多渠道扩大保障性住房建设资金来源

第一篇：多渠道扩大保障性住房建设资金来源

多渠道扩大保障性住房建设资金来源

时间：2011-05-25 08:17:58来源：经济日报作者：

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[提要]保障性安居工程是一项重大的民生工程，大规模建设保障性安居工程，需要创新思路，完善政策，进一步拓展融资渠道，扩大保障性住房建设资金来源。要做好保障性住房建设资金落实工作，需要充分认识保障性住房建设资金的公益性、安全性和长期性。

保障性安居工程是一项重大的民生工程，大规模建设保障性安居工程，需要创新思路，完善政策，进一步拓展融资渠道，扩大保障性住房建设资金来源。

“十二五”时期，我国将建设保障性住房3600万套，其中2011年开工建设1000万套。据估计，1000万套保障性安居工程，年度投资约1.3万亿元至1.4万亿元。今年中央财政进一步增加了对地方建设保障性安居工程的补助资金，由去年的700多亿元增加到1000亿元以上，但保障性住房建设资金缺口仍很大。

未来我国保障性住房建设将以发展公共租赁住房为重点。保障性住房尤其是公共租赁住房建设具有资金需求量大、租金水平较低、公益性较强、投资回收期长等特点，因此，在资金的进入、期限的配置、稳定运行和退出方面要通过体制机制创新，作好相应的安排。

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我们看到，一些地区结合当地实际，在政府主导下发挥市场机制的作用，通过创新投融资体制机制，在扩大保障性住房建设资金来源方面进行了有益的探索。这些做法主要包括：发挥保障性安居工程专用融资平台作用，吸引信贷资金、社保基金、保险资金、社会资金等多元化资金进入，满足大规模建设保障性安居工程的资金需求；对保障性住房建设资金和土地封闭运行，确保资金安全有效运行；政府通过注入土地、商业地产等优质资产确保资金还款来源；加快投融资体制机制创新，拓宽融资渠道，调动社会资金参与保障房建设的积极性。

实践显示，只要政府支持到位、政策设计得好，就能吸引金融资金和社会资金。

要做好保障性住房建设资金落实工作，需要充分认识保障性住房建设资金的公益性、安全性和长期性。

保障性住房建设具有很强的公益性，要充分发挥政府的主导作用。政府要加大投入，除专项资金和配套资金外，地方政府应充实保障性住房专用融资平台并加强管理，吸引资金进入。要充分发挥国开行政策性银行中长期贷款的优势和对商业贷款的引导作用。要加大土地政策支持力度，对公租房、棚改房建设，要按规定实行土地划拨方式供应，这既能降低建设

成本和租金水平，又能增强融资的吸引力。金融机构要以保本微利为导向，把保障性住房建设作为自身的社会责任，在风险可控的前提下给予适当的优惠。

保障性住房建设资金巨大，要确保资金安全有效运行。保障性住房建设资金不仅关乎民生利益，也直接影响着金融机构的稳定运行。地方政府和金融机构、建设单位等相关环节要建立起严格的监督约束机制，要加强账户管理，合规运作，确保资金安全运行，防止资金被挪作他用；要充分发挥审计、检查等部门的监督作用，加强监督检查，杜绝违规行为，确保资金有效用于保障性住房建设。

保障性住房建设资金回收期较长，要确保资金的可持续性和稳定运行。地方政府要确保保障性住房资金有稳定的还款源，满足金融资金可持续的要求。金融机构要加强还款保障机制的设计和建设。要加快金融创新，通过票据融资、保障房投资基金等为保障性住房建设提供长期、稳定的资金来源。发展公租房，应合理确定租金水平，建立健全租金动态调整机制，既使租住群众能承受，又使融资主体有回报，实现可持续发展。

保障性住房建设既是一项艰巨的任务，也是一个重大的机遇，只要相关各方共同努力，开拓创新，就能探索出一条可持续的保障性住房融资之路，为保障性住房建设注入源源不断的资金活水。

民网北京10月16日电(记者 王炜)为提高住房公积金使用效率，并拓宽保障性政府昂建设资金来源，住房和城乡建设部、财政部、发改委、人民银行、监察部、审计署、银监会等七部门日前联合印发《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，按照利用住房公积金闲置资金支持保障性住房建设的试点工作正式启动。

《实施意见》提出，利用住房公积金闲置资金发放的保障性住房建设贷款，必须定向用于经济适用住房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房、特大城市政府投资的公共租赁住房建设，禁止用于商品住房开发和城市基础设施建设。

为了保障公积金缴存职工的合法权益，《实施意见》特别强调，应在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，严格控制贷款规模，禁止无偿调拨使用。试点不改变缴存职工住房公积金所有权，不影响提取和个人住房贷款。试点城市人民政府在制定试点实施方案时，必须征求缴存职工意见。试点城市人民政府要及时公布试点的建设规模、开发单位、建设成本、供应对象等内容，接受社会和群众监督。

同时，利用住房公积金贷款建设保障性住房，必须严格控制供应对象，面向城镇中低收入住房困难家庭。完善申请、审核、轮候、复核等制度，加强动态管理。在同等条件下，缴存住房公积金的中低收入住房困难职工，优先购买或租赁。

为加强贷款管理、保证资金安全，《实施意见》明确，必须加强贷款管理，保证资金安全。一是设立资金监管专项账户，对贷款资金流动实行全程封闭管理。二是住房公积金管理中心对贷款项目进行严格评审，并提交试点城市住房公积金管理委员会审议、人民政府批准。三

是住房公积金管理中心要加强贷前调查、贷中审查、贷后管理，切实防范贷款风险。四是落实贷款抵押，借款人必须以在建项目、房产或土地使用权足额抵押，不得重复抵押。五是规定试点城市政府承担落实偿还贷款的责任，确保贷款本息按时偿还。

住房和城乡建设部有关负责人指出，利用住房公积金闲置资金贷款支持保障性住房建设，有利于完善住房公积金制度，提高住房公积金使用效率，增加住房公积金收益，实现住房公积金保值增值；有利于带动住房投资和消费，促进经济平稳较快增长；有利于拓宽保障性住房建设资金来源，加快保障性住房建设，解决城镇中低收入家庭住房问题，推动实现“住有所居”目标。

据了解，各省、自治区、直辖市人民政府将在《实施意见》印发后60日内，将试点城市名单及实施方案送住房城乡建设部、财政部、人民银行审核批准。《实施意见》同时强调，非试点城市不得利用住房公积金发放任何项目贷款。必须加强对住房公积金的监督检查。住房城乡建设部、财政部、发展改革委、人民银行、监察部、审计署、银监会要各司其职，各负其责，密切配合，切实加强对试点工作的监督检查。对在住房公积金试点工作中出现违纪行为的，要依据有关规定，严肃追究有关领导和人员的责任；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。

第二篇：保障性住房和政府资金来源

为应对金融危机冲击，实现保增长扩内需，国家于去年11月宣布了今明两年4万亿刺激计划，各地方政府也纷纷提出当前及今后一段时期的项目建设和巨额投资计划，一时间达18万亿之巨。然而，地方投资热情与地方投资的增速并不成正比。就在中央投资猛烈增长之时，地方政府到2008年底的投资增速反倒较7月份累计下降了1.8个百分点，2009年2月更跌至2004年1月以来的历史最低水平； 3月份虽有所上升，但仍低于总体投资增速0.1个百分点。

地方投资有心无力的一个重要原因，正是项目资本金不足。按照我国现行制度，除外商投资和公益性项目外，所有项目无论国有、非国有，资本金不到位，便不能获得贷款，不能开工建设。项目资本金成为整个项目启动的关键一环。目前，我国地方政府进行的基础设施和公益项目建设，其项目资本金主要来源于地方财政注入及土地资产变现等，而在危机之下，地方财政收入下滑速度超预期、土地出让金收入大幅萎缩、1998年扩张性政策投资形成的负债目前正进入偿债高峰等因素，都使得地方可支配的财力大幅下滑，项目资本金投入能力严重不足，造成大量项目无法上马开工。

为顺利筹集资金，满足项目资本金投入的要求，确保各项建设顺利进行，从中央到地方，都在不断进行新的尝试和探索。

国家拓宽地方项目资本金来源的政策突破和动向

已经采取的政策

地方债放行。2月17日，全国人大听取了国务院《关于安排发行2009年地方政府债券的报告》，我国地方债正式开闸。具体做法是：由财政部以记账式国债方式代理发行，实行发行额管理，2009年总规模控制在2000亿以内。地方政府承担还本付息责任。还本付息和支付发行费由财政部代办；地方政府未按时上交的，财政部与地方财政办理结算时如数扣缴。

与1998年中央发行国债然后转贷地方最大的不同在于，这一次发行的不再是国债而是地方债，中央政府的角色由“转贷”变为“代理”，地方政府则成为“债务人”。然而，尽管此次开闸意义重大，但实际上这并不是完全意义上的地方债券。虽然中央代发地方债可以作为一项临时性措施发挥作用，但却无法形成解决当前地方政府财政困境的长效机制调低轨道交通等11类项目资本金比例。为调动社会和企业投资积极性，调整和优化投资结构，国务院4月29日决定对现行固定资产投资项目资本金比例进行调整。具体的调整方向为：降低城市轨道交通、煤炭、机场、港口、沿海及内河航运、铁路、公路、商品住房、邮政、信息产业、钾肥等11类项目的资本金比例，同时适当提高电石、铁合金、烧碱、焦炭、电解铝等“两高一资”项目资本金比例。这项政策的出台，意在缓解4万亿计划的资本缺口，加快经济复苏，虽然目前下调幅度尚未确定，但对放大地方和社会投资、缓解地方财政压力无疑具有重要的积极意义。对于地方政府来说，下调项目资本金比例，意味着项目开工门槛的降低，以及既定资金量下投资能力的放大和增强。

正在酝酿的政策

国家考虑允许基础设施公司发行资产支持证券。据媒体报道，国家正在考虑允许经营基础设施项目的公司出售资产支持证券作为额外融资渠道。

资产支持证券、也称资产证券化(Asset Securitization)，是以某种资产组合为基础发行的债券。一般而言,指发起人将缺乏流动性、但又可以产生稳定可预见现金收入的资产（如公路桥梁收费权、租约、抵押贷款等）或资产组合, 通过一定的结构安排，对资产中风险与收益要素进行分离与重组，进而转化成由未来现金流为担保的可自由流通的证券在金融市场进行销售。与传统融资模式相比,资产证券化具有融资成本低、融资效率高、投资人风险小等优点。

通过发行基础设施项目资产支持证券, 可将不具备流动性的基础设施存量资产转变为信用等级较高、收益较稳定的可流通证券，从而得到可用的资金并将其投入到新的基础设施项目中。由于资产支持证券利率通常低于银行贷款，因此若政策能获批实施，将成为一个更便利的融资渠道。

发展改革委提出特定项目资本金贷款。由发展改革委牵头的政府特定项目资本金贷款的落地，有望成为地方政府解决项目资本金不足的重要渠道之一。

资本金贷款又称股本贷款或股本权益性贷款，即商业贷款可以直接作为项目启动的资本金来源。项目资本金贷款在业内早有先例。国家开发银行商业化转型前推行的政策性业务之一“软贷款”，就可以被看作银行涉足项目资本金贷款的例证。这种政策性贷款方式具有期限长、利率低和可用作项目资本金的特点。发改委推行的项目资本金贷款与国开行的“软贷款”并不相同。据悉可能将在4万亿元范围内，形成一个项目目录，供银行参考。按照设想，该贷款将实行招标制，具体来说，哪些银行对政府项目的资本金贷款感兴趣，就可以去投标。贷款期限要求在10年以上，利率在基准利率的基础上下浮20%-30%。地方政府为了吸引银行投标，可以采取贴息的条件来吸引。

与单纯的股本金贷款相比，特定项目贷款设定了诸多限制。其中包括:贷款不能超过资本金总额的40%，只能用于政府特定投资项目，且只能在积极财政政策实施期间发放，即2009年、2010年。

然而，在政策初步设想传出之后，鉴于对相关风险的考虑，目前尚没有进一步的进展。但在实际操作中，不少银行、尤其是一些中小股份制银行进行了变通处理，信贷资金实际上已变相进入了“股本领域”。

方式之一是，将项目贷款转为流动资金贷款。这样不仅逃避了各种对项目贷款的“证件审批齐全、资本金到位”等严格的信贷审批流程，而且通过滚动贷款，“短贷长用”，变相满足了融资要求。

方式之二是，在项目资本金不足的情况下，通过一些银行的“流动资金贷款”满足最低资本金要求，然后向另外一些大型银行申请项目资金贷款。

方式之三是，由于目前可用作资本金出资的财产既包括货币，也包括股本等权益性资产和土地等实物资产，所以地方政府有可能通过做高土地估价等固定资产价值等，达到银行的资本金要求，类似“虚假注资”。

方式之四是，通过融资平台和其他地方企业借款完成资本金的比例要求，在项目资金到位后，再以对外投资方式完成“资本金抽逃”。

各地拓宽项目资本金来源的尝试与创新

京沪粤谋建大融资平台，中期票据缓解资本金困局

2008年岁末之际，部分银行间市场主承销商(以大型国有商业银行为主)及北京、上海、广东三地政府金融办人士赶赴北京，与中国银行间市场交易商协会共商债务融资工具发行工作。京沪粤做大政府投融资平台，借助银行间债券市场，发行中期票据，进而以此作为基础设施建设项目资本金的设想逐步浮出。

中期票据（Medium-term Notes）是中国人民银行于2008年推出的创新性债务融资工具，期限通常在5-10年之间，是除企业债、公司债以外重要的中期融资工具。和其他中长期债务融资工具相比，中期票据具有发行成本较低、市场化程度高和发行机制灵活等特点。2008年12月22日，上海市城市建设投资开发总公司发行2008第一期中期票据，规模30亿元。2009年3月9日，京沪粤三地的大型政府投融资平台密集发行总额达250亿的中期票据。面对地方政府巨大的资金缺口，中期票据正成为破解地方政府资本金困局的渠道之一。这三地政府投融资平台发行的中期票据将一定程度上缓解建设项目的资金压力，而由政府提供一定程度的财政还款的保障方式也正在形成。

云南宜良亿元信托样本

宜良县是昆明市的郊区农业县，2008年9月,宜良县政府与银河财富资产管理中心就合作发行人民币理财产品募集资金的事项达成一致。在信托、银行和中介机构的参与下,宜良县获得1亿元融资，用于宜良第一中学建设。

这一计划中,银河财富邀请了一家信托公司作为受托人,将云南本地一家银行发行理财产品募集的资金设立单一资金信托计划,向宜良县金汇国有资产经营有限责任公司（宜良县负责国有资产经营的企业,其法人代表、董事长为宜良县财政局长）发放贷款,由金汇公司运用贷款资金进行项目建设。宜良县及金汇公司以未来土地出让收益以及再融资能力对还款提供保证。同时,宜良县财政局向金汇公司出具承诺,对金汇公司的还款提供财政补贴,财政补贴来源为财政偿债准备金。

通过信托方式筹集资金有很大的灵活性，具有审批环节少、操作简便、资金到位快等优点。云南宜良并非唯一与信托合作融资的地方政府，在昆明、安徽铜陵市、辽宁省鞍山市和江西省都有过类似的融资行为。

武汉启动准市政债

随着中央转拨资金的落地，湖北省根据“保增长、扩内需”的经济拉动战略，提出了自己的配套投资计划。其中，武汉提出1000亿的市政债发行计划。早在此前武汉获批城市圈综改区总体方案中，就提出了“九大创新”，“促进两型社会建设的财税金融体制机制创新”是其中重要一域，综改区在融资领域的先试权获得国家认可，其中包括水专项债和环保债在内的政府债券融资成为综改区市政经济的一项重要内容。目前，武汉城投已启动企业债相关工作。

重庆地方融资平台的规范与升级

重庆市在构建地方融资平台方面，进行了有益的尝试和探索。基于城市基础设施、公共工程建设不能全靠财政直接投入的认识，重庆着意培育和壮大投融资主体，相继组建了重庆市城市建设投资公司、开发投资有限公司、地产集团、水务控股(集团)有限公司、高速公路发展有限公司、交通旅游集团、水利投资集团、能源投资集团等八个建设性投资集团。

为充实八个投融资平台的资本金，重庆采取了国债、规费、土地收益权、存量资产、税收返还等五个方面的资本金注入。为防止可能出现的债务风险、信贷风险和经营风险，重庆市通过“三不原则”和“三大平衡”等保障措施，有效规范了八大集团的良性运行。

“三不原则”：一是财政决不为投资集团作担保，使政企之间保持严格界限，防止财政债务危机;二是投资集团之间不能互相担保，避免出现连环灾难;三是财政拨付给各投资集团专项资金的使用范围受财政掌控，必须专款专用，不准交叉使用、互相挪用。

“三大平衡”：一是八大集团的资产负债率要控制在50%左右，实现净资产与负债的平衡;二是八大集团必须保证现金需求和供给的基本平衡，实现现金流的良性周转;三是各投资集团在接受政府部门下达的投资建设任务时，要坚持经济规律和市场原则，必须有特定的盈利模式以保证投入与产出平衡。

重庆模式受到广泛关注。世界银行曾专题调研并给予肯定，将其运作模式归纳为：政府把城市资产无偿划拨给投资公司，使公司的资产规模达到一定的贷款条件，公司根据政府建设的要求筹措资金后再将资金转借给项目法人。依靠这种模式，八大集团顺利担当了重庆全市75%的基础设施建设，同时自身也不断强大，其资产总额已从成立之初的200多亿，扩张到2900亿。

重庆市总结其运作经验，认为该模式的关键技巧是：通过“储地-融资-建设”循环，保证城市基础设施建设投资；通过“储地-整治-出让”循环，保证投资公司自身投融资能力。然而，这种以土地为纽带的运作方式，在地产市场疲软、土地变现难之下，也遭遇了困境。为实现可持续发展，重庆市正努力在规范化运作基础上，推动八大集团运行机制的深层次调整和提升。其中一个重要战略，就是鼓励投资集团“走出去”，在更大范围内寻找发展机遇，同时创造条件积极推动上市，努力通过证券化筹集建设资金。

对北京市拓宽基础设施项目资本金来源的几点建议

进一步壮大规范地方融资平台

地方融资平台的规范程度和融资能力，对地方政府资金筹集具有决定性的影响。在地方融资平台建设中，我市应充分借鉴重庆等地的经验，从资金来源、运作模式、风险控制等方面着手，逐步建立投融资平台良性运行的机制，不断壮大融资平台规模，逐步提高规范化运营水平。基本思路是：积极运用国债资金的注资作用，结合实际情况建立一套投融资管理运作的操作标准和相应的制度流程，用客观指标规范融资行为；增强管理运作的透明度和风险防范、控制水平，从而构建具有一定规范性和功能较强大、适应投融资制度改革和长期发展需要的地方融资平台。

可试行地方国资管理公司发行准市政券

目前，地方债虽有了突破性的进展，但却无法从根本上解决地方政府资金困境，通过地方国资管理公司发行准市政券仍将是重要的资金筹集方式。

准市政债是在我国现有法律框架下,以一种变通的方式，通过发行债券来筹集城市基础设施建设资金。“准”字说明了它处于市政债券和企业债之间的中间地带。在很多省市，准市政债都是地方政府筹集建设资金的重要方式。它本质上属于市政债，但同一般意义上的市政债又有显著区别：发行主体上，前者不是直接由地方政府或其授权机构发行，而是通过设立隶属于政府的企业即地方融资平台来发行；担保机制上，市政债直接以政府信用作担保，而准市政债则由政府提供隐性担保，不能直接出面担保；发债收入的管理上，准市政债无须纳入中央政府财政控制体制。同时，准市政债又区别于真正意义上的企业债，其发债方主要承担地方政府的相关职能，并享受相应的优惠政策，很少基于“利润最大化”原则进行自主经营、自负盈亏。

处理好四对矛盾，奠定地方政府发债的现实基础

当前，我国地方债虽还在探索试验中，但随着各项制度的逐步完善，地方债实现真正意义上的放行已纳入地方政府融资的视野。我市应从以下几方面着手，在运行机制、机构设置等各方面逐步理顺，为未来地方债发行奠定良好的基础。具体来说，一是选准合适的发债对象，化解发债的扩张性目的与对私人、企业部门的投资消费的挤出效应之间的矛盾。二是在引入人大等方面的监督之下，构建科学的评价体系和透明的信息披露机制，化解对发债主体的偿债能力精确评估的需要，与现行评价体系落后、政府财务信息不透明之间的矛盾。三是合理平衡，化解地方债券资金筹集的商业性与投向的公共性之间的矛盾。四是引入纪检部门监督、独立第三方评估机构参与，化解地方领导人任期的短期性与还债的长期性之间的矛盾。

《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》的出台，明确地释放出进一步创新保障性住房建设融资机制的信号，同时也表明了国家大力推进保障性住房建设的决心。

国家发改委办公厅日前发布《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，明确支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。相对于股权融资、平台贷、地方债计划等其他融资工具，企业债券具有融资快捷、利率低、期限长、市场化的优势，是筹措保障性住房建设资金的有效工具。新政的出台，对于弥补保障性住房建设资金缺口、提高开发商参与保障性住房建设的热情，均将产生积极的影响。

近年来，我国住房保障体系建设的步子越迈越大，并实现了从以经济适用房为主体到以廉租房、公共租赁房为主体的过渡。按照计划，“十二五”时期，我国将建设3600万套保障性住房，今年的1000万套保障性安居工程建设任务则必须在11月底前全部动工。不过，由于建设资金等原因，各地保障房建设进展并不平衡。从21个省区市已经公布的保障性住房进展情况看，截至6月中旬，这21个省区市保障性住房开工数量为219.3万套，平均开工率为33.3%。此前，住房和城乡建设部也曾多次表示，2011建设保障房投资需要1.3万亿元到1.4万亿元，其中有8000多亿元通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集。剩余的5000多亿元资金，将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道筹集。

住房和城乡建设部政策研究中心、中国建设报日前公布的首份《中国房企社会责任百强榜》显示，百强房企中有七成在2007年至2010年间未参与保障性住房建设。按照制度设计，保障性住房建设采取3种方式推进，一是政府直接投资建设，二是政府和企业共建，三是企业独立建设。当前，不少地区保障性住房建设还较大程度地局限于政府直接投资。开发商参与建设保障性住房热情不高，除了利润率较低之外，资金链吃紧是另一个重要原因。

不难看出，在当前保障性住房建设资金瓶颈面前，融资放行已成为确保保障性住房建设任务如期完成的重要一环。换言之，保障性住房建设需要进一步创新融资机制，吸引社会资金广泛参与。除了要加大社会保障资金的投入力度，拓宽资金来源外，也要通过税费减免等政策安排鼓励企业参与。同时，各地出台的保障性住房产权共有、先租后售、以资金投入换取商品房建设地块优先权等正在试行的办法，也应及时总结梳理，明确政策预期。

《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》的出台，明确地释放出进一步创新保障性住房建设融资机制的信号，同时也表明了国家大力推进保障性住房建设的决心。值得注意的是，目前，清理和整顿地方融资平台相关债务的工作正在继续深入推进。去年6月，国务院发布《关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》，11月，国家发改委进一步出台了《关于进一步规范地方政府投融资平台公司发行债券行为有关问题的通知》。在这样的大背景下，有人担心，允许地方融资平台发行企业债用于保障性住房建设，可能会增加地方融资平台的相关债务风险。对此，笔者认为，一方面应加强对发行人募集资金使用方向的引导、监督，保障募集资金的专款专用。另一方面要督促发行人落实偿债计划及保障措施，按计划提取偿债基金，进行专户管理，提高资金使用效益，有效防范偿债风险。同时，还要督促发行人进一步加强信息披露工作，按照债券交易场所的规定及时、准确地披露财务报告及有关重大事项。概而言之，一定要加强资金监管，保证款项真正用于保障性住房建设。

第三篇：财政部：保障性住房资金来源有保证

财政部：保障性住房资金来源有保证

2011-10-27 12:50:12 来源: 中国网

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中国网10月27日讯 中国网10月27日讯 十一届全国人大常委会第二十三次会议今天在人民大会堂召开联组会议，对国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告进行专题询问。财政部部长助理王保安回答询问时表示，保障性住房资金来源有保证。

以下是问答实录： 林强委员: 在调研中，我们感受到，在保障性住房建设中，建设资金的筹措和建设用地拆迁到位，是两个很突出的难点。

关于建设资金的筹措，虽然中央对地方资金的补助逐年大幅度增长，但是地方仍然是资金投入的主体，尤其是市县这两级的财力，从收入上来看，财政收入靠卖地收入的空间越来越小，从支出来看，市县政府日常运行的经费和公共建设、民生建设的压力都比较大，不少地方主要依靠融资贷款来筹集资金。由于保障性住房投资回收期比较长，配套、维护和建设用地拆迁的成本比较高，资金的良性循环难度增大，这样一方面就造成了大量的贷款，可能不能按时归还，增加了地方政府性债务的风险，另一方面还可能影响到保障性住房建设任务的如期完成。

下面请问两点：第一，如何采取有力的措施，来实现保障性住房建设工作和建设资金的良性循环，以及可持续发展？第二，保障性安居工程建设需要相当数量的土地，如何保证足够的土地用于保障性安居工程？

2011-10-27 11:41:08 王保安: 作为一项标志性的重大民生工程，应该说在资金政策的设计与资金渠道的安排上，我们做了深入研究。从目前来看，对于林强委员提出的这个问题，我认为可以给予一个肯定的回答，是可以实现可持续发展的。从目前看，在政策设计上是可持续的，我们有中期的目标，有近期的具体任务分解，有资金政策的具体保证。我们七大类十一个品种的保障性安居工程并不是政府全包的，有不同的保障形式，实行差别化的支持政策。一类是像廉租房和政府投资的公租房，这是政府全包的。一类是政府补贴的，包括社会机构、市场主体建设的公租房和五大类的棚户区改造。一类完全是由市场主体投资建设的，包括限价房和经济适用房。所以从资金渠道上、资金政策和安排上，我们认为是有保证的，并不是像社会议论的1.3万亿，政府压力过大，是不是不能保障。从优惠政策的设计上，包括土地出让金免收，包括十项税收的减免政策，包括政府性基金和行政性收费的免收政策，这些优惠政策的设计，也有利于引导市场主体和社会机构进入保障房领域。资金渠道是稳定的，中央财政补助从2007年到现在增长了20倍，然后还有省级财政补助和市县财政补助，还有政府性基金的支持，还有金融机构其他筹资渠道的稳定的政策支持。我们的建设政策，刚才齐部长已经讲了配建政策，包括商品用房租售收入的补助，再加上我们有合理的租金政策。最后还有“三公开”，即公开、公平、公正政策的保障。这些完整的政策体系，我认为可以使安居工程的建设实现可持续发展。

2011-10-27 11:41:26 王兆星: 关于支持保障房相关金融政策，由银监会和人民银行共同来推进和研究，说得不准确的地方，一会儿请人民银行补充。对保障房的建设给予贷款，应该考虑两个方面的背景和前提。一是保障房建设特别是公租房、廉租房建设，是一种公共工程、保障性工程，带有民生救助性质，是政府需要承担的重要公共职能，廉租房、公租房不能出售，租金又低于市场，所以资金正常循环周转方面会受到很大的限制。另一方面，近些年来，商业银行已经进行了商业化和股份制改造，进一步强化了自主经营、自负盈亏、自担风险、自我发展的要求，也进一步强化了对资产安全性、流动性、盈利性的要求。在这样的大背景下，商业银行对保障房建设给予了积极审慎的支持，作为银行业监管部门，我们要求银行业金融机构在积极支持保障房同时，要确保风险的有效控制，从五个方面提出了基本的要求。第一，通过整改规范后的政府平台来统一借款、统一还款、统一监督。第二，用有效资产为保障性安居工程贷款提供抵押，增加第二还款来源的保障。如果既没有有效资产抵押，也没有其他的现金收入进行保障，或者还款保障不足，就要求相关地方政府把贷款偿还本息列入当地的财政预算，统筹进行贷款的还款付息保障。第三，要确保地方政府和中央政府对于保障性安居工程20%的资本金必须足额到位。第四，对保障性工程的贷款实行严格的监督，防止贷款被挪用、挤用，保证贷款真正用于保障性的安居工程建设。第五，保障房建成以后，根据实际情况可安排较长的还款期限，确保每年两次还本付息，利息随本还清，从还本付息的机制保证贷款的安全。据统计，截止今年三季度末，对公租房、廉租房和棚户区改造的三类保障性工程贷款余额已经达到了2672亿，比年初新增951亿元，远远高于全部的贷款增长速度，更高于商业房地产贷款的增长速度，接近新增的1000亿三类保障性工程贷款还不包括土地储备贷款当中用于保障性安居工程的土地储备贷款，也不包括银行信托资金进入房地产的安居工程的贷款，还不包括商业房开发过程当中配建的保障房用款。总体上看，银行业金融机构给予保障性安居工程建设很大的信贷支持，下一步，我们将加强跟踪调研，在满足保障安居工程贷款需要的同时，进一步加强贷款的风险管理。

2011-10-27 11:46:13 郭庆平: 金融参与和支持保障性住房建设，主要需要考虑两个原则，第一要防范金融和地方债务风险，第二要积极支持保障性住房建设。围绕这样的原则，在保障房信贷政策的具体设计上，我们还是考虑区别对待、分类指导，大致可以把保障性住房分为这样四类。第一类，廉租住房。根据政策，这类住房在建成之后由政府按照回购协议把这部分房子回收，政府在收购的时候，这部分资金要归还银行贷款的本息。第二类，经济适用住房和限价房。这部分住房在向保障对象销售的时候，销售收入也是要归还银行贷款的。保障对象在购房的时候，还可以向银行申请贷款，居民可以用他的未来收入归还银行贷款。我们觉得，这部分资金安全也是有保证的。第三类，涉及棚户区改造。因为有土地整理、土地价格的升值，所以在建设、销售、回款后，再加上一些其他的资金，也能够归还银行贷款和本息。从前一段实践来看，这部分资金的安全性也没有什么大问题。第四类，公租房。这个量比较大，资金需要也比较多。在设计贷款政策的时候，可以用公租房的租金收入归还银行贷款，还有一些配套性的商业设施，如果将来这些设施出卖也好，用作经营有收入也好，都可以用作归还银行贷款本息。如果再不够的话，恐怕就涉及到地方政府要给予补贴，可以保证归还银行贷款。

大家非常关心的可持续性问题，今年是一千万套任务，明年还有，后年还有相应任务，这就涉及到可持续性的融资机制设计问题，需要认真地探索。我们现在主要从两个方面入手：第一，合格的政府融资平台应该继续运用，这种情况下，能够多渠道筹集资金，也能够保证银行贷款及时收回本金。第二，对于公租房，我们在政策设计方面把贷款期限拉长，原则上不超过十五年，期限长了，每年还款的份额就少了。资金的运筹及安全将能得到保障。

2011-10-27 12:17:29 贠小苏: 回答一下如何确保保障性安居工程土地供应的问题。我从这样四个方面来说一说。一是，2011年，一千万套保障性安居工程用地已经基本实现应保尽保。按照年初下达的任务，国土系统测算需要建设用地是41863公顷，按照各类房各种套型面积初步测算，当然在实际建设中间，可能由于各类房和套型面积的实际变化，土地供应数据可能有些调整。到9月底，已经落实用地42614公顷，按测算总量算实现了102%，当然也有个别省、个别市、个别县还没有完全落实到位，也存在这样的情况。

二是，今后四年，按照现在确定的还有2600万套保障性安居工程建设的任务，国土部门将会同有关部门，要切实保障好2600万套的保障性安居工程供地，任务仍然十分艰巨。但是按照现在每年供地的数量和新增建设用地的规模看，确保这一部分用地应该是没有问题的。按照2600万套测算，各类房和套型面积都不变的前提下，大帐需要150万亩土地左右。保障房除了要用40%-50%的存量土地以外，剩下的新增建设用地也就是70、80万亩，而全国每年供应的新增建设用地700多万亩，约占十分之一，应该说从供地规模上讲，从计划安排上讲，应该是没有问题的。当然，保障性安居工程是重大民生问题，今年各地政府工作做得不错，今后几年确保2600万套建设任务用地的落实，我相信各级政府仍然会正确处理好保民生与保发展的关系，一定会确保保障性安居工程建设用地的供应。三是，就国土系统讲，还要注意做好两件事情：第一，根据明年建设任务，具体编制明年的保障性安居工程建设用地的供地计划，并且必须实行单列，向社会公示，在系统内部实行厅局长一把手责任制。第二，从现在起着手研究明年的土地供应，今年把相当一部分易供的土地都及时供出去。因此明年拆迁征收的任务会越来越重，如何及时保障有效的供给，这方面难度较大。因而，现在要做好调研，要和规划部门、建设部门共同商量，拟定明年按建设任务的拟供地块，来研究地块征收拆迁工作的风险和难度，从而及早研究、及早安排，早动手抓落实，确保明年的土地能及时有效供应。

第四篇：加强保障性住房建设加强保障性住房建设

社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。社会保障性住房制度也就是在社会保障性住房建设、分配、流通等具体实践中形成的制度。

加强保障性住房建设，既是改善和保障民生的重要举措，又是扩大内需、加快转变经济发展方式的有效途径

加强保障性住房建设，有利于改善民生、维护社会和谐稳定。努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，是改善和保障民生的目标。加强保障性住房建设，切实解决与改善低收入居民家庭的住房问题，是实现“住有所居”的重要举措。在我国“土地公有”的制度下，住房具有公共产品的特殊属性，政府有责任、有义务为公民提供基本住房保障。同时，住房消费具有巨大的外部性，从社会学角度看，一个居民是否拥有良好或社会所认同的最基本的居住条件，会影响其道德水平、社会行为规范，乃至对社会的认同感和归属感。十七大报告明确指出“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”，充分体现了党和政府对住房保障体系建设工作的高度重视。

加强保障性住房建设，有利于控制高房价，更好落实调控房价的政策。目前，我国商品房市场房价收入比已超过国际公认的警戒线，大量低收入家庭甚至部分中等收入家庭无力承担过高房价，房地产业已聚集巨大风险。这不仅严重影响居民消费预期和投资环境，阻碍城镇化发展战略的顺利推进，而且将进一步拉大贫富差距，挤占中低收入阶层的生存空间。在这种背景下，2010年4月以来，政府综合运用财政、金融、土地等宏观调控工具，连续出台“国十一条”、“国五条”、“国八条”等重磅调控政策，但房价上涨压力依然存在，调控形势依然严峻。认真落实保障性住房建设调控政策，能够改善住房供应结构，增加住房供给数量，抑制居民对商品房的刚性需求，对促进房地产市场健康发展、抑制商品房房价的进一步上涨，能起到重要的作用。

加强保障性住房建设，有利于扩大内需，促进转变经济发展方式和经济快速持续发展。长期以来，内需不振一直是制约我国经济进一步发展的一个重要因素。加强保障性住房建设，一方面让数量庞大的中低收入者能以较低的成本实现“居者有其屋”，不必为高昂的商品房而节衣缩食、苦苦积蓄，这就为他们增强消费信心、释放消费需求创造有利条件；另一方面，加快保障性住房建设，对相关产业具有很强的带动效应，其辐射带动作用和杠杆作用非常明显。政府主导的大规模保障性住房建设，以民生为导向，可以给畸形发展的商品房市场降温，引导社会投资方向，鼓励更多企业和资本投入实体经济和科技创新。从这个意义上说，大规模加强保障房建设，可以成为转变经济发展方式的重要突破口。

第五篇：保障性住房建设(专业课)

研究报告

关于内蒙古自治区保障性住房建设

问题的研究

【摘 要】

保障性住房建设问题关乎社会的稳定和发展，是切实改善民生，维护社会稳定，促进住房制度改革、完善房地产市场的重要措施。我国保障性住房供给分别采取两限商品住房、经济适用住房、政策性租赁住房、廉租房和棚户区改造等多种形式。目前，各级政府直接修建廉租住房辅以政策性补贴的方式为保障住房供给的主要途径。随着各地廉租住房建设规模的不断扩大，政策管理滞后、住房选址不当、建设资金不到位、生活配套设施滞后、生活成本提高等问题亟待解决。围绕国家关于2011年基本解决我国城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造目标，结合两年来内蒙古自治区保障性住房建设实践，本文重点就廉租住房和经济适用房建设问题，进行了一系列研究和探讨。【关键词】

保障性 安居工程 经济适用房 廉租住房

[key words]

Supportability, Housing Project, Affordable housing, Low-rent housing 1

目

录

【摘 要】................................................................................................1 【关键词】................................................................................................1

一、内蒙古自治区保障性住房建设现状..........................................3

（一）廉租住房建设情况............................................................3

（二）经济适用房建设情况........................................................4

二、内蒙古自治区廉租住房建设存在的问题..................................4

（一）廉租住房建设存在的问题................................................4

（二）经济适用住房建设存在的问题........................................9

三、继续推进保障性安居工程建设的意见和建议........................11

（一）加强保障性安居工程立法建设......................................12

（二）进行科学合理的规划和设计..........................................12

（三）多渠道筹集房源..............................................................13

（四）多渠道筹措资金..............................................................14

（五）认真落实土地和税费各项优惠政策..............................15

（六）完善相关管理办法..........................................................15

（七）加快推进保障性安居工程信息化建设..........................16

（八）研究解决住房后续管理问题..........................................16

（九）逐步扩大住房保障范围..................................................17 【参考文献】

一、内蒙古自治区保障性住房建设现状

（一）廉租住房建设情况

1、廉租住房保障现状。据统计，全区符合廉租条件的城市低收入困难家庭约23万户，其中13平方米以下的低保住房困难家庭为11.3万户，其他低收入住房困难家庭为11.7万户，其中约80%需通过实物配租方式解决，共需筹集廉租住房18.3万套。2008年正式启动廉租住房保障制度以来，截至2009年底，通过实物配租和发放租赁补贴方式，顺利完成了设区城市人均住房13平方米以下、旗县（市）城区人均住房不足8平方米低保家庭应保尽保的保障目标。实施保障家庭15.2万户，其中，已实现实物配租保障家庭1.7万户，发放租赁补贴家庭13.5万户。新建廉租住房面积225万平方米，6.7万套住房（部分房屋正在建设或实物配租操作过程中）。各级政府投入新建、购买、改建租用存量房、棚户区改造以及发放租赁补贴等方面廉租住房保障资金约42亿元。其中，中央补助16.1亿元，自治区安排1.2亿元，盟市配套24.7亿元。

2、我区2009-2011年廉租住房保障规划。为实现到2011年底我区全部解决23万户符合廉租条件的城市低收入家庭的住房困难的目标。2009年9月，自治区制订了《内蒙古自治区2009—2011年廉租住房保障规划》，在现已实物配租的 3

1.7万套廉租住房的基础上，2009—2011年三年新增廉租住房16.5万套，大体按30%、30%、40%的比例向各进行分解，2009年、2010年、2011年新增廉租住房分别为5万套、5万套、6.5万套。其中，2009年建设5万套的项目资金基本到位，廉租住房正在建设中。

（二）经济适用房建设情况

2005年，完成投资19.8亿元，竣工面积159.7万平方米，总套数19782套。2006年，完成投资46.8亿元，竣工面积347.8万平方米，总套数43556套。2007年，共完成投资54.15亿元，施工面积778.52万平方米，竣工面积401万平方米，总套数58633套，完成投资和竣工面积分别比2006年增长了15.7%和15.2%，施工面积占当年住房建设总量的18.9%，比上有较大幅度的增长。2008年，我区经济适用住房新开工建设801万平方米，118126套，已竣工430万平方米，59900套，完成投资60.2亿元。2009年，全区计划建设经济适用住房11.86万套、891万平方米，计划投资128亿元。实际开工7.6万套、591万平方米，竣工22745套、170.7万平方米。

二、内蒙古自治区廉租住房建设存在的问题

（一）廉租住房建设存在的问题

1、廉租住房建设规划问题

一是建设用地规划缺乏科学论证。合理的城市空间和产业布局、高效集约的土地规划利用、完善的社会公共服务设施、便捷的交通条件、充足的就业机会、良性的社会支持网络等是良好区位的重要衡量标准，但是，在贯彻实施廉租住房制度的过程中，建设用地规划缺乏合理性和科学性。由于我区大部分盟市廉租住房项目储备不足，一些地方政府手中基本没有可供划拨的建设用地，特别是在生产生活都较为便利的地段。相当一部分在中心城区定下来的建设项目，因遭遇拆迁难且成本高的问题，难以实施，持续大规模建设廉租住房难以为继。一些盟市为降低建设成本节约资金，廉租住房建设往往选择开发成本较低、交通不便的城乡结合地带，这使得廉租家庭用于交通、采暖、水电等费用增加，家庭经济负担加重。其对于公共物品、公共设施的共享性大大降低，尤其是交通、教育、医疗卫生服务难以保障。我区少数旗县已经出现盖了房子，分不出去的问题。这一倾向在兴安盟尤其突出。

二是规模化建设容易诱发社会问题。廉租住房社区远离市区导致社会隔离程度加深。社区之间如果缺乏交往，久而久之，就会逐渐产生一定的社会距离和心理距离，从而形成互相疏远、隔阂、离散、排斥甚至敌对的状态。政府集中兴建的廉租住房小区，人为地使得社会各阶层的分隔加剧。将 5

低收入、老弱病残的困难家庭聚集在一起，将导致城市“贫民区”的特征越来越明显。贫困人群过度集中居住不仅会直接导致不同社会阶层分歧的加剧，还会带来诸如犯罪率上升等一系列社会问题。

三是廉租住房建设压力巨大。由于我区住房保障起步较晚，滞后于其他社会保障（如医疗、事业、养老）的发展，各地普遍存在保障性住房建设不足的现象。按照目前国家确定的低保户中，人均住房13平米以下为廉租房保障对象，仅为保障住房的起步标准。但这一低标准，我区仍需廉租房约18万套，对于经济相对落后的地区实现保障困难很大。如乌兰察布市26万多户城镇家庭中，低保家庭近6万户，城镇低收入家庭相对比例过高。

四是廉租住房建设计划软约束。一则擅自变更项目批复计划，超预算支出。呼伦贝尔市海拉尔区、牙克石市以及兴安盟科右中旗均存在超预算支出问题。二则未经批复改变建设规模。赤峰市松山区存在房产开发搭便车现象，将廉租住房变为经济适用房销售。巴彦淖尔市乌拉特后旗擅自增加廉租住房面积，导致廉租房套数减少。

2、廉租住房资金管理问题

一是国家补助水平相对偏低。廉租住房的建设需要政府大量的财政投入，除了住房的基本建设，后期的管理维护等 6

费用更是巨大。资金问题成为廉租住房建设的瓶颈。尽管国家对西部地区廉租住房建设每平方米补助400元，比东、中部地区略高，但我区建筑材料价格和建房成本相对较高，不含拆迁费每平米成本约1400元，很多盟市旗县无力负担庞大的财政支出，更倾向于选择租金补贴的方式。但低收入家庭住房保障的刚性需求，决定政府主导建设一定量的廉租住房是无可避免的。

二是地方配套资金不足。近两年我区用于投入廉租住房建设的资金达40亿。也仅仅保障了实物配租1.7万户和租赁补贴13.5万户。离实现保障实物配租11.7万户和发放补贴11.3万户的目标，还有很大差距。2009年我区各盟市旗县通过自治区搭建的融资平台，采取“统一融资、委托代建、分项提款、统一还贷”的方式，申请国家开发银行贷款20多亿元，暂时解决了配套问题，但明后两年仍需持续每年配套几十亿元的资金，此外还有还贷负担，这将形成巨大的资金缺口压力。随着廉租社区的落成使用，“收租难、管理难、退出难、配套设施不健全”等问题也相应出现。廉租住房建成后，周围配套设施的配建困难己经成为廉租住房建设中存在的主要问题。政府用于投资廉租住房的资金已经很大，在缺乏配建动力的情况下，还要保证周围公共设施和商业服务的配套建设确实面临更大困难。

三是资金管理不规范。第一，部分盟市未按规定将中央、自治区下达的廉租住房专项资金及时拨付到项目单位。兴安盟乌兰浩特市、包头市东河区均有此类现象。第二，地方配套资金落实率较低。截止到2009年6月，全区12个盟市和两个计划单列市应配套建设资金22亿元，实际配套7亿元，未到位15亿元。第三，土地出让金净收益、住房公积金增值收益净结余用于廉租住房建设的政策执行不到位。如呼和浩特市2008年应安排土地出让金净收益1.36亿元，实际安排4228万元；乌海市、巴彦淖尔市、乌兰察布市、兴安盟等未安排用于廉租住房建设的土地出让金净收益支出。第四，廉租住房保障资金管理不规范。部门盟市存在廉租住房保障资金与行政经费混账，核算科目不当，以及廉租住房房租收入没有按照“收支两条线”的规定，及时、足额上缴同级财政的现象。

3、廉租住房管理制度有待完善

第一，虽然各地制定的相关廉租住房保障具体办法，但实际操作中存在受保障家庭认定标准不明确，相关证明材料不全，未进行全面严格的复查和公示的现象。第二，存在廉租住房补贴发放审核不严格，手续不健全问题。第三，租赁补贴政策执行不统一，按照人均标准发放，按户平均发放，以及保底封顶发放等多种标准并存现象，造成不同地区差异 8

较大。第四，廉租住房补贴并未用于改善居住条件，而是用于生活消费、看病、孩子上学的支出。

（二）经济适用住房建设存在的问题

1、缺乏总体的规划和设计

一是制度设计过于粗糙。实施经济适用房制度以来，自治区严格贯彻执行国家保障性安居工程制度，取得了显著成效，但存在的问题也不容忽视。其中，最为紧迫的就是制度设计和科学规划的问题。虽然国家制定出台政策的初衷是好的，目的是解决低收入群体住房问题，使“居者有其屋”，实现地区社会的公平，但从具体执行政策过程中来看，调研不够深入，政策制定粗糙，研究力量薄弱，管理软约束等后遗症层出不穷——经济适用房并不适用。

二是缺乏系统规范有效的管理。经济适用房从前期建设用地规划、设计，居民社区管理，社区与城区衔接，经济适用房出售对象资格认定，经济适用房建设标准，经济适用房转让、流转、产权管理等，缺乏统一、规范和有效的设计，管理手段滞后，管理办法单一，管理效率不高。

2、经济适用房交易环节错位

政府开发建设经济适用房的初衷是使中低收入者能够买得起、住得上城市住房的一项保障性政策。但是在具体的实行过程中，却发生了错位，低收入者买大面积房子，高收 9

入者争相抢购经济适用房的现象。据统计，自治区实施经济适用房制度以来，经济适用房购买者中，82%属于中低收入群体，18%属于高收入群体。在低收入购买群体中，第一选择为解决紧迫性住房需求的购买者占76%，第一选择为投资性购买和投机性购买的占24%。

3、购买者资格认证制度不完善

一是房地产开发企业销售机制不完善。某些房地产开发商按政府规定开发完经济适用房后，不顾政府的有关规定，突破出售资格限制，将经济适用房敞开销售，致使部分高收入者也成为经济适用房的拥有者。

二是国家缺乏科学合理公平的收入评定制度。由于我国对居民高、中、低收入线划分不十分明确所致，以前所规定的标准与现阶段实情已不再相符。目前对高、中、低收入的划分标准是较为客观的。然而，随着社会的发展，各个地区划分标准也不应一致。

三是个人收入申报制度缺失。由于我国还没有建立起个人收入申报制度，信用档案缺乏，政府很难在短时间内准确核实一个家庭的真实收入，从而使中低收入家庭变成一个宽泛而模糊的概念，导致在配给经济适用房的实际操作中，一些不符合购买条件的高收入家庭鱼目混珠，通过所谓“合法途径”获得经济适用房，而一些真正需要房子的中低收入者 10

却“望房兴叹”。

4、制度执行出现扭曲和变形

实施经济适用房制度以来，一些地方在实际操作中，把经济适用房搞得与普通商品房别无二致。许多地方在制定经济适用房政策中不对经济适用房建筑面积作严格的约束，目的是为开发商攫取更多经济利益大行方便，往往把经济适用房建得很大，150多平方米、200多平方米，大户型和“豪宅”都成了经济适用房。一些地方虽然制定了经济适用房面积限制，但对经济适用房开发商私自突破上限，扩买扩卖等违法违规现象熟视无睹。

5、经济适用房分配助长了政府寻租行为

当前，内蒙古自治区尚属西部地区，经济社会发展水平与中东部地区还存在一定差距，中低收入家庭在家庭总量中占较大比重，低收入群体庞大。然而，由于地方政府财力不足的限制，建房资金不足，经济适用房供给量有限，造成“人多房少”和“僧多粥少”的局面。故而，在经济适用房分配过程中“机会主义”大行其道，政府寻租行为频仍。一群体包括高收入群体、低收入群体、低收入边缘群体为了获得稀少的经济适用住房，不得不迎合政府管理者和出售者寻租需要，通过各种手段和途径向其示好甚至贿赂。

三、继续推进保障性安居工程建设的意见和建议

（一）加强保障性安居工程立法建设

安居性保障工程制度实施以来，惠及了众多家庭和广大低收入群体，有利于社会公平和社会稳定。该项政策和工程利国利民需要继续推进。政策实施至今，尚无一部有效的法律保障和制度规范，急需进行相关的保障性安居工程立法和法律条文的制定。只有具备了完善、系统和规范的立法保障，保障性安居工程才能够顺利和圆满实施，才能真正形成“高收入者买商品房——中低收入者买经济适用房——较低收入者租住廉租房”的合理布局。

（二）进行科学合理的规划和设计

一是进行科学合理的布局和规划。无论是廉租住房建设还是经济适用房建设，均需进行科学合理的空间选址和布局规划。良好的选址和布局是对政府决策部门智慧与效率的考验，也是入住者工作和生活的制度保障。根据国内外经验，在选择郊区修建或者偏远地带修建安居住房容易导致很多问题。如穷人的生活成本和就业机会以及贫富对立问题，“远郊路线”造成的低收入群体生活成本增加问题，低收入群体儿童的教育发展问题等，因此，在进行住房选址布局和设计时，不能仅仅落在“居有屋”的着眼点上，还要结合当前社会总体生活需求水平，从困难群体生活的诸多因素角度出发，寻求选址与群体利益的最佳结合点。

二是避免进行集中性的安居工程建设。考虑到集中建设低收入人群社区会带来一系列的歧视问题、仇视问题、犯罪问题等，因此，在进行安居工程建设时，要分散布局，小规模建设，实施空间错落的融合性布局，不搞贫富分割的一刀切，繁华市区内也要建设廉租住房和经济适用住房。的相应问题。

（三）多渠道筹集房源

目前，靠集中新建的单一模式，或者说以集中新建为主的方式，进行廉租住房和经济适用房建设，任务艰巨、压力较大，且不利于保障性住房建设健康可持续发展。要深入进行调研，多渠道筹集资金，通过新建、改建、购买以及租用等方式，多渠道扩展房源。将廉租住房建设、经济适用住房建设和城市棚户区改造建设结合起来，分地区、分地段、分类别统筹推进保障性住房制度建设。

根据国家部署，今后要进一步加大城市棚户区改造的力度。通过城市棚户区（危旧房）改造，带动包括廉租住房在内的保障性住房建设。优先把城市棚户区低收入家庭纳入廉租住房保障范围。城市棚户区的居民相当一部分是低收入家庭。把新建廉租住房和城市棚户区（危旧房）改造结合起来解决廉租住房房源，可以较好解决廉租房建设项目储备不足的问题，可以就近解决好低收入家庭的生活和生产问题，也 13

可以利用廉租住房建设的相关政策，推动棚户区改造，在改善城市环境的同时，加快解决低收入家庭住房困难。同时要坚持通过购买、改建、租用存量房及滞销的商品住宅等多渠道筹集廉租住房房源，把已纳入廉租住房保障家庭的原住房，凡符合安全卫生条件规定的，由廉租住房管理部门向其他家庭人口较少的廉租住房对象出租，产权关系不变。

（四）多渠道筹措资金

近年来，我区经济发展速度虽然较快，GDP和财政收入连续7年增幅较大，但由于我区资源依赖型的经济结构，导致税收大部分上划中央财政，居民实际收入水平提高缓慢，低保户比例相对仍很高。目前，国家廉租住房补助仅占建设成本的四分之一，对于大部分盟市而言，地方配套比例超出地方财政承受能力，因此建议自治区政府积极争取国家支持，调高中央财政对我区住房保障的补助标准。

在争取中央财政补助的同时，各地应认真落实国家规定的多渠道筹集住房保障资金的各项政策，将住房保障资金纳入预算安排；住房公积金增值净收益要全部用于住房建设；土地出让净收益用于住房保障资金的比例不得低于40%，由财政部门直接划入住房保障资金专户，发生一笔、划扣一笔；从城市基础设施配套费中每平方米提取一地比例，作为经济适用房和廉租住房保障建设资金。也可以根据实际情 14

况，把中央财政专项补助用于发放廉租租金补贴后的结余部分和经济适用住房的地方配套资金，捆绑使用，统筹协调。

（五）认真落实土地和税费各项优惠政策

加快经济适用房和廉租住房建设，在加大资金投入力度的同时，还要发挥土地、税费、金融等政策的作用。一方面要落实好已有的土地、税费等各项优惠政策，另一方面将进一步完善相关配套政策。盟市两级政府也应在自己的事权范围内，为保障性住房建设制定更加优惠的政策。

（六）完善相关管理办法

1、探索廉租住房产权关系多样化

自治区政府办公厅（内政办发[2009]13号）文件提出廉租住房可采取租售并举的方式后，一些盟市、旗县在这方面结合自己的实际，进行了积极探索。从最近调研的情况看，推行这项政策的关键是要解决好产权问题。允许各地在基本政策框架内创新。通过租售并举，可以调动低收入家庭的积极性，满足一部分低收入住房困难家庭，拥有自己的不动产的愿望，还可以解决房租、水暖电等费用收缴难等后期管理问题，同时能够较快回笼资金投入廉租住房再建设，解决政府投入不足的问题。当然廉租住房出售要坚持“先租后售、住户自愿”的原则。

2、加快推进经济适用住房管理制度改革

一是加快推进经济适用住房建设用地规划、空间选址和规模建设等问题，严禁盲目施工，低质量建设，重复建设和粗糙设计；二是严格经济适用住房出售审批制度，经济适用住房建设施工竣工后，管理部门要继续严格对开发商和出售部门的管理，防止违规操作和暗箱操作；三是严格经济适用住房购买资格审查制度，实行 “购买者个人申请——所属单位收入证明——银行存款证明——个人财产公开——出售部门审核——购买者永久登记——住房流转登记”一体化制度，最大限度防止经济适用住房出售环节错位现象。

（七）加快推进保障性安居工程信息化建设

要完善保障性住房的申请、审核、公示、轮候、复核、退出制度。健全社区、街道和住房保障部门三级审核公示制度，建立规范化收入、财产和住房情况审查制度，形成科学有序、信息共享、高效透明的工作机制。加快建立廉租住房管理信息系统，联合搭建多部门、多级次，可供各方实时查询的公开、高效的信息化平台。包括住房保障政策、廉租房房源、廉租户等多种信息，为我区廉租住房制度建设的决策和政策制定提供准确的基础性数据，也为廉租住房保障的规范化管理，实现廉租住房保障资源分配的公开、公正、公平，提供一个“阳光”平台。

（八）研究解决住房后续管理问题

一是随着实物配租比例的提高，特别是一些集中新建的廉租房小区的陆续入住，如何管理好廉租房小区是政府面临的新课题。从区内外已有的经验看，廉租住房的后期管理是一个系统工程，需要动员各方面的力量。要建立行之有效的制约机制，完善退出机制；要充分考虑廉租保障对象的就业问题。在城市总体规划中，充分考虑把廉租住房建在就业充分和方便的地段，这样有助于廉租保障家庭的尽快脱贫；新建廉租住房小区的社区管理要及时跟进。二是在经济适用住房出售和后出售环节，有效避免权力寻租行为的发生，如何有效防止投机性行为，需要进行深入研究和探索。

（九）逐步扩大住房保障范围

目前，我区住房保障的对象主要是具有城镇户口的困难户家庭，即满足低保条件同时人均住房保障面积低于某一标准的家庭。随着经济社会的不断发展、经济结构及产业结构的调整，以及退耕还林和退牧还草等保护生态环境政策的持续执行，进城务工的农牧民已经成为不可忽视的较大的住房弱势群体，他们的住房保障，也相应也形成了新的住房需求。建议在推进我区住房保障工作的同时，进一步扩大廉租对象覆盖范围，统筹考虑城镇中既买不起房又非低保户的“夹心层”和大量进城务工的农牧民的住房保障问题，以及城乡结合部居民和近郊农民的住房保障问题。

【参考文献】

1、《关注中国经济失衡》，陈炳才，中国金融出版社，2007年10月1日；

2、《中国经济思想史》，赵晓雷，东北财经大学出版社，2007年4月4日；

3、《超越增长与分配》，郑龟德，中国人民大学出版社，2006年11月；

4、http://www.xiexiebang.com/102553.cb/,中国住房保障制度问题研究，李艾，2009.12.27；