家历史文化名城、对外开放城市、省级风景名胜区、全国卫生城市、四川省文明城市。全市地貌山、丘、坝兼备，以中浅丘为主，地质构造属四川台坳自贡凹陷，地势自西北向东南倾斜，水系由旭水河，威远河两主要支流在市区北面双河口汇合，形成釜溪河横穿市区自西北向东流入沱江；气候属亚热带湿润季风气候区，冬无严寒，夏无酷暑，雨水充沛。

自贡市的发展以背靠重庆为增长极的长江上游经济带和成都城市经济区,依托川南,坚持“科教兴市”的方针，抓住经济全球化和西部大开发的历史机遇，以坚持可持续发展为根本，以加快基础设施建设为先导，以经济结构调整为重点，进一步扩大对内对外开发，立足于发展特色经济，优化农业和农村经济结构，实施“大化纤、大化工、大旅游、大学园、大城市”等“五大工程”；加快加工制造能力优越向产品优越，科研优越向产业优越和旅游资源优越向经济优越的“三个转换”；推动城市经济发展的工业化、信息化、市场化和城市化的“四化进程”，促进自贡经济追赶型发展和社会全面进步。

自贡市城市交通对内对外交通条件近年来得到较大改善，全市交通四通八达，主干道、次干道、支路布局合理，内宜铁路横贯市境，并有11条专线与各大工矿企业相连，随着内宜高速公路内自段的开通与成渝高速公路联通，川云公路的改善、北环路、南环路等道路的建成，以及不断加快对内对外交通道路的建设，地区交通更为便利；市内交通以市公交车、中巴有出租车的公交线路遍及各区域，公共交通较为便捷。

自贡市近几年房地产开发逐步升温，同兴路地段为自贡市老城区中较为繁华的地段，但同兴路在近二、三年才开始开发建设，有同兴苑、百年家苑、清华苑、华苑小区等开发项目，该地段人流量较大，有釜溪职中、教育学院、一中等学校，同兴路也逐步形成自贡的饮食一条街，目前，同兴路已逐步升温，住宅、营业用房价格上扬较快。

四、估价方法选用：

根据估价目的和估价对象实际状况及本地区房地产交易市场情况，由于在同一供求圈内可收集到类似房地产的交易实例，故采用市场比较法从替代的途径进行估价。

市场比较法是指在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供求范围内，具有较强相关性、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价格。

市场比较法在房地产市场较发育、交易实例较多的地区比较实用，其估价结果与市场相近，最具现实性，其准确性较高，是目前普遍采用的估价方法，所以我们认为，通过市场比较法评估出的比准价格其准确度、可信度高。

成本法是根据成本积算原理，求取估价对象在估价时点的重置价值或重建价值后，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

成本法可操作性较强，但其评估结果的准确度、可信度低，房地产特别的营业类房地产的价格往往不是由它的建造成本决定，所以，其估价结果的准确度、可信度相对市场比较法要低。

综上所述，由于此次评估目的为抵押价格评估，根据估价目的和估价对象的特点，结合本市房地产市场的状况，本次估价结果的确定以市场比较法的估价结果作为此次房地产的估价结果。

五、最高最佳使用原则

在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地产获利最大的使用方式。房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响，两者的配合适当均衡时，房地产的效用便能高度发挥，达到最高最佳使用状态。估价对象房屋登记用途为营业用房，土地用途为商住用地，已经是最高最佳使用状态，根据合法性原则和由于本次估价目的，因此保持现状用途为前提估价。

六、估价测算过程：

采用市场比较法测算估价对象价格：

具体估价思路为：在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供求范围内，具有较强相关性、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价格。

1、选取可比实例：

选择的实例应与估价对象处于同一供需圈，用途相同，交易时间相近不超过3年，估价人员经过市场调查，根据可比性原则对收集的资料进行整理，经筛选，确定以下A、B、C三个交易实例为可比实例。

A、同兴路清华苑A栋一层6号，营业用房，钢混结构，建筑面积62.38m2。成交日期：2002年1月10日，成交平方米单价5657.71元/m2。清华苑与估价对象同临同兴路大道。

B、华苑小区5号一层，钢混结构，房屋建筑面积77.98m2，成交日期：2001年8月8日，成交平方米单价5099.92元/m2。该营业用房位于自贡市自流井同兴路中段，与估价对象斜对。

C、百年家苑1栋一层3号，钢混结构，房屋建筑面积131.45m2，成交日期：2001年3月6日，成交平方米单价5299.84元/m2，该营业用房位于自贡市自流井同兴路，面临同兴路。

2、估价计算：

比较因素条件说明表

实例

比较因素

委估对象

实例A

实例B

实例C

成交价格

5657.71

5099.92

5299.84

交易日期

2002.6.10

2002.1.10

2001.10.24

2001.3.6

交易情况

正常

正常

正常

正常

区域因素

商业繁华程度

一般

较繁华

一般

较繁华

交通便捷度

便捷

便捷

便捷

便捷

公共设施完善度

齐全

齐全

齐全

齐全

个别因素

建筑结构

钢混

钢混

钢混

钢混

临街状况

整体店面后半部

临街

临街

临街

临街深度

较深

一般

一般

一般

面积大小

较大

一般

一般

一般

配套设施完备度

完备

完备

完备

完备

比较因素条件指数表

实例

比较因素

委估对象

实例A

实例B

实例C

成交价格

5657.71

5099.92

5299.84

交易日期

1128

1123

1119

1110

交易情况

正常

正常

正常

正常

区域因素

商业繁华程度

交通便捷度

公共设施完善度

个别因素

建筑结构

临街状况

临街深度

面积大小

配套设施完备度

因素比较修正系数表

实例

比较因素

委估对象

实例A

实例B

实例C

成交价格

5657.71

5099.92

5299.84

交易日期

2002.6.10

2002.1.10

2001.10.24

2001.3.6

交易情况

正常

正常

正常

正常

区域因素

商业繁华程度

100/102

100/100

100/101

交通便捷度

100/100

100/100

100/100

公共设施完善度

100/100

100/100

100/100

个别因素

建筑结构

100/100

100/100

100/100

临街状况

100/110

100/109

100/109

临街深度

100/109

100/108

100/108

面积大小

100/102

100/102

100/103

配套设施完备度

100/100

100/100

100/1002、估价计算：

①、交易情况修正：以正常交易为比较基础，指数为100。

实例A、B、C均是在公开市场正常交易，故不作修正。

②、交易日期修正：

经调查，参考中房指数网指数，以1994年第四季度的中房指数1000为基准的定基指数进行修正。

交易日期

2002.5

2002.1

2001.10

2001.3

中房指数

1128

1123

1119

1110

③、区域因素修正：区域因素是房地产一定范围的外部环境对房地产价格有所影响的因素。进行区域因素修正，是将可比实例相对于估价对象在外部环境方面的差别所产生的交易价格差别排除。影响营业用房房地产价格的区域因素主要包括商业繁华程度、交通便捷度、公共设施完善度等。

商业繁华程度：主要考虑估价对象与比较案例离市、区级中心直线距离，比较案例距A、C略好于估价对象，故做一定修正。

交通便捷程度：估价对象与比较案例均在同兴路公路旁，距离主要道路距离、公交车站网、区域道路密集程度等都相似，故不做修正。

公共设施完善度：主要指项目周边是否有银行、邮电、学校、超市、派出所、医院等配套设施，分为“齐全”、“较齐全”和“不齐全”三类。估价对象与比较案例均在同一街道，不做修正。

④个别因素修正：个别因素是构成房地产本身的使用功能等方面的因素。进行个别因素修正，是将可比实例相对于估价对象在本身的使用功能、质量好坏方面的差别所产生的交易价格差别排除。影响营业用房房地产价格的个别因素主要包括建筑结构、临街状况、临街深度、面积大小、配套设施完备度等。

建筑结构：估价对象与比较案例均为钢混结构，不做修正。

比较案例在临街状况、临街深度、面积大小上均好于估价对象，根据掌握的资料，结合实际情况，均做一定程度的修正。

配套设施完备度：估价对象与比较案例配套设施相同不做修正。

⑤、价格计算：

根据以上修正，比准价格计算如下：

比准价格计算表

单位：元/平方米

比较因素

实例A

实例B

实例C

成交价格

5657.71

5099.923057

5299.84

交易情况

交易日期

1.00445

1.00804

1.01622

区域因素

0.980

1.000

0.990

个别因素

0.818

0.833

0.825

比准价格

4555.65

4281.46

4397.85

估价对象单价取可比实例比准平均价=（4555.65+4218.46+4397.85）/3=4412元/m2（取整）

估价对象总价=4412×324.12=1430000元（取整）

（二）采用成本法测算估价对象价格：

根据自府发（1996）138号、自房局发（1996）89号（关于贯彻执行政府〈关于公布我市房屋重置价格的通知〉有关问题的通知，计算如下：

计算公式

房价=[等级重置单价+（征地拆迁费+税率）×比价系数]

×（1+利润）×（1+税率）×（1+各项因素差价率）×成新×用途系数×建筑面积

房屋成新率是指估价对象现状价格与估价对象全新状况时的价格折减率，其主要影响因素为建筑物使用年限、保修维护情况、房屋耐用年限、房屋已使用年限等。根据评估人员现场勘察并参照建筑物建造年限，采用年限折旧法和实际观察法综合评定估价对象成新率为95%。

营业用房用途系数为2.4。

房价=[801+271×1.67]×1.05×1.0321×1.00×0.95×2.4×324.12

=3097.38×324.12

=1003923元

（三）采用收益法测算其他非住宅部分房地产价值：

具体估价思路为：根据估价对象在未来可使用年限（经济使用年限）内使用过程中获得净收益的能力，采用适当的资本化率对估价对象在未来可使用年限（经济收益年限）内各年的净收益进行资本化还原，确定估价对象在估价时点的价值。

根据稳键性原则，假设估价对象在未来使用年限内，每年可获得稳定的年净收益，且每年的年净收益保持不变，确定计算公式为：V=a/r{1-1/(1+r)n}。

1、确定净收益：

（1）估算房地产出租年有效毛收入：估价对象已经于2000年将此部分房屋租赁给使用人经营，月租金

元正，根据估价人员对该地区同类用房出租情况和租金资料分析，并与估价对象比较，估价对象的租金水平基本为正常情况下的合理的预测租金水平，因此取其实际租金收益作为客观收益，并假设出租率为100%。

年有效毛收入=月出租收入×12×出租率

=×12×100%=元/年

（2）

算房地产年出租年费用：

A、各种税费：根据国家规定，出租房屋主要需交纳房产税、土地使用税（费）、营业税、城建税及所得税等。根据委托方与承租方的协议，结合该地区租赁市场的实际操作情况，租金为净租金，即以上税费均应由承租方交纳。

B、管理费用：包括管理费、修理费等，按年总收入的3%计算。

24000×3%=720元

（3）净收益：=24000-720=23280元/年

2、确定资本化率：以目前中国人民银行存款利率%，根据同类房地产投资收益水平率，考虑通货膨胀和本市同地区的同类房屋的投资风险因素，风险调整值取%，综合考虑后合计取资本化率为6%。

3、确定估价对象收益年限：估价对象土地使用年限还剩余50年，长于建筑物可使用年限，故以建筑物的剩余经济使用年限为未来可收益年限。混合结构建筑物的可使用年限50年，根据评估人员现场勘察并参照建筑物建造年限，取建筑物剩余经济耐用年限为46年。

4、测算估价对象其他非住宅的市场价格：

V=a/r{1-1/(1+r)n}

其他非住宅价格=/5.55%[1-1/（1+%）46]=元

平方米单价=

=元/平方米(取整)。

因出租房屋为承租方装修，租金中未含装修因素，故上述价格为不包含装饰装修的价格。

其他非住宅部分的装饰装修单价=元含装饰装修价格后其他非住宅部分价格的单价：=元/平方米。

第三篇：房地产估价技术报告

房地产估价技术报告

（一）估价对象概况  本次估价对象为浙江省义乌市金城高尔夫，目前用途为住宅。估价对象为钢筋混泥土结构，屋面为排屋和高层住宅。金城高尔夫社区很大，划分为金城一期与金城二期两个小区。此次本次待估物业是高层住宅，地面上住宅共15层待估对象为第2层。户型为三室两厅两卫，朝向为南，建筑面积128平方米层高为

3.2米。于估价时点为10月11日，估价对象为毛坯房。

（二）估价对象现状及周边环境 学校： 长春社区福田小学-3811米 浙江建材技术学校-3827米 浙江电大义乌学院-3918米 长春社区福田幼儿园-4095米 宾王中学-4905米 义乌市第三中学-5051米 银苑社区宾王小学-5148米 词林社区宾王幼儿园-5218米

银行： 中国银行-4212米 工商银行词林分理处-5422米 稠州北路508号-5579米 银苑社区中国银行-5772米 深圳发展银行-6129米 中国银行-6199米 中国农业银行-6239米 中国工商银行-6330米

公园： 孝子祠公园-5992米 骆宾王公园-7468米 绣湖公园-8600米 绣湖社区骆宾王公园-8923米 公园-9536米 西景园-13193米

购物： 通信市场-5958米 常熟奥特莱斯-6289米 义驾东街1-57号-6351米 义驾山2街-6448米 莹波路51-71号-6524米 义驾山西街25-27号-6547米 义驾山1街-6655米 莹波路8-34号-6704米

娱乐： 迪拜会所-5414米 交通大厦-6070米 义乌剧院-7364米 义乌市文化广电新闻出版局-9855米

医院： 义乌第三医院（精神病医院）-3781米 义乌肿瘤医院-3869米 稠州医院-5644米 义乌东方医院-6581米 华山康复医院-7127米 康园路28号-7274米 义务市中心医院绣湖分院-8115米 九三学社门诊部-9538米

第四篇：房地产估价报告范文

房地产估价报告模板

××市××区××广场×号××大厦 房地产估价报告

项目名称：位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号的××大厦 委 托 人：××大厦酒店有限公司 估价机构：××房地产估价公司 估价人员：××× ×××

估价作业日期： 二00八年十二月1日至 二00八年十一月六日 估价报告编号：××××××

目 录

一、致委托人函„„„„„„„„„„„„„„第×页

二、估价师声明„„„„„„„„„„„„„„第×页

三、估价的假设和限制条件„„„„„„„„„第×页

四、估价结果报告„„„„„„„„„„„„„第×页

五、估价技术报告„„„„„„„„„„„„„第×页

六、附件„„„„„„„„„„„„„„„„„第×页 致委托人函

×× 大厦酒店有限公司：

受贵公司委托，本估价机构秉着独立、客观、公正、科学的原则，对位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号大厦房地产进行价格评估。本报告估价对象于估价时点二○○四年十月二十九日状 态下的公开市场价格，估价目的是为估价对象转让提供公开市场价格参考。

在本报告中已说明的假设与限制条件下，要估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点最可能实现的市场价格总值为人民币(大写)玖亿贰仟万圆整。×× 房地产估价公司 法定代表人： ×× × 二 ○ ○四年十一月六日

估价师声明 我们郑重声明：

⑴ 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。⑵ 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。有关假设限制条件见“估价假设和限制条件”以及估价报告正文中相关说明。

⑶ 我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

⑷ 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

⑸ 我们已对本估价报告中的估价对象进行了现场勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。

我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。⑹ 没有其他人对本估价报告提供了重要专业帮助。

⑺ 委托人以及相关部门在使用本估价报告时，对因忽视本估价报告提示的相关事实所引起的相关法律责任，本估价机构以及估价人员不承担相应责任。⑻ 本估价报告是本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素时行分析，为估价对象转让提供公开市场价格目的而出具的，但受本估价机构估价人员的职业水平和能力的影响。

⑼ 本估价报告中采用的专业术语的解释及定义适用《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)相关规定。

⑽ 未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响，本报告未考虑抵押风险，抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。参加本次估价的注册房地产估价师 签名 盖章

×× 房地产估价公司 二○○四年十一月六日

估价的假设和限制条件 本估价报告中的分析、意见和结论受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制：

⑴ 合法性前提。合法性是指估价对象必须合法使用、合法交易或合法处分为前提。具体前提如下：

① 估价对象为在建工程，因委托人提供资料有限，本次评估以估价对象合法开发为所设前提。

② 估价对象为在建工程，尚未进行竣工测绘及产权登记。故本估价报告中估价对象建筑面积数据为委托人所提供的经批准的施工图纸数据，因设计变更等原因导致建筑面积变化时，应对估价结果进行调整。

③ 估价对象占用土地使用权性质为国有出让性质，出让使用年限为 40 年，至 2038 年 9 月 19 日结束，报告分析中以土地出让金已完全缴付为前提。⑵ 最高最佳使用假设。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可靠，能使估价对象产生最大效应的使用。本次评估是以估价对象按设计文件中的设计方案建成为酒店、写字间、商场为一体的现代化综合性物业使用为最高最佳使用。

⑶ 估价时点假设。即要求估价结果是估价对象当前状态于估价时点当时市场状况下形成的客观合理价格。估价时点后，估价报告有效期内，估价对象质量、使用功能布局、基础设施配套以及房地产市场状况等发生变化，均会对估价结果产生一定的影响。如果对估价对象评估价值产生明显影响时，应 对本估价结论进行必要的调整。

⑷ 公开市场假设。即估价结果是在公开市场条件下形成的价格。公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。⑸ 报告使用限制条件如下：

① 本估价报告的估价结果仅为委托人在本估价目的——房地产转让下使用，不得做其他用途。

② 本估价报告不作为估价对象权属确认的依据。

③ 估价报告应用的有效期自完成并提交估价报告日起原则上规定为一年，当市场变化较大时，报告的有效期不超过半年。⑹ 其他假设与限制条件。对估价对象公开市场价格产生影响的因素是多方面的，具体规定如下：

① 估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。

② 本次评估未考虑特殊交易方式对估价结论的影响。

关于位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号 ××大厦 的估价结果报告

(编号：××××××)一 委托人：

××大厦酒店有限公司，法定代表人为××，住所为××市××区××广场×号。

二 估价机构：

××房地产估价公司，法定代表人为×××，住所为××市××区××街×号，房地产价格评估资格等级为一级，证书编号为 “建房估证字〔 2003 〕××号”。

三 估价对象

估价对象为位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号的××大厦，设计建成集酒店、写字间、商场为一体的现代化群体建筑，其地下设计为停车场、设备用房、酒店辅助以及娱乐设施用房，地上由裙房及 A、B 两座塔楼组成；其中裙房设计功能为商场、餐饮、娱乐、服务用房； A 座地上 7 层～ 51 层，设计功能为五星级酒店及智能型写字间； B 座地上 7 层～ 29 层，设计功能为半智能写字间。

估价对象总建筑面积为 140274.34 ㎡，占用土地面积为7593.66 ㎡，土地性质为国有出让性质，土地使用权归××大厦酒店有限公司所有，使用年限为 40 年，至 2038 年 9 月 19 日结束。估价对象于估价时点土建工程及建筑外装修工程已经完工，电梯、扶梯设备以及中央空调机组等设备已运至施工现场。四 估价目的： 为估价对象转让提供公开市场价格参考。五 估价时点： 2004 年 10 月 29 日。六 价值定义：

根据 《房地产估价规范》 第 6.2.2 关于 “房地产转让价格评估，应采用公开市场价值标准”的规定，本报告评估估价对象于估价时 点状态下的公开市场价格。七 估价依据：

⑴ 房地产价格评估委托协议书；

⑵ 《国有土地使用权证》证书编号：××××××； ⑶ 《施工许可证》，证书编号：××××××； ⑷ 《中华人民共和国土地管理法》；

⑸ 《中华人民共和国城市房地产管理法》； ⑹ 国家及地方的有关法律、法规；

⑺ 《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)；

⑻ 估价人员对估价对象现场勘察记录以及掌握的房地产市场相关资料；； ⑼ 委托人提供的工程施工图纸等相关资料。八 估价原则：

本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则： 合法原则；最高最佳使用原则；替代原则；估价时点原则。⑴ 合法原则。遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。

⑵ 最高最佳使用原则。遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。

⑶ 替代原则。遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

⑷ 估价时点原则。遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。九 估价方法：

根据估价对象的特点，本报告将采用假设开发法和成本法对估价对象进行评估。

十 估价结果：

本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价值因素进行分析，确定估价对象在符合报告中的有关假设以及限制条件的基础上，在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点可能实现的市场价格总值为人民币(大写)玖亿贰仟万圆整。(十一)估 价人员：××× ××××(十二)估 价作业日期：

二○○四年十月二十九日 至二○○年十一月六日(十三)估价报告应用的有效期：

估价报告应用的有效期自完成并提交估价报告日起原则上规定为一年，当市场变化较大时，报告的有效期应为半年。

×× 房地产估价公司 二 ○ ○四年十一月六日

关于位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号 ××大厦 的估价技术报告

估价对象为位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号的××大厦，设计建成集酒店、写字间、商场为一体的现代化群体建筑，其地下设计为停车场、设备用房、酒店辅助以及娱乐设施用房，地上由裙房及 A、B 两座塔楼组成；其中裙房设计功能为商场、餐饮、娱乐、服务用房； A 座地上 7 层～ 51 层，设计功能为五星级酒店及智能型写字间； B 座地上 7 层～ 29 层，设计功能为半智能写字间。

估价对象总建筑面积为 140274.34 ㎡，占用土地面积为7593.66 ㎡，土地性质为国有出让性质，土地使用权归××大厦酒店有限公司所有，使用年限为 40 年，至 2038 年 9 月 19 日结束。估价对象于估价时点土建工程及建筑外装修工程已经完工，电梯、扶梯设备以及中央空调机组等设备已运至施工现场。根据委托人要求的估价目的，本报告评估××大厦于二○ ○ 四年十月二十九日估价时点停止施 工状态的公开市场价格。因此，需要对估价时点条件下，影响估价对 象价格形成的各种因素进行分析。针对× × 大厦的建设标准和功能特点，分析影响其价格形成的因素主要有以下方面。一 实物状况分析

⑴ ××大厦主要技术经济指标说明

根据委托人提供的经批准的××大厦施工图纸，该大厦的主要技术经济指标说明如下：

⒈ 总用地面积 7593.66 ㎡

其中：酒店部分用地面积 3963.87 ㎡ 写字间部分用地面积 3629.79 ㎡

⒉ 土地使用期限 1998 年 9 月 20 日至 2038 年 9 月 19 日 ⒊ 建筑占地面积 5300.83 ㎡ ⒋ 总建筑面积 140274.34 ㎡ ⒌ 建筑层数： 地下部分-4F~-1F 写字间部分 A 座 7F~13F B 座 7F~29F 酒店客房部分 A 座 14F~51F ⒍ 建筑容积率 1:18.47 ⒎ 建筑覆盖率 69.81% ⒏ 绿化率 9.22% ⒐ 建筑总高 A 座总高 200.80m B 座总高 112.45m ⒑ 总用水量 2162m3/ 日 复用水量 310 m3/ 日 实际用水量 1852 m3/ 日 ⒒ 空调冷量 3715RT ⒓ 过热蒸汽量 12.209MW ⒔ 设备总容量 10167KV A 变压器安装容量 9300KVA 发电机 1120KVA 和 400KV A 各一台 ⑵ ××大厦整体设计方案说明

依据“××大厦整体设计方案”，建成后的××大厦要达到如下标准： ⒈ 总平面布置

××大厦依原地势设计，充分利用有效的用地面积，保证退后××路道路红线 10m、××广场 12m 的规划要求。根据用地形状，建筑物长轴与××街平行，且沿××街方向布置商场以及半智能型写字间，五星级酒店和智能型写字间则正对××广场。⒉ 建筑立面造型

根据规划设计要求，××大厦建筑采用欧洲新古典建筑风格，强调裙房的细部刻划，注重色彩配合、材质选择和比例的划分，在整体风格上显得浑厚、庄重。塔身部分线条简洁、流畅，塔顶向塔身的过渡自然，强调建筑轮廓线条完美。对酒店主入口采用弧形金属棚架，大片弧形幕墙，使酒店大堂的中庭与××广场有机地融合起来；智能型写字间入口设计为半开敞的大台阶，与酒店入口相映衬，××街一侧的商场入口布置广告灯饰。⒊ 绿化及景观

根据规划设计要求，建筑用地红线内，临××广场一侧及沿××街、××街一侧尽量布置绿化面积，绿化风格与大厦的欧洲新古典风格相适应。酒店入口轴线正对的绿地上设置铜合金雕塑标志，环绕酒店大堂设置五根不锈钢旗杆，夜间辅以立面泛光照明，形成鲜明、生动、清新的外部空间环境。⒋ 建筑功能分布 ① 地下部分

估价对象地下部分设四层地下室，主要为地下停车场(22 7 个车位)、机电设备用房和酒店的辅助用房。地下四层按地下人防设计，地下一层设计有舞厅、保龄球室等娱乐服务设施，地下二层至地下四层为地下停车场。② 裙房

估价对象地上一至六层为裙房，主要用于商场、餐饮、商务等以及酒店的公共部分。××街一侧裙房的一层至四层设商场，面对××广场的酒店大堂设三层挑空的中庭，半圆形玻璃幕墙。一层设总服务台、电梯厅、瀑布流水，并设自动扶梯联结地下一层的娱乐设施和地上一层至五层裙房的餐饮、会议等公共空间，五层的多功能厅设有四国语言同声传译系统及声光控制室，六层设桑拿、游泳池、屋顶花园等休憩、健身设施。③ A 座塔楼

A 座塔楼七层至十三层为办公写字间，建筑面积 9910.64 ㎡。十五层至二十九层、三十一层至四十四层为按照五星级标准设计的酒店客房，四十六层至四十八层为屋顶餐厅，十四层、三十层、四十五层为避难层(兼设备层)，四十九层至五十一层为设备层、机房，屋顶设直升飞机停机坪。④ B 座塔楼

B 座塔楼的设计功能为半智能型写字间。建筑面积为29016.44。七层为会议中心，六层及八层至二十六层为写字间，二十七层至二十九层为设备层、机房，屋顶设冷却塔。⒌ 装修

外墙：裙房采用暖灰色花岗岩板；塔楼外墙采用玻璃幕部分塑铝板挂面； 窗和局部玻璃幕墙采用铝合金框，浅灰色隔热中空玻璃。

酒店大堂：花岗岩拼花地面，石材或木质墙面，金属吸音板装饰吊顶。公共卫生间：高级防滑地砖，墙面装饰釉面砖贴至顶棚金属板吊顶，嵌入式灯具，大理石化妆台，进口卫生洁具。

高级写字间：地面铺高级地毯，木墙裙，吸音板吊顶，嵌入式灯具，镶包木门。

普通写字间：地面铺地毯，涂料或无框玻璃隔断，装饰吸音吊顶，嵌入式灯具，镶包木门。

会议室：地面铺高级地毯，木墙裙，装饰吸音吊顶，嵌入式灯具。

餐厅：地面石材或地毯、地砖，木质镶板墙面，装饰玻璃门，装饰吸音吊顶。厨房、备餐间：防滑地砖，釉面砖墙面，金属板吊顶。客房：地面铺地毯，壁纸墙面，装饰吸音吊顶。

设备用房、库房等：细石混凝土地面，墙面、顶棚刷涂料。

其他：特殊要求的会议室、多功能厅做音质设计，有振动和噪音的机房做减振和防噪处理。

⒍ 设备及设施配置 ① 中央空调系统

××大厦采购美国“开利”牌中央空调系统，对不同的功能区分别采用空气系统和风机盘管加新风系统，地下室设 4 台 930RT的双效溴化锂吸收式水冷机组，由城市集中供热系统提供蒸汽，另在地下室设 2 台进口蒸汽发生器。② 电梯

××大厦共采用美国“ OTIS ”牌“ 506NCE ”型电扶梯共 16部，“ E411-VVVF ”型电梯 18 部。③ 楼宇自动化系统

综合布线系统：模块化的开发性布线系统，可进行语音、数据和图像传输。通讯系统： 半智能型写字间设 400 对市话直通线路； 智能型写字间设 410 对市话直通线路和一台 450 门程控交换机，45 条中继线；酒店设 110 对市话直通线路和一台 1750 门程控交换机，175条中继线。A 座屋顶平台设各种天线，接收设备在 A 座十三层。机电设备自动控制系统： 采用计算机进行分散控制和集中管理。

酒店管理系统：前台和后台酒店管理系统、俱乐部管理系统、会议及宴会管理系统、管理信息系统、餐饮库存成本控制系统和电视综合服务系统。

智能型会议系统：设置于多功能厅的全套飞利浦公司的智能型会议系统。广播音响系统：包括背景音乐系统、客房音响系统、业务广播系统、火灾事故广播系统。

保安系统：包括报警系统、监视系统、巡更系统。

车库管理系统：自动验卡、计费、卷闸、信息显示等设备。智能型二总线火灾自动报警及联动控制系统。④ 给排水系统

包括给水、排水、热水及开水供应、循环供水、游泳池供水、消防和排水系统。

⑤ 动力系统

包括热力站、锅炉房、柴油发电机、油罐、油泵和泠库等设备。⑥ 供配电系统

10KVA 双回路供电系统、变电所、配电室等设备。⑶ 其它实物状况说明 ⒈ 用地面积及形状

估价对象用地面积 7593.66 ㎡，为国有出让性质，使用权人为××大厦酒店有限公司，使用期限由 1998 年 9 月 20 日至 2038年 9 月 19 日，形状为不规则矩形。⒉ 建造年代

估价对象于 2000 年 8 月开工建设，2003 年 10 月建至目前状态停工至今。⒊ 建筑结构

估价对象为钢结构及钢筋混凝土结构。⒋ 建筑面积

本报告中根据使用功能，将××大厦分为三个功能部分，分摊 公共面积和附属面积后的建筑面积分别为：

酒店(含客房、餐饮、娱乐、商务中心、地下车库等)： 建筑面积 93584.80 ㎡

商场： 建筑面积 7763.46 ㎡

写字间： A 座(智能型)建筑面积 9910.64 ㎡ B 座(半智能型)建筑面积 29016.44 ㎡ ⒌ 地形及地质条件

估价对象所处地形由东南向西北倾斜，高差约 5 米，地质条件 良好。

⒍ 临街状态

估价对象三侧临街。南侧与宽约 30m 的××街等高相接，临街宽度约 50m，西侧与宽约 20m 的××街等高相接，临街宽度约120m，北侧与宽约 50m 的××路等高相接，临街宽度约 50m，东侧临宽约 6m 的巷道。二 区位状况分析 ⑴ 区域范围

估价对象所处区域为以估价对象为中心，向东 50m 至××街，向西 300m 至××街，向北 300m 至××街所围成的区域。该区域按××市城市类区划分标准属一类一级区域，估价对象建设用地按××市土地级别标准属一级地一类区。估价对象所处区域景观条件良好，整个区域地势略向西北倾斜。⑵ 街路配置

估价对象所处区域南接宽约 30m 的××街，西接宽约 20m 的××街，北接宽约 50m 的××路。××路、××路等城市主、次干道通过该区域，以××广场为枢纽形成东连××广场、××广场、××广场，西连××广场、××广场××广场，南接××路，北接××路的完善的道路交通网络，道路通达条件较好。整个区域内路网发达，路况良好。⑶ 交通设施与接近条件

估价对象所处区域距火车站约 0.5km，距 海 港 约 2km，距国际机构约 8km。经过该区域的 15 路、23 路、702 路、703 路等十余条公交联营线路，可通达市内各个区域，形成辐射能力极强的公共交通网络。该区域东接××广场商贸金融区，西面和北面与市中心商业区相连接。⑷ 基础设施

在估价对象所处区域范围内，上下水、电力、煤气、供暖、电讯等基础设施配套齐全，市政主管网可由××街、××街一侧接入，距离较近。⑸ 商服设施配置 估价对象所处区域内有××广场大厦、××大酒店、××大厦、××大厦等中高档酒店、办公服务设施，××电影城、××影剧院等娱乐设施，以及一定数量的中小型店铺、娱乐文化场所。⑹ 区域特征及变动趋势

估价对象所处区域是××市最繁华的文化娱乐中心区，以各种规模的影视厅、宾馆、酒店等娱乐服务设施为主，混杂少量居民住宅。该区域内目前以中、低层建筑为主，低层建筑建造年代较早，目前市政府正在分期进行拆迁改造。根据××市城市总体规划和分区规划，该区域未来的发展趋势是集聚程度更高的城市商贸娱乐中心区，建筑规模向中高层、大型化发展。⑺ 其他影响设施

估价对象所处区域内无污染、危险及其他使人心理上产生嫌恶感的设施。三 市场背景分析

××市位于辽东半岛最南端，三面环海，一面与大陆相接，是我国东北地区对外开放的窗口和走向世界的桥梁，是我国北方开放度最高的城市。改革开放以来，特别是近十多年来，××市经济发展迅速。2003 年，经济总量增速跃上 15% 的新台阶，成为近年来增长量最快的年份。初步核算，全市生产总值 1632.6 亿元，人均生产总值按户籍平均人口计算为 29206 元，按年末汇率测算纵约合

3529 美元。××市已经在国内外特别是东亚地区形成了较高的知名度。近十年来，××市政府始终致力于加强城市建设与管理工作，城市面貌发生了巨大的改观，城市功能不断增强。良好的城市环境与基础设施建设，使得××市的投资环境不断改善，与此同时投资领域也不断拓宽，××市始终是中国北方的投资热点城市之一。几年来，××市对外贸易持续快速增长。全市新批外商投资企业 879家，比上年增长 5.6% ； 合同外资金额 45.75 亿美元，增长 51.6% ；实际使用外商直接投资 22.11 亿美元，增长 37.9%。在新批外商投 资企业项目中，总投资超 1000 万美元的大项目有 118 项，趋超5000 万美的有 14 项。全市外商投资企业共完成产值 790.6 亿元。目前，××市已有外商投资企业 7000 多家，来××市投资的国家和地区 50 多个，境外企业驻××市的代表机构 2000 多家。国内外商家的不断进入，对高档商务用房产生了大量需求。同时整洁优美的城市环境，宜人的气候条件，以及美丽的自然风光，每年也吸引了大量的中外来宾观光旅游。每年“黄金周”期间、服装节期间，市内的星级酒店入住率超过 80%，五星级酒店时常爆满。因此，目前市中心商业区域、商务金融区域的高档酒店、写字楼的收益状况良好。可以预见，随着国家振兴东北老工业基地相关政策的落实与实施，作为东北亚航运中心以及国际航运中心的建设、东北亚金融中心、物流集散地的建设，会使××市的经济发展和对外开放的步伐进一步加快，国内外进入××市的投资、经商、旅游等活动将会持续增长。因此，在市中心商业区域或金融商务区域投资 兴建高档酒店和写字楼前景明朗，物业价格将保持在较高水平。四 最高最佳使用分析

房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最有效使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。根据估价对象所处的地理位置、规模以及其设计方案，根据最高最佳使用原则，本估价报告中估价对象作为集酒店、写字间、商场为一体的现代化综合性物业使用为其最高最佳使用。五 估价方法选用

根据委托人的估价目的和要求，并根据估价对象为在建工程这一特点，本估价报告采用假设开发法与成本法进行评估。六 估价测算过程

⑴ 假设开发法估价过程

具体技术思路为：在合理估计建设期的基础上，首先运用市场比较法、收益法估算估价对象在未来建成状态的市场总值，扣减目前尚未投入的建安费，配套费以及管理费、销售税费等得出估价对象目前状态下的市场价格。由于估价对象建筑面积及建设的项目规模较大，比较××市相同规模物业的建设期以及定额规定的建设期，确定其开发期为 18 个月。本报告在测算中考虑资金的时间价值，将各期资金投入和销售收入折算为估价时点的现值，并基于如下假设进行折现：

所有投资均在各期期中一次性实现。销售收入在 2006 年 5 月31 日一次性变现。报酬率确定为 7.55%(详情见后)。故本报告采用动态方式进行测算。基本计算公式为： P=P’-(A+B+C+D)其中(以下各个项目费用均为折现值)： P ：估价对象目前状态价格

P’ ： 项目全部建成后销售价格 A ：续建成本 B ：管理费用 C ：销售税费

D ：买方购买在建工程应负担税费 具体分项核算如下：

⒈ 项目全部建成后的市场价格：

根据委托人的估价目的和估价对象功能上的特点，本报告采用不同的评估方法，分别对估价对象——××大厦在目前状态下各功能部分的价格进行评估，确定××大厦目前状态的市场总值。本报告中根据使用功能，将××大厦分为三个功能部分，分摊公共面积和附属面积后的建筑面积分别为： 酒店(含客房、餐饮、娱乐、商务中心、地下车库等)： 建筑面积 93584.80 ㎡

商场： 建筑面积 7763.46 ㎡

写字间： A 座(智能型)建筑面积 9910.64 ㎡ B 座(半智能型)建筑面积 29016.44 ㎡ ① 关于××大厦酒店部分的评估

××大厦的酒店部分按五星级酒店标准设计，预计在 2006 年5 月 31 日建成并投入使用。由于××市房地产市场上同类高档商业型房地产的市场实际交易案例很少，而此类房地产在使用过程中具有明显的收益性质，可以不断地获得经营收益。故本报告采用收益法评估其市场价格。

收益法称收益资本化法或收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。本次评估采用收益法当中的报酬资本化法。即根据估价对象在未来可使用年限(经济收益年限)内的经营、使用过程中获得净收益的能力，采用适当的报酬率(折现率)将估价对象在未来可使用年限(经济收益年限)内各年的净收益进折算到估价时点后累加，以此确定估价对象在估价时点的价值。采用收益法评估房地产价格通常采用下列步骤：

Ⅰ 估算估价对象未来各年的潜在毛收入。即假设估价对象在充分利用、无空置时的年总收入。

Ⅱ 估算估价对象未来各年的有效毛收入。即在潜在毛收入的基础上，考虑商业物业在使用过程中的正常空置、拖欠租金等损失后，实际所能获得的年总收入。

Ⅲ 估算估价对象未来各年的运营费用。即在房地产的使用过程中为取得经营收益所花费的各种费用，包括：营业成本、营业费用、财务费用、税金及附加费以及经营者利润等。

Ⅳ 计算估价对象未来各年的净收益，即有效年收入中减去各种运营费用得到的，由使用房地产所产生的收益。

Ⅴ 确定报酬率。即投资者投资同类房地产所获得的投资回报与所投入的资本的比率。

Ⅵ 确定收益年限。即估价对象自估价时点起至未来可获收益的年数。

Ⅶ 选择报酬资本化公式。即将各年净收益采用适当方式进行资本化还原的具体公式。本报告中假设估价对象在未来使用年限(有限年)内，每年可获得稳定的年净收益，且各年的报酬率保持不变，确定报酬资本化法的计算公式为：

A ——年净收益； Y ——报酬率；

n ——收益期限，自估价时点起至未来可获得收益时间。A 酒店部分净收益测算：

预计××大厦于 2006 年 5 月 31 日才能建成交付使用，故本估价报告基于前述基本分析和××市高档酒店的客观收入和费用标准来预测计算其净收益。酒店部分净收益由客房部分的净收益、餐饮娱乐部分的净收益和其他部分(车库、商务中心、健身及出租柜台等)的净收益构成。分别测算如下：

A.1 客房部分净收益测算 a 客房年经营收入

××大厦酒店的客房部分分为： 15 ～ 42 层共有标准间 528 套；15 ～ 42 层，每层设两个套间，共 54 个套间； 44 层为 8 套豪华套间； 43 层为 1 套总统套房。根据本公司掌握的××市目前五星级酒店标准间收费标准，并考虑估价对象酒店部分的设计及装修标准，确定××大厦的酒店标准间收费标准预计为 900 元 / 日(人民币)，利用率为 70% ； 套间为 1800 元 / 日，利用率为 65% ； 豪华套间为 2800元 / 日，利用率为 50% ； 总统套房为 24500 元 / 日，利用率为 35%。每年按 360 个营业日计算。客房年经营收入为：

(900 元 / 日•套× 528 套× 70%+1800 元 / 日•套× 54 套× 65% +2800 元 / 日•套× 8 套× 50%+24500 元 / 日•套× 1 套× 35%)× 360 日＝ 14961 万元 b 客房年运营费用 ○ 营业成本：

客房营业成本包括客房的各项服务成本、能源费、维修费用及每年的固定资产(除房屋和与房屋不可分离的设备设施)折旧等，根据可行性研究和初步设计中确定的酒店规模、技术经济指标、建设标准估算，客房年营业成本约 3120 万元。

○ 营业费用：

包括服务人员工资及福利、开办费摊销和广告、宣传、交际费，根据××市同类酒店 2000 ～ 2003 年此项费用平均水平估算，客房年营业费用为 625 万元。

○ 管理费用：

包括房产税、保险费、管理人员工资及福利、差旅费等各种费用，估算客房部分年管理费用为 343 万元。○ 财务费用：

包括流动资金的利息、筹资成本、汇兑损益等，估算为 257 万元。○ 营业税及附加：

按客房营业收入的 5.55% 计 算，为 830 万元。○ 经营者利润：

根据调查和 2003 年××市社会经济统计资料中宾馆酒店业财务状况报表，估算年经营者利润为 1496 万元。

● 年经营费用合计： 6671 万元。c 客房部分净收益

客房部分净收益＝年经营收入－年经营费用 ＝ 14961 万元－ 6671 万元 ＝ 8190 万元

A.2 餐饮娱乐部分净收益 a 餐饮部分年营业收入

××大厦餐饮娱乐部分主要集中在地下一层，地上二层至六层和地上四十六至四十八层，包括程式餐厅、包间等。根据××广场、××广场、××路一带同类餐饮娱乐设施的经营情况，经营规模按建筑面积比例套算，估算餐饮娱乐部分年经营收入为 3650 万元。b 餐饮部分年运营费用 ○ 营业成本

包括原材料和各项服务成本、能源费、维修费用及每年的固定固定资产(除房屋和与房屋不可分离的设备设施)折旧等，根据可行性研究和初步设计中确定的酒店规模、技术经济指标、建设标准估算，餐饮部分年营业成本为 1095 万元。

○ 营业费用：

包括服务人员工资及福利、开办费摊销和广告、宣传、交际费，根据××市同类酒店 2000 ～ 2003 年此项费用平均水平估算，餐饮娱乐部分年营业费用为 200 万元。○ 管理费用：

包括房产税、保险费、管理人员工资及福利、差旅费等各种费用，估算年管理费用为 70 万元。○ 财务费用：

包括流动资金的利息、筹资成本等，估算为 53 万元。○ 营业税及附加： 按营业收入的 5.55% 计 算，为 203 万元。○ 经营者利润：

根据调查和 2003 年××市社会经济统计资料中宾馆酒店业财务状况报表，估算餐饮部分年经营者利润为 365 万元。● 年经营费用合计： 1986 万元。c 餐饮娱乐部分净收益

餐饮娱乐部分净收益＝年经营收入－年经营费用 ＝ 3650 万元－ 1986 万元 ＝ 1664 万元

A.3 其他部分净收益

酒店的其他部分净收益包括通过地下停车场、商务中心、健身、娱乐等服务项目的收费获得的收入，减去相关费用获得的净收益。因××大厦尚在建设中，难以将各部分的经营收入、经营费用划分清楚，故本报告中考虑按同档次酒店经营中的一般比例进行估算，即以客房部分和餐饮部 分的年净收益之和的 10% 确定为其他部分的年净收益。

其他部分净收益＝(81 9 0 ＋ 1664)× 10% ＝ 995 万元 A.4 酒店部分的净收益(a)以上三部分的净收益之和，即：

净收益 a ＝ 8290 ＋ 1664 ＋ 995 ＝ 10949 万元 B 报酬率的确定

本次评估采用市场提取法确定估价对象的报酬率，即投资回报与所投入的资本的比率。市场提取法是搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率。根据本估价机构掌握的有关资料，测算出类似房地产的报酬率为 7.55%。最终确定报酬率： Y ＝ 7.55% C 经济收益年限确定

估价对象的土地出让使用年限为 1998 年 9 月至 2038 年 9 月共 40 年，而建筑物的耐用年限依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)条文说明中的参考值，对于钢结构的非生产用房一般为 80 年；钢筋混凝土结构的非生产用房一般为 60 年。《房地产估价规范》第 4.3.8 条规定：“对于土地和建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限”。由于估价对象建筑物完全投入使用是 2006 年，已使用土地 8 年，尚余出让使用年限 32 年，故确定经济收益年限为 32 年.D 测算酒店部分价格

通过上述分析，将净收益、报酬率和收益年限代入公式

其中 A ＝ 10949 万元 Y ＝ 7.55% n ＝ 32 年

测算××大厦酒店部分价格为： V ＝ 130898 万元 ② 测算××大厦商场部分的价格 A 商场净收益测算

××大厦的商场主要位于大厦 B、C 区，临××街一侧裙房的二层至五层，建筑面积约为 7763.46 ㎡，估价人员根据估价对象所处区域内几家大型商场的商品销售利润及柜台出租水平，并对估价对象的规模、位置等个别及区位状况进行修正，结合估价师的经验，预计 2006 年建成后，此类繁华地区高档次商场的年总收入扣除其经营成本、费用、税金、利润等，确定该商场的年净收益约为 1500万元。B 确定报酬率

根据估价对象的实际情况，确定商场部分年净收益的报酬率采 用与酒店部分相同的报酬率即 7.55% 的报酬率。C 经济收益年限确定

商场部分的经济收益年限按酒店部分经济收益年限同样思路确定，本估价报告选定商场部分的经济收益年限为 32 年。

D 商场部分价格 将净收益、报酬率和经济收益年限代入计算公式(公式略)Y ＝ 7.55% n ＝ 32 年

测算商场部分价格为： V ＝ 17933 万元 ③ ××大厦写字楼部分的价格评估

根据委托人提供的规划设计图纸，××大厦写字楼部分建成后除 A 座部分自用外，其余 B 座写字楼全部向市场发售。近几年，××市的××广场、××广场、××路两侧开发了大量高档写字楼，如××大厦、××大厦、××大厦、××大厦、××大厦等，类似标准档次写字楼的实际交易案例较多，故选用市场比较法评估其市场价格。

市场比较法是以替代原理为理论基础，即将估价对象与同一地区或同一供求范围内的类似地区中在较近时期发生交易的类似房地产加以比较对照，从其既知价格通过交易日期修正、交易情况修正、房地产状况因素修正、区位状况修正、实物状况修正而得出估价对象最有可能实现的合理价格的一种方法。运用市场比较法评估房地产价格通常采用下列步骤： Ⅰ 广泛收集交易实例； Ⅱ 从中选取可比实例； Ⅲ 建立价格比较基础； Ⅳ 进行交易情况修正； Ⅴ 进行交易日期修正； Ⅵ 时行区位状况修正； Ⅶ 进行实物状况修正； Ⅷ 综合评估决定估价额。A 选择类似交易案例 实例一：

位于××区××街，为一栋二十七层钢筋混凝土结构现代化大厦，1998 年 10 月投入使用。比较实例位于该大厦的二十一层，南向，成交面积 227 ㎡，室内为初装修，铝合金窗，采用进口高速电梯两部，设有烟雾报警、自动消防喷淋系统以及中央空调系统，水、电、暖等配套设施齐全。成交价格为建筑面积每平方米 8400 元，交易日期为 2004 年 9 月 30 日。实例二：

位于××区××路，临主干道，为一栋钢筋混凝土框架结构大厦，2002 年投入使用，共计 29 层。比较实例位于该大厦的十九层，成交建筑面积约 99.73 ㎡，室内为初装修，铝合金窗，采用 4 部进口高速电梯，设有烟雾报警、自动消防喷淋系统以及中央空调系统，水、电、暖等配套设施齐全。成交价格为建筑面积 9000 元 / ㎡，交易日期为 2004 年 9 月 6 日。实例三：

位于××区××路，为一栋框剪结构写字楼，设有进口高速电梯，配套设施有中央空调、消防烟雾报警及自动喷淋、IDD 电话系统，2003 年底交付使用。比较实例位于该写字楼的二十八层，建筑面积 348.26 ㎡，东南朝向，室内为初装修。成交价格为建筑面积 8800 元 / ㎡，交易日期为 2004 年 10 月 12 日。

B 比较实例与估价对象的比较因素见表 1 ： 比较实例 一 二 三（此处未列表）区 位 状 况

自然条件 相似 相似 相似 社会条件 相似 相似 相似 离市中心距离 相似 相似 相似 交通条件 相似 相似 相似 商业繁华程度 稍差 相似 稍差 公共设施配套情况 相似 相似 相似 规划条件 稍差 相似 相似 实 物 状 况

临街状态 相似 相似 相似 结构形式 相似 相似 相似平面布局 相似 相似 相似 建筑规模 相似 相似 相似 装修情况 稍差 相似 稍差 所处楼层 相似 相似 相似 成新度 十 十 十

外观 稍差 稍差 稍差 交易情况 正常 正常 正常 交易日期近期近期近期 C 确定修正系数 ○ 交易情况修正

实例一、二、三均为正常买卖不需进行交易情况修正。○ 交易日期修正

可比实例一、二、三的交易日期接近，且在该期间内，写字楼类房地产价格基本平稳，因此可看作 100。由 于受经济发展及市场供需的影响，预计到 2006 年 5 月 31 日，类似房地产的价格将有5% 的下降幅度。为简化分析，本估价报告中假设在销售前提下，全部销售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性变现。因此估价对象交易日期修正系数为 95。○ 区位状况修正

比较实例三处于估价对象同一区域，比较实例一、二处于类似区域，根据表 1 比较参照物与估价对象的区域进行的比较分析，确定比较修正系数为： 设估价对象的区域价格为 100，则实例一为 95，实例二为 100，实例三为 98。○ 实物状况修正 根据表 1 比较参照物与估价对象实物状况进行的比较分析，主要考虑装修标准、结构功能、规模和设施等因素进行修正，确定比较修正系数为： 设估价对象的价格为 100，则实例一为 95，实例二为 95，实例三为 95。D 根据以上各项修正系数，列表比准价格详见表 2 ： 项 目 一 二 三

成交单价(元/㎡)8400 9000 8800 区位状况修正 100/95 100/100 100/98 房地产状况因 素修正 实物状况修正 100/95 100/95 100/95 交易情况修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 95/100 95/100 95/100 比准价格 8840 9000 8980 对调整后的比准价格进行综合平均，估价对象的市场单价为：(8840 ＋ 9000 ＋ 8980)/3 ≈ 8940(元 / ㎡)E 写字楼部分的价格

估价对象写字楼部分的价格为：

(9910.64 ＋ 29016.44)× 8940 ＝ 34801(万元)④ ××大厦于 2006 年 5 月 31 日所能实现的整体价值为： 130898 ＋ 17933 ＋ 34801 ＝ 183632(万元)本报告采用动态方式进行计算测算。从估价时点至 2006 年 5月 31 日，尚有 19 个月的时间，即 1.58 年的时间。考虑目前行业报酬率水平并结合近期利率情况，确定折现率为 17%。则××大厦于估价时点的现值为143290万元 ⒉ 应扣除开发费用测算

① 尚未完成的建安工程费及装饰装修工程费 根据估价对象目前完成状况，根据委托人提供的资料结合本公司现场勘查掌握的有关资料，确定尚须投入的装修费、设备购置及安装工程费、智能工程(含设备)、通讯、变电所等合计约为每平方米建筑面积 2500 元左右，建设期为 19 个月，并假设此项费用均匀投入，则此项费用于估价时点的现值为：30978万元

② 管理费

管理费取建安费用的 4%，则该项费用 B ＝ 1239 万元 ③ 销售税费

销售税费取总楼价的 2.5%，营业税及附加费率取总楼价的 5.55%，此项费用为 C ＝ 11535 万元 ④ 买方应负担的税费

确定买方购买时应负担的税费为购买价格的 5%，即Ｄ＝ 0.05P ⑤ 总计

A ＋ B ＋ C ＋ D ＝ 43752(万元)＋ 0.05P ⒊ 估价对象目前状态下价格： P ＝ P’ —(A ＋ B ＋ C ＋ D)＝ 143290 — 43752 — 0.05P ＝ 94798(万元)

⑵ 成本法估价过程 具体技术思路为：假设在估价时点条件下重新取得建设用地，以现有设计、工艺、技术水平、现有原材料、施工方式，重新建设与估价对象具有同等效用的房地产，所需花费适当、必须的客观成本、费用，再加上正常的投资利润及税费，求取估价对象的积算价格，由于估价对象为在建工程不考虑折旧，最终确定估价对象的价格。

成本法使用公式：

P ＝ L ＋ A ＋ B ＋ C ＋ D ＋ E ＋ F ＋ G ＋ H 其中 P ：评估价格； L ：土地费用； A ：前期费用； B ：建安工程费； C ：基础设施配套费； D ：资源性费用； E ：管理费；

F ：利息及融资费用； G ：投资利润； H ：税费。

具体分项测算如下： ⒈ 取得土地的费用

根据估价对象所占用土地的性质，此项费用包括土地出让金、拆迁安置补偿费和城市基础设施配套费。① 土地出让金

估价对象所占用的土地为国有出让土地，根据有关部门提供的资料及本评估机构掌握的资料，该地块的土地出让金经平均修正后为每平方米建筑面积 900 元，计算该土地的土地出让金：

900 × 140274.34 ≈ 12600)(万元)② 拆迁安置补偿费

根据有关部门提供的资料及本评估机构掌握的资料，该地区拆迁安置补偿所需的费用为每平方米占地面积 7500 元左右，则计算拆迁安置补偿费为： 7500 × 7593.66 ≈ 5695(万元)③ 综合配套费

根据××市政府相关文件规定，××综合配套费为每平方米建筑面积 300 元左右，则计算此项费用为：

300 × 140274.34 ≈ 4200(万元)④ 土地费用合计： 12600 ＋ 5695 ＋ 4200 ＝ 22495 万元 ⒉ 前期费用

前期费用包括“三通一平”工程费和专业费用。① “三通一平”工程费约为 30 万元 ② 专业费用

包括规划、勘察设计、可行性研究等费用。参照同类房地产此项费用计算估价对象专业费用为 1120 万元。③ 前期费用合计： 1150 万元 ⒊ 建安工程费

根据委托人提供的资料并比照类似工程的造价，确定估价对象目前状态的建安工程费为每平方米建筑面积 2550 元左右，则此项费用为： 2550 × 140274.34 ＝ 35770(万元)⒋ 基础设施配套费

估价对象为在建工程，该项费用尚未发生，故本报告不计此项费用。⒌ 资源性费用

估价对象为在建工程，该项费用尚未发生，故本报告不计此项费用。⒍ 管理费

根据估价对象类型及规模，管理费按总投资的 4% 计算： 2377万元。⒎ 投资利息

此项费用支出按××市近期平均水平计算，年利率按 7.02%，建设期按 3 年进行计算，则计算利息总额约为 6500 万元。⒏ 投资利润

根据同类档次房地产同期平均投资利润率 20% 计算约为13658 万元。⒐ 销售费用及税金

按销售价格的 2.5% 计算销售费用，按销售价格的 5.55% 计算 营业税及附加，则此项费用约为 0.0805P。⒑ 估价对象价格

估价对象重置成本总价为：

P ＝ 22465 ＋ 1150 ＋ 35770 ＋ 2377 ＋ 6500 ＋ 13658 ＋ 0.0805P P ＝ 89125(万元)⑶ 估价结果确定

假设开发法估价结果为 94798 万元，成本法估价结果为 89125万元，两估价结果相差比例为 6.37% 比较接近，利用简单算术平均数法，求得计算结果为 91962 万元。评估人员经过综合分析上述结果，最终确定估价结果为 9.2 亿元。

七 估价结果

根据上述分析、测算，确定估价对象——××大厦于估价时点2004 年 10 月 29 日的市场总值约为大写(人民币)玖亿贰仟万圆整。

×× 房地产估价公司 二 ○ ○四年十一月六日

第五篇：《房地产估价》课程设计

《房地产估价》课程设计

目录

1市场调查及分析1.1盐城地区宏观环境

1.1.1人口数据

盐城地区人口总量保持稳定，全市常住人口为6709629人。共有家庭户 2609831户，集体户69669户，家庭户人口为6449857人，集体户人口为259772人。平均每个家庭户的人口为2.47人。盐城市常住人口规模在苏州市（1072.17万人）、徐州市（880.20万人）和南京市（843.62万人）、南通市（731.00万人）之后，居全省十三市第五位。人口基数大，房地产潜力巨大。

1.1.2经济数据

经济保持稳定增长。2020年，全市实现地区生产总值5953.4亿元，按可比价计算，比上年增长3.5%。其中，第一产业实现增加值661.2亿元，比上年增长2.7%；第二产业实现增加值2379.4亿元，比上年增长2.8%；第三产业实现增加值2912.8亿元，比上年增长4.3%。产业结构持续优化，三次产业增加值比例调整为11.1:40.0:48.9，第三产业比重比上年提高了1个百分点。

1.1.3 收入数据

生活水平不断提高。2020年，全体居民人均可支配收入33707元，比上年增长5.0%。城镇常住居民人均可支配收入40403元，比上年增长4.1%；人均消费支出20794元，比上年下降0.7%。农村常住居民人均可支配收入23670元，比上年增长6.3%；人均消费支出14994元，比上年下降3.3%。

1.1.4 交通发展迅速

城乡建设成效显著。2020年，全市交通建设完成投资183.2亿元，盐通铁路建成通车，盐城高铁实现“县县全覆盖”，“1+8”铁路综合客运枢纽同步运营，盐城站日开行列车达66对。提档升级农村公路1121公里，新改建桥梁759座，建成美丽乡村旅游公路1036公里。建成沿海港口5万吨级码头2座，万吨级以上码头泊位累计24个。新建和改造BRT站台61座，新增新能源公交车150辆，优化新增线路50条。

1.2盐城地区房地产政策

A.房贷新政出台，3月1日起办理新政规定房贷客户将利率定价方式转换为LPR+加点,或固定利率转换办理时间为2020年3月1日到8月31日。

B.《契税法》正式公布。2021年9月1日起，《中华人民共和国契税法》将施行;

C.盐城出台人才新政购房补贴15-40万，盐城推出升级版人才新政，对20所名校应届毕业生给予全方位补贴。购房:本科生15万、研究生20万、博士40万，租房:每人每月1500元，交通:2000元/年，生活:博士3000元/月、研究生2000元/月、大学本1500元/月。

D.盐城调整公积金月缴存基数上限，自2020年7月1日起，职工住房公积金月缴存工资基数上限为20500元机关事业单位及其职工缴存比例仍为12%;企业及其职工缴存比例为5%6%-12%;个人缴存者缴存比例为10%。

1.3盐城地区房地产市场发展状况

房地产销售稳步增长。2020年，全市房地产开发投资516.9亿元，比上年增长21.3%，其中住宅投资完成401.4亿元，比上年增长16.5%。全市实现商品房销售面积1071.5万平方米，比上年增长26.0%，其中住宅939.5万平方米，比上年增长27.3%；商品房销售额851.9亿元，比上年增长43.0%，其中住宅销售额748.6亿元，比上年增长46.2%。

综上研究盐城房地产，历年来销售套数，销售面积，销售均价均在逐步增长，房地产市场状况发展良好。

1.4项目周边房地产状况

中海华樾

参考价：均价16800元/㎡

物业类别:住宅商业

所属区域:城西南

建筑类别:多层 高层 小高层

开盘时间:2021.05.26

所属学区:神州路学校

容 积 率:2.5

开 发 商:盐城润海置业有限公司

占地面积:10.28万㎡

建 筑 商:未填

建筑面积:25.7万㎡

项目地址:盐都区盐渎路与开创路交汇处（吾悦广场北）

售楼地址:盐都区盐渎路与开创路交汇处（吾悦广场北）

楼盘特色:品牌房企 全功能MASTER住区

房源情况:150 131 109 130 138 134

凤麟府

参考价：16500元/㎡

物业类别:住宅 商铺

所属区域:城西南

建筑类别:高层 小高层

开盘时间:12月1日

所属学区:盐都区实验小学、盐城市第一初

容 积 率:2.5

开 发 商:江苏通园弘置业有限公司

占地面积:约150亩

建 筑 商:未填

建筑面积:约32.57万方

项目地址:盐城市神州路海阔路交汇处（盐都区实验小学旁）

售楼地址:盐城市神州路海阔路交汇处凤麟府营销中心

楼盘特色:临近高架

房源情况:163 99 119 127 141。

南国裕墅

物业类别:住宅 商铺

所属区域:城西南

建筑类别:低层、低层住宅

开盘时间:2018年9月

所属学区:崇礼路小学、盐城市第一初中

容 积 率:1.01

开 发 商:江苏缘隆置业有限公司

占地面积:60407.5m²

建 筑 商:未填

建筑面积:88641m²

项目地址:神州路156号

售楼地址:盐城市盐都区神州路与赶海路交汇处

楼盘特色:低层、低层住宅

房源情况:法式低层、花园洋房

2项目周边概况分析2.1项目地块周边情况分析

城西南区位，城市南进东扩重点发展区域之一。衣食住行各种生活配套齐全，生活便利。规划幼、小、初学区。城西南是作为城南以及高新区的重要衔接部分，可快速链接聚龙湖板块的居住区域，是盐都区政府重点打造的优质地段。近几年板块发展迅猛，配套设施齐全，未来随着城市的扩张，城西南将成为盐城重要组成部分。华樾项目位于城西南板块的住宅区，坐落于城市主干道盐渎路旁，周边配套成熟。

幼儿园：自建幼儿园 中小学：盐都区实验小学、盐城市第一初级中学、枫叶国际学校

综合商场：吾悦、中南城、聚龙湖、新弄里、南金鹰、奥莱城、恒大影城、麦德龙 公园：小马沟城市绿廊、丽都公园、润都生态公园

医院：第三人民医院南院、盐城第一人民医院南院、盐渎社区卫生服务中心

银行：盐城农商银行、南京银行、招商银行、中国邮政储蓄银行、中国工商银行、中国建设银行、中国银行

2.2项目技术经济指标的确定

1、地块位置：地块位于盐渎路与神州路交汇口，占地75亩（49950㎡）。

2、总建筑面积:124800平方米

3、容积率：≤2.54、绿化率≥35%（规划建设用地范围内绿地面积与规划建设用地面积之比）

5、地块性质：住宅、商业

6、建筑密度≤25%（居住建筑基底面积/居住建筑用地面积、建筑覆盖率）

7、总占地面积：49950平方米（75*666.66=49950平方米）

8、住宅建筑面积：124800平方米

3可行性研究分析3.1项目设计方案

项目设计建造共12栋住宅楼，每栋20层，每层520㎡，共720户。其中，地下车库面积15000m²，道路及绿化面积17500m²，项目总建筑面积为124800m²，总占地面积为49950 m²，容积率为2.49。

3.2工程项目开发总进度计划

项目共12栋住宅楼，分为两期开工。

一期：1#、2#、3#、4#、5#、6#；

二期：7#、8#、9#、10#、11#、12#；

工期划分：

一期工程：2022年1月开工，建筑面积为62400m²，计划2023年4月完工，建设工期16个月，其中分为两个标段建设；

二期工程：2023年5月开工，建筑面积为62400m²，计划2024年8月完工，建设工期16个月，分为两个标段建设；

3.3施工进度计划

建设进度安排，计划在3年内完成该项目，具体安排如下：

2021年6月～12月：前期工程；

2022年1月：一期一标段建设工程开工；

2022年8月：一期二标段建设工程开工；

2023年1月：一期一标段建设工程竣工；

2023年8月；一期二标段建设工程竣工：

2023年2月：二期一标段建设工程开工；

2024年1月：二期一标段建设工程竣工；

2023年4月：二期二标段建设工程开工；

2024年12月：二期二标段建设工程竣工；

3.4销售价格和销售进度

3.4.1销售计划期

销售期为4年，2022年6月开始预售，2023年销售完一期一标段，2023年销售一期二标段，2014年销售完一期二标段，2024年销售二期。

3.4.2比较实例选择

中海华樾隶属于中国建筑集团有限公园，1979年创立于香港，拥有41年房地产开发与不动产管理经验，始终坚持主流城市核心地段打造主流精品物业。于2013年入驻盐城，经过7载蓬勃发展，成为城市高端人居代表品牌，建面约109-134㎡都会风范成品住宅 二期焕新登场；目前少量房源在售，高层19#、21#、26#，建面约109㎡、130㎡、132㎡，参考价16800元/㎡；小高层22#，建面约134㎡，参考价17000元/㎡左右；低层住宅20#、23#、25#，建面约138㎡、150㎡，参考价18000-19000元/㎡。

凤麟府项目是由碧桂园集团、通银集团、弘阳集团联合打造，1、项目自身配备幼儿园，紧邻盐都区实验小学、盐城市第一初级中学。2、紧邻西环路高架，海阔路、神州路主干道，交通便捷。3、畅享3公里繁华都市圈，项目涵盖吾悦、中南城、聚龙湖、新弄里、南金鹰、奥莱城、恒大影城、麦德龙、等大型商业生活配套。4、项目周边景观资源丰富，丽都公园、润都生态公园和小马沟城市绿廊。

南国裕墅项目临近盐都区崇礼路实验学校、崇礼路幼儿园和枫叶国际学校。周边商业区覆盖（中南世纪城、南金鹰、吾悦广场等），医疗覆盖（第一人民医院、南三院）。靠近盐渎路和海洋路高架，出行方便。

3.4.3比较因素说明表

本项目于2022年6月开始销售，其周边交通便捷，四通八达，基础配套设施齐全，商业程度较为繁华。小区绿化率高，停车位足够。将本项目与三个比较实例在交易日期、交易情况、区域个别因素等多个方面进行比较。并编制比较因素条件说明表。

估价比较因素条件说明表

比较因素条件指数表

估价比较因素条件指数表

估价比较因素条件修正系数表

3.4.4估价对象销售均价

经过比较分析，采用市场比较法，考虑市场交易情况、市场交易日期、区域因素、个别因素等，将估价对象与中海华樾、凤麟府、凤麟府天铂三个可比实例进行对比分析，最后得出（17680+17890+19200）÷3=18257。所以一期开盘时，估价对象销售均价定为18257元/㎡。并且根据盐城市年销售均价走势定销售均价年增长率约为6.8%。则2022年销售价格为18257元/㎡，之后3年的销售价格约为19499元/㎡，20825元/㎡,22242元/㎡。

3.5项目开发各成本及财务报表

3.5.1土地费用

取得该块土地的价格为5.2亿元（熟地价）。

3.5.2其他成本费用

根据2014年江苏省建设工程费用定额，建安成本定为2000元/㎡，则总建安费用为20486万元，前期费建安费用×5.8%，附属配套费建筑面积100元/㎡，公共基础设施费为建筑面积150元/㎡。不可预见费为土地成本，建安费用，前期工程费，附属配套费，公共基础设施费总和的3%。

3.5.3开发费用

项目的开发费用包括管理费，销售税费，财务费用。现场管理费为开发总成本的3%，销售税费为总销售收入的5%，财务费用为所有贷款所产生的利息总和。

3.5.4项目总投资估算

3.5.5工程投入费用

一期工程建筑面积为62400㎡，二期程建筑面积为62400㎡，根据项目分期建设施工划分表，2022年建设建筑面积41600㎡，2023年建设建筑面积41600㎡，2024年建设建筑面积41600㎡。所以求出2022年到2024年建设面积各为33.3%，33.3%，33.3%。

3.5.6销售收入费用

销售计划：2022年6月，开始一期销售，预计销售期为一年；2024年6月，开始二期销售，预计销售期为一年。由表可知，2022年销售价格为18257元/㎡，之后3年的销售价格约为19499元/㎡，20825元/㎡,22242元/㎡。则2022年至2025年项目销售面积分别为31200㎡,31200㎡，31200㎡，25728㎡。此外共计720户，共计720个车位，车位200000元/个，则2023年~2025年销售收入各为60561.84万，64436.88万，68574万，729951万，总销售收入为266567.76万。

3.5.7贷款计划

按照基础：主体：装饰装修=3：5：2的比例分配每年的建设投资费用，工程的建设工期投资为开发成本加管理费加销售费并除去土地费用及前期工程费，约为48053万元。则2021年至2024年投入1447.68万元、21623万元、18019万元、8410万元。

3.5.8投资计划

通过贷款利息结算表与自有资金，销售收入等结合分析，做出投资计划与资金筹措表

投资计划与资金筹措表

3.5.9土地增值税

土地增值税超率累进税率表

土地增值税计算表

3.5.10项目利润总额

销售利润统计表

3.5.11项目损益表

损益表

3.5.12自有资金现金流量表

将以上分析的资金流动数据整理分析，做出自有资金现金流量表，折现率是在采用现金流量折现法时需用的一个重要参数，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率。而平均报酬率=平均年现金流量/初始投资额×100%=10%，则取折现率为10%。

3.5.13总资金现金流量表

总资金现金流量表

3.5.14财务可行性分析

通过项目财务评估分析，税后财务内部收益率大于等于基准收益率，且税后财务净现值为正，所以此项目在财务上可行。

4风险分析4.1盈亏平衡分析

从表可知总成本为101942.37万元，其中固定成本为土地成本，其余为可变成本，固定成本为52000万元，可变成本为49942.37万元，计划建筑面积为124800方米，则单位面积可变成本为4001.8元；

从表中可知计划总销售收入为266567.76万元，总销售税金及附加为14661.23 万元，则单位面积销售价格为21359元，单位面积销售税金及附加为1174元。

由此可得CF=40671.61×10^4，P=17813，V=3970，t=990。则Q=CF÷(P-V-t)=40671.61×10^4÷（17813-3970-990）≈30859。

所以当开发面积（销售面积）为30859m²时，项目盈亏平衡。本项目124800m²远大于30859m²，所以方案可行

4.2敏感性分析

敏感性分析表

敏感性分析结果汇总表

从表中可以看出对于项目的单因素分析状况可见，项目的价格因素较成本因素敏感。在本方案中，价格因素较为敏感。则在项目销售过程中需要控制好价格的变动以及销售情况。

5综合评价5.1社会效益评价

社会效益的内涵包括三方面主要内容：一是社会再生产过程中一定投入对提高人民福利水平作用的内容；二是社会再生产中一定投入对提高社会文明作用方面的内容；三是社会再生产中一定投入对人自身的合理再生产作用的内容。

此项目将会对社会带来以下影响，带来相应的社会效益：

a、促进城市发展b、带动城市经济c、保障社会安定

5.2环境效益评价

项目的环境效益评价，是将开发项目及周边的环境，以及项目开发建设过程中对项目周边环境产生的影响作出分析。项目开发建设可能产生的环境影响有:水污染、空气污染、噪声污染、固体废物污染、光污染、城市景观破坏、生态影响、对特殊用地区的破坏等。

以下是项目环境效益的分析：

a．项目周边地块大多处于待开发状态，所以要加强项目中环境保护基础设施的建设。

b．项目设计方案中绿化对环境有一定的保护，并且有益于周边的环境保护以及环境生态系统的维护。

c．项目建设过程中，严格遵守国家规定来建设施工，控制各类建设污染的产生于排放，提高建设环境保护。

d．随着社会的发展，可持续发展融入了我们的生活中。项目的开发建设施工，要遵循可持续发展的理论，合理地使用新型能源如太阳能、风能、水能进行建设。

5.3项目经济效益评价

综上，项目的财务净现值大于零，所以是可行的，财务内部收益率与基准收益率均符合预期假设。