保利地产：中秋漂流瓶活动

第一篇：保利地产：中秋漂流瓶活动

保利地产——2005年“祝福广州”中秋漂流瓶活动

类型：关系营销

目的：通过公益活动，树立企业良好口碑

目标客户群：业主及参加活动的市民

9月17日早上，保利地产与羊城晚报联合举办“祝福广州”中秋漂流瓶祝福活动。100多位志愿者从大沙头码头出发，乘坐豪华游艇前往莲花山海域投放漂流瓶。在游艇上，组织者举办了抽奖活动，有80位志愿者获得了香港迪斯尼乐园的门票，其间志愿者也做了精彩表演。中午12时45分，人们将写满美好祝福的瓶子投入水中，让祝福随着涌动的潮水漂到五洋四海，将爱传播到海外。

近来各地天灾频频，许多具有社会责任感的广州公民都开始用各种形式表达自己的爱心和关怀。保利地产希望通过举办这次活动倡导爱心、关怀、正义，倡导以“感恩”的心回报社会、回报身边的每个人。

策略分析

只有以社会效益为出发点，为社会建立传递爱与关怀的平台，才能得到社会的认可和支持。保利地产今年曾多次举办公益性活动，如捐资建立内蒙古“保利希望小学”，定点扶贫山西五台县及“圆明园国宝回归展”等活动，在保利业主和广州市民中引起极大反响，收到了良好的社会效益。

第二篇：保利地产市场推广活动

感恩父爱，保利·心语献浓情人文关怀

活动内容：活动当天，父亲与子女齐上阵，“开心拔河”、“趣味贴鼻”、“感恩父爱”等趣味亲子游戏，参与者众多，高潮迭起，掌声不断。参赛者们的比赛热情逐渐升温。在“开心拔河”环节，全家人一起出动，大家使出了浑身的力量为一家人的胜利而共同努力着。而在精彩的“趣味贴鼻”环节里，可以看到蒙着眼睛的参赛者们小心进行，惟恐找不到图片上鼻子的所在位置。一张张可爱笑脸，一幕幕幸福画面，无不感染着现场每一个人。除此以外，在精心设置的“感恩爸爸”留言板上，许多业主用心在上面书写下最想对爸爸说的话。

武汉保利会品牌家电内购会火爆上演

为庆祝保利地产成立20周年，为回馈保利业主的支持与厚爱，12月30日，武汉保利会携手工贸家电举办的“保利业主品牌家电内购会”拉开了帷幕。保利业主除享受工贸元旦节庆的优惠价格外，更可专享签到、满赠减现、打折卡、抽奖礼等四重大礼。同时保利会通过短信、小区宣传单、横幅、海报、电子屏、电话邀约等多种渠道发布消息，收集业主报名信息。在这个家电寒冬之际，保利武汉的家电内购会好似冬天里的一把火，瞬间点燃了保利业主们的热情。

活动当日，家电品牌巨头如海尔、长虹、美的、TCL、海信等品牌纷纷发出橄榄枝，热力折扣、满额减现，众多优惠轮番吸引业主眼球。除了签到礼、折扣礼、抽奖礼之外，还有针对保利业主的满额减现活动另赠品牌食用油的活动。

保利武汉亲子夏令营“和乐国学课”7月21日火热开课

穿汉服，学汉礼！7月21日晚七点，保利心语社区门口热闹非凡。保利亲子夏令营暨全能小主持培训“和乐国学课”开讲。本次活动由保利地产武汉公司主办，湖北广电《宝贝乐翻天》栏目组、武汉童学文化有限公司协办，旨在普及中华传统文化，提升公民人文素养，造就知识丰富的全能小英才。

正衣冠、拜孔礼、点朱砂、学茶道、弟子规„„活动一开始，童学馆小朋友《欢泌弟子规》的精彩表演就迅速地抓住了社区家长和小朋友们的注意力，而精彩的语言讲解结合生动形象的肢体演绎，更是让小朋友们大饱眼福！小朋友们在玩乐中学会了中华传统礼仪，不少好学的小朋友还现场提出了自己的疑问，国学老师耐心地一一解答。活动最后，播放了武汉童学馆的小朋友们登上湖南电视台《快乐大本营》的一期节目，为活动画下圆满句号。

据悉，2012保利亲子夏令营暨全能小主持培训是第四届和乐大使武汉赛区选拔赛的预热阶段。小朋友们将通过学习“和乐自然课”、“和乐国学课”、“和乐体能课”的一系列知识，全面提升自然、人文、体能的素养，度过丰富而有意义的假期！另外，第四届和乐大使武汉赛区选拔赛即将于8月4日火热开赛！作为武汉赛区和乐大使全能小主持入围总决赛的选手，还将参加保利地产20周年“军歌嘹亮，和乐盛典”晚会，更有可能与众多巨星同台表演。如果你爱好播音主持或者有表演天赋，且年龄在5-18岁之间，欢迎登陆保利武汉官方网站 http://wh.polycn.com/，即日起至7月底均可报名。

保利亲子夏令营暨全能小主持培训即将全面启动

作为2012保利亲子夏令营暨全能小主持培训的开篇之声，保利“和乐自然课”将于7月14日隆重开课！活动当天，除了邀请观鸟协会的专家们讲解鸟类知识

外，保利地产还将带领小朋友们用专业仪器在武汉南湖生态区现场观察鸟类。此外，为了锻炼小朋友们的动手动脑能力，和乐自然课上还将设置捏泥人趣味活动，老师将现场讲解捏泥人的知识要领，并对小朋友的作品进行评分。活动最后将颁发丰富奖品，凡参与活动的小朋友均可获得精美礼品一份。

据悉，2012保利亲子夏令营暨全能小主持培训是第四届和乐大使武汉赛区选拔赛的热身阶段，武汉地区前30名报名的选手均有机会参加。小朋友们将通过学习“和乐自然课”、“和乐体能课”、“和乐国学课”的一系列知识，全面提升自然、体能、人文的素养，度过丰富而有意义的假期！

第四届和乐中国和乐大使全能小主持选拔活动已经全面开展。作为武汉赛区和乐大使全能小主持的入围总决赛的选手，除了荣获“金话筒奖”外，还将参加保利地产20周年“军歌嘹亮，和乐盛典”晚会，更可能有机会与众多巨星同台表演。据了解，第四届和乐大使武汉赛区选拔赛即将于8月4日火热开赛！如果你爱好播音主持或者有表演天赋，且年龄在5-18岁之间，欢迎登陆保利武汉官方网站 http://wh.polycn.com/，即日起至7月底均可报名。

保利会携手幼教专家，营造和谐社区 保利做主，让爱陪伴孩子健康成长

据悉，此次育儿专家讲座，仅仅是2012年保利业主亲子活动的一个开始，在接下来的时间里，保利会还将特别与电视台合作，为青少年儿童提供一个自我展示和培养文艺才能的高校平台。此外，还将有宝贝业主生日会、保利儿童夏令营、国学进社区等多种亲子活动。保利地产

2012年，武汉保利地产十周年华诞，特别推出“保利十年，感动生活”系列活动，保利社区业主工贸家电团购，保利十周年答谢会，十周年品牌馆建立，寻找城市之美·摄影大赛，保利地产十周年运动会，保利低碳环保小树苗认养等活动多会相继举行。保利地产从不同时间与空间，以处处小善营造浓浓关怀，让大爱洒遍荆楚。

爱上潮流环保 绽放另类美丽——“宝贝乐翻天”之“宝贝T台秀”活动快报

2012年3月24日保利·香槟国际携手湖北广播电视台《宝贝乐翻天》栏目组共同举办的“宝贝T台秀”亲子活动在售楼处温馨上演。巧手的妈妈，精灵可爱的宝贝，另类搞笑的走秀，创意不断且欢乐不停。本次活动为项目现场赚足了人气，且有效邀约到老客户的再次到访，使新老客户对保利香槟国际的好感度与关注度都有了较大的提升。

另类T台秀 开心乐不停

活动当天来访客户共计60余组，其中有40组家庭参与了此次活动。活动从上午9点正式开始，每组家庭都按规定分配到指定区域，工作人员为其发放材料与各种废旧物品。在领到材料之后，爸爸妈妈和宝贝们纷纷动手开始创作，大家用废旧报纸做成各式各样的衣服、裙子及帽子，还有的用纸张做成大蝴蝶结用作头饰，40分钟之后，每组家庭都交出了自己完整的作品。作品完成之后，接下来的宝贝T台秀将活动推向高潮。

保利会携手国美电器“业主家电团购特卖会”9.29号开始啦！

感谢您长期对保利会的关注与信赖，很高兴的通知您，保利地产保利会已于近期与国美电器达成协议，专门组织保利业主于2011年9月29日进行“保利业主电器内购专场”活动，并于当天进行国美电器团购特殊优惠。

由于此次团购专场只针对保利会员，顾所有业主均需持“保利会会员卡”，在购物时提前出示此卡，作为购买及优惠依据。未能携带及无会员卡的客户，将不能享受此次活动优惠。

一、活动时间：2011年9月29日17：00～闭店

二、活动地点：国美电器光谷店－武昌区光谷大道坐标城

三、参加资格：业主凭保利会会员卡（金卡/铂金卡）

四、活动内容：

活动一：会员预先电话报名可送20保利会积分及精美礼品

活动二：会员进店无需购物也可参与惊喜大抽奖及超长免费存货期

活动三：专车接送，免费停车，VIP休息室饮料、点心尽情享用

活动四：享受国家以旧换新补贴，最高可补10%购机款

活动五：会员购物时出示当天的士票立减20元

报名时间：2011年9月20日9：00至2011年9月29日16：00。请有意参加本次团购活动的业主朋友致电各项目物业服务中心咨询、报名。

咨询电话：保利会87460650；保利物业：87759036。

价格保障:届时全场商品国美内部价销售，提前享受十•一黄金周价格，承诺所售商品价格到十•一，可全城比价，出现价差，国美电器双倍补还！

注：未激活保利会身份的业主，可登录官网用第一购房人身份及姓名激活会员身份，我们会在活动前夕与您联系发卡。

小链接：保利会作为武汉保利地产的客户服务组织，旨在加强保利地产与客户之间的沟通与交流，倾听各位会员及各界专业人士对我们的建议和要求，在这里，我们将用最美丽的微笑、最诚挚的感情、最优质的服务来回报各位对保利地产的关心和支持，真正实现保利地产“和者筑善”的品牌理念。

会员可享受四重优惠：

1、再购推荐优惠

2、积分奖励制度

3、精彩会员活动

4、联盟商家折扣

第三篇：保利地产审计报告

保 利 地 产 财 务 分 析 目 录

第一篇 公司简介??2 第二篇 财务报告分析3

一、资产负债表分析???3

1、资产负债表水平分析???3

2、资产负债表垂直分析???10

3、资产负债表变动原因分析?12

4、资产负债表的对称结构分析13

二、利润表分析?14

1、利润表综合分析?14

2、利润表分部分析?19

3、利润表分项分析?20

三、现金流量表分析???24

1、现金流量表水平分析???24

1、现金流量表垂直分析???28 第三篇 财务效率分析???34

一、企业盈利能力分析??34

1、资本经营能力因素分析??34

2、盈利能力历史分析35

3、盈利能力同行业分析???36

二、营运能力分析

1、总资产周转率分析37

2、营运能力历史分析38

3、营运能力同行业分析???39

三、偿债能力分析39

1、偿债能力历史分析39

2、偿债能力同行业分析???40

四、发展能力分析41

1、发展能力趋势分析41

2、发展能力同行业分析???42 第四篇 杜邦分析模型??? 42 第五篇 财务报告综合分析? 44 第一篇 公司简介

保利房地产（集团）股份有限公司(证券简称:保利地产,证券代码:600048[1])成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名，2009年，公司品牌价值达90.23亿元，为中国房地产成长力领航品牌。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，2009年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选2008中国上市公司优秀管理团队。2009年公司实现销售签约433.82亿元。截至2010年一季度，公司总资产已超千亿。

自2007年1月起，公司入选“上证50”、“上证180”、“沪深300”和“中证100”指数样本股。截至2007年12月，公司总资产已达 409亿元，比上年末增长148%。

十六年来，保利地产保持了高速与稳定的发展态势，公司现已进入规模化发展阶段，形成了广州、佛山、北京、上海、武汉、重庆、沈阳等十八个城市的全国战略布局，拥有44家控股公司。

第二篇 财务报告分析

一、资产负债表分析

1、资产负债表水平分析

单位：元 篇二：保利地产内部控制审核报告(史上最强)保利地产(600048)内部控制审核报告 信息来源：港澳资讯 日期：2012-04-06 11:18:36 保利房地产（集团）股份有限公司

内部控制审核报告

大信专审字[2012]第 1-1231 号 保利房地产（集团）股份有限公司董事会：

我们接受委托，审核了保利房地产（集团）股份有限公司(以下简称“贵公司”)于后附的《保利房地产（集团）股份有限公司内部控制自我评价报告》(以下简称“自评报告”)中所述的贵公司 2011 年 12 月31 日与财务报表相关的内部控制的设计及其执行情况。建立健全并合理设计内部控制并保持其执行的有效性，以及确保自评报告真实、完整地反映贵公司 2011 年 12 月 31 日与财务报表相关的内部控制是贵公司管理层的责任，我们的责任是对自评报告中所述的与贵公司财务报表有关的内部控制的执行情况发表意见。

我们的审核是按照中国注册会计师协会发布的《内部控制审核指导意见》以及《中国注册会计师其他鉴证业务准则第 3101号—历史财务信息审计或审阅以外的鉴证业务》进行的。在审核过程中，我们实施了包括了解、测试和评价自评报告中所述的贵公司于 2011 年 12 月 31 日与财务报表相关的内部控制的设计和执行情况，以及我们认为必要的其他程序。我们相信，我们的审核为发表意见提供了合理的基础。

内部控制具有固有限制，存在由于错误或舞弊而导致错报发生而未被发现的可能性。此外，由于情况的变化可能导致内部控制变得不恰当，或降低对控制政策、程序遵循的程度，根据内部控制评价结果推测未来内部控制的有效性具有一定的风险。

我们认为，贵公司于 2011 年12月 31日在所有重大方面有效地保持了自评报告所述的按照财政部颁发的《企业内部控制基本规范》（财会[2008]7 号）及其具体规范建立的与财务报表相关的内部控制。

需要说明的是，本专项审核报告仅供贵公司为 2011 年报披露之目的使用，不得用作其他任何目的。

大信会计师事务有限公司 中国注册会计师：韩志娟

中 国 · 北 京 中国注册会计师：王世恩

二○一二年四月一日 保利房地产（集团）股份有限公司 2011内部控制自我评价报告

董事会全体成员保证本报告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

保利房地产（集团）股份有限公司全体股东：

保利房地产（集团）股份有限公司董事会（以下简称“董事会”）对建立和维护充分的财务报告相关内部控制制度负责。

财务报告相关内部控制的目标是保证财务报告信息真实完整和可靠、防范重大错报风险。由于内部控制存在固有局限性，因此仅能对上述目标提供合理保证。

董事会已按照《企业内部控制基本规范》要求对财务报告相关内部控制进行了评价，并认为其在 2011 年12月 31日（基准日）有效。

我公司在内部控制自我评价过程中未发现与非财务报告相关的重大内部控制缺陷。

董事长：宋广菊

保利房地产（集团）股份有限公司

二○一二年四月一日 内部控制自我评价报告附件：

保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称“公司”）根据财政部、证监会等五部委颁发的《企业内部控制基本规范》及配套应用、评价指引等的要求，遵循全面、重要、客观性原则，在董事会及审计委员会的领导下，从内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督五方面，对公司内部控制的健全有效性进行了自我评价。

一、内部环境

1、公司治理结构

公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》等的规定，设立了股东大会、董事会、监事会，建立了以《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》为基础，以董事长、总经理、独立董事、董事会秘书、各专业委员会工作细则、《重大投资决策制度》《关联交易决策制度》、等为具体规范的一套较为完善的治理制度；明确了

股东大会、董事会、监事会和经理层在决策、执行、监督等方面的职责权限、程序以及应履行的义务，形成了权力机构、决策机构、经营机构和监督机构科学分工、各司其责、有效制衡的治理结构。

股东大会是公司的最高权力和决策机构，享有法律法规和公司章程赋予的决定公司经营方针、筹资、投资、利润分配等重大事项的决定权。

董事会对股东大会负责，在法定范围内行使经营决策权，并负责内部控制的建立健全和有效实施。公司的董事会共有 9 名成员，其中董事长 1 名，外部独立董事 3 名。董事会下设战略委员会、审计委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会四个专业委员会，并制定了工作细则，除战略委员会外，各专业委员会召集人全部由独立董事担任，重大的专业性事项均会提交专业委员会审议后再提交董事会审议，以使独立董事能更好地发挥作用。

监事会对股东大会负责，由 3 名监事组成，设专职监事会主席 1 人。监事会主席全程参与公司的董事会、经理办公会和月度办公会，及时全面地掌握公司的经营状况，实时地对董事会和经营层进行监督。同时公司还建立了监事会负责的内部审计制度，确保每三年对一级子公司进行一次内部审计，把监事会的监督作用贯彻到整个集团。

公司董事会严格执行《公司法》、中国证监会和上海证券交易所等的有关规定，与控股股东、实际控制人在业务、人员、资产、机构、财务五方面保持了应有的独立性。

2、公司组织架构

公司在组织架构设置时，根据科学、精简、高效、透明的原则，充考虑企业的规模因素，避免各部门职能交叉、缺失或权利过于集中，形成各部门各司其责、各负其责、相互协调、相互制约的工作机制。同时，公司按照 iso 质量标准体系建立起较完整的质量手册、质量记录、程序文件、工作文件等质量文件，将权利和责任以及相关操作规范落实到具体单位、岗位，为公司内部行使权限、履行职责、建立沟通提供了应遵循的准则和规范性指南。

目前，公司的组织架构如下图所示：

3、内部审计

公司实行监事会领导下的内部审计制度，设立了审计管理中心，制定了《内部审计制度》，配备了专职的内部审计人员，定期对内部控制制度的健全有效性以及财务收支、资产管理、经营决策、合法合规经营、经营绩效、会计信息等各个方面进行内部审计，并联合成本管理、预决算等相关部门组合联合内审小组，对下属公司进行内部审计。公司管理层重视审计结果，对于审计发现的问题，要求相关单位及时进行整改和完善，问题性质严重的，还需追 6-规模给自身管理带来了较大压力，区域管理风险有所提升。

鉴于此，年内公司继续坚持以发展为主题，一方面密切关注经济形势和政策走向，顺应市场变化，贯彻“抢销售、抢资金”的经营策略，确保经营业绩稳步增长；另一方面，坚持量入为出，审慎拓展土地资源，并积极拓展房地产基金等多元化融资渠道，降低财务风险。与此同时，公司以降本增效为目标，提升标准化成果运用率，扩大集团采购范围，努力实现集团采购对大宗材料的全覆盖，加强项目目标成本管控，保障项目的盈利能力。

为应对规模提升带来的管理压力，公司在继续发挥扁平化管理优势的同时，以信息化、规范化和标准化为手段大力提升内部管理。一方面以信息化为依托，持续健全、推广和拓展销售管理、成本管理和财务管理系统，实现经营数据的统一管理和快速分析，为加强企业精细化管理提供基础；另一方面建立管理体系与股权结构相统一的平台公司，同时强化制度建设和执行情况监督，提升管理规范水平，有效降低管理成本和控制风险；第三，以标准化为手段，进一步加强产品体系、集团采购和合同管理的标准化，提 高效率减少差错。

三、控制活动

公司采用的内部控制措施主要包括：不相容职务分离控制、授权审批控制、会计系统控制、财产保护控制、预算控制、运营分析控制和绩效考评控制等。公司将上述控制措施在下列主要业务活动中综合运用，对各种业务及事项实施有效控制，促进内部控制有效运行。

1、重大投资决策控制

公司的对外投资活动主要为房地产项目投资，具有单笔金额大、决策风险高等特点，公司历来高度重视项目投资决策，制定了《重大投资决策制度》等投资管理制度，明确了项目信息收集、可行性论证、立项决策程序和标准等环节的要求，形成了子公司跟踪拓展项目、本级投资管理中心负责论证项目、总经理办公会筛选和评议项目、董事会最终审批项目的科学、有效、稳健的项目决策机制。

2、产品开发质量控制

产品品质决定品牌生命力，公司历来以“打造保利精品、真诚服务业主、创造和谐生活”为质量方针，导入房地产企业 iso9001 全面质量管理体系，设计了涵盖项目规划设计、施工管理、材料设备采购、工程验收、销售、客户服务和物业管理等各个环节的控制程序，包括 25 个程序控制文件、38 个质量记录工作文件和 78 种各类表单，并在此基础上，编制完善了工程管理细则、设计管理纲要、品牌管理守则、商品住宅质量管理手册、考核验收办法等各-7-项质量管理制度。对施工计划、图纸会审、监理方案、施工组织方案、施工机具审查、原材料设备进场审查、隐蔽工程确认、分部分项工程确认、工程事故处理、施工进度控制、工程造价控制、安全施工管理、施工协调等实施全过程质量控制并严格考评，构建了一套科学的质量管理体系。公司定期进行质量目标实现情况评审检查，限期整改发现的问题，保持公司质量控制体系的不断完善和持续改进。

3、采购与成本控制

为加强项目成本控制，公司根据“统一目标、分级管控、责任到岗”的原则，制定了《成本管理制度》，要求各项目在总体规划设计完成之后上报目标成本，经审核通过之后，子（分）公司主要负责人需签定《目标成本利润责任书》，作为后期经营班子考核的重要依据，强化对下属公司的成本约束。2011 年，成本管理信息系统在集团所有下属公司完成上线推广和应用，统一了成本科目，通过对项目运作全过程成本信息的记录和管理，初步实现了项目全过程目标成本控制和动态成本监控，为公司《成本管理制度》的贯彻落实提供了基础。

在采购方面，公司建立了规范的招投标制度。房地产项目开发建设过程中发生的外包及采购业务，原则上均须通过招标确定合作单位。公司建立了合格供应商数据库，定期对合格供应商进行考评，确保参加投标者符合公司的要求。在招投标过程中，公司成立由工程、成本控制、财务等跨部门开标小组，实行招议结合、坚持技术标合格的前提下低价中标的原则。此外，公司还建立集团采购制度，实行全国范围内统一品牌，统一价格，既提高产品质量、工作效率，又降低采购成本。公司所需的大宗部品材料基本都采用集团采购模式，2011 年公司继续扩大集团采购范围，提高采购的比例。篇三：保利地产三年财务分析

财务分析课程论文

2014-2015学年第二学期

论文题目： 保利地产财务分析

学院： 会计学院

班级： 会计1211 组号： 1组

保利地产财务分析

摘要：随着现代科学技术的发展和企业间竞争的加剧，房地产公司的生存和发展面临着更加严峻的挑战。本论文以保利地产为分析对象，通过对其近年资产负债表、利润表、现金流量表三大报表的浅析，以及对其2012—2014偿债能力、营运能力和获利能力的财务状况指标进行核算比较，从而发现保利地产公司的财务状况部分存在的问题并提出了解决策略。最后，结合保利地产的优势和2015年房地产的趋势，对保利地产公司的财务情况进行了展望。关键字：保利地产 财务报表 财务指标 改进 key words: poly real estate，financial statement，finance index，improvement

一、行业现状与公司概况(一)行业背景环境 1.房地产行业特点(1)区域的差异。

房地产产品的位置具有不可移动性和固定性，所以特定的消费者只会在特定的市场区域内来选择房地产商品，就造成了在不同市场区域内所供给的房地产产品难以互相替代或是竞争的现状，因而房地产市场较难形成统一，于是也就不存在统一的市场竞争和市场价格，每座城市不同区域的房地产市场也会出现具有各自比较独特的发展态势。(2)消费的需求差异。

在这种经济发展大背景下，消费者对房地产产品的需求日趋多样化，通常会综合考虑根据房屋的区位、户型结构、工程建设的质量、房屋周围的环境、房屋的物业管理水平、住宅周边的公共服务设置的建设程度以及社区文化等多种因素进行需求选择，导致房地产客户群体的需求具有很大的差异性。(3)价格的差异。

价格差异过大是房地产商品的最大的特点。以上海、广州的房地产商品为例，2009 年北京、上海和广州的商品住宅的均价之间差别在2~3 倍之间，而他们的均价均高出全国商品住宅的平均价格。

2.2014年房地产“新气象”

楼市调控告别“一刀切”，限购城市只剩5个。面对楼市的迅速变化，2014年楼市调控也出现了由紧转松的情况。有业内人士称，现实压力导致政府出台一些政策来缓解楼市压力，相关政策势必由之前的遏制房价疯长，转变为刺激楼市回暖。自6月底呼和浩特市率先宣布取消限购后，各地方政府便纷纷跟进，仅一个多月的时间里，相继又有36 个城市以不同的方式对限购政策进行了调整。目前，除了北京、上海、广州、深圳四个一线城市和三亚之外，46个限购城市当中，41个已正式取消或变相放松了限购。

房企海外投资井喷，今年有望超300亿美元。有机构报告显示，近年来中国已成为全球资本输出大国，对外房地产投资增长迅速。2014年全年，中国跨境房地产投资额则有望超过300亿美元，超过此前数年海外房地产投资的总和。今年以来，万科、碧桂园、万达、绿地、首创、新华联等企业在海外市场动作频频。其中，新华联在今年1月份，相继敲定了在韩国济州岛和马来西亚新山市伊斯干达开发区的项目;碧桂园今年2月份斥资7300万元在悉尼拿地，正式进军澳大利亚市场;同月，万科在美国纽约曼哈顿的首个项目列克星敦大道610号举行了动工典礼。2014年，被称为房地产行业的互联网元年。值得注意的是，纵观所有房企触网的动作，目前尚未形成一个成熟的运营模式，相对而言，从营销端口切入以o2o模式卖房，似乎是房企目前得到的能最快、最直接产生效果的合作。实际上，这对房企的意义确实不小，变革营销方式、增加营销节点的同时，整合资源，运营资源的时代到来了。3.房地产政策环境分析

从2005年至2013年，每一年的《政府工作报告》必提 “调控”、“遏制房价上涨”，而今年报告中却首次出现“分类调控，建立长效机制”的新表述，这表明2014年房地产市场调控思路将发生根本性转变，调控将加速去行政化，以长效分类调控机制为主基调的市场化手段已确定。房地产市场呈现分化，分类调控是长效机制。国家统计局数据显示，2014年3月份，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有4个，持平的城市有10个，上涨的城市有56个。房地产市场出现二三线城市供过于求，一线城市房价高企的不均衡现象，一旦这种失衡未得到有效控制，或将导致房地产泡沫破灭，进而将会对经济造成极大危害。由此表明，通过短效行政手段来控制房价的方法不仅行不通，而且容易造成“一刀切”，导致政策难以持续，房价难以控制等弊端。因此，未来房地产调控应根据不同城市、不同区域之间分化的实际情况，实行分类调控的长效机制。多篇四：保利地产财务分析综合报告 会计与财务学院

《财务分析》课程实验

保利地产公司财务综合分析报告

班 级11110102 小组成员姓名及学号（按贡献度排序）

成 绩

目录 摘要

（一）产品市场分析(分产品和区域)

（二）竞争战略分析

（三）核心竞争力分析

五、公司治理与内部控制

（一）股权结构与控制人

（二）董事会和高管

（三）内部控制评价

（四）企业社会责任履行

六、股票投资建议

（一）股票估值

（二）投资风险

（三）投资建议

七、分析结论

（一）基本结论

（二）建议和启示

一、公司简介

（一）公司基本情况

保利房地产(集团)股份有限公司简称保利地产，成立于1992年9月14，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业，总部位于广州。2006年7月19日于上海证券交易所上市（证券代码600048）成为在股权分置改革后，重启ipo市场的首批上市的第一家房地产企业，属于流通中的a股。经营范围有出租本公司开发商品房，房屋工程设计、旧楼拆迁、道路与土方工程施工；室内装修，冷气工程及管理安装，物业管理及酒店管理。批发和零售贸易（国家专营专控商品除外）。

公司经原国家经济贸易委员会2002年8月20日国经贸企改（2002）616号文批准，保利南方集团有限公司作为主发起人，联合广东华美教育投资集团有限公司和张克强等16位自然人共同发起设立保利房地产股份有限公司。2006年3月23日，公司名称由保利房地产股份有限公司更名为保利房地产（集团）股份有限公司。本公司的发起人为保利南方集团、广东华美及单亦和、贺平、王小朝、王旭、韩清涛、张克强、李彬海、宋广菊、张玲、陈凯、罗卫民、杨小虎、官集保、刘平、张万顺、谭艳16名自然人。

（二）行业基本情况 2012年行业总结

1.政策环境：调控方向不变，保护合理自住需求和抑制投资投机需求两手抓 2012年，中央及相关部委继续坚持房地产调控政策从紧取向。一方面，多个地方政府为支持合理自住需求，调整公积金制度，提高购置首套房贷款额度，信贷环境整体趋好为房地产市场带来利好；另一方面，严格执行差异化信贷政策和限购政策，抑制投资投机性需求，通过督查等方式确保政策落实到位。此外，继续推进土地市场管理和改革，加大土地供应，特别是加大保障房土地供应量及相应资金支持力度，以增加市场有效供给。2.新房：价格止跌反弹，成交为近三年最高，一线和长三角回暖快力度大 价格：百城价格指数连续 6个月环比上涨，十大城市同比也已止跌；需求：全年成交量为近三年同期最高，11月达 2010年调控以来高点；供应：新增供应低于过去两年，仅深圳、杭州、广州、东莞等东部城市有所增长；供求对比：新增供应总体低于同期需求，库存高位盘整，出清周期大幅缩短；全国整体情况：销售指标持续向好，投资增速企稳回升，新开工降幅趋缓。

3.二手房：价格领先上涨创历史新高，成交回升但力度不及新房 价格：3月以来连续 9个月环比上涨，9月起同比转为上涨，年末价格创历史新高；成交：回升趋势显著，11月达到两年来单月最高，总体也已高于 2011年；二手房与新房对比：新房成交好于二手房，但年末二手房成交增速更快。4.土地：全年供求不及去年，但下半年一二线城市明显升温

供求：成交量同比降幅大于推出量，4月以后环比逐渐向好；价格：住宅用地楼面均价、溢价率稳步回升，但各类用地整体水平仍低于去年同期；出让金：总额逐渐回升，住宅用地贡献较大。

5.企业：销售业绩明显好于往年，资金状况好转，经营更趋稳健 销售方面，1-11月，十家代表企业销售额和销售面积同比分别增长 20%和 25%，销售额在 6月达到全年峰值，下半年稳定在较高水平，中海、保利、世茂等 6家企业已提前实现全年目标，其余也接近或完成九成以上。资金方面，受销售好转带动，同时拿地更趋谨慎，龙头企业资金状况明显改善。拿地方面，企业拿地主要集中于下半年，更多集中在地价高的一二线城市，全年拿地金额同比小幅增长 6%，但拿地面积为近三年最低，企业经营更趋稳健。2013年趋势预测

1.宏观环境：经济形势好于 2012年，政策调控坚持从紧取向

宏观经济：“稳增长”政策效果已显，政府换届效应释放，经济企稳向好；货币环境：稳健取向不变，新增货币供应量和贷款有所增长；房地产调控：继续坚持从紧取向，房价走向仍将是新一届政府关注点。

2.市场展望：整体市场好于 2012年，全年增速前高后低

总体预判：总体向好，投资增速企稳，新开工转为增长，销售增速略有提高；需求：全年商品房销售面积增速略有提高，上下半年增速前高后低；供应：销售好转促进投资开工企稳回升，新批上市量好于今年，但幅度有限；价格：货币经济环境稳定和供求关系转变共同促使房价总体向上。

3.关注点：不同城市、不同企业分化进一步加剧

城市分化：各类城市的分化进一步加剧，市场热度的转移更加频繁少数热点一二线城市：潜在需求强烈但供应不足，成交量在2012年高基数上难以大幅增长，价格上涨空间大；多数二线城市：供需基本平衡，推盘加大有望扩大，价格平稳，经济和人口辐射力决定未来发展空间；广大三四线城市：供应充足但潜在需求相对较弱，部分供应明显超出当地需求的城市面临价格下行风险。

企业分化：龙头企业继续跑赢大市，集中度进一步提高，企业应顺势而为、合理布局、提供适销产品；布局：一二线城市业绩贡献更大且风险更小，但拿地门槛逐年上升；产品：中低端项目跑量为主，中高端项目销售金额更加突出；策略建议：踩准市场和政策节奏，随行就市以合理价格提供适销产品。

综合以上两方面的分析，2013年的行业发展趋势对保利地产是有利的。2013年初，新国五条进一步明确了支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策，而城镇化被新一届政府定位为中国未来经济发展最重要的推动力之一，城镇化率提升带来的大量新增城市人口及旧城改造等都将催生大量的住房需求，这些与保利的以普通住宅为主的发展战略契合，保利可以利用长期发展积累的经验有效利用对自身有利的行业趋势，大力拓展二三线城市的市场份额。

二、公司报表解读

（一）利润质量分析

图1保利地产2010—2012年利润概况

由图1可以看出保利地产2010—2012年的营业利润，利润总额和净利润均

为逐年持续增长的，且增幅较大均匀增长。

表1 保利地产2010—2012年利润及利润增长率概况表 由表1又可知2012年较2011年的增长率分别为34%，34%和35%，和2011年较2010年的增长率相差不大，那么关于保利地产是如何保持如此稳定且高效的利润增长的，我们进行分析。

1营业利润：

营业利润=营业收入-营业成本-三项期间费用及损益类项目

影响营业利润的因素有三：营业收入，营业成本和期间费用（销售费用，管理费用和财务费用）所以营业利润持续增长的可能原因为：1 营业收入增长较快；2营业成本增长减慢； 期间费用的减少。篇五：保利地产福利报告

保利地产公司福利报告

一、保利地产公司现有福利体系：

保利地产公司自成立以来一直致力于完善自身福利体系，为了吸引和留住最优秀的人才，公司提供在同行业中极具竞争力的薪酬和福利待遇。同时在公司内部制定科学与公正的考核评价机制，令表现优秀的员工都能得到相应的回报。

（一）现金福利

现金福利就是以现金形式发放的福利。目前，保利地产公司的现金福利主要有：

1、补贴（1）通讯费补贴

（2）住房公积金

（3）健康检查

为了让大家清楚地了解自己的健康状况，公司将组织一年一度的身体检查。（4）交通补贴

：公司将根据您的岗位职务和业务性质，给予相应的交通补贴费用

2、社会保险

（1）法定社会保险和住房公积金

公司严格按照国家规定为员工缴纳法定社会保险和住房公积金，明细如下：（2）企业补充医疗保险

（3）职工供养直系亲属医疗保险

（4）企业年金

企业年金又名补充养老保险，凡与公司签订劳动合同满一年以上，根据个人意愿缴纳企业年金，基数为上一月均工资，比例为10%。企业年金缴纳、支付的办法按照保利地产的规定执行。

3、其他现金福利（1）年功津贴

按照员工为本企业服务年限计算，京煤集团系统内工龄15元/年，保利地产公司工龄25元/年，社会工龄不享受年功津贴。（2）过节费

（3）加班费

主管级管理人员150元/天，专员级管理人员、见习生、工人100元/天，其他人员无加班费。（4）路费报销

（5）午餐费报销

员工在工作过程中提供免费午餐，午餐费15元/人。（6）培训费用报销 公司鼓励员工积极参加外部培训，对符合相关条件者给予费用全额或一定比例报销。

（7）特殊奖励 a、先进个人奖励

（8）女职工卫生费

公司按月发放女职工每月30元卫生费。

（二）非现金福利 非现金福利是以非现金形式发放的福利。目前，保利地产公司的非现金福利主要有：

1、休假（1）公休假

每周公休假周六、日两天。（2）法定节假日

元旦1天，春节3天，清明节1天，端午节1天，中秋节1天，国庆节3天，每年共计

（3）婚假 员工结婚持结婚证书享受婚假3天，男女双方都达到晚婚年龄（男25岁，女23岁），婚假增加7天。婚假必须自领取结婚证两年内使用，包括公休假但不包括发定节假日。（4）病假

凭就诊医院诊断证明可以请病假，病假只扣发绩效工资。（5）丧假

员工直系亲属或旁系亲属亡故时，经公司批准，给予1-3天丧假。（6）年休假

（7）产假

女职工正常生育的产假90天，难产增加15天，多胞胎没多一胎增加15天，晚育（女24岁后生育）增加30天。

女职工妊娠不满4个月流产的产假为15至30天，满4个月以上流产的产假为42天。有不满一周岁婴儿的女职工，在每班劳动时间给予两次30分钟哺乳假，每多哺乳一个婴儿，每次哺乳时间增加30分钟。（8）探亲假

员工与其父母或配偶不在同一地区居住，根据不同人员类别享受不同探亲假待遇。

（9）工伤假

按照国家和保利地产的相关规定执行。

2、其他非现金福利

公司尽力为本科以上学历统招应届毕业生解决北京户口，但介于名额有限，不保证肯定能够解决。（2）劳保

劳保费发放标准为180元/月，每年会以实物形式发放。（3）洗理补贴 以洗衣卡、理发卡等实物形式发放，目前发放标准为洗衣卡每月150元，理发卡每月50元。（4）工装

公司免费为员工提供工作服装，价格约在2500-3000元之间。（5）防暑降温费

目前执行的标准是300元/人/年，一般以实物形式发放。（6）生日蛋糕券

员工生日当月，发放200元味多美蛋糕卡。（7）逢年过节发放福利品

春节、元宵节、端午节、中秋节等中国传统节假日，公司都会发放相关福利品，以示慰问。

（8）体检

每年安排员工进行一次全面身体检查。（9）配车

公司为部门经理级（含）以上人员配车，以助其工作、生活之便。

（10）除此之外，公司还会不定期组织体育锻炼和娱乐郊游活动，以使员工身心得到良好的保健、放松。

二、保利地产现有福利体系存在问题分析 1．企业员工福利固守公平性。

不少企业福利制定的相关规定的平均化倾向导致了企业员工将企业福利的普惠性久而久之地看作了企业支付的薪酬的一部分，认为这是理所当然的，从而也就感受不到企业对员工的关怀，这不但导致了福利所应有的作用被削弱，无益于有效提高员工的满意度、调动员工的积极性，而且容易导致企业的福利支出迅速攀升，增加企业的成本。

第四篇：保利地产背景

保利地产雄厚背景

保利地产雄厚背景

[简介]：保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业。2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。自2007年1月起，公司入选“上证50”、“上证180”、“沪深300”和“中证100”指数样本股。截至2008年12月31日，公司总资产已达536.32亿元，比上年

末增长31%。

十七年来，保利地产保持了高速与稳定的发展态势，公司现已进入规模化发展阶段，形成了广州、北京、上海、天津、重庆、武汉、沈阳、长春、杭州、长沙、南昌、青岛、包头、佛山等十八个城市的全国战略布局，拥有78家控股子公司。2008年9月，“中国房地产TOP10研 究组”发布《2008年中国房地产公司品牌价值研究报告》，保利地产以60.41亿元的最新价值，连续四年荣膺“国有房地产企业品牌价值”第一名、“中国房地产央企领先品牌”。

“保利”一名的由来

1983年，解放军总参谋部、中国国际信托投资公司（简称中信公司）联合组建一家对外贸易公司，时任中信公司总经理徐兆龙为公司起名“保利”，取保卫胜利之意。英文前缀词POLY恰与中文“保利”一词发音相同，故取之。王军、贺平等公司创始人都是这一历史的见证者。

保利公司的司徽P，取英文“PLA‘（中国人民解放军缩写）、“POLY”、“POWER”之含义，变形的英文字母P，由赖维武、王小朝于1987年设计，象征拳头，代表信心和力量。

P中心的空间，喻意把握现在，放眼未来。

1993年保利公司成立十周年庆典之际，贺平总经理邀请书法家启功先生书“中国保利集团公司”，有简体和繁体两个版本。1994年11月，保利公司正式注册“P”和“保利”

两个商标，并取得国家工商局颁发的商标证书。

中国保利集团成立背景：

1998年，为响应联合国“百万大裁军”的号召，经中共中央、国务院、中央军委联合批准，以中国人民解放军三总部为背景，成立三家集团。

总后勤部：中国新兴集团

总参谋部：中国保利集团

总装备部：中国新时代集团

贺

平: 中国保利集团公司副董事长、总经理，总参装备部少将（少将贺彪之子，邓公女婿，邓

榕之夫）

姬

军：中国保利集团公司副董事长（原副总理姬 鹏 飞 之子）

邓

榕: 中国国际友好联络会副会长、中俄友好、和平与发展委员会副主席（邓公之女）

王小朝: 中国保利集团公司董事、副总经理（杨 尚 kun 女婿，杨李丈夫）

叶选廉: 解放军总参、中国保利集团公司负责人之一（曾 国 荃 的五世外孙，叶 剑 英之

子）

王

军：中国保利集团公司前任老总（王震之子、中信老总）

陈洪生：中国保利集团公司董事、常务副总经理（原江西省委书记陈正人幼子）

管理层简介：

姓名

任职期间

简

介

──────────────────────────────────

李彬海

2006.2-2009.2 男，1950年生，大专学历，经济师。曾任广州军区司令部参谋、科长、技术局后勤部部长，广州保利房地产开发公司总经理。兼任保利南方集团有限公司董事、广州科学城保利房地产有限公司董事长、上海保利房地产开发有限公司董事长、沈阳盛兴图书

城投资开发有限公司董事、北京政泉置业有限公司董事长等。

──────────────────────────────────宋广菊 2006.2-2009.2 女，1961年生，本科学历，中山大学EMBA，工程师。历任国防科工委31训练基地司令部宣传处干事，广州军区技术局参谋，广州保利房地产开发公司常务副总经理。兼任广州科学城保利房地产有限公司董事、上海保利房地产开发有限公司董事，保利广州物业管理有限公司董事，广州富利建筑设计有限公司董事长。

──────────────────────────────────

王旭 2006.2-2009.2 男，1959年生，历任广州军区特运办事处处长、深圳保华公司总经理、保利南方集团有限公司常务副总经理，保利南方集团有限公司总经理。现任中国保利集团董事副总经理、保利南方集团有限公司董事长，兼任深圳市保利城实业有限公司董事、广州保利网络科技有限公司董事长、湖南保利房地产开发有限公司董事、上海保利房地产开

发有限公司董事。

──────────────────────────────────

张克强 2006.2-2009.2 男，1960年生，澳大利亚梅铎大学工商管理硕士。曾任广州军区联勤部军官，创建广州华美英语实验学校并担任董事长。现任广东华美教育投资集团有限公司总裁、广东海外留学培训学校董事长、天津英华教育投资管理有限公司董事长。此外还兼任广州市侨商会副会长、广州市专业市场商会副会长、广州市政协侨事顾问、广东省教育

国际交流协会副秘书长、全国民办教育工作者联谊会副主席等职。

昨天下午，以1593余万港币的大手笔，中国保利集团公司从香港佳士得拍卖行买回了被英法联军掠夺的圆明园文物——青铜猴头像和青铜牛头像。令为此揪心已久的国人长出了

一口气。

今天上午，记者从保利集团有关人士处获悉，自从香港苏富比拍卖行和佳士得拍卖行要拍卖1860年被英法联军掠夺的圆明园珍贵文物的消息传出后，立即引起了国人的关注。国家文物局上月29日已正式要求这两家拍卖行立即停止拍卖，香港民众也对此表示强烈抗议，但这两家拍卖行却对此置若罔闻，如期举行拍卖。昨天下午，十多名抗议者因不满佳士得公司而到会场抗议。由于有人企图冲入会场，酒店需要关门，引起牛股者和在场的警卫发生冲突。眼看国宝遭此噩运，保利集团毅然出击，分别以818．5万港币和774．5万港币的天价将青铜猴头和青铜牛头两件国宝买下。“这两件国宝是属于全体中国人民的，保利此举完全

是出于爱国情结”。

保利集团拥有自己的艺术博物馆，里面收藏了多件保利从海外购回的珍贵青铜器。据悉，此次从香港购回的这两件国宝有可能在保利艺术博物馆内展出。

另据介绍，明天，香港苏富比拍卖行将按计划拍卖另外两件圆明园国宝——乾隆款酱地

描金粉彩镂空六方套瓶和乾隆錾花铜虎首，保利集团将继续予以关注。

注: 圆明园国宝牛首、虎首、猴首和猪首四件兽首铜像是圆明园内海晏堂前水力钟构件，是十二生肖中的四种，与鼠、兔、龙、蛇、马、羊、鸡、狗按规律交错排列构成一组喷泉，实为海晏堂前一个别致的水力时钟，在国际上具有极高的艺术价值和鉴赏价值。因1860年英法联军劫掠而流失海外，其中猴首、牛首、虎首于 2000年春由中国保利集团公司在香港以总价3000多万港币拍得，猪首于2003年9月由澳门著名实业家何鸿燊捐赠给保利艺术博物馆，四件国宝从此得以永久性珍藏在保利艺术博物馆内。其他因战争流失在海外的另外8

件国宝现或藏于其他国家，或下落不明。

感觉保利不只国家队概念，甚至有中央背景，否则哪个企业会有闲钱收购国宝？

再看看合作伙伴: 李嘉诚、李泽楷

巨头抢先拿到海棠湾“入场券”电讯盈科—和黄地产、保利集团、上海联合体与三亚签

署170亿元合作意向

备受社会各界瞩目的三亚海棠湾开发，今天在上海率先落下第一锤，对海棠湾志在必得的三巨头———李嘉诚、李泽楷父子的电讯盈科———和黄地产、中国保利集团、上海联合体，今天同时与三亚市正式签署海棠湾合作开发意向，意向投资额达170亿元，其中李嘉诚、李泽楷父子拟投50亿元，另外两家分别投资60亿元。

在签约仪式上，海棠湾的开发也成为媒体关注焦点。省委常委、三亚市委书记于迅在签约仪式上表示，由于海棠湾是海南目前最大的项目之一，也是省委省政府最为关心和重视的项目，前期已经进行国际招标进行概念设计。三亚将按照统一规划，政府主导，企业参与，市场运作，滚动开发，分批建设的原则开发海棠湾，目前已有很多企业报名开发海棠湾.参加签约的三亚市市长陆志远在接受本报记者采访时表示，海棠湾的开发模式与博鳌不同，没有主开发商，各开发商将在总体规划的指导下，分别进行相关区域的开发建设。

已经取得第一批入场券的中国保利集团则信心十足，该公司副总经理王小朝说，三亚是我国唯一的热带海滨旅游城市，具有得天独厚的自然条件和富饶的自然资源，海棠湾的开发已经列入省市政府的发展计划，并已拟制概念性总体规划，这一开发将对省市经济社会发展起到带动作用。同时表示，将把该集团在文化、旅游、地产的互动发展方面积累的一些经验，运用到海棠湾的开发中，高水平做好海棠湾的开发建设。

江泽民总书记为保利集团题词：“团结奋进，办好保利。”

...........中国保利集团公司是1992年经国务院批准成立的国家计划单列企业集团，现为中国169家

国有重要骨干企业之一。

1994 年6月，保利公司成立十周年之际，江泽民总书记为保利公司题词“团结奋进，办好保利”，李鹏总理的题词“博采众长，开拓进取”，李岚清副总理题词“坚持质量第一，信誉

至上，积极开拓进取，为发展对外经济贸易合作事业作更大贡献”，军委刘华清副主席题词“艰苦创业结硕果，再接再厉创新绩”，国防部长迟浩田的题词是“艰苦创业，无私奉献”。

第五篇：保利地产融资路径

保利地产融资路径

保利地产(600048)2009非公开发行A股股票预案的公告

上海证券报 2009-02-18 保利房地产（集团）股份有限公司2009非公开发行A股股票预案的公告

本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，对公告的虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏负连带责任。

重要提示：

1、发行对象：本次非公开发行的发行对象为包括公司实际控制人保利集团在内的不超过十家的特定对象。其中，保利集团承诺以不超过15亿元现金并且与其他认购对象相同的认购价格认购本次发行的股份。除保利集团外的其他发行对象范围为：证券投资基金管理公司、证券公司、保险机构投资者、信托投资公司、财务公司及其他合法投资者。

2、认购方式：所有发行对象以现金认购本次发行的股票。

释义

除非本预案另有所说明，下列词语之特定含义如下：

发行人、本公司、公司、保利地产 指 保利房地产（集团）股份有限公司

保利集团 指 中国保利集团公司，本公司实际控制人

保利南方集团 指 保利南方集团有限公司，本公司控股股东

保利财务 指 保利财务有限公司

发行、本次发行、本次非公开发行 指 保利房地产（集团）股份有限公司本次以非公开发行的方式向特定对象发行A股股票的行为

本预案 指 保利房地产（集团）股份有限公司本次非公开发行股票预案

定价基准日 指 董事会决议公告日

中国证监会或证监会 指 中国证券监督管理委员会

上交所 指 上海证券交易所

元 指 人民币元

第一节本次非公开发行A股股票方案概要

一、本次非公开发行的背景和目的

本次非公开发行，是公司应对经济增长减缓和房地产业调整，把握行业内重组整合进程加快的机遇，顺应资本市场发展形势及进一步提升公司竞争力所采取的积极措施。

1、住房制度改革以来，房地产业对我国国民经济的拉动作用不断增强，已经成为国民经济的重要支柱产业，且目前的房地产业政策亦重新强调了这一点。同时，城市化进程不断加快、城市人口不断增加和居民可支配收入水平不断提高、土地供应持续偏紧等支持房地产业发展的根本因素未发生任何改变，房地产业中长期始终看好。2、2007年第二季度以来，部分城市房地产市场开始出现调整，并逐步向全国范围扩散。本轮行业调整，虽然带来一定的短期影响，但有利于加速行业重组整合进程，更有利于行业长期健康、稳定地发展，对专业规范的品牌企业而言更多是机遇。

3、公司自完成IPO上市后，凭借卓越的公司战略和准确的判断能力，已成为目前行业内发展最快、业绩最好的企业之一，即使在宏观经济和行业市场发生较大变化下，公司仍取得了领先行业的销售业绩。2008年，公司实现销售面积258.49万平方米，同比增长29.48%，实现销售金额205.11亿元，同比增长20.36%。

在上述背景下，通过本次非公开发行从资本市场上获得支持，进一步提高公司资本实力，是公司保持可持续发展、巩固行业地位、与竞争对手拉开差距的重要战略措施，既增强公司未来发展潜力，为公司在行业低迷期进行低成本扩张提供有利条件，又可加快公司项目开发和销售资金回笼，为公司在行业调整中扩大市场占有率奠定坚实基础。根据公司目前负债率较高的状况，通过本次非公开发行，公司还可以改善自身资本结构，降低负债率，减少财务风险，提高公司的盈利能力和抗风险能力。

二、发行股票的种类和面值

本次发行的股票种类为境内上市人民币普通股（A股），每股面值为人民币1.00元。

三、发行方式和发行时间

本次发行采用非公开发行的方式，在中国证券监督管理委员会核准后六个月内选择适当时机向特定对象发行。

四、发行数量

本次向特定对象非公开发行的股票数量合计不超过发行前公司总股本的20%，最终发行数量将提请股东大会授权公司董事会与保荐机构（主承销商）协商确定。

五、发行对象

本次非公开发行的发行对象为包括公司实际控制人保利集团在内的不超过十家的特定对象。其中，保利集团承诺以不超过15亿元现金并且与其他认购对象相同的认购价格认购本次发行的股份。除保利集团外的其他发行对象范围为：证券投资基金管理公司、证券公司、保险机构投资者、信托投资公司、财务公司及其他合法投资者。

六、认购方式

所有发行对象以现金认购本次发行的股票。

七、发行价格及定价方式

本次非公开发行股票发行价格不低于公司第二届董事会第十四次会议决议公告前20个交易日公司股票交易均价的90%，即15.89元/股。公司股票在董事会决议公告日至发行日期间如有派息、送股、资本公积金转增股本等除权除息事项，将对发行底价进行相应调整。最终发行价格将在公司取得本次中国证监会发行核准批文后，按照《上市公司非公开发行股票实施细则》的规定，根据竞价结果由公司董事会与保荐机构（主承销商）协商确定。

八、限售期

保利集团认购的股份自本次非公开发行结束之日起三十六个月内不得转让，之后按中国证监会及上交所的有关规定执行。其他特定对象认购的股份，自本次发行结束之日起，十二个月内不得转让。

九、未分配利润的安排

本次发行前的未分配利润由本次发行完成后的新老股东共享。

十、上市地点

在锁定期满后，本次发行的股票将申请在上交所上市交易。

十一、募集资金用途

本次非公开发行拟募集资金不超过80亿元（未扣除发行费用），募集资金在扣除发行费用后将投向以下项目：

项目名称 项目总投资

（万元）拟投入募集资金

（万元）

上海保利叶上海项目 582,778 240,000

上海保利林语溪项目 158,911 70,000

广州保利V座项目 102,345 30,000

佛山顺德保利合园项目 80,767 40,000

天津保利上河雅颂项目 365,846 150,000

长沙麓谷林语项目 427,732 110,000

成都公园198项目 200,458 80,000

长春保利罗兰香谷项目 205,137 80,000 合计 2,123,974 800,000

如果本次非公开发行募集资金不能满足公司项目的资金需要，公司将利用自筹资金解决不足部分。如果本次非公开发行募集资金超过公司项目的资金需要，剩余部分的募集资金将补充公司流动资金。在不改变本次募投项目的前提下，公司董事会可根据项目的实际需求，对上述项目的募集资金投入顺序和金额进行适当调整。本次非公开发行募集资金到位之前，公司将根据项目进度的实际情况以自筹资金先行投入，并在募集资金到位之后予以置换。

十二、本次非公开发行股票决议有效期

本次发行股票决议的有效期为发行方案提交股东大会审议通过之日起十二个月。

十三、本次非公开发行是否构成关联交易

保利集团与公司签订了附条件生效的股份认购合同，承诺以不超过15亿元现金并且与其他机构投资者相同的认购价格认购本次发行的股份。该行为构成公司的关联交易，须经公司股东大会的审议批准。保利集团及其关联方将在股东大会上对相关事项予以回避表决。

十四、本次发行是否导致公司控制权发生变化

保利南方集团为发行人的控股股东，截至2008年12月31日，直接持有发行人股份120,091.80万股，占发行人总股本的比例为48.97%；保利集团全资持有保利南方集团，为本公司实际控制人，保利集团直接和间接持有发行人股份120,554.07万股，占发行人总股本的比例为49.16%。按照本次非公开发行的数量上限测算，本次非公开发行完成后，保利集团直接和间接持有的股份共占发行人股本总额的比例不低于30%，仍处于实际控制人地位。因此，本次非公开发行不会导致发行人的控制权发生变化。

十五、本次发行方案已经取得有关主管部门批准的情况以及尚需呈报批准的程序

本次非公开发行方案已于2009年2月16日经公司第二届董事会第十四次会议审议通过。本次非公开发行方案尚需公司股东大会审议批准并报中国证监会核准。

第二节保利集团基本情况及附生效条件股份认购合同摘要

一、保利集团的基本情况

1、基本情况

公司名称：中国保利集团公司

成立日期：1993年2月9日

注册资金：15亿元

法定代表人：陈洪生

住所：北京市东城区朝阳门北大街1号28层

经营范围：对集团所属企业的生产经营活动实施组织、协调、管理；所属企业生产所需设备、原材料的代购、供应、销售；所属企业生产产品的批发、代销；与以上业务相关的技术咨询、技术服务、信息服务；进出口业务。

2、股权控制关系结构图

3、主要经营情况及最近三年主要业务的发展情况和经营成果

保利集团主营业务包括军贸业务、房地产业务、文化业务和资源开发业务等，最近三年保利集团总资产、净资产、营业收入及利润总额等主要财务指标均保持两位数增长，整体实力显著增强。近三年主要财务指标见下表（单位：亿元）：

2008年 2007年 2006年

总资产 876.2 682.6 349.3

所有者权益 265.8 223.4 124.1

营业收入 234.4 140.5 87.3

利润总额 48.7 37.8 18.2

4、保利集团最近一年的简要会计报表

（1）公司截至2008年12月31日简要资产负债表（单位：万元，未经审计）项目 2008年12月31日

资产总额 8,762,447

其中：流动资产 7,689,516

负债总额 6,104,554

所有者权益总额 2,657,893

其中：归属于母公司的所有者权益总额 1,362,074

（2）公司2008年简要利润表（单位：万元，未经审计）

项目 2008年

营业收入 2,343,852

营业利润 463,478

利润总额 487,079

净利润 353,940

5、保利集团及其董事、监事、高级管理人员最近五年处罚及诉讼等相关情况

保利集团及其董事、监事、高级管理人员最近五年未受过行政处罚、刑事处罚，也未涉及与经济纠纷有关的重大民事诉讼或者仲裁。

6、本次发行完成后，保利集团与公司是否存在同业竞争的说明

本次发行完成后，保利集团与公司不存在实质性同业竞争。

7、本次发行预案披露前24个月内保利集团与本公司之间的重大交易情况

（1）2008年7月，本公司发行43亿元公司债券，保利集团为本期债券的还本付息提供全额无条件不可撤销的连带责任保证，保证范围包括本期债券本金及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。

（2）根据公司第二届董事会第十二次会议决议及2008年第一次临时股东大会审议通过的《关于在保利财务有限公司办理相关业务的议案》，同意公司在保利财务办理如下相关业务：

a）按照正常商业条件以及不差于公司可从独立第三方得到的条款，公司可在20亿元范围内接受保利财务提供的担保业务，以及可在20亿元范围内接受保利财务提供的贷款等资金支持业务。

b）公司在保利财务的日存款余额不超过2007年末资金余额的50%，按照正常商业条件以及不差于公司可从独立第三方得到的条款，与保利财务进行存款等结算业务。

c）除上述存款、担保、贷款等业务以外，授权公司在20亿元范围内，按照正常商业条件以及不差于公司可从独立第三方得到的条款，可接受保利财务提供的营业范围内的其他业务。

截至本预案公告之日，本公司在保利财务的存款余额为128,308.58元，除存款业务外，本公司尚未接受保利财务提供的担保、贷款及其他业务。

（3）根据公司第二届董事会第六次会议决议及2007年第二次临时股东大会审议通过的《关于向中国保利集团申请借款及担保的议案》，同意公司向中国保利集团公司申请分别20亿元左右的借款和担保支持。同意以后均按此标准向集团申请该类资金及担保支持。

截至本预案公告之日，保利集团及其关联方向本公司及本公司控股子公司提供借款本金合计72,950万元，提供担保余额合计8亿。

除上述交易外，本次发行预案披露前24个月内保利集团与本公司之间不存在其他重大交易情况。

二、附条件生效的股份认购合同的内容摘要

1、合同主体

发行人：保利地产

认购人：保利集团

2、认购方式、支付方式、认购数量、认购价格、限售期

（1）认购方式：以现金认购发行人向特定对象非公开发行的新股。

（2）支付方式：现金支付。

（3）认购数量：认购人承诺以最多不超过人民币十五亿元的现金认购本次发行股份，具体认购股份数由双方在发行价格确定后签订补充协议最终确定。

（4）认购价格：本次发行中发行人向认购人发行的发行价格与向其他特定对象发行的发行价格相同。该发行价格不低于定价基准日前二十个交易日发行人股票交易均价的百分之九十，在公司取得本次中国证监会发行核准批文后，按照《上市公司非公开发行股票实施细则》规定的竞价程序进行竞价，并根据竞价结果由公司董事会与保荐机构（主承销商）协商确定。发行人股票在定价基准日至发行日期间如有派息、送股、资本公积金转增股本等除权除息事项，将对发行底价进行相应调整。

（5）限售期：认购人认购的股票在本次发行完成后36个月内不得转让。

3、合同生效条件和生效时间

本合同在以下条件均获得满足之日起正式生效：

（1）本次发行已经发行人董事会和股东大会批准。

（2）认购人认购本次发行新股已经有权的国有资产监督管理部门批准。

（3）本次发行已经中国证券监督管理委员会核准。

4、合同附带的任何保留条款和前置条件

本合同无任何保留条款和前置条件。

5、违约责任条款

保利集团及本公司应按本协议的规定履行协议，一方违反本协议规定，应依法赔偿由此造成的对方的全部损失。

第三节董事会关于本次募集资金运用的可行性分析

本次非公开发行A股股票所募集资金扣除发行费用后，将投资于以下项目：

项目名称 项目总投资

（万元）拟投入募集资金

（万元）

上海保利叶上海项目 582,778 240,000

上海保利林语溪项目 158,911 70,000

广州保利V座项目 102,345 30,000

佛山顺德保利合园项目 80,767 40,000

天津保利上河雅颂项目 365,846 150,000

长沙麓谷林语项目 427,732 110,000

成都公园198项目 200,458 80,000

长春保利罗兰香谷项目 205,137 80,000

合计 2,123,974 800,000

如果本次非公开发行募集资金不能满足公司项目的资金需要，公司将利用自筹资金解决不足部分。如果本次非公开发行募集资金超过公司项目的资金需要，剩余部分的募集资金将补充公司流动资金。在不改变本次募投项目的前提下，公司董事会可根据项目的实际需求，对上述项目的募集资金投入顺序和金额进行适当调整。本次非公开发行募集资金到位之前，公司将根据项目进度的实际情况以自筹资金先行投入，并在募集资金到位之后予以置换。

投资项目的具体情况如下：

（一）上海保利叶上海项目

1、项目情况要点

项目名称：上海保利叶上海（上海宝山顾村项目）

项目总投资：582,778万元

项目建设年限：2008年8月至2014年3月

项目经营主体：由全资子公司上海保利建霖房地产有限公司开发经营

规划占地面积：408,374平方米 总建筑面积：704,113平方米

预计销售额：749,867万元

2、项目基本情况

上海保利叶上海项目地块位于上海宝山区顾村镇，四至范围为：东至联阳路（该路东侧即中心河）、西至长白山路（该路西侧即彭家泾）、北至菊太路、南至沙浦河。

本项目净用地面积408,374平方米，容积率1.37，规划建设普通住宅，总建筑面积704,113平方米。

3、项目的市场前景

本地块所在的顾村地处普陀、宝山交界，是宝山新城的三大组团（顾村新城、西城区、东城区）之一。顾村作为上海市重大工程配套商品房“两个1,000万”工程的重要组成部分，政府对居住配套设施的投入对改善居住和就业环境有着重要的作用。项目紧邻上海最大郊野生态公园--顾村公园，周围水系资源丰富，环境优美，占地面积为上海目前最大的世纪公园三倍。项目距离外环线较近，地铁1号线和7号线均经过顾村，交通优势凸现，升值潜力巨大。整个区域居住氛围逐渐形成，生活配套十分完善。周边住宅楼盘较多，参照市场价格，项目普通住宅较为合理的销售价格在10,500元/平方米左右。

4、资格文件取得情况

2007年7月31日，本公司以挂牌的方式取得该项目国土使用权。2007年11月29日由公司全资子公司上海保利建霖房地产有限公司签订了《国有土地使用权出让合同》（沪宝房地(2007)出让合同第98号、第99号、第100号），目前项目已取得《建设用地批准书》（宝山区市（县）[2008]宝府土书字第023号、025号、026号），2008年5月4日取得《国有土地使用权证》（沪房地宝字（2008）第015181号、第015182号、第015183号、第015184号、第015185号），《建设用地规划许可证》（沪宝地（2008）13080826E01008），《建设工程规划许可证》（沪规建宝（2008）13080927F00041、沪规建宝（2008）13080927F00042、沪规建宝（2008）13080927F00043、沪规建宝（2008）13080927F00044），《施工许可证》（0801BS0055D0***09110219、0801BS0055D023101***219），其他相关文件按照有关部门的相关规定正在陆续办理中。

5、投资估算

本项目的总投资预计为582,778万元，其中土地成本为334,000万元，项目前期设计勘探费4,365万元，建设安装工程费131,342万元，基础设施建设费36,152万元，其他配套费和政府收费为21,836万元，不可预见费3,874万元，期间开发费用及销售费用为51,208万元。

6、项目进展情况与资金筹措

本项目一期已开工。项目计划使用募集资金24亿元，其余资金公司将采用自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。

7、项目经济评价

本项目预计实现销售额749,867万元，实现税后利润89,172万元，投资回报率为15.30%，销售净利率为11.89%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。

项目经济效益指标一览表

内容 单位 指标

总建筑面积平方米 704,113

总销售收入 万元 749,867

总投资 万元 582,778

税前利润 万元 118,896

净利润 万元 89,172

项目投资回报率 % 15.30

项目销售净利率 % 11.89

（二）上海保利林语溪项目

1、项目情况要点 项目名称：上海保利林语溪（上海南汇康桥项目）

项目总投资：158,911万元

项目建设年限：2008年6月至2011年3月

项目经营主体：由全资子公司上海保利建壅房地产有限公司开发经营

规划占地面积：120,573平方米

总建筑面积：193,388平方米

预计销售额：202,134万元

2、项目基本情况

上海保利林语溪项目地块位于上海市南汇区康桥镇3号地块位于上海市南汇区康桥镇，四至范围为：东至杨高南路、南至电信信息园B区、西至规划道路、北至外环绿带。

本项目净用地面积120,573平方米，容积率1.20，规划建设普通住宅，总建筑面积193,388平方米。

3、项目的市场前景

项目所处的区域为大三林板块，众多高档住宅区位于该板块，是上海市居住认同度较高的一个板块，距人民广场、徐家汇、陆家嘴都很方便，距离世博会厂址较近，有世博概念。具备较高的抗风险能力。

项目本身地块的交通优势也比较明显，北靠上海外环线，东紧邻主干道杨高南路，依托大三林区域内已经建成轨道交通6号线、8号线，在建轨道交通11号线，可以方便的到达市中心区。项目周边的配套目前仍在发展中，目前已有家乐福、易初莲花、易买德等大型超市，均开设购物班车，地块北侧的三林城内在建中房城市广场也是大型的商业，这些大型的商业，其商业服务半径将有效的覆盖本项目。参照周边楼盘的价格，项目普通住宅的销售价格将在12,000元/平米左右。

4、资格文件取得情况

项目于2008年1月24日签订成交确认书（编号：南房地确字20071633号）。2008年6月10日签订《国有土地使用权出让合同》（沪房地南汇（2008）出让合同第19号），目前已取得《建设用地批准书》（南汇区[2008]南府土书字第058号），《上海市房地产权证》（沪房地南字（2009）第000794号、000795号），《建设用地规划许可证》（沪南地（2008）19080928E01208），《建筑工程施工许可证》（0801NH0032D0***10132119）,其他相关文件按照有关部门的相关规定正在陆续办理中。

5、投资估算

本项目的总投资预计为158,911万元，其中土地成本为85,696万元，项目前期设计勘探费1,354万元，建设安装工程费38,325万元，基础设施建设费10,234万元，其他配套费和政府收费为6,167万元，不可预见费1,122万元，期间开发费用及销售费用为16,013万元。

6、项目进展情况与资金筹措

项目一期已开工。项目计划使用募集资金7亿元，其余资金公司将采用自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。

7、项目经济评价

本项目预计实现销售额202,134万元，实现税后利润22,624万元，投资回报率为14.24%，销售净利率为11.19%，项目各项经济指标良好，经济性上可行。

项目经济效益指标一览表

内容 单位 指标

总建筑面积平方米 193,388

总销售收入 万元 202,134

总投资 万元 158,911

税前利润 万元 30,166

净利润 万元 22,624

项目投资回报率 % 14.24

项目销售净利率 % 11.19

（三）广州保利V座项目

1、项目情况要点

项目名称：广州保利V座（F2-2项目）；

项目总投资：102,345万元

项目建设年限：2008年1月至2011年8月

项目经营主体：由控股子公司保利（广州）房地产开发有限公司与广州市天河区冼村经济发展公司合作开发

规划占地面积：12,882平方米

总建筑面积：204,960平方米

预计销售额：198,282万元

2、项目基本情况

广州保利V座项目位于广州市珠江新城内，在政府的规划中将成为未来广州CBD核心商务区

本项目占地面积为12,882平方米，规划建设写字楼和商业，总建筑面积为204,960平方米，地上可售面积为108,479平方米。

3、项目的市场前景

项目所在区域广州市珠江新城，拥有良好的发展前景，地铁三号线、五号线，多条公交线贯穿珠江新城，交通便利。歌剧院、博物馆、少年宫等大型市政配套设施的陆续建成和投入使用使得该区域成为未来广州最具升值潜力的区域，项目整体市场前景看好。

项目周边有富力中心、发展中心等比较有代表性的商业项目，参照周边楼盘的销售价格，本区域内写字楼的销售价格在18,000元/平方米左右，商业价格在20,000元/平方米左右。

4、资格文件取得情况

2004年保利（广州）房地产开发有限公司以合作的方式取得该项目国土使用权，目前已签订《国有土地使用权出让合同》（穗国地出合[2004]363号），领取了《国有土地使用权证》（穗府国用（2006）第01100099号），《建设用地规划许可证》（穗规地证[2004]261号），《建设工程规划许可证》（穗规建证[2008]3202号），《施工许可证》（编号***101），其他资格文件按照有关部门的相关规定正在陆续办理中。

5、投资估算

本项目的总投资预计为102,345万元，其中土地成本为5,014万元，项目前期设计勘探费2,808万元，建设安装工程费73,929万元，基础设施建设费4,960万元，其他配套费和政府收费为3,850万元，不可预见费2,566万元，期间开发费用及销售费用为9,218万元。

6、项目进展情况与资金筹措

本项目已开工。项目计划使用募集资金3亿元，其余资金公司将采用自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。

7、项目经济评价

本项目预计实现销售额198,282万元，实现税后利润44,525万元，投资回报率为43.51%，销售净利率为22.46%，项目各项经济指标良好，经济性上可行。

项目经济效益指标一览表

内容 单位 指标

总建筑面积平方米 204,960

总销售收入 万元 198,282

总投资 万元 102,345

税前利润 万元 59,367

净利润 万元 44,525

项目投资回报率 % 43.51

项目销售净利率 % 22.46

（四）佛山顺德保利合园项目

1、项目情况要点

项目名称：佛山顺德保利合园（顺德容桂项目）；

项目总投资：80,767万元

项目建设年限：2007年9月至2011年12月

项目经营主体：由全资子公司保利顺德房地产开发有限公司开发经营

规划占地面积：51,809平方米

总建筑面积：273,440平方米

预计销售额：101,096万元

2、项目基本情况

佛山顺德保利合园项目位于佛山市顺德区容桂文海路以南，文星路以东。

本项目总占地面积51,809平方米，容积率在2.5-4.5之间，地块形状方正。本项目规划建设普通住宅，总建筑面积273,440平方米。

3、项目的市场前景

该项目位于佛山市顺德区南部容桂街道，是顺德乃至珠江三角洲重要的制造业基地，拥有科龙、容声、华宝、格兰仕、等国内外知名企业，形成了以家电、化工涂料、电线电缆、生物医药、塑料制品等为骨干的产业格局，成为全国最大的冰箱、微波炉、空调等家电生产基地。并在此基础上逐步建构出智能家电、信息电子、医药保健、化工涂料等四大支柱产业。参照周边的楼盘，本地区住宅的售价比较合理的价格在4,000元/平方米左右。

4、资格文件取得情况

2007年8月29日，本公司以拍卖的方式取得该项目国土使用权，目前已签订《国有土地使用权出让合同》（440606-2007-000909），领取了《国有土地使用证》（佛府（顺）国用（2007）第1002859号），《建设用地规划许可证》（顺规地证（2008）00078），《建筑工程施工许可证》（***303）。其他资格文件按照有关部门的相关规定正在陆续办理中。

5、投资估算

本项目的总投资预计为80,767万元，其中土地成本为28,016万元，项目前期设计勘探费1,667万元，建设安装工程费40,352万元，基础设施建设费3,459万元，其他配套费和政府收费为847万元，不可预见费463万元，期间开发费用及销售费用为5,962万元。

6、项目进展情况与资金筹措

项目已开工，项目计划使用募集资金4亿元，其余资金公司将采用自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。

7、项目经济评价

本项目预计实现销售额101,096万元，实现税后利润10,263万元，投资回报率为12.71%，销售净利率为10.15%，项目各项经济指标良好，经济性上可行。

项目经济效益指标一览表

内容 单位 指标

总建筑面积平方米 273,440

总销售收入 万元 101,096

总投资 万元 80,767

税前利润 万元 13,684

净利润 万元 10,263

项目投资回报率 % 12.71

项目销售净利率 % 10.15

（五）天津保利上河雅颂项目

1、项目情况要点

项目名称：天津保利上河雅颂（天津武清项目）；

项目总投资：365,846万元

项目建设年限：2008年4月至2013年8月

项目经营主体：由全资子公司保利（天津）房地产开发有限公司开发经营

规划占地面积：304,598平方米

总建筑面积：895,756平方米

预计销售额：458,921万元

2、项目基本情况

天津保利上河雅颂项目位于天津市武清区城区泉达路东侧，处于京津两大城市之间，是天津当前城市重点开发建设区。

本项目占地面积为304,598平方米，规划建设普通住宅，计划总建筑面积为895,756平方米，地上建筑面积757,450平方米。

3、项目的市场前景

本项目所在的武清开发区是1991年12月批准设立的国家级高新技术产业开发区，地处北京、天津之间。沿京津塘高速公路上达北京71公里，下抵天津港71公里，距天津市区25公里，距天津国际机场35公里，到首都国际机场90公里，区位优势得天独厚。

项目周边有第6城、北岸尚城等比较有代表性的住宅项目，参考以上楼盘价格，本区域内普通住宅销售价格在5,500-6,000元/平方米之间。

4、资格文件取得情况

2007年12月25日，本公司以挂牌的方式取得该项目国土使用权，目前已签订《国有土地使用权出让合同》（（挂）2007-020），领取了《建设用地批准书》（[2008]津国土房武清准字第017号，[2008]津国土房武清准字第018号），《国有土地使用权证》（武单国有（2008）第068号、069号），《建设用地规划许可证》（2008武清地证0052），《建设工程规划许可证》（2008武清建证0075号-0083号），施工许可证（建施***8、建施***7），其他资格文件按照有关部门的相关规定正在陆续办理中。

5、投资估算

本项目的总投资预计为365,846万元，其中土地成本为93,417万元，项目前期设计勘探费4,389万元，建设安装工程费191,850万元，基础设施建设费32,227万元，其他配套费和政府收费为16,378万元，不可预见费1,224万元，期间开发费用及销售费用为26,361万元。

6、项目进展情况与资金筹措

本项目已开工。项目计划使用募集资金15亿元，其余资金公司将采用自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。

7、项目经济评价

本项目预计实现销售额458,921万元，实现税后利润49,842万元，投资回报率为13.62%，销售净利率为10.86%，项目各项经济指标良好，经济性上可行。

项目经济效益指标一览表

内容 单位 指标

总建筑面积平方米 895,756

总销售收入 万元 458,921

总投资 万元 365,846

税前利润 万元 66,456

净利润 万元 49,842

项目投资回报率 % 13.62

项目销售净利率 % 10.86

（六）长沙麓谷林语项目

1、项目情况要点

项目名称：长沙麓谷林语（长沙绿之城项目）；

项目总投资：427,732万元

项目建设年限：2008年7月至2015年12月

项目经营主体：由控股子公司湖南保利房地产开发有限公司开发经营

规划占地面积：790,004平方米

总建筑面积：1,380,545平方米

预计销售额：548,620万元

2、项目基本情况

长沙麓谷林语项目位于河西麓谷科技新城内，三面临路，北临长常高速公路，西临麓松路，南临桐梓坡西路，距市政府6公里，距汽车西站3公里。

本项目占地面积为790,004平方米，规划建设普通住宅，总建筑面积为1,380,545平方米。

3、项目的市场前景

本项目位于长沙市重点发展园区--麓谷科技新城的核心位置，处于市府板块和河西大学城板块的辐射范围之内，目标客户群明确。该项目位于西二环和绕城高速之间的城郊结合部，路网发达，交通便利，区域环境优美，用地范围内景观资源丰富，基础设施齐全。此外，规划用地完整，面积大，易形成社区配套齐全、人口集中的高端产品规模开发效应。目前，该区域在售、在建、拟建的楼盘品质较高，销售均价在4,000-5,000元/平方米之间，目标客户群明确，市场前景较好。

4、资格文件取得情况

2008年6月24日，本公司以挂牌的方式取得该项目国土使用权，目前已取得国土证（长国用（2008）第054498、054499、054500、054501号），《建设用地规划许可证》（高新出（2008）0016、0017、0018、0019号），《建设工程规划许可证》（高新建1（2008）0015、0016号），《施工许可证》（***101，***201），其他资格文件按照有关部门的相关规定正在陆续办理中。

5、投资估算

本项目的总投资预计为427,732万元，其中土地成本为85,697万元，项目前期设计勘探费7,473万元，建设安装工程费243,089万元，基础设施建设费37,877万元，其他配套费和政府收费为7,138万元，不可预见费7,833万元，期间开发费用及销售费用为38,625万元。

6、项目进展情况与资金筹措

本项目已开工，项目计划使用募集资金11亿元，其余资金公司将采用自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。

7、项目经济评价

本项目实现销售额548,620万元，实现税后利润64,259万元，投资回报率为15.02%，销售净利率11.71%，项目各项经济指标良好，经济性上可行。

项目经济效益指标一览表

内容 单位 指标

总建筑面积平方米 1,380,545

总销售收入 万元 548,620

总投资 万元 427,732

税前利润 万元 85,679

净利润 万元 64,259

项目投资回报率 % 15.02

项目销售净利率 % 11.71

（七）成都公园198项目

1、项目情况要点

项目名称：成都公园198（成都新都项目）；

项目总投资：200,458万元

项目建设年限：2008年1月至2011年12月

项目经营主体：由控股子公司保利（成都）实业有限公司开发经营

规划占地面积：200,000平方米

总建筑面积：671,002平方米

预计销售额：289,630万元

2、项目基本情况

成都公园198项目位于成都市新都区蜀龙大道西侧，三环以外，绕城以内，距离北三环约7公里，距成都市中心约15公里，至成都中心天府广场车行时间约30分钟。本项目东临蜀龙大道，南面为熊猫基地，西北为成绵高速。

本项目占地面积为200,000平方米，规划建设普通住宅，总建筑面积为671,002平方米。

3、项目的市场前景

该项目所在区域北部新城位于成都城北方向，规划是一个集休闲、度假、商住为一体的综合社区，未来北部新城将成为城市发展最重要的一极。本项目位于北部新城腹地，将作为政府着力打造的大型生态居住区，与熊猫基地毗邻，周边公园环绕，自然生态环境非常好。参照周边的楼盘，本地区住宅的售价比较合理的价格在4,000-5,500元/平方米。

4、资格文件取得情况

2008年1月18日，保利（成都）实业有限公司以拍卖的方式取得该项目国土使用权，目前已签订《国有土地使用权出让合同》（5101新都（2008）出让合同第03号），已取得《国有土地使用证》（成都国用（2008）第739、740号），《建设用地规划许可证》（地字第***、地字第***号），《建设工程规划许可证》（建字第***、***号），《施工许可证》（编号***101、***101）。其他相关文件按照有关部门的相关规定正在陆续办理中。

5、投资估算

本项目的总投资预计为200,458万元，其中土地成本为32,651万元，项目前期设计勘探费2,884万元，建设安装工程费136，758万元，基础设施建设费11,267万元，其他配套费和政府收费为3,667万元，不可预见费2,674万元，期间开发费用及销售费用为10,557万元。

6、项目进展情况与资金筹措

本项目目前一期已开工。项目计划使用募集资金8亿元，其余资金公司将采用自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。

7、项目经济评价

本项目预计实现销售额289,630万元，实现税后利润50,084万元，投资回报率为24.98%，销售净利率为17.29%，项目各项经济指标良好，经济性上可行。

项目经济效益指标一览表

内容 单位 指标

总建筑面积平方米 671,002

总销售收入 万元 289,630

总投资 万元 200,458

税前利润 万元 66,779

净利润 万元 50,084

项目投资回报率 % 24.98

项目销售净利率 % 17.29

（八）长春保利罗兰香谷项目

1、项目情况要点

项目名称：长春保利罗兰香谷

项目总投资：205,137万元

项目建设年限：2006年11月至2011年6月

项目经营主体：由控股子公司长春市轻轨六合房地产开发有限公司开发经营

规划占地面积：422,808平方米

总建筑面积：619,328平方米

预计销售额：263,839万元

2、项目基本情况

长春保利罗兰香谷项目位于长春市高新技术产业开发区硅谷大街以北、电台街以东、繁荣路以南、飞跃东路以西。

本项目占地面积为422,808平方米，规划建设普通住宅，总建筑面积为619,328平方米。

3、项目的市场前景

本项目所在区域位于长春市的南部，随着长春市政府、大学校区的南迁，长春市的城市重心向南部迁移，对南部区域房地产价值的提升作用巨大，因此本项目有着良好的发展前景。参照周边的楼盘，本区域住宅比较合理的平均售价在4,500元/平方米左右。

4、资格文件取得情况

2005年11月8日长春市轻轨六合房地产开发有限公司以挂牌的方式取得本项目国有土地使用权，已签订《国有土地使用权出让合同》。2007年5月我司以股权收购的方式取得该项目的开发权。项目已领取了《国有土地使用权证》（长国用（2008）第091000441、091000442号），《建设用地规划许可证》（长规用地字第***、***号），建设工程规划许可证（建字第***号），施工证（编号***101等共计79个），其他资格文件按照有关部门的相关规定正在陆续办理中。

5、投资估算

本项目的总投资预计为205,137万元，其中土地成本为59,394万元，项目前期设计勘探费2,477万元，建设安装工程费101,864万元，基础设施建设费13,270万元，其他配套费和政府收费为619万元，不可预见费2,365万元，期间开发费用及销售费用为25,147万元。

6、项目进展情况与资金筹措

本项目一期已开工。项目计划使用募集资金8亿元，其余资金公司将采用自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。

7、项目经济评价

本项目预计实现销售额263,839万元，实现税后利润31,164万元，投资回报率为15.19%，销售净利率为11.81%，项目各项经济指标良好，经济性上可行。

项目经济效益指标一览表

内容 单位 指标

总建筑面积平方米 619,328

总销售收入 万元 263,839

总投资 万元 205,137

税前利润 万元 41,553

净利润 万元 31,164

项目投资回报率 % 15.19

项目销售净利率 % 11.8

第四节管理层关于本次发行对公司影响的讨论与分析

一、本次发行后公司业务结构、高管人员结构、股东结构的变化以及公司章程变化情况

本次发行不会对公司主营业务结构产生重大影响，公司的主营业务仍然为房地产开发和经营；不会导致公司业务和资产的整合。

本次非公开发行完成后，预计公司高管人员结构将保持稳定。

本次非公开发行股票完成后，预计增加不超过发行前公司总股本20%的有限售条件流通股（具体增加股数将在取得证监会发行核准批文后确定），导致公司股东结构和注册资本发生变化。公司需要根据发行结果修改公司章程所记载的股东结构及注册资本等相关条款。除此之外，公司暂无其他修改或调整公司章程的计划。

二、本次发行后公司财务状况、盈利能力及现金流量的变动情况

本次发行完成后，公司总资产和净资产均将相应增加，公司的资产结构将得到优化。公司资产负债率也将相应下降，使得公司的财务结构进一步改善。另一方面，由于本次发行后总股本将有所增加，募集资金投资项目产生的经营效益需要一定的时间才能体现，因此不排除公司的每股收益将被摊薄的可能。

本次募集资金将全部用于募集资金投资项目的经营开发，此次募投项目的盈利情况较好，这些项目的如期实施和完成，会在未来2-3年为公司带来较好的投资收益，有利于提高整个公司的盈利水平。

本次发行完成后，公司筹资活动产生的现金流入量将大幅度增加；在资金开始投入募投项目后，投资活动产生的现金流出量将大幅增加；在募投项目完成后，公司经营活动产生的现金流量净额将得到显著提升。本次发行将改善公司的现金流状况，降低资金成本。

三、公司与控股股东及其关联人之间的业务关系、管理关系、关联交易及同业竞争等变化情况

公司与控股股东在业务和管理等方面完全分开，公司业务经营与管理独立，并独立承担经营责任和风险。

本次非公开发行完成后，公司与控股股东、实际控制人及其关联人在同业竞争方面不会发生变化。

保利集团与公司签订了附条件生效的股份认购合同，承诺以不超过15亿元现金并且与其他机构投资者相同的认购价格认购本次发行的股份。该行为构成公司的关联交易，需经公司股东大会的审议批准。保利集团及其关联方将在股东大会上对相关事项予以回避表决。除此关联交易外，本公司与控股股东、实际控制人在此次交易中未发生其他关联交易。

四、本次发行完成后，公司是否存在资金、资产被控股股东及其关联人占用的情形，或上市公司为控股股东及其关联人提供担保的情形

本次发行完成后，公司不存在资金、资产被控股股东及其关联人占用的情形，也不存在为控股股东及其关联人提供担保的情形。

五、本次发行对公司负债情况的影响

截至2008年12月31日，本公司资产负债率为70.78%，负债结构较为合理，本次发行完成后，公司净资产增加，资产负债率将下降。

六、本次发行的风险分析

1、政策风险

由于我国房地产业是典型的政府主导型产业，国家宏观经济政策和行业政策的变化都将对行业产生较大影响。如果房地产开发企业不能适应国家政策的变化，则有可能对企业的经营和发展造成不利影响。

2、管理风险

公司作为一家业务遍及全国17个大中型城市的全国性大型房地产集团公司，已形成了成熟的经营模式和管理制度，培养了一批经验丰富、能征善战的业务骨干，但公司经营规模持续扩大和业务范围的拓宽会对自身的管理能力提出更高的要求，如果公司在人力资源保障、风险控制、项目管理等方面不能及时跟上，公司将面临一定的管理风险。

3、业务经营风险

本公司在经营过程中可能面临产品与原材料价格波动、城市规划调整导致项目开发难度增大、项目盈利能力下降、与合作方发生纠纷等业务经营风险，公司在经营中若不能及时应对和解决上述问题，可能对公司经营业绩产生一定的影响。

4、市场风险

房地产行业与国民经济发展之间存在较大的关联性，受国民经济发展周期的影响较大。目前受世界金融风暴影响，我国宏观经济增速减缓，房地产行业处于调整期，如果调整持续较长时间，公司销售可能面临一定的市场压力。

5、财务风险

房地产市场的波动和融资环境的变化将影响房地产企业的销售回笼和对外融资，有可能使公司面临一定的资金周转压力和偿债风险。

6、其他风险

（1）审批风险

本次非公开发行尚需经公司股东大会审议批准，存在无法获得公司股东大会表决通过的可能。此外，本次非公开发行还需取得中国证监会的核准，能否取得相关主管部门的批准或核准，以及最终取得相关主管部门批准或核准的时间都存在一定的不确定性。

（2）每股收益和净资产收益率摊薄的风险

本次非公开发行将扩大公司股本及净资产规模，在盈利水平一定的条件下，将会摊薄公司的每股收益和净资产收益率。由于房地产开发项目的开发周期较长，募集资金使用效益的显现需要一个时间过程，短期内难以将相关利润全部释放出来，从而导致公司的每股收益和净资产收益率存在短期内被摊薄的风险。

保利房地产（集团）股份有限公司

董事会

二零零九年二月十八日