餐饮业租赁工程条件 物业谈判

第一篇：餐饮业租赁工程条件 物业谈判

附件：餐厅房产技术条件

甲方向乙方交付房产时，甲方以书面承诺形式提供乙方下述公共系统设施、管线及位置，房产应具备下述技术条件：

1.供电及配电系统：甲方无偿提供供电量150（180，200）KW三相动力电及电缆至该乙方租赁区域内供乙方使用，并负责在双方交接场地后1周内接至乙方指定位置，预留3米（如房屋高度较大，则预留5米）。此供电一路入户，选用电缆规格为 ：200KW(1根VV4*185+1*95mm2)，开关额定电流为400A；180KW（1根VV4*150+1*70 mm2）、开关额定电流为375A ；150KW（1根VV4*120+1*70mm2），开关额定电流为325A。该电缆由甲方配电间同一开关引出，开关额定电流为400A（350）。甲方按乙方要求的时间完成前述施工，在双方交接场地后15日内送正式电，施工费用由甲方承担。乙方自设室内配电系统，电的产权为甲方所有。

如因甲方未能按时向乙方提供供电量200KW三相动力电及电缆至乙方租赁区域内，导致乙方不能及时进场施工或按时开业，甲方应按合同向乙方赔偿。

电费支付：甲方按乙方安装电表的读数，按国家标准单价，计算电费（不计线损），并不存在基本电费，甲方提供合法的发票。

2.供水：甲方提供直径为DN50mm的PPR材质进水管，供水出水水压稳定大于0.25Mpa，日供水指标为15吨（连续供水）。甲方负责施工将上述供水管线接至乙方租赁区域厨房内指定的位置（具体位置为），此供水管线只供乙方单独使用；并安装经当地自来水公司校验合格的水表，甲方按乙方要求的时间完成前述施工。施工费用由甲方承担。甲方提供的供水出水水质应符合生活用水的国家标准。

如甲方提供的供水压力不足0.25 Mpa或不能连续供水，则甲方无偿提供乙方面积为15m2的区域安装2次加压水箱，位置要邻近乙方租赁区。

水费支付：甲方按乙方安装水表读数，按国家收费标准（甲方不得自行加价）向甲方交付，甲方提供合法的发票。

3.排水：甲方负责提供乙方排水、排污与市政主管线接驳的位置，并将两条管道接驳至乙方租赁区域内的指定位置（详见附图）。具体为：

（1）一条为卫生间的排污管道,直径为150毫米，沿轴排入位于乙方租赁区临近的化

粪池或该区域排污主管线内。从卫生间至化粪池之间的室内排水管线施工由乙方负责，甲方保证提供施工的便利条件。

如果在乙方租赁区附近20米之内有甲方的化粪池（有效容积应不小于20立方米），则甲方同意乙方以直径为150毫米的管道无偿接入并使用。甲方负责该化粪池的日常维护和清掏。

（2）一条为厨房区排水管道,直径为150毫米.经轴间排入墙外乙方租赁区临近的隔油池

内（详见附图）。该隔油池尺寸为：2米（长）*1米（宽）*1.5米（深）（详见图纸），由负责施工，费用由承担，专供乙方使用。从厨房区至隔油池之间的室内排水管线施工由乙方负责。

（3）乙方隔油池、化粪池与市政排水管线的接驳施工及费用均由甲方负责。施工及需要办

理的相关手续均由甲方负责。

4.排烟：排烟量：8000M3/H，甲方同意乙方排放－置。甲方同意乙方的排烟管道由区域出户至屋顶，排烟管道的截面尺寸为600mm*400mm，供乙方单独使用；甲方保证屋面排烟设备的安放位置（需10平方米），且上述管道及风机位置将不导致争议或影响邻里关系。此项施工由乙方负责承担相应的施工费用，甲方负责协调施工（管道出户位置见附图）。

5.空调、设备外机：由乙方自行安装空调，甲方无偿提供空调及设备外机的安放位置。

1）空调外机具体位置在，每个外机尺寸约米高*米宽*米厚，约台。甲方同意乙方空调冷媒管及电源联结线经区域出户，施工由乙方负责，甲方保证该区域空间无障碍且该屋面防水情况良好并协助该区域的施工。需穿甲方楼板或破坏外墙，由乙方负责恢复，甲方应同意并保证空调外机的安放位置将不导致争议或影响邻里关系。（空调外机位置及管道出户位置见附图）。

2）甲方同意乙方将冷库外机安装在墙上，数量为2台。

乙方采用甲方提供的中央空调。甲方提供的中央空调必须满足以下要求：

1）客区需要冷量标准为300Kcal/HM2,客区计算冷量面积为155M2，厨房区需要冷量标准为350Kcal/HM2，厨房区计算冷量面积为85M2。

2）甲方提供空调冷、热水管道进入乙方租赁区内，管径为DN100MM。

3）水源：冬季供热水温度为50-60℃，夏季供冷水温度7-12℃。

4）中央空调供冷热时间以营业时间为准，具体时间为9：00AM—10：00PM。

6.新风、排风：甲方同意在乙方租赁区域外墙设置乙方新风口及排风口（新风量：10000M3/H，排风量：2000M3/H）。具体为：

(1)新风口、排风口设在轴外墙上（见附图）。具体尺寸为mm，共2个，由乙方负责施工并承担施工费用。

甲方提供新风、排风管道进入到乙方租赁区内的指定位置。

1）甲方同意提供乙方两条新风管道到租赁区域内，一条供客区截面尺寸是300*700（MM），供应新风量3000M3/H；另一条供厨房区截面尺寸是300*800（MM），供应新风量是5000M3/H。

2）甲方同意提供乙方一条排风管道到租赁区域内，截面尺寸是300*400（MM），排风量是2000M3/H。

7.电话：甲方无偿提供 7条电话直线路容量给乙方使用，具体产权号码由乙方自行申请，所属权归乙方所有。甲方必须保证7条容量进线在乙方进场后15日内接至乙方区域内，并在乙方进场后25日内保证开通该7条直线电话。

8.消防系统：甲方保证提供给乙方的房产经过消防局验收合格，并取得消防验收意见书。甲方协助乙方办理消防报批及验收手续，以保证乙方正常开业。

（1）甲方同意乙方按其装修设计图纸施工乙方租赁区域内的消防系统。施工由乙方承担，费用由乙方承担。

（2）消防并网：甲方同意乙方按改造后的消防系统与甲方的消防系统并网，根据乙方的装

修消防要求，甲方应无偿提供足够的点位空间。甲方应协助配合并网前的调试工作，并保证不因此发生任何费用。

（3）乙方消防系统并网后的日常维护及消防年检工作涉及到甲方时，甲方应给予配合。

（4）甲方无偿提供两根消防水管至乙方租赁区域内（一根为消火栓水管，管径100mm，另

一根为喷淋水管，管径100mm）。

（5）如因甲方消防不合格等原因导致乙方不能取得装修工程消防设计审核意见书、不能通

过装修工程消防验收或不能取得消防安全审核意见书，影响餐厅装修正常开工、施工、正常开业甚至造成罚款，由此给乙方造成的一切损失由甲方承担。

9.垃圾处理：甲方提供给乙方每日垃圾存放处，由甲方负责垃圾的处理，费用由甲方承担，并不再向乙方另行收取费用。

10.厕所：乙方自建卫生间。

11.乙方在办理消防、环保、规划、广告审批、卫生等政府部门手续时，甲方应提供必要的协助。

12.招牌：甲方同意并配合乙方按附件五招牌效果图安装招牌。需破坏甲方的外立面，由甲方负责协调施工单位，恢复的费用由乙方承担。

13.外立面装修主动权：乙方租赁区的外立面及室内与甲方之间相邻的立面，甲方同意由乙方自行设计装修，装修主动权归乙方所有。如乙方与甲方在室内以玻璃相隔，甲方保证在乙方餐厅外一侧的2米范围内不得摆放任何物品。

14.楼板承重：甲方保证并提供原设计单位的书面数据证明乙方租赁区域楼板承重满足450kg/m2。楼板承重如小于450kg/m2，甲方同意乙方根据需要进行梁板加固改造并提供乙方租赁区的楼层结构图。甲方负责协调原设计部门并保证为乙方的加固施工提供便利条件。甲方应在房屋合约签定同时提供具有法律效力的书面数据给乙方。

如因结构加固需要提供房屋鉴定手续，由甲方负责办理，费用由负责。

15.增设楼梯: 如果乙方租赁区域为二层或多层，甲方同意乙方按照自己的设计重新布置楼梯，包括将原有楼梯拆除并新建。甲方负责提供相应的建筑结构图纸及协调原设计部门。甲方负责办理因改动结构所需的房屋鉴定手续，费用由承担。

16.房产交接：

（1）双方进行房产交接时，甲方保证建筑物结构无损坏，无漏水情况发生。

（2）拆除：甲方应在双方场地交付前拆除甲方所有权物品。乙方进场后，甲方未拆除物品

乙方有权自行处理，包括租赁区域内装修面层（顶，地，墙）、顶棚管线。

17.施工保证：

（1）在不违反政府部门规定的前提下,甲方确保乙方可以全天24小时施工而不受任何方面的干扰。乙方施工期间，甲方指定专人负责协调乙方与相关租户、部门的关系，配合乙方工程的实施。

（2）甲方提供乙方施工期间的临时用水、用电(40千瓦)，在双方交接场地同时接到乙方的指定位置，并安装水、电表计量，按记录读数遵照国家标准单价，计算水、电费。临时用水、用电产生的费用由乙方承担，甲方按合同中的规定提供相应发票。

18．甲方无偿提供乙方在其租赁区附近有存放外送电瓶车的车位，共十----十五台。

第二篇：物业谈判

如何进行物业管理项目谈判

物业管理项目谈判是一件繁琐却又是科技含量很高的技术性谈判，当我们从项目接洽开始，就会发现我们所期待的合作方基本上都不是很好沟通，而且步步为我们进一步谈判设下关卡，这时我们面临的选择区间会变得极为有限。那么，我们如何谈成这个项目，而又让客户接受我们的条件？我认为可以从以下几点入手，即可打破谈判僵局，避开对方的锋芒，引导合作方走一条双赢的道路。

1、做好谈判前的准备工作

当我们刚开始接洽一个物业管理项目时，首先必须了解顾客的需求，然后到项目所在地进行周密详尽的考察调研，作出项目需求方案，预算项目费用。在谈判时清楚自己能够接受的最低价位，而且多创造些谈判期间可以利用的可变因素，尽量让谈判继续下去，而从中找到可行的解决方案。

很多项目人员在谈判时认为价格是自己拥有的惟一变量因素，仅仅考虑价格最后的结果只会既削减了利润，又增添了双方彼此间的敌视。正确的做法应该是把目光集中在客户与你的共同利益上来，例如：在谈判的过程中，我们多谈些关于合作前、合作中和合作后服务的话题，在谈判中加入培训计划和考察计划，为稍后即将谈到的价格，找到它的价值所在。

2、当谈判受到了对方攻击，要保持冷静

就拿这次在海南的项目来说吧，我们是以一个月的顾问期为条件，在一个月与开发商共同工作生活过程中，能否让他们接受我们？我们专业而又具有现场操作经验，短短的半个月就让合作方的负责人及他们的员工对我们已经非常认可。也就是在这么好的条件下，我们拿出了我们自先拟定好的物业管理合同给合作方负责人，以期待他马上签订合同。谁知道他当时看后，马上脸色就变，大说我们公司如何如何不把他们放在眼里，说什么项目是他给我们的还凭什么要他支出前期开办费等等……当着我们指责，并且把合同摔给我们说，合同不签了……在这个时候，我们只是静静地听，头脑思考他发火的思路。因为顾客一旦进入他的思路里，争辩根本无法使他动摇，在这种情况下，劝说的最好办法就是聆听。就因为这样的静静地聆听化解了他怒气，让他自己感觉应该也要聆听我们的一些建议。这样，话题又重新回到合作主题。

3、不要偏离主题 谈判会令人变得不知所措，我们经常会因为没能取得丝毫进展而沮丧。这时候最关键就在于保持头脑冷静，注意合作方的言语及神态，并且耐心等到平静时，总结一下谈判所取得的进展。例如：设想一下，你是不是可以这样说，把话题重新引到你所期望的主题中来：“比如我们这次在谈到财产保管的问题上，互不退让，而且对方也用这个作为条件。在这个问题上我们僵期了很长时间。当时，我就想这个问题并不是合同的主体，而且也不是开发商想的问题。于是，我就在网上下载一些关于保险的资料让合作方项目相关人员看，让他们明白财产保险不是物业管理公司能承担的职责。为此我们把话题又回到的中心，最终达成一项公平合理的解决方案。”

4、确定公司的需求

项目人员在讨价还价时，必须时刻铭记两个焦点：客户的利益和本公司的最大利益，最佳的谈判并不是一味地去满足客户的需求，而是关注问题的解决，达到双赢。

5、确定谈判的风格

切勿采取具有挑衅性质的谈判风格。例如：如果你这样说：“我们给你提供的服务项目要比一般的多50%，你们应该明白……”这会招致对方立刻摆出防范的架势，更好的说法应该是：“很显然，服务是整个项目中的关键一项，目前你们物业定位及客户的档次比较高，至使得我们服务质量及服务成本骤然上升，让我们一起来找出一种即能降低服务成本，又能保证服务质量的办法”。

6、把最棘手的问题留在最后

原因有两点：首先，解决相对简单的问题可以为发展下去创造势头。其次，通过讨论简单的问题可以发现更多的变量因素。在你谈判进入核心阶段时，这些因素会起一定的帮助作用。

7、起点要高，让步要慢

讨价还价是谈判过程中最常见的事了，你可以从一些能做出让步的方面开始下手。大量的事实表明，你的期望值越高，谈判结果就越理想，而你的期望值越低，谈判的结果就恰好相反。在谈判开始之前，一旦你降低了自己的期望值，你就已经在自己的脑海中做出了第一步退让。合作方则会很自然地向你直逼下去。有句老话：“先让者输”。

8、不要陷入感情欺诈的圈套中

精明的开发商甚至会以感情因素为诱饵促成交易或使项目谈判终止。在这里列举三种不同的技巧对付那些总是喜欢利用感情因素来作为惯用伎俩的开发商是非常有用的。

回避。当我们在项目接洽过程中，肯定会与对方产生感情。尤其是对方在认可你的情况下，对方也许会把你从公司挖走，给你重要的职务及薪水。在这种情况下，不一定正是对方在考核你对公司的忠诚度及你个人的私欲问题……所以你必须保持清醒的头脑回避对方的话题，重新回到谈判的主题或其他与谈判无关的话题。

当你的谈判对象大声嚷嚷或主动表示友善时，安静地聆听。不要做点头状，保持与对方的目光接触，神情自然，但千万别对对方的行为予以鼓励。当长篇的激烈演说告一段落，你可以建议一个有建设性的计划和安排。

公开表达对谈判对象的意见。在谈判的过程中，在一些原则性问题上，我们不要凭感情用事，该说的一定得说，该提的一定要提。不过，对这样做法要把握好时机，掌握好分寸，千万不要让谈判对象感到下不了台。

总之，我们在进行项目谈判时，其核心在于要避开与对方的正面攻击，使他们相信共同致力于问题的解决才是有利可图和卓有成效的。

第三篇：室内分布覆盖工程介绍(物业谈判用)

中国移动通信公司

室 内 覆 盖 工 程

项 目 简 介 书

中国移动通信集团

信阳分公司

中国移动通信公司

室内覆盖工程简介

一、项目（室内覆盖）介绍：

1．为什么要建设室内覆盖系统？

随着城市里移动用户的飞速增加以及高层建筑越来越多，话务密度和覆盖要求也不断上升。这些建筑物规模大、质量好，对移动电话信号有很强的屏蔽作用。在大型建筑物的低层、地下商场、地下停车场等环境下，移动通信信号弱，手机无法正常使用，形成了移动通信的盲区和阴影区；在中间楼层，由于来自周围不同基站信号的重叠，产生乒乓效应，手机频繁切换，甚至掉话，严重影响了手机的正常使用；在建筑物的高层，由于受基站天线的高度限制，无法正常覆盖，也是移动通信的盲区；一般性的办公楼内，墙壁封闭，对于移动信号很难进入，而像住宅小区之类的地方由于移动客户较多，建筑物密集，移动客户掉话严重，另外，在有些建筑物内，虽然手机能够正常通话，但是用户密度大，基站信道拥挤，手机上线困难。

特别是移动通信的网络覆盖、容量、质量是运营商获取竞争优势的关键因素。网络覆盖、网络容量、网络质量从根本上体现了移动网络的服务水平，是所有移动网络优化工作的主题。

室内覆盖系统正是在这种背景之下产生的。总之，进行小区覆盖系统建设的直接理由是：

 室内移动通信环境有太多需要完善的地方；

 覆盖方面，由于建筑物自身的屏蔽和吸收作用，造成了无线电波较大的传输衰耗，形成了移动信号的弱场强区甚至盲区；

 容量方面，室内移动客户（尤其是政府办公单位以及宾馆之类的楼宇）由于移动电话使用密度过大，局部网络容量不能满足用户需求，无线信道发生拥塞现象极易产生掉话，影响客户使用。

中国移动通信公司

1.什么类型的楼宇要做覆盖系统

1)大楼位置离移动基站较远，或者大楼周围楼房较多，信号阻挡严重。2)大楼地理位置重要、档次较高、移动用户较多。3)大楼信号和手机语音质量较差且用户投诉多。4)大楼高端用户多，尤其是移动用户较多。5)新建大楼（政府单位性大楼，宾馆等住宿楼）2.室内覆盖提供移动服务包括哪些内容？

1)GSM（2G）部分：

目前，国内大部分手机用户仍在使用（2G）的手机，2G信号在过去几年对我国人民的社会生活产生了许多重要的影响，但是2G（手机）信号还不能满足国内很多人对于移动通信的需要，比如高速的手机数据下载，手机在线视频，手机智能控制等等，另外，西方发达国家早已摆脱了2G信号的时代，事实证明，发达国家运营3G网络给人类带来的便利要远远大于2G网络给人类带来的便利。

按照我国的现状，目前我国3G网络运营较晚，国内主流移动通信方式仍然以2G为主，考虑到这个问题，我们在建设小区覆盖的同时，将一并实现小区2G信号的加强。2)TD-SCDMA(3G)部分：

小区覆盖的目的就在于延伸3G网络，中国移动公司使用的是TD-SCDMA信号制式（由我国自主研发的国际通信标准），简言之：3G信号强大的功能与高速的带宽是建立在牺牲信号穿透能力之上的，一般小区建筑物内，2G的信号手机可以很容易接收到，但是对于3G信号就没有那么容易，鉴于此，我们为了及早的抢占移动市场，并且为移动用户提供更加便利的服务（信号质量），我们将在国内3G网络建设的大前提下，免费为小区提供覆盖服务。

3.关于未做室内覆盖的结果？

对于不做信号覆盖的楼宇，楼宇内部的移动用户将会受到严重干扰，中国移动通信公司

尤其是高端用户，一个好的移动办公系统是评价一个大楼办公单位质量的首要条件之一，现在在我国很多大城市，室内覆盖工程均已经做完，而且得到了很多用户的好评。

不做信号覆盖的楼宇，几乎将无法享受到我们提供的优质的移动信号服务。

事实证明，在我国一些建设完室内覆盖的地区，移动用户的投诉率明显少于未做室内分布的地区。

室内覆盖现阶段是免费给客户提供，我们免费提供服务的宗旨在于提在强占移动市场，但对于以后，全国的3G网络完成之后是否还会提供免费的安装服务，这个还不太确定，所以现在提早进行室内覆盖工程是一种高瞻远瞩的行为。4.建设室内覆盖工程是否向客户收费吗？

及早建设室内覆盖，是对手机客户市场的及早抢占，有利于我们对市场的竞争，所以，客户不必担心向其收费。从移动通信运营商的战略眼光来看，室内覆盖系统对于运营商提高服务水平、增强竞争实力、树立企业形象，具有不可低估的作用。

随着移动通信网络优化工作的深入展开，室内覆盖系统必将成为一种重要的优化手段运用于网络优化工作中。

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二、项目（室内覆盖）建设流程：

1.客户同意建设室内覆盖系统（签订施工协议）

2.提供施工方案（客户可参考施工方案，并对其内容提出建议）

3.施工进场（我公司提供所有室内分布工程的物料，施工现场需要客户配合）4.安装主设备（一般安装在电井，机房等区域）5.工程设备开通。

6.设备开始接电（电源由客户提供接口，用电缴费按照施工协议商定结算）7.工程验收完工。

中国移动通信公司

三、项目（室内覆盖）分析：

如果室内手机对外面的信号接受很弱的话，手机就会发出更大功率的信号，辐射也就更加强烈。

而建设完小区覆盖，就能够使外面的移动信号达到手机能够正常接受的范围，手机本身的辐射（这种辐射离大脑近，危害更大）会相应的减少一些。

手机发射功率不是固定的，而是根据当时信号动态调整的。

我们看到手机上显示的信号,其实是手机显示的基站信号，手机的发射功率其实和基站网络覆盖率密切相关：

如果网络信号差，基站为了和手机保持正常的通讯，会通过信令控制手机加大发射功率，当手机完全没有信号时，手机自动将发射功率调为最大，以便使基站能接受到手机信号。

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四、项目（室内覆盖）案例：

案例1：信阳市供电公司生产基地

主设备图片

（注：主设备体积很小，跟电脑主机类似，一般安装在电井或者机房的墙壁上，一般不影响美观）

小天线照片（小天线很小，底部直径10CM左右）

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工程施工方案（安装图）

北图例：室内全向/定向天线室内定向板状天线功分器耦合器1/2普通硬缆7/8普通馈线双频合路器负载电桥

第四篇：商铺租赁谈判技巧

商铺租赁谈判技巧

商铺租赁谈判 商铺在出租和转让的谈判过程中，一定要力争主动，这就需要我们在商铺租赁谈判中了解出租方想使商铺租出一个好价钱所采取的方法：

1、找到商铺的卖点，位置，人流，靠近高档楼盘，租金低，周围的商铺的集群效应等等，总之，一定要找到1个核心卖点和2--3个后备核心卖点。

2、根据承租方的具体情况，尽快摸清承租方最看重店铺的什么卖点。比如人流量，就应该在谈判中反复强调人流量将对经营带来的“巨大”的帮助，并以此作为说服承租方投资的突破口。

3、既是投资，以万元为单位很正常，假如是成本、费用，那以千元为单位，都是比较“恐怖”的数字，应该压缩的。店铺租金有周围店铺的参照标准，一般在谈判中不太好争取一个好价钱，但是建立在“投资”上的转让费，则是不好横向比较的。

4、转让费的谈判过程中，一定要力争主动，主动做价格分解、分析，先入为主建立 “合理”的概念，在一些设备费中可以把价格做低一点，装修费可以调高（正规的装修公司收费的确高），要让步时候，坚决不谈装修费，适当提高设备的折旧费用，慢慢让步，最后” 勉强“成交”。上面四种是出租方特别是转让方最为常用的宣传手段，那我们就要在谈判前找出这些问题的破绽，以压低费用从而签订合同。怎样才能租到一间物美价廉的商铺：

1、在初步选定地点后，对相关的情况做一定的调查分析后，这样才能决定是否最后把店面订下来。

2、特别注意在房租的价格、租金交付方式和房屋合同签订隐含的细节方面更是大有学问。

3、附加条件不可忽略：在租店面之前，与房东除了谈租金外，还要注意谈妥有关的附加条件。这可以使你节省不少开支。首先，租房前应对店面内现有的情况(包括装修状况、设备状况等)都了解清楚。然后通过谈判，要求房东在出租前对门面房进行基本的整修，拆除原有已报废无法再利用的设备和装修，对店面的房顶、地板、墙壁做基本的修缮，添置或维修水电设施等。或者要求房东承担相应的费用，在租金中予以抵扣。其次，通过谈判要求免付押金。一般黄金地段的门面房押金是比较高的，虽然这钱要还给你的，但如你一直经营下去，这笔钱也就等于搁死在那儿了。如果谈得好，完全是有可能卸掉的。再次，通过谈判要求延期缴付房租。尽量压低初期的租金，待生意走上正轨后，再按标准支付，并补足前期的差款。只要你能主动p 艮定延期期限，有些房东是会答应的。最后，缴付方式，交房租一般最常见的有按月结算、定期缴付和一次性付清等几种。很多人都觉得房租最好一个月交一次，这样能节约钱。但如果你有能力一次性交清，那就可以跟房东要求优惠。也能省一笔开支。有的店面是长期定租的，如果你有足够的资金，而且你看好选定的店面，也可以一次性将十年二十年的房租全部付清。这样既可免除门面半途被别人高价挖走之虞，也能免受涨租的影响，节约不少租金。从长远看，门面的房租价格总体是呈上升趋势的。有的门面房定下一年或两年的租金后，其后再要续租的话，常常要按一定的比率逐年递增，这种情况下最理想的租金缴付方式是每半年或一年集中缴付一次。这样一旦你有了新的店面或有转业的意向，就不会损失保证金了。有的房东除了收取固定的月租外，还要按一定比率分享经营收益。经营者最好及时结算。采用按月结算的方法，能使租金计算简单明了。

第五篇：工程谈判技巧

怎样去谈一个工程

一、确定目标客户

1、工、商、房地产等企业。

2、学校、部队、监狱及党政机关单。

3、宾馆、医院、邮政局、保险公司、高速公路段、铁路段、敬老院等单位。

二、工程操作步骤

1、信息搜集：

1）无效信息：自动找上门的信息多为无效信息，因甲方目的是要报价，然后去砍或印证其它公司（已内定）的价格。此种信息往往先让你报价，而不谈其它的问题。遇到这种情况一般不要先报价，先了解竞争对手情况，工程主管方面是否能找到关系，工程资金是否已到位，然后再决定下一步行动方案。

2）有效信息：通过现场踩点、设计院、房地产公司、安装公司、装饰公司、设备成套公司等得到的第一手信息，才是真正的、有效的信息。作为经销商要主动和当地的上述单位搞好关系,以便得到有效的第一手信息，为工程的拓展打好基础。

2、业务公关: 1）首先了解其工程的资金情况,是否真正到位。2）投资方的性质：是个人、集体还是国家。

3）通过周边关系了解谁是主要负责人(非常重要),以确定公关方向。

4）公关机巧Ⅰ(适合于集体、国家投资项目)A.泰山压顶法：通过关系寻找甲方的上级部门，以大压小逼其成交。B.火力侦察法：锁定主要负责人然后通过跟综或找其周边的朋友关系访问(需谨慎)了解其住所，再带适当的礼物(第一次拜访礼物不宜太重)登门拜访,许以利益看其反应。

C.开门见山法：北方人豪爽, 喜欢直来直去,可直接告诉其,若我们合作，你可以得到多大利益。

D.曲径通幽法：南方人含蓄,不喜欢直来直去,可于几次接触后,婉转的告诉他,此工程若给我,在保证质量的前提下,决对还要对的起朋友。

E.投其所好法：有部分人经济比较富足，而且对又金钱比较忌讳，应寻找其其它爱好，如：喜欢古玩、字画、玉器、首饰（一般女人好之）钓鱼、打保龄球、旅游、吃饭、唱歌、跳舞、甚至……但此种投资应慎重，并看好对像，以免血本无归。

F.死缠烂打法：个别甲方也存在油盐不进者，但也不要丧失信心，要相信时间能解决问题，他对我们如此，对别人亦如此，一次解决不了可第二次第三次，人心都是肉长的，最后他会帮你的。G.屡败屡战法：工程应以百分之百的努力去争取，但天有不测风云，难免事与愿违，决不可因噎废食，一叶障目，工夫不负有心，只要努力不懈，总有日出之时。5）公关技巧Ⅱ（个体投资）

A.若老板亲自谈，应晓之以情、动之以理，以可靠的质量、合理的价格、优质的服务去打动他。B.如部门主管谈，可借鉴以上技巧，但应因人而异，区别对待。-

3、方案设计：特殊情况可考虑于当地设计院请水暖设计师协助。

4、合同签约。

5、工程施工。

6、尾款追索：为保证工程利润，应及时索要工程尾款，并需让甲方的关系协助办理。

7、售后维修：做好售后服务、以利品牌宣传，为下一工程打好基础。

三、业务谈判原则

1、办工室谈：企业简介、价格、质量、售后、发展……。

2、家中谈：感情、利益。

四、注意事项

1、资金是否真正到位。

2、负责人是否真能负责。-

3、有无中途换人迹象。

4、工程是否真实。

5、回扣按回款比例分期支付。注：一定要按照合同收款，工程在完工前最好要收到工程80%以上。这样做下去你才能挣到钱！！有些工程你从数字上算起来你是挣钱了，但是你要是不能收到款。那么，你麻烦了，甲方会找茬的。

五、成功六心：信心、诚心、专心、爱心、决心、恒心。相信朋友们一定能够自己把握机遇