银川路社区出租房屋登记备案制度和管理办法

第一篇：银川路社区出租房屋登记备案制度和管理办法

银川路社区出租房屋登记备案制度和管理办法

为了加强对出租房屋和暂住人口的管理，保护房屋出租人和外来人员的合法权益，创造和谐社会环境，结合我辖区流动人口、出租房屋管理工作的实际情况，制定如下出租房屋登记备案制度和管理办法.一、指导思想

以实践“三个代表”重要思想，构建和谐社会为指导，通过开展出租房屋清理整顿、规范暂住人口服务和管理工作，促进社会治安综合治理各项措施落实到基层，探索和建立出租房屋、暂住人口管理的长效工作机制，完善出租房屋和暂住人口管理法律法规，推动出租房屋、暂住人口服务和管理工作进社区和基层政权建设，提高社会治安整体防控能力，创造人们安居乐业、社会和谐稳定的治安环境。

二、制度及管理工作范围

全辖区出租房屋清理整顿工作范围，既包括私有出租房屋，也包括公有出租房屋；既包括供他人居住的出租房屋，也包括供他人工作和留宿的房屋、仓库等出租屋。重点清查部位：三个居民小区和流动人口聚集的自建房。

三、工作任务及要求

为搞好出租屋、暂住人口服务和管理，充分发挥公安、计生、民政等部门的力量；社区居委会为主体，建立出租屋及流动人口的长效管理机制，年内重点抓好下列工作：

1、查清出租房屋的房主、地址、面积、用途等情况，按照要求

进行登记，对符合出租房屋要求的，出租房主要到社区进行房屋租赁登记备案、签订责任书。

2、查清承租房屋人和留宿人员的姓名、原籍、原工作单位和职业及现实表现等自然情况，采集信息、办理暂住证。特别要注意掌握有无前科劣迹或犯罪问题。

3、查清和依法取缔扰乱市场经济秩序的造假窝点和非法传销窝点。

4、深挖一批贩毒吸毒、黑恶势力及“两抢”违法犯罪人员的地下组织和“窝点”；抓获一批流窜作案的犯罪分子，消除一批火灾等危害社会治安的隐患。

5、建立有制约机制的房屋租赁市场，完善房屋租赁、暂住人口和管理的法律法规和管理办法，把出租房屋、暂住人口服务和管理工作纳入社会经常化、法制化的轨道。

6、实现出租房屋、暂住人口信息微机管理。积极创造条件建立公民信息系统，为政府各职能部门和基层社会提供网络和数据库平台，提高出租屋和人口管理的科技含量。

7、统一思想认识，加强组织领导。流动人口管理工作领导小组各成员单位要从实践“三个代表”重要思想的高度，充分认识开展这项工作的重要意义，统一思想认识，加强组织领导，狠抓工作落实。要发挥领导核心作用，协调各方共同做好工作。要把这项工作作为当前流动人口管理的主要工作来抓，抓紧制定具体的工作方案，积极发挥联系协调的职能作用，精心组织，全力推动；要加强分类指导和检

查督促工作，务求实效；要注意掌握工作进度，及时上报进展情况，组织好经验交流，切实加强这项工作领导。

8、制定工作方案，明确工作职责。社区应成立领导小组和专门的工作班子，并制定切实可行的工作方案，部署任务、明确目标、落实责任。要认真做好宣传发动工作，动员广大人民群众积极参与和支持清理整顿工作。领导小组和办公室应及时掌握基本情况，提出工作意见，组织、协调、指导出租房屋的各项工作落实；建立落实专人负责、整合工作力量，确保这项工作层层有人抓、有人管。

9、发挥职能作用，切实履行好职责。社区与驻区单位共同做好出租房管理工作，定期召集有关部门研究分析管理中存在的问题，及时提出解决措施。对居委会开展房屋管理工作情况进行考核；开展经常性的出租房屋治安检查，消除治安隐患；计生处要加强对辖区内流动人口、出租房屋中的育龄对象的登记、造册与管理。要利用自身工作的便利条件，密切加强与有关单位的合作，互通信息。

10、严格考评制度，加强督促检查，确保出租房清理整顿工作取得实效。乡计生办将不定期对出租房屋清理整顿工作进行督查，并将此工作作为年终综治考核的一项重要内容，请各村委会、各单位务必认真抓好落实。

银川路社区2011年2月25日

第二篇：出租房屋登记备案管理办法

出租房屋登记备案管理办法

一、推行出租房屋登记备案制

1.凡居民所属房屋需要出租的，出租人须持本人身份证、户口本、房产证、土地证到村委会、社区出租房屋管理站办理登记备案手续。对持有房屋合法所有权证、符合安全标准条件、具备出租条件的出租房屋，经村委会、社区出租房屋管理站登记备案，核发《出租房屋备案公示牌》后对外出租。

2.未办理备案登记已出租的房屋，出租人必须在30日内补齐各项手续。

3.属于以下情形的房屋，均不予登记备案，不的出租。

（1）未取得房屋产权证书或无其他合法权属证明的；

（2）司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；

（3）共有房屋未取得共有人同意的；

（4）权属有争议的；

（5）属于违法建筑的；

（6）不符合消防等安全标准的；

（7）已抵押、未取得抵押劝人同意的；

（8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；

（9）有关法律、法规规定禁止出租的；

（10）因各种原因不能出租的。

4.对登记备案的出租房屋，应建立出租房屋档案，实行动态管理，做到随时更新。

5.对已登记备案的出租房屋，村委会、社区免费提供中介服务。全程代办流动人口暂住证、求职登记证、生育服务证、残疾证、老年证等服务工作。

二、出租人应履行的责任和义务

1.出租人作为出租房屋治安第一责任人，必须与承租人员签订统一制式的书面房屋租凭合同。

2.出租人不得将房屋出租给无有效身份证件、无有效结婚证和生育证明的流动人口及没有监护人陪护的未成年人。

3.出租人必须对承租人基本情况于入住当日进行登记，并到村委会、社区出租房屋管理站对出租房屋、承租人基本信息进行登记备案，并督促承租人办理暂住证，协助村委会、社区采集承租人信息资料。

4.承租人搬离时，出租人必须及时向村委会、社区出租房屋管理站报告承租人终止房屋租凭情况并到村委会、社区办理注销手续。

5.出租人发现承租人有违法犯罪嫌疑、违反计划生育政策或《义务教育法》、组织参与非法宗教活动的、必须及时向村委会、社区、派出所举报，不得窝藏、包庇违法犯罪嫌疑人。

6.出租人必须督促、监督承租人家庭中的适龄儿童接受九

年义务教育。

7.出租房屋达到30间以上的须有专职房屋管理人员，有条件的须在公共部位安装视频监控等技防设施。

8.出租人委托代理人履行管理职责的，必须书面报告村委会、社区出租房屋管理站，委托代理人必须履行与出租人等同的出租房屋登记备案管理的义务。

9.出租人下落不明或一个月内无法取得联系的，其出租房屋由村委会、社区出租房屋管理站代管，出租人承担代管期间的管理费用。

10.出租人应接受村委会、社区出租房屋管理站和派出所等相关部门的管理，及时做好房屋安全，治安防范、计划生育协查等工作。

三、奖励与惩处

1.实行出租房屋年审和星级管理制。对通过年审的已登记备案的出租房屋核发星级管理标识，按星级情况给予一定奖励。

2.对举报出租人违反本办法的，经核实给予举报人一定奖励。对检举揭发出租人从事违法犯罪，组织、参与非法宗教活动的，经核实予以重奖。

3.对违反本办法规定的出租人，情节较轻的，由村委会、社区、派出所对其进行批评教育，督促改正错误；私自租房给有效证件不齐全或形迹可疑人员的，依法严惩；情节严重的，移交司法机关处理。

第三篇：出租房屋登记备案管理办法

出租房屋登记备案管理办法

第一条 为加强我市房屋租赁管理，规范房屋租赁行为，保护房屋租赁当事人的合法权益，依据《中华人民共和国治安管理处罚法》、《乌鲁木齐市房屋租赁管理条例》等法律法规，制定本办法。

第二条 本市对出租房屋实行登记备案制度。

房屋租赁管理机构对符合出租条件和标准的房屋，依法予以登记备案并发放《房屋租赁证》；对不符合出租条件和标准的房屋，不予登记备案，不发放《房屋租赁证》。

第三条 乌鲁木齐市社会服务管理局是出租房屋登记备案的主管部门。

区（县）社会服务管理局负责辖区内的出租房屋登记备案的管理工作。

街道（管委会、乡镇）出租房屋服务管理机构负责辖区内的出租房屋登记备案的日常管理工作。

社区(村)协助各级房屋租赁服务管理机构做好出租房屋登记备案和《房屋租赁证》管理工作。

公安、规划、建设、房产、工商、税务、计划生育、卫生、行政综合执法等有关部门，依据各自在房屋租赁管理方面的职责，协同做好出租房屋登记备案工作。

第四条 房屋具有下列情形之一的，不得进行出租，房屋租赁管理机构不得登记备案和发放《房屋租赁证》：

（一）未取得房屋产权证书或无其他合法权属证明的；

（二）司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房屋出租权利的；

（三）共有房屋未取得其他共有人同意的；

（四）权属有争议的；

第十六条 房屋出租人未签订治安责任保证书、将房屋出租给无合法有效身份证件的承租人、明知房屋承租人从事违法犯罪活动不报告的，社区民警收到社区（村）房管站报告后，按照《乌鲁木齐市房屋租赁管理条例》相关规定核实情况并下发《行政处罚决定书》。

第十七条 房屋出租人违反其他房屋租赁管理规定的，社区（村）房管站在3个工作日内核实情况并下发《监督检查意见告知书》。

房屋出租人不按《监督检查意见告知书》要求改正的，街道（管委会、乡镇）房屋租赁管理机构收到社区（村）房管站报告后，告知公安、规划、建设、房产、工商、税务、计划生育、卫生、行政综合执法等负责出租房屋服务管理工作的部门依法处理。

第十八条 有下列情形之一的，街道（管委会、乡镇）房屋租赁管理机构撤销出租房屋登记备案、收回《房屋租赁证》：

（一）房屋出租人违反本办法第十条规定，一年内处罚两次仍不改正的;

（二）明知房屋承租人从事违法犯罪活动不报告的；

（三）出租房屋内发生严重火灾、非法习武等治安案件的；

（四）出租房屋内发生涉恐涉暴、非法宗教等刑事案件的； 收回《房屋租赁证》的出租房屋在6个月内不得出租。整改合格后重新办理《房屋租赁证》方可出租。

第十九条 情况复杂、社会影响较大的，由区（县）社会服务管理局依法处理。

第二十条 从事房屋租赁证管理的工作人员不履行管理职责，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十一条 本办法自发布之日起施行。

第四篇：出租房屋管理办法

出租房屋管理办法

一、招商

（一）、由管理中心起草出租房屋的请示报告，经公司领导批准。

（二）、在济南房地产网发布出租房屋信息，在出租房屋张贴招租告示。

二、合同管理

（一）、签订合同时须核对有效证件、身份证、暂住证证明等。

（二）、出租房屋原则上合同签订期限为1-3年，最高为3年，特殊行业如银行、电信、医院等需超过3年的报公司批准。

（三）、承租户在合同期内原则上不得转租，确需转租的必须1月前征得管理中心同意，提前终止合同，但须按违约处理。转租后原合同终止，管理中心负责重新与新承

租户签订租赁合同，但原合同截止日期不变，私自转租经发现收回出租房屋并按

违约处理。承租户终止合同要求退房的必须1月前征得管理中心同意，终止合同

退房租金额为80%.（四）、承租户原则上必须一次性付年租金，特殊情况及金额较大的可考虑半年付款方

式。

（五）、承租户必须交房屋合同保证金，按年租金的10%收取，退房时退回。

（六）、对租赁合同到期的出租房屋，在同等条件下应优先考虑与原承租户签订合同。

（七）、合同到期的根据市场情况及出租房屋周边情况需涨房租的，上报公司批准后，如愿承租户不接受新租金，管理中心收回房屋、重新招租。

（八）、合同有管理中心签订，经公司办公室审核后盖章，合同一式三份，公司财务、管理中心、承租户各保留一份。

三、承租户违约责任与处罚

（一）、承租户按合同约定，逾期拖欠不交房租超过5个工作日，管理中心将增收每天

5%的滞纳金，拖欠不交房租一个月按违约处理，中心收回房屋押金不予退还。

（二）、承租户合同期内原则上不得转让，如确需转让必须事先征得管理中心同意，但

须按违约处理，违约金为年租金的10%，承租户交纳违约金后方可办理转让手

续。

（三）、承租户不得在所租房屋周围私自搭建，发现后责令拆除并作罚款处理。

（四）、承租户不遵守违反承租户管理规定的，管理中心有权对其处罚。

（五）、承租户违反国家明文规定、法律法规，所造成的责任及相关法律责任由承租户

自负。

四、承租户管理

（一）、因营业需要对承租房屋进行改造、装潢，必须先提出申请，经管理中心同意、费用自理，解除合同时改造及装潢费用不作补偿。

（二）、公司对门头房统一管理，如遇政府和公司发展规划需要拆迁，承租户应无条件

服从公司决定，公司不作补偿。

（三）、承租户聘用外来人员、必须有暂住证。

（四）、注意用电、防火安全，不得随意乱拉电线，防止火灾事故发生。

（五）、除地震、台风等自然灾害，人为原因造成的出租房屋损坏，由承租户负责赔偿。

（六）、租赁期满或解除合同，承租户必须及时搬出房屋自己的全部物品，从终止合同

之日起7天后，屋内仍有余物，是承租户自动放弃，有管理中心处理。

五、委托管理

第五篇：房屋租赁登记备案制度之我见 - 副本

房屋租赁登记备案制度之我见

摘要：我国实行的是社会主义的土地公有制度，这与世界上大多数国家不同，而且中国传统的土地制度和观念也迥异于西方，这也就要求我们从民族特色出发构建我国的房屋租赁制度。

关键词：房屋租赁登记备案正当性房屋租赁权债权物权化

房屋租赁登记备案制度是我国房屋租赁法律制度的重要组成部分，具有明显的中国特色，带有历史传承的印记和对现实国情的回应。纵观世界各国，并没有房屋租赁需经登记备案的规定，尤其是一些发达市场经济国家认为，市场经济应尊重当事人的意思自治，公权不可过分介入私法行为，干扰私权的行使。当然，我们不能局限于各国的立法通例，而应根据我国的国情和现实需要进行制度选择。我国实行的是社会主义的土地公有制度，这与世界上大多数国家不同，而且中国传统的土地制度和观念也迥异于西方，这也就要求我们从民族特色出发构建我国的房屋租赁制度。

一、房屋租赁登记备案制度的现行法依据

我国的房屋租赁登记备案制度有现行法上的明确规定。1983年国务院《城市私有房屋管理条例》第十五条规定 ：“租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利和义务，并报房屋所在地房管机关备案。”1994年全国人大常委会通过的《城市房地产管理法》第五十三规定 ：“房屋租赁，出租人和承租人应当订立书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”1995年建设部制定的《城市房屋租赁管理办法》明确规定 ：“房屋租赁实行登记备案制度，签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。”除此之外，各省市往往根据各地实际情况制定有地区性的法规规章，规范本地的房屋租赁登记备案行为，如上海市、深圳市等。从以上的规定可以看出，我国的房屋租赁登记备案制度的立法规定简单模糊，可操作性差，登记审查的具体内容、形式未明确规定，这就造成了人们对房屋租赁登记的性质及登记的效力的认识分歧，引起了理论界及实务界的广泛争论。【1】这就是我国现时房屋租赁登记备案制度认识和操作混乱的一个缩影。

二、我国房屋租赁登记备案制度的正当性分析

（一）、基于该制度产生的时代背景及历史传承的视角

从立法的路径来看，房屋租赁登记备案制度始于1983年国务院《城市私有房屋管理条例》第十五条规定。但是，从该条例的名称即可看出，它是针对“私有”房屋的“管理”关系，既然是“私有”为何又如此强调对其进行“管理”呢？我们会很自然的得出结论，该条例带有明显的计划经济的印记，该制度实质上是对计划经济体制下的高度公有的房屋制度的某种传承，带有深刻的经济转型时期的制度特色。改革开放之前，我国实行的是高度集中的计划经济体制，与该体制相适应，房屋和土地均为公有（国家所有和集体所有，在城市一般为国家所有），私有房屋的数量很少，居民的住房基本由国家统一分配，而居民要想分得房屋也必须履行繁琐的审批手续，提交各式各样的证明材料，公民个人是没有权利去出租房屋的，通过租房盈利更被看作是资本主义的行事方式。【2】一言以蔽之，那个时代实行严格的房屋管理制度，房屋租赁几乎被禁止。改革开始之初，虽然允许私有房屋的存在，但体制本身固有的延展性不可避免的波及到了新兴的房屋租赁制度。

《行政许可法》施行之后，一些实行房屋租赁许可制度的省市已经通过修改法规规章的方式取消了房屋租赁的许可制度，房屋租赁合同登记备案与合同是否生效已无关系。但建设部《城市房屋租赁管理办法》的有关规定至今仍未修改。而且，除了上海市，其他地方仍然实行强制的房屋租赁登记备案制度，不登记将被施以罚款。这仅仅是制度的惯性吗？还是说他的确在现在仍然发挥着积极的作用，甚至是某些不可替代的作用？笔者认为，房屋租赁登记备案制度的存在本身即暗示了其某种合理性，只不过现在该制度已完全摆脱了建立始初的主要功能设定——行政审批和行政征收，更多的是为了增强房屋租赁合同的效力，实现债权的物权化，积极回应现实中存在的社会问题，平衡出租人和承租人的力量对比，保障弱势群体的基本生存权利。这在后文中将会详细介绍，在此不赘述。

（二）、基于对房屋租赁权的性质分析

笔者认为，对于房屋租赁登记备案制度的正当与否的判断应当始于对房屋租赁权的性质分析，明确房屋租赁权的性质，方可判断该制度设计是否从本质上适合房屋租赁行为，并以此进行改革和完善。关于房屋租赁权的性质，学界分歧较大，主要有三种观点，即债权说、用益物权说、债权物权化说。笔者同意债权化物权说，在此予以介绍。

该说认为，房屋租赁权在本质上仍为一种债权，只是出于保护承租人这一弱势群体的利益的价值选择，而赋予其一些物权的性质。《德国民法典》即首先规定了“买卖不破除租赁”的制度，赋予租赁权对抗一般债权人的效力。该说目前为通说，但其实质仍为债权说。该说具体认为债权物权化趋势具体表现为以下几个方面：（1）对抗效力，作为租赁权人可以租赁对抗买受人和抵押权人，即“买卖不破除租赁”；（2）对侵害租赁权的第三人的效力，在租赁权人行使权利受到妨碍时可以请求损害赔偿和请求排除妨碍；（3）租赁权处分的可能性，即租赁权人逐渐具有了让与和转租房屋的可能性；（4）租赁权的永续性，即租赁合同较之一般合同期限较长，而且一般说来具有延长期限的便利性和优先性。【3】笔者认为物权化债权说有如下优势：首先，债权说只看到了租赁合同和一般合同的共性却没有正视租赁合同立法上的特殊规定，只看到了房屋租赁合同所体现的租赁合同的共性而没有房屋租赁合同在现代社会的特殊意义及在立法上的特殊规定，有违现代法的精神，殊难苟同。其次，目前的通说债权物权化说则较好的吸收了另外两种学说的合理因素，并且符合了现代法的利益平衡的精神，既通过增强租赁合同的效力，扭转出租人和承租人的实质力量对比悬殊的局面，又不至于矫枉过正，过分保护承租人的利益而损及出租人的合法权益；而且在现行法的所规定的体制内，比较恰当的界定了房屋租赁权的性质，使应然和实然、立法和实践达成了统一，不致于引起法律的大规模修改、社会的大面积波动；再者，该说很好的说明了房屋租赁登记备案制度的正当性问题，并为对房屋租赁登记备案制度进行适当的定位、明确房屋租赁登记备案之于租赁合同效力的影响奠定了坚实的理论基础。

（三）、基于当代现实国情的考量

（1）城市化加速发展的影响

城市化水平是一个国家现代化水平的重要标志，同时也是任何一个发展中国家发展中必须经由的一个阶段。进入21世纪，我国的经济发展速度加快，城市化水平急剧提高。据中国社会科学院社会学研究所发布的2012年社会蓝皮书《2012年中国社会形势分析与预测》称，2011年是中国城市化发展史上具有里程碑意义的一年，城镇人口占总人口的比重将首次超 过50%。这标志着中国发展进入了一个新的成长阶段，城市化成为继工业化之后推动经济社会发展的新引擎。城市化水平提高的同时也带了许多的问题，城市住房问题即是其中之一。在物价水平不断上涨、居民购买力短期无法大幅度提高的情况下，租赁房屋成为可行的选择。房屋租赁登记备案制度作为一种行政管理手段，可以有效干预私人之间的房屋租赁行为，防止出租人自由非法出租房屋，损害承租人的利益，保障城区人口的基本住房条件；同时，政府机关可以根据房屋租赁登记备案的详细情况，了解城市人口的住房情况，并可适应国家宏观调控政策的需要，通过房屋租赁登记备案税费的比例及数额调整，引导房屋租赁市场的健

康发展，保障城市居民的基本生存权。

（2）现代法治的精神的影响及平衡承租人出租人势力失衡的现实诉求

现代法律的发展愈来愈显示出交融的趋势，私法公法化，公法私法化，随之而来的是法的精神的现代化，社会本位和实质公平越来越多的反映在立法中。所谓“社会本位”，即强调社会性、公共性、公益性和干预性的统一，法的目标应以社会利益最大化为导向而非囿于个人利益最大化，二者发生冲突时，个人利益应服从社会利益。【4】“社会本位”反映的是一种全局的整体的价值取向。所谓“实质公平”，即抛离抽象的形式的平等，正视现实中相应主体的巨大实力差距，借助公法的手段予以调整，实现利益的平衡和实质的公平。“实质公平”追求的是一种具体的现实的正义。

结合我国的现实国情，城市化水平的大幅度提高，导致城市人均居住面积缩小，居民住房供不应求，房价居高不下，大部分城市人口限于购买水平，不得不通过租赁形式解决住房问题，于是形成了出租人的绝对优势地位。而且现实中确实广泛存在着出租人滥用优势地位，漫天要价及提出其他不合理要求，或者随意驱逐承租人、侮辱承租人的情况，严重损及承租人的正当利益。基于实力对比的巨大差异，出租人和承租人之间仅有形式上的公平而无实质上的公平，少数出租人的个人利益往往凌驾于多数处于弱势的承租人的利益至上，社会的总体效益的实现受到影响。此时就要求公共权力的介入，以“社会本位”和“实质公平”的现代法治精神为指导，打破表面上平等而实质上已严重失衡的局面，适当的倾向于承租人一方。房屋租赁登记备案制度就是这样的一种适当的制度设计。【5】

三、房屋租赁登记备案制度的完善

第一，明确房屋租赁权的性质。这也应当属于在思想认识层面应当明确的问题，而且这一问题也会在很大意义上影响房屋租赁登记备案制度的设计和实施，因而是重要的问题。简言之，我们应坚持房屋租赁权的物权化债权的性质。前文已有阐述，不再赘述。但应当注意的是，根据我们对该权利性质的界定，我们应坚持以下几点：其一，登记备案具有的是对抗效力而非生效效力；其二，在具体操作时应灵活适用物权法和债权法的规范，可以交叉适用，以维护出租人和承租人的利益平衡及当事人利益和社会利益的平衡为依归；其三，尊重该权利的私权性质，充分保护该私权，在社会利益允许的范围内尊重当事人的意思自治。

第二，明确房屋租赁合同的登记备案机关和审查方式。首先，应坚持房屋租赁的登记备案机关和不动产物权的登记备案机关的同一，并将相关信息登记在相同的登记簿上，这有利于完整公示权利且方便相关人的查阅；其次，针对我国目前的不动产管理机关的分离化状况，即房产管理归于建设部门，地产管理归于国土部门。笔者建议设立统一的房地产管理机关，而由这一机关统一管理产地产事宜，包括房屋租赁合同登记备案事宜；最后，关于主管机关对于房屋租赁合同的审查方式，笔者建议，应是形式审查和初步审查。

第三，对房屋租赁合同依据期限和租金进行合理的分类，进而确立强制登记和自愿登记相结合的登记备案制度。笔者建议，应根据租赁合同的期限和租金对合同进行分类，分为短期合同和长期合同，小额合同和大额合同，对于短期合同和小额合同应当尊重当事人的意愿，允许其不登记备案，当然此时该房屋租赁合同没有了对抗善意第三人的效力，当事人应自担这一风险；对于长期合同和大额合同则应进行强制登记，当事人必须予以登记，不登记不但是合同没有对抗效力，而且还会受到相应的行政处罚，如罚款，但应注意即使应强制登记而未强制登记的房屋租赁合同也不应否认合同本身的效力。【6】对于短期合同和长期合同的时间界限及小额合同和大额合同的价额界限，笔者认为不应一刀切，而应有各地根据地区的实际情况，尤其是过往的房屋租赁登记备案的实施情况，科学的确定这一期限。

注释：

[1] 李朝晖.《论房屋租赁合同登记备案制度的立法价值目标》[J].《广西社会科学》，2008年第2期

[2] 李锡鹤.对债权不可侵行和债权物权化的思考——兼论物权与债权之区别［J］.法学论坛，2003

[3] 高富平, 黄武双著.《房地产法学》.[M]北京：高等教育出版社.2010年版

[4] 符启林.《房地产法》[M] 北京：法律出版社，2009年版

[5] 周珂.《房地产法专论》.[M]北京：法律出版社.2011年版

[6] 房绍坤主编.《房地产法》.[M]北京：北京大学出版社.2011年版