青龙镇老里硐村委会村级公益事业项目案例分析报告[大全]

第一篇：青龙镇老里硐村委会村级公益事业项目案例分析报告[大全]

青龙镇老里硐村委会村级公益事业 一事一议财政奖补促进新农村建设

基本情况

一事一议财政奖补，是党中央、国务院继农村税费改革后农业农村工作的又一重大战略部署，是加强农业基础设施建设，统筹城乡发展、促进城乡公共服务均等化的重要举措，是深化农村综合改革的一项重大制度创新。自2008年至今，我村委会作为一事一议财政奖补单位，以此为契机，聚全村人民之智，聚全村人民之力，真抓实干，取得了上级满意、干部满意、群众满意的绩效。

自2008年，在镇党委、政府的正确领导下，在上级部门的关心支持下，经过财政、农业等部门的共同努力和全村人民的辛勤劳动，争取到了上级财政奖补资金470280元，这是一个十分理想的结果。

到目前为止，全村共实施完成村级公益事业一事一议建设项目7个，总投资2793926元，项目涉及7个自然村，受益人口3066人。

老里硐村委会一事一议财政奖补工作围绕“大局观念、创新观念、群众观念”，以“资金大整合、人力大集中、工作大发展、农村大变样”的理念，正确处理好“发展观、政绩观、群众观”，达到了“小资金撬动大投入、小补助推动

大建设、小投入发挥大效益”的目标，取得老百姓满意的答复，切实减轻了农民负担。

一是有力推动了农村公益事业建设，推动了农村公益事业建设又好又快发展。

二是调动了农民参与农村公益事业的积极性，群众要求建设、参与建设的积极性空前高涨。

三是改善了村容村貌及群众的生产生活条件，方便了群众的生活。

四是转变了农村干部群众的思想观念，从以前“事难议”到“主动议”，从“等、靠、要”到主动出资出劳，从要我干到我要干，从分散投入到整村推进。

五是促进了农村村务公开和村民自治，在实施建设过程中，村组民主选举产生工程建设质量监督小组和工程民主理财小组，增加了工程各项工作的透明度，提高了村民自治的意识和能力，有效促进了村务公开和村民自治。

六是明确了村级公益事业管护体制，全镇各项目主体以村民代表大会决议或者村规民约的形式制定了相应的管护制度，确保了村内公益设施长期发挥应有效益。

七是一事一议财政奖补项目的实施改善了干群关系，密切了群众关系。很多原来存在的干群矛盾、邻里纠纷逐步得到化解，村组的纠纷调解明显减少和降低，为社会稳定、和谐奠定了基础。

主要做法

（一）围绕一个目标

我村村级公益事业建设一事一议财政奖补工作，既是农村公益事业建设难得的一次政策机遇，同时也是现阶段深化老里硐农村综合改革的一项重要工作。为此，全村一事一议财政奖补的目标是：争取5年左右的时间，使全村自然村村内道路实现硬化，村民喝上清洁卫生的水，村容村貌有较大改观，农村物质文明、精神文明有明显提高。

（二）做到三个明确

一是明确部门职责。按照镇党委、政府的相关文件，成立领导小组，对一事一议财政奖补工作负责。

二是明确工作步骤。我村一事一议财政奖补工作按照以下四个步骤实施：宣传动员，调查摸底阶段，主要是传达贯彻相关政策，统一思想，明确目标，完善措施；项目申报审批阶段，主要是按照规定进行项目审查、核批；项目实施阶段，全面组织项目实施，并按时竣工；项目竣工接受上级验收、结算、考评、总结阶段。

三是明确报批程序。村民通过一事一议筹资筹劳开展的村内公益事业建设项目，需申报财政奖补资金的，由小组长提出申请，村委会初审后报镇政府批准后组织实施。

（三）落实三个加强

一是加强组织领导。一事一议财政奖补工作是一项惠及民众的大好事，机遇难得，我村成立领导小组，确保一事一议财政奖补工作取得实效。

二是加强宣传工作。通过广播、村务公开栏等形式对一事一议财政奖补政策进行广泛宣传，真正做到既埋头拉车，也抬头看路。

三是加强督促检查。领导小组不定期或者定期的检查，确保奖补项目高标准、高品质按时完成。

（四）坚持五项原则

一是坚持民主决策，筹补结合。尊重民意，以村民决策、自愿出资出劳为前提，政府给予适当奖励补助来共同推进村级公益事业建设。

二是坚持量力而行，注重实效。一事一议财政奖补项目充分考虑村情、民情和村民的经济承受能力，既不盲目攀比，又解决群众需求最迫切、反应最强烈、受益最直接，看得见，摸得着的公益事业建设项目。

三是坚持统一规划，分步实施。统筹兼顾，区分轻重缓急，分期分批组织实施，既考虑面上的问题，又有重点、亮点。

四是坚持分类奖补，项目整合。以分类指导、区别对待、奖补结合，考虑各小组的不同情况，加大对条件较差的自然村的扶持力度。同时，将相关项目进行整合，加大投入力度。

五是坚持规范管理，阳光操作。按照“公开、公平、公正”的原则，确保筹资筹劳、村民议事、政府奖补、资金使用公开透明，阳光操作，接受群众的监督。

（五）实行六项制度

一是项目公示制。项目建设前，将项目内容、工程概算、资金构成、施工日期、人员组成等情况向村民进行公示；项目建设后，将项目实施情况、资金使用情况、群众满意度情况、检查验收情况等在村务公开栏进行公示。

二是项目议事制。以自然村为单元，做到大多数群众愿意干，对少数意见不同的群众，多做工作，积极引导。

三是项目自建制。在有条件的地方发动群众自建，降低工程成本。

四是区别项目责任制。项目由议事主体负责，责任、任务、职责落实到人，做到人尽其职，各负其责，分记其功。

五是项目验收制。项目建设后，先由村委会组织初验，再由镇政府组织验收，并做出初评。

六是项目管护制。按照“谁投资、谁所有、谁养护”的原则，由村小组组织负责管理和养护。

税费改革后，农村经济形势发生了深刻的变化，发展壮大增强集体经济实力，是稳定农村经济体制有效保障和措施，是加强农村基层组织建设的迫切需要，因地制宜，围绕主导产业，特色产品，改革农业经营方式，创新农村经营体

制，提高农民进入市场组织化程序，发挥集体经济组织协调、组织功能和作用，壮大集体经济服务实力。

建水县财政局青龙财政所

2011年12月6日

第二篇：项目融资决策报告(融资案例分析)

“世纪星”项目融资决策报告

“世纪星”项目概况

总投资8.99亿元，项目前期己经投入2.8亿，项目2003年竣工，建设期一年，预计总投资8.99亿元，己取得一期土地建设用地规划许可证，还需要取得开工证和建设工程规划许可证;同时，天鸿房地产开发有限公司依靠自有资金建设并封顶的“鸿盛大厦”项目同样也急需下一步外部工程和装修工程的资金。所以资金缺口比较大。这个项目是天鸿地产公司的第四个项目，项目建设上存在的问题不大，融资便成了重中之重。

投资所面临的环境

项目区域房地产市场分析：随着我国房地产投融资体制的变化和央行关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款限制性规定等政策出台后，金融业门槛逐步加高，再加上土地招投标政策的实施，房地产企业的核心竞争力业己不再局限于产品本身，资本实力成为企业乃至整个行业健康发展的决定性力量。多渠道融资成为房地产企业生存、发展的必经之路。房地产业在90年代中期之后开始成为中国经济的支柱产业，房地产业的发展将成为中国今后20年持续经济成长的重要推动力量。而且其发展势头正盛，是投资的黄金时期。

世纪星项目位于城市繁华商业地段，商业建筑较多，如果继续开发商业建筑则会造成资源的浪费，反观由于居民住房相对较少，所以该项目建成后对于促进当地商业进一步繁荣有着积极意义。通过调查比较我们发现世纪星项目最合适的用途即为高档民用建筑，可以突显该建筑的气质特色和该地区能够很好的融为一体。

地区房地产各类市场在国家大的宏观环境下发展前景十分良好，中国社会财富的积累，首先表现为居民拥有金融货币数量的迅速增长，作为社会公众而言，房地产既是一种消费品，也是一种资本品。世纪星项目所在的建设项目专业市场就处在这正高速发展的经济大潮中。2003年，我国人口达到一个新的小高峰，居民对居住环境的要求随着解决温饱提升到了一定的高度，人们对居房有了更高的要求。

从政策的角度来看，中国人民银行2003年6月13日发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对于房地产开发项目，121号文件的核心内容是: 1.房地产开发项目申请银行贷款，其企业自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%;商业银行发放的房地产贷款，严禁跨地区使用;2.商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交房地产开发项目土地出让金的贷款，开发企业申请开发贷款必须具有“四证”;

3.房地产企业、建筑施工企业贷款得到的流动资金，不能用在盖房上;买地的钱也不能靠银行贷款来交;4.禁止施工企业贷款垫资开发;另外，只有在主体结构封顶后，才能对购房人发放贷款。央行的这些具体规定无疑拗断了绝大多数房地产商过去赖以生存的自有资金+银行贷款的传统融资的资金链，这无疑也是对自有资金+银行贷款的传统融资模式的一种极大限制。如果不能寻求到新的融资渠道，众多抗风险能力较弱的中小房地产商将被迫退出市场。若全面实施央行房贷政策，将直接导致中小房地产业资金链绷紧，部分产项目停工，烂尾楼涌现。据业内有关人士估计:该政策实施将使约50%房地产企业陷入困境，70%以上的项目无法继续。‘

在这种情况下，2003年天鸿房地产开发有限公司开发的房地产项目“世纪星”和“鸿盛大厦”项目也面对这种艰难的处境。其中“世纪星”项目2003年竣工，预计总投资8.99亿元，项目前期已经投入2.8亿元，并己取得一期土地证和建设用地规划许可证，还需要取得开工证和建设工程规划许可证。央行121号文的执行，没有四证无法向银行申请贷款，同时项目开发商天鸿房地产开发有限公司，凭借自身1.5亿元的注册资本，无法满足自有资金不能低于项目开发的30%的最低限。而且，天鸿房地产开发有限公司依靠自有资金建设并封顶的“鸿盛大厦”项目同样也急需下一步外部工程和装修工程的资金以及及时变现，将资金用于下一步的土地储备。按照121号文的规定，房地产开发项目企业自有资金必须达到30%，而这30%必须是所有者权益，以前对30%的理解比较宽泛，只要你开发项目前期融来资金达到30%就可以开工，现在则必须是房地产开发项目企业的所有者权益，这些无疑增加了项目的政策风险。

专业项目市场分析：天鸿房地产开发有限公司成立于1994年12月29日，是具有房地产开发一级资质的房地产开发企业，注册资金15000万元，截止2000年底，公司资产总额53，742，01万元，净资产22，071.45万元，累计开复工面积57.95万平方米，竣工面积42.6万平方米。公司主营房地产开发、商品房销售等业务，主要产品为商品住宅、普通办公楼及商业设施。土地与资金是房地产开发的两大要素，土地是房地产产品的基础资源，在总量控制趋减的情况下，土地市场上价格竞争激烈。当土地以公开竞争的方式供给，而土地供给量减少的情况下，房地产开发公司必然要在土地的投入上增加资金。在开发企业自有资金普遍不足、以传统自有资金+银行贷款的融资方式，用拍卖和招投标的方式受让土地，必然使房地产开发公司很难有更多的资金用于开发建设。

项目房地产市场分析：2003年整个房地产市场延续2002年的高速发展的态势，国家统计局当时的统计数据显示，2003年一至五月份，全国累计完成房地产开发投资两千八百多亿元人民币，比去年同期增长百分之三十三;在这种情况下，世纪星项目和众多的项目没有什么太大的差别，随着我国房地产投融资体制的变化和央行关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款限制性规定等政策出台后，金融业门槛逐步加高，再加上土地招投标政策的实施，房地产企业的核心竞争力业己不再局限于产品本身，资本实力成为企业乃至整个行业健康发展的决定性力量。多渠道融资成为房地产企业生存、发展的必经之路。天鸿房地产公司逐步认识到不能仅依靠自有资金+银行贷款这种传统融资方式来开发项目，这就使得该项目拥有其他项目所无法比拟的优势，即资金的来源比其他项目要更为可靠。同时，由于该项目位于商业繁荣区，市场售价能够有一定的保证，资金的回收比其他项目要好，这一点对于一个大型的建设项目是极为难得的，也是该项目的一大竞争优势。在同类项目中，只有前年完工的鑫苑国际项目能够与之形成一定的竞争态势。鑫苑国际项目于2001年完工，项目总投资4.3亿元，该项目规划占地面积3.9万平方米、建筑面积16万平方米，实际建筑面积17.66万平方米（含地下商业用房）。其中，住宅6.77万平方米，商住、商业用房9.23万平方米。但其无论在投资规模还是在设计造型上都无法与世纪星相媲美，且世纪星所处地区较之更为繁荣，故竞争力较世纪星稍弱。

方案一

项目模式：直接融资

投资结构：由浙商联盟和天鸿地产组成非公司型合资结构。其中浙商联盟直接向国内银行进行融资负责项目款项的40%，天鸿地产向国内银行和欧洲银行分别融资项目资金的60%，两家公司通过合资协议确定合作关系，通过各自自有资金+银行贷款，天鸿公司在过去开发的许多房地产项目其自有资金只达到了总投资的10%，然后就去银行贷款进行房地产开发。公司项目投入资金中主要是银行贷款(约30%至40%);自有资金中又有30%~40%来自于开发商流动贷款;施工企业往往要对项目垫付约占总投入30%至40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的客户资金，即预售回款，这部分资金也多是客户向银行申请了个人住房抵押贷款，同样也是向银行贷款。

资金结构：世纪星项目的资金结构包括项目贷款，股本资金和发行债券3种 其中资本金成本率为15%，债券发行成本为10%，银行贷款利率为6%，同时，按照规定，在进行项目融资时，资本金所占比率不能低于30%，债券所占份额不能高于银行贷款。如果在本次融资中，自有资金为X，发行债券Y，银行贷款为Z，发行债券成本率为： 债券筹资成本率=

年利息×（1-所得税税率）/（1-债券筹资费率）×100%=

7%×（1-33%）/（1-1%）=4.74% 综合上述所有的约束条件可得出如下约束方程： X+Y+Z=89900 X/(X+Y+Z)>=30% Y<=Z 总成本率M=X×{(1+15%)-1}+Y×{(1+4.74%)-1}+Z×{(1+6%)-1} 由以上条件可得出，当自有资金投入量为26，970万元，发行债券31，465万元，银行贷款31，465万元时，融资成本最低。此时M=7，424.84万元。

根据合资协议，由浙商联盟向中国建设银行通过融资协议贷款人民币1.456亿元，天鸿地产向中国银行通过融资协议贷款2.1亿元，同时发行债券31.465万元。利用项目本身的经济强度和项目外的各种信用担保，实现项目的有限追索形式。融资模式中的信用保证结构：

（1）天鸿地产公司作为项目发起人，根据项目本身的经济强度提供一个完工协议担保，排除了银行对项目本身无法完工的担忧，可以使其资金尽快回收。

（2）第三方的工程承包公司提供的“交钥匙”工程建设合约，以及为其提供担保的银行所安排的履约担保，构成了项目的完工担保，排除了项目融资贷款银团对项目完工风险的顾虑。

（3）太平洋保险公司经过对项目考察，为项目安排项目保险，主要包括建设期间机械设备使用过程中的各类损害和丢失，及施工过程中人身安全保险，保证了项目的建设风险的可控性。

（4）由天鸿地产提供意向性担保，出具安慰信，向其担保，公司同意向合资机构提供一切必要手段使其履行经济责任，并愿意在合资机构遇到财务困难时提供一定的资金帮助。

（5）项目发起人天鸿地产抵押他们在项目公司中的30%股份，以此作为贷款担保的一部分，使得贷款银行可以在出现违约时控制公司并采取必要的措施来保护项目贷款。融资结构简评：（1）由项目发起方天鸿地产和浙商联盟直接安排融资，并且直接承担安排中相应的责任和义务，是结构上最简单的一种项目融资模式，符合本身公司财务结构不很复杂的情况。简化了融资的相关步骤，对于企业来说具有一定的便利性。故常采用。

（2）有利于天鸿地产税务方面的安排，对于天鸿地产来说，开发成立9年来，房地产开发经营稳步发展，在激烈的市场竞争中脱颖而出，取得良好的业绩。公司在开发、规划设计、建筑施工、经营销售和物业管理等方面具有一整套成熟有效的经营管理方法。年开工面积、竣工面积逐年递增，主营业务利润大幅度增长。同时，为了在激烈的市场竞争中站稳脚跟并不断扩大市场份额，天鸿公司十分重视企业品牌的建设，视品牌为生命。公司重合同、守信誉，自成立以来合同履约率为100%，从未发生违约及合同纠纷现象，公司产品优良，赢得了广大客户的认同，公司品牌和所开发的项目品牌在房地产市场上都取得了较高的知名度。故其资信状况良好，采用直接融资可以获得相对成本较低的贷款。充分发挥了项目发起人在商业社会中的信誉。

（3）在融资结构和融资方式上的选择比较灵活，发起人可以根据其投资战略需要，灵活安排。

（4）另一方面，由于该项目为发起人直接拥有项目资产并控制项目现金流量的投资结构，可以比较充分的利用项目的税务亏损或优惠，进一步降低融资成本。

（5）但这一项目融资方式同样存在这不足之处。由于参与合资的天鸿地产和浙商联盟在信誉，财务状况，市场销售和生产管理能力等方面不一致，其中天鸿地产的资信较好，在融资贷款方面比较有优势，但浙商联盟在项目之前并无相应的项目经历，故其在专业领域的信誉度较低，各方面的经验都难以达到天鸿地产的状态，这就增加了以项目资产及现金流量作为融资担保抵押的难度，从而在融资追索的程度和范围上显得比较复杂。

（6）在安排融资时，需要注意划清天鸿地产和浙商联盟在项目中所承担的融资责任和其他业务之间的界限，这一点在操作上更为复杂。故其实现有限追索的结构时比较复杂

方案二

项目模式：合资项目公司融资模式

投资结构：公司型合资结构：由项目发起人天鸿地产和浙商联盟根据股东协议组建一个单一目的的项目公司——荣兴公司。由天鸿地产认购该控股公司的100股股票。使其成为控股公司法律上的拥有者，因为天鸿地产经营业绩良好，通过对项目企业的完全控股，可以使该控股公司得资产负债和经营损益并入到天鸿地产的财务报表之中，同时控股公司的税收也可以与天鸿地产的税收合并，统一纳税。然后以项目公司作为独立的法人实体，签署与项目建设，生产和市场有关的合同，并安排相应融资，建设经营并拥有项目。由于该项目公司除了正在安排融资的项目之外没有其他的任何资产和业务，也没有任何经营历史，所以项目发起人天鸿地产和浙商联盟向其提供一定的信用担保以承担一定程度的债务责任。同时，两家公司通过合资协议认购控股公司即项目公司发行的可转换债券的方式对控股公司进行股本资金投入（在合资协议中规定出可转换债券持有人的权益及转换条件），从而组成真正的投资财团，根据各自参与项目的不同目的，天鸿地产和浙商联盟各自认购债券的比例为60%，40%。以可转换债券方式作为初始资本投资，对投资者天鸿地产和浙商联盟来说，既可以定期取得利息收入，又可以在项目成功时转换股票取得很大的好处。根据合资协议，投资者组成董事会负责公司的重大决策事项，并任命天鸿地产公司的下属公司担任项目管理者，负责项目的日常生产经营已充分利用天鸿地产在项目建设管理方面的经验和技术。通过债券融资

资金结构：股本资金，准股本资金和债务资金三种

X万元，发行债券Y万元，从银行贷款Z万元，贷款期限为1年。公司章程规定在投资项目时自有资本金的投入不得少于30%，资金成本为15%，同时公司的资产负债率不得高于60%。据得知，发行债券的成本率10%，银行贷款利率为6%。根据融资最优化原则可得：

X+Y+Z=89900 X/(X+Y+Z)×100%≥30% Z/(X+Y+Z)×100%≤60%

融资成本M=X×{（1+15%）-1}+Y×{（1+10%）-1}+Z×{（1+6%）-1}

因此可得出，公司出资26，976万元，发行债券8，990万元，向银行贷款53，940万元时，融资成本最小，此时融资成本M=8,180.9万元。

根据项目合资协议，天鸿地产和浙商联盟各自向项目公司注资，然后以项目公司名义向中国人民银行贷款建设资金5.394亿元人民币，贷款期为1年，银行利率为6%。同时发行债券，总面值为8，990万元。融资模式中的信用保证结构：

（1）项目公司根据项目本身的经济强度提供一个完工协议担保，排除了银行对项目本身无法完工的担忧，可以使其资金尽快回收。

（2）由天鸿地产提供意向性担保，出具安慰信，向其担保，公司同意向项目公司提供一切必要手段使其履行经济责任，并愿意在项目公司遇到财务困难时提供一定的资金帮助。

（3）建筑产品供应商为推销自己的接卸设备和建筑材料，愿意为项目公司提供担保，向中国银行取得一定贷款。

（4）天鸿地产和浙商联盟分别将其拥有的30%和40%的项目公司股份做为担保资产抵押给中国银行，取得剩余贷款。使得项目的可预期风险得到降低。

（5）项目公司将在建的项目产品一部分作为项目担保，使得贷款方能够更好的进行资金回收估算。

（6）保险公司经过对项目考察，为项目安排项目保险，主要包括建设期间机械设备使用过程中的各类损害和丢失，及施工过程中人身安全保险，保证了项目的建设风险的可控性。

融资结构简评：

（1）通过项目公司进行项目融资，可以将项目的融资风险和经营风险大部分限制在项目公司内部，项目公司对偿还贷款承担直接责任，实现对天鸿地产的优先债务追索。天鸿地产和浙商联盟并不直接进行融资，而是通过间接的信用保证形式支持项目公司的融资。

（2）容易将融资安排成非公司负债型融资，有利于改善项目的资产负债状况。（3）便于把项目资产的所有权集中在项目公司，而不是分散在各个发起人所拥有的公司，便于管理。项目公司统一负责项目的建设，生产和销售，并且可以整体地使用项目资产和现金流量作为融资的抵押和信用保证，在概念上和融资结构上较易为贷款银行接受，法律结构也相对简单。

（4）可以充分利用大股东在管理，技术，市场和资信等方面的优势，为项目获得优惠贷款条件，如上面的无担保贷款，而这些优惠担保条件是条件相对较弱的浙商联盟所根本无法得到的

（5）但其在税务结构安排和债务形式选择上缺乏灵活性，很难满足天鸿地产和浙商联盟对融资的各种要求，在这种融资结构中，项目的税务优惠或亏损只能保留在项目公司中应用，容易形成税务优惠的浪费，同时，在债务形式上缺乏灵活性，虽然项目发起人对项目的资本投入形式可以选择，但由于投资者缺乏对项目现金流量的直接控制。

方案三

融资模式：设施使用协议融资模式 投资结构：合伙制结构：天鸿地产和浙商联盟以合伙制投资结构的形式兴建世纪星项目，与设备供应商签订项目建设机械设备使用协议，天鸿地产和浙商联盟派代表和供应商达成协议，由其提供一个无论使用与否都需付款性质的设备使用协议，在能顺利项目建成的前提下定期向设备供应商支付规定数额的设备使用费作为项目融资的信用担保，同时向国内贷款银行进行贷款融资。天鸿地产和浙商联盟所成立的合伙制投资结构根据提供的设备使用协议，由天鸿地产负责建设，经营整个项目系统，并承担对该合伙制项目债务的无限责任；浙商联盟作为有限合伙人，其对合伙制结构的债务责任被限制在其已经投入和承诺投入到项目合伙制项目中的资本数量。

资金结构：银行贷款和债务资金两种

按照合伙制规定资本金不得低于15%，债券发行总额不得高于银行贷款，同时直接投资的成本率为15%，发行债券的成本为：

债券筹资成本率=

年利息×（1-所得税税率）/（1-债券筹资费率）×100%=

7%×（1-33%）/（1-1%）=4.74%，银行贷款利率为6%。

根据融资要求成本最优化的原则，设直接投资X，发行债券Y，银行贷款Z：得下列结论：

X+Y+Z=89900

（Y+Z）/（X+Y+Z）≥15%

Y≤Z

M=X×{（1+15%）-1}+Y×{（1+4.74%）-1}+Z×{（1+6%）-1}

根据以上条件可计算得出，当发行债券为44，950万元，银行贷款为44，950万元时，项目公司融资成本最低。由上述求得，融资成本M=4，827.63万元。

根据合伙协议，天鸿地产和浙商联盟各自分别向银行贷款总数为44，950万，发行债券44，950万元，同时和设备供应商签订设备使用协议，定期向其支付一定的使用费用，以此来减轻融资压力。同时向银行贷款进行项目建设 融资模式中的信用保证结构：

（1）建筑产品供应商为推销自己的接卸设备和建筑材料，愿意为项目公司提供担保，向中国银行取得一定贷款。（2）通过公开招标选择设备供应商，签订郊游时工程建设合同，同时可以提供贷款银行所认可的银行出具的履约担保。

（3）项目公司根据项目本身的经济强度提供一个完工协议担保，排除了银行对项目本身无法完工的担忧，可以使其资金尽快回收。

（4）天鸿地产向银行签发以产品销售协议提供的间接担保

（5）项目公司将在建的项目产品一部分作为项目担保，使得贷款方能够更好的进行资金回收估算。

（6）保险公司经过对项目考察，为项目安排项目保险，主要包括建设期间机械设备使用过程中的各类损害和丢失，及施工过程中人身安全保险，保证了项目的建设风险的可控性。

（7）利用这种协议安排项目融资，要求项目设施的使用者无论是否真正利用了项目设施所提供的服务，都要无条件地在融资期间定期向设施的提供者支付一定数量的预先确定下来的项目设备的使用费。此承诺合约与完工担保一起构成项目信用保证结构的主要组成部分。

融资模式简评：

（1）项目设施的使用费在融资期间应能够足以支付项目的生产经营成本和项目债务还本负息

（2）投资结构的选择比较灵活

（3）项目的投资者可以利用与项目利益有关的第三方（即设施使用者）的信用来安排融资，分散风险，节约资金投入

（4）具有“无论提货与否均需付款”性质的设施使用协议是项目融资不可缺少的组成部分。（5）避免了一定的投资风险，使得建设项目能够有长期稳定的市场，对市场安排在其中起到至关重要的作用。

方案四

融资模式：生产支付融资模式 投资结构：信托基金结构。

房地产信托贷款融资是指房地产公司以具体项目收益做保证，信托公司以信托方式吸收资金用来发放房地产贷款，房地产公司获得借款的融资方式。

有贷款银行建立一个以信托基金结构组成特别的金融公司，专门负责从项目公司购买一定比例的项目产品作为融资的基础。然后贷款银行把自己贷给该金融公司，金融公司再根据产品支付协议将资金注入的项目公司，以表示从项目公司那里购买一定数量的项目产品，项目公司同意把产品卖给金融公司，产品的定价要在产品本身价格的基础上考虑利息因素。金融公司以对产品的所有权及其有关购买合同作为对贷款银行的还款保证，项目公司从金融公司那里得到购货款作为项目的建设和资本投资资金，开发建设项目，但项目投产以后，项目公司以金融公司代理人的身份吧产品卖给用户，然后把收入付给金融公司，金融公司再以这笔钱来偿还银行贷款。天鸿公司通过贷款信托融资获取资金用于征地、拆迁等前期投入，在此期间再办理各项审批手续。当审批通过，项目启动后达到银行贷款的条件后，天鸿公司利用这段“时间差”偿还信托贷款，而改用银行贷款进行项目的建设。天鸿公司先利用自有资金获得土地使用权，在121文件出台以前，获取土地的成本是低廉的，甚至可不花钱也能拿到土地，随着我国土地拍卖转让政策的完善，获得土地的成本大大提高;天鸿公司在交纳土地出让金，获得土地使用证以后，将土地质押给银行，从银行获得土地平整、拆迁所须的资金，同时开展前期的宣传推广活动;此时，建筑商介入地产开发，一般会由建筑商进行垫资建设;天鸿公司获得开工许可证、预售许可证、规划许可证等5证后，开始期房销售，购房人交纳首付款，银行出面办理按揭，放款给天鸿公司;天鸿公司用获得的销售回款将部分或全部的建筑用地解押，办理整栋楼宇的大产权，同时，将剩余资金用于偿还建筑商垫资或用于滚动开发。有三个关键的环节，决定了天鸿公司项目运做资金链条是否能正常运转:A点完成的土地的质押和解套过程，天鸿公司通过把整块土地质押给银行，来换取土地平整、前期运作所需要的资金，如果获得土地的成本超过自有资金，这个过程也会用做偿还土地出让金的拆借款。B点所完成的首期项目所需要的建设资金，建筑商的垫资越多，商付出的资金成本越大，但是，对于资金不充沛或品牌良好的开发商来说，建筑商垫资可以大大缓解资金压力。C点是重要的回款通道，A、B两点获得的资金，都要依靠C点来归还，质押的土地、建筑商的垫资、同业的拆借，都要依靠期房销售来归还，房地产信托贷款融资计划，就是在C点不能发挥作用的情况下，依靠信托筹资，来实现资金过桥，度过难关。另外，天鸿公司开发的经济适用房项目，由于不必缴纳土地出让金，并享有20余项的税收减免，不存在开发土地购买成本。所以，也采用这种方式获得过桥资金，主要是用于工程建设，用项目销售收入来实现信托收益并收回信托本金。贷款期为2年，宽限期为1年。资金结构：股本资金，银行贷款和发行债券3种 股本资金：由于资本金不得低于25%，债券发行总额不得高于银行贷款，同时直接投资的成本率为15%，发行债券的成本为：

债券筹资成本率=年利息×（1-所得税税率）/（1-债券筹资费率）×100%=7%×（1-33%）/（1-1%）=4.74%，银行贷款利率为6%。设直接投资X，发行债券Y，银行贷款Z： X+Y+Z=89900

X/（X+Y+Z）≥25%

Y≤Z

M=X×{（1+15%）-1}+Y×{（1+4.74%）-1}+Z×{（1+6%）-1}

根据以上约束条件，可得出，当自有资金为22，475万元，发行债券33,712万元，银行贷款33,712万元时，融资成本最低，为M=6,991.97万元。融资模式中的信用保证结构：

（1）建立在由贷款银行购买项目产品的全部或部分未来销售收入的权益基础上，这部分生产量的收益也就是项目融资的主要偿债资金来源，因此产品支付是通过直接拥有项目的产品，而不是通过抵押或权益转让的方式来实现融资的信用保证。

（2）商业银行即中国银行要求以所有借款人的权益做担保，包括天鸿地产的经营权益。

（3）天鸿地产保证以合理的成本和技术进行项目建设。（4）银行要求将项目的使用权作为抵押转让给银行。

融资模式简评：

（1）生产支付是通过直接拥有项目的产品和销售收入，而不是通过抵押或权益转让的方式来实现融资的信用保证。

（2）信用保证结构较其他融资方式独特

（3）融资容易被安排成为无追索或有限追索的形式，由于所购买的产品及其销售收益被用作产品支付融资的主要偿债资金来源，而产品支付融资的资金数量决定于产品支付所购买的那一部分产品的预期收益在一定利率条件下贴现出来的资产现值。所以，贷款的偿还十分可靠，从一开始贷款就可以被安排成无追索或有限追索形式。

（4）融资期限将短于项目的经济生命期

（5）贷款银行只为项目的建设和资本费用提供融资，而不承担项目生产费用的贷款（6）这种融资模式中一般要求成立一个“融资中介机构”，即所谓的专设公司，专门负责从项目公司中购买一定比例的产品，在市场上直接销售或委托项目公司作为代理人销售产品，并负责归集产品的销售收入和偿还贷款。

（7）为了加快融资的顺利进行，规避集合资金信托合同不能超过200份的限制，尽管规避了这一限制，但同时不得不面临另外一个问题，以这些房地产设置信托，意味着房产所有权的更改，按照目前有关房地产所有权变更登记的规定，意味着信托公司和房地产公司将为此支付高达3%的契税。总之，房地产财产信托融资方式相对于其他信托融资方式更具有房地产证券化的内涵，综上可知第三种融资方式的融资成本最低，如果仅仅从融资成本角度考虑的话，应该考虑第三种融资方案

第三篇：房地产项目可行性分析报告案例

房地产项目可行性分析报告案例

一、总论

1、项目建设背景

A州新区新桥镇农工商总公司下属的新城房地产开发公司由于资金不足，不能及时启动本项目。恰逢整个地区的企业改制，有意转让本项目，这是能得到这个项目的重要的外在因素。新桥镇为了能改善居民的生活质量和提高本地区的房地产整体水平，所以希望找到能开发高品质住宅的开发商。而某省特别是B市的房地产开发公司不论是资金实力，还是开发水平在全国来说可谓是首屈一指的。这是能转让到并开发的内在因素。根据A州的城市总体规划发展以及新区新桥镇片区控制性规划要求，该片区将是新区乃至整个A州重要的住宅区。本公司经过对A州全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据A州目前的房地产现状与发展趋势，只要做出能满足A州市城市居民新的住房要求和高品质，同时定位准确，完全不用担心项目的销售，而且有丰厚的利润。

该项目已经取得了土地使用权证和项目规划许可证，各项目谈判工作已相继展开。

2、项目概况

该地块位于A州新区何山路和塔园路交叉口。紧接A州科技学院，有良好的文化气氛。道路宽敞交通便捷，有新山大桥与古城区相连。项目占地126亩，其中120亩是建住宅用地，6亩是建配套幼儿园用地。容积率为2.0，总建筑面积为16万平方米，小高层和多层相结合，沿街底层为商业配套用房（约占5%）。具有一定的开发规模，并能为品牌的延续提供保障，给公司带来良好的社会效益和经济效益。本项目的建设资金完全由本公司自筹，不足部分通过土地抵押和预售房款解决。

二、A州市介绍

A州位于长江三角洲中部、某省东南部，东经l19°55'--121°20'，北纬30°47'--32°02'之间。东邻上海，西傍金陵，南接苏杭，北依长江，面积8488.42平方公里，占全省面积的8.27％。市区392.3平方公里，其中建成区68平方公里，古城区14.2平方公里。所属六县市面积为：C市1094平方公里，B市772.4平方公里，D市620平方公里，E市864.9平方公里，F市1257.42平方公里，H市1092.9平方公里。2001年，A州市完成国内生产总值1760亿元，经济总量在三角洲位居第二，列全国第六，人均GDP按现行汇率折算超过3600美元，显示出强劲的增长势头。整个市的人口580.53万，城区人口为80万。新区的经济发展保持良好的发展势头，全年实现工业销售产值400亿，同比增长17%；完成国内生产总值160亿，同比增长14.2%；实现财政收入20.5亿。正在启动二期开发。

三、A州市住宅市场分析1、2002年以前A州市住宅市场分析

在这之前，A州市住宅水平一直维持在工业园区2300元/m2，古城区2500元/ m2，而新区住宅价格也一直在2000元/ m2左右徘徊。究其原因不外乎以下几点：

①土地价格是一个首要的因素。土地作为稀缺性资源，政府没能做好土地供应的长期规划。开发商可以通过项目可行性报告，以很便宜的价格向政府要求划拨土地。这导致了土地成本在整个项目中只占很小的一部分。

②整个A州的住宅以零星分散建设为多，不注重整个小区环境、园林、文化方面的建设。使一大批想改变住房质量的居民找不到合适的住宅，贵了又觉得不合算。

③居民居住观念没有改变。大多数A州人认为，过了运河就觉得离开了城市，到了郊区。而且也一直认为A州新区是一个工业区，不适宜居住。同时，新桥镇一直以来治安、环境都不好，在一定程度上限制了该区域的房价。

④消费观念也限制了整个A州市的房价。许多A州居民留恋于“小桥、流水、人家”，只要有地方住，能吃饱，不会用剩余的钱去改善居住环境和投资于房产。

⑤这段时间里，虽然有出现过许多有利于住宅发展的政策（比如货币化分房的实施），但一直没能使

A州房地产更上一个台阶。

2、2002年以来A州市住宅市场分析

2002年是A州房价飞涨的一年。2001年10月份，A州市土地全面实行招投标。这对于A州整个房地产市场是一个重要的转折点，从至，开发商取得土地的唯一途径就是市场招投标，土地市场更趋于公平。与此同时，政府出台了一系列的相关政策。

①A州强化“强市富民”意识，努力使全市经济继续在高平台、低波动中运行，2002年全市经济继续走强。同时，改变全市居民的消费观念。

②规范房地产开发，改善投资环境，使房地产开发逐步走上规模化、集约化经营。把房地产开发作为城市新的经济增长点，大力发展城镇建设。

③在市区范围内，加快土地供应制度的改革，停止新批量土地的开发项目，对存量土地开发项目采取限制的态度，使开发总量得到控制。同时，积极引导开发企业参与园区、新区的开发建设。④加强城市建设步伐，动迁量大幅上升和货币安置政策使市场上对商品房的需求迅速膨胀。

3、A州新区住宅市场具体分析

A州去年10月份拍卖的土地中还没有一块形成楼盘，而许多开发商已经闻风相继提高楼盘价格。据A州市建设局市场调查统计：A州市今年房价总体上涨了14.8%。

综上；新区的住宅均价公寓在3000元/ m2，小高层在3500元/ m2，复式楼中楼在3600元/ m2。

4、本项目的发展前景

新桥老镇改造被A州新区“十五”规划列为重大项目，估计将投资7亿元。同时，随着新区二期建设进行，该区块将成为连接古城和新区的中心。

上半年，B州开发商159万元/亩的价格竞得了新区自来水地块，楼板价约为1000元/ m2，在地价上面我们有一定的优势。整个新区还没有出现很高品质和这么大规模的住宅。

所以，根据现有市场价（未考虑房价上升），本项目住宅均价定位在3300元/ m

2四、项目投资估算及盈利分析

1、编制依据

①建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据；②各种费率依据国家相关文件。

2、投资估算

3、销售收入

根据工程所处位置、周围环境和A州房地产现行市场预测，考虑到房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，本区住宅均价定位为3300元/ m2，低层商铺均价定位为4500元/ m2。

4、营业税及附加

本项目应计营业税、城市维护建设税和教育附加税，综上本项目的综合税率为6%，共应交纳税金及附加3408万元。

5、盈利能力分析、五、结论与建议

1、用分期开发的方法进行本项目的开发。一方面是为了降低项目的风险，另一方面是降低资金的压力；

2、做好方案规划。项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础之上的，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等方面，杜绝规划设计单调，缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划和户型上提高本项目的档次，赢得高档消费群，减少项目风险，提升楼盘形象。

第四篇：板桥镇河东村委会2010年村级公益事业建设一事一议财政奖补项目规划

板桥镇河东堡村委会2011年村级公益事业建设一事一议财政奖补项目规划

为进一步加快推进河东村委会公益事业建设，促进新农村建设健康发展，改善农村生产生活条件，增强抵御自然灾害的能力，进一步促进农业发展，农民增收，按照中央、省、市、县政府一事一议筹资筹劳财政奖补工作的安排和部署，结合板桥镇政府要求，根据河东村委会的实际，制定板桥镇河东村委会一事一议筹资筹劳财政以奖代补公益事业建设项目规划。

第一章 概论

一、项目提要

（一）项目名称：河东村委会村南头自然村内户外道路硬化工程

（二）项目设施单位：河东村委会村南头自然村

（三）项目规划单位：板桥镇村镇管理所 板桥镇公路管理站

（四）项目负责人（法人代表）：袁贵生

（五）项目设施地点：河东村委会村南头自然村

二、项目建设内容与规模

河东村委会村级公益事业建设一事一议财政奖补项目工程规划：硬化村内户外路面1条2700立方米，长2000米，宽4.5米，厚0.3米；资金估算758540元。资金筹措方式是：申请财政奖补资金249930

大力发展本村蔬菜种植。但因农田排灌设施不齐，农民自身种植技术和意识较差，蔬菜种植发展困难较大。

（2）养殖业

牲畜养殖主要是猪、牛、羊、马等，水产品主要是淡水鱼，养殖业年均收入3万多元，力争以培养优良品种为基础，提高养殖技术和科技含量，降低成本、优化质量，扩大养殖规模。

（3）增收产业

今年从春蚕到现在，蚕茧价格一直都比较高，我村委会紧抓这一机遇，大力开展蚕的养殖技术培训会，提高桑农的养殖技术，增加养殖收入。现在，我村委会又把新桑德种植和老桑的改良做为工作重点，确保明年桑田的整体面积增加200亩，使蚕桑成为我村的经济增收产业。

（3）基础设施

由于地处半山区，农田基础设施相对落后，重新建设需要的投资较大，而村委会经济收入较少，造成农业增产难，农民增收难。我村委会辖区里道路由于修建时间较早，修建时质量不硬，现在的车辆运输量较大，道路基本全部受到不同程度的损坏，严重制约了我村经济的发展。

第三章 建设方案

一、项目建设实施计划

该项目6月底宣传动员，7月底混泥土搅灌，路基、挡墙全部完

工。

二、组织机构

为加强对实施河东村委会村级公益事业建设一事一议财政奖补项目工程工作的领导，按照县委、县政府及镇党委、政府的要求，结合本村实际，村两委班子研究决定成立河东村委会村级公益事业建设一事一议财政奖补项目工程工作领导小组，负责我村村级公益事业建设一事一议财政奖补项目工程项目建设的领导、组织、协调、指导及实施工作。领导小组成员如下：

组 长：袁贵生 副组长：闻绍林 成 员：念平元 念成生

河东村委会决定对各自然村成立村级公益事业建设一事一议财政奖补项目工程工作领导小组，负责对本村级公益事业建设一事一议财政奖补项目工程进行组织协调。其成员如下：

南头村：闻绍林 念平元 念成生

三、监督机制

（一）项目监督

1、严格实行财政专户储存、专款专用，一切资金严格按照县镇相关规定进行办理。

2、严格执行资金报帐制，资金使用情况经镇村级公益事业建设一事一议财政奖补项目工程领导小组具体责任人对工程进行核实签批后，方可划拨资金。

（三）生态效益：通过项目建设实施，全村生态将得到保护，同时，通过村庄绿化，美化，增加植被，减少污水及生活垃圾污染，使村内生态环境彻底改观。

第四章 管护措施

一、项目实施管理

1、严格按照项目批复，不准随意更改规模或变更设计。

2、所有项目由群众投工投劳参与建设，除特殊项目,须承包的实行招投标制度，签订工程建设廉正合同、项目实施合同，责任人实行终身负责制。

3、项目的实施，实行按职定岗，按人定岗，明确责任。

4、严格项目公开、公示制度，定期不定期进行所建项目数，建设规模，公开公示、其次对工程进度及资金使用向群众通报，接受群众监督。

5、物资的供应，发放由专人负责，做好入库、出库登记，保证物资供应畅通，避免外流。

6、项目的实施中，由质量监督组全程跟踪，确保工程质量。

7、项目实施一律组织群众投工投劳运作。除部分技术性高，群众无法投工投劳的项目外。

二、项目后续管理 项目的管理列入“村规民约”的管理内容

项目遵循“谁使用，谁受益，谁管理”的原则，由农户自行维护。

道路建设采取分段分户或分组终生维护，即：清洁和轻度破损由农户或小组维护;较大破损由村级组织维修

4、开展入户项目的建设，使用，管理培训，提高建管水平，延续使用寿命，发挥项目的长期效益。

河东村委会 二〇一一年五月二十四日

第五篇：关于五角场镇为老服务工作的分析报告

毕业设计（论文、作业）

毕业设计（论文、作业）题目：

关于五角场镇为老服务工作的分析报告

分校（站、点）：

年级、专业： 教育层次： 学生姓名： 学

号： 指导教师： 完成日期：

目 录

内容摘要和关键词 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„I

一、现状综述 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1(一）分析研究的目的和意义以及背景 „„„„„„„„„„„„„„„„1

1、分析研究的目的 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1

2、分析研究的背景和意义 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1(二）分析对象的现状 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2

1、五角场镇老年人的现状 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2

2、五角场镇为老服务的机构设置，形式和内容 „„„„„„„„„„„„2

二、问题分析 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3(一）五角场镇社区为老服务的工作中所遇到的实际问题 „„„„„„„„3

1、五角场镇社区为老服务中的法律维权工作问题 „„„„„„„„„„„3

2、五角场镇社区为老服务中的养老床位工作问题 „„„„„„„„„„„3

3、五角场镇社区为老服务中的居家养老推广工作问题 „„„„„„„„„3(二）产生问题的主要原因 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4

三、分析研究的结论 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5(一）如何解决老年人法律维权的问题 „„„„„„„„„„„„„„„„5(二）如何解决老年人养老床位紧张的问题 „„„„„„„„„„„„„„6(三）关于居家养老的完善和推广 „„„„„„„„„„„„„„„„„„6 致谢 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7

内 容 摘 要

随着全国老龄化趋势的不断加快，养老问题日益严峻，为老服务工作的重要性日渐突出。本文通过对上海市五角场镇为老服务工作的调查研究，对为老服务工作中存在的不足和困难进行了客观的分析。本文首先对五角场镇为老服务工作进行了概述，在明确了为老服务机构，老年人法律维权以及居家养老等基本概念后，主要对为老服务的基本内容及其在实际操作中的特点进行了阐述。然后写了养老机构的设置在本市五角场镇为老服务工作中的重要性；接着基于我国老年人维权意识的发展现状，分析概括出老年人法律维权中存在的问题；随后通过对五角场镇老年人的实际生活状况对居家养老的实施进行了分析。其次通过举出现阶段五角场镇为老服务工作实施的状况和在老人反响中取得的成绩来说明为老服务工作的重要。本文最后立足于完善各项养老设施，增进老年人维权自主维权意识和居家养老方案的完善推广方面给出了建议。

关键词：养老；为老服务；老年人法律维权；养老床位紧张；居家养老

I

关于五角场镇为老服务工作的分析报告

目前，我国整体面临着社会老年化问题，而老有所养的问题重要性也日渐突出，为此政府也积极进行了面对老年人的为老服务满意度调查，并建立了相应的帮助服务机构。但是由于为老服务牵涉到不同的职能部门，需要调动各种资源，这使得为老服务的工作在实际操作中存在着极大的挑战。

因此，将为老服务调查设为一个项目，引入当代管理的理念、方法和手段对其进行合理化管理是政府在新的社会环境下的必然选择。随着新型为老服务模式的扩张和发展，在现实中出现的问题也日益明显。而对于政府这样的机构，百姓的生活满意度是其生存之本。为此我们对五角场镇为老服务工作进行了分析。

一、现状综述

（一）分析研究的目的和意义以及背景

1、分析研究的目的

关于五角场镇为老服务工作的分析，目的在于对现阶段五角场镇街道对辖区内的老年人现状，社区为老服务的机构设置，为老服务的形式及内容和成效等多项因素进行实际了解。并对社区为老服务中的工作难点及老年人对为老服务的满意度情况进行了细致的分析研究以便给出相应的建议。

2、分析研究的背景和意义

关于五角场镇为老服务工作分析的背景处于我国整体社会结构面临着老年化的现状，而为老服务的问题重要性也日渐突出，为此政府也积极进行了面对老年人的为老服务工作的安排和实施，并为此建立了相对应的服务管理机构。

关于五角场镇为老服务工作的分析，意义在于通过这项研究活动，对社区工作人员实际工作的重新认识，以及对老年人养老方式及养老内容和实施时所遇到的困难进行全面的实际了解。对政府的为老服务工作有一个较为全面的认识。

随着社会老龄化步伐日益加快，以“一切为了老人”为宗旨，五角场街道始终坚持把为老服务作为社区建设的一项重要任务，积极探索运用信息化的手段，提高社区为老服务效能；用社会化的方法，完善社区为老服务机制；用多样化的服务，满足社区老人多元化的需求；用制度化的模式，长效开展社区为老服务工作。而对其调查研究分析的意义就显得尤为突出重要了，便于将来总结改善。

（二）分析对象的现状

1、五角场镇老年人的现状

截止到2011年底，五角场镇共有60岁以上的老人22436人，约占户籍人口的21.6%，其中：男性10912人，女性11524人，独居老人1309人，70岁以上纯老家庭1645户。

镇辖区内有敬老院3个，养老床位270个，其中镇办敬老院床位数140个，日间照料中心1个，现有入托老人37人。

截止到2012年3月，居家养老含日间照料完成1975人，享有政府补贴的是682人，其中，80岁以上的是91人（40人享有50%的补贴）

2、五角场镇社区为老服务的机构设置，形式和内容

五角场镇社区对为老服务这一工作做了细致的安排，在机构设置上分为政府背景和社会组织养老两大类。

社区为老服务以政府背景的有：社区卫生服务中心、文化中心等事业单位，敬老院、老人日间照料中心、居家养老、老年协会等社会组织。社区老人以居家养老方式为主，机构养老方式只能是辅助和补充。

其服务内容多为向老人开展相应系列的医疗、养老、生活照料服务等。

二、问题分析

(一）五角场镇社区为老服务的工作中所遇到的实际问题

1、五角场镇社区为老服务中的法律维权工作问题

在五角场镇社区为老服务的实际过程中，由于社区街道的特殊性质在替老人进行法律维权的道路上的确是存在着很多实际的困难的。镇社区街道在处理这些问题时因居委会工作人员少，法律知识也不足，对于一般社老纠纷只能求和，对涉事双方加以劝解引导。因此，工作效果不大。而且，所面对的老人大多受教育程度有限，对法律意识和自我保护意识也相对较为薄弱。在遇到相关法律问题时没有头绪，不知向何处咨询。还有一部分老人长期独居或性格孤僻，从而导致镇街道在实际援助中的推行不利，交流不畅。所以说，这是一个双向问题。

2、五角场镇社区为老服务中的养老床位工作问题

在五角场镇辖区内只有敬老院3个，养老床位共计270个，其中镇办敬老院床位数140个，就目前而言养老床位的确紧张！五角场镇在养老院的设立上也的确是非常苦恼。上海寸土如金，而五角场镇又人口较为密集，土地规划较为紧张。养老院的创立实属不易。而且运营中的养老院收费也是个问题，单单仅靠现有收入维持日常运营的压力都会很大。即使房租可免，但是其它的各项开支巨大，也使得每年几乎没有盈余。没有政府的补贴帮助，公办的养老院基本办不下去，更别提扩建和再创立。

3、五角场镇社区为老服务中的居家养老推广工作问题

五角场镇社区员工在克服各类困难的同时对辖区内的老人尽力提供了无微不至的帮助。居家养老的推行便是一大体现。但是，在实行过程中依然遇到问题

首先，缺少政策环境。居家养老社会化服务工作是一项公益性的社会福利事业，理应贯彻“政府主导、社会参与、全民关怀”的方针。但目前缺少有利于推进这项工作的相应政策环境，缺少经费投入。因为居家养老服务也需建立一些如：“居家养老服务中心”、“老年日托站”、“配送餐服务”、“一键通呼叫”等设施，这些项目需要一定的经费投入，如想要由社区去解决这些硬件建设和日后的运行费用，这无疑是强人所难或成为无米之炊，如果由于资金的严重不足，导致服务项目难以创新发展，难以搭建个性化服务的平台，难以为老年人提供方便、快捷、周到的社会服务，也很难使居家养老服务进入良性循环轨道。而且由于缺少对相关服务人员系统地进行教学和培训，可能会导致管理和服务上的乏力，服务理念难以升华，服务质量也难以跟进。

3(二）产生问题的主要原因

由于我国是个人口众多的国家，而整体又面临着社会老年化问题。因此老有所养的问题重要性也日渐突出，为此政府也积极面对为老年人服务的满意度调查，并制定了相关的政策和相应的服务机构。但是由于为老服务牵涉到不同的职能部门，需要调动各种资源，这使得为老服务工作在实际操作中难点众多。

近年来，随着城市化水平的不断提高和各项改革的不断深化，社区已成为老年人的聚居地，成为老年人的主要活动场所和生活空间。尤其随着人口高龄化，老龄化，老年家庭“空巢”化，家庭养老功能逐步弱化，“四二一”家庭不断增加，老年人对社会养老服务的需求也逐步增加，对社会的依附性也越来越强。

维护老年人合法权益是社区为老工作的内容之一，也是难点之一。五角场镇社区街道很清楚维护老年人合法权益是社区的责任，但又苦于居委会工作人员少，法律知识也不足，对于一般社老纠纷只能是以和为贵，对涉事双方加以劝解，遇到混不讲理的还常常受气。因此，老年维权工作薄弱。而且，所面对的老人大多因历史原因，而没有受过正规且系统的教育，对法律意识也较为单薄。在遇到相关法律问题时与子女间的往来沟通也因子女生活及工作原因而变得不通畅，导致无人可以及时咨询。还有一部分老人长期独居或性格孤僻，从而导致街道在实际援助中的推行不利，交流不畅。所以说，这是一个双方面的问题。

至于，养老院床位不足的问题，已经被这个社会上多数的人意识到了。随着传统的“养儿防老”模式受到的挑战，越来越多的老年人走进了养老院，各种养老机构发展的很快，但无论公办还是民办的养老院都面临巨大的生存挑战和危机。

由于中心城区高龄老人相对密集，床位稀缺，上海的养老院也压力重重。而五角场镇在养老院的设立上也是非常苦恼。上海寸土如金，而五角场镇又人口较为密集，土地规划较为紧张。养老院的创立实属不易。而且已在运营中的养老院的费用也不能说涨就涨，但仅靠现有收入维持日常运营的压力都会很大。即使房租可免，但是其它的各项开支巨大，也使得每年几乎没有盈余。没有政府的补贴帮助，公办的养老院基本办不下去，更别提扩建和再创立。更何况，一个养老院不是单单拥有房间就可以了，还要配备相应的设施和大量的特殊从业人员。就目前而言，专业的养老护理员和医疗康复人员普遍缺乏。即使，已经从业的该方面服务人员能力也参差不齐，缺乏统一的，专业的培训管理和职业资格审核。另外，对养老产业的定义不清、政策不足、法律不全，因此社会资本也不敢轻易介入。这也更好的说明了五角场镇养老床位不足的局面。

所以说社区是老年人生活和活动的主要场所，是建立老年人社会化服务体系的主要载体。社区的优势在于贴近老年人，最了解老年人的需求并方便就近为老年人服务。老年人的管理服务必须通过发展社区服务来承接，这是解决养老问题的重大战略选择。完善的社区为老服务应该包括衣食住行、医疗保健、学习教育、健身娱乐、心理疏导、法律咨询、生活援助、参与社会等职能，而不是单一的养老。而五角场镇也将面对自身所需要面对的问题经行认真仔细的分析，从而针对原因经行处理！

三、分析研究的结论

(一）如何解决老年人法律维权的问题

为了解决老年人法律维权问题。就要坚持以普法宣传为先导，以切实帮助老年人解忧烦为宗旨。以加强精神文明建设、构建和谐社区为目标，开展搭建以司法、公安、律师部门参与社区老年维权工作平台。加大社区老年维权工作力度，提高居民群众依法维护老年人合法权益的意识，营造社区尊老敬老氛围，促进地区法制化建设。

开展老年人法律援助。建立了区级、街道、社区“三级”老年法律援助机构，按照涉老案件“优先立案、优先审理、优先执行”的原则，有利地维护了老年人的合法权益。要想解决好法律维权，就要优先加大相关宣传工作！宣传《老年法》维护老年人合法权益与弘扬中华民族传统美德相结合，推动街道社会主义精神文明建设。可采用文艺演出、宣传专栏、黑板报等丰富多彩的宣传手段宣传《老年法》和老龄工作，在全镇营造人人关注和关爱老年人的良好氛围。使《老年法》家喻户晓。狠抓《老年法》宣传普及活动，通过积极宣传和表彰保护老年人合法权益的好人好事，树立了一批示范典型人物，营造了良好的尊老、敬老氛围。

还要建议建立“社区老年维权工作站”。老年维权站下设老年维权监督队、涉老纠纷调解队、法律咨询服务队、法律援助服务队四支队伍。老年维权监督队由社区法律维权志愿者担任，负责了解掌握社区维权工作信息，以便早发现早处理。涉老纠纷调解队由社区民调委员和社区老年协会组成，负责调解涉老纠纷，使老年人的事情及时有人管。法律咨询服务队以五角场镇选出的律师事务所为主，根据老年人的具体事由，义务提供法律咨询服务。法律援助服务队由街道和五角场镇派出所承担，负责对有困难的老人提供法律援助和维护老年人人身财产安全。另外，老年维权站应首先开设一条社区老年维权服务热线电话，做到对老年人有问必答，态度热情；其次，为每位老人制作一个法律爱心联系卡，公开老年维权站的服务内容和联系方法，并请老年人和社区群众监督；第三，对空巢、孤寡、低保、行动不便的老人实行专人负责和定期上门服务。

此外，还要以积极开展法律宣传为基础，增强老年人自我维权意识，促进社区居民学法、知法、懂法、守法。广泛开展法律学习和咨询服务活动。维权站定期开设法律课堂，开展法律知识讲座咨询活动，宣传老年法律法规。结合法律知识，指导老年人要学会用法律保护自己的权益。以便通过这些活动，使整个五角场镇社区居民们都可以学到了法律知识，提高为老年人法律维权的意识。

还需要积极开展“睦邻友好工程”和评选敬老先进家庭活动。在广泛开展老年法律宣传的基础上，在社区大力提倡“睦邻友好工程”。即由社区干部包楼、楼门组长包楼门，社区党员、志愿服务人员包户，让困难老人和“空巢”家庭老人户户有人管，事事有人帮。通过这些工作，居委会能够及时了解和掌握老年人的维权需求和生活情况，让老年人切实感受到社区的关心和温暖。同时，在社区居民中开展评比活动，经楼门组长推荐，社区居民代表会审议，对评选出的优秀事迹进行表扬鼓励，并在社区宣传栏予以展示宣传，在社区树立尊老敬老为荣的理念。以切实帮助老年人解决问题为重点，不断提高社区老年维权服务水平。

5(二）如何解决老年人养老床位紧张的问题

由于街道公益性养老机构总量不足，床位长期短缺，这需要政府方面加大财力投入；民间养老机构和养老市场发育的不完善，需要政府方面以财政税收和政策性的优惠予以支持；短期内这个困局将较为突出。一边是公办养老院排长队、住不进，一边是床位流动率低。老年人口持续上升，养老院、养老床位等公共养老资源却十分有限，这样一来，那些养老需求最急迫的老年人该怎么办，这是一个急需解决的问题。所以，在研究问题后，我们认为因该先让最需要照顾的老人优先入住。

上海公办养老院每年有40%左右的流动率，这相当于腾出了很多空间给排队的老人。原来，上海推出了一个叫养老服务需求评估办法。评估办法主要借鉴国际通用的评估工具，对老年人的自理能力、经济条件、居住环境等因素进行综合评估，再根据得分高低，确定哪些人员能优先入住公办养老机构。那么，作为地处上海的五角场镇一样可以照搬模式。对申请入住养老院的老人给予合理合规的评估。需要评估的内容包括老年人的生活自理能力、经济条件、居住环境等三类主要情况，以及认知能力、年龄和特殊贡献三类附加参数。

这样一来，失能、空巢、高龄和经济困难老人就可以优先入住公办养老机构，确保社会福利资源公平使用。而对机构本身发展来说，这相当于，资源紧缺的公办养老机构有了自己明确的定位，他们服务的就是最需要照顾的老人。

当然目前，民间慈善组织承载养老功能也极为可行，政府应大力倡导并给予相应的支持。而作为镇政府也应该积极配合予以指导和帮助。(三）关于居家养老的完善和推广

由于五角场镇用地紧张，养老服务设施建设滞后，养老床位级相关服务能力明显不足，与先进发达地区相比还存在很大差距。因此居家养老服务应逐步加大推行，积极支持社区居家养老服务业发展，加大招募培育社区志愿者从事日间照料、精神慰藉、日托护理、家政服务等多种服务。还可开展家庭病床和上门诊疗等服务，为全区老年人建立一年一度的健康档案。同时要加大政府层面的宣传力度。提高各级领导各部门对于社区居家养老服务工作重要意义的认识，加强各级政府及各部门之间的密切配合，强化舆论媒体的宣传，从构建社会主义和谐社会的战略高度，充分认识推进“居家养老”服务工作的重要性、紧迫性。当然还必须要尽快落实居家养老服务经费。因为居家养老服务是社会公益事业，是一项长期和关系千家万户的工作，要使该项工作长期的可持续的发展，政府要建立投入机制，对它的投入应列入公共财政的支出范畴，政府尽量每年核拨一定额度的启动经费及运行经费给镇政府或社区。并由政府出面协调相关部门，落实五角场镇街道用于居家养老服务的配套资金，为推进居家养老社会化服务工作提供财力支撑。最后，一定要加强业务培训，为推进居家养老社会化服务工作提供专业人员。

这样做，从一方面也的确可以减轻老年人养老床位紧张和不足带来的困境！另一方面也能对老年人养老人群经行一定的合理分流。能使一部分尚有一定自主能力的老人可以拥有更多的个人生活空间和社交活动空间。在五角场镇该模式目前也正在大力推广建设中。

致 谢

在写作毕业论文中我得到了杨浦区五角场镇社区事务受理中心办公室主任助理的大力协助，他向我提供了很多宝贵的资料。同时指导老师也悉心指导并提出很多宝贵的意见，使我的毕业论文能够顺利完成。

特此感谢！