第一篇：农村房屋拆迁问题的法律思考
随着农村工业化、城市化进程不断加快，大批的农民私有房屋被夷为平地，拆迁量连年上升，由此引发的矛盾也日趋突出，农民反映拆迁的上访有增无减，损害农民利益的恶性事件也时有发生，农村房屋拆迁矛盾已危及农村社会的稳定，成为社会关注的热点。从深层次进行剖析，有其制度性的根源，主要存在四个方面的问题：
第一，法律规范移位。房屋拆迁是公法行为，属于对公民重大财产权的征收。政府之所以有权征用土地，拆迁老百姓的房屋，不是基于它的土地所有权，而是基于主权行为，且具有宪法依据。我国宪法第十条第三款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用。”这一条款我们可以从两方面去理解：一是农村集体所有的土地可以征用或征收，征收的对象包括动产和不动产不动产自然包括房屋与土地;二是政府只有出于公共利益的需要，才能对土地实行征收或征用。如果征地目的是修建高尔夫球场、开发房地产等纯属盈利性质的用途，政府就不应该启动征地权。
目前，我国现行法律还没有对“公益”和“经营性”作出明确界定，用地性质的判别完全由政府随意确定。现在不论何种投资主体搞建设，都是以公共利益为由，进行征地拆迁，上位法缺乏对下位法和地方政府行为的必要约束，公权力滥用，采取挂公益“羊头”卖商业“狗肉”以规避法律，远远超出了“为了公共利益”的范围。
按照《立法法》第八条规定，涉及对民事基本权利及财产权利的调整只能由基本法律调整。《宪法》第六十二条规定，基本法律的制汀主体只能为全国人民代表大会。因此，从法理上说，拆迁房屋应由宪法等相关的上位法作出规定，并符合严格的法定条件。但迄今为止，我国没有一部规范房屋拆迁行为的法律，仅有国务院颁布的专门针对城市居民房屋拆迁的行政法规——《城市房屋拆迁管理条例》，把本应由上位法规范的拆迁事项让位于下位法自行规定，其本身就有悻于《立法法》确定的原则。
长期以来，农村房屋拆迁处于无法可依的状态，对农民房屋的私有财产权，一直采取忽略或放任态度，在可见的法律法规中，房屋仅被包含在“附着物”之中，严重混淆了农民土地的集体所有性质和房屋的私有性质。地方政府在办理农村房屋拆迁补偿事宜时左要参照国有土地上的城市房屋拆迁补偿办法进行，有的甚至连参照的资格都没有，农民公平受偿权利在法律上就受到了不当的限制，把本该由卜位法保护的农民的合法财产权，移位于下位法，由地方性法规、规章及其以下的规范性文件擅自处分农民的财产。这种法律的移位，这不能不说是我国法律的一大缺撼。
第二，农村上地所有权缺位。从世界各国的立法来看，国外没有单独的房屋拆迁法律制度。都将房屋与土地视为一个整体，称为不动产，并以上地为主设计不动产关系，房屋只作为土地的附着物。我们不能照搬其法律制度。但目前，农村集体土地产权不清，是农村房屋拆迁农民权益得不到有效保护的深层次原因。
我国《宪法》第十条规定：“农村和城市郊区的土地，除有法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”农民集体所有实质上是一种所有权主体缺位的所有制。农村集体土地所有权的代表究竟是谁，集体所有到底又归谁所有?立法和实践中都不甚明确，理论与现实是两张皮。《土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营管理。”上述立法规定乡(镇)、村和村民小组三种农民集体为农村土地集体所有权的代表，其实不然。首先，乡(镇)农民集体经济组织事实上不存在。政社合一的体制废除后，找不到一个代表乡(镇)农民集体的组织或机构作为农村土地所有权的代表，乡(镇)政府作为基层国家行政机关，在法律上不可能成为集体土地的所有者。其次，村民委员会是基层群众性自治组织。它不是农村集体经济组织;因而，也不能成为农村集体土地的所有者。最后，村民小组为在家庭联产承包责任制后，也基本解除了，况且村民小组仅仅是集体经济组织的成员，不是一级集体组织，因而它也不能作为集体土地所有权的代表。
自1982年5月14日国务院公布《国家建设征用土地条例》起，地方政府可以通过办理征地手续，支付远远低于市场价格的补偿费，使农村集体土地产权发生变化。由集体所有变更为国有后，这块土地就可
以进人土地市场，政府便能够以超过补偿费几倍的价格出让土地使用权。巨大的经济利益驱使许多地方政府大量征用农村集体土地，以致耕地大量减少，农民行使土地权利受损。
第三，政府角色错位。农村房屋拆迁，政府已经不单纯是管理者，它的权力已经延伸到对公共资源的商业运作，政府以强权将低价征用来的土地;高价出让给商家、企业使用，或者用地人给政府某些好处后低价使用，实际上政府已经充当了合伙人的角色。
在农村房屋拆迁的实际操作过程中，政府的角色错位还表现在以下四个方面：一是层层转授行政权;使农民房屋拆迁补偿得不到保障。按照土地管理法等有关法律规定，对农地征用的补偿办法由国务院规定，国务院授权给省级政府作出相应的实施细则，省级政府又授权给市、县级政府，把本应有上级政府行使的权力层层下放，本无权制定补偿标准的基层政府及有关部门，可以行政文件、命令、通知等任意处分农民的财产。转授权力的结果导致地方政府各自为政，拆迁补偿标准高低无据，拆迁补偿工作失范。而根据立法法的规定，被授权机关应当严格按照授权目的和范围行使该项权力，被授权机关不得将该项权力转授给其他行政机关;二是行政行为缺乏法律边界，农民的公平受偿权利受到不当限制。在农村房屋拆迁过程中，农民是房屋所有权的主体，拆迁补偿协议应由农民与拆迁人签订，村组非经农民授权不能代理。但是，由于缺乏法律对征用补偿法律关系的界定和规制，有的地方由镇政府与村组签订《土地征用协议书》，非法剥夺了农民私产所有权的主体地位;三是行政机关不当干预，非法剥夺了农民的诉权。依据现行诉讼程序法精神，被拆迁人与拆迁人就拆迁补偿达不成协议，对行政裁决又不服，可以向人民法院起诉。可是有的地方却由党委、政府联合发文：要求党员、干部、人大代表在拆迁补偿问题上，不得有任何异议。如果拆迁时，农民连基本的拆权都没有，就无法保障农民作为屋产权人的合法权益;四是行政权力过大，社照宪法和《立法法》的有关规定，政府无权制又强制拆迁的行政法规和规章。在农村房屋扎迁中，政府及其工作部门集规则制定者、参与者、裁判员与处罚机关等多种身份于一身;政府行为缺乏法律边界，在拆迁补偿和安置方案不落实，人为降低补偿安置标准，与农民没有达成协议的情况下，便以公共利益为借口，直接行使强制拆迁权，严重侵犯农民的利益。
第四，补偿不到位。在农村房屋拆迁中，普遍采用的三种补偿办法均有明显假疵：一是“参照法”：即参照城市房屋拆迁进行补偿。由于房屋所立足的土地性质不同;房屋建造成本的形成机制也不同，再加上中国城乡二元结构所存在的工农身份上的差异产生的福利不同，作为农民的集体上地房屋拆迁参照城市房屋拆迁来补偿是不合理的。二是“征地法”：即先将土地变性质，再行补偿。采用先征地后补偿，依国有土地上房屋拆迁补偿，当然是方便了。但现实是，往往发生在集体土地上的房屋拆迁不具备征地的前提条件。换句话说，这里的房屋拆迁只是也仅仅是集体土地上的行为，不涉及征地问题，拆迁又该如何进行?三是“协商法”：即由拆迁人与被拆迁人相互商量决定补偿。这种当事人之间“私了”的办法，由于缺乏法律法规依据，很容易埋下矛盾的种子，一旦成讼，两败俱伤，后患无穷。
根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》“拆迁房屋的补偿方式，可实行货币补偿和房屋产权调换，并根据被拆迁房屋的地段、区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”的规定，农村拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行与货币补偿金额等价值的房屋产权调换。实行产权调换的，拆迁人应当计算被拆迁房屋的货币补偿金额，货币补偿金额与所调换的房屋有差价的，结清差价后给予产权调换。而这其中的巨额差价是一般拆迁农民根本无法接受的，因此，留给拆迁农民的补偿方式实际上只有一种——货币补偿方式，而货币补偿的致命缺陷就是：既不能实现等值收购，也无法获得等值购房。现行的房地产市场不可能有类似面积和价格的复建房，拆迁农民如不拆迁，不管原住房面积多小，但一家人起码可以居住，可住房一拆他们往往就变成无房户，所以他们产生对立情绪，有的甚至演变成暴力对抗。因此，必须对公平补偿的标准进行具体化。要考虑私有财产的既有价值和可得利益。
如何有效地保护农民合法的财产权，规范农村房屋拆迁行为，这是实际工作中迫切需要解决的社会问题。为此，笔者建议。
一、确立科学的发展观，切实维护农民群众合法权益。在农村房屋拆迁工作中，各级政府要确立全面、协调、可持续发展的发展观，坚持以人为本，以人民利益为根本出发点，树立“善待人民群众”的观念，坚持一切从实际出发，因地制宜处理好建设、发展和保护群众利益之间的关系，做到权为民所用、情为民所
系、利为民所谋彻实维护人民群众的合法权益。要正确处理改革、发展和稳定的关系，根据本地可以使用的财力和被征地、被拆迁的农民群众的可承受能力，把改革的力度、发展的速度和社会可承受的程度统一起来，及时化解农村房屋拆迁中各种矛盾，确保农村的社会稳定。要树立正确的政绩观，改变对各级领导现行的考核指标体系，不盲目攀比，不贪大求洋，不搞强迫命令，有序推进农村工业化和农村城镇化，以发展的实绩，真正赢得农民的支持和信任，经得住实践、群众和历史的检验。
二、完善现行法律，规范拆迁行为。随着市场经济体制的建立、法人制度的完善、私营经济的迅速崛起、个人存款量的增大和私人拥有商品产权房增多的情况，如果仍然象过去那样因商业拆迁引起侵犯私人利益的情况大量发生，那么矛盾就会激化。因此，在宪法修正案已经全国人大通过的前提下，为防止农村征地和拆迁工作中的政出多门、政策前后矛盾、补偿标准混乱等现象的出现，应当顺应社会发展客观规律，尽快对有关拆迁的法律法规进行一次全面的审查，按照宪法和基本法律的要求，对于涉及农村房屋拆迁的一些具体问题进行分析和研究，该修改的修改，该废止的废止，把成熟的经验和做法，上升为国家意志，用立法的形式固定下来，制定出合乎民意的新规定，规范农村征地和拆迁行为。对补偿原则、补偿方式、补偿标准、征用程序、法律责任作出合理的安排，不断加以完善。拆迁法律只对公共利益的拆迁予以调整，对商业拆迁要遵循自愿、平等、等价有偿的原则，实行公平交易和转让，由合同法、房地产转让法规等予以调整，逐步建立起符合社会主义市场经济要求和现代法制精神、有利于维护农民合法权益与有利于经济社会可持续发展的拆迁制度。
三、规范征地拆迁主体，正确界定公井利益的性质。在拆迁工作中，由于地块的用途不同，政府所起的作用也应有所区别。征地拆迁权作为国家的强制性权力，只能由政府行使，并严格用于公共利益的需要，经营性项目用地不应启动国家的权力。房屋拆迁立法应将出于商业目的与出于社会公益目的的拆迁区别开来，依据国外经验和我国实际，“公共利益”应严格限定在以下几类：(1)国防军事用地;(2)国家政府机关及公益性事业研究单用地;(3)能源、交通用地，如煤矿、道路、机场等;(4)公共设施用地，如水、电、气等管道、站场用地;(5)国家重点工程用地，如三峡工程、储备粮库等;(6)公益及福利事业用地，如学校、医院、敬老院等;(7)水利、环境保护用地，如水库、防护林等;(8)其它公认或法院裁定的公共利益用地。
四、规范政府行为，建设法治和服务型政府。政府行为的法治化是建立和完善社会主义市场经济体制的前提和条件、更是实践科学发展观的基础性要求。要强化各级政府的法治理念，提高依法行政的水平;要教育和监督工作人员在征地、拆迁工作中，严格“依法拆迁、有情操作、文明办事”，做到征地规范化、拆迁合法化、补偿标准化、安置亲情化、就业优先化，规范具体行政行为;要构筑失地。失房、失业农民的社会保障体系。对农民房屋的拆迁，要防止“因拆致贫”。目前，各地对失地农民采取了“一次补贴”和“分年补贴”的办法。但是有些农民用完了补偿费，使今后的生活失去了经济来源，成为“贫民”。
因此，必须建立“以土地换社保”的新机制，建立有效的农民社会保障安全网。要抑制房价的过快增长，加快中低价商品房的建设。要适当提高拆迁补偿标准，让失房样众买得起房。要对拆迁农民中买不起房的特殊困难群体，实行“廉租屋”制度。可以借鉴深圳、广州、佛山等地的经验，建立起以土地经苦权为中心的股份合作制，以土地人股的方式，将农民对集体土地的承包经营权价值化，赋予农民永久性的集体资产股权和分红权利，使农民变成“股民”。要坚决杜绝征地、拆迁工作中的不文明行为，不应把拆迁困难户当作“钉子户”对待，把文明执法和依法行政统一起来，切实履行好政府的公共服务职能。
五、完善拆迁程序，加强监督曾理。要建立农村征地拆迁的协商机制和司法裁决机制，把征地拆迁过程纳人规范化、法制化的轨道。要从源头上遏制腐败行为的发生，应该具有严格的法律程序。要坚持“两公告一登记”制度，提高征地补偿安置工作透明度，使被征地农民有知情权、参与权和监督权。要实行村务公开对征地拆迁补偿安置费的收支、使用情况有农民进行监督。严格征地拆迁补偿安置费的结转、收支管理程序，实行专户储存、专款专用、收支两条线，严禁侵占、挪用。截留，坚决杜绝各种贪赃枉法、循私舞弊等违法行为发生。要建立公开、公平、公正的资源性资产配置的新机制，推行征地拆迁制度改革，拓宽被征地拆迁农民的安置途径，建立配套的、完善的司法救济途径，形成对农民利益保护的最后一道防线，切实保障和维护农民利益。
第二篇：浅谈农村房屋拆迁问题（精选）
中国农业大学现代远程教育 课程论文（设计）课程名称：
论文题目：浅谈农村房屋拆迁问题22乡村传播学
学生姓名张建
专业会计学
层次专升本
批次102
学号w320801102061
学习中心江苏畜牧兽医职业技术学院
2011年5月
中国农业大学网络教育学院制
浅谈农村房屋拆迁问题
摘要：近年来，随着农村工业化、城市化进程不断加快，大批的农民私有房屋被夷为平地，拆迁量连年上升，农村房屋拆迁引发的矛盾日趋尖锐，对抗性越来越强，农民反拆迁的上访有增无减，损害农民利益的恶性事件也时有发生，农村房屋拆迁问题已严重危及农村社会的稳定，成为社会各界关注的热点。这一问题的解决应当从征地规范化、拆迁合理化、补偿标准化、安置亲情化，坚决杜绝拆迁工作中的不规范、不文明行为。
关键词：农村房屋拆迁规范化合理化标准化
房屋拆迁关系到群众的切身利益，如何在城市化进程中既维护公共利益的实现，又能让个体利益主体得到最大限度的法律保护，这是一个涉及到城市的有序发展和社会和谐稳定的重要问题。现就如何做好拆迁工作，谈谈本人的粗浅看法。
一 做好群众思想工作是做好征地拆迁工作之关键
群众利益无小事。征地拆迁是关系群众切身利益的大事。征地拆迁过程说到底是利益分配调整的过程。因此，在征地拆迁工作中，要得到群众的理解支持，我们必须时刻站在群众的立场上去想问题、做工作，对被征地拆迁群众的所想、所盼、所虑，要做到心中有数。在实施补偿安置工作中，我们既要坚持实事求是原则，又要有灵活性。要坚持用足政策，凡是政策规定必须补偿的，要不折不扣地执行；凡是可补可不补的，要坚决补偿；凡是被征地农民提出的合理请求，都要最大限度地予以解决。在铁山港工业区的征地搬迁工作中，我们不乏突破现有政策的创新举措。如：异地搬迁户人人享有的低保制度、异地搬迁户渔业交通补贴制度、搬迁奖励制度、房屋拆除补助办法等。对被征地群众提出的人畜饮水工程、农村道路建设等的要求，只要政府有能力解决的都予以优先安排。在征地拆迁工作中，工作组遇到的群众生产生活困难问题，都千方百计予以解决。如为患病群众送医送药、组织医疗队伍进村为群众检查治疗、筹资捐款资助困难家庭学生上学等等。既解决了被征地农民的实际困难，也增进了与群众的感情，大大加快了征地拆迁工作的顺利推进。
二 完善和健全征地制度，实现征地规范化是当务之急
严格征地程序，实行最严格的耕地保护制度。这是征地制度改革的重要内容，也是保护农民权益的重要措施。没有程序保障，就不会有真正的权利保障。程序的混乱
势必造成权力的滥用。因此，土地征用和流转必须制定详细具体的程序，明确征地方和被征方各自的权利和义务。在征地程序上，要严格坚持以下原则：（1）公开性原则。政府征地要颁布征地公告，告知运作程序，保证农民有充分的知情权；（2）参与原则。要规定农民参与土地征用过程中的所有程序，确保他们享有参与权和异议权；（3）听证原则。补偿过程中要让农民自由参加听证。并使农民有充分的发言权；（4）公示原则。从规划、征地、建设、补偿到使用，采取一条龙公示制度，给农民监督权；（5）司法救助原则。允许农民寻求司法保护，通过司法权制约政府和有关部门不合理的土地征用行为
三 完善拆迁程序，保证其合理化理顺征收、补偿、拆迁的关系,坚持先补偿,再征收,最后拆迁的程序 如前所述,房屋拆迁必须先依法对房屋进行征收,而《拆迁条例》却授权房屋拆迁管理部门在没有依法征收的前提下就可给予拆迁许可,且拆迁补偿顺序颠倒,存在严重立法缺陷。立法应明确规定:按照市场价值给予被拆迁人补偿的前提下征收单位和个人的房产,然后再进入拆迁程，一般程序如下：
(1)申领规划用地许可证
(2)编制拆迁计划和方案
(3)申领拆迁许可证
(4)发布拆迁公告
(5)签订拆迁补偿、安置协议
(6)实施拆迁
其中被拆除房屋的用途和建筑面积，一般以房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。如记载与实际不符的，除已依法确认的违章建筑外，应以实际面积为准。
特别情况的处理：
(1)征地公告时，被拆迁人已取得建房批准文件且新房已建造完毕的，对新房予以补偿，对应当拆除而未拆除的旧房不予补偿。征地公告时，被拆迁人已取得建房批准文件但新房尚未建造完毕的，被拆迁人应当立即停止建房，具体补偿金额可以参照建房批准文件内容补偿，也可由拆迁当事人协商议定;
(2)拆除未超过批准期限的临时建筑，可以给予适当补偿。
(3)违法并应无偿拆除的建筑、超过批准期限的临时建筑，以及征地公告后擅自进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，一般不予补偿。
(4)一拆迁范围内，既有国有土地、又有集体土地的，国有土地范围内的拆迁房屋补偿安置按城市房屋拆迁管理规定执行;被征集体土地范围内的房屋拆迁补偿安置按集体所有土地房屋拆迁补偿安置的规定执行，如当地规定按城市房屋拆迁规定执行的，从其规定。完善被拆迁人的程序权利,保护被拆迁人的合法利益
有专家指出:“一个人或一个社会集团的贫困,大体是两个类型的原因引起的:一个是他们的资源(资本、土地以及教育水准)不足,再一个是他们没有享有与其他人一样的平等权利。”要改变被拆迁人弱势的法律地位,应增加被拆迁人作为行政相对人应享有的权利,主要有:请求权;参与权;知情权;正当程序权;对行政主管部门及其工作人员的批评、建议权;对行政主管部门及其工作人员作出的对自己不公正的行政行为的申诉、控告、检举权;抵制违法行为权;获得权利救济的权利,包括:申请行政复议、提起行政诉讼、申请国家赔偿和补偿。
3完善拆迁中的正当法律程序,提高听证制度效力
“不公正胜于无秩序”的法谚使得我们有理由推论,当征收法律程序公开、透明,当利益各方能够充分参与到征收的各个步骤之中,“钉子户”出现的概率将减少,由之引发的社会紧张局面也将逐渐减少。拆迁程序中应逐步完善听证制度:变事中听证为事前听证(前移听证时间);变任意听证为必要听证(提高听证地位);变形式听证为实质听证(扩大听证内容)。
四 完善补偿程序，以程序界定“合理补偿”
首先征地拆迁实质是一个利益调整过程，必须依法进行。要把依法足额补偿放在征地拆迁工作的首要位置，在补偿标准制定和安置方案的确定上，往法律规定的最高限额上靠，确保征地拆迁后群众生活水平不下降，切实维护群众的合法权益。要按照实事求是、人性化拆迁的原则，依法解决分歧和矛盾，对群众的利益诉求不堵不避，不拖不压，对群众反映的热点问题，安排专人跟踪联系和协调解决。要建立与村民代表座谈协商制定、工作例会制度等快捷的利益表达通道和协调解决机
制，真正变“对抗”为“对话”，是拆迁户所反映的问题能够在最短时间内得到妥善处理。
其次，确定合理补偿标准时应遵循下列程序：（1）以公平、充分、合理和及时作为补偿的原则。（2）扩大补偿的对象：包括房屋所在地的国有土地使用权、房地产本身，还包括房地产的附属物，以及该房地产经营损失。（3）以市场的标准作为合理补偿的依据，等量的财产获得等量的价格。首选货币补偿，实物安置其次。（4）市场的价格确定首先是双方当事人在补偿价格上能达成一致，在协议不能时选择房屋价格评估机构对房屋价格进行评估。在房屋价格评估时，首先应当保证评估主体的的独立性和市场化。允许房屋价格评估机构自主进行评估。其次，采用市场化和科学化的估价标准和方法。由房屋价格评估机构综合考虑各种影响房屋价格的因素并根据现时的市场价格确定。
参考文献
[1]开闻.新拆迁条例.[J].2002.[2]沈开举:论行政补偿的标准,载河南社会科学.[J].2005年第1期.[3] 梁立宽;陈利根;.论我国农村土地征收法律制度的完美.[J].湖北经济学院学报(人文社会科学版).2010.07.
第三篇：对于农村拆迁问题的一些思考
对于农村拆迁问题的一些思考
摘要：近些年来，随着我国城市化进程的加快和市场经济的发展，城市规模不断扩大，需要大量征收、征用城市周边乡镇的农村集体土地，目前这一过程存在着不少问题。伴随拆迁量的连年攀升,农房拆迁引发的矛盾日趋尖锐,对抗性越来越明显,也有了农房拆迁是“天下第一难”的说法。因此,农房拆迁问题已严重危及农村社会的和谐稳定,直接影响工业化和城市化的进程及当地社会经济发展的水平,成为一个严峻的社会问题，为使征地拆迁公平、合理、透明、时效，同时减少社会矛盾，体现“以人为本”，本文在综合各种资料的基础上做一个简单的综述，对拆迁问题作了一个初步的思考，以供相关部门参考。
1农村拆迁所存在的主要问题
从总体上来说,几年来,全国各地在土地征收、农房拆迁等方面的工作是稳定有序的,特别是北京和上海等城市在集体土地拆迁房屋安置政策方面进行了卓有成效的探索,走在了全国的前列,值得其他城市学习借鉴。但在大部分地区,农房拆迁问题没有得到实质性解决,引发的矛盾持续不断,部分地方有愈演愈烈之势。我们要认真分析,理性对待。
1.1征地数量增加直接导致拆迁数量上升
党中央、国务院从我国国情出发和基于国家粮食安全的战略考虑,把保护土地及耕地作为一项基本国策。但近几年来我国耕地锐减,据国土资源部调查结果显示,我国耕地从2000年的19.24亿亩已减少到2005年的18.31亿亩。这就意味着我国“十五”期间耕地减少了近1亿亩。各类开发区遍地开花,有些市、县和乡镇“一窝蜂”地建开发区及园区。有的地方不论项目有无或多少,先圈地再说;有的地方征地随意性很大,先用后征,边用边征;有的地方招商时在土地上争相压价,恶性竞争,使土地资源流失。以嘉兴经济开发区(省级开发区)为例,从1992年开发区建区到2000年只拆迁了16万平方米,从2001年至2003年3年间的拆迁量则成倍增加,达到112.13万平方米,从2004年起,受国家土地、资金等宏观调控因素的制约,拆迁量开始回落。事实表明,大量农村集体土地被征收,势必会有大量农房需要拆迁。
1.2农村拆迁相关法律法规的缺失
长期以来，农村房屋拆迁处于无法可依的状态，对农民房屋的私有财产权，一直采取忽略或放任态度，在可见的法律法规中，房屋仅被包含在“附着物”之中，严重混淆了农民土地的集体所有性质和房屋的私有性质。地方政府在办理农村房屋拆迁补偿事宜时主要参照国有土地上的城市房屋拆迁补偿办法进行，有的甚至连参照的资格都没有，农民公平受偿权利在法律上受到了不当的限制，把本该由上位法保护的农民的合法财产权，移位于下位法，由地方性法规、规章及其以下的规范性文件擅自处分农民的财产。这种法律的移位，不能不说是我国法律的一大缺撼。
1.3政府行为和职能出现偏差
征地拆迁与城市房屋拆迁有很多不一致，不能按照城市房屋拆迁的规定来实施，更不能由土地行政主管部门以外的其他部门按照城市房屋拆迁的有关规定来实施征地拆迁。征地拆迁存在的问题与政府工作的职能和方式有着密切关联。征地拆迁中的权力约束机制和利益平衡机制的缺乏使政府行为失范和政府自利性膨胀。由于拆迁情况纷繁复杂，政府及其受托人在集体土地房屋拆迁过程存在着许多非规范的行为。（1）拆迁许可证颁发程序不规范；（2）私定房屋评估机构；（3）擅用自由裁量权，使农户间补偿不平衡；（4）强行拆迁时有发生。不管农民对拆迁补偿是否满意，有些地方对不愿拆迁的农民采取强制拆迁。
1.4补偿安置的标准不够完善
由于拆迁时间、区域的不同，特别是随着城市建设，开发区和工业园区的开发建设和社
会各项事业的发展需要，地方政府对农民建房先后分批进行了控制，造成了农民建房的占地面积、建筑面积相差悬殊，同时造成乡与乡、村与村、户与户的农民得到补偿价格、安置房面积相差悬殊，贫富差别越来越大。搭建违章建筑、拖延拆迁时间等情况比较突出。目前拆迁中普遍存在农民一旦得知要拆迁消息，第一件事就是突击装修和突击搭建，不仅在室内室外的墙面和墙壁上动脑筋装修，有院子的更把院子搭建成房子，房屋能够向空中发展的，就想尽一切方法抬楼，还有部分拆迁户甚至采取改变原房屋用途，临时用作店面、厂房等非住宅，他们的目的就是希望在补偿安置中得到更多的优惠，当愿望不能满足时，就有人与拆迁人打持久战拖延时间，讨价还价迫使拆迁人做出让步，这些因素的存在，均使拆迁补偿难以平衡。
2存在问题的原因
2.1.保护耕地意识不强
一些基层领导干部认为,要发展经济必须多上新项目,而上新项目必须大量占用耕地,在资金短缺、财力不足,科技水平落后情况下,土地几乎成了各地扩大投入,增加产出的唯一选择。于是形成了很多开发区“开”而不 “发”“,圈”而不用的情况。在一些地方,考核干部政绩的评价指标体系存在偏差,指标层层下压。加之地方各级行政长官任期的短期化,助长了干部在任期内急于出“政绩”的短期行为,不顾客观经济规律、不顾实际情况,置长远利益不顾,置广大人民群众的根本利益不顾。在工业上大量圈地上项目,在城建上大量拆民房建广场。只要自己“政绩”显赫,而不管群众的承受能力。
2.2拆迁程序不规范
目前拆迁中出现的各种现象,很大程度上应归咎于拆迁程序不规范。有的地方政府集法规制定者、参与者、裁判员、运动员于一身,使农民的公平受偿权利至少从程序上得不到保障。在农房拆迁补偿标准制定方面,本无制定补偿权力的基层政府及有关部门,以行政文件、通知或决定来制定适用标准,以此处理农民私有财产的现象时有存在。农房拆迁管理工作除政府外没有具体职能部门管,碰到拆迁出现纠纷时没有一个权威的部门出来处理、裁定,多数情况是由拆迁入和被拆迁人二者讨价还价、相互让步,从而造成政策处理的不连续性、不平衡性。同时拆迁过程透明度不高,没有给予拆迁户知情权,造成拆迁户顾虑较大.2.3.各方利益的驱使
征地拆迁主要涉及到政府、用地单位、村集体和被拆迁人之间的利益调整关系。一是政府及拆迁人考虑的是拆迁成本最小化,时间的最短化及政绩的最大化。许多地方通行的做法是政府直接规定拆迁的补偿方式和标准。一些地方出台的拆迁标准多年不变,对被拆迁人的合法权益保护不够。二是相关乡镇(街道)、村社的基层干部既要考虑应付上级工作的压力,又不能得罪朝夕相处的村民,只得在上下之间周旋、游说,寻求平衡。三是拆迁户农民作为最典型经济人,出于保护家庭财产目的,绞尽脑汁,通过各种努力争取家庭利益最大化。正是各方各自利益的驱使,才会出现补偿不到位,安置不及时,拆迁难进展,拆迁时的纠纷时有发生,矛盾不断激化现象。拆迁问题的解决对策研究
农房拆迁问题能否解决好,关系到加快城镇化建设的进程,关系到新农村建设目标的实现,关系到人民群众的根本利益的维护,影响深远。
3.1确立科学发展观,切实维护人民群众合法权益
在农房拆迁工作中,各级政府要确立全面、协调、可持续的发展观,坚持以人为本,以人民利益为根本出发点, 树立“善待人民群众”的观念,做到权为民所用,情为民所系,利为民所谋,切实维护人民群众的合法权益。要树立正确的政绩观,依法自觉保护耕地,克服政绩行为短期化。我们要进一步增强政治意识、大局意识、责任意识、群众意识,认真处理好建设发展和保护群众利益之间的关系,及时化解农房拆迁中的各种矛盾,把工作做细,把好事办好,确保社
会的稳定和人民群众的根本利益。
3.2.尽快制定法律法规,确保农房拆迁工作有法可依
农房拆迁相关法律缺失,政策供给又落伍是造成农房拆迁矛盾突出的重要根源。目前所见的行政法规、规章的适用范围均是国有土地上的城市房屋拆迁补偿规定,而对集体土地上房屋的拆迁补偿尚无规定,致使农村集体房屋拆迁在现实中遇到许多难以解决的问题。因此,规范征收土地行为,保护当事人合法权益,尽快制定一部关于集体土地上房屋拆迁补偿安置法律十分必要。我们要根据宪法的原则精神,对涉及农房拆迁的一些具体政策和实际问题进行分析和研究,把成熟的经验和做法,用立法的形式固定下来,制定出合乎民意的法律法规,规范农房拆迁行为,名称可以是《农村房屋拆迁补偿安置法》,或者至少可尽快出台一个《农村房屋拆迁管理条例》。
3.3 深入宣传政策，规范拆迁行为
实践证明，只要及时做好政策宣传工作，就能得到广大群众的理解和支持，许多矛盾都可以得到预防和解决。一是应及时向被拆迁人宣传相关法律法规及政策，告知他们享有的权利及如何维护自己的合法权益不受损害。同时，告知他们应尽的义务，引导农民依法办事，重德为人，服从国家建设需要，配合拆迁，是拆迁工作顺利进行。二是要建立透明的拆迁工作制度。怎样拆迁、如何安置补偿和依据的相关法律法规政策都应该向被拆迁户公示，主动接受公众监督，给被拆迁人一个平等的权利。三是完善拆迁程序，规范拆迁具体操作行为。在拆迁安置具体操作中要坚持公开、公正、公平原则，以公开促公正，以公正保稳定，做到合情、合理、合法，使拆迁工程成为政府和被拆迁人的共赢工程。
3.4 政府的职责履行
政府掌握着创新必不可少的制度资源，在制度创新中具有强制优势、组织优势、效率优势。当今城市化中存在的诸如农地产权制度、土地征用制度、社会保障制度、基层组织制度等难题，只能由握有界定产权、配置资源以及独具宏观调控职能的政府当主角才能从根本上解决。首先，政府要建立公正、公开的资源性资产配置的新机制，推行征地拆迁的制度改革，建立配套、完善的司法救济途径，切实保障和维护被拆迁人的利益。其次，要规范拆迁管理行为，做到拆迁人执证上岗，增加工作透明度，避免出现拆迁标准不一的现象。最后，解决征地拆迁问题不能单打一，不能就事论事，必须综合考虑，统筹兼顾。
3.5 健全拆迁补偿安置机制,完善失地农民的社会保障体系
要为失地、失房、失业的农民构筑一个合法权益的社会保障体系,要防止“因拆迁致贫”,对弱势群众给予各方帮助、扶持。一是建立完善对失地农民重新就业培训的机制。失地农民普遍认为失业是他们面临的最大问题。我们要根据农民的实际能力和市场的需求情况,转变他们的思想观念,提高他们的劳动技能。二是建立完善失地农民基本生活保障制度。它包括最低生活保障机制、就业创业优惠机制、养老医疗保险机制和资金筹措管理机制等。在这方面,嘉兴市和苏州市的探索实践是比较成功的,对其他地方具有参考价值。三是建立完善失地农民的司法救济机制。要疏通失地农民的司法救济途径,减少人为因素对资源配置的干预和不合理控制,防止和纠正拆迁中的不公正现象,遏制权力进入市场,以健全的司法制度,形成对农民利益保护的最后一道防线,切实保障和维护农民的合法利益。
第四篇：关于房屋征收拆迁与补偿的法律思考
开放教育试点法学专业专科毕业论文
关于房屋征收拆迁与补偿的法律思考
姓 名 王凯
学 号 1141001460184 学 校 新乡电大
指导教师 翟同美
写作时间 2013-5-15
【摘要】首先说明下房屋拆迁，是指取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。城市的发展是一个不断进行再建设的过程，随着我国经济体制改革的顺利实施，社会主义市场经济的逐步建立，生产力得到空前的发展。为了城市的整体规划，有时也为了国家专项工程建设的需要，有必要对原有建筑房屋进行拆除、搬迁，达到整体的整齐划一或对日益紧张的国有土地资源的合理利用。房屋拆迁与补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。
房屋拆迁是促进城市繁荣发展建设的积极要素，同样也是影响构建和谐公平社会的消极要素，其中存在的法律问题纠纷是不容忽视的：搬迁、拆除、补偿的先后顺序颠倒，没有按照先补偿、后拆迁的顺序进行；拆迁中存在滥用职权问题，没有按照法定的权限和法律程序进行；拆迁评估工作不规范、不公平；强制拆迁问题比较突出，引发了不少社会矛盾和问题。之所以出现上述问题，既有实践中的原因，也有理论及法规上的根源。主要原因是:指导拆迁的法律法规没有区分公益和商业拆迁；没有区分公共利益和商业开发两种不同性质的拆迁行为，拆迁的主体不明确；在进行房屋拆迁中，补偿标准偏低，对被拆迁人的权利保护不力；国家公权的过度干预,导致了发生了大量的侵犯公民的权益不公平的事件；国城市房屋征收与拆迁的立法方面的不足,在实践中缺乏统一适用问题。针对这些问题，必须有相应的对策与法律来平衡，在司法行政方面,建议合理进行司法行政,建立有效的评估机制履行评估职责。在立法方面,提出应该构建和完善立法,加强物权法中合理化界定公共利益,完善补偿制度等立法建议；并在此基础上,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》要针对强拆和赋予法院强制执行和危旧房改造的决定权的确定问题上高度重视,必须保障无论是拆迁由法院强制执行还是关于危旧房改造的决定权的确定都应该以保护人民群众的根本利益为前提：相关部门机构承担具体工作不得以营利为目的，要房屋征收部门对房屋征收实施机构实施房屋征收与补偿的行为应当负责监督，并对该行为的后果承担法律责任。并且任何组织或者个人对违反本条例规定的行为，有权向有关人民政府、房屋征收部
门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。同时加强法律执法方面的贯彻与执行,更好的保证《物权法》在与其它法律一起适用的同时可以有效保护公民的合法权益,不再出现法律适用上的不一致等问题。希望通过改善这些问题,为我国城市房屋征收与拆迁的现状和立法发展方向有一个好的认识与态度。期待国家制定更加完善的法律用来解决中国发展进程中所面临的最艰难的社会问题,做到公平社会、和谐社会，全力保障广大人民群众利益。
【关键词】 房屋征收 拆迁补偿 物权保护 权益公平
目 录
一、房屋拆迁其中存在的纠纷与法律问题„„„„„„„
（一）拆迁评估制度方法存在的问题
（二）滥用职权，违法强制拆除被拆迁人的房屋
(三)补偿安置的标准存在不合理现象并且缺乏法律依据(四)补偿制度的单一范围狭窄缺陷
二、存在的纠纷与法律问题的原因分析„„„„„„„
（一）相关法律法规不完善
（二）“公共利益”界定的不明确性
（三）政府职能的定位不正确
（四）房屋拆迁补偿不合理
三、针对这些存在问题的建议法律思考„„„„„„„
（一）创建新模式的补偿评估制度，构建和谐公平社会
（二）统一补偿标准
（三）完善相关法律法规，确保拆迁有法可依。
（四）加大宣传力度，确保群众的知情了解权。
（五）依法规范操作，提高征地工作透明度。
（六）提高认识，强化措施，全面正确履行工作职能，使拆迁工作公开透明
四、参考文献 „„„„„„„„„„„„„„„
一、房屋拆迁其中存在的纠纷与法律问题
（一）拆迁评估制度方法存在的问题
第一、房屋拆迁评估机构制度不严谨，评估出来的数值悬殊
由于我国房地产评估起步较晚等原因，目前有评估执业资格的房地产估价师仅数万人。房地产评估市场于是出现了执业资格证“一证难求”的证荒现象，诱使许多人趋之若鹜，存在着非专业人员通过非正常途径获取执业资格证书的现象，有人居然明码标价买卖证书，利用证书挂靠进行谋利已是业内公开的秘密，借证挂靠、蒙混过关的情况不是没有。不是做丝绸生意、做钢材生意的出身的也在做房屋拆迁评估吗？当然，英雄不问出身。但近几年大量新成立的房屋拆迁评估机构，到底有多少真本实领呢？大量的房屋拆迁评估报告，又有几本是房地产估价师亲自操作的呢？内在责任机制上存在的问题不可能保证房屋拆迁评估的公正性。
第二、房屋拆迁评估机构之间存在利益竞争的现象
为了多争取业务，有的房屋拆迁评估机构不是在诚信上下功夫，而是在拉关系上下力气，拿钱开路、大搞钱权交易；有的房屋拆迁评估机构迎合拆迁当事人的不合理要求，置评估规程和规范于不顾；有的房屋拆迁评估机构过度降低收费标准，大搞价格战。这些现象既影响了房屋拆迁评估报告的权威、公正和客观，损害了国家和集体的合法利益，同时也形成了滋生腐败现象的温床。房屋拆迁评估市场中横行的不正当竞争，是损害房屋拆迁评估公正性的重要原因。
第三、房屋拆迁评估机构不按核准的资质和范围执业
在我国，房地产评估包括各个不同的方面，分属于建设、国土、财政等多个部门管理。房屋评估要按建设部颁布的规程规章进行评估，土地资产要按国土资源部颁布的规程规章进行评估、企业资产评估要按财政部颁布的规程规章进行评估。专业的事要由专业的人做。但是，有的房屋拆迁评估机构为了包揽业务，不仅出具房屋拆迁评估报告，还出具地价评估报告，甚至出具企业资产评估报告。这种现象尤其表现在对企业的拆迁评估上。很显然，房屋拆迁评估机构超资质、超业务范围执业出具的评估报告没有法律效力，经不起司法审查的考验。
第四、评估程序不符合规范，评估结果不依法公示，评估报告不依法送达 不少的拆迁估价人员没有做好被拆迁房屋实地查勘工作，没有做好被拆迁房
屋外观和内部状况的证据固定工作，有的甚至不做实地查勘记录，做了实地查勘记录也没有被拆迁人签字认可。由于房屋拆迁评估程序中的不规范现象，逼得个别的政府部门出台所谓的查漏补缺奖政策。有的房屋拆迁评估机构偷偷摸摸地进行所谓的评估结果公示，大部分的房屋拆迁评估机构做不到依法送达评估报告。这是造成房屋拆迁评估缺乏权威性和严肃性的重要原因。
第五、有争议的评估结果得不到及时、公正、合理的处理
拆迁当事人对评估结果有异议时，理应严格按照房屋拆迁法规和房屋拆迁评估规范规定的救济程序操作，进行解释、答复、复核、重新评估甚至技术鉴定。但是几乎没有房屋拆迁评估机构将上述程序依法告知了拆迁当事人，很少有房屋拆迁评估机构对评估结果进行复核和重新评估，大多数房屋拆迁评估机构对评估结果的异议采取了爱理不理漠然置之漠不关心的态度。面对这样的房屋拆迁评估机构，不产生房屋拆迁争议才怪，“钉子户”就是这样产生的。
（二）、滥用职权，违法强制拆除被拆迁人的房屋
房屋拆迁管理部门就房屋拆迁补偿安置所作出的行政裁决具有执行力，其执行方式，一是可以通过相对人的自愿履行；二是法律行政法规明确授权的，具有执行权的行政机关的强制执行；三是人民法院的强制执行。在实际房屋拆迁过程中，有部分拆迁案件存在违法强制拆除的问题，其表现在：1.没有作出裁决或者强制拆迁决定而进行的强制拆迁。2.没有进行补偿而实施的强制拆迁。3.在强制拆迁之前没有证据保全实施的强制拆迁。因此在行政诉讼中，被告往往在法律规定的期限内无法向法院提供有效证据。那么，被拆迁人在诉讼中提出合理的财产主张，人民法院应当予以支持。4.在送达拆迁文书及拆迁时间违反法律规定。
（三）、补偿安置的标准存在不合理现象并且缺乏法律依据
1、对被拆迁的房屋性质认定及补偿。住宅房屋与经营性用房在房屋拆迁补偿中，补偿数额存在较大的差异。因此，在房屋拆迁工作中，依据法律规定正确界定房屋的性质，给予被拆迁人一定经济补偿，是房屋拆迁工作中首先要解决的问题。在行政审判中我们发现由于房屋拆迁主管部门、拆迁人对被拆迁房屋性质认定不准确，对于应按经营性用房标准给予补偿的，且按住宅用房认定并给予补偿，造成被拆迁人的不满，发生纠纷，引发诉讼，甚至引起当事人越级上访。
2、对违章建筑性质的认定及补偿。违章建筑的认定是行政主管部门的职权
范围，作为房屋拆迁主管部门、拆迁人都没有认定权利，也没有必要自行认定。但从目前房屋拆迁的现状来看，对多数被拆迁房屋是否属于违章建筑，均缺乏依法予以认定，缺少必要的法定程序，随意性较大。
3、房屋拆迁补偿费偏低。目前个别地区房屋拆迁补偿标准是拆迁地方制定的文件规定的，虽然高于当时本地区房屋价格，趋向合理。但随着本地区经济的快速发展，地区房价不断攀高，使补偿价格渐渐低于当前本地区房屋实际价格。因此，直接影响了房屋拆迁工作进展和社会稳定。
4、房屋回迁安置不够合理。按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定，“房屋拆迁补偿安置有两种方式；货币补偿和产权调换”。在实践中到底实行哪种方式？谁有选择权？《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》均没有作出明确规定。大多数房屋拆迁补偿安置采取货币补偿为主的方式，但作为拆迁人采取货币补偿单一作法，违反了《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定，既房屋拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿也可以实行房屋产权调换的规定，剥夺了被拆迁人的自由选择补偿安置方式的权利。
（四）、补偿制度的单一范围狭窄缺陷
我国宪法明确规定,国家为公共利益的需要可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。公共利益是对征收权的事前限制,公正补偿则是对征收权的事后救济[1].在房屋拆迁领域,虽有补偿的规定,但总的来说还是相当的不完善。
1、补偿的方式比较简单。我国房屋拆迁补偿方式主要
有两种,一是货币补偿的方式,二是房屋产权调换的方式。而在实际生活中,一些城市居民以房屋出租为生,一旦房屋的区位发生了变化(以房屋产权调换的方式补偿),如果地段位置不佳,房屋可能就租不出去,其可能就丧失了收入的来源。即使是采用货币补偿的方式,那些因自己居住环境的改变而不得不寻找新工作,增加就业成本,这些居民也无法从简单的金钱补偿中解决今后遇到的实际困难。可见,我国拆迁补偿的方式比较单调,不能满足实践中的需要。
2、拆迁补偿的范围较窄。目前,我国房屋拆迁补偿基本
上限于财产权补偿,而财产权的补偿中也只限于对直接损失的补偿。根据国务院房屋拆迁管理条例和各地城市房屋拆迁管理办法,房屋拆迁补偿的范围是被拆除
房屋及其附属物。而事实上,被拆迁人在取得房屋所有权时,已经支付了相应的土地使用费,而在他们的房屋被拆迁后,这部分费用却未完全纳入补偿范围。其次,广大拆迁户在拆迁过程中不仅是丧失了房屋,而且他们的生活、工作都受到了不同程度的损害。随着城市房屋拆迁在各地如火如荼的进行,许多居民不得不离开自己便利的居所,另外寻求生存地点,使其生活和就业的成本增加,有的人甚至因此丧失了工作和赖以生存的生活来源,而现行的拆迁补偿制度的不健全使得他们又无法就自己的生存和就业机会得到合理补偿,他们的生存权、工作权正在悄然的被夺走。再者,许多拆迁户的房屋被拆迁后,往往被安置到周围环境质量并不好的地区居住,这在一定程度上使得他们的环境权受到不同程度的侵犯。另外,由于拆迁导致的一系列不利后果,必然会给被拆迁人带来精神上的痛苦和创伤,对此应给予一定金钱安抚,而现在的补偿法律法规中却并无此项规定
二、存在的纠纷与法律问题的原因分析
（一）相关法律法规不完善。
现行的《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)的规定与《宪法》、《物权法》存在基本冲突。《条例》违反《宪法》“公民的合法的私有财产不受侵犯”的规定，也不符合《物权法》“私人合法财产受法律保护”和“国家、集体、私人财产均依法受到保护”的规定。《条例》没有区分公益拆迁和商业拆迁，发生纠纷时政府行政裁决取代了司法裁判。而迄今为止，对集体所有土地的征用仍是法律空白。
（二）“公共利益”界定的不明确性。
国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给与补偿。《物权法》和《立法法》也做出了类似的规定【2】公共利益是国家存在的正当性理由。行政法，调整政府与人民的关系，公共利益概念是界定政府行为必要性的主要界限。“公共利益”也是一个具有不确定性和多变性的概念。《物权法》第42条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程 序，可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产应当依法给予拆迁补偿、维护被征收人的合法权益，征收个人住宅的还应当保障被征收人的居住条件。”但对“公共利益”的具体范围没
有明确的规定。[3]由于法律上没有明确拆迁的“公共利益”与“商业利益”，在拆迁运作中, 开发商与行政权力结合, 往往是以公共利益的名义征地，实际是为商业利益,因非公共利益需要取得国有土地使用权的，应当按照权利尊重、自由处分、自愿、公平的原则，与有关房屋所有权人协商取得，这类似于赎买。尽管意思自治贯穿于全过程，但是，监管、审批等公权力干预也是必要的。
（三）是政府职能的定位不正确。
在我国的拆迁实践当中，存在着政府滥用行政公共权力(越位)，不依法行政(错位)，缺乏有效监管(缺位)的现象，这是政府职能定位不正确的表现。无论是公益性拆迁，还是商业性拆迁，政府都扮演着“主使权”与“宣判权”的双重角色。作为市场管理者和制度制定者的政府直接参与到利益主体的博弈过程之中，其可以获利的程序增多，对于被拆迁人是有失公平公正的。
（四）房屋拆迁补偿不合理
（1）拆迁评估机构的选定缺乏公正性
目前，各地在拆迁评估机构选择的问题上做法不一，主要有三种方式：(1)拆迁人和被拆迁人共同委托评估机构。这种选择往往是一种理想化的方式，只适合于被拆迁人人数比较少，容易形成统一意见的情况。(2)由拆迁人委托。通常拆迁人非常愿意采取这种方式，也是拆迁人最容易操作评估的方式。(3)抽签决定。表面上看，这是比较公平的一种方式，但通常情况下，也容易被拆迁人操纵而损害被拆迁人的利益。上述三种情况在目前很难从制度上保证拆迁评估机构选定具有公正性。
（2）政府干预拆迁评估
降低成本，压低拆迁补偿安置价格成为个别政府干预拆迁评估的主要手段之一，同时也是拆迁纠纷的焦点之一。
（3）估价机构缺乏承担责任的依据
改制后的评估机构，就是依照《公司法》和《合伙企业法》的规定，成为估价师出资的有限责任公司及合伙企业。但是，房地产估价机构究竟采用什么样的组织形式更加能够体现评估师的执业特点，目前没有法律规范，理论上也没有倾向性观点。评估机构这个特定的行业从内在责任机制上很难保证评估报告的公正性。
三、针对这些存在问题的建议法律思考
（一）创建新模式的补偿评估制度，构建和谐公平社会
针对现行拆迁房屋补偿评估的缺陷，应依照《土地管理法》和《城市房地产管理法》进行完善，总的思路应是保障权益、明晰产权、健全规范、分别显化、兼顾公平、促进稳定。
第一，按照《立法法》的总体要求和《土地管理法》和《房地产管理法》的相关规定，修订《城市房屋拆迁条例》，规定“房地产市场价格的评估，按国家有关法律规定执行。拆迁房屋评估的具体办法由国家土地行政主管部门和房屋行政主管部门制定”，以彻底解决房屋拆迁评估内涵不清、土地产权得不到显化的问题，切实维护房屋被拆迁人的财产权。
第二，从房地产自身的特性出发，构建新型的房屋拆迁补偿评估制度。房屋拆迁实质上是房地产的强制买卖。因此，房屋拆迁评估和补偿应体现房地产所有权的法律特征，依法进行。一是应明晰被拆迁人的土地财产权利和房屋财产权益，严格区分被拆迁人的土地使用权取得方式，在评估、补偿中充分考虑土地用途、土地区位、土地使用面积、土地使用年限等因素，从而维护被拆迁人的土地使用权益。二是应按照《城市房地产管理法》的规定，对被拆迁人的土地财产权利和房屋价值分别进行评估显化，综合计算补偿标准，客观公正地给被拆迁人补偿，促进社会稳定。三是建立健全拆迁房屋的价格评估技术规范。依据《城市房地产管理法》的有关规定，由国家房屋行政主管部门和土地行政主管部门联合出台拆迁房屋价格评估规范。在规范中应明确地价评估和房屋重置价格评估的程序、方法、评估报告的认定和效力。四是应建立健全房屋拆迁评估人的准入制度。房屋拆迁评估的实质上是房产和地产价值的显化，为了客观公正地显示被拆迁房屋的价值，应明确规定拆迁房屋评估人员必须具有土地估价和房产评估的双重资质。
（二）统一补偿标准
在拆迁工作中，市、县级政府作出行政征收决定时，应当对房屋征收范围内的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行登记。同时做好补偿方案，补偿方案包括被征收房屋价值的补偿;因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;因征收房屋造成的停产停业的补偿;等等，在同一区域应做到公平公正公开，避免暗箱操
作，以免给相对人带来不安全感后造成盲目攀比引发矛盾纠纷。最高人民法院于2012年4月出台司法解释，规定了在征收补偿决定存在七种情形之一的应当裁定不准予执行，即：“明显缺乏事实依据;明显缺乏法律、法规依据;明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障;明显违反行政目的，严重损害公共利益;严重违反法定程序或者正当程序;超越职权;法律、法规、规章等规定的其他不宜强制执行的情形。”司法解释的出台，更加规范了拆迁补偿工作，更大限度地保护行政相对人合法权益。
（三）完善相关法律法规，确保拆迁有法可依
还有部分拆迁相关法律缺失，政策供给又落伍是造成拆迁矛盾突出的重要根源。目前所见的行政法规、规章的适用范围均是国有土地上的城市房屋拆迁补偿规定，而对集体土地上房屋的拆迁补偿尚无规定，致使农村集体房屋拆迁在现实中遇到许多难以解决的问题。因此，规范征收土地行为，保护当事人合法权益，尽快制定一部关于集体土地上房屋拆迁补偿安置法律十分必要。我们要根据宪法的原则精神，对涉及拆迁的一些具体政策和实际问题进行分析和研究，把成熟的经验和做法，用立法的形式固定下来，制定出合乎民意的法律法规，规范拆迁行为。在拆迁许可、行政裁决和强制拆迁中，政府发挥着极为重要的作用。保护私权，根在依法行政。{4}
（四）加大宣传力度，确保群众的知情了解权
建设项目在依据规划经法定程序审批后，有关职能部门要召集被拆迁地段居民代表开个情况通报会，会上要把拆迁的必要性和重要性讲清讲透，并阐述拆迁的相关法规政策，把有关资料散发给与会代表。同时在拆迁地段的重要路口、居民住地张贴宣传单，让群众尤其是拆迁户知晓、理解政府拆迁工作，把知情权还给群众。在拆迁方案制定中要善于听取群众意见，特别是被拆迁人意见，对他们的不同看法，要做耐心细致的说服解释工作，对于不能达成拆迁补偿安置协议的，要严格按照《条例》、《办法》程序依法裁决后，才实施强制拆迁或依法申请由人民法院强制拆迁，并慎用强制拆迁措施。
（五）依法规范操作，提高征地工作透明度
征地拆迁工作政策性很强又很敏感，稍有不慎，就会引发纠纷与矛盾，所以
必须严格按照国家有关法律法规、政策和程序办事。在征地调查和征地补偿时，深入村组户，实地调查确保公平、公正。按照征地农民生活水平不因征地而降低的原则，依法编制征地方案和补偿安置方案。同时对征地全过程拍照、摄像，并将影像资料存入档案，以备后用。实行目标管理，建立责任追究制和部门联动机制，加强监督检查，相互配合，及时沟通，迅速地处理征地拆迁过程中出现的问题和不稳定因素。
（六）提高认识，强化措施，全面正确履行工作职能，使拆迁工作公开透明
依法行政就是要用科学的发展观和正确的政绩观指导城镇建设和房屋拆迁工作。1.严格控制《房屋拆迁许可证》的审批制度。严禁将拆迁许可审批权下放。严格拆迁证的发放，对违反城市规划及控制性详细规划，没有拆迁计划、建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、以及拆迁补偿资金，拆迁安置方案不落实的项目，不得发放拆迁许可证。2.严格拆迁程序，确保拆迁公开、公正、公平。3.加强对拆迁单位和人员的资格，严格市场准入。依照职责对拆迁单位指导、监督、检查。4.加强监督检查，严肃处理违法违纪行为。
四、参考文献
[1]张千帆 公共利益与合理补偿的宪法解释 南方周末 2005年8月 [2]候雪梅 房屋拆迁中私人财产权利的法律保护法学论坛,2004,(5):47.[3]梁彗星 中国物权法草案建议稿[M] 北京:社会科学文献出版社,2000.[4]王 达 《房屋征收拆迁法律制度新问题》 中国法制出版社 2010年3月第一版
[5]李 俊 第15卷第2期
城市房屋拆迁程序合法化思考；华东政法大学工会论坛年3月 2009
第五篇：论农村房屋拆迁的法律救济途径
论农民房屋拆迁存在问题及其法律救济途径
第一作者；姓名 沈虹 单位：南京农业大学 人文社会科学学院 邮编：210095 学历：硕士 电话：*** 邮箱：343050558@qq.com 第二作者 ：沈伟
摘要：在我国，农村房屋拆迁补偿金额偏低，拆迁主体资格不符，拆迁人无视拆迁程序，“钉子户”问题以及村干部截留拆迁补偿款是农村房屋拆迁中最常见的问题。原因主要有我国立法政策上的缺陷与冲突、城乡二元体制导致农村房屋拆迁的不公平、地方政府的“土地财政”之困以及与建设单位相勾结等问题。建议完善农村集体建设用地立法、统筹城乡规划，破除二元体制下的补偿标准、完善拆迁程序的机制，使拆迁的各个阶段都可以做到公开化、透明化。
关键词:房屋拆迁；土地征收；拆迁程序
农村土地集体所有，但农民在农村集体土地上建造的房屋是农民合法的私有财产，因此农民房屋拆迁必须具有法律依据，否则构成对农民私有财产权的侵犯。近几年，随着农村工业化、城市化进程不断加快,农村的集体土地大量被征用。2004年《宪法》第10条规定，国家基于公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。实践中当农村集体土地被征收时,农村房屋作为集体土地上的“附着物”一同被征收,农民房屋拆迁就是集体土地被征收的结果。法律不允许不办理土地征收而直接进行房屋拆迁,必须适用土地征收制度,而土地征收是先将集体土地征为国有土地，然后进行房屋拆迁。目前中国大陆的农民房屋拆迁存在的问题仍然具有相当大的普遍性和共同性。
一、农村房屋拆迁存在的普遍性问题
（一）补偿金额偏低
目前，我国尚无专门的法律对农村集体土地上的房屋拆迁问题进行调整，农村征地拆迁适用《土地管理法》的相关规定。《土地管理法》第四十七条第四款规定:“被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。”现实生活中农村房屋被作为集体土地上的“附着物”看待,其拆迁补偿标准是由省、自治区、直辖市规定。这是农村房屋拆迁中一个最重要的问题，实践中，农民的集体土地被征收，存在两种补偿方式：一种是货币补偿，但是货币补偿金额普遍偏低，特别是在现在城乡二元体制下，城市和农村的的补偿金额就相差很多。2006年重庆市沙坪坝区有一个案例中两户被拆迁人仅仅因为一墙之隔，仅仅因为处于城乡分界线的两边，一户属于城市，一户属于农村，就算房屋结构相似，却得到天差地别的补偿金额。这是农民得不到保障的一个原因。农民得到的补偿金额偏低，根本就无法实现在城市买房子，那么，失去农村房屋的农民要怎么在城市找到安居乐业的地方。另一种补偿方式是置换房屋，实践中由于城市房屋与补偿金额相差太远，现在农民百分之九十都会选择这样一种方式以保证有居住的地方，但是农转非之后存在的问题是农民失去了土地，依赖土地生存的保障也失去了，现在就业压力巨大，大学生找工作都很难，那么这些农民生活的
保障在哪里。
（二）拆迁主体资格不符
现今农民房屋拆迁大部分属于征地拆迁，其依附于土地征收。依据《土地管理法》第46条规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。因此，只有县级以上人民政府有资格进行征地拆迁。可是在实践中，我们看到的是许多乡镇政府为了增加土地财政，虽然没有征地的权限，仍然利用办教育、发展高科技技术产业等名义，与各类开发区联合发文进行征地拆迁，最后改变土地性质搞房地产业，谋取暴利。虽然乡镇政府没有征地拆迁的资格，却为了土地财政，将农地卖给发展商建立私企的比比皆是，虽说违法，可是真正利用法律来解决这样的问题的却是很少。本文认为缺少专门立法对农村集体土地征收，对集体土地上的房屋拆迁的主体资格以及不符资格进行拆迁应当承担的责任等内容加以调整规范，才会导致拆迁主体资格不符的情况。
（三）拆迁程序不正当
农村房屋拆迁应当按照法定程序进行，然而到目前为止，我国尚无专门的法律对农民房屋拆迁程序进行规定。《土地管理法》只规定征收征用集体土地的程序，并没有规定房屋拆迁的程序。实践中，各省、自治区、直辖市会制定规范农村房屋拆迁的地方性法规、政府规章。比如北京市制定了《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》，规定区、县国土房管局核准用地单位的申请后，应当在用地范围内予以公告，通知和公告应当载明拆迁范围、暂停办理事项和暂停期限。暂停期限自公告之日起算，最长不超过1年。但是这些规定往往得不到很好的遵守，拆迁人按照程序进行拆迁的真是寥寥无几。主要表现为拆迁之前本应该公告，然而不公告或者公告时间不满，公告内容不全，以及公告内容不实比较常见。拆迁人也会利用各种手段阻止被拆迁人行使发表意见等权利，严重忽视了被拆迁农民的参与权和知情权。本文认为强制拆迁程序不公平就是典型例子。
强制拆迁程序发生的前提是必须具有生效的行政裁决。当拆迁人与被拆迁人就搬迁期限、补偿金额等问题达不成协议时，通常由拆迁人向行政主管部门申请行政裁决。当事人对行政裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉，但是诉讼期间不停止拆迁的执行。被拆迁人在行政裁决规定的搬迁期限内没有搬迁的，由有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门申请人民法院强制拆迁。实践中，法院一般会维持政府作出的行政裁决，造成强制拆迁后果。
（四）农民“钉子户”问题
农村房屋拆迁中也存在“钉子户”问题，农村房屋不像城市房屋那样由房地产开发公司统一建造的商品房，而是由村民根据自己的经济实力和建造要求购买材料，请建筑工匠一转一瓦盖起来的。所以每一个农户的房屋都有自己的特点，构造也不一样，拆迁的补偿金额也无法按一般方法计算，但是现在的农村房屋补偿的金额针对建造好的房屋和建造差的房屋相差无几，这让许多建造时投入大量钱财的被拆迁户觉得不公平。
（五）村干部截留拆迁补偿款
在集体土地房屋拆迁过程中，村干部一直是重要的角色。农民同意拆迁之前，村干部努力做好农民的思想工作，成为地方政府与农民之间的纽带。在签订征地拆迁合同时，通常是村干部代表村民集体经济组织与地方政府签订合同。征地拆迁补偿款都是先由村干部代为领取，然后才在集体经济组织内部进行分配。现实是村干部贪污现象严重，村民真正拿到的补偿款少的可怜，有些村干部却吃喝玩乐，住豪宅，根本没有为百姓着想。拆迁合同本应该是农民与地方政府签订的，充分体现农民的意思自治，然而现实中却是村干部代表农户签订协议，法律对此并没有任何规定。其深层次的原因是农村房屋拆迁立法的缺失以及农民权利不能得到充分实现，农民力量薄弱加之没有可以依靠的法律，更加无法免于自己的权利受到侵害。
二、对农村房屋拆迁存在问题的原因分析
（一）立法政策上的缺陷与冲突
2004年修改后的《宪法》第10条第3款规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。第13条第3款规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。2007年颁布的《物权法》第42条第1款规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。2007年修改的《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）第6条规定，为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。但是，由于上述立法的原则性和抽象性，国务院《拆迁条例》只是城市房屋拆迁的具体法律依据。农村房屋拆迁则基本上处于无法可依的状态，我国尚无专门法律针对农村集体土地上的房屋拆迁问题进行调整，只能根据各地方的政策文件行事。这是我国立法存在的严重缺陷。
实践中，农村征地拆迁适用《土地管理法》的相关规定。《土地管理法》第四十七条第四款规定:“被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。”现实生活中农村房屋被作为集体土地上的“附着物”看待,其拆迁补偿标准是由省、自治区、直辖市规定。目前,为了适应新形势下的房屋拆迁，很多地方已经颁布了专门针对集体土地上的房屋拆迁的规定。1各省、自治区、直辖市、政府部门等均发布了地方性法规或政府规章,对集体土地房屋拆迁进行规制。但是这些地方性法规、政府规章本身与《中华人民共和国立法法》的规定相左。《中华人民共和国立法法》第八条第六款规定,对非国有财产的征收,只能制定法律(指狭义法律)；第九条规定,对上述事项未制定法律的,全国人大及其常委会有权作出决定，授权给国务院可以根据实际需要，对其中的部分事项先制定行政法规。
显然,这些地方性法规、政府规章,既非狭义的法律,也非行政法规。依据上位法高于下位 1 例如，北京市颁布了《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》，昆明市颁布了《昆明市主城区集体土地房屋拆迁补偿安置管理办法》等，对农村集体土地上的房屋拆迁作出了具体规定。
法的法律适用原则,由全国人大制定的《中华人民共和国立法法》的效力等级高于由全国人大常委会制定的《土地管理法》。因此根据《土地管理法》由各省、自治区、直辖市制定的地方性法规、政府规章是违背上位法的,是不能够作为农村房屋拆迁的法律依据的。因此很多省、自治区、直辖市颁布专门针对集体土地上的房屋拆迁的地方性法规或政府规章作为房屋拆迁的依据，这是跟法律的规定有冲突的，这是立法本身存在的冲突。
（二）城乡二元体制导致农村房屋拆迁补偿不公平
城乡二元体制使得农村房屋拆迁的补偿相较于城市房屋拆迁严重不公平，以重庆市相关规定为例，比较一下城市房屋拆迁与农村房屋拆迁补偿的差距。对国有土地的房屋拆迁实行货币补偿的，货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积或套内面积等因素，以房地产市场评估价格确定；2而对集体土地上的房屋拆迁的补偿仅考虑权属证书记载的合法面积，按农房造价给予适当补偿，住房货币安置方式的具体标准不低于被征地范围内相邻地段经济适用房的平均销售价格，征地范围内村民的住房改作其他用途的，按住房补偿。3上述比较看出，城市房屋拆迁考虑房屋的区位、用途，区分住宅性用房与营业性用房，按照房地产市场价格评估给予补偿；而农村房屋拆迁却不考虑具体区位，不考虑用途，一律按照住宅性用房对待，按照经济适用房的销售价格给予补偿。例如，2006年沙坪坝区新桥的石新路扩建时，新桥医院对面有两幢房屋，一幢房屋属于李某，一幢属于其表弟，两幢房屋都是通过继承的方式获得的，两幢房屋也均被改成门面房进行商业经营，在工商登记、缴纳税费方面也合乎规范，而且李某的门面房装修更为豪华，生意也更好。然而，仅仅由于李某的房屋性质上属于农房，而仅一墙之隔的表弟的房屋属于城市房屋，两幢房屋土地性质不同。因此，就在拆迁补偿时，依据了悬殊巨大的两个标准，李某的房屋按照240元/平方米进行补偿，装修也不予赔偿，而其表弟的房屋按照9800元/平方米进行补偿。4这样的结果对李某来说是严重不公平的。在这种城乡二元体制下，农民得不到真正意义上的公平，各种严重不合理的案子会持续出现。
（三）地方政府的“土地财政”之困
由于中国的分税制度的改革，地方政府的压力变大，在没有财政收入的条件下，事权却日益增多，导致支出与收入的缺口不断加大。面对日渐扩大的财政缺口，加之地方政府没有正式的税收自主权，也不能通过举债筹资，地方政府不得不努力追求预算外和非预算资金收入的增加，而“卖地”渐渐成为地方政府谋取财政收益的重要途径。5土地财政应运而生。土地财政是造成农民房屋拆迁不公平的最主要的原因，政府日益觉得土地上的收益可以解决财政之困，征地行为越来越广泛，土地上的收益大部分进了政府的口袋，农民得到的补贴少 23 参见《重庆市城市房屋拆迁管理条例》第26条。
参见《重庆市征地补偿安置办法》第6条、《重庆市人民政府关于调整征地补偿安置政策有关事项的通知（2008）》、《重庆市沙坪坝区征地补偿安置实习细则》第19条。4 此案例参见江帆、丁丽柏、马勇、孙晓峰、张良培：“重庆市沙坪坝区房屋拆迁问题及对策研究”，载《经济法论坛》第9卷，群众出版社。5 张维宸：“土地财政再思考”，载《中国土地》2011年第3期。
只有少。本文认为如果没有从根本上解决地方政府的“财政”问题，不从分税制度的角度入手，相对减少地方政府的事权，相应增加地方政府的财政，更加合理地处理地方税与中央税，就难以找到合理征地、合理拆迁补偿安置的方法了。
（四）地方政府与建设单位相勾结
建设单位通过缴纳土地出让金等费用给地方政府，地方政府获得源源不断的财政收入，这使得地方政府跟建设单位的利益联系在一起。中国的征地行为中，体现的是政府部门、房地产商以及农民的利益博弈，实践中，政府部门与房地产商相勾结，侵犯农民的私权。许多建设单位通过各种方式贿赂地方政府取得拆迁许可证，然后肆无忌惮，开始各种违法拆迁，各种暴力拆迁、野蛮拆迁。
三、农村房屋拆迁的法律救济途径
（一）完善农村集体建设用地立法
改革开放以后，国家经济发展越来越迅速，国家为了经济有序快速的发展，实施市场干预。笔者认为农村土地的征收也是政府的调制行为，也的确土地征收之后，国家富裕了，经济发展了。这种调制行为本身就是一种有目的的对社会主体实体利益的损益，土地的征收制度使得中国的房地产市场蒸蒸日上，在《财富》、《福布斯》、《胡润》等富豪榜的中国内地榜单中，房地产商们都是几近半壁江山。然而穷苦的农民变得更加穷困，征地补偿款还要被各种剥削。
政府干预经济，制定了这样的一个征地制度肯定是没有错的，农民土地被征收也没有错，农民对征地不服，只能上访，但是现实中上访成功的几率几乎是零。所以笔者认为还是中国的体制有问题，农村集体土地由于公共利益的需要可以被征收，政府征收农民的土地，然后卖给房地产商，房地产商通过缴纳土地出让金等有关费用，源源不断地充实着地方政府的财政收入，房地产商开发土地，牟取暴利，房价上涨，农民买不起房子，这样恶性循环，这样的体制下，农民根本没有出路。
因此笔者认为原因还是在于农村集体建设用地立法相当滞后，政府不出台相应的法律来规范农村建设用地，农村土地除土地承包经营权之外并没有实现市场配置。国家不允许集体建设用地进入市场，极大地限制了农民自主实现工业化和城市化的积极性，不允许农村集体建设用地进入市场是导致当前中国城乡差距扩大的重要原因。如果允许农民集体土地进入市场，农民就可以分享到土地非农使用的增值收益。如果国家能按土地非农使用的市场价值补偿农民，农民就可以有在目前所获征地补偿费的基础上增加十倍乃至几十倍的收入。农民收入增加了，城乡差距自然就减少了。如果政府能够规定单纯的商品房开发用地是绝对不能作为政府征地的理由，而应由开发商自己去向农民协商购买土地，土地可以自由流转的话，农民就可以得到本来由政府谋取的利益，地价也可以降下来，房价也会相应降低。只是现在中国政府在如此丰厚的利益面前很难做出这样的决定，但是不难看出政府已经意识到这个问题的存在，也在努力实现农村土地的流转。
对于农民而言，拥有多大的土地权利并没有意义。土地私有化既不能保护农民利益，也
不能提高农业生产效率，甚至会损害农民利益，中国土地制度不能走私有化道路。农民真正需要的不是土地的所有权，而是调整权，也即合法进行土地流转的权利。中国并没有出现多数发展中国家城市化进程中的贫民窟现象，其原因就是我国农民有退路，这是中国稳定的基础。
十八届三中全会《决定》指出要建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。6十八届三中全会的《决定》对农村土地流转具有深远意义，虽然没有直接说明农村土地可以自由流转，但是土地可以抵押的制度下，未来土地可以自由流转是必然的发展。政府建立城乡统一的建设用地市场，说明农村集体土地也会实现市场配置，农民可以自由支配自己的土地，农民就可以直接跟开发商交易，而不必通过政府，农民土地收益增加，房地产市场价格下降。现阶段已经在安徽等地形成试点，建立农村产权流转交易市场，试图推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。《决定》提出的城乡统一建设用地市场说明农村集体建设用地立法的可能性、现实性以及迫切性。本文认为应该在十八届三中全会《决定》提出建立城乡统一建设用地市场的基础上，出台规范农村集体建设用地的立法，进一步保障农村土地自由流转的实现。
（二）破除二元体制下的补偿标准
实践中，城市房屋的拆迁补偿还是比较合理的，虽然农村房屋拆迁补偿金额在不断提高，但是仍然不足以使农民有能力在城市买房，居住，融入到城市发展中。笔者认为我国农村房屋拆迁补偿存在不公平，原因在于制度的不完善，因此我的建议是推动法律的完善，逐步探索城乡统一的补偿标准，但是这一点实践起来比较难，所以基层政府应该结合城镇化过程中暴露出来的问题展开积极调查，向上级机关反映问题，加快推进各种法律的完善，为城镇化的发展提供科学合理、体现公平与效率的法律体制。
十八届三中全会提出城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。必须健全体制机制，形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农城乡关系，让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。要加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制机制。7赋予农民财产权利是基于土地基于房产产生的收益，政府也在努力推进实现城乡一体化。本文认为农民房屋拆迁补偿标准应当参考城市房屋拆迁补偿标准，以市场价格为依据，在没有市场价格的情况下，通过独立的中介机构评估确定补偿金额，确保补偿数额能够让被拆迁的农民重建或者购置同等质量、同等居住条件的房屋。应当考虑农民房屋本身的区位价值、庭院空地等附属设施的价值等，给予适当、合理的补偿。
（三）保证拆迁程序公开化和透明化
程序公正是看得见的公正。通过公正、公开、透明的程序来保障征收拆迁的公平合理是 67 参见十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》
参见十八届三中全会公报
世界上大多数国家的做法。以美国为例,美国联邦宪法第五条修正案规定了有偿征收的三个要件:正当的法律程序、公平补偿、公共使用。其中对征收行为的正当法律程序,详细规定了九个步骤。8在土地征收阶段，笔者对比了美国的征收制度，很明显美国的制度就相当严格。不是为了严格意义上的公共利益是不允许征收土地的，征收土地的正当性是否基于公共利益通常是由法院判决的。美国对于征收制度的程序也相当严格，必须经过预先通知，政府评估，召开公众听证会等缺一不可。对于补偿制度也是按照征地者的损失计算的，而且相当注重买主与卖主的意思自愿。笔者认为美国的这种制度是相当值得中国借鉴的，完善征收制度可以严格规范征地行为，保护农民的私权。在拆迁补偿安置政策制定阶段，补偿安置方案不能不能仅仅由政府单方面决定或批准,应引入听证程序,由被拆迁方代表、相关专家、政府三方举行社会听证,共同商讨确定。9这既可以是政府决策公开化，又能让政府及时了解拆迁方案的不足之处，便于及时改正。在达不成安置补偿协议阶段完善被拆迁人的司法救济权。现在的拆迁制度规定了当拆迁人与被拆迁人达不到拆迁补偿安置协议时，只能由房屋拆迁管理部门裁决或同级人民政府裁决。当事人对裁决不服的，可以向人民法院提起诉讼，但是诉讼期间不停止拆迁的执行。这样的规定使得农民房屋被拆除，这样的结果是不可逆的，无法通过其他的补偿措施时其恢复到拆迁之前的状态。因此政府应该出台相应的法律，真正保护农民的司法救济权。
四、结语
（一）农民房屋拆迁是中国土地制度改革的一部分，有其合理的部分：使农村土地充分集中起来，提高土地利用效率，推进农村工业化、城市化的发展。
（二）农民房屋拆迁现有法律救济途径存在的问题，有其深刻的经济和社会背景，但是归根到底还是法律制度的不完善，仍然存在农村集体建设用地立法相当滞后、城乡二元体制下房屋拆迁补偿标准不一致以及拆迁程序不公正等方面的问题，值得深入研究并加以弥补和完善。
（三）本文的探讨立足于对农村集体土地上房屋拆迁法律制度的完善。但是真正的救济途径的出台和实践，由于利益集团之间的博弈，也许会经历很长的阶段，但是出于对农民权利的保障和维护，应该迫切加以解决。
Theory of farmers house dismantlement exist problems and its legal relief way
Abstract: In our country, rural housing demolition compensation amount is low, demolition main body qualifications, the dismantler ignored the demolition process, “nail households” problem, and village cadres intercept units compensation is the most common problems in rural housing 8 详见周大伟：《美国土地征用和房屋拆迁中的司法原则和判例——兼议中国城市房屋拆迁管理规范的改革》,中国宪法行政法法律网, http: //www.xiexiebang.com /get/lltt/fxlw/***2.html 9 赖淑春：“农村集体土地房屋拆迁法律问题探讨”，载《山东大学学报》2008年第5期。
demolition.Reason mainly has defects and conflict of legislative policy in our country, urban dual system leads to unfair of rural housing demolition, the local government of “land finance” trapped and collaborating with the construction unit, etc.Legislative Suggestions to perfect the rural collective construction land, urban and rural planning as a whole, to break the dualistic system of the compensation standard, improve the mechanism for the demolition process, make the demolition of all stages can be open and transparent.Keywords: housing demolition, land expropriation, demolition program.
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