《瞭望》文章：农地流转不是诱农取地（大全）

第一篇：《瞭望》文章：农地流转不是诱农取地（大全）

《瞭望》文章：农地流转不是诱农取地

针对当前城市建设用地紧张而农村建设用地大量闲置的矛盾，许多地方政府积极运作农村集体建设用地流转的“文章”。但原本理应“双赢”的政策，由于横亘其间的利益扭曲而变味：无论是“宅基地换房”还是“土地换社保”，一些地方政府专注于谋地的多，着眼于农民利益的少。在改善农民居住环境、增加农民福祉的名义下，却行着竭尽全力以较小代价换取最大用地回报之实。

比如，不少地方政府为了获取眼前的土地“指标”，在农村建设用地流转方法设计上，针对各地方经济社会发展情况不同而形成的流转条件差异，肆意按照自己的利益取向设定补偿形式和标准。而本该是主体的农民最终只能担当方案接受者的角色。

在目前农村建设用地流转利益驱动日趋强大背景下，要切实保障农民的利益，至少需要三点关键的前提条件：

其一，目标是什么要明确。流转的目的是为“三农”发展，还是仅仅为“用地指标”，结果自然迥异。一些地方并没有树立为农民谋发展之心，自然不能有“取之于农（地），用之于农（民）”之策，地方政府费尽心机拆旧建新、让农民上楼、“整理倒腾”土地，眼睛紧紧盯着的是城镇发展匮乏的建设用地“指标”，打的算盘是通过“经营土地”，发展房地产，要的是GDP。

其二，产权的界定要清晰。土地流转会打破原有的土地户界、村界，因此权属必须清晰，产权制度改革必须置于工作的前端。试想在集体建设用地使用权（含宅基地）、房屋所有权、土地承包经营权、林权等的确权、登记、颁证工作尚未到位的情况下，在缺少法律保护的状况下，何谈农民的利益保障？

其三，农民自愿的原则。无论是拆迁、上楼还是换社保、引进产业，必须坚持农民完全知情下的自愿原则。有的地方在信息不对称的情况下，对农民先期许诺，威逼加利诱让农民签了字，最后承诺不能兑现，农民却投诉无门。

在此之外，由于我国土地尚缺乏市场定价要素，农民缺乏充分定价权，征地主要由地方政府定价，所以，土地的流转条件受地方政府的财力乃至认识水平的影响非常大。如果再加上集体甚至开发商的利益博弈，往往造成农民解决了住房，或者简单地“以宅基地换来了房”，“以土地换回了社保”，但却缺失了更重要的财产权和发展权的保障。

从这个意义上来看，要建立农村集体建设用地流转后农民的保障机制，国家层面出台农村集体建设用地流转政策和法规势在必行。

文/唐敏

第二篇：《瞭望》文章：农地交易的重庆实验(黄奇帆)

《瞭望》文章：农地交易的重庆实验

文/黄奇帆

通过建立农村土地交易所，开展“地票”交易和实物交易，重庆市正在尝试破解中国城市化“土地之困”

城市化过程中，全球存在的普遍规律是，城市建设用地大量增加，农村建设用地相应减少，土地集约化利用水平不断提高。由于城乡二元体制阻隔，我国城市化出现了与之相悖的情形。

以1996-2004年为例，农村人口减少了11%，而农村居民点建设用地却增加了1.7%。全国耕地紧逼18亿亩保护红线。城市化、工业化进程，正在遭遇严峻的“土地困局”。

2005年，国土资源部批准部分城市开展城乡建设用地增减挂钩试点，2008年又发布《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》，一定程度缓解了城镇建设用地压力，同时为规模经营和发展现代农业创造了条件。但也存在挂钩范围较小、主要依靠行政性指令配置资源、市场机制作用发挥不够、农民权益保障不够充分等问题。

为此，中央提出了建立城乡统一的建设用地市场的新要求，寄望通过市场化交易平台，弥补试点工作中的不足，更好地实现城乡建设用地增减挂钩、耕地占补平衡的目标，促进土地集约化利用，走出“土地困局”。

作为国家统筹城乡综合配套改革试验区，重庆市在全国率先探索建立农村土地交易所，开展“地票”交易和实物交易，力求盘活农村存量土地资源，统筹并优化城乡土地利用。

城乡统一的建设用地市场

2008年12月4日，重庆农村土地交易所挂牌成立，标志着全国首个城乡统一土地交易平台应运而生。2009年1月，国务院印发《关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见》(国发„2009‟3号)文件，明确要求“设立重庆农村土地交易所，开展土地实物交易和指标交易试验，逐步建立城乡统一的建设用地市场，通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，率先探索完善配套政策法规。”

重庆农村土地交易所，是以“地票”和农村土地承包经营权、集体建设用地使用权等实物交易为主要交易品种的集中性交易平台。

“地票”是指将闲置的农民宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公益公共设施用地等农村建设用地复垦为耕地而产生的建设用地指标。按照“占补平衡”的原则，通过“地票”交易，转让给有建设用地需求的对象。其目的是通过盘活农村存量闲置的建设用地，一方面解决城市发展的用地指标需求，另一方面解决农村发展缺乏资金的问题。而“实物交易”，是指农村集体土地使用权或承包经营权的流转交易。主要包括耕地、林地等农用地和集体建设用地的使用权，荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村未利用地，以及农村土地承包经营权折资入股后的股权或收益分配权交易。其目的是促进农村土地资源向龙头企业、经营大户和合作经济组织集中，避免弃荒撂荒，促进农业生产的规模化经营。

“地票”是土交所交易业务的主要标的物。它具有与国家下达的新增建设用地计划指标、占补平衡指标相同的功能，可在重庆市域凭“地票”将符合土地利用总体规划、城市规划的农用地，按法定程序征转为国有建设用地。“地票”的形成和使用须经过四个基本环节：

一是复垦。在农民自愿和农村集体经济组织同意，且留足农村发展空间的前提下，可提出土地复垦立项申请，经区县土地行政主管部门批准后，可将农村建设用地进行复垦，变为耕地。

二是验收。实行“三级”验收制度。在土地整理完毕后，首先项目业主自查复垦质量，再由区县土地行政主管部门会同农业部门严格验收，并按一定系数折算为有效耕地面积，最后由市土地行政部门核发农村建设用地复垦验收合格证，以此作为“地票”的来源。

三是交易。“地票”通过农村土地交易所面向社会公开交易，购买者可以是一切农村集体经济组织、法人或其他组织，以及具有独立民事能力的自然人。四是使用。“地票”持有人可在符合城市总体规划和土地利用总体规划的区域内，选定待开发的土地，凭“地票”完成征地安置补偿，并按招、拍、挂有关规定取得国有建设用地使用权。

“地票”交易包含出让、转让、质押三种类型。其中，“地票”出让和转让均统一通过土交所面向社会公开交易，不得进行场外交易。出让是指建设用地复垦后形成的用地指标首次在土交所交易的行为。我们对“地票”出让实行总量调控制度。转让是指“地票”持有人将地票再转移的行为。“地票”在缴清价款并持有一年以上可转让。“地票”有效期为2年，超过期限未落地使用的，由土交所回购。“地票”竞得人缴清价款，办理“地票”登记并取得证书后，可依法申请办理“地票”质押。

五项基本原则

重庆农村土地交易所严格坚持五项基本原则。

一是严格在法律政策框架内开展改革试验。土交所的建立和运作始终遵循《土地管理法》《土地承包法》《物权法》和中央《关于推进

农村改革发展若干重大问题的决定》、国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》《关于加强土地调控有关问题的通知》和《关于推进重庆统筹城乡改革和发展的若干意见》等法律、政策，坚持以家庭联产承包为基础，坚持统分结合的双层经营体制，坚持稳定和完善农村基本经营制度，坚持土地用途管制。土地交易只是使用权和收益权的流转，不改变土地的集体所有性质，不改变土地的用途，不损害农民的权益。

二是坚持最严格的耕地保护制度。“地票”的运行实践，以“先补后占”彻底改变了过去“先占后补”的做法，使最严格的耕地保护制度得到有效落实。同时，加强农村宅基地管理，严控农村建设用地增量。

三是把维护“三农”利益特别是保护农民合法权益放在首位。坚持复垦必须自愿、依法、有偿；流转必须公开、公平、公正。复垦产生的建设用地指标，优先为农村留足发展用地空间。复垦形成的耕地归原集体经济组织，“地票”收益全部用于“三农”。其中，农民收益总体不低于“地票”平均价款的80%。

四是把农村土地确权、登记、颁证作为重要前提。今年将完成主城区农村宅基地确权、登记、颁证，3年内完成全市农村土地确权、登记、颁证。同时，结合土交所运营和户籍制度改革，制定了《户籍制度改革农村土地退出与利用办法》，规定户籍制度改革中退出的农房宅基地、集体建设用地和承包地，经整治复垦后，农村土地整治机构可向区县土地登记机构申办农村集体土地使用权证，实现了不动产统一登记。

五是坚持市场化的改革方向。在符合规划的前提下，让农村集体建设用地享有与国有土地平等的权益，实现农村建设用地资源证券化和城乡建设用地权能的并轨。土地交易所实行现代企业管理模式，突破行政化配置资源的局限。

实验成效初显

首先，确保了耕地的数量和质量。对农村闲废置建设用地进行复垦，是农村存量建设用地的盘活，既新增了耕地，又新增了建设用地指标。2009年，重庆耕地面积为223.76万公顷，在城市的快速扩张过程中，耕地不仅没有减少，还比2008年增加了0.17万公顷。

其次，促进了农业产业化发展。土地交易所形成了一个全市统一的土地供求信息平台，不仅为小宗承包地流转免费提供交易和信息服务，还组织大宗承包地进场交易，资源能够在更高平台、更大范围内实现竞争交易，流转方将获得更多的收益。目前，通过土交所这个信息平台，发布了供求双方的大量信息，共撮合流转农村承包土地、林地经营权250.3万亩，优化了农用地的空间布局，为农业产业化、规模化经营创造了条件。

再有，保障了科学发展的用地需求。“地票”通过土地交易所公开交易，实现了全市范围内大范围、远距离置换，突破了城市化、工业化的用地瓶颈。

以重庆江津区孔目村为例，该村32户113人由小村落集中到农民新村，退出了47.5亩宅基地及附属设施用地，户均安置面积175平方米，加上公共服务设施用地，安置总面积为10亩，共节约建设用地37.5亩。原宅基地及附属设施用地复垦为耕地后，经验收折算，并扣除农民新村安置面积，形成了36.2亩“地票”。按孔目村人均水平的80%保守计算，每人能节约建设用地指标0.26亩。未来2至3年，全市约有45万户农民由小村落集中到大村落居住，将节约出建设用地41.3万亩。到2020年，随着重庆1000万农民转户进城，将节约出建设用地指标260万亩。

同时，为城镇化过程中农民转户入城提供了利益补偿机制。农民通过获取“地票”和承包权入股分红的双重收益，在户籍改革政策扶持下，能够解决好就业、住房、养老、医疗、教育等社会保障问题，很快融入城市生活。

此外，充实了新农村建设资金。土地交易所的价格发现功能，使一些边远山区的农村建设用地，能够分享城市周边土地的级差收益，获得更大的市场价值。

距重庆市区600公里的城口县，一宗61.86亩复垦土地，本县出让起始价(包含指标和实物)仅为1.13万元/亩，而目前全市光“地票”成交的均价就达到11.57万元/亩。通过土交所“地票”交易，平均价值提高了十多倍。

目前，全市交易“地票”3万亩，为农村输入资金36亿元，加大了城市反哺农村、发达地区支持落后地区的力度。而由于“地票”市场价值的发现，工商银行等六家金融机构已为土地整治授信145亿元。重庆尚岭农业公司在中信银行获得首单地票抵押贷款3000万元，开辟了城市金融资本进入农村的新渠道。

第三篇：富平现代农业示范基地综合服务区协议书(流转方式取地)（推荐）

富平现代农业示范基地综合服务区

甲方：富平县人民政府

乙方：富平县锦天绿色果蔬有限公司项目建设协议书

国家级杨凌农业高新技术产业示范区 富平现代农业示范基地综合服务区项目

建设协议书

甲方：富平县人民政府

乙方：富平县锦天绿色果蔬有限公司

依据富平县人民政府招商引资计划及优惠政策，为了响应国家实施西部大开发的战略举措，加快富平县县城经济的发展，甲、乙双方经充分协商，现就乙方投资建设一事达成如下协议，以便双方共同遵守：

一、项目建设内容：

（一）项目名称：富平现代农业示范基地综合服务区建设项目；

（二）建设内容：包括主体工程及其他附属工程； 主体工程：包括保鲜库、气调库、净菜加工车间、库房、交易大棚、停车场、小品及综合服务楼等建筑面积共45000平方米；

其他附属工程：门卫值班室、道路、绿化、围墙等建筑面积共30200平方米。

（三）投资总额：14273万元人民币；

（四）项目效益：年销售收入163974万元人民币；

（五）项目建设期：自取得土地审批手续之日起，三个月内开工建设，自开工之日起两年内完成项目建设，并正式投入使用。

二、项目用地面积、位置、界限

（一）甲方规划确定的项目用地的地址位于富平县淡村镇淡村村境内；

（二）土地使用权的取得采取流转方式，用途为农业综合服务用地，流转期限为年；

（三）项目占地面积约210亩，具体地块位臵、界限、面积以勘测定界成果图为准；

（四）甲方在协议生效后一年内，按照有关规定办理土地使用权流转手续；

土地使用权流转合同另行签订。

三、优惠政策

甲方保证乙方享受下列投资优惠

（一）土地使用权价格以农业示范基地其它农业项目价格为基准价，以双方最终约定的价格为准，支付方式同样参照农业示范基地内其它农业项目。项目建设协议签定后，乙方在接到甲方书面通知后10日内支付第一期约定年限的土地使用权流转款及地面附着物补偿费、青苗补偿费以及用予办理土地相关手续的费用。在甲方通知乙方进地建设时，项目用地应具备建设条件，甲方还应向乙方提供相关土地使用权流转税费票据、批文和相关协议。

（二）甲方同意乙方该项目的建设除享受国家、省、市产业相关优惠政策外，还同时享受富平县招商引资优惠政策；

（三）企业流转税和所得税留县部分，第1—2年全额奖励给企业，第3—5年减半奖励；

乙方享受上述税费优惠政策的期限，均按服务区正式营运投产时间起始计算，奖励方法为先征后奖，每年奖励一次；

四、甲方责任和义务

（一）确认该项目为富平县招商引资重点建设项目，成立项目建设协调服务机构，负责协调办理落户及生产过程中相关手续，确保项目的顺利实施；

（二）负责给乙方提供施工和生产用电，并接至企业红线外；

（三）负责协调乙方办理供水水源批文及相关手续；

（四）同意乙方选择具有相应资质的工程设计和监理单位进行施工设计、土建施工、安装、监理，按照相关的建设法律法规进行；为加快施工，环保、质监、安监、消防等单位应提前介入，确保工程顺利进行；

（五）在乙方确保项目顺利建设的前提下，对本项目的建设给予资金支持。

（六）全力支持乙方优先申报上级相关项目扶持政策及资金。

（七）确保乙方能够在按照甲方要求以及甲方规划选定的项目用地范围内顺利建设。如因甲方原因致使乙方不能完成本协议约定的建设内容或不能正常运营，在双方商定的解决问题期限内仍不能彻底解决问题或致使协议终止，甲方承担乙方因此而产生的一切损失。

（八）明确乙方在基地生产组织经营等方面的参与权（重点是政府决策），确保在条件成熟的情况下，优先满足

乙方的经营模式。支持乙方推动基地以外相关乡镇农业产业的全面发展。

五、乙方责任和义务

(一)协议签订后，在富平县境内注册成立新公司，同时及时办理项目环境影响评价(及安全生产评价)、项目可行性研究、项目选址报告、项目核准(或备案)等审批手续；

(二)确保本协议签订后，及时办理相关手续，并在规定的时间内开工建设；保证按期完成本协议约定的建设内容、投资总额和投资强度；

(三)乙方在项目建设中的环境影响以及安全、消防措施、节能符合行业要求，达到国家标准或地方标准；

(四)自觉服从当地政府和业务部门的领导，应遵纪守法，合法经营；

(五)如因乙方原因未完成本协议约定的建设内容造成土地闲臵，在甲方给定的整改期限内仍未完成的，甲方保留收回闲臵土地的权利，乙方承担由此造成的一切损失。如有私自扩大项目用地面积或炒卖土地行为的，甲方一经发现，有权依法收回土地，由此造成的一切损失由乙方承担。

六、其它

(一)协议期内，若出现不可抗力因素影响，导致项目无法继续实施，双方有权依法解除协议；

(二)本协议未尽事宜由甲、乙双方协商解决，协商不成，交由渭南仲裁委员会仲裁；

(三)本协议一式肆份，甲、乙双方各执贰份。

甲方：乙方：

富平县人民政府代表签字：代表签字： 年 月年 月日 日

第四篇：关于“农调地”的使用规定 农村集体土地承包经营权流转的相关规定

关于“农调地”的使用规定

近年来，随着经济的不断发展，在“农调地”上搞违法建设的情况不断发生。为规范“农调地”的使用行为，坚决遏制非法占地和违法建设，经镇党委、镇政府研究，特做如下规定，各村要遵照执行。

一、“农调地”从本质上讲都属于农用地，按照上级的指示精神，无论取得渠道如何，均不得用于非农产业。所有“农调地”批复一律废止。

二、为加强管理，任何村、任何个人均不得以“农调地”为名搞违法建设，发现一起将拆除一起，并追究村主要领导的责任。

三、历史已经形成并已投入使用，且未列入违法建设台帐的，只能维持现状，不允许翻建、改建、扩建，否则将全部拆除。

四、已取得农调地土地经营权的个人，只允许自主经营，不能流转、转包、转租、变更权属，合同到期后，严格按合同约定，收归村集体所有。

五、此规定自发布之日起实施。

六、此规定由镇政府规划科负责解释。

大兴区青云店镇人民政府

二○○九年四月十七日

关于规范农村集体土地承包经营权流转的相关规定

为规范我镇农村集体土地承包经营权流转行为，实现有序流转，规范流转程序，维护群众的合法权益，减少由此引发的各种矛盾纠纷，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中共中央关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》（中发[2001]18号）、农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》和大兴区委、大兴区人民政府《关于大兴区农村集体土地承包经营权流转管理办法》京兴发[2004]27号等有关文件规定，结合本镇实际，制定本规定：

一、土地承包经营权流转范围

（一）土地流转是指：承包土地的农户将取得本村集体经济组织的土地经营权，以土地流转合同的方式转移到另一方，由另一方经营被流转土地的行为。

（二）土地承包经营权流转范围：按照农村土地确权政策，实行土地人均确权确地，并取得“土地承包经营权经营证书”的土地；没有取得“土地承包经营权经营证书”，但已经落实了确权政策，实行了人均、地均并签订了承包合同的土地，可以依法按程序进行土地承包经营权流转。

二、农村土地承包经营权流转的原则

（一）平等协商、自愿、有偿的原则。

（二）被流转土地不得改变原土地所有权的性质和土地的农业用途。

（三）流转的期限不得超过农户承包土地的剩余年限。

（四）受让方须有农业经营能力，经营方向符合国家和本镇产业 2 规划及相关规定。

（五）出让方与受让方必须签订土地流转合同。

三、农村土地承包经营权流转的形式

承包期内，土地承包经营权可以采取转包、出租、转让、互换、入股方式进行流转。

（一）转包是土地经营权所有人将自己承包的全部或部分土地经营权，以一定期限，转包给本集体经济组织其他成员从事农业生产经营，通过相关程序签订转包合同。接包人取得土地经营权，获得土地收益，并向转包农户支付转包费。

（二）出租是土地经营权所有人将自己承包的全部或部分土地经营权，以一定期限，租赁给本集体经济组织以外的单位或个人经营，通过相关程序签订出租合同，承租人取得土地经营权，获得土地收益，并向出租方支付租金。

（三）转让是土地经营权所有人将自己承包的全部或部分土地经营权，以一定期限，转让给其他单位或个人经营，转让农户与村集体经济组织解除原土地承包合同，由受让单位或个人与村集体经济组织确立新的承包关系，通过相关程序签订转让合同，受让方取得土地经营权，获得土地收益，并向转让方支付一次性转让费。转让方必须具有稳定的非农职业或稳定的非农收入。

（四）互换是指本集体经济组织成员之间为了经营方便，相互之间进行的地块交换，通过相关程序双方与村集体签订地块变更协议，同时交换变更地块的土地承包经营权。

（五）入股是指两名或两名以上土地承包经营权所有人将自己经营的土地经营权转变为股权，联合组建新的合作经济组织，共同经营 3 土地，土地经营收益按照入股农户所拥有的土地股权份额进行分配。

四、农村土地承包经营权流转程序

（一）出让方与受让方已达成土地承包经营权流转意向的：

1、流转农户提出流转书面申请。

2、村经联社负责受理本村流转农户提出的申请，并对受让方的农业经营能力、经营方向进行审查。

3、上报镇“村级重要经济事项事前咨商领导小组”进行事前咨商。

4、村经联社长持农户流转申请、土地承包合同原件与镇咨商领导小组批复到镇经管站签署土地流转合同。

（二）出让方没有找到受让方而有流转意向的：

1、土地承包经营权所有人与村经联社签订一份“土地流转委托书”，委托村经联社进行土地经营权流转。

2、村经联社将土地流转方案报“村级重要经济事项事前咨商领导小组”进行事前咨商。

3、在村“公开栏”公示流转方案。

4、签署土地经营权流转合同，办理相关手续。

五、流转双方的权利、义务

（一）土地承包经营权所有人将土地经营权流转后在流转期限内，不得要回土地经营权。

（二）被流转的土地，三年内不得再次流转。要求再次流转的，必须取得村经联社同意，同时必须重新履行土地流转程序。

（三）流转双方，必须与村经联社分别签属一份含有“不得改变土地农业用途”等内容的“承诺书”。

（四）土地流转后，流转合同未到期的，由于受让方无力继续经营，可以申请终止土地流转合同，被流转的土地优先退给原土地承包经营权所有人。原土地承包经营权所有人愿意继续流转的，可委托村经联社再次流转。

（五）土地流转期内，如遇国家征占土地，土地流转合同自行终止，相关补偿执行国家有关政策。

（六）土地流转合同在执行过程中发生纠纷的，当事人双方应协商解决，协商不成的可请求村经联社与镇经管站进行调解，调解不成的可以向大兴区农业承包合同仲裁委员会申请仲裁，或直接向人民法院起诉。

（七）出让方不按规定程序流转土地经营权，私下签订土地经营权流转协议，造成的一切后果自负，一切纠纷自行解决。

（八）已流转土地，不享受北京市设施农业补贴政策。

六、本规定未尽事宜，以国家相关政策为准

七、本规定由镇经管站负责解释

八、本规定自发布之日起实施

青云店镇人民政府 二○一○年三月三十一日