第一篇：保资试水养老地产调查 多种盈利模式待解
保资试水养老地产调查 多种盈利模式待解 来源：新地产作者：李婧 2009年12月29日10:59 我来说两句(0).地正在北京、上海、海南和一些中心城市积极寻找土地，其在北京昌平拿下的数百亩土地已被规划为养老地产用地；中国人寿旗下国寿投资也与中冶置业签署合作协议，共同开发廊坊一块养老用地。
保险资金涌入地产开发已是不争的事实，但由于《保险法》最新修订草案细则迟迟未能出台，险资仍然停留在商用物业买卖和房企股权投资上，在地产开发方面一直不敢轻举妄动。
养老地产或许是险资介入房地产实质投资领域的一条捷径。
早在今年4月，泰康人寿董事长陈东升就表示，进入养老产业、投资设立养老院已成为泰康人寿三大发展战略之一；两会期间，全国政协委员、中国人寿保险公司总裁杨超就提交了《关于大力支持养老社区建设的提案》，向全国政协呼吁允许保险机构投资养老社区。
“2008年12月出台的国三十条就已经提出，支持相关保险机构投资医疗机构和养老实体。泰康人寿和中国人寿走在了最前面，未来可能成为养老地产的两大试点。”知情人士说。
探路者泰康置地
虽然寒冬已至，位于金融街的泰康置地办公室却热火朝天。公司最近正在招聘房地产管理和建筑方面的专业人员，而投资部人员则被派往多个城市作土地调研，回来就要马上交调查报告，工作节奏相当紧张。
北京、上海、广州、武汉、大连和海南等省市，已经成为泰康置地重点考察的对象。陈东升指出，公司可以预期的目标是在北京和上海建立高端养老社区。
“养老地产在国内还没有成功的经验，但这并不妨碍泰康置地成为先行者。”一位接近泰康置地的人士说。泰康置地自2006年成立之初就在研究养老地产体系，并讨论了多种投资方式。
起初，泰康置地尝试通过收购现有养老院并对其加以改造和利用，但把北京所有养老院都看过一遍之后发现，它们太过分散，良莠不齐，地块都不够大，有的就是一个四合院，不符合“建立大型养老社区”的发展规划。
2008年汶川地震之后，泰康人寿在重灾区援建了4家养老院，分别位于都江堰、绵阳、德阳和广元4个城市，这被视为泰康人寿参与养老产业的第一步。
同年，泰康人寿投资10多亿元，在北京昌平区中关村生命科学园建设总占地253亩的后援中心，陈东升表示，将把后援中心建设成生态优美、节能环保的花园式办公区。后援中心部分物业归泰康人寿自用，包括泰康健康管理研究中心、康复研究中心、客户服务及信息技术中心、自用配套项目和与养老事业相关的机构等。由于与昌平区政府签订了战略合作框架协议，泰康人寿同时得到了更多的投资和业务机会。
此后，泰康人寿转战武汉，准备再次复制一个后援中心，但考虑到武汉养老市场还不成熟，因此没有大的动作。随后进入的国寿投资，则在武汉拿下万亩土地。
去年，北京小汤山太阳城养老公寓项目土地转售泰康置地而未果，泰康方面表示，该项目大部分建了别墅，只有小部分用于建养老公寓，口碑不算好，因此不予接受。
“泰康的员工通过各种路径到处找地，但土地并不好找。”上述接近泰康置地的人士告诉记者，泰康对土地的要求是面积大、地段好、价格便宜，目前能满足这些要求的土地很难找到。“建立一个养老社区，在中型城市需要成千上万亩土地，在北京也至少达到上百亩规模。要在好地段找到这样的土地实非易事。”
由于招拍挂市场成本太高，泰康拿地主要通过兼并收购。“拿地的性质决定了你的成本是多少，也决定了今后如何退出的问题。”某金融机构人士告诉记者，“养老地产的土地性质非常重要，有些险资希望与政府协议拿地，比如用工业用地开发养老地产，成本虽然低廉，但最后的退出会相当麻烦。”
亲和源股份有限公司在上海投资建设的养老社区，是南汇区政府提供的公建配套用地，土地成本比普通商品住宅低很多，但是泰康内部某高管指出，政府公建用地使用年限只有50年，与险资长期经营养老事业的要求不符。
“目前政策还没有明确规定养老地产的拿地方式和土地性质。”上述泰康高管指出，“养老产业带有福利性质，但适当的时候我们也可以参与招拍挂，只要盈利有保证。”
类不动产投资基金结构
投资养老社区既可以缓解保险资金“长短错配”压力，又与保险公司的养老保险等产品互动挂钩，这也是保险资金对养老地产趋之若骛的原因之一。
与国外保险公司相似，国内未来投资养老地产的保险资金主要来自养老保险、投连险、财产保险等保险账户，经过极其复杂的结构设置，以类不动产投资基金的形式运作并投资于养老产业。
养老保险由国家、企业和个人共同缴纳，由其组成的“养老保险个人账户基金”有可能在明年入市，规模超过1000亿元。投连险包括保障和投资两种功能，除了提供意外与疾病身故保险金之外，还将资金运用于金融产品、实业等各种资产投资，帮助投保人获取收益。财产保险、万能险运作模式与投连险类似。
保险公司为养老地产的投资架构设计了多种模式，一名保险公司内部人士告诉记者，投资计划的资金架构类似于不动产投资基金或REITs结构，并且关联到担保方、投保方等多方参与者，银行、上市公司都可以作为担保方。
REITs按组织结构可分为契约型和公司型，契约型REITs由投资人与基金管理公司发起，投资人不参与公司管理，公司型REITs由投资者和基金公司、券商、房地产公司等共同发起一个投资公司，在法律上尚有一些盲点。贝塔策略研究室合伙人杜丽虹认为：“保险资金选
择参与或合作发起私募地产基金，以有限合伙形式成立，保险公司可以作为一般合伙人，也可以是有限合伙人，将会设置超优先级、优先级和次级收益权，以保障保险资金投资人的安全。”
在美国，人寿保险公司经营的房地产基金被称为“房地产综合基金（CREFS）”，它有极好的分散经营模式，并且采用小型化、专业化的操作手段，从投资活动、投资区域等角度进行专业化细分，有的作为权益投资贯穿项目开发始终，有的则购买建成项目或持有项目股权。CREFS本身就是专业投资顾问，可以进行房地产专业管理，又聚集了大量分散资金，从而解决了房地产投资规模巨大、持续时间长等问题。因此，美国大部分养老基金都投资CREFS.在国内，平安保险通过平安投资和平安信托两个平台，不但通过结构设置纳入了保险产品，也向社会吸收大量资金，提供了充分的资金保障。
多种盈利模式待解
中国人寿总裁杨超在今年提交“两会”的报告中指出，国家和地方政府、银行机构应对养老社区的建设给予一定政策支持和利率优惠，并应鼓励实行反向住房抵押贷款和房地产投资信托基金，支持养老社区建设。
实际上，早在2008年，幸福人寿董事长孟晓苏就提出“以房养老”寿险业务模式，由保险公司向投保人提供“住房反向抵押贷款”（倒按揭）以购置房屋，具体操作方法是：投保人将自有房屋房的产权抵押给银行或保险公司，自己终身继续使用该房屋，保险公司则按月向投保人支付给付金，也即终身支付。至投保人亡故，保险公司将该房屋收回，进行销售、出租或拍卖。给付金的计算是按该房屋的评估价值，减去预期折损和预支利息，并按平均寿命计算，分摊到投保人的预期寿命年限中去。
这是美国寿险公司常用的一种养老产业盈利模式，但是至今由于种种因素，未能在中国成行。
养老产业是一项长期而巨大的工程，其盈利模式对保险公司来说是个大考验。与住宅或普通商业地产概念完全不同，它需要长期投资和特殊的管理运营，而且不能获得银行贷款支持，普通房地产开发商不能单独运作，北京2000年一栋以养老名义建造的公寓，最后被开发商以高价卖给了白领阶层。
在保险业内，股票等权益类投资的年均回报率在10％以上，债券等固定收益类投资年均回报率在4％以下，而养老实体等不动产投资回报率介于两者之间，高于保险资金3.44%的平均投资收益率。
养老地产一般采用出租模式，这就意味着，除了一个强大的投资团队，还需要一个专业的运营管理团队。
中国人寿选择与海外养老机构合作，共同开发养老地产，由海外养老机构负责日常运营和管理，而泰康置地则选择独立运作。上述接近泰康置地的人士表示，当前公司正在培训和招聘酒店管理、老年公寓管理人才，待养老地产形成规模之后，将由公司内专业的养老管理公司来运作。泰康之家（北京）管理顾问有限公司已经设立，成为泰康置地旗下管理养老公
寓和社区养老服务的专业机构。
泰康人寿也已经入股在昌平一家规格非常高的疗养中心，探索养老院的管理运作模式。该养老中心采用会员制的方式，符合条件的老年人成为会员后，可以在这个疗养院享有居住权。
养老中心的每栋大楼都有不同颜色，老人可以根据颜色辨别自己家在哪个门栋，每位老年人佩戴配备紧急呼叫功能的胸卡，每栋楼还配有多名管家，遇到紧急情况，可以随时向管家求助。
上述泰康内部高管告诉记者，养老社区建成之初，老人群体的选择决定社区是否能盈利。鉴于国内目前人口状况、家庭文化和消费水平，未来养老地产的首批“客户”将是党政军教等公务人群。“这类人群在收入水平、思想观念和政策保护上，符合养老地产的客户标准，有能力支付养老社区的租金，而一些大学教授曾经向我们提出，希望能在养老院居住。”
据记者了解，泰康人寿正在与老年基金会、国家老干部局和劳动人事部等机构洽谈合作事宜，意欲整合其旗下的养老院、敬老院和疗养中心，逐步构建全国养老网络。
“泰康置地作了很多财务测算模型，以保证未来的盈利。”一位金融机构人士说，“而保险公司的偿付能力则是考验投资是否成功的最重要标准。”
也有顾问代理机构人士认为，当前保险公司大举拿地，实质是打着养老地产的旗号圈地，“像中新生态城和上实东滩生态城一样，以生态和养老的名目拿地者不在少数。”这位人士指出，保险公司的原始目的，还是希望通过常规的房地产开发来盈利。他认为，保险公司在拿下几千亩土地之后，部分用作养老地产的建设，其它则建成为商品房、商业等设施，用于弥补保险公司的利润。
对此，上述接近泰康置地的人士指出：“土地的性质在出让时就已经定向，不能轻易改变；而泰康置地是铁定了心要做养老地产，并不是拿来炒概念。”
目前，泰康置地在昌平储备的土地尚未开始动工，上述泰康置地高管告诉记者，《保险法》细则或于今年年底出台，届时保险公司将得到保监会发放的特殊金融牌照，在此之前，保险公司还会静默一段时间。
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