华业行观察：北京表态不会轻易放松房地产限购

第一篇：华业行观察：北京表态不会轻易放松房地产限购

华业行观察：北京表态不会轻易放松房地产限购

“稳定向好”——近日，北京市委市政府亮出了今年上半年北京经济发展“成绩单”。在房地产业“降温”的同时，北京上半年完成了GDP7.2%的增长。

华业行机构数据显示，今年上半年，北京房地产业增加值占GDP的比重为6%，同比进一步出现下降。与此同时，北京财政收入对于房地产的依赖程度也在不断降低。

“北京不会轻易出台新的房地产政策。”北京市市长王安顺在上半年经济形势分析会上表示，北京不会轻易放松限购等措施，否则会削弱结构调整的动力，影响城市可持续发展。

“限购令”推进经济结构转型

一周前，河北保定人刘晓（化名）从位于朝阳区石佛营的一家房产中介辞职。

“整整两个月没卖出一套房。”刘晓说，店里近几个月至少已有5个同事离职，多数都选择了转行。

28岁的刘晓经历了北京房地产市场繁盛的时期。那时候石佛营东路一条并不宽的街两边，有着十几家大大小小的房产中介，业绩好的业务员一个月能卖出十几套房。

不过，过于依赖房地产的地方经济增长模式，几年前起已被诟病。专家认为，房地产市场的急剧膨胀带来地方政府的卖地热情，令地方经济增长滑入了一种依靠“土地财政”拉动的畸形模式。

2012年，北京市财政部门一名负责人曾坦言，北京的财政收入“如果谈问题”，就是财政收入中来自房地产的税收比重较高，此前基本能达到20%左右。而北京土地资源稀缺，人口资源环境压力加大，“财政主要依靠房地产收入的模式是不可持续的。”

事实上，2010年起，北京市已主动采取了限房、限车等措施。同时，在经济增长上开始专注于结构性调整。

其后，北京也经历了转型的“疼痛”——和全国其他省市相比，北京经济的增长速度一度位居最后。对此，时任北京市市长的郭金龙曾表示，虽然看上去经济增速慢了，但经济结构带来了积极变化，“经济发展初步摆脱对房地产投资和汽车消费的过度依赖。”

数据显示，2012年上半年，北京财政收入中房地产所占比例已降至14%。

刘晓感觉到了这种变化。他所在的石佛营“中介一条街”冷清了不少，一些小中介纷纷关张。与此同时，房价趋于平稳，不再像脱缰的野马一样失控狂飙。

“北京经济要实现稳增长，房地产软着陆是基本前提。”中国人民大学经济学院副院长刘元春指出，房地产价格须通过调控，实现有序缓慢回落，在这个过程中令房地产建设、投资与实际需求相吻合，将泡沫和风险有效地“挤”出。

经济增长对房地产依赖降低

今年上半年，北京GDP总量实现了9769.3亿元。据市统计局副局长、新闻发言人夏沁芳介绍，上半年房地产业增加值同比下降6.4%，占GDP的比重为6%，同比降低0.8个百分点。

数据还显示，上半年北京商品房销售面积为535.8万平方米，比上年同期下降34.8%。在财政收入方面，以往的贡献“大户”房地产业在上半年也出现了较为明显的下滑。北京市财政局局长李颖津介绍，上半年北京房地产业完成财政收入411.3亿元，同比增长9.6%，增速较上年同期下降33.8%。

这些数字意味着，北京经济增长对房地产业的依赖程度在进一步降低。

不过刘元春认为，北京作为一线城市，依然不能够低估房地产对于整体经济的影响。“北京房地产规模体量比较大，整个房地产销售的规模依然较大，包括不动产占整个居民财富的比重也是很高的。”

新兴产业对财政收入贡献加大

摆脱房地产“依赖症”之后，北京的经济增长靠什么支撑？

北医三院骨科主任刘忠军，去年进行了一次被称作“魔幻”技术的尝试——他将3D打印机打印出来的钛合金“骨骼”植入病人的身体。

目前，北京正在实施的“生物医药产业跨越发展工程”正在致力于建设拥有核心技术、达到国际先进水平的“专、精、特”发展的生物医药“代工线”。

数据显示，上半年规模以上战略性新兴产业增加值增长14.9%，快于工业平均增速8.6个百分点，对工业增长的贡献超过一半。

在服务业中，信息服务业、金融业、科技服务业发展态势良好，增加值分别增长12.6%和12.5%和9.3%，占GDP的比重合计超过3成，对经济增长的贡献率达到52.7%。

夏沁芳认为，今年上半年，北京不同行业实现了分化发展、“有进有退”的态势。“传统与新兴行业间此消彼长的发展势头，体现了产业结构的优化升级。”

“北京将更注重长远，主动调整，提高持久耐力和发展协调性，而不是短跑冲刺。”北京市发改委委员李素芳说。

第二篇：中国房地产市场展望稳定 政府不会放松限购

中国房地产市场展望稳定 政府不会放松限购

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国际评级机构穆迪昨日发布报告称，其对中国房地产市场展望依然为“稳定”，但预计销售增长将会放缓。报告还称，假如政府实施进一步限购措施，还可能会考虑将展望降为“负面”。

预计今年住宅销售额增长10%

穆迪副总裁曾启贤称，为中国房地产行业给出的“稳定”展望反映了该机构预计未来12个月，住房房地产销售额同比增长约10%，与2012年的平均增长率一致，但低于2013年1月到3月的高水准。

该机构认为，城镇化和首次购房按揭贷款政策趋向宽松等因素会继续支持房地产需求和销售量，但今年2月政府出台更严厉调控措施将减缓房价上涨。

但调控政策的出台并没有使房价上涨势头出现明显放缓。根据中国指数研究院公布的数据，今年4月全国十大城市一手住宅价格指数同环比涨幅均继续扩大，二手住宅价格指数虽继续上涨，但环比涨幅收窄。

展望转“正”可能性不大

穆迪报告还表示，预计豪宅库存量较大的地产开发商销售增长将会较弱，因为他们是这次调控政策的主要对象。

该机构还预期，未来12个月将中国房地产行业的展望由“稳定”转为“正面”的可能性不大，因为房价存在上涨风险，中央政府不会放松限购。假如政府进一步限购，穆迪还可能会考虑将展望降为“负面”，并认为进一步限购措施会导致未来六个月房地产销售量同比下跌10%-15%。（

第三篇：华业行观察：下半年楼市能否回暖看信贷“脸色”

华业行观察：下半年楼市能否回暖看信贷“脸色” 继呼和浩特、济南、苏州等城市出台松绑限购政策后，7月23日，海口市住房与城乡建设局也向外界证实，海口市政府已发文中止执行商品房限购政策，不再要求购房者提供住房套数证明。

据悉，这份《关于中止执行房地产限购政策的通知》由海口市的人民政府办公厅下发，是住建部门向开发商和房企等行业内部的公告文。文件中明确指出，“从即日起，我市中止执行商品房限购政策，不再要求购房者提供住房套数证明。中止执行房地产限购政策后，各单位要加强房地产市场监管，遏制投资投机炒房，抑制商品住房价格过快上涨，加强预报预测和分析研究，从市场需求出发完善开发建设思路，调整产业结构，创新营销模式，总体提升我市房地产的吸引力和竞争力。”

而此前共有46个城市出台了限购的政策，海口则是第20个对限购政策进行调整的城市。至此，松绑限购的城市已占出台限购政策城市比例的43%。

对于近期越来越多城市加入到松绑限购的行列，某上市房企总经理表示，“现在的市场确实不好，我们判断下半年也很难出现扭转，因此未来除了京沪外，年内其他城市或多或少都将对限购政策做出调整。”

华业行地产首席分析师则分析认为，在此前出台限购的46个城市中，未来将在限购政策上出现明显的分化，“首先是一线城市，因为需要控制人口，且经济对房地产的依赖度不高，预计限购政策将长期执行；其次，在二线城市中经济相对比较好的地区，比如厦门、南京、武汉等城市，有可能继续执行限购，但在执行层面上或有部分放松，同时也有可能在户籍政策上出现调整；最后是二线城市中经济一般的城市及三线城市，其应该会全面放松限购，且会出台正式文件取消限购，以达影响市场预期的作用”。

同时，目前放松限购方式主要分为两类，一是发布明确政策文件，调整限购政策的，如呼和浩特、南宁、济南；另外一类则为事实上有松绑政策，但未明确发文件的城市，包括苏州、南昌、厦门、温州等。

而除了调整限购政策外，其他城市相关楼市松绑政策包括还户籍、公积金政策松绑以及税费减免等。

实际上，目前对限购政策进行调整的城市，上半年的楼市成交数据均出现大幅下滑。资料显示，今年1月份至4月份海口市商品住房销售7213套、成交面积78.6万平方米，同比分别下降15%和17.6%。为此，今年6月份，海口市出台了具有海南户籍的购房者“买房送户口”、“单身满25岁可购限价房”等刺激刚性需求的政策。不过，1个多月后，海口的楼市并未出现明显的回暖行情。

对此，华业行机构市场总监表示，“限购在目前市场情况下，除一线城市外，在其他城市只是影响市场变动的最小因素。当然大规模的松绑，对购房者的心理肯定会有一定影响，但楼市能否回暖主要还是看信贷方面的调整。”

第四篇：华业行观察：楼市一连串政策调整对准了去库存

华业行观察：楼市一连串政策调整对准了去库存

华业行机构市场研究院4月2日报道，房地产库存之所以失控，直接原因就是基建和地方债的恶性循环。化解房地产库存，当务之急是在源头上切断土地无效供应，接着是清理在售和在建房屋中的无效供应，然后是提振需求，消化存量的有效供应部分，主要手段就是降低购房成本，特别是贷款成本。

3月下旬以来，房地产频吹政策“暖风”。先是公积金新政，住建部3月20日召开公积金工作会议，强调“各地要用好用足住房公积金，提高贷款额度，推进异地支取使用和贷款”；然后是3月27日，国土部和住建部下发通知，要求住房供应明显偏多的市、县，减少住宅用地供应量，调整用地规划满足自住和改善性需求，未开发的甚至可以转做产业用地，符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁房房源；最后是3月30日，央行、银监会降低二套房贷首付成数、财政部将二手房营业税免征期从5年降到2年。

能将这一连串的政策“串起来”的这个点就是“去库存”。目前，不管是国家统计局还是研究机构，披露的库存数据严重偏低。国家统计局的数据是，去年末，全国商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增长26%，比2011年增长2.2倍，相当于2008年的销售面积。但这仅是达到销售条件的待售存量，在建但未达到销售条件、已出让未建设的用地更多。据住建部政策研究中心主任秦虹的统计，在建房屋中90%的部分未卖出去，这约可解决1.5亿人的住房，而这还没有包括已出让、未开发的土地。

房地产库存之所以失控，直接原因就是基建和地方债的恶性循环。2009年以来，地方政府大规模上基建项目，模式就是“土地抵押+银行贷款”。基建项目规划和落地(如地铁、商务区、广场等)提升了片区地价，成为继续出让土地并开展新一轮基建的砝码。基建项目短期现金流不足以偿还债务，逼迫地方政府还得出让土地，而土地能否卖出去、卖个高价，又取决于所在片区的规划和公共设施水平，反过来又逼迫政府增加片区公共项目投入，而这又加重地方债务，于是形成了“土地出让-债务偿还”的循环。根据国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”去年的调查，各地规划的各种新城、新区建成后，可容纳34亿人，多出来的无效供应可见一斑。

巨大无效供应的另一面，就是债务压顶。经过甄别清理后，显化的地方政府债务超过40万亿，足足比2013年末审计出的规模翻倍。这样来看，若房地产无效供应消化不了，无论对财政、还是银行来说，这40万亿债务都是颗定时炸弹。因此，化解房地产库存迫在眉睫，当务之急是在源头上切断土地无效供应。3月27日，国土部和住建部下发通知，目的就在于此。

从源头上“卡死”了新增无效土地供应后，接下来就要清理在售和在建房屋中的无效供应。首先，对于未开发的、已出让的住宅开发用地，通知提出可转作国家支持的产业用地。例如，一些人口、资源集聚能力有限的二三线、三四线城市，政府好大喜功规划了很多CBD、综合体、商务区等用地，需转作他用；其次，调整现有未开发住宅的套型结构，以满足自主性和改善性住房需求；最后，商品住宅开发用地被整体购买用于棚改安置房和公租房的，可调整规划建设条件、优化户型结构。

卡死了新增无效供应、消化了存量无效供应后，接下来就要提振需求，消化存量的有效供应部分，主要手段是降低购房成本，特别是贷款成本。从去年5月、6月央行、银监会相继“喊话”，要求银行支持合理住房需求，到9月 “央四条”，放松首套房认定标准、降低首套房贷利率，降低商业性贷款成本是政策主旨。但是，囿于商业银行存款成本上升和楼市风险的考量，商业性房贷利率并无显著下降，基本上在基准利率附近小幅浮动。

因此，今年以来，管理层除了通过降息来直接降低房贷基准利率水平外，将注意力更多转向了公积金。目前，五年期以上商业贷款基准利率为5.9%，而同期公积金贷款利率为4%。利用公积金贷款，其利率相当于商业贷款基准利率打了6.8折。于是，“两会”一结束，住建部便马不停蹄地召开公积金会议，内容有三：提高公积金贷款额度、降低首付成数、推进公积金异地流转。

但是，在属地管理和本位利益下，公积金异地调剂余缺，愿望虽好，但难以实现。越大的城市住房需求越强烈，再加上公积金提取、贷款门槛越来越低，公积金“水位”经常“告急”，特别是在松绑政策后。因此，笔者认为，大幅提高贷款额(如上海传言最高140万)难以实现。如果提高公积金贷款额度实现不了，公积金在支持住房需求方面的效果就有限。

因此，笔者以为当下最有效的政策，还是直接降低商业房贷首付成数和税费。二套房贷首付降到40%后，相当于首次付款金额降低了33%，确实有助于改善性住房需求的实现。目前，很多发达国家或地区(如美国、澳洲、我国香港等)房贷首付比例往往在10%，我国不存在房贷证券化和衍生品，房贷风险可控，降低二套房贷首付比例可行。另外，我国城镇居民负债仅占GDP的31%，远低于发达国家76%的平均水平，还有加杠杆的空间，而且居民总体居住质量较低，有待通过贷款支持来改善。

营业税金及附加合计约占房价5.5%，约占二手房交易总税费的一半。目前，无论因家庭人口扩大、梯次改善居住面积、工作调动换房等，均不会在首套房购置5年后发生，故营业税全额缴纳免征期从5年调回到2年是合理的。从宏观调控“逆风向而动”的特征、回归楼市新常态、支持改善性需求并助力稳增长，同时对于缓解地方债务，从而避免未来楼市“硬着陆”，造成地方债务风险、金融风险和楼市风险叠加爆发来说也是必要的。笔者认为，从因城施策、楼市分化、一线城市房价已开始上涨的市场现状来看，建议降低商业房贷首付的政策在二三线和三四线城市“落地”，而一线城市则保持原有政策不变。

第五篇：华业行观察：京沪穗汉试点“以房养老”解读

【华业行观察】北上广汉试点“以房养老”解读

23日，中国保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点指导意见》（以下简称《意见》），将于7月1日起至2016年6月30日，在北京、上海、广州、武汉开展住房反向抵押养老保险试点。这意味着，“以房养老”政策正式落地。

【试点城市】四城试点2年

《意见》指出，此次试点选择在北京、上海、广州、武汉四个城市实行。保监会有关部门负责人介绍，老年人住房反向抵押养老保险业务在我国尚属新生事物。保险公司开展此项业务，将面临较为突出的利率风险、房价波动风险、长寿风险、现金流风险等业务风险，同时也将受到房地产政策、税收政策以及法律环境的影响。保监会对此非常慎重，设立了2年的试点期，希望通过试点的方式，逐步积累经验。基于上述原因，保监会决定仅在个别城市开展试点工作。其中北京、上海、广州作为一线城市，经济较为发达，保险市场相对较为成熟，老龄人口数量较多，房地产市场容量较大；武汉和北京均已有保险公司投资兴建养老社区，可在老年人住房反向抵押养老保险和养老社区的结合上开展一些尝试和探索。

【保险公司】开业至少5年

保监会指出，支持符合资格要求、参与意愿较强、具备一定专业能力和技术水平的保险公司参与试点工作。申请试点资格的保险公司应开业满5年，注册资本不少于20亿元；满足保险公司偿付能力管理规定，申请试点时上一末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%；具备开展反向抵押养老保险所必须的专业技术、管理能力和各类专业人员等。

【自愿参与】有30天犹豫期

据悉，“以房养老”业务是建立在自愿基础之上的，凡是符合《意见》相关规定的老年人均可根据个人意愿和养老需求自主决定是否投保。

根据保监会的规定，投保人群应为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。同时，按照保险公司是否参与分享房产增值收益分为参与型产品、非参与型产品。

这份指导意见从老年人角度进行规定，例如“产品条款简单易懂，业务流程规范可行，使投保老人便于理解和接受”，“客户的犹豫期不得短于30个自然日，如不愿意继续持有该合同，可选择在犹豫期内解除合同”等。

由于该项业务较为复杂，保监会建议老年人应当在充分了解该项业务特点的基础上再选择是否购买，并在购买过程中特别关注确认销售人员资格，并确认房产价值由具备国家一级资质的房地产估价机构进行评估。此外，建议老年人由家属或律师陪同签署保险合同。

【上海】受访者普遍不看好

作为“以房养老”的首倡者、幸福人寿保险股份有限公司监事会主席孟晓苏曾公开表示，中国“以房养老”产品设计需满足三个条件，即高房价的城市，高潜质的房屋，高素质的老人。随着我国老龄化人口越来越庞大，失独家庭比重也在不断增加，未来“丁克”家庭比重也可能随之上升，上述群体或成为“以房养老”的主要受众。

此前，华东师范大学统计学学生做的1400份相关调查显示，上海有子女群体不愿意参加“以房养老”比例高达80.3%，相比之下，无子女群体中有55.3%不愿意参加。

“以房养老”

俗称“倒按揭”，是一种将住房抵押与终身年金相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。