城中村改造地块人性化设计的思考

第一篇：城中村改造地块人性化设计的思考

“城中村”改造地块的人性化设计思考

（钟建娟姚迅娟）

“城中村”指在城市市区中原农村居民点范围内形成与周边城市环境形成鲜明反差的，以原农村居民“一户一幢”为基本特征的特殊居住区，是都市里的村庄。改造“城中村”是长期以来城乡二元结构形成的难解之题，近年来杭州市从撤村建居和“城中村”改造入手，加快城郊新农村建设，以城市化推进城乡的统筹发展。对“城中村”的农民而言，改造不仅是房屋形式的改变，更是居住方式、生活习惯和思想观念的改变。他们不同于一般居民只要有房可居即可，而对居住条件提出更新更高的要求。作为从事改造工作的人员应在设计中加强人性化思考，充分考虑他们对住房的需要，从方便舒适、健康环保、环境优化等方面入手，体现“以人为本”的理念。

1充分考虑生活习惯，提供方便舒适的居住空间。

“城中村”改造工作已逐步从多层公寓建设过渡到高层公寓建设，通过几年的拆迁安置情况表明改造区域的农户已基本接受从单家独院的低层房屋变为多层公寓，并逐渐接受了小高层、高层住宅。他们从思想观念上完成了从高密度到低密度的转变，拥有了集中绿化、园林、会所、架空层等原农居无法实现的功能,真正融入城市生活。

1．1户型设计

根据杭州市“城中村”改造的有关政策，目前拆迁农户每户的安置面积在300m2左右，他们可以取得三套或四套住房，其中一套大户型为自行居住，其余中、小户型为出租房，设计中考虑到他们居住的方便和出租的需要将两类住房分幢布置，自住房和出租房相对集中，既方便农户与原有乡邻之间感情交流，又方便他们对出租房的管理。住宅人性化的要求是针对入住的人群而言，因此对农户自住的大户型在实用基础上强调舒适性。由于农户一般三代同堂，大户型均设计为三室两厅两卫，客厅为南厅设计，大面积落地玻璃窗，日照、通风空前良好、视觉感受非比寻常，有利于全家人日常起居活动。主卧及老人卧室均朝南布置，提供充足的阳光。卧室、厨房均能直接采光和通风。主卫内设一个简易储衣间，方便洗浴后更换衣服。对出租的中、小户型则以紧凑简洁为主，注重布局的实用性，住户可根据自身需求灵活机动地分隔卧室与客厅，做到两室一厅或一室两厅。

为了提高得房率，小户型采用一梯多户的布局并将小户型布置在小高层楼幢中，减少走道的公摊面积。

1．2功能配备

住户获得较高的舒适和方便程度是居住质量提高的重要方面。农居设计中特别强调功能增量。面积增加，功能随之升级，舒适度也会相应得到提高。清静、私密是住户所向往的，特别是他们习惯了独门独院的居住，因此设计应尽量向此目的靠拢，力求一梯一户或一梯二户。一个简单的厅可演变为客厅和餐厅，主卧室及起居室朝南布置，每户均有充分的储藏空间，卫生间由老三件的洗涤盆、坐便器盆和浴缸盆增加了淋浴、化妆和洗衣功能，同时又能分区使用，并预留安装热水器位置。电信、数字电视、宽带网及单元对讲系统的终端每套进户，水、电一户一表，按楼层集抄，避免对住户的干扰。空调机的位置统一并保证合适、美观，同时还要全面考虑光、声和空气质量的综合条件及相应的设备配置。

1．3配套设施

“以人为本”就是以切实关心每个人，同时也切实地关心农户的生活习惯和方式，将他们原来生活中积极的东西提取出来，也是对城市的补充。考虑农户喜欢聚会的生活习惯，还需特别设置独立的会所，与建筑、绿地紧密结合，形成休闲交流中心，有利于人际关系的和谐发展，满足他们信息交流和情感交往的需要，这也是对他们原有乡村生活的一种延续，既有公共交流的场所，又有每户业主私密的空间。由于老人和儿童在小区内活动的空间和时间较多，所以社区还应设有他们的专属活动区等。机动车位及自行车库按拆迁安置房的相关规范配置，通行线路合理流畅，坡度舒缓适宜，符合人性化要求。考虑现有住户使用电动车较多，自行车坡道坡度一般按不大于20%设计，优于规范不大于25%的规定。2合理利用能源，提高住宅的健康环保性能。

2．1实施绿色生态住宅

住宅人性化要从住户的切身利益出发，有效地利用自然，回归于自然，减少污染，保护环境，提倡实施绿色生态住宅，最大化利用资源和最小化排废，提倡重复使用，回收利用。如实施中水系统，配备循环水净化装置，循环重复使用再生水资源，收集和利用污水、雨水、流动景观水改善气候环境。从单纯关注绿化率走向大树率，改变出现空洞无物的大草坪，有选择地引进大树、成树，结合整

体园林景观设计，明显提升环境质量。

2．2提高健康、节能效果

住宅设计中充分利用日影分析原理和计算机辅助设备来改善日照和用地之间的矛盾，有效发挥土地的综合利用率，把空气、阳光、绿色引进每套住宅。窗墙比在符合设计规范的前提下,一方面通过大窗户容纳更多的阳光、空气和绿化景观，另一方面增加保温隔热手段或使用防热隔膜玻璃等措施，把不必要的热量拒之室外；采用会呼吸的绿色建材，调节室内温度和湿度；推广太阳能转化为热能的使用，通过光的充分利用来减少电损耗。住宅中人可容忍的噪声为40～45dB，为达到这一目标，应更多注意加强楼板隔声构造和面层处理以及玻璃的隔声处理。住宅室内废气和有害气体排除是影响住户健康的问题，这要求排风系统风管质量过硬，可使用新型、专用的风道系统和接口，有效排除车库、厨房、卫生间废气，避免烟道串味现象。住宅内管道布置不合理会影响住宅品质的提高。集中管井，合理布置管道，将公共使用的设备管道设置在住户套型之外是切实可行方法。

3优化环境布局，塑造高品位的居住区。

“城中村”改造要以“乡村乡情”为主题，容纳了居住、购物、娱乐、交往等功能，使之成为具有浓厚人文色彩的城市综合社区。小区环境应以“乡村乡情”为锲入点，体现“以人为本，回归自然”的理念，满足人性化需求，强调空间的开放性和参与性，在提供一个舒适的工作与生活环境的同时，努力塑造富于乡村亲和力的社区模式，避免单纯而乏味的居住环境以及人际关系的冷漠。

3．1总体布局与立面设计

小区整体布局与立面设计应体现人性化的需求，创造田园风情的居住环境。建筑风格简洁明快，立面轻灵空透，用现代建筑板、玻璃、空调隔板及金属栏杆等基本住宅元素进行组合，有利于提高通风采光，提供良好的视野，使其富于人情化、生态化。色彩与材质适宜搭配，带来视觉的愉悦，体现现代建筑的特色。建筑界面富于变化，错落有致，营造亲切、温馨充满人性味的小区环境。出入口设置应与建筑呼应，似乎是一个巨形的港湾，这正是家的暗示，进入小区就如同回到心灵的港湾，透过干净明丽的建筑体验到一种浓浓的温情。

3．2景观绿化设计

景观绿化设计应凸现精品意识。中心广场、集中绿地、组团绿地与宅间绿地有机结合，形成巨大的生态绿化空间，在宜人的尺度下精心构筑，引入各种乔木以及各种植物花卉，形成物种丰富的生态群落。总体设计中注意将周边丰富的自然景观和生态绿化引入小区内，通过穿插组合变幻，营造出多层次、网络化的绿化空间环境，创造出具有亲和力的乡村园林意境。

3．3交通规划

交通规划以方便居民使用为原则。小区以蜿蜒流畅的环形车行道路为骨架，其余均为步行环境，组合成连续、系统的步行体系，结合绿化渗透到各个单元，形成了一个步行天堂。道路简洁，占地少，同时注重主、次干道、出入口与景观绿化的密切结合，提升环境品质。地下车库出入口接近小区主出入口，汽车可直接从小区干道到地下车库，做到人车分流，保证安全有序。地下车库连通各住宅楼，停车后均直接进入各单元，交通十分便利。

“城中村”改造是一项改善农户居住环境、改变城区面貌、提升城市品味的系统工程，设计中应按上述三方面突出思考人性关怀，从大处着眼，小处着手，设计、建设符合“城中村”改造地块居民需求的住宅，充分满足他们对住宅的生理和心理需要，给他们提供一个安全、健康、舒适和愉悦居住空间，才能取得他们对改造工作的认同和支持，有效推进“城中村”改造。

第二篇：大洋城中村改造项目四期地块一

大洋城中村改造项目四期（地块一）房屋征收补偿方案（征求意见稿）

为依法实施大洋城中村改造项目四期（地块一）建设范围内的国有土地上房屋征收，维护被征收人的合法权益，保障房屋征收工作顺利推进，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定，特制定房屋征收补偿方案如下：

一、征收范围

具体以经盐城市规划局确认的大洋城中村改造项目四期（地块一）征收红线图为准（附图）。

该项目共计征收232 户，其中：住宅183户，非住宅49户，房屋现状建筑面积约25321平方米。

二、征收单位

房屋征收部门：盐城市亭湖区住房和城乡建设局

房屋征收实施单位：盐城市亭湖区人民政府大洋街道办事处、盐城信荣房屋征收服务中心、盐城市天湖房屋征收服务中心。

三、征收补偿依据

国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）、《江苏省贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干问题的规定》（苏政发[2011]91号）、《盐城市国有土地上房屋征收与补偿办法》（盐政发[2011]210号）、盐城市人民政府关于印发《盐城市市区国有土地上房屋征收安置房建设管理实施办法》（盐政发 [2012]135号）、《盐城市人民政府关于 市区国有土地上企业房屋征收补偿和其他有关问题处理的意见》（盐政发〔2015〕40号）、《盐城市市区旧城区（棚户区）改建房屋征收及有关问题的处理意见》（盐政规发 [2018]1号）、《盐城市区住宅房屋征收补偿资金结算凭证安置实施办法（暂行）》（盐房管 [2018]96号）及相关配套政策文件等规定。

被征收房屋房地产权属、面积和用途依据《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》、《土地使用证》、《不动产权证书》和身份证明等合法证件确定。

四、征收时间

具体征收时间自《房屋征收决定公告》发布之日起至征收结束止，具体签约期限以征收部门在现场发布的相关公告为准。

五、征收补偿与安置

（一）征收补偿方式

补偿方式为货币补偿和房屋产权调换两种，由被征收人选择。选择货币补偿方式的被征收人可选择资金结算凭证补偿方式，资金结算凭证补偿方式按照《盐城市区住宅房屋征收补偿资金结算凭证安置实施办法（暂行）》（盐房管 [2018]96号）文件执行。

（二）征收补偿标准

房屋征收部门依法对被征收人实行补偿，具体包括： 1．被征收房屋价值补偿费

由法定程序确定的房地产价格评估机构按照国家、省、市有关规定评估确定。

2．搬迁补偿费

搬迁补偿费按被征收房屋合法建筑面积计算，具体标准为：（1）住宅房屋每平方米20元，不足1000元的补足1000 元；

（2）办公、教学等用房每平方米15元；

（3）仓库、生产及营业性用房每平方米20元，特殊生产设备拆装、搬迁的补偿费用另行评估确定；

征收住宅房屋被征收人选择产权调换的，搬迁补偿费增加一倍计算，并按补偿协议约定一次性结清。

3．临时安置补偿费

被征收人自行过渡的，依法给予临时安置补偿费。临时安置补偿费以被征收房屋合法建筑面积按月计算，临时安置不足一个月的，按足月给予计算补偿。具体标准为：每月每平方米10元，每月临时安置补偿费低于300元的，按300元/月给予补偿。

实行货币补偿的，给予被征收人6个月的临时安置补偿费；实行产权调换的，自被征收人搬家让房时起，至产权调换房屋交付时止，按实际过渡期限给予临时安置补偿费。产权调换过渡期一般不超过18个月。因征收部门的责任延长过渡期限的，从逾期之月起，延长时间在12个月以内的，增付一倍临时安置补偿费；延长时间超过12个月的，自超过之月起增付二倍临时安置补偿费。因被征收人责任不按期履行新房交付手续的，征收部门不再承担逾期之后的临时安置补偿费。

4．停产停业损失补偿费

（1）因征收非住宅房屋造成停产停业损失的，应当给予被征收人补偿。具体补偿金额由征收当事人协商确定，协商不成的，由评估机构根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素评估确定。房屋被征收前的效益原则上按房屋征收决定作出前3年的平均效益计算；不满3年的，按照实际年限计算。根 据企业平均效益与企业所得税纳税额密切相关的实际情况，以会计核算及其他有关资料为依据，停产停业损失按房屋征收决定作出前3年的企业所得税平均数的3倍计算；不满3年的，按照实际年限企业所得税平均数的3倍计算。

结合我市实际情况，营业用房、办公性质的停产停业期限以6个月计算，其他非住宅停产停业期限参考国家规定小、中、大企业规模建设周期，原则上分别按12、15、18个月计算。

对于无法以所得税计算的，停产停业损失按被征收房屋货币补偿金额的3%—5%计算。

（2）被征收人擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，征收时不给予停产停业损失补偿；擅自改变非住宅房屋用途的，按照原用途计算停产停业损失。

被征收房屋于2010年7月1日前已经改变为经营性用房，并取得工商营业执照、持续营业1年以上的（且实际用于经营并依法纳税），根据实际经营年限（以工商营业执照为准）按比例进行补偿：满一年的，给予停产停业损失评估价10%的补偿，以后每多一年再增加5个百分点的补偿；满15年以上的，给予80%的补偿。

5．装饰装修、附属设施、花卉树木等补偿费

被征收房屋装饰装修、附属设施、花卉树木等价值由征收当事人协商确定；协商不成的，可以依法委托房地产评估机构通过评估确定。

（三）补助和奖励 1．补助

（1）征收住宅房屋被征收人选择货币补偿的，给予一次性补助，具体标准为： ①被征收房屋补偿安置面积在90平方米（含）以下，且被征收房屋为平房的，按被征收房屋补偿安置面积增加15%的标准给予每平方米600元的一次性补助。

②被征收房屋补偿安置面积90平方米（含）以下，且被征收房屋为多层房屋的，按被征收房屋补偿安置面积增加10%的标准给予每平方米600元的一次性补助。

③被征收房屋补偿安置面积在90平方米以上的，按被征收房屋补偿安置面积给予每平方米600元的一次性补助。

（2）征收住宅房屋被征收人及户籍内家庭成员（指配偶、直系亲属及有合法收养关系、监护关系的人员等）身患重大疾病、残疾和低保对象需要给予照顾的，可适当给予补助。补助对象及补助标准经征收现场公示无异议后给予支付。符合补助条件的对象，一人只享受一次。具体补助标准为：①重大疾病补助10000元（包括：癌症、白血病、尿毒症、系统性红斑狼疮、重大器官移植）；其他类疾病补助5000元（含在征收决定发布后医院证明未愈，且一次性治疗自费超过1万<含1万>的贫困家庭）；②残疾补助（残疾认定必须持有残疾证）：

一、二级残疾的补助10000元；

三、四级残疾的补助5000元。③对三无、五保户、低保家庭（须提供民政部门有效证件）补助10000元；对特困职工、低保边缘人员补助5000元（特困职工须提供市、区总工会有效证件）。

（3）实施房屋征收应当给予被征收人《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》变更补助费，具体标准为：征收住宅房屋，给予每户55元变更补助费；征收非住宅房屋1000平方米以下的，给予每户205元变更补助费；征收非住宅房屋1000平方米以上的，给予每户405元变更补助费。2.奖励

被征收人在签约期限内签约并按照约定搬家让房的，给予签约和让房奖励。具体标准为：

①按被征收房屋合法面积累进计算，被征收房屋合法面积在45平方米以下的（含45平方米），按照600元/平方米计算；45平方米以上90平方米以下部分按照300元/平方米计算；被征收房屋合法面积在90平方米以上的，90平方米以上部分按照120元/平方米计算。

②根据签约和让房的先后顺序，分别给予每户最高不超过1万元的签约奖励和1万元的让房奖励。具体奖励办法以征收部门在现场发布的相关公告为准。

被征收人在协议约定的搬迁期限内未搬迁让房的，在补偿金额中扣除奖励。对房屋征收部门报请人民政府作出补偿决定的被征收人，不享有奖励。

（四）安置房 1．安置地点及套数

大洋城中村改造项目四期改建地段安置房源184套。其中：建筑面积70平方米左右的1套、90平方米左右的81套、110平方米左右的77套、130平方米左右的25套，项目最终提供的房源套数与实际签约需求数相一致。

2．安置房价格及非机动车车库价格

安置房价格按照《国有土地上房屋征收评估办法》和《盐城市市区国有土地上房屋征收安置房建设管理实施办法》确定后由征收部门予以公布。非机动车车库价款以物价部门最终核定价为准，由被征收人与安置房建设单位签订《商品房买卖合同》时，直接向房屋建设单位支付结算。3．住宅房屋安置面积补助

住宅房屋被征收人选择产权调换的，如被征收房屋补偿安置面积90平方米（含）以下的，给予住宅房屋安置面积补助，按下列标准执行：由平房安置到多层安置房的，应安置面积按被征收房屋补偿安置面积10%的标准增加；由平房安置到小高层及高层安置房的，应安置面积按被征收房屋补偿安置面积15%的标准增加；由多层房屋安置到小高层及高层安置房的，应安置面积按被征收房屋补偿安置面积10%的标准增加，增加部分安置房的价格按安置价结算。

4．安置房选择顺序

按照签订补偿协议和搬家让房先后顺序双积分确定选房顺序，本着“先签先搬、优先选择”的原则，先签协议并搬家让房的被征收人优先选择安置房源。设定签订协议及搬家让房各占300分，按签订协议及搬家让房先后顺序得分之和排定安置房选房次序，第一名签订协议及第一名按约定搬家让房的分别得300分，依次每递减一户减一分，分值高的优先选房；分值相同的，由先签订协议的被征收人先选房。具体选房时间另行公告。

被征收人在征收部门规定的时间内，到安置房开发建设单位办理购房手续。

（五）未登记建筑的补偿

对征收范围内未经登记的建筑，在房屋征收决定作出前，由有关部门依法进行调查、认定处理。具体按照《盐城市市区国有土地上房屋征收中未登记建筑认定办法》（盐规[2011]55号）和《盐城市市区旧城区（棚户区）改建房屋征收及有关问题的处理意见》（盐政规发 [2018]1号）文件规定认定处理。

（六）征收最低补偿

征收个人住宅，被征收人仅有一处住房且获得的货币补偿金额（不含搬迁补偿费、临时安置补偿费和奖励）低于市区征收最低补偿标准的，经公示，对符合条件的，按照市区征收补偿最低标准对被征收人给予补偿。征收补偿最低标准参照国家住宅设计规范规定的最小户型的同类地段经济适用房价值等因素确定，最高不超过30万元。

执行最低补偿标准的被征收人，可以在政府指定地段，也可以在提供的安置房源范围内购买54平方米左右的安置房，54平方米以内的购房款以房屋征收补偿费抵冲，不足部分由征收实施单位支付;超过54平方米的部分，按安置房市场基准价购买，由被征收人支付。被征收人不再享受经济适用房补助和廉租房补助。

自2005年3月1日以后，因析产或交易行为导致单户房屋建筑面积小于30平方米的，以及劈卖、析产后无墙界的房屋，不执行最低补偿政策。但对符合独立分户条件、具有市区户口、已婚，且配偶双方在市区均无其他住房的被征收人，符合最低补偿条件的，经审核确认，并在征收现场公示无异议后，按照最低补偿标准给予被征收人补偿。

（七）住房保障

征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，或者被征收人获得征收补偿后仍然符合申请购买经济适用房、租赁公共租赁住房（含廉租住房）条件的，应当按照盐城市区住房保障的有关规定给予住房保障。

（八）被征收房屋计户方法

1．征收私有住宅房屋，凭房屋所有权证计户。2．租住直管公房，凭公有住房租赁证计户。3．征收非住宅房屋，凭房屋所有权证计户。

六、征收评估

按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《省政府关于印发《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》的通知》和《盐城市国有土地上房屋征收与补偿办法》、《盐城市国有土地上房屋征收评估管理暂行办法》规定执行。

七、补偿协议

房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，当事人应当按协议约定履行应尽义务，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

（一）被征收人选择产权调换

被征收人选择房屋产权调换的，用于产权调换的购房款由房屋征收实施单位直接支付给建设单位。补偿费与购房款差额部分由房屋征收实施单位与被征收人按照补偿协议约定结清。如遇补偿款不足购房款情况，由被征收人依法向安置房建设单位缴款结清。结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的价差后，产权调换房屋权属归被征收人所有。

（二）被征收人选择货币补偿

选择货币补偿的被征收人在补偿协议约定期限内搬家让房的，房屋征收实施单位在补偿协议约定期限内向被征收人支付 房屋征收补偿费。

八、补偿决定

房屋征收部门与被征收人在房屋征收部门现场发布的公告确定的签约期限达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请亭湖区政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

九、强制执行

征收补偿决定作出后，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由亭湖区政府依法申请人民法院强制执行。

十、其它事项

被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

被征收人须保持被征收房屋完好，房屋门窗、装饰装潢、附属物等已补偿的项目不得私自拆除，涉及专业部门拆除的水、电、燃气等在被征收人结清水费、电费和燃气等费用后，由专业部门负责拆除。擅自拆除造成损失的，在补偿费中予以扣除。

征收实施单位和拆除实施单位应遵守《文物保护法》、《环境保护法》等相关法律法规，并接受有关行政执法单位监督。

本方案未尽事宜以现行国有土地上房屋征收的法规、政策及文件规定为准。

第三篇：对“城中村”改造的思考

对“城中村”改造的思考

摘 要：城中村问题给我国城市健康发展带来了隐患,解决城中村问题成了我国各城市的当务之急。本文分析了城中村的概念、类型、改造中存在的问题及其改造对策，侧重论述了城中村的概念，分析了城中村改造中存在的问题,提出了切实可行、有效的措施保障城中村的顺利改造。

关键词：城中村；改造：概念：问题；对策

一：前言

城中村是我国快速城市化过程中出现的一种普遍现象，在沿海发达地区城市 中，城中村现象表现突出。1990 年代中期以前，中国城中村问题尚未显现，1990 年代中后期，随着城市化进程加速，城市周围土地被大量征用。由于城市政府要在农村土地房屋补偿和村民安置方面支付巨额经济成本和社会成本，为规避巨额成本，城市政府选择了绕开村落迂回发展的思路，导致了城中村的出现。

城中村，既是村落历史的遗物，又是快速城市化过程中新生的活体。有的学者称之为“都市里的村庄”。

由于城中村在土地利用、规划管理、建设、景观、社会治安、社区文化等方 面表现出强烈的城乡差异及矛盾，影响城市的建设质量和发展秩序，引起了城市 政府和社会各界的广泛关注。

二：概念

国内学者从不同的角度出发,对城中村内涵的认识也不尽相同。总的来看,主要有以下角度认识。

李培林(2002)从亲缘关系出发,认为城中村实际上就是一种由血缘、亲缘和宗缘等社会关系网络联结的“大家庭”。

赵过渡等(2003)从职业结构的角度,认为城中村是指城市总体规划发展区内农业用地已经很少或没有,居民职业结构与生存方式的主要指标上已完成向城市社区的转变,但在基本素质上仍缺乏城市社区的内涵特征的村落。

张金望等(2005)从居住形态和社会形态对城中村进行定义,认为城中村是急剧城市化过程中原农村居住区域、人员和社会关系等就地保留下来,没有有机参与新的城市经济分工和产业布局,仍然以土地及土地附着物为主要生活来源,以初级关系为基础形成的社区。

谭媛媛等(2005)从文化角度,认为城中村是指在城市中主要以传统情感维系为纽带、以初级关系为基础形成的社区,包括城市周边原农村居住区域和进城务工人员聚居区。

也有的从管理方式出发,认为城中村是指在城市中仍然保留和实行集体所有制、农村经营和管理体制的农村社区,其管理组织是村委会,常住人口是村民。

综合来讲,笔者认为城中村是指:在快速的城市化进程中,随着城市建成区面积的不断扩张,广大近郊农村耕地被征用同时被纳入到城市建成区内,由于受到城市化的影响,出现谋生手段多元化、社会关系的复杂化、文化的多元化、物质设施的现代化,但仍以土地为主要经济来源、以初级关系为纽带、以农村管理方式为主、本土文化仍有顽强的生命力,从而形成的不同于传统农村和现代城市的特殊区域。

简单来说，城中村是在城市总体规划中已经划定为城市建设区域的范围内，仍然保留农村体制，使用集体土地，以村民委员会为组织形式的农民聚居村落。

城中村, 是城市化发展过程中, 由于城市建设急剧扩张与城市管理体制改革相对滞后造成的特殊现象。城中村长期保留农村建制, 实行农村管理体制, 已形成封闭的小社会, 难以按照城市管理体制实施管理, 其规划、建设长期处于混乱无序和低水平状态。

由于城市的迅速发展与扩张，城市政府在征地时为规避成本绕村而过，政府部门在规划、国土等方面管理不到位，城市政府没有为低收入人群和外来人口解决好住房，城中村农民失去土地以后怎么生存发展，这些原因导致了城中村问题的突显。政府要推进城市化进程，营造良好的城市发展环境，必须改造城中村。三：城中村的类型

一般研究者认为，城中村主要分为三种类型：一种是处于繁华市区，已经完 全没有农用地的村落；二是处于市区周边，还有少量农用地的村落；三是处于远 郊，还有较多农用地的村落。

四：城中村改造中存在问题的分析

（一）、土地产权不清

由于我国特有的历史形成的城市与乡村的二元经济社会结构性矛盾,城中村各种矛盾的根源在于,传统的计划经济体制下的二元土地制度在多元市场经济体

制下形成的土地经济矛盾。城乡土地的不同产权制度造成城中村的根本原因。

（二）、农民思想观念的问题

我国农民对土地的依赖已有成千上百年的历史,受旧的传统观念和生活习俗的影响,对农村改造有一种潜意识的抵触情绪,他们虽然向往城市生活,但真正关心的并不是将来农村变成城市后景观会多么优美,道路会多么整齐,环境会多么宜人,而是更多关心改造后没有了房产和土地,不但没有了自己原有的资产,而且又失去了谋生的手段,从“有产者”变成了“无产者”。村民相对来说多数文化素质低,在劳动就业市场上的竞争力弱,失去了土地就等于失业,对将来成为市民是否能享受到劳动保险、医疗保险、就业保险等一系列福利待遇存有疑虑,多重的心理压力影响了农民对农村改造的积极性。

（三）、决策者的疑虑

保护古城,建设新区,虽然是城市规划的决策,更是城市政府意志的反映,但在实施规划中政府也将面临很多的问题。要推进城市化的进程,要征收农民的土地,拆农民的房子,改变农民祖祖辈辈的生活习俗,如果没有切实可行的方法,解决不了农民切实的问题,很容易遭到农民的反对,重大决策不能实施,政府管理者的政绩很难体现出来,决策者对农村改造也会产生疑虑。

政府提供的廉价出租房太少。城市居民住房尚不宽裕,政府无力也无暇顾及外来劳工人口的住房供给;开发商也不会投资于预期收益小、风险大的廉租房,城中村恰好为如此大量的外来人口提供了低租住房的空间,同时也为市场就业能力较低的村民提供了收入的来源。

（四）、经济利益的制约

城中村的改造,影响最大的是农民的利益：

1、农村景观要变成城市景观,要拆掉农民的房子,回收农民的土地,房屋拆迁和土地补偿标准的制定是一个关键的问题,定得低了农民不接受,定得高了政府和开发商谁也负担不起。

2、农村建设占地大,农民多数是独门独院,闻听要改造,立即就会乱搭乱建,圈地造房,要满足这些投机者的要求,成本就会提高,而改造的难度也就更大了。

3、农村中很大一部分集体财产,改造后怎么处理怎么分配,这些农民比较关心的问题处理不好,也会造成农村改造的消极因素。

4、改造资金来源难。城中村改造成本较高,涉及问题复杂,社会资金进入城中村改造的积极性不高。

（五）、政策及管理的问题

我国从建国以来就存在农村户口和城市户口之分,二者在社会生产、生活中分别存在不同的管理体制,农村变为城市,农民由农业人口变为城市人口,这种转变需要在政策上采用特殊的措施才能解决。我国土地所有权归国家,要建设城市首先要把农村集体土地使用权转变为国有土地使用权,才能把土地开发和城市建设纳入到城市规划管理的范围内,这种土地性质的转变也存在困难。

如社会管理模式的变革阻力。城中村的管理是通过村委会实现的,它虽不是一级政府,但在某种意义上行使着一级“政府”的职能,管理着村里方方面面的事,与城市管理组织的居委会相比,在实际管理事务中拥有更大的自主权和更广泛的内容。城中村改造必然要从管理体制上把原村委会纳入城市管理组织序列,这种变革涉及人事安排的调整和权利的再分配,实际操作起来也不是一件容易事。五：城中村改造对策思考

（一）、规划中应注意的问题

在编制规划中首先考虑现状用地情况,尽量把现状的农村住宅建设用地规划为城市居住用地,在村庄的基础上改造建设住宅,配套基础设施,形成居住小区,改造后村民变为市民,离土不离乡,村民仍然可以居住在一起,保持原有的社会邻里结构形式,增强他们的地缘感,从而提高村民对农村改造的积极性。改造过程中,要根据各个城中村不同的特点有区别地进行改造,对于发展好的、合乎城市规划 要求的可以不进行物质层面的改造;对于严重违背城市规划的城中村要彻底改造;而一般的可以采取局部改造,拆迁部分使其达到城市发展的要求,而剩下没有拆迁的部分可以通过经济的手段让其慢慢适应城市发展。毕竟大部分城中村经过了长时间的发展,利用强制性的规划方案来改造是不科学和困难的,应做到规划方案与现状整合,做到最大限度的适应城市的发展。

（二）、规划出台后的管理

规划一出台,向社会公布首先会引起农民的注意,他们会趁机扩大建设占地,其他单位或个人也会趁价低储备土地,这必将增大将来改造的难度。规划的实施需要有一定的时间,新区不可能一下就形成,因此,政府必须及早制定措施,控制土

地自由买卖,防止土地资源的流失。同时对现在的每项建设都要严格审查,首先要控制道路红线,对近期建设项目严格把关,永久建筑必须符合规划要求,把新区土地开发建设纳入到城市规划管理中。

（三）、对村民进行培训,完善养老保险制度

村民大多数文化低、素质差,在建设新区改造农村的前期办一些学习班,对村民进行文化思想素质教育和劳动技能培训,增强其市场竞争的能力,尽快完成由村民向市民的转变。建立完善保险制度,让老年村民加入养老保险,解决他们生活的后顾之忧。

（四）、解决改造资金的来源

采取政府投资、村民自筹、开发商投资、银行贷款等多种渠道。政府可以重 点投资公共设施,而拆迁和重新建设方面可以在政府的指导下由村民和开发商共同开发共同收益。将改造中村民付出的利益(现金投资、住宅拆迁损失、宅基地损失和出租收益损失等)和开发商的投资按照一个科学标准量化“股份”份额,在改造后按股份多少获得收益。

（五）、安置好外来务工人员

现在我国大部分城市还难以解决本地职工的住房问题,更没有多少精力来解决外来务工人员的住房问题。因此,在现阶段,政府应该在城市规划框架下引导城中村的出租房的建设,这样不仅可以为外来务工人员提供住房,也为城中村带来收益,同时也减轻了政府对城中村改造后的社会保障压力。

（六）、引入市场机制推进城中村改造

在城中村改造中,可引进市场机制,多方筹集资金,采取滚动式发展。广州海珠区沥窖村,是广州规划发展区中规模最大的城中村,村民入股集资,采用工程分期,滚动式推进的方法改造农村,建设住宅、幼儿园、敬老院、医疗门诊、居委会、户外活动场、游泳池等,彻底改变旧村落后混乱的局面,改善了人居环境,创造了城中村改造的新模式。

六：结 论

由于城中村在环境景观、社会管理、村民就业与社会保障等方面存在严重问 题，与城市经济社会发展和现代化要求不相适应，城中村已成为制约城市发展的一个重要因素。尽管城中村改造存在很多障碍，但是我们如果不痛下决心进行全

面改造，问题长期拖下去，随着时间的推移，改造成本会越来越高，势必影响各个方面参与改造的能力和意愿。因此，城中村改造必须引起城市政府的高度关注，加快城中村改造的步伐。

参考文献：

[1 ] 李培林.巨变:村落的终结———都市里的村庄研究[J ].中国社会科学.2002

(3),168-179.[2 ] 赵过渡,郑慧华,吴立鸿,等.城中村社区治理体制研究———以广州市白云区

柯子岭村为个案[J ].国家行政学院学报,2003(3),93-97.[3 ] 张金望,谭婷.城中村问题探析.株洲工业学院学报.2005 ,19(5),81-83.[4 ] 谭媛媛,萧洪恩.都市的“村落”:文化困境及其重建———以武汉市为例[J ].小城镇建设,2005(6),41-43.[5 ] 李俊夫.城中村的改造.北京：科学出版社，2004,1-245

[6 ] 王晓东,刘金声.对城中村改造的几点认识[ J ].城市人口, 2003, 11-27

[7 ] 李玉军.城中村问题初探[J ].贵州大学学报:社会科学版,2005.23

(4),68O72.[8 ] 游宏滔.小城镇“城中村”规划相关问题的探索.城市规划，20049，36-39

[9 ] 叶鹏，徐晓燕，汪路.合肥市“城中村”改造初探.建筑学报，2004，（11），23-26

第四篇：深圳城中村改造的思考

深圳城中村改造的思考

1.兼顾多方利益诉求的多元主体共同参与和多样化改造模式

深圳的城中村改造模式总体可以概括为市场主导下的多元主体共同参与。政府的主要作用是在“完善功能配套”的既定日标下，通过政策、规划进行调控和引导。根据城中村各自的条件，具体改造方式呈现多样化特征：按投资主体可以划分为政府工程、村集体股份有限公司自改、开发商实施改造以及合作改造等四种基木类型；按用地功能可以划分为公益性项日、产业升级项目、商品开发项日等类型;按建筑物的拆建比例，可以划分为综合整治和全面改造(包括异地重建、整体拆建、局部拆建)。

2.以项日承包制为主要运作方式，吸引社会资金参与改造过程近年来，“净地出让”业已成为各大城市推进“三旧改造”的主流趋势，城市更新一般经过“拆迁一整理一入库一出让一开发”的过程。深圳城中村改造则以项日承包为主要运作方式，采取“毛地出让”，改造范围以城中村红线范围为依据，根据改造主体的不同，资金来源于开发商、城中村股份公司、城中村村民、银行贷款以及政府扶持资金。改造的优惠政策主要而向开发建设的单位，以容积率奖励和地价减免为主要形式。安置补偿以货币为主，具体补偿额度视项日而定。

3.以规划为实践准则，在市域层而上实施统筹和协调

《深圳市城中村(旧村)改造总体规划纲要(2005-2020)》和《深圳市城中村(旧村)改造专项规划编制技术规定(试行)》是指导深圳市城中村改造的纲领性文件，在市级层而对改造范围、改造模式、改造规 1

模、开发强度、用地功能进行规划引导，并明确改造规划的原则、内容、深度和成果形式。以岗厦河园片区为例，该片区位于深圳最重要的福田行政商业中心区内的东南角，改造专项规划将其定位为“商业、办公、居仕为一体的多功能综合发展区”，从用地功能布局、开发强度、交通组织、配套设施、经济测算等几个方而进行具体分析，以科学地指导实践。

4.以“堵疏结合”应对违法建筑，降低改造的社会成木

深圳市城中村集中了全市90%的违法建筑，并牵涉众多由于行政调整带来的历史性遗留问题。规模庞大的违法建筑权益关系错综复杂，按合法建筑补偿则会引起新一轮抢建，不补偿则无法实施拆除，公共利益受到侵害。“堵疏结合”深圳市处理违法建筑的主要方法，“堵”指以违法建筑零增长为目标加强对新增违法行为的查处;“疏”指依据违法用地和违法建筑处理的有关政策和程序，对存量违法建筑进行确权。

当然，深圳市在推进城中村改造的过程中，也存在着一个十分严重的问题，就是城中村改造的利益分配问题。深圳市城中村改造对于城中村“财富性”特征认识不足，尤其是对产权界定的难度估计不足;侧重物质形态的更新，忽视社会问题的解决，在基层社区建设、原住民就业、社会保障以及补偿、外来务工人员居住等都未做出明确安排;政府的土地国有化、重朔权力关系等多元目标与城中村居民继续享有宅基地、维持既得利益的目标相冲突。

这些，都是我们在实施城中村改造时应该考虑到的问题。2

第五篇：城中村改造的新思考

从我办城中村改造的新思考

浅谈如何推进 “两翼”战略

尊敬的各位领导，与会的全体委员：

大家好！首先，非常感谢XX区政协为我提供了一个与大家共同交流的平台。昨天，薄区长代表区政府所做的工作报告，响亮地提出要“探索启动以旧村改造为试点的片区开发”，这为我办下一步实施城市化建设指明了方向。下面，我结合我办实际，就如何推进城中村改造工作谈几点意见和建议。不妥之处，敬请各位领导、各位委员批评指正。

我们xx街道办是XX城区三办之一，辖区总面积xx平方公里，下辖xx个居委会，总人口为xx万人，其中：常驻人口xx万人，流动人口xx万人，非农业村民占村民总数的九成以上。

近年来，在推进城市化进程中，全街道已有xx个行政村逐步纳入城市建设规划区，成为典型的“城中村”。由于城市用地的拓展，村级土地的出租，以及普遍化的建房行为致使全办农业用地与日递减，村民人均耕地现已不达0.1亩。许多农民走上了“以地生财，坐地收租”的发展之路，出现了独特的“出租屋经济”。由于生产和生活方式的非农化转变，农民已不再是传统意义上的农民，城乡二元结构矛盾日趋明显，“城中有村，村内有城，村外现代化，村内脏乱差”，越来越成为影响城市形象和制约城中村发展的瓶颈。

一、我区城中村改造的必要性和紧迫性

近十多年来，XX城区出租屋经济的出现，客观上推动了城周村经济的发展，主导产业实现了从传统农业向以租赁为主的第三产业转变，但是，1

一些社会问题随之出现，且不断蔓延，严重影响了经济社会的整体发展，诸如城中村社会治安管理混乱，社会保障难以有效开展，环境卫生脏乱差比较突出，乱修乱建乱加层较为严重，以及畸形的出租房经济导致了部分群众不思进取等社会想象十分普遍，诸多问题的叠加，以及原有的管理体制机制与村民素质整体较低等现实状况，已经严重制约了我区服务吕梁城市化建设与推进和谐社会的发展要求。为此，今年区委工会议提出以东城区开发为龙头，以整村推进和城中村改造为两翼的城乡发展战略，把城中村改造提上重要议事日程，予以安排部署，开启了我区城乡建设发展的新里程。

二、我区城中村改造中存在的难点和问题

城中村改造有别于城市化进程中的旧城改造，不仅涉及土地的处置、村民身份的转换、村集体资产的改制、社会保障等问题，这些问题全都与村民的利益交织在一起，远比旧城改造复杂的多，相关情况表现为以下五个方面：

1、改造成本高，投资回报小。保证合理的投资回报，是城中村改造能否顺利推进的一大制约因素，城中村现有建筑密度大，高昂的拆迁成本，巨额的投资，加之回迁安置面积大，可用于销售的面积与投资回报小。

2、土地转制成本高。城中村现有土地属集体所有，在改造过程中涉及将集体土地转换成国有土地，牵涉到经营性用地依法实行招、拍、挂等程序，将增加开发商获取土地的成本，加大市场运作的风险。

3、村民因既得利益工作阻力大。当前，城中村村民收入主要靠出租屋收入，那么，在改造的过渡期中，村民现有的房租收入暂时会出现空档，同时，部分的村民认为，现有的建筑出租要比将来的楼房出租容易的多，加之大部分村民愿意接受面积补偿，但我区城中村现有容积率已接近或达到城市规划上限，如果考虑盈利势必提高容积率，从而突破城市规划界限。

此外，群众对社会保障问题比较担忧。目前，村民的福利保障由村集体承担，村民担忧改制后原福利保障将会失去，生活没有着落，特别是40岁以上的村民，由于文化素质低，没有技能，难以找到工作，只能依靠房租谋生，在没有社会保障的情况下心存忧虑，也会为改造带来一定的阻力。

4、管理体制问题。以村党支部为核心，以村委会为主体，各种群众组织并存的混合型传统管理体制，依然是当前城中村实施社会管理的唯一方式，由于未纳入城市管理体制，致使城中村游离于城乡之间，不能适应市场经济发展的新变化。

5、组织宣传不到位，干群对城中村改造相关政策了解不多。城中村改造不是简单的拆旧建新，还包括管理体制的转换，农民身份的转换，以及村集体经济向股份制经济实体的转换，政策性强，工作繁琐，由于我区这项工作刚刚起步，还未进入实质性阶段，广大干部群众对此了解甚少。

三、我区城中村改造的策略和建议

城中村改造工作涉及社会的方方面面，需要在区委、区政府的组织协调下，制定切实可行的实施方案，调动全社会的力量积极参与，落实相关政策，共同做好群众工作。

1、实施户籍管理制度改革，推进村集体资产改制。村民是城中村改造的主体，要把维护村民的合法权益作为开展工作的出发点和落脚点。区级各职能部门要在广泛宣传发动的基础上，根据各自的职能逐步开展农转非，建立城市社会保障体系，职业技能培训；在保持社会稳定，确保集体资产不流失的前提下，积极发挥现有村民委员会和群众代表的作用，严格

按照法律程序，将村集体现有资产进行清产核资和资产评估，在充分讨论的基础上，制定资产处置分配方案，合理设置股权量化，组建社区股份合作社或股份公司。以落实各项政策保障为措施，以保证村民在城中村改造中受益。

2、依法做好土地产权转变和处置工作。村改居之后，村集体土地要全部收储为国有土地，政府在实施土地收储过程中，要严格落实《国有土地使用权证》颁发政策，坚持土地处置需确保原村民未来的正常生活和劳动就业，确保公益事业用地等原则，具体处置的方式有：（1）对村民住宅用地，原则上划分为保留住宅用地与建设新居住区回迁用地两种，新建居住区的回迁用地，根据能够享受回迁安置房政策的户数和需建设回迁安置住户的总面积，以容积率1.5的标准测算，按经济适用房项目以划拨方式供应。对补偿村民回迁房建设的开发用地，按保留和回迁用地的1：1-1：1.5 的比例确定。（2）对留村集体解决村民劳动就业用地，按改制后的经济实体中劳动力计算，以人均80平方米核定，未达到80平方米的，不足部分在村改造土地和其它剩余土地中解决。（3）对剩余土地确定为规划建设用地，纳入市土地储备中心统征储备，按相关补偿标准给予补偿。

3、做好城中村改造建设规划。城中村改造规划编制要严格依照相关法律实施，坚持统一规划、合理布局、综合开发、配套建设、突出重点、逐步改造的原则，具体编制改造规划要做到：（1）依据城市总体规划、土地利用总体规划和相关规定，以村庄为单位，组织编制切实可行的整体规划，经市建设行政主管部门核准后，报市人民政府批准，作为城中村改造或分期实施的依据。（2）村集体经济组织和房地产开发商，须委托规划设计单

位，编制城中村改造修建性详细规划或项目设计，经街道办核准后，报市建设行政主管部门审核批准并办理相关手续后实施。

4、拆迁补偿安置。拆迁补偿安置采用货币补偿和房屋安置两种方式，具体补偿办法由各村参照区政府出台的补偿政策执行。

5、就业和社会保障。凡按国家规定参加了本市城镇职工社会保险的村改居劳动力，均应参加城镇职工社会保险，享受包括基本养老保险、基本医疗保险和失业保险等。

四、我区城中村改造的相关措施

城中村改造是一项涉及面广的社会工程，需要市、区政府的大力支持和相关部门的全力配合。

1、成立城中村改造工作领导组。为保证城中村改造工作的顺利实施，应成立由市、区两级党委、政府组成的专门领导小组，抽调土地、规划、城建等部门成立工作小组，全程配合城中村改造工作。市政府应在土地处置使用等方面定原则、定规划、给优惠政策，区级各部门应在区政府组织协调下给予工作支持，街道办对城中村改造进行具体监督管理，各改造村要根据相关政策认真组织实施。

2、给予相应的政策支持。一是城中村改造建设项目用于安置村民的，按人均建筑面积50平方米免交行政性规费；用于发展经济的，除城市基础设施配套费减半征收外，免交其它行政性规费。二是城中村改造项目用地以协议出让方式供地的，土地出让金按评估地价的45%收取，上缴财政后，扣除国家、省级计提部分，其余价款作为城中村改造专项补贴资金用于城中村改造，专项补贴资金由村委会（或改制后的股份制经济组织）提出书面申请，街道办审核同意后，由财政管理部门按照用款计划予以拨付。三

是城中村改造中所涉及由政府承担的市政公用设施，各有关部门应优先安排建设资金，改造后的市政公用设施维护和市容环卫管理纳入城市管理范畴。四是解决城中村改造启动资金问题，可通过政府制定相关政策，选出有信誉、有实力的开发商与城中村的经济实体进行合作，必要时由政府协调银行给予低息贷款。

3、积极推进集体经济转型和升级。改制后的集体经济组织，以集体物业收益和集体房屋租金为主，收益一般用于原村民的福利等，从短期看，集体资产能否做大做强，集体物业收益能否保值增值，是城中村改造能否成功的关键，而转制后的集体经济能否成功转型和升级，更是城中新村能否实现可持续发展的前提和动力，因此要做好进一步的探索实践工作。

4、引入市场机制。在城中村改造中，应进行市场化开发模式，鼓励开发商、投资商参与城中村改造。市场的导入可以盘活村集体经济，使其在组织制度、经营机制上进行市场化改革，以强化其投资能力、组织能力和市场适应能力，推动发展壮大村集体经济。

5、加强政府的积极引导作用。城中村改造是一个综合社会转变过程，需要全方位的物质、制度和社会文化建设，政府应在包括政策、资金、技术、基础设施的支持和社会文化的传播引导方面予以引导。

7、实行近、中、远期的结合。要注重近、中、远期实施规划的结合，近期安排一些投资少、见效快的项目，为今后的改造提供资金的支持和保障，中、远期安排一些公共设施及服务设施，以创造优美的居住、生活环境，使得城中村与城市的各项事业融为一体。

城中村改造是一项影响较大的社会性工程，需要全社会广泛发动，积极支持，真诚希望广大政协委员对我办城中村改造予以更多的关注，为我们的工作提出更多更好的办法举措，也真心希望各界委员积极参与投资开发，共同推进我区城中村改造工作的顺利实施。

我的发言完毕，谢谢大家！