指错题 依据

第一篇：指错题 依据

一）报告书结构方面的错误

1．报告书漏项（如：缺少估价时点、法人代表、估价方估价资质等级，估价原则、评估依据、报告有效期、缺附件

等）。

2．报告书用语不规范：如将估价时点写成估价时间，“坐落”写成“座落”等。或者用抒情语言写报告。

3．估价时点设定不正确。如：拆迁评估应当设定在拆迁许可证颁布之日，而不是实地查勘之日。对原估价结论有异议的评估，时点应为原报告书时点。期房价值时点是现在。

4．报告有效期除说明一年外，华说明从何时计算，或者有效的时间段。

5．如果考题中出现“估价师声明”，要特别注意如果有2位估价师签字，则该地方是否分别注明谁进行了实地查勘，谁没查勘。

致委托人函一定要有估价对象的名称，详细说明。

6．如果考题中出现“假设和限制条件”，要注意不能假设估价对象报经规范批准改变了用途，或者假设有合法产权。

7．估价对象分析时描述不全（应从区位、权益、实物状况3方面说明）

1）缺少房地产权益状况描述；（如：没说明土地使用权性质、土地取得时间、已使用年限，剩余年限、土地归属，房屋所有权情况等）

缺少对估价对象的目前的使用情况的说明

2）土地实物描述不全面（如：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况）；

3）建筑物实物描述不全面（没说明分栋建筑面积、规划条件等）；

4）区位状况描述不具体，如：位于一栋建筑物中的某一套待估房地产区位状况中未说明楼层和朝向。

5）租赁情况交待不清。（如：没说明租金标准、租赁期限）

8．缺少市场背景分析；市场背景分析时，要分析与估价对象同类房地产的目前和未来市场情况。

9．缺最高最佳使用分析

缺少估价原则，合法原则，最高最佳使用原则，估价时点原则，替代原则。如果是抵押价值报告，还有谨慎原则。缺估价的假设和限制条件

缺少估价依据中缺少-房地产抵押估价指导意见、当地房地产市场的有关资料。城市房屋拆迁估价指导意见

10．选用的估价方法不妥（应根据估价对象类型、估价方法适用的对象、收集到的资料来确定。如：一般情况下优先选用市场法；，有收益的应当优先选用收益法；抵押的优先成本法，拆迁的用市场法；单纯的土地评估选用基准地价修正法、假设开发法；在建工程用假设开发法成本法等。）

11．未说明每种估价方法的定义、步骤，必须采用两种或两种以上的方法估计。

12．如果是特殊房地产，要说明是否经过了报批，是否可以做抵押物。

未说明改变土地房屋用途及重建，是否经过政府有关部门的批准。

13．抵押价值的定义不是公开市场价值。应当是公开市场价值减去估价师知悉的优先受偿额后的剩余价值。

14．保险评估不能将土地价值记入。（投保时，保险金额不能超过建筑物的价值。）

15．划拨方式取得的土地使用权抵押要扣除出让金。

16．拖欠工程款的房地产抵押价值要扣除拖欠工程款。（未拖欠的，要在报告书附近中提供未拖欠工程款的证明。）

17．再次抵押的房地产抵押价值要扣除已担保债权。

18．投资价值评估，则很多地方与普通市场价值评估不一样。评估投资价值时，要扣除所得税。

19．拆迁评估对估价对象用途与面积的认定要符合有关拆迁评估规定。拆迁评估的结论应当是完整权利状况下的价值，不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响；

21．法院委托的司法评估的估价结论应当是完整权利状况下的价值，不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响。

22．对司法委托拍评估的，一般只给出市场价值。不给拍底价，拍底价由法院参考评估结果制定。

23.估价结果应该有单价，总价，币种，房地产总价不是房产总价。

（二）各种评估方法中的错误

（1）比较法：

23．可比实例选择不当（如：地段要相近，用途、交易类型要相同，实例的面积不能过大过小、规模应当在估价对象规模的0.5～2范围内。装修设备应当相当。权利性质要相同，交易日期与估价时点要接近，不能相隔过长，如：超过1年）；可比实例数量要3个以上。

24．可比实例的币种未说明；或未化成同一币种。

25．建立价格可比基础时，汇率选择错误（应按可比实例成交时的汇率）；

26．非正常交易情况的要进行交易情况修正；修正时要注意：拍、招标的并不一定比协议价格高。方将部分费用转嫁的，要进行修正。

27．区位、权益、实物三项因素都要进行比较修正，否则要做不做调整的原因。对各项因素的调整取权重要有依据说

明。

土地出让，划拨都要调整

市场状况（交易日期）修正计算错误；要说明调整的理由。

可比实例的交易类型、估价目的是否相吻合要做说明。

价格单位，面积单位，币种都要写明。

28．区域因素修正时，可比实例应当是原成交日期的状况，估计对象是估价时点的状况。

29．区域（或个别）因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒。

30．区域（或个别）因素修正时，漏项。如：土地未作年期修正、比较案例与估价对象的土地等级不同，却未做修正。土地剩余使用年限的修正，要根据年限修正的公式来计算。

31．修正系数取值与区域（或个别）因素描述不一致。如：在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中

未修正；或情况说明表中无差异，而计算时却修正了；

区域因素和个别因素搞混在一起。

32．修正幅度过大，单项修正超过20%。综合修正超过30%

33．计算结果有错；比如：只考虑了地上部分的价格，未计算出地下车库的价格，遗漏了部分房地产的价值。

34．不同性质的房地产（如：居住、工业等），其因素修正时选取的侧重点和权重应不同（《房地产估价理论与方法》

（2）收益法：

35．收益是通过租赁收入计算。如果通过商业收入计算，则费用计算时要扣除商业利润。

一定要注意报酬率的求取是不是合理，很重要。累加法，无风险和风险报酬率相加，是名义报酬率，已经包含通货膨胀的影响，因为使用的名义净收益。市场提取法反应的是过去的，要调整为预测值

要考虑建筑物剩余经济寿命和土地使用权剩余期限对估价的影响。@建筑物早于土地，@建筑物晚于土地，两种，未约定不可续期，要加上建筑物的残值折算到估价时点，约定不可续期就只算到土地使用期限。

A未说明选取收益法公式的理由，净收益不变有限年，年限计算错误

B应说明“收益和费用”都是预测值，是正常客观的情况下，要说明取值理由。

C未说明土地出让合同到期后不可续期。

36．出租房地产的租赁收入除租金外，还应包括租赁保证金或者押金的利息收入。

要说明租赁期限和租金协议对计算收益价值的影响。

37．求有效毛收入时，除有租约限制的外，都要采用客观收入（不能仅依据估价对象实际收入或某一个案例的收入情

况确定）；

不同的楼层，不同的用途应该分别确定租金额。

38．如果有已出租（已签租赁合同）情况，要根据租赁合同的约定，分租赁期内（采用约定租金）和租赁期外（采用

市场租金）两种情况，按不同的租金标准分别计算。

39．要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况。

运营费用的计算，房产税，保险费，工资办公费用，维修费，清洁费保安费，不包含抵押贷款还款，房地产折旧，改扩建费用，所得税，但包含建筑物短寿命项目的折旧费。

维修费要说明是估价对象本身的费用还是类似房地产的客观费用水平，应该予以比较说明。

40． 采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性。

41． 计算潜在毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减）；按使用面积计租的，要按使用面积系数将建

筑面积换算成使用面积后再计算租金。

42． 计算有效毛收入时未考虑（或只有部分考虑了，漏掉另一部分）空置率（或入住率、出租率）；

43． 计算有效毛收入时认为空置率为0或者入住率为100%不合理。即使真有这种情况，至少要说明原因。

44． 无形收益不应单独计算，而应当通过选取较低的报酬率来体现。

45． 计算费用时，出租的房地产，房产税应按租金×12%计算；

46． 计算费用时要根据租约上是否转嫁了部分费用，来决定是否有漏项或者多项。如：漏管理费等（直接经营型房

地产漏扣商业利润）；计算费用时多项（如：不能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款还本付息额、改扩建费、所得税等计入）

47． 某些计费基数未说明基数数值的来源；

48． 计算管理费时，押金的利息不应计算管理费。没说明当地规定的管理费中是否包括水、电、汽、热等费用。

49． 计算保险费时，应按建筑物现值为计算基数，而不是重置价值或年租金收入。

50． 报酬率的选取未说明求取方法和来源；

不同的用途应该分别确定报酬率。

51．报酬率选取不当（应选取一年期定期存款利率或一年期国债利率做无风险报酬率，再加上风险补偿等，见书216

页。或采用市场提取法计算）；

52．收益年限的确定未说明来源（一般是因为前面缺少权利描述造成的）收益年限确定错误，当建筑物耐用年限和土

地剩余年限不一致时，处理方式也不同。（见《理论方法》213页）；

53．计算公式错误，或计算过程错误；

选用收益法的任何一个公式，应说明理由。

（3）假设开发法

1.一般用于待开发的土地、在建工程、可装修改造（或可改变用途）的旧房三种情况下的评估。

2.房地产价值=开发完成后房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-购买待开发房地产应交税费

3.估算未来的楼价；一般通过市场法、长期趋势法、收益法来评估未来市价。注意一定要是“未来”的情况下的价格，不能简单地将估价对象或比较实例的往年数据直接算术平均得到，必须分析房地产未来价格变化的趋势。如果用可比实例的价格来估算未来的楼价，可比实例不少于3个。

预计将来的售价缺少依据和必要的说明。

假设的开发用途是否经过政府部门允许合法，要做说明，否则要考虑转换土地用途而要补交土地出让金。

4．在对未来楼价的计算中，要注意采用总建筑面积计算，而不是采用可销售面积计算。

总销售收入要减去销售税金后才能用于计算。销售费用不计息。财务费用利息和利润在现金流量折现计算中不单独体现。

必须采用现金流量折现法计算。年限计算错误，报酬率必须是客观值。不能只参照一个实例

5．开发期的确定要说明理由。如：根据类似开发项目用市场法得出，或按XX市造价管理站的定额查得。

6．续建成本和管理费用是采用类似市场比较法的方法来求取。并考虑未来建材、设备、人工费等变化可能对其产生的影响。

建造费用，专业人员费，管理费用的取值必须说明是客观合理的数据。

7．续建成本应当包括续建建筑安装工程费、专业费用、开发过程中的税费、室外道管网及绿化等工程费等，不仅仅是建安工程费。

不能按形象进度来计算投入的工程费，高层建筑的地下和地上的工程费投入不一样。

8．注意计算续建费用中的建安工程费时，不能全算，必须扣减已完工部分的价值，即要与实际完工进度相符。

9．投资利润和投资利息只有在静态计算方法时才使用。动态方法时只要扣除续建成本、管理费用、销售税费、买方购买税费4项内容。

10．不能遗漏应扣除项（如：开发利润、投资利息、销售费用、投资者购买待开发房地产应负担的税费。评估毛地时还应扣除拆迁安置费）；

11． 利息计算时，销售税费和销售费用不能计息；不能用存款利率，要用贷款利率。

12． 利息计算时，均匀发生的续建费用等计息在期中，即：要将时间段除以2。而待开发房地产计息起点是估价时

点。

13． 销售税费和销售费用只能以开发完成后的房地产价值为基数计算，不能以续建成本等为基数计算。

14． 开发利润估算时，要注意计算基数与利润率的对应。

15． 利润率选取错误。开发利润估算时，利润率不应当选取建造估价对象的XX开发商的实际利润率，而应当选取行

业的平均（客观）利润率。

15． 利润计算的基数要完整。按直接成本利润率计算时，直接成本应包括土地与建筑物二部分的成本。（或称作“未

计算购买估价对象的投资利润”）

17． 投资者购买待开发房地产应负担的税费，是按待开发房地产价值的一定比率测算。

计算建筑物成新率不能几栋楼一个综合成新率。

（4）成本法：

A．旧房：房地产价格=重新购建价格－折旧

B．新建房地产（或者新开发土地）：房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

69．成本构成不完整，漏项（如：缺正常利税、未考虑销售税费）；

70．成本计算时采用的是项目实际发生额，未说明是否符合当地现时社会一般成本（即要区分实际成本和客观成本，采用重置成本，不能用重建成本）；土地成本一般可运用基准地价修正法求取。

71． 开发成本一般包括勘察设计等前期工程费、开发建设过程中的税费、公共设施配套费、基础设施配套费、建筑

安装工程费、专业人员费，其他工程费，注意不能漏项。

红线内基础设施费应算入建筑安装工程费。年限计算错误

72． 计算各种费用（如管理费和投资利息、利润计算）时，建筑面积取值一般为总建筑面积，而不是可销售面积。

73． 计算各种费用（如管理费和投资利息、利润计算）时，如果计算基数为开发成本，那么应当包括土地和建筑物

两部分的开发成本，而不仅仅是建筑物的开发成本。

74． 成本法计算贷款利息时应用复利，不能用单利。基数为土地取得成本＋开发成本＋管理费用。

75． 成本法计算贷款利息时计息期有错；（均匀投入的计息在期中，即：要将时间段除以2。而待开发房地产计息起

点为估价时点。）销售税金不计息，销售代理费不计息，其它销售费用计息

76． 计算公式有错（积算价格=重新购建价格—折旧）；

77． 要根据市场供求分析来最终确定评估值（体现在经济折旧的确定上）；

78． 开发利润计算时，不同的利润率要对应不同的计算基数（《房地产估价理论与方法》P145）；

直接成本利润率对应的基数（土地取得成本+开发成本）

投资利润率对应的基数（土地取得成本+开发成本+管理费用）

成本利润率对应的基数（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）

销售利润率对应的基数（开发完成后的房地产价值）

79． 折旧年限确定错误。

80．未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响。

计算折旧时，建筑物的经济寿命从建筑物竣工验收合格之日起计

建筑物经济寿命早于土地使用年限，按建筑物经济寿命计；

建筑物经济寿命晚于土地使用年限，按建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算折旧（《房地产估价理论与方法》P165）

（三）报告结尾

81．估价结果的确定理由不充分（如：未说明原因就将权重取值确定为各50%，这样是不对。正确做法是：各种方法

得出的结果差别不大时可用简单算术平均。否则，用加权平均，且权重不宜大于0.7小于0.3。特殊处理要说明原因）

如果是抵押价值估价，必须说明未来市场变化和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。

未说明设定抵押权及抵押期限届满时 土地使用权的剩余年限对抵押价值的影响。

82．估价结果缺少单价。没有明确币种。

83．评估结论没有大写。

84．单纯的土地评估要分别表示出单位地价、总地价、楼面地价3种价格。

85．将价格类型说错（比准价格、收益价格、积算价格）

86．抵押评估时，应该说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。

应该对估价对象的变现能力分析，包括通用性独立性可分割转让性，变现时最可能实现的价格，变现时间长短，费用、税金的种类数额。

87．报告书缺少附件。

88．答题技巧：

1）试卷只提供13行答案栏。每一个答案栏中只能回答一处错误。如果将几处错误都写在一个答案栏内，阅卷老师只按第一个答案判分。

2）将一个误分开写在多个答案栏内，只得指出一个错误的分。

3）写在答案栏外的答案，不计分。

4）一般分2部分指出错误。第一部分指出错误发生的位置，第二部分指出具体错在什么内容上。

如：“成本法中管理费用计算基数错（1.5分），其中未计土地取得成本（1.5分）”。2部分都回答了才能得到该小题的满分（3分）。

第二篇：房地产估价师指错题

一、房地产估价报告的构成要素

根据《房地产估价规范》的规定，一份完整的估价报告应包括以下8项内容： 1.封面； 2.目录； 3.致委托人函；

4.注册房地产估价师声明； 5.估价的假设和限制条件； 6.估价结果报告； 7.估价技术报告； 8.附件。(附件位置在最后)

二、房地产估价报告不可缺少的项目和内容

（一）封面

房地产估价报告的封面除了写有估价报告名称外，一般还应包括估价项目名称、委托人、估价机构、估价人员（注册房地产估价师）、估价作业日期及估价报告编号（7项）。

（二）目录

房地产估价报告目录部分的编写，需要注意与后面的报告内容相匹配，特别是所对应的估价报告的页码要求准确无误。

（三）致委托人函

致委托人函应包括以下内容：（不得缺项，缺项视为错误）（1）致委托方函（标题）

（2）致函对象：（为委托方的全称）

（3）致函正文：（说明估价对象、估价目的、估价时点、价值类型和估价结果）（4）致函落款：（为估价机构的全称）

（5）致函日期：（为估价报告的出具日期，致函的年月日）常见错误：

1、致委托方函缺估价报告应用的有效期（或致委托方函缺估价报告使用期限）。

2、致委托人函中缺估价对象的详细说明

3、致委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值的说明或者说给出了估价对象的市场价值但没有给出抵押价值）

4、致委托人函中缺法定代表人的签名

（四）注册房地产估价师声明（不是“估价师申明”）

注意：估价报告应由参加本次估价的注册房地产估价师签字、盖章 谁实地查看，谁没有

（五）估价的假设和限制条件

依据《房地产估价规范》的规定，在估价的假设和限制条件中，要说明本次估价的假设前提；未经调查确认或无法调查的资料；估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响；以及本估价报告使用的限制条件。假设开发法规划条件未定要做说明 假设和限制条件要分开写

（六）估价结果报告

估价结果报告应记载下列14项事项：（1）标题；（2）委托人；（3）估价机构；（4）估价对象；（5）估价目的；（6）估价时点；（7）价值定义；（8）估价依据；（9）估价原则；（10）估价方法；（11）估价结果；（12）估价人员；（13）估价作业日期；（14）估价报告使用期限（估价报告应用有效期）。抵押估价报告还要加上（15）变现能力分析（16）风险分析。

（七）估价技术报告

房地产估价技术报告应包括的7项内容有：（1）实物状况分析；（2）区位状况分析；（3）市场背景分析；（4）最高最佳使用分析；（5）估价方法选用；（6）估价测算过程；（7）估价结果确定。

（八）附件

附件应包括反映估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的图片，实地查看记录，估价对象的产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明，估价委托书。

缺少估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，建筑平面图，外观和内部照片，项目有关批准文件，产权证明，实地查看记录、估价委托书、估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明等某项内容或多项内容。有些是复印件就可以。

三、估价报告对词义的要求 1.用词准确

用词准确是房地产估价师撰写房地产估价报告时对词义的基本要求。如估价时点说成估价时间

2.语义鲜明，不能含混不清、模棱两可

表述范围、程度、幅度、条件等词语，在房地产估价报告中都会经常使用，要有客观恰当的把握。

例如：2008指错题：最终确定估价对象在估价时点可能实现的市场价值为：人民币（大写）贰仟叁佰壹拾万元（2 310万元），单价为5 995.03元/㎡.错误估价结果数值表述不严谨，应指明总建筑面积及每建筑面积的单价[估价结果不应有可能字样] 3.用词不可带有较强烈的感情色彩

估价报告用词褒贬要得当，尽量使用中性的词汇，避免采用过于华丽的词藻。

（二）估价结果报告可能存在的错误 “估价结果报告”应包括以下14项内容： 1.标题-“估价结果报告” 2.“委托方”可能出现的错误-缺少或表述不全

委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所以及身份证号

3.“估价方”可能出现的错误——表述不正确或不完整 缺少或表述不全

估价机构全称、法定代表人、住所、估价资质等级 4.“估价对象概况”可能出现的错误：（1）估价对象概述缺失

估价对象概述应包括以下内容（有些具体内容可以放在“估价技术报告”的“个别因素分析”和“区域因素分析”中表述）：

①土地应说明：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；

②建筑物应说明：名称，坐落，面积，层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。2）估价对象描述不清晰 1）土地权益方面

①土地使用权人交代不清；

②土地使用权性质（出让与划拨；集体所有与全民所有；长期用地与临时用地）交代不清；

③土地使用年限交代不清；

④土地规划用途、容积率、建筑密度、绿化率等交代不清； ⑤土地使用权证交代不清； ⑥对共有产权或部分产权交代不清。2）土地实物方面

①土地“生熟”程度交代不清；

②土地价格类型（商业、工业或住宅用地及几类用地）交代不清； ③土地现实用途、容积率、建筑密度、绿化率等交代不清。④土地面积、形状等交代不清； ⑤土地的四至交代不清；

⑥土地的地势、地质状况等交代不清。3）建筑物方面

①房屋所有权证及权属交代不清（特别是抵押估价）； ②房屋用途交代不清； ③建筑物结构交代不清； ④房屋建成年代交代不清；

⑤房屋状态交代不清楚（如在建工程的进度、期房、现房）； ⑥房屋装修（主要是经营性房地产宾馆、酒店等）交代不清； ⑦房屋总高度、总层数及位于第几层等交代不清； ⑧不正常的层高与跨度、宽深比等交代不清； ⑨面积前后不符，分部之和不等于总面积。5.“估价目的”可能出现的错误

估价目的要说明本次估价的目的和应用方向。如： 6.“估价时点”可能存在的错误

估价时点要说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日。错误主要有：（1）“估价时点”表述不正确（如表述为“估价时期”、“估价年月”等）；（2）估价时点与报告中的时间数据是否吻合。7.“价值定义”可能出现的错误

价值定义要说明本次估价采用的价值标准或价值内涵。要特别注意拆迁估价和抵押估价的价值定义。

（1）房地产抵押价值的定义为：“抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。”

（2）拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。“房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。”

（3）房地产损害赔偿评估价值标准采用公开的市场价值标准。

商品房的质量缺陷评估的价值定义应当是估价时点的商品房实体缺陷状况、权利缺陷状况、区位缺陷状况所造成的商品房价值减损的市场值。8.“估价依据”可能出现的错误

说明本次估价依据的国家和地方的法律、法规，《房地产估价规范》和指导意见，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。9.“估价原则”可能出现的错误

说明本次估价应遵循的房地产估价原则。“估价原则”可能出现的错误有：（1）不符合《房地产估价规范》的要求或缺少某项原则；

（2）与估价目的不对应，如抵押估价缺少“谨慎”原则（抵押评估报告的估价原则应表述为：“独立、客观、公正、合法、谨慎的原则”）.10.“估价方法”可能出现的错误（对此后面进行专题阐述）11.“估价结果”可能出现的错误

（1）评估结果中没有说明币种，没有大写；

（2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率；（3）缺少单价或总价；

（4）没有写明估价结果所属的估价时点。12.“估价人员”可能出现的错误（1）出现遗漏；

（2）没有估价师执业资格；（3）缺少签名或盖章。

13.“估价作业日期”可能出现的错误

估价作业日期要说明本次估价的起止年月日。注意缺少“估价作业日期”。现场查看在作业期内。

14.“估价报告应用有效期（使用期限）” 可能出现的错误

估价报告应用有效期要说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日也可表达为多长年限，如一年。但要注意：

（1）报告的有效期自估价报告完成之日起，而不是自估价时点起计；估价时点既是估价报告完成之日也可以是估价时点。

（2）估价报告的有效期不应超过一年，在市场状况变化很大的情况下不超过半年。

四）估价方法选择错误 1.选用估价方法应遵循的原则

（1）有大量可比实例，选用市场比较法，并以该法为主；（2）具有预期收益，选择收益法作为其中一个方法；（3）具有开发或待开发潜力，可以选用假设开发法；（4）无上述条件的选用成本法。其他方法都不可用时选用。2.针对以上原则，容易出现的错误有：（1）只使用了一种估价方法；（2）能用市场比较法的没有使用；

（3）收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法；（4）具有投资开发或再开发潜力房地产估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法；

（5）适宜采用多种估价方法估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价；（6）估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定。

（五）估价方法运用错误

一）市场法运用可能出现的错误（2003改错题、2004指错题、2006指错题、2007指错题、2008指错题、、2009指错题）1.选择的可比实例描述不清（1）交易日期描述不清：

（2）交易情况描述不清（买卖、抵押、租赁、利害关系人交易等）；（3）交易的价格描述不清（单价、总价、交易规模、币种、单位）；（4）交易房地产状况描述不清（现房、期房、结构、装修、车库、楼层等）；（5）缺少付款方式的说明（一次性、分期）；（6）交易时可比实例的规模（建筑规模、占地规模）。2.选择可比实例可比性差

（1）不在相同地区或同一供求圈内；（2）用途不相同；（3）建筑结构不相同；（4）建筑规模不相当；（5）土地等级不同；

（6）权利性质不相同（主要是土地）；（7）交易类型与估价目的不相同；

（8）可比实例交易成交日期与估价时点不接近（选取的可比实例一般不能超过一年）。

3.可比价格基础错误

（1）楼面地价与单位地价混淆；（2）币种换算错误；

（3）建筑面积、套内建筑面积、使用面积、出租面积等混淆。4.各项目修正错误（1）修正项目错误（应为“交易情况”、“交易日期”和“房地产状况”三项，三因素修正或“交易情况”、“交易日期”、“区域因素”和“个别因素”四项，四因素修正，估价规范）；

（2）修正方向错误。一是修正项目的分子、分母颠倒（“交易日期”为分子修正，其他项目为分母修正）；二是修正项目调增或调减的方向调整错误；（2003改错题，三个修正系数计算错误）

（3）可比实例房地产状况的修正未采取交易当时的状况；（4）交易日期修正时，修正基数没有采取交易当时的价格水平；（5）交易日期修正环比和定基指数的运用错误；

（6）房地产状况修正幅度过大：单项修正超过了20%，综合修正超过了30%.（7）交易情况的修正缺乏理由

（8）因素修正与基本情况调查表或实际的描述不一致，或缺少可比实例因素修正说明

（9）计算可能出现错误。5.加权综合确定估价结果错误

（1）交易日期、交易情况接近估价时点的价格计算结果权数应大，否则存在错误。

（2）区域因素、个别因素较差的价格计算结果权数应小，否则存在错误。二）收益法运用可能出现的错误（2003指错题、2004指错题、2005改错题、2008指错题）

1.确定年净收益可能存在的错误（1）出租型房地产

1）租赁收入应包括租金收入和租赁保证金或押金等的利息收入。否则，存在错误。如年有效毛收入中押金收益也应乘出租率；

2）扣除项目及出租经营支出项目应符合规定，不要漏项或多项：如押金的利息不应计算管理费

①出租经营支出项目不包含所得税、抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等，即纯收益中包含以上各项。否则，存在错误。②必须扣除正常生产经营费用和其他资产产生的收益，租赁收入一般要扣除维修费、管理费、保险费、房产税和租赁费用、租赁税费等（具体依据租约决定）。否则，存在错误。

③年运营费用中不应计算土地使用费

④保险计算基数错，不应以年租金收入为基数，应以建筑物现值为基数计算； ⑤年管理费的计算基础错误；确定管理费率缺理由

3）应考虑租赁合同的约定（合同有效期内采用约定租金，之后采用客观租金）。否则，存在错误。

4）不采用实际收益，而应采取客观收益。否则，存在错误。

5）没有考虑出租率（空置率）或入住率或满客率、租金损失率、使用面积系数。例如2003年指错题：一层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响；六层有效毛收入计算错，来考虑使用面积系数； 6）计算毛收入时，套用的天数或面积错误。

7）收益中没有包括有形收益、无形收益。租金内涵不清楚，没有指明是否包括水电费、物业费等。

8）租金标准应为具体数字，而非一个大约的范围。9）未考虑未来收益的变化(分析)。（2）自营型房地产 1）扣除项目一定要全面。

①经营型净收益=销售收入-销售成本-经营费用-销售税费-管理费用-财务费用-商业利润

②生产型净收益=销售收入-生产成本-销售费用-销售税费-管理费用-财务费用-厂商利润

2）注意收益的客观性。不能凭公司经验、公司财务利润、公司的„„（实际成本）

3）扣除设备带来的收益。

4）考虑扣掉不属房地产带来的收益。

5）注意重复计算（企业自营房屋；酒店配电房、大堂等易重复计算）。大堂为整个酒店服务，不能单独计算，床位、餐饮已包含大堂：配电室为整个酒店服务，不能单独计算价格。2.报酬率选用可能存在的错误

（1）报酬率选用的方法不正确。累加法、市场提取法、投资报酬率排序插入法。（2）报酬率的确定不具有客观性。报酬率取值未说明理由；

（3）未说明报酬率的来源，安全利率的选取没有必要的说明。国债、存款利率，贷款利率没有依据

（4）采用了非本类房地产的报酬率。（看清楚房地产的类型）（5）不同收益类型的房地产采用同一报酬率。

（6）把物价指数、通货膨胀率、所得税率等作为确定报酬率的参数或依据。3.有效收益期限的确定的错误

（1）没有特殊说明就直接将房屋的耐用年限、土地使用期限作为收益年限；（2）带租约的收益房地产，未考虑租约期与非租约期的区别；（3）将房地产的建设期作为收益年限；（4）确定有效收益年限理由不充分；（5）估价报告前后收益期限单位不相同。

（6）收益年限超过土地使用权法定使用年限或剩余使用年限。4.公式选取不当、增减量（率）确定无依据的错误（1）公式错误（2）选用公式无理由

（3）未分析租金水平的变化趋势

（4）未说明未来收益不变化而选取了未来收益不变化计算公式；（5）未说明未来收益如何变化而选取了未来收益发生变化的计算公式；（6）纯计算错误。

5.地下车位租赁收入的计算错误

（1）未计算地下车位收益

（2）地下车位100％的出租率不合理或缺确定出租率的方法、理由

三）成本法运用可能出现的错误（2003指错题、2004改错题、2005指错题）（1）没有选择估价时点的客观成本；

（2）房地产价格构成项目不全面（成本构成项目有7大项：①土地取得费用；②开发成本；③管理费用；④销售费用；⑤投资利息；⑥销售税费；⑦开发利润。要注意：不同类型的房地产成本构成，如商品房价格构成、农地征用价格构成、拆迁房屋价格构成、划拨土地使用权价格构成、出让土地使用权价格构成等）；（3）销售税费的计算基数和税率的采用可能出现错误（销售税费的依据是销售收入而不是成本，各税种计税方式必须明确，税费通常为“两税一费”，不包括所得税和土地增值税等）；成本法中未考虑相关销售费用。

（4）投资利息计算错误，主要包括：①计息项目有4项，即土地取得费用、开发成本和管理费用和销售费用，不能缺项也不能多项，否则就存在错误（如销售税费计算利息）；②计息期确定错误；③利率确定错误。

（5）开发利润计算错误，主要包括：①利润率缺乏依据；②利润率与利润计算基数不对应（正确的对应关系是：

“直接成本利润率”对应的计算基数为“土地取得成本+开发成本”

“投资利润率”对应的计算基数为“土地取得成本十开发成本+管理费用+销售费用”

“成本利润率”对应的计算基数为“土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息”

“销售利润率”对应的计算基数为“开发完成后的房地产价值”）；

（6）如果地价采用“基准地价系数修正法”时，基准地价公布之日与估价时点有“时差”，而未进行“时差”对价格影响的修正；基准地价修正法中，年期修正方法（公式）错；基准地价修正法中，已经过年限错计算错误；

（7）重置价格公布之日与估价时点有时差，而未进行“时差”对价格影响的修正；

（8）建筑物折旧的计算公式、折旧年限计算错误、未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响；

（9）计算建筑物折旧时未考虑经济折旧和功能折旧或计算存在错误；（10）分宗转让土地要考虑可转让土地面积的比例；

（11）对有偿出让土地使用权转让价格的评估，当估价对象的剩余土地使用权年限短于法定最高出让年限时，没有对结果进行年期修正；（12）若市场状况不稳定，未对市场状况对价格影响进行修正；

（13）残值率与《房地产估价规范》中的规定不一致（正确的是：①钢筋混凝土结构为0；②砖混结构一等为2%；③砖混结构二等为2%；④砖木结构一等为6%；⑤砖木结构二等为4%；⑥砖木结构三等为3%；⑦简易结构为0）；

（14）成新率的确定缺少依据或《房地产估价规范》不一致或计算错误（正确的是：①完好房为八、九、十成新；②基本完好房为六、七成新；③一般损坏房为四、五成新；④严重损坏房及危险房为一、二、三成新）；（15）建筑物折旧年限要以经济寿命为准，否则就是错误；（16）纯计算错误。

四）假设开发法运用可能出现的错误（2005指错题、2006改错题、2007改错题）（1）计算公式出现漏项或增项错误（正确的计算公式为：

待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-后续开发成本-后续管理费用-后续销售费用-后续投资利息-后续销售税费-后续开发利润-取得税费；

要注意计算公式与估价对象的类型（生地、毛地、熟地、在建工程、旧房地产）相对应）；

（2）推测未来楼价方法错误（正确的方法是：①对于出售的房地产，可采取（市场）比较法和长期趋势法；②对于出租或自营的房地产，采用收益法）；（3）没有确定最佳开发利用方式或确定最佳开发利用方式缺乏依据（需要依据规划限制条件和可行性分析来确定最佳开发利用方式；（4）开发经营期（建设期、经营期）的确定缺乏依据；（5）折现率的确定没有说明理由；

（6）计算过程中采用的参数（成本、管理费率、销售税率、销售费用率、利润率等）缺乏客观性或依据；

（7）投资利息计算项目不正确（待开发房地产的价值、取得税费、开发成本、销售费用、管理费用；销售税费不计息）；

（8）现金流量法计算可能出现的问题：开发资金投入的时间和比例；各成本构成项目的计算时点与估价时点的关系；不单独计算投资利息和开发利润。（9）续建工程中的建安工程费求取，是否与实际工程进度相符未作说明（10）折现率和报酬率混淆，使用错误。（11）纯计算错误。

（六）其它可能出现的错误 1.估价结果报告与估价技术报告的不一致；

2.两种估价方法之间的参数不一致（如基准地价修正法与市场比较法中年期修正）；

3.估价结果报告两个估价对象分开估价所使用的参数不对应或不一致； 4.前面的因素分析与后面的取值不一致； 5.分析推理及有关说明与结论不一致；

6.预售的价值应在销售价格中扣而不是最后的估价结果中扣除； 7.对估价对象的某一部分重复计价；

8.计算前提与计算结果不一致，如：计算前提为评估单价，但计算结果却为总价； 9.遗漏了估价对象部分的价值，如：用市场法评估出了某写字楼的地上各层的价格，但却遗漏了地下车库的价格；

10.在建工程的评估，没有说明有关各方是否按设计方案的要求按期竣工； 11.用途变更和规划变更须提供规划部门准予变更的有关文件、资料； 12.估价报告的术语或表达方式不规范。

第三篇：教学设计是指依据教学理论

教学设计是指依据教学理论、学习理论和传播理论，运用系统科学的方法，对教学目标、教学内容、教学媒体、教学策略、教学评价等教学要素和教学环节进行分析、计划并做出具体安排的过程。

一个好的教学设计方案必须体现现代教学观: 教学观通常是指教育工作者对一些重大的教育现象、问题或事件的比较稳定的看法，它集中反映了教育工作者的教育价值取向。

当代的教育改革都是以教学观念的变革为先导的，故此，转变教学观念已成为每一个教育工作者必须面临的首要问题。

要想将教学设计理论应用到多媒体课件的设计制作中去，我们得弄清楚多媒体课件和教学设计的概念。

多媒体的英文单词是Multimedia，它由multi和media两部分组成。一般理解为多种媒体的综合。课件是指在CAI活动中，呈现教学内容，接受学生的要求和回答，指导和控制教学活动的程序及有关的教学资料，它包括用于控制和进行教学活动的程序，及帮助开发、维护和使用有关的文档资料。而多媒体课件则是指将多媒体技术引入到计算机辅助教育的课件中。其次，多媒体教学是指在教学过程中，根据教学目标和教学对象的特点，通过教学设计，合理选择和运用现代教学媒体，并与传统教学手段有机组合，共同参与教学全过程，以多种媒体信息作用于学生，形成合理的教学过程结构，达到最优化的教学效果。从此概念中很容易能够看到设计制作多媒体课件必须要懂得一些教学设计的专业知识，那我们来看看什么是教学设计？所谓教学设计也称教学系统设计，是指主要依据教学理论、学习理论和传播理论，运用系统科学的方法，对教学目标、教学内容、教学媒体、教学策略和教学评价等教学要素和教学环节进行分析、计划并做出具体安排的过程。教学设计通俗来讲相当于平常所说的备课，但它更强调系统方法的应用。

1、有利于教学情境创设；

2、有利于学生自主学习；

3、有利于合作学习；

4、有利于自主体验；

5、有利于全员参加；

6、有利于培养创新精神和实践能力

根据新的培养目标、新课改精神、新教材特征和教育对象的认知特点，教学设计应以下面的新理念作指导：

（一）以人为本，体现“三个一切”。新课程理念下的教学设计，要从过去的以教材为中心、以如何教为重点，转到以学生为中心、以如何促进学生有效学习从而获得发展为重点，真正体现“以学生为本、以学生的发展为本”和“一切为了学生、为了一切学生、为了学生的一切”的现代教学理念。具体地讲，以人为本的教学设计，就是要在了解学生的学习意向、体察学生的学习情感、诊断学生的学习障碍的基础上，设计出真正关注学生、促进学生充分发展的教学策略。同时，又要跳出“教教材”的圈子，引导学生体验和领悟教材的精华，并对学科教材知识进行教学重组和再创造，让教材成为学生积极发展的广阔的策源地，通过激活教材，使教学达到一种新的境界。

以学生为主体，以教师为主导的教学模式已经成为新的课堂的必然趋势，要体现双主，就必须弱化教师的主体作用，将课堂还给学生，让学生成为学习的主人，教师是帮助学生成为主体的关键。

《老人与海鸥》这篇课文，讲述了一个退休老人与海鸥之间相依相随的感人的故事。课文结构清楚，可分为两大部分，前半部分通过老人喂海鸥、呼唤海鸥的名字、与海鸥亲切地说话等事例表现了老人对海鸥无私的爱；后一部分则通过老人死后，海鸥在老人遗像前翻飞、盘旋、肃立、鸣叫等悲壮画面，展示了海鸥对老人的那份令人震撼的情。本课教学重点是练习以较快的速度阅读课文，抓住描写老人神态、动作和语言以及描写海鸥动作的重点语句，体会蕴含其中的深厚感情，并揣摩作者是如何把老人与海鸥之间的感情写具体的。根据本课教学重点和本组小专题研究依据教材拓展写话提高学生写作能力的目标，在学生已经从老人的外貌和为海鸥起名字深刻感受人对海鸥深深的爱，本课教学重点是练习以较快的速度阅读课文，抓住描写老人神态、动作和语言以及描写海鸥动作的重点语句，体会蕴含其中的深厚感情，并揣摩作者是如何把老人与海鸥之间的感情写具体的。在学生已经感受到作者抓住动作语言等表达老人与海鸥之间深厚情谊时，我抓住文中第三自然段，展开拓展写话训练课中，通过创设海鸥群吃食的策略欢快场面，让学生深入文中的角色，并通过拓展仿写老人和海鸥的对话策略，学会作者的写作方法。在教学中，以上策略收到了很好的失效，同学们根据创设的情景和拓展出示的课外资料，写出了生动、感人、真实的对话。这些对话说明课文中的老人与海鸥已经触及了学生的心灵，不但已经到感受老人与海鸥之间深厚的感情，而且品味感悟课文的优美语言，自己也能够仿写这种优美的语言，提高了写作能力，让本组的小专题研究目标落到实处，效果较好。学生还认识到人与动物应该和谐相处，学习了老人保护动物的高贵品质，由此说明读写结合点选择恰当，创设情境走进课文的策略和拓展写话的策略也收到了实效。

三维目标”体现了学生的全面发展、个性发展和终身发展的基本规律，体现了学生各种素质在学科课程培训中的有机联系，体现了时展性学习能力和创新性学习能力培养的整体要求。三维的课程目标应是一个整体，知识与技能、过程与方法、情感态度与价值观三体知识与技能（Knowledge & skills）、过程与方法(Process &和情感态度价值观（Attitude）。

第四篇：房地产估价师指错题的考试答题方法

房地产估价师指错题的考试答题方法

很多考生在考“指错题”时并不是指不出错误，而是因为答题方法不正确丢了很多分，结果阅卷者觉得非常惋惜，考生感到非常痛心。丢分的情况主要表现在如下几个方面：

(1)考生虽然指出了很多错误，期中有很多也指对了，甚至有的考生指出了13个正确的错误，但因为同时在前面也指错了不少错误，结果得分很低。例如某个考生在13行的答卷纸上指出了19个错误，期中前面的8个指错了，而且占据了8行答题位置。后面的11个指对了，则该考生只能计5条正确的答案，即只能得15分;如果相反，即指对了的11个错误排在11前面行上，则该考生可得33分;同样的答案由于位置排列不同，考生却相差“千里”。因此答题时要把自己有把握的、确定的错误排在前面，而且要一个答案占据一行。

(2)把本属于两条或多条的正确答案写在一行而丢分。例如：某考生指出了19条错误，期中前面的13条指对了，后面的6条指错了。如果该考生未把13行全部填满，则缺一个空行可增计1条行分。如果该考生13前面条正确答案占据了7行，后面的6条错误答案占据了4行，则该考生可计9条正确的答案，即得分为27分;但如果前面13条正确的答案占据了7行，后面的6条错误的答案占据了6行，则只能计7条正确的答案，即21分，虽然正确答案全部答出，但得分却只有满分的一半多1分而已。

(3)把本属于一条的正确答案分成了两条，占据了两行的位置，即浪费了一行的位置而丢分。例如：在市场比较法中，B、C的区域因素修正有误(分子分母填倒)分成两条，即B的区域因素修正有误，C的区域因素修正有误，仍然只计1条答案的分，整体上因浪费了一行的位置而白白地丢掉了3分。针对上述丢分的情况，结合评分标准，笔者就指错题的考试提出以下考试方法。使读者知道怎样在13行的答题排列出自己的答案，知道如何界定一条错误，该分的时候分开，该合的时候就合。

1)考试时，如果自己时间够，则要先把答案写在草稿纸上，答完后把答案排一下序，把自己认为肯定的答案写在前面，并且要每一条占据一行，把自己怀疑态度的答案尽量挤在后面的一行里。

2)如果在“估价对象”中已找出三个错误，则不必再仔细寻找，应接着往下阅读，以免一个地方纠缠太多而没有时间阅读报告的其余部分，等有时间再来仔细阅读“估价对象”一项的内容。

3)如果考试的估价报告中有“个别因素分析”、“区域因素分析”和“市场背景分析”的内容，而且篇幅较长，则可以跳过该三个部分，以节省时间来寻找估价方法运用上的错误。

4)在按照自己的理解指定错误后，对照本资料对指错题常见错误的概括进行一遍检查，看看是否有漏指的错误。本站编辑特别推荐

第五篇：教学评价是指以教学目标为依据

教学评价是指以教学目标为依据，制定科学的标准，运用一切有效的技术手段，对教学活动的过程及其结果进行测定、衡量，并给以价值判断。教学评价是教学设计中一个极其重要的部分。

根据不同的分类标准，教学评价可以分为以下不同的种类。