物业公司管理策划书（共5篇）

第一篇：物业公司管理策划书

企业计划书

一、企业创建条件

1、公司名称：深圳市铁卫保全物业管理有限公司

2、公司住所：深圳市龙华新区观澜街道福民路180号（福民茜坑新村斜对面，深信高科技工业城里面）

3、股东法定人数：X人

4、股东出资资本最低限额：XX万元人民币

5、股东共同制定公司章程：

第一章公司名称和住所

第二章公司经营范围

第三章公司注册资本

第四章公司股东姓名

第五章股东的出资额、出资时间、出资方式

第六章公司股东的权利与义务

第七章股东的股权转让

第八章公司的组织机构设置及其产生办法、职权职责、议事规则

第九章公司法人代表

第十章公司的财务会计管理及利润分配

第十一章 公司的解散与清算、终止

第十二章 其他事项规定

6、公司组织机构：

1）经理室：决策机构，总经理1名，副总经理2名。决策机构，总经理对公司全面

负责，对企业一切重大问题作出最后决策，负责协调各个副总经理的工

作；两名副总经理分管相应的工作，并负责处理分管工作，对下属机构

进行指导和管理，遇有重大问题请总经理处理。

2）办公室：总经理领导下的综合办事机构，负责人事和人员培训，负责文件、图纸、产业产籍和档案管理，检查监督各类法规、文件执行情况等。

3)财务部：参与企业经营管理，搞好财务核算。负责管理服务费的收缴，做好报表

纳税工作，经常向总经理报告公司财务状况。

4）业务管理部：总经理领导下的专职环境卫生、园林绿化、治安消防、车辆道路等

管理的部门，负责处理停水、停电、停煤气等应急业务并接受业主投诉。

5)社区服务部：依法建立各类服务点，开展代办业务，为用户提供优质服务。

6)工程部：总经理领导下的技术管理部门，主要负责工程预算，负责房屋、设备及

公共设施的管理和维修、保养，并根据国家及地方政府的有关规定对业

主入住后的装修改造进行检查监督。

7）保安部：检查、督促遵纪守法，处理业主、治安维护，协助有关部门查处违法犯

罪。

8）开发部：总经理领导下专职于物业管理业务开发的部门。主要负责确定目标，选

择物业，进行投标，拓展业务，参与市场竞争。

9）租赁经营部：负责对现有物业的租赁经营业务，提高物业的出租率。

二、企业设立程序

1、可行性研究

2、公司章程等文件准备：

1）公司董事长签署的设立登记申请书；

2）全体股东指定代表或共同委托代理人的证明；

3）法律、行政法规规定设立有限责任公司必须报经审批的，国家有关部门的批准文

件；

4）公司章程；

5）筹办公司的财务审计报告；

6）具有法定资格的验资机构出具的验资证明；

7）股东的法人资格证明

8）载明公司董事、监事、经理的姓名、住所的文件；

9）公司法定代表人任职文件和身份证明；

10）资金运作可性行报告；

11）资产评估报告书，国有资产评估确认书；

12）土地使用权评估报告书；国有土地使用权评估确认书。

13）发起人货币出资验证证明；

14）行业管理部门同意公司设立意见书；

15）企业名称预先核准通知书；

16）公司住所证明；

17）经营范围中有关法律、行政法规规定必须报经审批的项目的，国家有关部门的批

准文件。

3、人才储备：拥有在职员工58人，大学以上学历占72.8%以上，资深物业管理人才23

人，专业咨询顾问16人。

4、缴纳出资：本公司注册资本捌拾万元人民币，实收资本捌拾万元人民币，有三股东

出资。

5、注册登记：

1、公司法定代表人签署的《公司设立登记申请书》；

2、股东签署的《指定代表或者共同委托代理人的证明》及指定代表或委托代理人身

份证复印件并标明具体委托事项、被委托人的权限、委托期限。

3、股东签署的公司章程（股东为自然人的由本人签字，法人股东加盖公章）；

4、股东的法人资格证明或者自然人身份证明；

5、依法设立的验资机构出具的验资证明；

6、股东首次出资是非货币财产的，提交已办理财产权转移手续的证明文件；

7、董事、监事 和 经理的任职文件及身份证明复印件；

8、法定代表人任职文件及身份证明复印件；

9、住所使用证明；、《企业名称预先核准通知书》；

以上文件按有关规定已提交大连工商行政管理机关，并办理了注册登记手续。

6、资质审查时提供的资料

1、主管单位提请对物业管理企业经营资质进行审批的报告；

2、设立物业管理企业的可行性研究报告和上级主管单位的批准文件；

3、拥有或受托管理物业的证明资料；

4、验资证明；

5、具有专业技术职称的管理人员的资格证书或证明文件；

6、企业法定代表人任命书或聘任书；

7、管理章程或管理办法；

8、注册及经营地点证明；

9、业主身份证明、简历或雇员名单；

10、其他有关资料。

三、申请资质具备的条件

1、有合格的管理章程和管理办法；

2、有捌拾万元人民币的货币注册资金；

3、有固定的注册及经营地点：大连开发区铁山西路31号；

4、拥有或受托管理建筑面积达20万平方米的物业；

5、有管理物业所需的管理机构和各类人员，并已远远超过已有资质所规定的人员限度；

6、有完备的房屋管理、修缮与养护的保障措施。

四、企业目标

1、信誉目标：

企业良好的信誉是一个公司的无形资产，它可以提升产品的号召力，提高市场占有率，增强企业融资能力，减产交易成本。大连达泽物业管理有限公司至自打算成立之日，就考虑到一个企业信誉的重要性，因此随后也制定了一些企业文化的内容。总之，一个企业的信誉要经时间来验证，更要经过公司全体人员的不懈努力与追求。公司力争五年之内获得“用户满意物业管理企业”、“重质量讲信誉物业管理企业”等荣誉称号。再一五年争取挤进中国物业管理100强企业。

2、盈利目标：

由于公司还没有正式运营，刚刚才算起步，所以并不把盈利看得太重。但是利润是一个公司生存的粮食，公司力争五年内利润能够逐年递增，争取年均营业额在一百万元。

3、发展目标：

当前拥有和受托的物业建筑面积达20万平方米，五年之后争取扩大至100万平方米。现公司为三级资质，五年之后努力升至二级资质。

4、服务目标：

公司坚持“以人为本”“全心全意为业主和客户服务”，认真履行物业公司应尽的义务。为业主创建一个健康、舒适、洁净的生活空间。争取顾客满意率98%，处理投诉率100%，处理报修率100%。

五、公司的经营计划

1、物业管理的目标和任务

1）创造安居乐业的生产、生活环境

2）对实现物业的保值和增值。

2、物业管理的主要内容

l）维护物业管理区域内的规划不受破坏

2）房屋装修监督管理

3）房屋的维护与修缮

4）设备、设施的管理及维修养护

5）安全保卫与消防

6）保洁、消毒、防疫管理

7）环境保护

8）绿化管理

9）车辆管理

10）综合经营服务

3、物业管理的基本原则

1）产权、经营权分离原则；

2）业主至上原则；

3）统一管理原则；

4）专业高效原则；

5）权、责分明原则；

6）经济合理原则；

7）公平竞争原则；

8）依法行事原则。

六、企业文化

企业精神：细节体现品味、细节决定成败

企业作风：诚信、务实、开拓、进取

服务宗旨：为您创造健康、舒适、洁净的生活空间

经营理念：用服务创造效益，以品质赢得信誉

质量方针：提供安全、卫生、舒适的环境，做到文明、热情、周到的服务，满足中外客

户的期望和需求。

四个创新：观念创新 体制创新 经营创新 服务创新

第二篇：物业公司策划书1（范文模版）

创建物业管理合理化企业策划

我公司拟在该小区(大厦)管理中除采用以往的成功经验外，还将在以下几个方面作新的尝试：引进系统工程的方法技术，提高一体化管理水平，采取计划目标管理、全面质量管理、督导管理和协调管理等先进的管理方法，探索并逐步走上物业管理的标准化道路；强调始终把服务业主和使用人作为管理工作的重心。将在完善服务体系，提高服务层次，改进服务质量等方面采取一系列新举措，瞄准世界物业管理先进水平，创全国最优秀管理住宅小区。

（一）拟采取的管理方式严密、科学、规范的管理运行机制。2 内设高效、精干、科学、实用的“三部、三室、三队”管理机构。3 设中央值班调度室，协调处理紧急事务。4 实施督导全面质量和计划目标管理。5 实行量化考核办法，严格的督查和淘汰制度。6 共设计项严密、系统的运作流程，一环扣一环，一环监督一环。

（二）信息反馈渠道

(1)信息反馈单位或渠道包括：业主、使用人；2 市小区办；3 市房地局；4 区房管局；5 物业管理公司；6 各新闻媒体、报刊、杂志、闭路电视、因特网；7 业主、使用人信箱；8 社会各界座谈会。

(2)信息反馈程序

由物业管理公司经理、中央值班调度室及物业公司各智能部门将收

集到的全部信息通过物业公司的计算机系统中相互沟通，在每天或每周的办公会议上，对各路信息采取分类分析，对所管理的物业提出的意见作出解决方案，付诸实施，并向信息发布单位反馈解决效果。

(3)目标达到

问题早发现，早解决。不让小问题变成大问题、小意见变成整体反映，做到物业范围内业主基本满意。

（三）管理人员的配备

1、坚持讲学历、讲能力、讲经验的高层次人员配备。

2、配备的名管理人员全是我公司自有人员，均经过培训中心培训合格，其中本科以上人，专科以上人，中专人。

3、重视政治条件和职业素质。

4、配备人员均热爱物业管理工作，追求创新，有奉献和敬业精神。

5、正、副经理均为本科毕业，有物业管理师职业资格证书，是我公司极富事业心的年富力强的管理干部。

6、各主要高层管理人员素质较高、能力较强。

（四）管理人员的培训

1、物业管理经理、副经理等名管理人员均具备物业管理职业资格证书。

2、所有员工上岗前必须经过专业培训和考试。

3、所有员工每年有天以上的专业学习时间。

4、业余学习凭结业证或毕业证报销学费。

5、管理人员和特种工作人员持证上岗达100％。

6、建立物业管理知识题库，以考代训。

7、定期进行专业技能竞赛评比活动。

8、培训目标、培训计划、培训方式(详见附件，略)。

（五）管理规章制度

1、力求健全、完善、可操作。

2、力求规范化管理，有章可循。

3、共计草拟规章制度份，其中外部制度份，内部岗位责任制份，管理运行制度份。

（六）档案建立、管理设想

1、建立标准档案室。

2、设档案专业人员管理。

3、采用计算机储存和原始资料双档制。

4、配置消防和防盗装置。

5、实施现代化、系统化、科学化、多元化、规范化、经常化等“六化”管理。

（七）各项管理指标

1、实事求是，各项指标均超过国家和市的指标。

2、达不到各项指标自动退出，并愿以万元作为保证金。

3、以业主、使用人满意为准。

（八）社区文化

1、完善的社区文化制度。

2、充分利用物业的全部室内、室外活动场所。

3、社区文化部定编人，要多才多艺，一专多能。

4、拟定形式多样的主题活动，节日活动和经常性活动。

5、力求使社区文化成为我市物业管理的一面旗帜。

（九）愿意承受的奖惩

1、有信心管理好本物业。

2、加大风险金X万元。

3、追求更多管理项目。

第三篇：物业公司策划书

物业管理策划书

物业公司成立后除采用以往的成功经验外，还将在以下几个方面作新的尝试：采取计划目标管理、全面质量管理、督导管理和协调管理等先进的管理方法，探索并逐步走上物业管理的标准化道路；强调始终把服务作为管理工作的重心。将在完善服务体系，提高服务层次，改进服务质量等方面采取一系列新举措。

（一）拟采取的管理方式

1、严密、科学、规范的管理运行机制。

2、实施督导全面质量和计划目标管理。

3、实行量化考核办法，严格的督查和淘汰制度。

（二）信息反馈渠道

问题早发现，早解决。不让小问题变成大问题、小意见变成整体反映，做到物业范围内基本满意。

（四）管理人员的培训

1、所有物业管理人员上岗前必须经过专业培训和考试。

2、所有员工每年有天以上的专业学习时间。

3、管理人员和特种工作人员持证上岗达100％。

4、定期进行专业技能竞赛评比活动。

（五）管理规章制度

1、力求健全、完善、可操作。

2、力求规范化管理，有章可循。

3、共计草拟规章制度份，其中外部制度份，内部岗位责任制份，管理

运行制度份。

（六）档案建立、管理设想

1、建立车辆档案。

2、建立消防和防盗装置。

5、实施现代化、系统化、科学化、多元化、规范化、经常化等“六化”管理。

第四篇：物业公司如何管理电梯

物业公司如何管理电梯、确保电梯安全使用

随着社会的发展，文明的进步，人类的居住办公环境越来越趋向于高层建筑，随之而来的是对电梯的依赖性越来越强。电梯的维护与保养、延长使用寿命、及时排除故障等问题也就摆在物业公司的面前。虽然大部分物业公司对于电梯的管理仍然倾向于电梯维保公司，签订维保合同，但从安全性与及时性考虑，必须在日常工作中加强对电梯的维护保养，电梯出现故障就要对故障进行处理。

电梯是危险性较大的特种设备，其维修、保养有着严格的要求。我国《特种设备安全监察条例》明确了“电梯的日常维护保养，必须由依照本条例取得许可的安装、改造、维修单位或者电梯制造单位进行。”可见，电梯从业活动受到了相关法规的制约。就目前市场情况看，电梯的维保单位主要有：一是电梯制造商直属的维保公司：二是电梯制造商委托的维保公司；三是专门从事电梯安装、维护的公司；四是规模较大的个别物业管理企业，面向辖管楼盘电梯的维保，依照《特种设备安全监察条例》取得自保资质认可，而组建的电梯维保部门。那么，作为物业管理企业，在目前激烈竞争的电梯市场中，面对五花八门的电梯维保单位，选择怎样的电梯公司来维修保养电梯是关键。一旦在这方面选择失策，电梯维保的及时有效性、安全可靠性就很难保证，将使物业公司的管理水平大打折扣，甚者招惹业主揭竿炒物业管理企业的残局。实际上，不管是哪种性质的电梯维保公司，维保市场的运作都有一个共同的运营成本，价低有价低的维保方式，充其量也只能做个表面功夫，或者在更换零件维修时掠取电梯配件差额。所以，便宜莫贪!资质、信誉、娴熟的技术、配件的跟踪，才是物业管理企业选聘电梯维保公司的主要考虑因素。

物业管理企业把电梯委托给专业电梯公司维保，并非撒手不理。因为，一般来说，电梯公司也只不过每月做 2—3次的电梯维保(特殊除外)，而大量的日常管理还是落在物业管理企业。物业管理企业应当搞好内部与安全有关的规章制度建设，从制度上确保特种设备使用环节的安全，并做好至少每周1次的电梯自检，并记录。物业管理企业也可通过小区的文化建设，大力开展宣传教育活动，倡导爱护、保护公共设施设备。让乘客文明乘梯，不在轿厢内乱涂、乱画。教育乘客在乘梯时不乱按方阔按钮。例如要往上乘梯就不要上、下按钮都按，以减少电梯应答次数，从而缩短电梯运行时间，起节能作用。让业主明白，自己既是电梯的使用者，也是电梯费用的“埋单者”。摆明了利害关系，有利于物业管理。通过加强物业管理企业员工的培训，普及电梯使用知识。特别是应加强电梯困人的应急处理能力训练。有条件的，可选派部分人员参加电梯操作证考证，持证上岗，直接实施应急救援工作。

电是电梯等各种设备工作的动力，建筑物是电梯等各种设备使用的地方，物业管理公司对于设备的正常安全运行负有不可推卸的责任。如何保证电梯安全正确的运行，是每一个物业电梯维修员的工作职责。作为物业电梯维修员，在日常工作中除了对电梯进行及时的保养维护，定期的更换各种易损件常用件和每天的清洁之外，还要能确保在电梯出现故障时，能快速地查明故障的原因，正确地处理故障，是保证电梯正常运行的重要保证，能排除电梯故障的技能是每位电梯维修员的必须具备的重要因素。其重要性主要表现在以下两个方面：

一是由于电梯的长时间故障，给企业的生产效率带来众多的负面影响，造成一定的经济损失，二是由于电梯故障出现的多样化，同时也向电梯维修工作人员排除故障的知识面提出了较高的要求，在实际工作中，它要求电梯维修人员能根据不同的故障，视具体情况而定，没有一个固定的一成不变的维修模式，在电梯遇到故障时，能准确迅速地查明故障的原因，正确地处理故障是保证设备运行的重中之重，这对于提高劳动生产效率、减少经济损失都具有重要的意义。

作为电梯维修人员怎样才能准确地解决电梯出现的问题呢？要彻底排除故障，知道故障产生的原因，迅速地查明故障的原因是必须的，除了在平时维修电梯的过程中不断的积累经验以外，能从理论上分析解释产生故障的原因是更加重要的，只有这样才能用自己的头脑灵活地解决各种各样的故障，避免出现重复故障，要找到真原因不仅要求电梯维修人员做到心思细腻，还要求维修人员做到不盲目地处理问题，凡事多问个为什么？

济源职业技术学院办公楼中有一部电梯，在运行中总是传出一种吱吱的噪声，维修人员带着维修工具和安全设施赶到故障电梯的地方，赶到现场后，在确认电梯安全保护设施有效，不会对乘客造成伤害后，就开始对电梯进行检查。奇怪的是，维修人员检查电梯时，噪声不响了，又上下运行也几次，还是没有动静，就这样查了几个小时也一无所获。本想就这样放弃，但维修人员确不甘心，为什么来了后就不响了呢？经过仔细分析后，应该和速度有一定的关系，就这样维修人员就在正常状态下运行了一会儿电梯，感觉到了吱吱的声音传了出来，显然声音是由底坑传出来的，可底坑里并没有什么能产生噪声呀！难到会是涨绳轮，维修人员又下底坑检查了涨绳轮，从表面是看涨绳轮一切正常，轴承也已经润滑保养过了，再次运行后还是有噪声，没办法，维修人员把涨绳轮轴承再次清洁一遍后，才发现润滑的不够完整，在一个不太注意的加油孔后没有加油，维修人员暗自庆幸刚开始时的没有放弃，同时也明白了润滑清洁对电梯也有相当的重要性，没有细心的检查就不会不良好的工作成绩。

当然电梯并非如此简单，在遇到电器故障就要求维修人员工具有非凡的专业理论基础，大部分电器故障，都必须依靠专业理论知识才能真正解决故障，电梯维修人员比其它工种更讲究理论性，有时候没有理论的指导，很多工作都将无法进行。遇到故障时，往往动脑的时间远远多过动手的时间，一旦找到故障的原因，修复也是很简单的，例如有一次电梯在一次开门之后就不再运行了，现场检查发现各处输入电压都有正常，继电器吸合正常，这是什么原因呢！维修人员就把电梯原理图从前查到后，逐个对照图纸检查没有发现问题，怎么说这个问题应该和电有关系吧，维修人员又对关门的继电器检查起来，可是继电器接触点都完好，再仔细检查继电器电压，发现电压时高时低，维修人员就感到有点怪了，可能问题就出在这里吧，要不就是接点的问题，从线圈上面查一切正常，肯定是下面的线圈了，维修人员拆开一查，罗丝接线栓松了一点，造成了接触不良，像这种时好时坏的故障处理起来就需要细心分析了，当然了解各电器元件在电梯设备里的具体位置及线路的布局，实现电梯原理图，和实物相结合的一一对应，是能够提高故障排除速度的基础。

知道了电梯的理论基础，掌握了设备的工作原理，为排除故障做了充分的准备，还需要一定的测试工具和方法，最通常用的是万用表，用万用表的电阻档来测量导线、接触器、继电器的线圈、接点、电阻等的通断，来判断这些原件的好坏，（严禁带电测量）有时也用电压档来判断电路中的电压的大小，测量时应注意档位是否正确。

在遇到部分零件有故障，但不能确定或时好时坏时，一般情况就是用一个新的元件来替换原来的旧部件，有故障是否消失，在已知故障的条件下，有时电梯停在不太利于检查修理的地方，这种情形下，可以对设备一点线路短接，应该确保此短接不会出现短路和造成危害，有些故障出现得比较频繁，特征又明显的情况下，可以直接去检查一般是电梯门比较容易出现这种故障，对于在一片电路中出现故障的点是能通过逐步排除法，来逐点分析了。

虽然电梯故障的维修没有固定的模式，但在一些特殊情况下还是有一定的规律的，首先应充分了解电梯发生故障时的情况，详细询问操作者通过看、听、闻、等，检查是否有破裂、杂音、异味、烫手等特殊现象。

在排除故障的过程中要遵循一定的原则，具体是先思考、后动手，通过现象看本质，多看、多想、多分析，正确的思维可以起到事半功倍的效果，杜绝一遇到故障就不知怎么办，拿起表就量，要养成良好的分析习惯，做到每次测量均要有个明确的目标，就是问自己为什么要这么做，有什么结果。

总之，在高层建筑的物业管理中，正确的电梯维修保养除了保障电梯的正常运行之外，还可以延长电梯的使用时间，最大可能排除危险故障的发生率，对业主的生命及财产安全保驾护航。

第五篇：物业公司管理规定

物业公司管理规定

一、全体员工必须严格执行公司制定的各项规章制度，按照岗位责任制和具体工作目标，严格履行自己的职责。

二、全体员工必须服从分配，听从安排，对工作不服从分配，经教育仍不能到职到岗的视为旷工处理(按奖惩制度第六条执行)

三、做到按时上下班，不在工作时间内睡觉、打扑克、下棋或干其它与工作无关的私活，违者按奖惩制度第五条执行。

四、严格考勤制度，各物业管理站必须坚持每日签到考勤，考勤员必须认真登记，严禁弄虚作假，违者按奖惩制度第十三条执行。

月底汇总，于次月___日报经理审查后交财务科备案，是每月工资发放的主要依据之一。

五、严格坚持请销假制度，做到事前请假事后销假。

杜绝不请假或先离岗后请假，违者按旷工处理。

六、对无视公司工作纪律，屡次违反，除按上述规定处理外，将调离其本人工作岗位或待岗学习(经学习仍不能胜任工作，按自动与公司解除劳动合同处理)

七、严禁打架斗殴，聚众闹事。

违者除对其批评教育外，按奖惩制度第七条执行。

八、严禁利用工作之便以权谋私，禁止收受用户任何好处，或以权报复，一经发现或接到举报将按奖惩制度第八条执行。

九、除因工作需要，禁止中午喝酒，反对酗酒，不得因喝酒聚会而影响或延误八小时以外的临时性工作和服务要求。

十、水电工要严格执行水电工岗位责任制，水电查抄及费用征收应实事求是，严禁弄虚作假，一经发现将按奖惩制度第十条执行。

十一、工作时间定为每天___小时，职工周日除留一人值班外，其余人员休班;

值班人员安排其他时间补休(法定节假日据情况安排休息)。

十二、对业主提出的各种合理性服务要求，在规定范围内的要立即去办，服务范围之外的能办则办，不能办的须做好耐心的宣传解释工作。

禁止出现推诿不管或置之不理，一旦发现或举报反映，则按奖惩制度第十一条执行。

十三、业主(或使用人)对收费(含代收费项目)标准提出异议时，要首先向其耐心宣传解释上级的规定和批准的收费标准，直到业主理解和满意为止，遇有极个别业主无理取闹，应及时向领导汇报。

奖惩制度

为充分调动职工的积极性和创造性，增强职工的主人翁责任感，维护正常的工作秩序特制定本规定。

奖励：

一、对完成工作任务及下达指标，年底评出的先进个人由集团公司进行统一表彰。

二、对各有偿服务范围内的创收，按实际创收额的一定比例提取给个人。

1、对发现查出偷水、偷电之行为并给予处罚，罚款部分按___%提取。

2、对工作中因有发明、技术改造或提出合理化建议，给公司带来经济效益的员工，参加集团公司献计策、做好事“双十佳”评选活动。并按公司文件规定评选奖励。

处罚：

三、工作迟到或早退___分钟以内处罚___元，___分钟以上处罚___元;

___分钟以上者按旷工处理(___分钟以上为半天，___小时后为一天)。

四、旷工半天，扣发本人一天工资，旷工一天扣发本人两天工资;

旷工超过一天以上做自动与公司解除劳动合同处理。

五、消极怠工，工作时间内上网、打扑克、下棋或干私活发现一次处罚___元。

六、无正当理由，不服从分配及安排的，按旷工处理。

七、打架斗殴，聚众闹事，影响工作并造成影响的，除视情节轻重移交有关机关处理外，单位将据情节给予一定的处分和经济处罚，因触及刑律被依法刑事拘留的，按解除劳动合同处理。

八、利用工作之便以权谋私，接受用户好处(包括喝水、抽烟、吃请等)，一经发现除返还或赔补外，发现一次处罚当事人___元，情节严重的加倍处罚。

九、除工作需要外，严禁中午喝酒，不得因业余时间喝酒而影响临时性工作安排或住户的服务要求，发现一次处罚___元，如给住户造成损失(本物业服务范围之内的)由当事者一并赔偿。

十、对水电查抄及收费过程中弄虚作假，发现一次除重新更正或补收外，处罚当事人___元。

十一、对居民提出的服务要求，不得推诿不管或置之不理，发现或居民举报反映给公司一次处罚___元，出现居民上告或举报给公司以外的其他管理部门一次，发现一次处罚当事人___元。

(正当理由除外)

十二、严格请销假制度，请假人不按规定写请假报告的按旷工处理。

十三、严格考勤并做好记录，做到日考日记，并于次月___日报公司经理，审核签字后备案并编制本月工资表，如发现考勤记录与实际出勤情况不符，扣责任人___元/次。

十四、工作要负责任，因玩忽职守造成的辖区内各类事故及损失，按损失的实际造价予以赔偿。

十五、对员工的各类处罚，均由经理办公会研究同意报集团公司批准后执行。

考勤制度

一、全体干部、员工需严格遵守工作纪律，按时上下班，不迟到、不早退。

二、考勤工作由各站责任人负责实施，并坚持日考日记。

三、各物业站应对所属人员的签到出勤情况予以监督签写，不得弄虚作假，公司将不定期检查。

发现当天漏签或签到不实，当事人要受到一定的处罚(按奖惩制度第十三条执行)。

四、财务部应对职工请假情况通过请假报告做好记录和汇总，并以此计算员工工资。

五、凡因查抄水电等入户占用的非工作时间，不做加班处理，事后也不予以补休，各物业站可适当安排提前___小时下班，但不能推迟上班时间，各住区出现突发性抢修而占用的非工作时间由公司组织补休。

六、考勤记录要于次月___日报交经理，待审查签字后备案并编制当月工资表，不得无故拖交，一经出现按奖惩制度第十三条执行。

请销假制度

一、全体职工必须做到有事先请假，事后要销假。

二、职工请假要提前写出请假报告，待逐级批准后，方可离岗，不得出现先离岗后请假的现象。

三、职工请批假范围

请假___小时内，由所在站站长批准;请假半日以上(含半日)，须提前写出请假报告，由副经理或经理批准，各站长一切非因公外出须经经理批准。

四、因病请假一日以上(含一日)须有正规医疗部门的证明手续。

五、因事、因病请假及晚婚晚育假期均按集团公司的有关规定执行。

六、以上事项如有违反，按奖惩制度第十二条执行。

业主回访制度

一、为确保业主利益，规范服务程序，提高服务标准，特制定如下制度：

1、对业主提出的各类咨询应做好记录，并予以答复。

2、对业主的误解，物管人员应进行必要的耐心解释。

3、物管经理及相关职能部门应定期对小区业主进行回访。

4、回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，做好回访记录。

5、回访中，对业主的询问、意见，不能当即答复的，应告知预约时间答复。

6、回访后遇到的重大问题，应上报例会讨论，找出解决方案，做到件件有落实，事事有回音。

7、对业主提出的工程质量问题，由物业公司进行登记，并以“工作联系单”的方式，一式三份，物业公司存一份，交工程部一份，交客服中心一份，由工程部联系施工单位进行维修并承诺修复时限，反馈给物业公司，由物业公司负责向客户解释。由客户服务中心督促工程部在规定的时间内维修完，并让业主进行验收。

8、对业主提出的各类在本物业服务范围之内的问题，应承诺解决的方法和时限，并做好记录，并在规定的时间内给予回复。

9、对已解决的问题按性质及需要在不超过三日或一周内回访业主，征求意见。

10、对回访情况要做好完整地记录，且须由业主签字为证。

二、回访时间及形式

1、物管经理/主任每年登门回访___次，了解情况，解决问题、沟通关系。

2、小区物管员工按区域范围分工，每季回访___次。

3、利用节日庆祝活动、社区文化活动、公关活动等形式广泛听取住户反映。

4、有针对性地对住户(业主)作专题调查，听取意见。

5、小区设投诉信箱，投诉电话，由专人接收，交物管经理/主任及时处理。

6、作好回访登记。

(一)投诉事件的回访：

1、重大投诉由物管经理组织进行，一般投诉由物管员进行处理;

2、回访率应该达到___%;

3、应在投诉处理完毕后的三日内进行。

(二)维修工程的回访：

1、由小区物管员进行;

2、回访率应该达到___%;

3、应在维修完成以后的一个月以后两个月以内进行。

(三)业户报修的回访：

1、由物管管理员进行;

2、回访率应该达到___%;

3、应在维修完成以后三天以内进行。

回访人员领取《回访记录表》，通过与住户面谈、现场查看的方式进行回访，回访的内容包括质量评价、服务效果的评价、住户的满意程度评价、缺点和不足的评价、住户意见的征集，将回访的内容简明扼要地记录在《回访记录表》上，并请住户签名确认。

管理员每月末对回访的结果进行统计和分析，对发现的回访不合格、连续就同一事项投诉两次以上、同一种维修三次以上的现象，写成统计分析报告，以书面形式上报物管经理审阅，并做出解决方案。