关于评估房地合一市场价值估价结果说明

第一篇：关于评估房地合一市场价值估价结果说明

关于评估房地合一市场价值估价结果说明

房地产估价是指专业的估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动，估价方法通常有市场比较法、收益法、成本法及假设开发法等四种，市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价，收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价，成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不易采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价。且对同一估价对象宜采用两种以上的估价方法进行估价。

房地产总价的构成是房屋和土地使用权相互作用的结果，并不是房屋和土地使用权价值的简单加和，在选用收益法和市场比较法估算委估对象的房地产市场价值，结果为委估对象房地产总价，无法准确单独计算委估对象地上建筑物及其土地使用权价值。

按照乌鲁木齐市现时房地产抵押登记相关规定，房地产抵押时需单独列示房屋及土地使用权价值，由于上述原因，目前只能先依据土地使用权估价相关方法计算土地使用权价值，再用房地产总价扣除土地使用权价值得到建筑物价值的方法，计算单独的房屋、土地使用权价值，且只适用于抵押登记。本所建议金融机构在区域房地产市场不完善的情况下，予以企业受信、确定贷款额度、填写格式文件并进行微机录入时，应以抵押房地产总价值为准。

新疆驰远天合中辰房地产评估

有限责任事务所

二○○七年十月二十二日

第二篇：关于选用成本法评估房地产市场价值估价结果说明

关于选用成本法评估房地产市场价值估价结果说明

房地产估价是指专业的估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动，估价方法通常有市场比较法、收益法、成本法及假设开发法等四种，市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价，收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价，成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不易采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价。且对同一估价对象宜采用两种以上的估价方法进行估价。

房地产总价的构成是房屋和土地使用权相互作用的结果，在无市场依据或市场依据不充分而不易采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价时仅能选用成本法估算委估对象的房地产市场价值，在选用成本法评估一宗土地建有多栋建筑物且不宜进行土地使用权面积分摊的情况时，按照乌鲁木齐市现时房地产抵押登记相关规定，房地产办理抵押登记时房屋及土地使用权价值需单独列示，为办理房地产抵押登记，房地产估价报告中仅评估地上建筑物的价值，土地使用权价值由土地使用权评估报告体现，最终房地产总价应将两报告中估价结果进行加和。

本所建议金融机构在区域房地产市场不完善的情况下，予以企业受信、确定贷款额度、填写格式文件并进行微机录入时，应以抵押建筑物房地产总价值为准。

新疆驰远天合中辰房地产评估

有限责任事务所

二○○七年十月二十二日

第三篇：市场比较法评估企业价值评估研究

市场比较法评估企业价值评估研究

【摘要】 在我国，市场法还未得到广泛应用，但随着信息时代的到来、国际合作的加强，评估体系必将与国际评估业接轨，得到进一步完善，进而市场法也必将有较大的发展。研究市场法，有利于开发市场法的应用潜力，进一步完善评估方法体系。文章分析了市场法的应用现状，并研究了市场法在应用中的难点，最后针对市场法在实际应用中存在的问题提出具体策略和方法。

【关键词】 企业价值评估； 市场法； 策略

The assessment of enterprise value evaluation market comparison research

【 abstract 】 in our country, the approach is not to be widely applied, but with the advent of the information age, the strengthening of international cooperation, evaluation system will be in line with international appraisal industry standards, further perfect, and also will have larger approach.Research approach, which is beneficial to the development of the approach potential application, further perfect evaluation system.This paper analyzes the present situation of the application of approach, and the approach of the application of difficulties in in the approach the issues in actual application of specific strategies and methods.【 key words 】 enterprise value appraisal;Approach;strategy

一、前言

对于企业价值的评估，西方先进国家应用较广泛的是市场法，其次是收益法，资产基础法是较少用的。而在我国刚好相反，应用比较多的是资产基础法，其次是收益法，市场法基本没有得到应用。但随着我国资本市场的逐步发展，市场法将在我国企业价值评估的实践中得到推广。

随着我国产权制度改革的不断深入，产权市场、证券市场迅猛发展，企业并购行为层出不穷，产权交易日渐活跃，上市公司法人股的协议转让、司法拍卖等经济行为的不断增多，使得市场上已经积累了大量的企业并购或股权转让的成功案例，为市场法的选用创造了条件。

二、企业价值评估

企业价值评估是动态评估，是根据企业获利能力、市场竞争力等因素评估企

业价值。评估目的是满足将企业资产作为一个获利整体进行投资、转让、兼并、联营或组建企业集团的需要。企业价值评估是一项综合性的资产评估，是对整体经济价值进行判断估计的过程。

要改进企业价值评估工作，基本前提是要区分企业价值评估的对象。必须明

确，价值评估的一般对象应当是企业整体的经济价值，而企业整体的经济价值指的是企业作为一个整体的公平市场价值。

企业价值评估是现代财务管理的重要工具之一，它在帮助投资人和管理者在改善决策方面有广泛的用途。本文对主要评估体系和方法做一分类并对其适用条件做一评价。2004年12月30日中国资产评估协会发布了《企业价值评估指导意见书（试行）》（简称“意见书”），并于2005年4月1日起开始实施。意见书明确提出收益法、市场法、成本法是企业价值评估的三种基本方法，这一规定打破了长期以来我国企业价值评估实践中单一使用成本法的局面，形成以成本法为主体，收益法、市场法互补的格局。

企业价值评估是综合企业内部因素和外部经济因素等多种因素, 采用特定技术方法对企业未来发展潜力和市场价值进行估计和评价的过程。创业投资中创业企业的价值评估对创业投资机构和创业企业均有重要意义。创业投资多数投向具有高风险、高回报特征的高新技术企业, 创业投资机构进行项目选择决策时, 对创业企业价值的准确评估是从源头规避风险, 实现低风险、高回报的关键环节。同时, 创业企业价值评估也为创业投资机构进行阶段性投资及给予创业企业经营管理建议提供依据。创业企业的管理者也应对本企业价值有充分的认识, 在企业运营中准确判断创造企业价值的关键因素, 确定关键因素对企业价值的贡献度, 从而采取有力措施提升企业价值。准确地评价企业价值以科学合理的评估方法为基础,本文分析当前企业价值评估方法, 结合创业企业及其价值评估的特 点, 提出不同阶段创业企业进行价值评估方法应采用的不同方法。

三、市场法

市场比较法是以某个与被评企业相类似的企业为参照, 将被评企业与已知的类似公司进行比较, 从已知公司的整体价值估计出被评企业价值的方法。以V

表示企业价值, G 表示可获得的变量数据,市场比较法基本计算原理如一下公式

所示:V（被评企业）V（参照企业） G（被评企业）G（参照企业）

根据选择可观测数据标准的不同, 市场比较法主要有市盈率、市净率和收入

乘数三种方法。

① 市盈率=每股市价/ 每股盈利

被评企业每股价值= 参照企业平均市盈率×被评企业每股盈利

市盈率法适用于同行业企业价值评估, 以及初始发行股票的定价。

但是如果被评企业收益为负值时, 该方法无效, 使用过程中不能忽

略影响企业每股盈利的外部因素。

② 市净率=每股市价/ 净资产

被评企业股权价值=参照企业市净率×被评企业净资产

市净率分子表现企业的市场价值, 分母表现企业的账面净资

产, 二者的差距反映出良好的投资机会。当企业收益为负值市盈率

失效时, 市净率可以弥补市盈率的不足。

③ 收入乘数=股权市价/ 销售收入

被评企业价值=参照企业收入乘数×被评企业销售收入

销售收入较企业收益和账面价值不易受人为因素影响, 收入乘数评

估企业价值较为客观, 适用范围更广。

市场法最大的优点在于具有简单、直观便于理解、运用灵活的特点。尤其是

当目标公司未来的收益难以做出详尽的预测时，运用收益法进行评估显然受到限

制，而市场法受到的限制相对较小。此外，站在实务的角度上，市场法往往更为

常用，或通常作为运用其他评估方法所获得评估结果的验证或参考。但是运用市

场法评估企业价值也存在一定的局限性：首先，因为评估对象和参考企业所面临的风险和不确定性往往不尽相同，因而要找到与评估对象绝对相同或者类似的可

比企业难度较大；其次，对价值比率的调整是运用市场法及为关键的一步，这需

要评估师有丰富的实践经验和较强的技术能力。

四、企业价值评估中的市场法

运用市场法进行的企业价值评估，将评估对象与可参考企业或者在市场上已

有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行对比以确定评估对象价值。

其应用前提是假设在一个完全市场上相似的资产一定会有相似的价格。

市场法着眼于未来收益，更能够反映市场中投资者对企业的看法。它适用于

股票市场较完善的市场环境中，经营较为稳定的企业价值评估。

市场法中常用的方法是参考企业比较法、并购案例比较法和市盈率法。

1.参考企业比较法是指通过对资本市场上与被评估企业处于同一或类似行

业的上市公司的经营和财务数据进行分析，计算适当的价值比率或经济指标，在与被评估企业比较分析的基础上，得出评估对象价值的方法。

2.并购案例比较法是指通过分析与被评估企业处于同一或类似行业的公司的买卖、收购及合并案例，获取并分析这些交易案例的数据资料，计算适当的价

值比率或经济指标，在与被评估企业比较分析的基础上，得出评估对象价值的方

法。3.上市公司市值评估的市盈率乘数法

市盈率乘数法是专门针对上市公司价值评估的。被评估企业股票价格=同类

型公司平均市盈率×被评估企业股票每股收益。

运用市盈率乘数法评估企业价值，需要有一个较为完善发达的证券交易市场，还

要有行业部门齐全且足够数量的上市公司。由于我国证券市场距离完全市场还有

一定距离，同时国内上市公司在股权设置和结构等方面又有较大差异，现阶段来

讲，市盈率乘数法仅作为企业价值评估的辅助体系，暂时不适合作为独立方法对

企业进行整体价值评估。

五、市场法在企业价值评估中的营运

企业价值评估的市场法是通过在市场上找到若干个与被评估企业相同或相

似的参照企业，以参照企业的市场交易价格及其财务数据为基础测算出来的价值

比率，通过分析、比较、修正被评估企业的相关财务数据，在此基础上确定被评

估企业的价值比率，并且通过这些价值比率得到被评估企业的初步评估价值，最

后通过恰当的评估方法确定被评估企业的评估价值。

1.企业价值评估的市场法是基于类似资产应该具有类似交易价格的理论推

断;

2.运用市场法评估企业价值存在两个障碍： ①企业的个体差异;②企业交易案例的差异

3.市场法中常用的两种具体方法是参考企业比较法和并购案例比较法

运用市场法评估企业价值的基本步骤：

两种方法的核心问题是确定适当的价值比率，选择价值比率，应该注意以下

问题

1.选择的价值比率应当有利于评估对象价值的判断 2.用于价值比率计算的参照企业的相关数据应当恰当可靠 3.用于价值比率计算的相关数据口径和计算方式应当一致 4.被评估企业与参照企业相关数据的计算方式应当一致 5.合理将参照企业的价值比率应用于被评估企业

六、案例分析

结语

市场法评估企业价值依赖于评估人员对市场，行业和所评估企业资产属性的深入分析，是评估人员对金融学、管理学、会计学知识的综合应用，在当前我国

运用市场法所需的相关信息还较匮乏的情况下，评估人员更需要具备这些知识。

对所评估企业所在行业进行深入地研究分析，并对该行业的发展趋势进行深入地

研究分析，从而才能较为恰当地在企业价值评估中较好地运用市场法。

市场法利用市场上与被估企业相同或相似企业的交易及市场成交价作为参

照，通过被估企业与参照企业之间的对比分析，进行必要的差异调整，修正市场

交易价格，从而确定被估企业整体资产价值的方法。市场法应用的主要困难是可

比企业的选择，而且市盈率、市净值率等评价指标要求具备活跃、成熟、规范的证券交易市场条件。目前国内企业整体评估还不宜采用市盈率乘数法，只能作为

辅助方法或粗略估算方法。

参考文献:

[1] 沈越火.市场法在企业价值评估中的应用[J].中国资产评估, 2007,(3).[2]于新颖浅谈企业价值评估[J]商业钡角2009.25

[3]王海粟.企业价值评估［M］.上海：复旦大学出版社，2005.[4]张家伦.企业价值评估方法分类及其利弊分析[J].兰州商学院学报

第四篇：浅析企业价值评估市场存在的问题及对策

浅析企业价值评估市场存在的问题及对策

摘要：随着市场经济的不断完善，传统的评价方法对企业价值的评估面临着前所未有的挑战。本文指出了目前我国企业价值评估市场中存在的实际问题，同时提出了针对于我国价值评估现存的问题的相关解决办法，旨在促进企业价值评估市场的完善。

关键词： 企业价值 评估市场 问题 对策

一、企业价值评估概述

（一）企业价值评估的定义

企业价值是一个复合概念，其相当于企业的总体价值与投资资本价值以及企业股东全部或部分权益价值等的总和，是一个整体的不可分割的概念。

企业价值评估是把企业看作成一个整体，根据企业的基本的收获利益的能力，同时尽量全面的考虑能够影响该企业基本收获利益的能力的诸多因素，通过预测企业未来的获取收益的能力，对企业的市场交换价值进行评判和估计。简而言之就是以未来企业能创造多少价值，即以企业的效用来判断企业目前相当于多少的市场价值。对于同样的一种商品，不同的人会有不同的价值判断，企业的效用不是其消费的效用，而是其盈利的能力。所以企业价值评估主要评估企业的盈利能力。

（二）企业价值评估的特点

1.评估对象与评估范围并不是完全的统一

企业在实践估值时所要面对的对象，通常意义上是指企业的整体价值、股东全部权益价值和股东部分权益价值。企业价值的评估范围通常意义上来讲说是指企业产权触及的详细资产范围。所以说评估对象和评估范围并不是简单的统一的。

2.企业整体的获利能力决定企业价值的高低 企业价值评估主要是评估企业的价值，而企业的价值绝大部分体现在企业的获利能力上，企业获利能力越强也就意味着企业的价值越大，反之，企业的获利能力越弱也就意味着企业的价值越小。以此看来，企业要想提高企业价值，就必须要提高他们整体的获取利益的基本能力。

3.企业价值评估是一种综合性的评估 在进行企业价值评估的时，是把企业当成一个整体，这个整体包含着企业的各种生产要素和企业的所有者权益价值或其他资产价值等等。企业价值评估中最显著的两个特质就是具备全面性和整体性。如果一个运行良好的企业，很自然的具有强大的盈利能力，这类公司的总价值将超过每一个部分的资产价值之和；相反，如果企业生产经营情况不是很好，甚至是严重的损失，因此整体价值将低于单项资产价值之和。

（三）企业价值评估目的及意义 企业价值评估的目的旨在为进行企业并购、出售、清算或改制等经济行为的时候提供理论支持和数据依据，以保证在进行并购、出售、清算或改制等经济行为的时候能够准确有效的达到提高企业获利能力的目的。

通过对企业整体价值的评估可以为企业管理者管理企业提供一定依据，使企业管理者对于企业整体的获利能力了解的更清晰、更准确、更全面。企业价值评估对投资理财者也起到了提供指导性建议的意义，有利于帮助投资者进行决策。

二、企业价值传统的评估方法

（一）成本法

成本法是指在一个特定的评估时点再构建一个与被评估企业总体上相似或部分上相同的企业，这时所需要的合理的投资资金的总额被看做企业的价值，这种评估的方法称为成本法。它的实质是通过对企业的账面价值的调整得到企业的价值。成本法在企业价值评估中的重点是成本，所以也就在一定程度上忽略了企业的收益。正是因为成本法简单的把企业各部分的资产分裂开来进行评估再直接加和作为企业的评估价值，所以很难反映企业整体的获利能力。同时成本法也忽略了一些无形资产在创造企业价值时的作用，比如说管理水平或业界口碑等方面，这些都难以用成本法准确的评估出来。

（二）市场法

市场法是从当前市场价格的角度评估企业的价值。市场法是指通过市场调查，在市场中选择一个或多个与本评估企业相似的企业为基础，进行评估，获得评估结果即企业市场价值，市场法的根据是替代原则。正因为市场法的方式是直接从市场的客观参数评测和评估需要企业的角度得到的，所以评估是由市场完成的方法能充分反映市场的切实价格。市场法有一个客观要求就是在市场上必须有与被评估企业方方面面都很类似的企业，并且要有一个活跃的公开市场而且可以搜集到可比的指标和技术参数。

（三）收益法

收益法是指对企业将来预期盈利预测进行评估，并换算成现值，以确定企业现价。运用收益法评估必须首先要确定的就是企业未来的预期收益，可以通过企业近几年的收益和市场情况来进行一个合理的预测；其次需要确定的就是折现率；最后要确定的就是取得预期收益所需要的时间。相对成本法来说，收益法进行评估主观想法会占据主要地位。如果选用收益法进行评估，评估的结果意味着预期收益的货币总额。决定企业价值的就是企业未来整体的获利能力，而不是现在企业拥有的资产的多少，所以用收益法来评估企业的价值是最直接最有效的，同时也最容易被产权交易双发认可的企业价值评估方法。

（四）企业价值评估方法的适用条件

1.成本法的适用条件

运用成本法进行评估实践时的适用条件主要是企业资产负债表能够全面、公允、客观的反映该企业的价值。

成本法简单易行，但是分裂了企业之间各个资本要素之间的联系，忽略了企业是一个整体，企业的价值是由整体的盈利能力体现的，所以在使用成本法进行企业价值评估的时候应当进行慎重考虑，绝对不可以把成本法当做唯一的评估方法。成本法最根本特点就是简单，当缺少可靠的评价公司财务的数据和对比数据或者企业的前提是非持续经营的时候，成本法是评价实际最优最客观地方法。

2.市场法的适用条件

运用市场法进行企业评估时的先决条件是：必须要以一个活跃的，公开市场为前提，而且在这个公开市场上能收集到可靠全面的与评估相关的信息材料。

市场法与成本法相比，完善了成本法不够全面的方面，但是使用市场法的前提是资本市场比较发达并且充分有效，而且使用条件比较苛刻，要求市场上要有类似的企业与之进行对比，还要求有公开的市场环境，所以市场法在我国的使用是受到一定限制的。

3.收益法的适用条件

收益法进行企业价值评估的先决条件是企业必须能够保证在一段时间内不间断性的经营，并且企业将来的整体收益是可以被准确预测的，将来来经营的风险亦然可以合理的评估的。收益法是依据据企业的将来收益来评估企业价值的，与成本法和市场法相比是较为成熟的一个评估方法。通过收益法估值出来的价值是企业整体资产获得的收益，可以弥补成本法和市场法的不足，因此运用收益法更能为市场所接受。

运用收益法进行企业价值评估就必须明确以下三个问题：第一，要明确企业收益的定义。因为企业收益是一个复合型的概念，企业收益能以多种形式出现，包括净现金流、净利润等等，选择具体以何种概念的收益作为企业收益价值，直接影响到进行企业价值实践评估的最终结果。第二，要相对客观的预测出企业将来的收益，与此同时，可能会有多种因素会影响到企业将来的收益，所以如果使用收益法就要尽量完善的顾虑到可能会影响企业收益的因素。第三，选择合适的折现率，折现率直接影响到对最终企业价值判断的结果。

三、我国企业价值评估市场存在的问题

（一）传统评估方法本身的局限性

企业最常用的估价实践方法是成本法，因为成本法具有简易便于操作。但是成本法也存在这明显的缺陷，成本法忽略了企业间各个要素之间的配合产生的企业价值和企业一些管理、商誉等对企业价值的影响，同时也忽略了企业未来的发展、未来的成长机会对企业价值的影响。因为单独使用成本法进行评估，评估的结果存在一定问题，所以现行的评估操作规范要求对上市公司进行企业价值评估时，除了要运用成本法之外还要使用收益法进行验证以保证评估结果的完整性和合理性。但是收益法因为其中的参数预测难度大所以对评估人员要求很高，所以实际上很少使用收益法。而使用市场法进行评估时首先要求要有一个活跃的公开市场，这不符合我国目前的资本市场现状。

（二）评估人员本身专业素质有待提高

企业价值评估是一项“综合”的学问，它要求评估师了解这个市场，了解这类企业，了解最新的政策。在评估中评估人员需要多种知识和经验共同推进评估工作的进行，所以评估人员的整体专业素质决定了评估任务完成的质量。目前国内注册资产评估师数量正在逐年上升，但是随着资产评估行业的逐步完善，对于评估人员的需求也越来越高，越来越细致。所以为了适应社会的进步和发展，应系统的培训，定时考核评估人员，以保证每一名评估人员的专业素质都是合格的。

（三）我国的企业价值评估环境有待改善

虽然目前中国的证券市场和产权市场较之前已经取得了很大进步，但是目前的市场存在制度不健全、信息透明度不高等问题。这一系列问题大大的限制了传统评估方法的适用。所以在企业价值评估中应用传统的评估方法，则要尽快的完善整体的企业评估环境。政府应尽力给评估机构创建一个更完善的市场制度，建立健全的制度，保证信息透明化，明确评估企业在评估中可以享受的权利和必须尽到的义务。

（四）传统评估方法评估过于数据化

企业价值评估主要是评估企业的整体获利能力，而通过成本法、市场法、收益法单独进行评估的评估结果都太过数据化。其实能够影响企业整体获利状况的因素有很多，比如企业所在的整体行业的现状，所在行业未来整体的发展潜力和发展趋势，及企业在生产经营活动中的具体战略。这一系列的因素都会影响企业的整体价值。

四、企业价值评估市场存在问题的解决对策

（一）针对评估方法本身的局限性

每件事情都是有相对性的，每一种具体的评估方法有它特有的适应条件，与此相对的，每种不同的方法就一定会有局限性。可以说传统的企业价值评估方法在我国的应用都存在这一定的问题，这三种方法都有不同的适用条件，当然也有各自的优势以及缺点，虽然我们也不能要求有一种评估方法可以完全的合理完全的准确，但是我们也应该努力健全和完善价值评估办法。在实际进行企业价值评估的时候，综合运用各种评估方法，尽量避免评估方法适用的单一性所造成的评估结果不全面。

（二）提高评估人员的专业素质

提高评估人员的专业素质，要保证在评估人员刚刚接触到这个行业的时候就要明确严格的职业道德守则。专业素质的评定要以拥有高尚的职业道德为基础，保证人员在今后进行企业评估的时候能够秉承着公平、公正、公开的原则。目前，我国的资产评估行业已意识到评估人员专业素质的重要性，所以相继发布了“资产评估准则”和“资产评估职业道德准则”。另外一方面评估人员的专业素质包括专业基础，提高评估人员的专业素质就要完善评估人员的专业知识的教育。从大学本科基础教育和社会培训等方面，都要聘用拥有专业知识基础的讲师，同时在提高培训质量的同时也要提高教育的数量，加强宣传让更多人知道并了解这个专业，这样才有利于这个行业的整体发展。

（三）改善企业价值评估时的社会大环境

如果要提高社会的大环境，首先政府应该大力支持，发动政府宏观调控的职能，制定法律来约束企业价值评估市场和产权市场上不符合规定的行为，明确企业机制评估的方向，以此来完善评估价值的环境。第二要发挥新闻媒体的力度，提高社会大众对于这个新兴行业的认知，大力宣传完善环境对市场的发展的有利于对自身的利益的提高。第三评估市场要自身约束，制定一些规章制度来完善自身环境，使整体的社会环境更有利于评估行业的茁壮发展。

(四)评估时避免结果过于数据化

评估一个企业的整体价值时，必须考虑企业所处行业近期的现况以及未来的发展前景，同时也要考虑未来一段时期政府是否会出台一些有利于或不利于企业发展的政策。例如，当采用收益法对企业价值评估时，我们考虑企业未来的预期收益估计这些客观因素，以确保评估价值能接近最真实的数据。

参考文献

[1] 中国资产评估协会.国际评估准则.北京：中国财政经济出版社，2011.[2] 注册资产评估师《资产评估》:企业价值评估对象 网络资源 2013-04-19.[3] 刘梦岩、马长海、王建中.并购中的目标企业价值评估及方法选择.河北农报，2012.

第五篇：法院拍卖某房地产市场价值的评估报告书

无 锡 诚 益 价 格 事 务 有 限 公 司

WuXi ChengYi Valuation Transaction Co.，Ltd.诚鉴法字（2015）7号

关于无锡市五星家园60-501房地产市场价值的评估报告书

无锡市南长区人民法院：

受贵院的委托，我公司根据贵院提供的相关委托评估资料和国家有关法律、法规及评估技术规范，经过实地查勘和评估测算，现提交本报告。

一、评估标的

(一)、评估房地产概况

根据委托方提供的《无锡市房屋登记薄证明》复印件，评估标的所有权人为金正芬，房屋座落于：五星家园60-501，共有人夏扣红，发证日期：2003年9月1日，房屋代码：***34000900195，所有权证号：20076392，属私产，建筑年代2003年，钢筋混凝土结构，建筑面积：86.94平方米，所在层数5/8，规划用途为成套住宅，为经济适用房。该房屋限制情况分别为2010年4月21日及2015年4月23日被无锡市南长区人民法院查封。

经我司评估人员现场勘察，委托评估标的位于无锡市南长区至和路五星家园B块，东临清扬路，北临金城路，西临运河 关于无锡市五星家园60-501房地产市场价值的评估报告书

东路，小区地理位臵较好，交通出行便利。评估标的位于小区的60-501，房型为二室二厅、一厨一卫，南北朝向，房型规整，具备管道天然气、水、电等生活设施。

评估标的周边商业繁华超市、商场一应俱全，小区附近地铁一号线、快速内环高架路出行交通便利，医院、银行、学校等各种配套设施及生活服务设施齐全。

评估标的室内基础装潢包括：钢质入户防盗门；客厅地面实木地板、实木踢脚线、白色乳胶漆墙面、装饰吸顶灯；两间卧室地面实木地板、白色乳胶漆墙面、实木踢脚线、木门及门套、吸顶吊灯；卫生间地面地砖、墙砖、微孔铝扣板吊顶、抽水马桶、浴缸及镜面化妆柜；餐厅地面实木地板，与客厅相连；厨房地砖、墙砖、组合橱柜、彩铝扣板吊顶；客厅阳台地面地砖、木门套、内侧墙砖、活动式晾衣架、木工定制壁柜、铝合金玻璃窗及不锈钢防护栏杆。

二、评估目的

为委托方办理案件提供价格依据

三、评估基准日 2015年8月25日

四、价值定义

本次评估采用的市场价值标准为评估对象在公开市场上形成的客观合理价格，未考虑房地产成交后交易的税费及税费的转移分担。

无锡诚益价格事务有限公司

总6页

第2页 关于无锡市五星家园60-501房地产市场价值的评估报告书

五、评估价格依据

1、法律法规依据

（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》；（2）《中华人民共和国土地管理法》；（3）《江苏省涉案财产价格鉴证条例》。

2、委托人提供的资料

（1）无锡市南长区人民法院司法鉴定委托书(2015)锡南法鉴委字第381号；

（2）《无锡市房屋登记薄证明》复印件；

3、评估机构收集资料

（1）评估人员实地勘察的资料；（2）评估人员市场调查资料；（3）评估人员收集的其他相关资料。

六、评估原则

按照国家及地方政府有关房地产评估的有关规定，根据评估标的的具体情况，做到独立、客观、公正和合法原则；最高最佳使用原则；价值时点原则和替代原则。

七、评估方法

价格鉴证评估人员深入仔细地分析了本评估项目的有关 特点和实际状况，研究了评估委托方提供的及本公司所掌握的资料，在实地查勘、市场调查的基础上采用市场比较法进行价格评估。

无锡诚益价格事务有限公司

总6页

第3页 关于无锡市五星家园60-501房地产市场价值的评估报告书

八、评估结论

评估人员根据评估目的，遵循评估原则，采用科学的评估 方法，在认真分析所掌握的相关资料与影响评估标的价值诸多因素的基础上，确定评估标的在评估基准日不含土地收益金等价款的市场价值（金额保留至千位数）为人民币492000元(大写：肆拾玖万贰仟圆整）。

九、评估的假设前提及限定条件

（一）本次评估的假设前提

1、评估标的产权明晰，手续齐全，根据政府相关政策法规，可在公开市场上自由合法交易。

2、市场供求关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。

3、本次评估以房地产合法取得、使用和可按现状持续使用为前提。

4、评估结论仅反映评估标的在评估基准日的市场价值，不包含交易转让过程中产生的其他相关费用。

（二）评估报告使用限定条件

1、本报告结论系为评估委托方提供专业化评估意见，这个意见并无强制执行的效力，评估人员只对评估行为合乎规范要求负责，而不对拍卖（变卖）业务定价决策负责。

2、未经评估方和评估委托方书面同意，本报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或

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总6页

第4页 关于无锡市五星家园60-501房地产市场价值的评估报告书

声明中引用，也不得以其他方式在任何媒体上公开发布。

3、本评估报告经评估机构加盖公章并有评估人员签章、签字后方可有效。

4、按有关规定本评估报告应用有效期自评估报告出具之日起半年内有效，在有效期内使用报告时，应充分考虑房地产市场可能的变化情况及未来发展情况。

十、评估报告风险提示

1、评估报告有效期内评估标的状况的改变和市场变化因 素对评估标的市场价值有可能产生影响。

2、对报告使用期间政策变化、环境变化以及评估标的的 市场价格波动、税费调整等原因可能导致市场价值发生变化。

3、评估报告使用者应合理使用评估值，关注处臵标的时 快速变现及费用的影响。

十一、声明

1、评估结论受评估报告中已说明的假设前提及限定条 件限制。

2、委托方提供资料的真实性由委托方负责。

3、评估结论仅对本次委托目的有效，不作它用。

4、评估工作是在独立、客观、公正和合法的原则下进行的，本公司及参加本次评估的工作人员与评估标的及有关当事人均无任何利害关系；评估人员在工作过程中恪守职业道德,并认真进行了周密细致的工作。

无锡诚益价格事务有限公司

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第5页 关于无锡市五星家园60-501房地产市场价值的评估报告书

十二、评估作业日期

2015年9月9日——2015年9月18日

十三、评估机构

机构名称：无锡诚益价格事务有限公司

价格评估机构资质证书编号:苏J02000001 机构地址：无锡市崇安区书院弄锦树里10-2号 联系电话：0510-85810301 85819032 电子信箱：920595621@qq.com

十四、评估人员

姓 名 执业资格名称 资格证号 签 名 吴 烜 价格鉴证师 ***23

乐 斌

价格鉴证师 ***94

十五、附件：

1、无锡市南长区人民法院司法评估委托书复印件；

2、评估机构资质证书（副本）复印件；

3、评估人员资质证书复印件。

无锡诚益价格事务有限公司 二〇一五年九月十八日

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