展望工业用地弹性出让年期制的影响--派米雷集团研究员高成

第一篇：展望工业用地弹性出让年期制的影响--派米雷集团研究员高成

展望工业用地出让弹性年期制的影响

派米雷集团研究员—高成2013年底的工业地产市场可谓风起云涌，继三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》“建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制，提高工业用地价格”后，国土资源部副部长胡存智再次表示要采取措施提高工业用地价格，探索实行“租让结合、先租后让”的工业用地供应制度,积极推行工业用地出让弹性年期制。

在工业用地日渐紧缺的背景下，部分地区和园区已经开始收紧工业用地的出让。5月份，作为地改和金改试验田的深圳前海打破国内以法定最高年限一次性出让土地使用权的制度，实行弹性年期制。7月份，北京经济技术开发区管理委员会发布《北京经济技术开发区加强工业用地管理提高土地节约集约利用水平的实施意见》指出，将改变园区内工业用地的供应方式，由按最高出让年限50年出让转变为缩短年限出让、代建厂房及实行直接租赁试点三种方式，以加快开发区内工业用地流转，同时，还将探索工业用地退出机制。供应方式1：出让最高年限50年减为20年；供应方式2：代建厂房；供应方式3：工业用地使用权直接租赁一般10年。11月份，山东省临沂市政府印发《关于对工业用地实行弹性年期出让的意见》，规定工业用地出让的弹性年期最高不超过20年，实行工业用地分期考核兼管。事实上，上海在2010年的《规划土地政策支持高新技术产业化，促进经济发展方式转变和产业结构调整若干意见》中已经提出，针对高新技术企业，工业用地出让年限“在法定的工业用地最高出让年限内，可以结合企业特点，分别设定10年、20年、30年、40年、50年的出让年限，出让价格按照相应年限通过评估确定。出让年限届满，经出让人认定企业经营状况良好、土地出让合同履行到位、符合产业导向等条件的，经企业申请，可直接以协议方式续期。续期后的土地使用期限与原出让年限合计不超过50年”。种种迹象显示，未来工业土地出让弹性年期制将成为新一轮调结构、促转型的制度性手段，并将在更多的地区得到落实。那么，为什么这个制度会得到政府和园区的亲睐，这个制度又对各市场主体产生什么样的影响呢？以下是笔者的几点拙见。先谈一谈原因。经济危机过后我们的传统企业同时面对国际需求下滑、人力成本提高、人民币升值等复杂的国内外形势出现利润大幅下降等不利局面，同时国家经济增长趋缓，经济面临下行压力，转型成为箭在弦上、迫在眉睫的事情，必须发展高附加值、高科技含量的产业，提高我国企业在国际分工上的竞争力。然而，摆在我们面前的问题是，现在相当一部分生产资料特别是土地资源把持在传统企业手中，以前卖地建厂的模式导致现在企业布局分散，土地利用率低下；50年的出让期限让许多落后和淘汰类企业成为城市转型发展的一块块疮疤；再次，伴随城市发展带来的土地升值，拆迁费不断提高，转型的成本亦水涨船高。对此，工业土地出让弹性年期制应运而生。

制度造成的影响主要是：

一，对于政府。

（一），弹性年期制的实行意味着政府调整产业结构的频率相应增加，有利于引进更优质产业，及时淘汰落后产能。

（二），弹性年期制有利于降低政府拆迁费支出，增加土地出让金收入。

二，对于生产型企业。

（一），弹性出让制度意味着企业必须要不断苦练内功，提升自己的竞争力，倒逼企业不断转型升级。

（二），未来企业自主拿地建厂的积极性和可能性都会下降，企业会转向购买和租赁物业。笔者认为，短时间内在制度没有被确立和执行前市场会出现一个交易性机会，先知先觉者会抢购带有50年产权的土地和其他物业（因为制度是对制度实行后的规定），未来这样的物业必将逐渐淡出我们的视野；政策执行后估计会出现土地购入总价的下降，一部分优质企业可能会考虑购买土地或物业，另一大部分企业会选择租赁物业。三，对于工业地产运营者。随着工业用地越来越少，单打独斗的企业将逐渐发现从政府这里再也不能拿到“物美价廉”的土地了，尤其在上海这样的一线城市，工业用地的短缺和弹性年期制的实行直接促使单个企业只能去产业园区里购买或租赁物业，这将给产业园带来很大的市场。