《市保障性住房条例》解读

第一篇：《市保障性住房条例》解读

《深圳市保障性住房条例》解读市住房和建设局局长李荣强就《深圳市保障性住房条例》

答记者问

记者：为什么要出台《深圳市保障性住房条例》（以下简称《条例》）？

李荣强：第一，住房是最重要的民生议题，也是老百姓的安身立命之本。近年来，受经济发展、土地资源稀缺、商品房供需矛盾等多种因素影响，我市房价连续上涨，许多中低收入家庭想通过购买商品房来解决住房困难的愿望难以实现。党的十七大提出了努力使全体人民住有所居的目标，强调要加快解决城市低收入家庭住房困难。为了改善民生，保障民生，让广大市民实现住有所居的目标，需要立足于深圳的基本市情和全新定位，在总结经验的基础上，通过立法形式进一步深化住房制度改革，构建深圳特色的住房保障体系。

第二，深圳未来三十年需要依靠人才来继续建设特区。今年是深圳特区成立三十周年，汪洋书记提出了让深圳思考的三大命题———而立之年，立起了什么？迎接三十年，深圳要做什么？未来三十年，深圳要干什么？我们认为，三十年前深圳是特区，是一个激情燃烧的地方，在很多方面突破了内地条条框框的束缚，可以海阔凭鱼跃，天空任鸟飞，这对人才是个巨大的吸引，因为他们更能发挥自己的才能。但是三十年后的今天，高房价已经成为制约人才安居乐业的重大民生问题，深圳又靠什么来吸引人才呢？市委市政府做出了“人才安居工程”的重大决策，这既是一项住房保障政策，也是一项特殊的人才政策。

第三，好的住房政策需要通过立法来加以固定。经过多年的努力，我市已初步建立了以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房为主要内容的住房保障体系，在解决城市低收入家庭的住房困难方面取得了一定成效。但是，由于没有一部全面规范住房保障的具有更高效力层级的法律文件，住房保障实施的机制、措施及相关制度不够稳定和规范。在这种形势下，总结近几年我市住房保障的实践经验，通过立法的形式将当前的经验和制度成果上升为地方性法规，将好的政策长期规范地推行下去，这既可以加强已有政策的刚性,为各项政策措施的顺利实施提供法律保障，又可以确保住房困难家庭的需求在政府的主导下得以实现，为住房保障工作的深入稳定开展提供法律支撑。

记者：作为最早制定的保障性住房地方法规之一，《条例》在住房保障的基本思路方面实现了哪些突破？

李荣强：在充分考虑我市经济社会发展状况、财政承受能力，以及产业升级、结构调整及经济社会长远发展需要等因素的基础上，《条例》突破了传统住房保障政策只保障低收入户籍人群的限制，将保障对象从低收入扩大到中低收入，从户籍人群向非户籍人群延伸，并将住房保障重点向人才倾斜。在住房保障的基本思路方面实现了从传统的低保低收入住房保障向发展型的人才住房保障历史性突破，具体说来，有以下三个方面：

一是特别强调了人才的住房保障。人才是科学发展的第一资源，是决定城市发展的最大优势。安居才能乐业，近年来房价不断上涨，人才住房难问题日益突出。唐朝时的诗坛前辈顾况曾对初到长安的后生白居易说“长安米贵，居大不易”，现在的深圳也面临类似的问题，就是“深圳房贵，居大不易”。人才是将来推动深圳发展的核心和主导力量，如何让白居易这样的青年才俊在住房上得到实惠，促使其在深圳落户、扎根，需要我们在住房保障方面要有新的思路。有道是“梧桐之树，凤凰来栖”，《条例》的出台，在法制层面要求进一步加大住房保障工作力度，栽好梧桐树，引来金凤凰，为特区未来三十年的改革开放奠定智力基础。

二是实现了从户籍人群向非户籍人群的延伸。相比于国内其他一线城市，我市人口结构呈现出户籍人口少、非户籍人口多一种倒挂特点。2007-2008年，我市面向社会低收入家庭提供了8209套保障性住房，基本解决了2005年以前符合本市户籍低收入家庭的住房困难问题。特别是目前登记在册、符合条件的4575户低保家庭，均已享受了廉租住房保障，做到了“应保尽保”，廉租住房保障覆盖率达到100%。

三是实现了从低收入群体向广大“夹心层”的扩展。在深圳有这么一群人，既不能租廉租房又买不起经济适用房，却住不起商品房；——这就是人们常说的“夹心层”。目前，我市住房供需紧张,结构性矛盾难以在短期内缓解以及房价的飞速上涨, 许多单位都不同程度地存在着这样的“夹心层”，比如初级公务员、大学毕业生、引进人才等，这些人群已经成为政府住房保障的一个“盲点”。因此，随着我市住房保障制度的不断深化和完善，在解决低收入群体住房困难的基础上，《条例》将原来游离于保障政策之外的所谓“夹心层”逐步纳入到了住房保障范围。

记者：《条例》规定的我市住房保障有哪几种实施方式？

李荣强：在发达国家和地区，政府往往通过实物、财政、税收、金融等各种途径，解决群众的住房问题。我市此前主要以实物为主，货币补贴尚未全面推行，住房公积金制度也刚刚开始建立，保障的方式比较单一。

实践中，我们发现，以实物配置为主的单一保障方式确实存在不少局限性。由于政府建设或筹集保障性住房房源有一定的周期，且房源位置、装修标准、户型结构不一定达到住房保障对象的预期等因素的影响，以至于政府付出了努力，仍不能满足住房困难群众的需求。同时，我们也看到，保障性住房在执行退出机制及对于保障部分边缘人群往往有一定的局限性。

因此，为增加政府开展住房保障工作的幅度、力度，扩大住房保障的范围，兼顾实现对边缘人群的住房保障，构建多层次、多途径的住房保障方式，《条例》既规定了住房保障采取出租、出售保障性住房的方式，也规定了货币补贴等方式。

记者：“十二五”期间，我市保障性住房的建设任务非常艰巨，《条例》在创新体制机制、加快保障性住房建设的进度方面做了哪些规定？

李荣强：一是设立市政府房屋委员会。借鉴香港房屋委员会运作经验，在市政府现有机构设置基础上，明确规定市政府房屋委员会负责本市住房保障重大事项的审议、协调、指导和决策。这样设立较高层次的决策、协调机构，能够及时解决住房保障工作涉及多部门职能的事项，实现资源与信息共享，从而优化资源的配置，进一步提升各相关职能部门开展住房保障工作的效能。

二是创新住房保障项目管理模式。目前，政府投资建设的保障性住房主要由政府投资项目建设机构承担具体建设工作，在时间紧、任务重的条件下，单靠一个单位和机构的力量难以完成保障性住房建设的任务。在这种情况下，创新保障性住房的建设模式，充分发挥市场化运作的优势，引入社会资金，鼓励资信良好、具有相当经验和实力、社会责任感强的企业，可以切实提高保障性住房项目的建设速度。根据市政府的决定，我局将在龙华拓展区保障性住房建设探索代建总承包模式和建筑工业化试点，目前已经成立了招标工作领导小组，目前已开工建设。三是建立保障住房资金专户。《条例》在立法上改变以往按项目逐一拔付资金的模式，将土地出让净收益中按照每年不低于百分之十的比例安排的资金、政府出售或出租保障性住房及其配套设施所得收益等作为住房保障资金统一纳入财政专户管理，专项用于保障性住房的开发建设、筹集、管理以及发放货币补贴等，确保住房保障资金需求。

四是建立住房保障用地储备制度。建设用地的落实，是住房保障工作得以开展的前提和基础，是我市实施人才住房保障计划成败的关键。我市土地资源十分有限，特区内土地资源更为稀缺，保障性住房建设用地问题已成为了制约我市住房保障工作发展的一个瓶颈因素。《条例》在借

鉴香港、广州等地的经验的基础上，建立了保障性住房用地储备制度，相关部门在编制有关规划计划时，应当按照一定比例优先单独列出保障性住房项目用地指标，明确具体地块和空间布局，并征求住房保障部门的意见。通过建立与实施土地储备制度，不仅能够实现保障性住房建设用地的提前滚动供应，而且市主管部门能够根据需求，合理安排开发时序，缓解结构性供需不平衡的矛盾。

记者：据了解，有个别城市在建设保障性住房的过程中，将保障性住房建在了位置偏远房源不好的地方，《条例》在制度层面采取有何措施避免这一问题？

李荣强：针对一些保障性住房地点偏远、交通不便，教育、医疗、生活配套设施不全，并由此导致居住成本上升等问题，《条例》同时规定，相关部门在编制与保障性住房有关的规划、计划时，应当综合考虑交通、生活配套设施等因素，采取保障性住房集中建设或者与商品房搭配建设相结合的方式合理布局。这一规定能够让不同社会阶层的人同居一处平等享受社会公共资源和发展成果，不仅有利于人的身心健康和全面发展进步以及社会和谐，而且可以减少保障房单独建设的成本和管理运行社会负担，方便使用者避免集中建设因距市中心远、基础设施建设不配套而无人问津的尴尬局面。

记者：《条例》在保障性住房来源方面是如何规定的？

李荣强：基于我市新建住房的建设周期和土地资金紧约束等因素考虑，多方式、多渠道筹集保障性住房房源将是增加保障性住房实物供给规模的重要方式。

因此，《条例》规定，我市保障性住房来包括：政府投资建设的住房；政府购买、租赁的住房；政府依法收回、征收、没收的住房；企业或者其他组织按照与政府约定建设的住房；搭配建设的住房；社会捐赠的住房；其他途径筹集的住房等多种形式。

记者：《条例》对于保障性住房价格是如何规定的？

李荣强：保障性住房的政府指导价制定是住房保障体系的核心问题。制定科学、有效、可操作的政府指导价需考虑的因素有：保障对象的收入支出水平、保障性住房的建设成本、市场租金、市场售价等。保障性住房的政府指导价制定是一项系统工程，只有充分考虑到以上因素，才能够体现保障性住房的价值。此外，保障性住房的租金标准和销售价格的确定，由于涉及保障对象的切身权益，社会各界也是高度关注。

为让公众了解保障性住房的价格构成，《条例》规定了保障性住房的定价程序，并立足于住房困难群体的经济承受能力、建设成本等多重因素，结合租金标准、销售价格的差异性，明确了保障性住房的定价原则。目前，我局已经起草了《深圳市保障性住房价格管理细则》并报市法制办审查，将于近期公布实施。

记者：《条例》是如何在制度上保证真正需要帮助和支持的住房困难群体得到保障？

李荣强：要保证真正需要帮助和支持的住房困难群体得到保障，建立完善的准入退出机制是关键。首先，通过严格的审核准入机制，可以避免中高收入者进入保障房领域，挤占真正需要保障者的利益；其次，通过强制退出机制，对住户收入变化情况进行动态管理掌握，当居住者的经济条件一旦改善到规定标准，及时强制其退出，保证保障性住房的有效流动，让更多的低收入者能够及早受惠，能够实现保障性住房这一稀缺性资源效益最大化的配置。

但是，另一方面，严格的准入和退出制度设计始终是个难题，如何能做到使帮助真正需要保障的人，需要一套完整的标准控制。前段时间媒体反映出来的一些问题，确实暴露出保障性住房在申请和监管方面有需要反思和完善的地方，这也是我们在制订《条例》时尤其重视的一个制度环节。

记者：能否具体介绍一下《条例》对于住房保障审核程序是如何规定的？

李荣强：在系统总结2007年以来保障性住房租售实践经验的基础上，《条例》设立了“两级审核、两次公示”的制度，对审核、公示等相关程序进行了严格的规定，并明确了街道办事处，市、区主管部门及相关部门的职责分工。

具体说来，准入机制的具体流程可分为申请、审核、公示和门槛式轮候四个环节。

首先是申请，也就是如何制定保障住房的准入标准。在确定申请条件时充分考虑可以分层保障的三大因素：住房状况、人均收入、家庭财产，并科学有效地将这三大因素有机结合，且每年根据本市居民收入水平、政府财政承受能力的变化实行动态调整。

其次，审核公示环节实行“两级审核、两次公示”。住房保障申请人的申请材料由区住房保障主管部门或者其委托的街道办事处受理后，由区主管部门会同有关部门进行审核并提出审查意见，再报市主管部门进行审查。为保证住房保障机制的公开、公平性，《条例》规定经审查符合条件的，由区主管部门和市主管部门分别予以公示，公示期不少于十日。

最后是门槛式轮候，《条例》规定了住房保障申请受理可采取日常受理或集中受理方式，并对审查合格的申请人，纳入轮候管理，有计划、分批次向其租售保障性住房或发放货币补贴，确保住房保障工作的常态化与长效化。

此外，《条例》对以弄虚作假申请、获取住房保障的违法违规情形的处理予以了明确，尤其是从申请资格的限制、保障性住房或者补贴资金的收回以及较大额度的罚款等方面设置了处罚条款，加大了处罚力度。

记者：《条例》对于住房保障的退出制度及相关法律责任是如何规定的？

李荣强：保障性住房和货币补贴均属于政府提供的公共产品，只有建立严格的退出机制，才能确保住房保障有限的公共资源实现有效流转。为此，《条例》较为全面地规定了住房保障的退出的三类情况，一是购买保障性住房的回购和退出；二是住房保障对象的主动退出；三是违反法定和约定义务的退出。

针对当前保障性住房退出存在执行难的困境，《条例》力图能够设计出一个科学、合理、可操作的退出机制，在退出机制的方法手段方面进行了强化。对不按规定自愿退出的，可采取经济手段和行政强制手段。经济手段：主要针对承租保障房的家庭。一旦申请家庭符合退出标准，将采取停止发放租金补贴，按照市场租金来交租。行政强制手段：主要针对实物配租和承购保障房的家庭，对于其全面超过标准却硬不退出的情况，主管部门将依法申请法院强制执行搬离措施，强制其退出。

信息索取号： 021400-02-2010-013612 公开类型：主动公开生成日期： 2010-09-17

第二篇：保障性住房

标准预测试卷七（保障性住房）

一、注意事项

1．申论考试是对应试者阅读理解能力、综合分析能力、提出和解决问题能力及文字表达能力进行考查的考试。

2．作答参考时限：阅读材料40分钟，答卷110分钟。

3．仔细阅读给定资料，按照后面提出的申论要求依次作答。

4．考生可以在本试卷的空白位置或草稿纸上打草稿，但所有题目都要在答题纸的指定位置作答，作答在其他位置一律无效！

二、给定资料

1．国务院总理温家宝日前在上海考察保障性住房工程进展情况时说，要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，在财政、金融和土地政策上给予大力支持，让广大城市中低收入居民安居乐业。总理此言，道出了众多城市中低收入居民的心声。

当前，在许多地方商品房开发红红火火之时，群众关心的保障性住房建设却进展缓慢。前不久，全国人大常委会的一份调研报告显示，按照国家下达的保障性住房建设计划，2009年全国需投入资金1676亿元，但截至8月底仅完成投资394.9亿元，完成率仅为23.6%。

从记者在各地调研的情况来看，保障性住房建设进展缓慢，资金配套困难、用地审批周期长是反映最为集中的两大难题。但从多数地区实际情况看，资金、土地并非是最大的问题，部分地方政府以怎样的政绩观、发展观来推进保障性住房建设，才是问题的关键所在。

据《工人日报》报道，湖南省建设部门年中对全省廉租住房资金到位、工程进度进行检查时发现，全省廉租住房开工率较低的有5个市（州），此外还有4个市（州）没有遵守国家规定，市（州）财政、住房公积金增值净收益、土地出让净收益均没有安排廉租住房资金。

而记者在内蒙古调研时发现，部分地方政府重视不够，工作上无积极性、主动性，原本应该用于保障性住房建设的资金没有到位，已经下发的资金中途被截留、挤占甚至挪用。

在用地问题上，近年来，各地为调控商品房市场都储备了一批土地，一旦房价看涨，地方政府都能很快拿出一批土地投放市场，以获取高额的土地出让收益，而一旦保障性住房需要用地，审批的难题就来了。

如期完成保障性住房建设规划，既是促进房地产市场健康发展的调控措施，同时也是中央政府对城市广大中低收入居民作出的郑重承诺，关系国计民生，也关系到政府的公信力，不可轻视。各地政府要从执政为民、民生优先的高度，切实把这件大事抓紧抓实。

该材料主要内容：____ 2．广西壮族自治区人民政府办公厅2009年7月下发《关于大力促进房地产市场健康发展的指导意见》（以下简称《指导意见》），进一步加大保障性住房的建设力度，争取用3年的时间基本解决城市低收入家庭住房困难问题。《指导意见》提出：加大廉租住房建设；加大实施城市危旧房、筒子楼改造力度，加快实施国有农林场、垦区、矿山棚户区和采矿沉陷区民房搬迁维修改造工程；加快经济适用住房建设，增加经济适用住房供给。

《指导意见》强化政府稳定房地产市场的职责，认为要稳定房地产市场，必须实行自治区、市、县人民政府责任制，各级人民政府要认真履行稳定本地房地产市场的职责，充分发挥对房地产市场的宏观调控和统筹协调作用。

同时要求建立健全工作机制。自治区成立促进房地产健康发展工作领导小组，由自治区人民政府领导任组长，领导小组办公室设在自治区建设厅。各市、县也要成立促进房地产市场健康发展工作领导小组。领导小组要建立房地产联席会议制度和工作推进例会制度，分析、协调和解决当地房地产市场的重大问题，组织制定本区房地产市场发展政策，促进房地产市场平稳较快发展。

《指导意见》要求加强对房地产市场的监督管理。建立由自治区统计局牵头，自治区发展改革委、建设厅等相关部门参加的全区房地产市场信息协调、发布工作机制，加强对市场信息和基础数据的整合、监测和分析，采取各种形式定期或不定期地向社会发布有关全区房地产市场信息。另外，还要加强房地产市场监测分析，以准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。

营造良好的房地产业发展环境也是必不可少的，《指导意见》要求各级政府和相关部门加强与房地产企业的联系，帮助企业解决经营活动中遇到的困难；要加强服务、提高效率，优先审批、办证程序，合理缩短审批、办证时限。

2009年，广西共供应保障性住房用地312.64公顷，同比增长1.48倍。其中廉租住房用地供应95.06公顷，经济适用住房用地供应102.70公顷，棚户区改造用地供应45.44公顷，农村危房改造用地供应69.44公顷。

2009年，广西国土资源厅把优先保证保障性住房用地供应作为保民生的重点工作，采取多项措施为解决城市低收入家庭住房困难，促进社会和谐发展作贡献。

该材料主要内容____ 3．保障性安居工程建设既是党中央、国务院扩大内需的重要举措之一，也是解决低收入家庭住房问题的主要渠道。但是，“保障性安居工程建设”这一利国利民的好“经”，却在有的地方被“歪嘴和尚”念歪念坏了。一些权力部门利用党的这项惠民、助民政策，偷梁换柱、欺上瞒下，在经济适用房的建设、审批以及分配等各个环节上大搞权力寻租、权力自肥，而一些开发商则打着经济适用房的名义，做着商品房的生意。经济适用房违规转让、租赁者有之，将经济适用房魔术般地变成商品房甚至变成豪华别墅的有之，经济适用房不经济不合算而大量遭弃购的有之，“保障性安居工程建设”这盘好棋就这样被活生生地搅得一塌糊涂。

保障性安居工程出现了这一系列的问题，说明我们政策出台的相关配套措施没有跟上，让别有用心的人钻了空子。好比吃鱼让鱼刺刺着了咽喉，却不能因此否认鱼肉的味美营养价值而从此禁食鱼肉一样，保障性安居工程的政策也决不能因噎废食。因为事实上包括经济适用房建设在内的保障性安居工程，在很多地方实施得很好，出现问题的毕竟只是一部分。

辩证地看，出现的问题为我们继续实施好保障性安居工程积累了经验。针对进一步完善经济适用房管理实施办法，不少有识之士提出了很多很有见地的建议，如禁止经济适用房转让，变经济适用房转让为政府回购，卖给需要这种房子的家庭；严惩利用经济适用房运作腐败，以儆效尤；建立公开、公平、公正的审议程序，健全供应对象的准人审核工作机制。要使经济适用房真正成为中低收入者的保障性住房，重在把好入口出口两道关，即经济适用房的申购关和所有权、使用权的转让（包括禁止租赁）关，而要把好这两道关，一条不可或缺的办法就是公开透明，阳光操作。广大群众的监督才是最有效、最敏锐的监督。

该材料主要内容：____ 4．“只要出2万到8万元中介费，你是不是低保户，是不是本城区人，都无所谓．”2009年7月7日，武汉市一位大型连锁房产经纪公司负责人告诉记者。这是隐没在武汉街巷，关于经济适用房申购一条龙服务的黑市价格。所谓“一条龙”式购房服务，就是从购房资格申请材料办理，一直到最终摇号，中介全程“包办”到底。2009年6月12日发生的“六连号”事件仅仅揭开了武汉市经济适用房黑市链条的冰山一角。当天，武汉市余家头小区经济适用房在申购摇号时，摇出了六个连在一起的购房资格证明编号，这在申购高达40比1的情况下，极不寻常，引发强烈质疑。

事后查明，这六个编号均是中介机构勾结摇号官员作弊摇出的“关系号”，申请材料全系造假；2009年6月22日，武汉市政府新闻办召开了一次仅55秒的新闻发布会，宣布了相关中介和涉案政府官员受到处理的结果。

“六连号”事件虽然结束，但是隐身在经济适用房背后的制度漏洞，以及由此引致的一连串黑色利益链仍可能吞噬这一公共善政的普惠。

该材料主要内容：____ 5．与一般商品房一样，对于保障性住房而言，充足的土地供应是其开发建设的基础性条件。然而由于近年来中心城区地价飞涨，经济适用房越建越远，多个城市经济适用房项目出现被老百姓“弃买”的尴尬情况。

在长春市，2008年这里重启经济适用房建设，全年共建设22.7万平方米共3780套，前两批共发售1900多套。至年底剩下1400多套没有售出。在此期间，长春市两次放宽申请家庭的准入标准，将月人均收入标准由500元以下放宽到800元，并允许优抚对象、复转军人、残疾人等6类特殊人群购房，但是并没有出现人们想象中的踊跃争购场面。

在广州，2008年底推出的2145套经济适用房，只有975套房屋被中低收入家庭认购，余下1170套房遭弃购。这意味着时隔10年广州市推出的首批经济适用房超过一半被弃购。据记者了解，这些城市经济适用房“遇冷”的原因是，不少地方兴建的经济适用房离中心城区太远，生活配套设施不足，而中低收入者大都依赖公共交通，他们如果住在偏远的郊区，就医、上学、出行都非常不便，再加上与周边商品房相比，价格也没有吸引力，所以弃购现象比较突出。

以武汉城开青菱城市花园经济适用房项目为例，该项目已经接近武汉三环线，当地物价局核定其基准价格核定为2699元／平方米，比同地段的一些商品房均价还高。而且，在2008年底申购时，该项目道路还未修通，低收人群体只能“望而却步”，第一轮摇号后遭遇弃买，415套住房只卖了—百多套。

有关业内人士分析，由于中心城区近年来地价飙升，土地供应也越来越少，未来经济适用房越建越远将成为常态。据经济适用房“黄埔人家”开发商武汉江岸房地产公司有关负责人介绍，在政府对经济适用房销售限价的情况下，开发商主要靠降低土地的购价来节约成本。该公司建设的“黄埔人家”经济适用房小区位于中心城区，当时的土．地价格约100万元／亩，均价2600元，利润率控制在国家规定的3%。

但现在市区内的土地价格已经翻了几倍，再加上劳动力价格、材料成本的上涨，在政府2900元限价下销售经济适用房，肯定亏本。

该材料主要内容：____ 6.2009年8月份，经济适用房再次成为人们关注的热点。先是月初传出石家庄市上千套经济适用房由于定价过高遭弃购的消息，紧接着又爆出了南阳套用经济适用房指标开发商品房的新闻。在国家不断加大力度，推动保障性住房建设的时刻，经济适用房政策在执行过程中遇到的问题开始受到人们的质疑。一些专家和业内人士表示，经济适用房不仅有社会保障性特点，与廉租房相比，它又具有鲜明的市场化特征。推动经济适用房建设有可能会影响完全市场化的商品住宅市场，而且在巨大利益的诱惑之下，容易出现有违社会公平的现象。

20世纪70年代以前，由于两次世界大战和1929年一1933年的经济危机，严重的住宅短缺成为困扰西方国家的主要问题。在这种情况下，主要依靠市场化手段解决居民住房问题的西方国家遭遇了困境。

“市场机制条件下，由于劳动能力的差别存在，一部分阶层的收入是无法承受其住宅支出的，这就在客观上需要政府提供住宅消费保障。”杨红旭说。

为解决这一问题，美国于1968年进行相关立法，政府保证10年内资助低收入家庭600万套住房。战后的英国，政府同样在金融和住宅供应上进行了大规模的国家干预，直接投资或补贴建设公共住宅成为解决住房问题的主要手段。

20世纪70年代以来，随着西方国家全国性住宅短缺的缓解以至消失，再加上福利开支出现紧缩趋势，大规模国家干预的方式开始捉襟见肘，代之而起的是发挥市场机制的弹性和选择性，鼓励运用市场机制解决住宅供应。20世纪80年代撒切尔夫人执政时期的英国表现得尤其明显。

在我国，自从1998年住房体制改革以来，市场在房地产资源配置中的基础作用越来越显著，在此基础上，房地产业迅速发展起来。但是，在市场化进程日益加快的情况下，我国住房保障体系建设却处于缓慢甚至是局部停顿的状态，随着各地房价的飞涨，中低收人家庭买房难、租房难的问题越来越突出。

为了解决这一矛盾，2007年国务院出台了文件，加强廉租房和经济适用房建设；在住房和城乡建设部的要求下，2008年6月前后各地出台了《2008--2012年住房建设规划》，其中都明确了住房保障产品的建设规模,2008年11月，住房和城乡建设部出台了9000亿元安居工程投资计划，再次加大了保障性住房的投入和建设力度。

上海易居房地产研究院综合研究部在一份研究报告中指出，给低收入阶层提供住宅消费保障，是西方国家普遍的做法；尽管在住宅资源配置中，市场经济国家依赖市场发挥基础性的作用，但是从各国完善的住宅消费保障制度的建立、发展和完善过程看，政府在住宅消费保障制度上起了决定性的作用。德国、法国的住宅法律都明确规定，居住权是公民权利的重要组成部分。因此，各国中央政府和地方政府都设立了相关部门，专门负责住房保障体系的构建和实施。如美国的住房和都市发展部、新加坡的建屋发展局等。

杨红旭表示，政府保障公民的居住权，是文明社会的必然选择。我国住宅产业的发展将并存市场化和保障化两条轨道，二者如何协调发展，是需要着重关注的问题。

该材料主要内容：____ 7.2009年8月17日，住房和城乡建设部住房保障司司长侯淅珉接受新华社记者专访，围绕社会关注的热点问题，一一作答。

如何看待经济适用住房寻租、牟利现象？

问：近期一些城市相继出现违规摇号，出租、弃购经济适用住房等现象，您怎么看待这些现象？

侯渐珉：对于目前反映的经济适用住房寻租、牟利现象，要做深入全面客观的分析。在此基础上，通过健全制度，加强监管，促进经济适用住房健康发展，充分发挥这项制度对解决城市低收入家庭住房困难的作用。

武汉出现的“六连号”事件，是典型的内外勾结行为，既有道德范畴的问题，也有主管部门内部管理问题，以及资格审查机制问题。这不是经济适用住房制度本身的问题，对欺诈问题，需要从法律法规上加大违规处罚力度。同时要加强内部管理、廉政建设，提高人员素质。要进一步完善经济适用住房供应对象的审核机制，主要是保证收入、财产和住房状况审查的真实性。

对于部分地区出现的出租问题，要结合购房当时的政策规定加以处理。2004年规定，经济适用住房在未缴政府土地收益的情况下，不得用于出租。按照2007年规定，经济适用房5年后才能上市交易，并有收益分成制度等限制条件。对于在这之前取得经济适用房的住户，要按各个城市出台的具体规定来处理。

违规出租问题的出现，反映出部分主管部门对保障性住房的后续管理不重视、不到位。同时，这与各地住房保障机构不健全、人员严重不足密切相关。

对于一些城市出现的弃购现象，原因是多方面的。一种是买不起，一些地区简单以当地统计部门公布的低收入线作为经济适用住房对象准入线，部分符合规定条件的家庭没有支付能力；另外，从风险考虑，商业银行也不会给这些家庭提供贷款支持。另一种是现行的以成本为基础的定价机制存在一些缺陷。如相邻地段，因为拆迁成本不同，价格差异较大。此外，也有区位选择不符合保障对象的生活工作需要。再者，中小城市经济适用房价格和商品房价格差距不明显等。这就需要各地科学界定供应对象，合理确定项目选址和建设规模，同时要进一步完善经济适用住房的定价机制。

如何对待经济适用住房制度的不同看法？问：经济适用房存在的违规现象，使得社会上出现取消经济适用房的声音，您怎么看待？侯浙珉：对经济适用住房制度进行广泛深入的讨论，有利于集中各方智慧，完善经济适用住房制度，促进这项制度健康发展。

我们注意到了取消经济适用住房制度的议论，并进行了认真研究。归纳起来，取消经济适用住房的观点有两个主要依据：一是从当前存在的问题出发，进而要否定这项制度，这有些简单化了；另一种是认为不应当给被保障对象以住房产权，认为保障就是救济，给产权影响资源分配效率。

另外，我国的快速工业化、城镇化仍将持续相当长一段时间，住房供求关系紧张、房价上涨较快的特点短期内难以改变，大中城市里多数新产生的城市家庭需要政府的帮助，才能实现住有所居。如果完全实行政府财政投资建设廉租房，财力难以承受。而经济适用住房政策，政府以土地、税费优惠补贴一部分，让有支付能力的家庭承担一部分，共同解决住房问题，具有现实可行性。

如何确保经济适用住房政策不变昧不走样？问：既然经济适用住房制度仍有存在的必要，那么如何确保经济适用住房政策不变味不走样？

侯淅珉：各地区要健全相关制度，加强准入、配售和售后各个环节的管理，确保经济适用住房制度惠及被保障群众。

首先，各地要加快建设城市家庭住房、收入（财产）管理的动态信息系统，减少人工审核过程中的漏洞。目前，各市县基本建立了多级审核、公示制度，重点是要完善审核手段。

如上海市建立了家庭收入核对中心，探索公安、金融、证券、工商、税务、保险、住房公积金、住房产权管理等信息资源共享，通过相关政务信息比对的方式，建立了高效快速的核查机制。深圳市要求各相关部门对申请住房保障家庭的户籍、车辆、住房、保险、个税、存贷款、证券、残疾等级及优抚对象等9个方面进行严格审查。

各地要借鉴上海、深圳的做法，地方政府要加大协调力度，部门要通力配合，各地民政部门要根据2007年国务院规定的分工要求，抓紧建立住房保障对象和收入（财产）核对工作机制。住房保障主管部门要积极配合。

其次，要加强销售过程的管理，建立公开、公平、公正的配售工作机制。这方面，各地已经做了大量工作，现在看来，还要完善定价机制。比如，上海市出台的经济适用住房管理办法，把政府暗补的土地税费等量化成政府的产权比例，个人出资部分量化成个人的产权比例，既保证了个人投资权益，又保证了政府权益，压缩了经济适用住房的寻租空间，有利于保证经济适用住房主要用于自住，这是一种积极的探索。

最后，要加强售后使用的监督管理。目前，对经济适用住房售后使用情况的监管，还十分薄弱。要把好事办好，各地区应健全机构，充实工作人员，建立售后房屋档案和定期监督检查制度。同时，严格中介机构管理，加大对空置、未缴纳政府收益前出租、拥有其他住房未主动退出等违规行为的处罚力度。

该材料主要内容：____

三、申论要求

1．仔细阅读材料，概括所给材料反映的主要问题。（20分）

要求：概括全面，语言精练，200字以内。

2．针对材料中提到的经济适用房存在的问题，谈谈你的解决方案。(30分)要求：所提方案具有条理性和可操作性，字数不超过400字。

3．就材料中涉及的我国住房建设市场化和保障性的问题，自选角度，自拟

题目，写一篇文章。(50分)要求：中心明确，内容充实，论述深刻，有说服力，字数在1000字左右。

标准预测试卷七

一、材料内容概括

材料1：保障性住房建设进度缓慢的原因。

材料2：广西出台《指导意见》，加大保障性住房建设。材料3：保障性安居工程出现了一系列问题。

材料4：武汉经适房“六连号”事件暴露经适房操作中的黑市交易。材料5：经适房遭“冷遇”，多个地区出现弃购现象。

材料6：经济适用房的“保障性”与“市场化”间存在的问题。

材料7：住房和城乡建设部住房保障司司长侯淅珉接受新华社记者专访，回答社会关注的热点问题。

二、参考答案 1．答案提示

保障性住房是国家为解决低收入困难家庭的住房问题而采取的根本措施，对改善广大低收入群体的生活条件、扩大内需、拉动经济增长都具有重大意义。在大力建设保障性住房的过程中，也出现了不少问题，如经适房价格过高，出租、弃购现象普遍，房号买卖、黑市交易等，亟待解决和规范。有关部门应该加大对保障性住房的监督管理力度，完善相关制度，严格准入制度，切实让保障性住房惠及被保障群体。2．答案提示

针对我国经济适用房政策实施过程中存在的问题，可以采取以下措施：

(1)系统规划经适房的选址、建设，科学定价，避免经适房向商品房的大户型、高价格趋势发展。

(2)建立动态的经适房申请者的收入财产信息，对经适房申请者进行严格审核，全面审核申请者的家庭收入、财产状况，杜绝瞒报、漏报个人财产的情况发生。

(3)要加强经适房销售过程的管理，建立公开、公平、公正的配售工作机制。对经适房摇号轮号过程加强监管，对买卖房号、黑市交易以及有关部门的行贿受贿行为，加大打击力度。

(4)做好经适房售后的使用监督，建立售后房屋档案和定期监督检查制度，定期审查经适房的使用情况。发现出租、出卖或炒作经适房的行为立即进行严厉处罚，甚至取消其经适房的使用资格。

3．答案提示

保障性住房的保障性不容忽视

当人们迈过吃饱穿暖、衣食无忧的生存线，下一个提高生活质量的目标就是——安居、住好。一个相对宽松和舒适的居住环境，对大多数中低收入家庭来说，是心有余而力不足的事情。国家出台保障性住房政策，其目的就在于让广大住房困难家庭买得起房，住得起房，具有不容质疑的保障功能，可以说保障性是保障性住房的根本属性和题中应有之义。

然而，在保障性住房尤其是经济适用房的建设过程中，却出现了一些市场化的倾向。例如，2009年8月初，石家庄市上千套经济适用房由于定价过高而遭弃购，紧接着又爆出了南阳套用经济适用房指标开发商品房的新闻。还有武汉某经济适用房项目，已经接近武汉三环线，当地物价局核定其基准价格为2699元／平方米，比同地段的一些商品房均价还南。此外，有些经适房越造越大，出现90平、100平甚至是120平的大户型，不仅加大了购房的难度，而且一定程度上也造成了住房的浪费，偏离了保障性的宗旨。

保障性住房建设本是一项惠民、利民的德政工程，却为何出现了上述种种市场化的趋向呢？原因是多方面的。一是百姓买不起，一些地区简单以当地统计部门公布的低收入线作为经济适用住房对象准入线，部分符合规定条件的家庭没有支付能力，导致了大量的弃购现象；二是现行的以成本为基础的定价机制存在一些缺陷。如相邻地段，因为拆迁成本不同，价格差异较大，导致一些经适房价格高于商品房；三是有些经适房的区位选择不符合保障对象的生活工作需要，也导致弃购现象发生；最后，一些开发商利用政府资金建大户型的经适房，从中牟取暴利。

我们并不能因为保障性住房建设过程中出现的种种问题而断然否定它的保障性功能，而应该在分析问题的基础上，在今后的工作中采取各种措施，充分发挥保障性住房的保障功能。

一是要健全相关制度，加强保障性住房的准入、配售和售后各个环节的管理，并确保经济适用住房制度惠及被保障群众。二是要建立多级审核、公示制度，重点是要完善审核手段，严把保障性住房审核申请关。三是各个相关部门要协调配合，建立住房保障对象以及申请者的收入（财产）核对工作机制。四是要加强对保障性住房特别是经适房销售过程的管理，建立公开、公平、公正的配售工作机制，还要完善定价机制，可以把政府暗补的土地税费等量化成政府的产权比例，压缩经济适用住房的寻租空间。

“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，这是古往今来一个受人关注的问题。在当今社会，保障性住房建设是实现“居者有其屋”的重要举措。能让老百姓买得起房、住得起房，是政府的重要职责之一。在大力推进保障性住房建设的同时，政府也应该承担起维护保障性住房的保障性功能的责任，有效处理建设过程中出现的种种问题，纠正不当市场化的倾向。

第三篇：保障性住房

保障性住房，是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。

着重分析上海市的经济适用房和廉租房

经济适用房

经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。

经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。经济适用住房面积需要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。上海市申请购买经济适用住房条件

（一）申请家庭成员在本市实际居住，具有本市城镇常住户口连续满7年，且在提出申请所在地的区（县）城镇常住户口连续满5年。

（二）申请家庭人均住房建筑面积低于15平方米（含15平方米）。

（三）3人及以上申请家庭人均年可支配收入低于39600元（含39600元）、人均财产低于120000元（含120000元）；2人及以下申请家庭人均年可支配收入和人均财产标准按前述标准上浮10，即人均年可支配收入低于43560元（含43560元）、人均财产低于132000元（含132000元）。

（四）申请家庭成员在提出申请前5年内未发生过住房出售行为和赠与行为，但申请家庭成员之间住房赠与行为除外。

同时符合上述标准，具有完全民事行为能力、年满30周岁的单身人士（包括未婚、丧偶、或者离婚满三年的人士），可单独申请购买经济适用住房。

经济适用房弊端

经济适用房已经在风风雨雨中走过了十多个春秋，政府推出经济适用房的初衷是为了帮助中低收入家庭解决住房问题。国家为了支持经济适用房的建设，对经济适用房项目规定，免收土地出让金，减免多项税费，同时各地方政府也在政策措施制定方面予以扶持。这就降低了开发商的建设成本。由于经济适用房的价格通常要比商品房低10％－20％，因此，在当今商品房价格高不可攀的情况下，经济适用房便成了市场中的香饽饽。

但从现实情况看，经济适用房的种种弊端越来越引起人们的关注：

一经济适用房并不经济。经济适用房搞价格双轨制的基础是存在一个收入准入线，然后把人群一分为二，非此即彼。这条线定低了，买得起没资格，有资格买不起，经适房销售不出去；定高了，供应不起。以上海当前经济适用房的价格为例，上海划线在人均年收入27600元，居然比上海平均收入还高，哪里可能一半的人都可以去住经济适用房。而且会引发的另一个问题就是摇号，不够分，那就只能摇号，摇号其实是很荒谬的事情。人均年收入27599元的人和收入为0元的人一样的机会，还不荒谬么。任何时候，只要比收入准入线低一元就有机会中大奖，多一元则毫无机会，要去忍受高市场房价。

二房屋质量得不到有效的保证。由于开发商、监理部门和买房者存在着严重的信息不对称，偷工减料现象时有发生，被揭发后还时常以建造经济适用房利润低为由替自己的违规行为开脱。有些开发商为了压缩建设成本，通常要提高住宅的容积率，这就使得经济适用房大多呈现三大弊端：楼间距太窄、见阳光不多、人多电梯少。而且在部分保障房建设部门官员看来，你本来没钱买房，政府花大价钱帮你建保障房，已经是莫大的恩赐了，你还有什么理由挑三拣四的？正是因为有这种观点，经济适用房才成为劣质房。如果这些房子问题成堆，改善

低收入人群居住条件只能是一句空话。

三市场上不断传出部分住房宽裕的官员和高收入者通过各种渠道取得一套甚至多套经济适用房进行投资或者出租。这样不仅使政府的补贴以及公众资源流向了非目标对象，而且给政府权力的寻租提供了机会。经适房价格是周边商品房一半还不到，每平方米差价5000-7000元，每套住房就可套利30-40万，即使是有限产权（个人与政府7：3分享），买者也能套利大部分。事实上，当前中国社会，只要有“利差”，得益最多的一定不是普通老百姓，肯定公务员等体制内人士优先，这些人开低收入证明太容易了，就算假证明被查出来了，能有任何惩罚么？在寻租成本非常低、寻租收益非常大的背景下，寻租根本无法控制。保障住房一定要从消除谋利空间入手，让收益与成本基本匹配。否则打着民生旗号的住房保障，只会加剧社会不公正，败坏政府声誉。

在经济适用房各种弊端日渐暴露的情况下，一些专家和学者认为经济适用房已经走进死胡同，强烈呼吁取消经济适用房制度。

笔者认为，废除经济适用房制度不可行，一方面因为经济适用房确实是解决中低收入阶层住房问题的一个有效途径，另一方面由于经济适用房有利于抑制房价的快速上扬。

针对种种弊端，我们需要不断完善经济适用房制度。（这个我感觉太理论太官方了，但是也实在不知道该怎么提出不错并能得到执行的建议）

首先要严格审核购房者的资格，避免申请者以伪造的个人信息进行骗购。我们要严厉追究骗购经济适用房的业主责任，并对出具虚假证明的单位进行大力度的惩罚以及曝光，对揭发骗购经济适用房的个人进行奖励。

其次要对地方政府机关进行严格监督，发现违规购房行为，决不手软，对违规单位的主要负责人进行严肃处理，从而约束地方政府不去滥用职权，使更多的经济适用房能够为中低收入阶层所购买。

第三有很多人质疑开发商在放号的过程中存在着猫儿腻。为了使放号过程更加公平合理，必须把住房分配与开发商严格分开。政府应与开发商各司其职，开发商专心建房，而住房分配则要由政府指定的机构专门负责，并要加强对此类机构行为的监督。

第四建设更多的经济适用房用以销售。倒卖房号现象之所以会普遍出现，还因为物以稀为贵。提高经济适用房项目的建设比例，使更多的中低收入者能够通过正规渠道买到经济适用房。这样可以有效地抑制房价快速上涨，降低资金追逐房地产的热情，对防止国外热钱流入、抑制流动性过剩也有一定的积极意义。

最后要大力发展廉租房。它可以用来满足中低收入者的不同需求。购买经济适用房需要一定的购买力，而对于那些处于生活最低保障线左右的人群，拥有一套经济适用房对于他们来说简直是天方夜谭。政府给予一定补贴的廉租房正好可以满足这部分人群对住房的需求。经适房处境尴尬，“只租不售”的廉租房成为取代经济适用房，解决困难户安居问题的众望所归，然而最近一些地区却在酝酿推出廉租房产权“私有化”，成为争议的焦点。廉租房

廉租房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。

廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。在房价疯涨，经济适用房走入困境，百姓居住难的背景下，廉租房便成为了社会关注的焦点，能成为了低收入家庭住房的“救命草”。据调查，廉租房户型设定是以一居室、两居室为主，建筑面积原则上按一居室套型建筑面积35平方米，两居室套型建筑面积45平方米，三居室套型建筑面积55平方米。三个项目中的三居都不高于55平方米，名副其实的“袖珍”小户型。上海市廉租住房保障申请条件、保障标准，同时符合下列条件的本市城镇居民家庭，可以申请廉租住房：

（一）申请家庭成员之间具有法定的赡养、抚养或者扶养关系，且共同生活；

（二）申请家庭成员在本市实际居住，具有本市城镇常住户口满3年，且具有申请所在地城镇常住户口满1年；

（三）申请家庭人均居住面积低于7平方米（含7平方米）；3人及以上申请家庭人均年可支配收入低于19200元（含19200元）、人均财产低于50000元（含50000元），2人及以下申请家庭人均年可支配收入低于21120元（含21120元）、人均财产低于55000元（含55000元）；

（四）申请家庭成员在申请前5年内未发生过出售或赠与住房而造成住房困难的行为。《通知》规定，同时符合上述条件，且具有完全民事行为能力、年满35周岁的单身人士（包括未婚、丧偶，或者离婚满3年的人士），可以单独申请廉租住房。

今年全国1000万套的保障性住房建设任务给各地财政带来不小压力，为尽快回笼资金，一些地方开始尝试廉租房“共有产权”或直接出售廉租房的方式来缓解资金压力，廉租房开始出现不同程度的“私有化”，由租房转化为变相购买廉价房。

8月16日，上海市房管局透露本市部分区下半年将会试点廉租房先租后售的政策，并于明年在全市推开。房管局表示此举目的在于让困难群众有希望逐步改善住房条件。（这边其实有一个平原县的案例，但因为不是上海的，所以不确定要不要放上来）

然而同策咨询研究部总监张宏伟表示，虽然在当前的保障性住房融资较难的市场背景下，此举对于缓和地方政府财政压力具有一定的作用。出售可让保障性住房客群享受部分或全部产权，对于保障对象来说，有了一定的产权保障。但廉租房一旦采取先租后售的方式，长远来看将导致未来可供租赁的用房逐渐减少。市场受惠覆盖面，尤其是对于需要租房生活的人群来说会越来越小，廉租房也就起不到对于这类人群的市场保障作用。

而克而瑞分析师杨晨青在接受记者采访时更是直言，这么做实质上就是将廉租房的租赁性质变为了产权性质，不利于保障房为更多的用户服务。“我认为，理想的保障房体系应当是以租赁为主，这样的做法与此无疑是背道而驰的。”他认为，廉租房是用来保障最底层的居住需要，与其让它先租后售，不如设立更好的退出机制。即当保障对象的经济实力有所上升后，转由公租房、经适房进行保障，而退出的廉租房可以转而提供给需要的人群。

廉租房和经济适用房有较大区别，廉租房“私有化”或将损害真正的低收入群体利益，容易造成社会不公，对于各种形式的保障房建设“压力转移”方式政府需谨慎对待。

（由于这一事件发生不久，所以好像网上没有很多不同意见的评论）（冯海宁）其实，廉租房出现“共有产权”并不是因为1000万套保障房任务，而是早在两年前就出现了，有地方政府称此做法为“创新”，笔者曾公开撰文指出这是“危险的创新”，很多有识之士也公开反对这种做法，然而，今天廉租房产权私有化非但没有收敛，反而愈演愈烈，参与这种模式的地方政府越来越多，呈现扩大化、复杂化、失范化趋势。

保障房管理并不是不能创新，但创新要有边界，比如，在融资、分配、退出等方面都可以创新，不过创新要坚持基本原则：一是不能背离国家对每一类保障房的角色定位；二是要遵守国家相关法规。从这两个原则来审视，无论是廉租房“产权共有”，还是“租售并举”，显然都越位了。

从九部委2007年联合发布的《廉租住房保障办法》来看，并没有允许地方政府搞“共有产权”。对于地方公权力来说，“法无授权即禁止”是基本常识，地方政府岂能自作主张搞创新？在笔者看来，“共有产权”并不是什么“创新”，而是地方政府在玩转嫁融资、投资责任的把戏。廉租房之所以出现“共有产权”，目的是通过保障对象购买廉租房来缓解地方政府资金压力。在中央不断强化政府住房保障责任的今天，廉租房“共有产权”显然是政府责任担当倒退的体现。这是一个危险的信号，是最值得警示的问题。也就是说，廉租房本该政府来投入，但地方政府却让低收入群体来“买单”。

《廉租住房保障办法》第三章对廉租房保障资金的五种来源规定很清楚，地方政府为何不依法筹集资金，却要让低收入群体来“买单”？笔者以为，要么是地方政府“懒政”，要么是保障房资金挪作他用，要么是地方政府财政投入不积极。当然，这也与中央部门对经济欠发达地区财政转移支付力度不够有关。

其次，警示低收入群体利益受损。一方面，对购买廉租房“共有产权”的低收入群体来说，本没有购房能力，却被迫拿出一笔资金来购买廉租房，增加了债务负担。另一方面，对于等待分房的低收入群体来说，由于本该流动的廉租房固定化了，那么，可用于安排他们居住的廉租房房源就不足，不能满足需求。

再者，警示产权式保障房弊端多多。比如，有产权性质的经济适用房、限价房在不少地方变成了公务人员的“权力房”；再如，“共有产权”的廉租房转嫁了政府的责任、增加了低收入者负担、违反了国家廉租房制度等等。因此，笔者建议理应早日终结产权式保障房，进入无产权的住房保障时代。

另外，还警示保障房制度不完善，监管责任没有落实。如果《廉租住房保障办法》对产权问题进行明确规定，对违规者有相应罚则，如果《住宅保障法》早日出台，对廉租房进行规范化约束，或许就不会出现廉租房产权私有化问题了。如果监管部门在廉租房“产权共有”现象刚露出苗头时就叫停，也不会愈演愈烈。

毫无疑问，廉租房产权私有化是制度不健全、监管不到位酿出的恶果，对此，必须要早日纠错。此外，该纠错的还有变味的公租房。据报道，广州市有关部门日前表态，广州公租房将实行通过用人单位筹建公租房为主、政府提供公租房为辅的方式。建设公租房本该政府来担责，竟转嫁给用人单位。这同样需要纠错。

第四篇：保障性住房

保障房，安广厦

――2011年保障性住房建设综述

（中国经济导报网转载）

保障房建设作为当前中国社会经济生活中的一件大事，已成为社会各界关注的焦点。住房和城乡建设部发布数据显示，截至10月底，全国开工建设保障房超过1000万套，比原计划提前１个月完成目标任务。

硬任务完成，欢喜之余，既要“抬头拉车”，又要“低头看路”。“十二五”开局之年将尽，在此时点，再次梳理保障房建设的意义，总结经验，解决问题，很有必要。

中国改革开放30多年，在解决温饱之后如何进一步实现百姓安居，已成为当政者必须面对的一个重要民生课题。保障房建设不仅能解决低收入家庭住房困难，满足“衣食住行”的基本需求，而且还肩负着缓解房地产市场供求矛盾、抑制房价过快上涨的重要使命，对于调节收入分配、遏制投机性财富转移，促进资源合理配置、经济平稳运行发挥重要作用。

多方融资，破解土地难题

在大规模建设保障性住房过程中，资金和土地始终是难点所在，也是各地工作的着力之处。一个“钱”，一个“地”，值得深入分析。

9月底，国务院办公厅出台关于保障性安居工程建设和管理的指导意见，要求地方各级人民政府要在财政预算安排中将保障性安居工程放在优先位置，加大财政性资金投入力度。

财政部的消息显示，今年以来，中央财政预算安排资金1030亿元，加上执行中追加395亿元以及通过使用以前结转结余资金安排的280亿元，大力支持保障性安居工程建设，目前已全部下达。从中长期看，“十二五”期间保障性住房建设的资金需求将维持在较高水平。

按照住建部的估算，今年建设1000万套保障房共需资金规模接近1.4万亿元。官方数据显示，今年中央政府和各级地方政府要投入的4000多亿元资金中，已有90%到位，好于历年的水平。但金融机构、公司等社会机构的投入仍然不足，并可能成为制约保障房建设的最大“短板”。

与此同时，房地产调控带来的土地财政缩水也将给地方政府带来较大的资金压力。因此，创新融资机制、多渠道筹集建设资金，是加快保障房建设并进一步完善相关制度的当务之急。

为解决公租房投融资难题，上海采取多种渠道，拓宽资金渠道。一是由政府财政出资，向公共租赁住房运营机构提供资本金和贷款贴息；二是利用住房公积金增值收益直接投资公共租赁住房；三是利用保险资金为公共租赁住房项目提供融资。太平洋保险公司会同其他保险机构，以十年期债权投资计划的方式，向上海市地产集团提供融资40亿元，用于公共租赁住房建设；利率按商业银行长期贷款利率下浮约12%执行，按年调整。

河北安排38.7亿元资金提高省级资金补助标准，以各地开工套数为基数，采取以奖代补方式分配。与此同时，有关部门和地区加大土地政策支持，提高审批效率，坚持民生优先，把宝贵的资源用在刀刃上，优先用在公租房等保障性安居工程建设上。

国土资源部门积极配合保障房建设，将保障性安居工程建设用地在土地利用计划中单列指标，优先供应并及时下达。各地通过采取强化配建制度、计划单列并优先安排等积极措施，提高了保障性住房建设用地的供应时效。

上海、广西、陕西等地明确了新建商品住房项目中配建保障性住房的比例；广州市建立了“市区联动、以区为主”的住房保障土地储备机制和目标责任考核制，充分发挥区县政

府在土地和房屋征收过程中的积极作用。江苏、安徽、海南等省建立了保障性住房建设用地审批绿色通道。

1000万套的目标虽已基本实现，但有不少的保障房项目却仅仅是“挖坑待建”，甚至还有个别地方存在着保障房建设资金被挪用、被侵占等违规乱象。表面上看，是保障房工程仍难以从资金缺口大和建设用地紧的“泥潭”中自拔，实则保障房的“被挖坑”折射出的是一些地方政府消极应付的态度。

从地方列出的保障性安居工程清单可见，真正需要地方财政“贴钱”的项目仅占1/3左右，而棚户区改造住房、经适房等带有商业开发性质的项目占了大头。另外，各大中城市的城区规模急速膨胀，年均城建用地动辄数千亩，地方政府坐地收钱，而保障房建设用地却一再捉襟见肘。

究其根源，在于保障房建设的顶层制度设计中，缺乏一套针对地方政府行之有效的考核监督与激励机制，而地方政府现仍被“唯GDP”的短视政绩观所左右。

紧抓质量，确保公平分配

一方面要如期完成保障房建设任务，另一方面要确保分配公平、运营顺畅，解决这个问题，有关地区和部门想出不少好办法，但仍面临一些难题。

提升进度与数量的同时，如何保障质量？住建部副部长郭允冲就指出，目前住建系统质量安全水平总体受控，但质量安全形势仍比较严峻。

最近几年，屡有问题保障房被曝光：海口海甸溪北岸最大的回迁安置小区之一的水岸听涛小区，93户住宅出现渗水；内蒙古包头市最大的棚户区改造项目“民馨家园”500多户住宅遭遇墙皮鼓包脱落；北京大兴区明悦湾保障房项目被查出结构混凝土未达到设计要求，６栋楼被勒令拆除重建„„

与商品房相比，保障房短期内利润回报不显著，有的开发商为短期利润便在建设中偷工减料、压低成本，直接导致保障房出现质量问题。“问题关键在于，地方政府对保障房质量的认识高度和重视程度。”一位地方官员直言不讳。

因此，推进保障房“加速快跑”，当务之急是要从政绩考核、财税体制改革和发展方式转变等入手，建立和实施符合科学发展观的地方政府政绩考核评价体系，还需切实落实工程质量责任，严格履行法定的项目建设程序，广泛接受社会监督。

国务院副总理李克强在加强保障性安居工程质量和分配管理工作座谈会上强调，要把确保质量和公平分配作为保障性安居工程的生命线，建设质量优良、分配阳光的工程，使之经得起历史和人民的检验。

调查发现，各地在保障房分配准入、公示、管理、退出等四大环节都面临难题，分配机制建设步伐缓慢。公正、公平地切分“蛋糕”，不仅关系千家万户“住有所居”梦想的实现，更考验政府的公信力及社会管理能力。

由此，坚持增加投入与创新机制并重，从准入标准、审核程序、动态管理、退出执行等方面制定一整套制度，实行保障房源、分配过程、分配结果“三公开”，强化监督管理，确保分配公平公正，方能使低收入和中等偏下收入住房困难群众真正受益。

科学规划，引导合理布局

根据“十二五”规划纲要，未来5年3600万套保障性住房建设任务的完成，将使我国城镇居民住房保障覆盖率达到20%左右。不过，也有一些全国人大代表提出，“文件出的不少，但有些零敲碎打。”“3600万套建设目标是否可以调整？”„„如何通过编制好“十二

五”住房保障规划，回应上述问题？

2010年6月，住建部、国家发展改革委等6部门共同发布了《关于做好住房保障规划编制工作的通知》，指导各地做好“十二五”住房保障规划编制工作。

此前，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》等文件密集出台，而各地“十二五”住房保障规划编制则与上述文件密不可分。

通知中明确提出，“十二五”住房保障规划重点和基本目标是：着力解决低收入家庭住房困难问题。努力解决中等偏下收入家庭住房困难。推进各类棚户区改造和旧住宅区综合整治。建立和完善住房保障政策、技术支撑体系。

与“十一五”住房规划强调总量调控、鼓励梯级消费相比，“十二五”住房规划纲要全力围绕提高住房保障水平进行，并提出“坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居”的目标。

在此基础上，各地“十二五”住房建设规划纷纷出炉，以期未来城镇住房困难户的住房问题能得到进一步的改善，保障房政策进一步惠及城镇中等偏下收入家庭、新就业职工以及在城镇稳定就业的外来务工人员。

安徽省的城镇住房保障“十二五”规划提出，“十二五”期间，该省将建设城镇保障性安居工程173.55万套(户)，公租房的建设任务量在保障性安居工程项目中，仅次于棚户区改造房，成为“十二五”期间保障性安居工程的重点建设内容。

天津市编制了2008~2012年住房保障五年发展规划、“十二五”住房保障规划，明确了保障性住房的空间布局、土地供应、建设要求等。规划期内，天津将新建保障性住房5205万平方米，达各类住房建筑面积的一半。“科学规划布局”是天津市住房规划编制的重要指导思想之一。

有专家指出，在实践中，保障房的运营管理、可持续发展的机制尚不完善，对建成后的公有住房管理，在制度、原则、程序、人员、资金保障等方面也没有明确的制度安排。另外，保障房建设任务区域分配结构不合理，也值得关注。目前，保障房建设西部地区约占44%，东部地区占30%，中部占25.7%。西部地区保障面大、保障任务重，但是其财力偿还能力弱。即便中央政府给西部的倾斜相对比较大，也远远不够。

调控不松，优化住房体系

应该看到，大规模建设保障性住房的背后，是我国住房体系的优化进程。如何构建符合国情的住房政策，形成保障房、商品房多层次的住房供应模式，针对不同的收入群体提供多渠道、多层次的选择，是需要长久思考的问题。

今年以来，在持续发力的调控政策下，我国房地产市场发生了新的变化：交易量萎缩，土地流拍增多，居高不下的房价开始松动。总体来看，目前房地产调控已取得积极成效，正朝着预期方向发展。

在房地产调控成效初显的同时，也必须看到，目前调控正处在关键时期，成果仍不稳固。12月9日召开的中共中央政治局会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。“这体现了中央的坚定决心，意味着此轮房地产调控政策一定要达到预期、明显的效果。”中国人民大学经济学院副院长王晋斌说。

房地产市场健康发展，一方面要继续坚持调控挤压泡沫，通过调控改善住房市场的供求关系，从而进一步促使房价调整到合理水平，另一方面要加快保障房建设。这次会议还强调，要扎实推进保障性安居工程建设。住房城乡建设部有关负责人近日已表示，明年新开工的保障房项目虽然不会有今年1000万套这么多，但也要比去年的590万套有大幅度的增长。值得思考的是，事实上，房地产调控不是最终目的。在坚持房地产调控的同时，还应着手建立房地产市场健康运行的长效机制，建立商品房和保障房双轨制度，以多元的供给满足多元的需求。人们有理由期待，“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”

第五篇：保障性住房

西安市保障房申请条件放宽 25岁以上单身可申请发布时间: 2011-10-12 08:14:45来源：西安晚报【收藏】【打印】【关闭】

昨日记者从西安市中低收入家庭住房状况调查工作通报会上获悉，西安中低收入家庭

住房状况调查工作将延期至本月25日，同时还放宽了准入标准，25岁以上的单身青年即可

申请限价商品房。凡不参与此次住房状况调查的家庭和人员，原则上5年内不再予以保障。

西安市房管局局长延锡铭介绍说，城镇中低收入家庭住房状况调查工作，是科学规划“十

二五”住房保障体系、建立完善的住房保障档案和数据库、合理建设和分配保障性住房不可

或缺的重要工作，省政府已经将调查工作成效与今年保障性住房考核指标挂钩，下一步还

将对调查工作进行验收。10月8日，省政府决定将本次调查时限延长到本月25日，同时要

求保障覆盖面必须达到23%。时间紧，任务重，这项工作直接关系到我市今后的保障对象

和范围。

市民应对此次住房调查予以高度重视，以后在对保障房进行分配时，将优先保障纳入

本次调查范围的家庭和人员；凡未参加本次调查的家庭和人员，原则上5年内不予保障。

由于宣传不到位或未入户调查等原因造成漏查的，责任由区县政府及开发区管委会承担。

涉及范围

41万户家庭将被列入调查

据相关数据显示，西安市现有城镇户籍家庭129.4万户，长期外来务工人员约110万人。

按照省政府23%保障率计算，西安市需完成调查登记41万户。目前这些任务已经分解落实

到各区县及开发区。城郊区县确有特殊情况无法完成任务的，可向市政府书面报告并说明

原因。

《市保障性住房条例》解读

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