第一篇：住宅、商铺物业管理协议书
商铺物业管理服务协议书
物业管理单位：深圳市星河物业管理有限公司管理处（简称甲方）承租单位（户）：（简称乙方）
乙方于年月日租用楼(小区)层商铺，面积共平方米，作用途使用。
物业管理期年（年月日至年月日）
根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》、《深圳经济特区房屋租赁条例》和星河实业（深圳）有限公司与乙方签订的《房屋租赁合同书》的规定，经甲乙双方平等友好协商，达成如下物业管理服务协议：
1、甲方负责物业公用设施、设备和共用部位的维修、养护和管理。
2、甲方负责公共区域的清洁卫生、绿化、消杀工作。
3、甲方负责治安、消防、车辆管理工作（但不含人身财产等保险保管责任），实行24小时安全监控和巡视服务，配合协助公安机关作好治安防范工作。
4、乙方所租用的商铺，是经深圳市建筑质量检验部门检验合格交付使用的，如乙方在使用过程中发现房屋质量问题需要维修，应向甲方报告，由甲方负责联系施工队及时进行维修。
5、乙方不得将窗户及外墙作任何更改，不得擅自安装防盗网、雨蓬、空调等，如需安装，必须向甲方提出申请，经甲方审批同意后，方可按指定的位置和规格安装，以确保物业外貌美观、统一协调。
6、未经业主同意和甲方审批，乙方若擅自改变房屋结构、用途、外貌或非法进行扩建、拆建和利用公共部位堆放杂物等，甲方有权采取相应措施责令乙方停止或恢复原貌，甲方有追究乙方赔偿由此所造成的经济损失权力。
7、乙方应自觉遵守《深圳市家庭居室装修管理规定》，乙方不得擅自进行装修，如需进行二次装修，须向甲方提出书面的装修申请，并将施工设计方案（图纸）及消防部门审核文件报甲方和业主审查，经甲方和业主审批同意后，办理完装修相关手续，方可进场装修。若因乙方违章装修，造成公用设备设施损坏、停水、停电、漏水、漏电等事故，乙方负责修复
和承担由此事引起的全部经济责任和法律责任。装修工程完工，经消防部门验收后，才能开业经营。
8、乙方应自觉遵守《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的规定，不准在小区内乱丢垃圾、杂物；不准乱贴广告、标语；不准乱立广告牌、指路牌；不准将神位、神像等设置在户外；不准在小区内乱停乱放车辆；不准损坏绿化植物。
9、乙方应自觉遵守甲方制订的环境卫生等公众管理制度，环境卫生实行门前“三包”，垃圾应以袋装放入垃圾箱内，电视、音响的音量不要太大，以免影响他人，营造小区一个良好的生活、经营、办公环境。
10、收费标准。
物业管理费：；电费：；水费：；垃圾清运费：乙方产生的营业垃圾自行清运到垃圾中转站，垃圾量每天限定为桶，超出部分，乙方每月支付元给甲方，由甲方负责清运出小区。
11、乙方必须按时（每月5日前）交纳管理费、水电费等费用。如拖欠上述费用，每拖延一天，甲方按乙方应交费用总额的千分之三收取滞纳金。如乙方拖欠物业管理费、水电费期限超过当月20日或拖欠租金超过合同规定期限，甲方有权或根据业主的授权采取相应措施催缴欠费。
12、严禁乙方利用出租房进行违法犯罪活动。
13、甲、乙双方确认进驻时水表读数为电计量表不能正常运转（或损坏），甲方有权追缴该期间乙方所用水电量的费用。
14、未尽事宜，双方可友好协商解决，本协议具有同等法律效力。
15、本协议一式两份，双方各执一份，双方签字后生效。
管理单位：星河物业管理有限公司承租单位（户）：
管理处
年月日年月日
住宅(租户)物业管理服务协议书
物业管理单位：深圳市星河物业管理有限公司管理处（简称甲方）入住人（租户）名称：（简称乙方）
承租人（单位）于年月日租住号房，管理期年。经查验，房内设施齐全、完好、无损。经甲乙双方平等友好协商，达成如下物业管理服务协议：
1、甲方负责物业公用设施、设备和共用部位的维修、养护和管理。
2、甲方负责公共区域的清洁卫生、绿化、消杀工作。
3、甲方负责治安、消防、车辆管理工作（但不含人身财产等保险保管责任），实行24小时安全监控和巡视服务，配合协助公安机关作好治安防范工作。
4、乙方入住前必须与业主签订《房屋租赁合同》，同时签订本协议书及《住户消防安全管理责任书》。
5、乙方持《房屋租赁合同》及房屋租金收据等，到甲方办理入住手续，并按要求填写《住户家庭情况登记表》、《入住楼宇签认表》。
6、乙方入住七天内，如发现室内有诸如供电设施断路、短路、开关不灵、灯不亮、上下水道堵塞、马桶及水龙头漏水、内外门锁不灵等问题，应及时报告甲方，由甲方负责修复，发生的费用由甲方支付。七天后发现上述问题，乙方可向甲方反映，甲方应及时派人员进行修复，但发生的费用由乙方支付。
7、乙方所租用的楼宇，是经深圳市建筑质量检验部门检验合格后交付使用的，如因建筑质量问题需要维修，由甲方负责通知施工队进行修复。
8、乙方不得将窗户及外墙作任何更改，不得擅自安装防盗网、雨蓬、空调等，如需安装，必须向甲方提出申请，经甲方审批同意后，方可按指定的位置和规格安装，禁止在屋内外墙乱钻孔、打钉、大爆炸螺栓等（除安装窗帘、空调机、抽油烟机、热水器外），以确保物业外貌美观、统一协调。
9、未经业主同意和甲方审批，乙方若擅自改变房屋结构、用途、外貌或非法进行扩建、拆建和利用公共部位堆放杂物等，甲方有权采取相应措施要求乙方停止或恢复原貌，乙方应
承担由此事引起的全部经济责任和法律责任。
10、乙方应自觉遵守《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的规定，不准在小区内乱丢垃圾、杂物；不准乱贴广告、标语；不准乱立广告牌、指路牌；不准将神位、神像等设置在户外；不准在小区内乱停乱放车辆；不准损坏绿化植物。
11、乙方应自觉遵守甲方制订的环境卫生等公众管理制度，环境卫生实行门前“三包”，垃圾应以袋装放入垃圾箱内，电视、音响的音量不要太大，以免影响他人。小区内严禁乙方饲养家禽、家畜，营造小区一个良好的生活、经营、办公环境。
12、严禁乙方利用出租房进行违法犯罪活动。
13、收费标准：管理费：；有线电视费：。
14、乙方应按时（每月5日前）交纳物业管理费、租金、水电费等，如拖欠上述费用，每拖延一天，甲方按乙方应交费用总额的千分之三收取滞纳金。如乙方拖欠物业管理费、水电费期限超过当月15日或拖欠租金超过合同规定期限，甲方有权或根据出租方的授权采取停水、电措施催缴欠费。
15、入住前甲乙双方确认的水表读数为立方米，电表读数为度。
16、以上协议一式两份，甲方与乙方各执一份，双方签字后生效。
管理单位：星河物业管理有限公司承租单位（户）：
管理处
年月日年月日
第二篇：商铺物业管理协议书(整理后的)
商铺物业管理服务协议书
物业管理单位：（简称甲方）承租单位（户）：（简称乙方）
乙方于年月日租用楼(小区)层商铺，面积共平方米，作用途使用。
为确商铺（以下简称：本物业）商铺物业管理服务的有序实施，保证物业管理活动当事人的合法权益，减少物业管理纠纷，根据《物业管理条例》及其它物业管理法律、法规的有关要求，在平等、协商一致的基础上，甲乙双方就商铺的物业管理服务签订本协议，并共同遵守。具体如下：
1、甲方负责物业公用设施、设备和共用部位的维修、养护和管理。
2、甲方负责公共区域的清洁卫生、绿化、消杀工作。
3、甲方负责治安、消防、车辆管理工作（但不含人身财产等保险保管责任），实行24小时安全监控和巡视服务，配合协助公安机关作好治安防范工作。
4、乙方所使用的商铺，是经相关的建筑质量检验部门检验合格交付使用的，如乙方在使用过程中发现房屋质量问题需要维修，应向甲方报告，由甲方负责联系施工队及时进行维修。
5、乙方不得将窗户及外墙作任何更改，不得擅自安装防盗网、雨蓬、空调等，如需安装，必须向甲方提出申请，经甲方审批同意后，方可按指定的位置和规格安装，以确保物业外貌美观、统一协调。
6、未经业主同意和甲方审批，乙方若擅自改变房屋结构、用途、外貌或非法进行扩建、拆建和利用公共部位堆放杂物等，甲方有权采取相应措施责令乙方停止或恢复原貌，甲方有追究乙方赔偿由此所造成的经济损失权力。
7、商铺装修前须先办理装修手续，交纳装修垃圾清运费、特约服务费、装修原则为不损坏房屋结构安全，不破坏外立面，不影响相邻商户利益，消防部分须经消防部分审批。若因乙方违章装修，造成公用设备设施损坏、停水、停电、漏水、漏电等事故，乙方负责修复和承担由此事引起的全部经济责任和法律责任。装修工程完工，经消防部门验收后，才能开业
经营。
8、商铺的使用范围仅限于各自的商铺内，未经本物业管理办公室及物业管理许可，不得占用公共区域经营或在公共区域、公共设施设备上作任何摆放、堆放、悬挂、张贴广告等行为。不准在小区内乱停乱放车辆；不准损坏绿化植物。不得私自占用、取用或移动公共配套设施设备（如公共水、电、消防栓、垃圾桶等）。
9、乙方应自觉遵守甲方制订的环境卫生等公众管理制度，环境卫生实行门前“三包”，垃圾应以袋装放入垃圾箱内，电视、音响的音量不要太大，以免影响他人，营造一个良好的生活、经营、办公环境。
10、收费标准：
（1）、商铺的物业管理服务费按合约面积计算：元/平方/月收取。
（2）、乙方必须按时（每月5日前）交纳管理费、水电费等费用。如拖欠上述费用，每拖延一天，甲方按乙方应交费用总额的千分之三收取滞纳金。如乙方拖欠物业管理费、水电费期限超过当月20日或拖欠租金超过合同规定期限，甲方有权或根据业主的授权采取相应措施催缴欠费。经甲方催缴后三日内仍未足额补缴应付费用的，甲方有权停止服务，由此引起的一切损失和责任均由乙方承担。
（3）、乙方自行出租商铺，须交清转让之前的物业管理服务费用及其他相关费用。
（4）、非因甲方原因而空置物业的，仍需全额缴纳物业管理费用。
（5）、对于甲方根据乙方要求而提供的其他有偿服务，经甲方同意按有偿服务收费标准收费。
（6）、甲方可提供水费、电费、制冷制热费、垃圾费等代收代缴服务（不属于物业管理服务费用），电费：；水费：；垃圾清运费：乙方产生的营业垃圾自行清运到垃圾中转站，垃圾量每天限定为桶，超出部分，乙方每月支付元给甲方，由甲方负责清运出小区。
（7）、相邻商铺共用一套水、电、燃气、制冷制热费计量表等设施设备的，相关费用的由各共用该等设施设备的商铺业主（租户）分摊承担。
11、严禁乙方利用商铺进行违法犯罪活动。
12、违约责任
（1）、甲方违反协议，未按协议要求提供服务的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未
改正给乙方造成损失的，甲方须承担相应的经济或法律责任。
（2）、乙方违反协议，给甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方须承担相应的经济或法律责任。
（3）、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方退回多收、乱收费用。
13、免责事项
因下列事由所致的损害，不论其为直接或间接，均构成对甲方的免责事由，甲方均不承担以下责任：
（1）、不可抗拒因素，如天灾、地震、战争等事由所致的损害；
（2）、暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾、刑事犯罪等违法行为等事由所致的损坏，但因甲方故意或过失所致者，不在此限；
（3）、因商铺固有瑕疵损害；
（4）、因乙方或第三者之故意、过失所致损害；
（5）、因甲方书面建议乙方改善自用部分（含部位、设施设备）或改进管理措施，而乙方未采纳所致的损害；
（6）、因业户延迟交纳物业服务费及其他费用所致的损害；
（7）、车辆被窃、被破坏或车内财物被窃的损害。
14、在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。
15、本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。
16、本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向人民法院起诉。
17、本协议的有效期限从双方签署之日起至甲方不再作为本物业的管理者为止。
18、本协议一式两份，双方各执一份，双方签字后生效。
管理单位：承租单位（户）：
年月日年月日
第三篇：钱江苑商铺物业管理服务协议书[范文]
钱江苑商铺物业管理服务协议书
物业管理单位： 杭州钱江新城物业管理有限公司（简称甲方）地址：杭州市上城区婺江路319号蕙沣大厦B座16楼 电话：0571-86027809 承租单位（户）：（简称乙方）地址： 电话：
乙方于2018年 月 日租用杭州市江干区钱江七苑4幢底商5、6、7室，面积共106.88平方米。
为确保杭州市江干区钱江七苑4幢底商5、6、7室（以下简称：本物业）商铺物业管理服务的有序实施，保证物业管理活动当事人的合法权益，减少物业管理纠纷，根据《物业管理条例》及其它物业管理法律、法规的有关要求，在平等、协商一致的基础上，甲乙双方就商铺的物业管理服务签订本协议，并共同遵守。具体如下：
1、甲方负责物业公用设施、设备和共用部位的维修、养护和管理。
2、乙方所使用的商铺，是经相关的建筑质量检验部门检验合格交付使用的，如乙方在使用过程中发现房屋质量问题需要维修，应向甲方报告，由甲方负责联系业主、施工队及时进行维修。
3、乙方不得将窗户及外墙作任何更改，不得擅自安装防盗网、雨蓬、空调等，如需安装，必须向甲方提出申请，经甲方审批同意后，方可按指定的位置和规格安装，以确保物业外貌美观、统一协调。
4、未经业主书面同意和甲方审批，乙方若擅自改变房屋结构、用途、外貌或非法进行扩建、拆建和利用公共部位堆放杂物等，甲方有权采取相应措施责令乙方停止或恢复原貌。如因此给业主或者甲方造成损失的，由乙方负责赔偿。
5、商铺装修前须先办理装修手续，交纳装修垃圾清运费、特约服务费、装修原则为不损坏房屋结构安全，不破坏外立面，不影响相邻商户利益，消防部分须经消防部分审批。若因乙方违章装修，造成公用设备设施损坏、停水、停电、漏水、漏电等事故，乙方负责修复和 承担由此事引起的全部经济责任和法律责任。装修工程完工，经消防部门验收后，才能开业经营。
6、商铺的使用范围仅限于各自的商铺内，未经商铺出租人、业主及甲方书面许可，不得占用公共区域经营或在公共区域、公共设施设备上作任何摆放、堆放、悬挂、张贴广告等行为。不准在公共区域内乱停乱放车辆堆放杂物；不准损坏绿化植物。不得私自占用、取用、移动或封闭公共配套设施设备（如公共水、电、消防栓、垃圾桶等）。
7、乙方应自觉遵守甲方及属地相关部门的管理要求，环境卫生实行门前“三包”，垃圾应以袋装放入垃圾箱内，电视、音响的音量不要太大，以免影响他人，营造一个良好的生活、经营、办公环境。
8、收费标准：
（1）物业管理期限：3年（自2018年
月
日至2021年
月
日止）。
（2）商铺的物业管理服务费按合约面积计算：2 元/平方米/月收取，每年合计：人民 币 元（大写：人民币）。
（3）物业管理费每年支付一次，乙方必须按在本协议签订后5个工作日内向甲方支付物业管理费 元，其他水电费能耗或其他费用根据相关部门收费规定时间缴纳。后续物业管理费缴纳时间和后续租金缴纳时间一致。如乙方逾期支付上述物业关联方、水费、电费、能耗费等费用的，每逾期一天，乙方应按交费用总额的千分之三向甲方支付违约金。如乙方逾期物业管理费、水电能耗费或其他费用期限超过当月20日或拖欠租金超过合同规定期限，甲方有权采取相应措施催缴欠费。经甲方催缴后三日内仍未足额补缴应付费用的，甲方有权采取停水、停电、停止物业服务等服务，由此引起的一切损失和责任均由乙方承担。
（4）乙方承租商铺到期后，须交清转让之前的物业管理服务费用及其他相关费用。（5）非因甲方原因而空置物业的，仍需全额缴纳物业管理费用。
（6）对于甲方根据乙方要求而提供的其他有偿服务，经甲方同意按有偿服务收费标准收费。
（7）甲方可提供水费、电费、制冷制热费、垃圾费等代收代缴服务（不属于物业管理服务费用），相关费用由甲乙双方协商确定。
（8）相邻商铺共用一套水、电、燃气、制冷制热费计量表等设施设备的，相关费用的由各共用该等设施设备的商铺业主（租户）分摊承担。
9、严禁乙方利用商铺进行违法犯罪活动。
10、乙方需无条件配合政府相关部门（包括属地街道、社区）及业主单位、甲方的相关管理规定、11、违约责任
（1）甲方违反协议，未按协议要求提供服务的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方须承担相应的经济或法律责任。
（2）乙方违反协议，给甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方须承担相应的经济或法律责任。
（3）乙方违反本协议条款内容的甲方有权对该商铺做出停电、停水处理，造成的一切损失由乙方自行承担。
12、免责事项
因下列事由所致的损害，不论其为直接或间接，均构成对甲方的免责事由，甲方均不承担以下责任：
（1）不可抗拒因素，如天灾、地震、战争等事由所致的损害；
（2）暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾、刑事犯罪等违法行为等事由所致的损坏，但因甲方故意或过失所致者，不在此限；
（3）因商铺固有瑕疵损害；
（4）因乙方或第三者之故意、过失所致损害；
（5）因甲方书面建议乙方改善自用部分（含部位、设施设备）或改进管理措施，而乙方未采纳所致的损害；
（6）因业户延迟交纳物业服务费及其他费用所致的损害；（7）被窃、被破坏或车内财物被窃的损害。
13、在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。
14、本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。
15、本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向甲方所在地人民法院起诉。
16、本协议一式肆份，甲方执叁份，乙方执壹份，双方签字或盖章后生效。
17、双方确认：本协议所列地址为双方有效送达地址；履行过程中的重要通知需以书面 形式，向送达地址发送视为有效，任何一方不得以任何理由拒收；一方变更送达地址的，应至少提前7个工作日书面通知对方，否则由此导致的送达不能后果由通知义务人承担。
管理单位：杭州钱江新城物业管理有限公司 承租单位（户）：
年 月 日 年 月 日
第四篇：房地产楼盘分销代理协议书(住宅、商铺)
[南宁第一城]项目分销代理协议
甲方：（以下简称甲方）地址： 联系电话： 传真：
乙方：（以下简称乙方）地址： 电话：
传真 ：
甲方为位于 南宁第一城 项目（项目总建筑面积：约1002667.07㎡，住宅建筑面积：约1142853.19㎡，商铺建筑面积：约105000㎡，委托服务的住宅以下简称“该物业”）开发商集团公司下属的子公司，乙方为专业房地产咨询服务商，为实现最大的经济效益，经双方友好协商，甲方特此委托乙方为该物业的联合咨询服务、合作建房服务商，双方订立以下条款，以资双方共同严格遵守。
一、乙方的权限
（一）工作范围
乙方的权限为该物业联合分销代理服务期间的个人销售代理服务工作。
（二）委托价格
1、委托物业价格：详见各阶段性价格表附件。
2、每一批次的委托价格及推售房源，以甲方签字确认并加盖公章的价格表及房号销控表为准。
（三）客户界定
乙方在销售期间，所接待的客户与甲方进行对接，提前一天将客户的姓名、身份证号、电话号码（保留前三位和后四位号码）与甲方报备，来现场时再次登记并留客户姓名和身份证号码，甲方进行签字确认。如已登记的客户在乙方分销合同期内20天内成交，都应属于乙方的客户成交，并同样结算佣金，超过20天（不含20天）的成交的，将以后续接待人员为准和计提佣金。同时，甲方销售人员在接待乙方客户时，不可以要客户通讯号码或住址，同时也不可以给客户留下联系电话或者其他联络方式。
二、协议任务及协议期限
1.协议期限：自签订本协议之日起至住宅取得相关有效销售证件后全部销售完毕及所售物业完成银行按揭、备案等手续为止（即达到待放款状态）；如乙方无法完成相关委托任务的，则甲方有权终止合同（若因甲方因素造成延期除外）。2.协议任务
第一阶段首批单位任务（即该物业1、9、10、11 #楼住宅任务）为：自签订本协议且双方确认启动之日起，于2015年12月31日前每月完成不低于10套住宅，(以缴纳首期款和签订《商品房买卖合同》为准）。
3.后续各委托任务周期视第一阶段任务完成情况另定。
三、甲方权责 1
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1、提供该物业进行开发所需有关合法有效法律文件及政府批文的复印件给乙方，负责解答客户对物业的疑问和咨询。
2、甲方保证该物业进行开发及销售的合法性，若因证件、批文不清、政策不允许等，所发生的任何纠纷所产生的责任均由甲方承担。
3、提供该物业的设计图纸、技术指标文件，提供本项目周围环境及土地使用情况、建设情况及交通状况等资料和文件。
4、负责安排与客户签署相关合同协议。
5、负责办理房产备案及银行贷款资格审核所需材料的办理及收集。
6、符合办理银行按揭贷款购房条件的，安排和解决买家申请银行按揭、公证（若需要）、办理房产证等手续。
7、负责提供接待/咨询中心且中心内部水电、电话、宽带须到位。
8、安排专人负责客户购房款项之收取，并向客户开具票据，负责相关税费等。
9、在收到乙方提供的分销代理服务建议时，甲方应在7天内就乙方建议作出答复，并以甲方签字或盖章形式认可为准。
10、若甲方未能在指定日期提交并履行以上责任，则该物业销售代理服务开展工作日期相应顺延，造成一切损失由甲方承担。
11、若乙方工作组在服务期间工作不到位，未能达到甲方要求的，甲方有权终止合作关系。
四、乙方权责及服务范围
1.由专业人士组成项目工作专组负责该物业的销售代理工作。
2.负责制定该物业分销服务计划及策划推广并按市场情况及销售代理进度调整计划。3.负责客户前往该物业现场视察。
4.协助甲方与购房客户签订《认购书》及《商品房买卖合同》等文件,并协助甲方收集客户材料及办理银行按揭等手续。
5.定期或应甲方要求向甲方汇报销售代理工作及进展情况。
6.乙方负责项目工作专组人员（乙方部分）的工资、提成及福利及各种人员培训费用等。7.因委托服务过程中乙方获得收益而产生的税费由乙方承担； 8.乙方有义务配合甲方处理项目销售过程中产生的客户纠纷；
9.乙方须在甲方授权范围内进行业务拓展，不得擅自越权执行未经甲方签批的任何推广和销售以及明令禁止的内容，由此造成的法律和经济纠纷由乙方全部承担，同时甲方有权单方终止合同和作出相应的经济处罚，包括扣除质押金。
五、费用的承担
（一）由开发商承担的费用
1.负责所有销售卖场的建设和现场己方团队运作管理费用。
（二）由乙方承担的费用
1.该物业策划推广需支出的所有外围拓展费，包括（乙方人员工资福利、通讯、交通，住宿、设外展点、发布会费用等，组织来现场看房等所有费用）；
六、分销代理服务费
本协议约定的分销代理服务所产生的费用，双方约定按照以下方式进行分配:
（一）销售代理服务: 1.按甲方要求，负责与客户签订《认购书》及《商品房买卖合同》或其他文件，并收集客户信息及材料；
2.在合同约定的时间内，协助甲方通知客户按合同的要求补齐后续各项购房款；
3.若提前销售的，在项目取得预售证后，协助甲方负责客户换签正式的〖商品房买卖合同〗。4.本协议第四条约定的其他事项。
（二）服务费用 2
PAGE 3 1.服务费由甲方于客户交纳首期款时跟客户全额收取，收据或相关交款凭证由甲方出具给客户。2.乙方因提供服务费可获得住宅400元/㎡，商铺800元/㎡ 的佣金，计算方式如下表（计提依据：计提佣金=乙方自行完成住宅销售面积×400元/㎡，商铺销售面积×800元/㎡）；
注：每月2次结佣，每次均按住宅250元/㎡，商铺500元/㎡结算，每月按自然日计算（1-30号）。3.服务费结算方式为客户已付清首期款和签订合同且咨询服务费全额到账。乙方于每月15日提交1-15号，每30日提交16-30的服务费结算单给甲方，乙方需开具收款收据给甲方。甲方将于收到服务费结算单5个工作日内结算费用给乙方，结算公式为：应结可结款=应结可结算住宅面积*40元/㎡*（1-10%），商铺面积*800元/㎡*（1-10%）（乙方须质押10%佣金给甲方）。
七、质押金
为确保乙方服务的质量，乙方需将其所获取咨询服务费中的10%质押给甲方，质押金于每次与乙方结算时直接扣除，甲方须开具质押金收据给乙方；质押金于该完成房产备案和银行按揭手续后，按乙方完成办理银行按揭的套数和面积，分批次退还给乙方。
八、关于退房的处理
1.如当该物业取得预售许可证后销售的，但凡有客户退房的，甲方将退房不退款，如有客户提供相关有效凭证证明是由乙方在销售服务环节的工作失误造成的，则由乙方负责承担相关的法律和经济责任。
2.若在该物业未取得预售许可证前销售的，若非开发商原因，而有客户要求退房的，咨询服务费作为已完成服务的费用原则上不予退还，若必须返还的，甲方有权从乙方质押金或后续服务费中扣除（如乙方及时将该所退房号售出的，将不扣除费用和不计提服务费），咨询服务费退还工作由乙方与客户协商处理；若因开发商不履约等原因造成客户退房的，咨询服务费作为已完成服务的费用原则上不退还，但乙方须无条件配合甲方妥善处理好客户退房事宜，且咨询服务费退还工作由乙方与客户协商处理。
九、法律责任
1.甲方须保证其所提供的项目开发和销售文件和资料真实、合法、有效，否则，由此引起的一切责任和损失均由甲方承担。
2.乙方在策划推广和代理销售活动中，须根据甲方所提供的文件/资料对客户作如实的宣传、报道及解释。因乙方的言行引起的误导、欺骗、夸大等不实后果所导致的法律责任和有关损失均由乙方负责，情况严重者，甲方有权单方终止合作和追究乙方相关的法律和经济责任。
3.在委托期间，因甲方的过错导致乙方或他人的损失时，应由甲方承担赔偿责任，有关的纠纷诉讼由甲方负责处理；因乙方的过错导致甲方或他人的损失时，由乙方承担赔偿责任，并负责处理有关的纠纷或诉讼，同时甲方有权单方终止合作和追究乙方相关的法律和经济责任。
4.乙方须严格遵守联合代理分销服务管理制度，若乙方出现有恶意与其他分销团抢客、串通甲方工作人员抢客以及恶意排挤其他分销团体等等的，甲方将视情节严重程度进行处理，情节较轻者将作罚款（每次2000元以上）和严重警告，情节严重者将作罚款（每次10000元以上）和终止合作。
5.乙方如果未能依本协议第二条完成协议任务的，甲方可以单方终止本协议而不属于违约。
十、特别约定
1.乙方为联合分销服务商，为规范和统一现场销售管理，确保整个项目销售工作的顺利推进，乙方须在销售现场安排己方工作人员配合所带客户的确认和交接工作，并由甲方现场管理人员签字确认报备，现场配备人员的所有费用均由乙方自行承担；
2.乙方不得在项目及接待中心附近1公里范围内设置工作人员拦截市场客户，一经发现将作严重警告和罚款处理，重犯行为的，将作进一步严肃处理；
PAGE 3 3.乙方不得在项目周边2公里范围内同时代理销售其他房地产项目，否则甲方有权终止合作和进行相应处罚；
4.乙方结算时凭甲方签章的客户确认单为准，若乙方不能提供相关结算凭证的，将不计提费用；
十一、违约责任
如乙方未能完成各周期内约定的销售任务的，甲方有权单方终止合作，双方均可作无违约终止合作和结算（未结算的质押金将扣留作甲方后续服务费用）；
十二、其它条款
1.甲、乙双方对本协议均有保密之责任；任何违约方负责有关泄露本协议资料而引致对方之经济损失。
2.若因甲方或遇到不可抗力原因（例如战争、经济或房地产政策变化、台风及暴雨等），影响本物业不能按推广合作建房计划推出，则甲、乙双方可另行协商调整有关合作建房计划。
3.在本合同执行期间，如有因股东变更、产权交易等原因导致甲方委托乙方服务的合作建房物业产权方改变的，甲方除应支付乙方咨询服务费，还应向新产权方说明本合同的有效性及延续性，甲方应保证新产权方继续遵守本协议的有效约定。
4.协议终止时，甲方仍须支付乙方已签订合同的咨询服务费，且支付期限不得迟于书面通知终止合约后的七个工作日；乙方收到上述有关服务费用及与甲方交接工作物料后才能撤场。
5.本协议未尽事宜，各方友好协商解决，可另行签订补充协议，而补充协议与本协议具同等效力。6.本协议在履行过程中所发生的纠纷和争议，各方应友好协商解决，协商不成时，任何一方可将争议提交物业所在地法院裁决。
7.本协议壹式贰份，甲、乙双方各执壹份，双方盖章及经授权代表签字后生效。
甲方： 乙方：
授权代表(签章)： 授权代表(签章)：
日期： 年 月 日 日期： 年 月 日
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第五篇：步行街商铺物业管理
步行街商铺物业管理
步行街物业管理补充建议
附件一：步行街商铺项目的物业经营管理建议：
商铺是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。
对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。
目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。1.0 商铺物业管理理念
商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。
“统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。“分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。
1.1.商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。
1.1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。“品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。
审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。“完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。
租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如： 承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；
营业时间的确定；承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；为整个商铺促销承担的义务；承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；投保范围事宜；是否统一的收银等。1.1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好1年12个月的营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果商铺统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。
1.1.3 “统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证商铺的高效运转。常见的方式有： 指导项目：店铺布置指导、促销活动安排；
协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作； 服务项目：行政事务管理；
监督项目：维护商铺的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。1.1.4 “统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。商铺的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。商铺的各项设施的使用频率较高，统一管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修，增加使用的安全性和耐久性。
2.0 商铺物业的管理特点 2.1 顾客流量大
商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全来不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢。安全管理应特别慎重。2.2 服务要求高
要物业管理服务面向商铺置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商铺物业管理服务的根本原则。2.3 管理点分散
出入口多，电梯（客梯）、观光梯、自动扶梯等）分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。2.4 营业时间性强
顾客到商铺购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。2.5 车辆管理难度大
来商铺的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。
3.0 商铺物业管理人员配备
3.1.1 商铺管理的人员配备原则是因事设岗、一专多能、精简高效、使业户感觉没
有虚职，没有闲人，业户交纳的管理费都用在刀刃上。3.1.1.1 业户服务部
设主管一人，可由物业主任兼任。该部主要职能是业户接待与内部管理、下设业户接待员若干名，分别兼任行政人事、文书档案、计划财务、物料管理等职。接待员的多少主要依据于业户服务部的工作时间和工作量，通常每班保持两人便可。
3.1.1.2 维保服务部
设主管一人，全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和维修工作。该部门主要职能是保证商铺不间断地安全运行，使物业保值和升值。维保服务部的作业人员应根据商铺经营服务需要、商铺设备的多少和技术难易程度进行合理配置。3.1.1.3 保安服务部
设主管一人，全面负责商铺的门卫、巡逻、监控、消防和车管工作。该部门主要职能使安全防范与消防管理。具体作业人员根据商铺保安的值勤点、工作量和作业班次进行配备。3.1.1.4 保洁绿化部 设主管一人，全面负责商铺的室内保洁、室外保洁与绿地养护工作。该部门的主要职责是保洁服务管理和绿化服务管理。具体保洁和绿化作业人员根据商铺保洁范围、保洁面积、保洁频次以及商铺的绿化面积进行安排。3.1.1.5 经营服务部
设主管或兼职主管一人，全面负责商铺业户委托给物业管理公司的租赁代理、广告策划及项目开发等经营服务工作。该部门的主要职责是配合业户的经营活动，促进商铺经营销售和物业管理工作。4.0 商铺的物业服务管理
商铺物业管理包含以下几个方面，我们现对此进行分项描述： 4.1 商铺业户服务管理
业户服务部有两部分工作职能，一是业户服务，二是内部管理。4.1.1 接待与联系
接待与联系是业户服务的重要内容之一，是物业管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交流的窗口。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样，包括倾听建议和意见，接受投诉，安排维修和回访，收取管理费与内外联系等。4.1.2 纠纷、投诉接待
顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉。对物业管理方来说，所有投诉、处理结果都要有记录，作为年终表彰与履行“管理公约”业绩考核依据之一； 4.1.3 报修接待
商铺铺位的照明或其他设施出问题，对业户营业将造成很大的影响。业户报修，应迅速做记录，填写《维修任务单》，即时派维修工到现场抢修；
4.1.4 走访回访
接待员的走访内容包括三方面：
一是听取业户和商铺方对物业管理服务的意见、建议； 二是对报修后的维修结果进行回访；
三是对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处作出提示、督促改进，晓之以理，动之以情，用实际行动去感化业户，让他们明白：我们所做的一切，都是为了商铺的自身形象，我们的目标是一致的。4.1.5 内外联系
商铺内部联系：
商铺的内部联系包括向业户收取租金、管理费、水电能耗费、铺位的报修抢修费等；向商铺方收取物业管理费、能耗费。商铺服务管理做得如何，必将影响到收缴率的好坏。商铺的外部联系
商铺与街道、居委、警署、消防、劳动、环保、水、电、煤、电信及媒体都有业务上的联系，如处理不好这些关系，会使商铺的经营活动很被动。处理得好，往往事半功倍。
4.2 商铺装修服务管理
4.2.1 装修管理应包含在业户管理中，因管理难度较大，故单独列出论述。装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装修管理协议”，现场监督管理等。4.2.2 商铺楼宇的租赁往往以整个层面向外出租，出租后，由承租商依据经营要求，提出装修申请；也有的业主把一个层面装修完毕之后出租铺面。承租商户对铺面只能通过申请批准后作一些小的变动装修，装修管理应做好以下几个方面：
建立周全、详细、便于操作的管理制度； 专人负责对工程实行严格的监督；
选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修；
对装修现场进行监督管理。
4.2.3 商业铺面制定装修管理规定的要点
二次装修过程应遵守物业管理处制订的《二次装修施工管理规定》；
业户装修需使用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备的，应严格遵守《商铺动火申请制度》的各项规定；禁止擅自更改水、电管线及负荷用电；
装修完毕后，物业管理处根据装修前业户递交的经认可的装修设计图、装修协议，对工程进行竣工验收，如发现有违反装修设计图及装修协议某些条款的，应视情节轻重作不同的处理；
为了保证业户在装修过程中不损伤楼宇结构等重要部位，装修工程施工方事由物业管理处选定还是由业户选定应视工程涉及的方面来确定，通常分以下几种情况： 凡涉及电力设备（由铺外的配电架至铺内的终端空气开关箱等）进行增建、改装的；为该层的消防设备（包括消防喷淋装置、管道、警铃等）进行增建或改造的；为该层的电梯、自动扶梯进行增建或改装的，以及电视监控系统、公共天线分布系统等进行增建或改装的，都由物业管理处选定工程实施工方。业户则按工程费用的一定比例支付给物业管理处作为工程监督管理费。
凡涉及铺面、商号招牌、天花板、墙面、墙壁装饰、内部间隔，水管、排水道、电力装置，通风设备、电话等小规模装修可由业户自行选定工程施工方，也可由物业管理处选定施工方。
业户递交的装修设计方案所附的图纸，应包括：清楚显示楼层内部间隔的平面图；楼层平面图的正视图、切面图（附铺面、商号招牌的细节）；排水系统的分布图（附由关细节）；电力供应设备分布图及电线敷设简图（附有敷设电线资料及负荷量）；照明设备位置图；假天花的平面，切面图；及其他一些物业管理处或商铺要求提供的建筑细节；
装修工期、开工期、防火措施、环保、环卫要求、违约责任、施工期保险等。4.2.4 装修现场监督管理
在施工过程中，物业管理处应派专人在现场进行管理。管理的内容主要包括3方面：
对施工人员的管理，以及对工程是否按图施工、按“装修协议”要求和对装潢现场环境卫生（装潢垃圾）进行监督管理。一般建筑施工队的人员情况复杂，大多是临时工，施工方对他们可能也缺乏有效的控制；装修施工与整个楼宇的建筑不同，他通常局限于一个单元或一个楼层内施工，而其他层面则照常营业，如对施工人员无有效管理，势必会影响其他业户的营业活动。对于装修的工程监控主要着眼于施工人员有否严格按认可的设计图纸进行施工，有否违反已签订的“装修管理协议”上的条款，有否违反物业管理处的其他管理规定等，如有违反规定要及时联系，发出“整改通知单”等。如装修时损及商铺的装饰、装置或公用设施，则由业户负责将其修复，直至商铺方满意为止。当然，也可由物业管理处修理，但有关费用则由业户支付。这些管理服务都应做好详细记录，作为竣工验收时的证据或参考。
4.3 商铺设备、设施维保服务管理
商业物业的日常养护标准较高，维修要求严，其内容同办公楼相似，但其方式不同。商业物业的重点在于各种设施，设备上，因为商业物业设施设备使用频率较其它物业相比是最高的一类，设备、设施养护及维修管理的好坏直接影响经营环境和经营活动的正常运行。一些设备如电梯，自动扶梯等易出故障的设施设备，保证其正常运行主要靠平时养护。
商铺设备管理主要是防止商铺停电和保证中央空调、自动扶梯的正常使用。商铺供电需要绝对保证，因为一旦停电，漆黑的营业厅将给顾客、商品和营业款带来不安全的因素，对商铺声誉带来不利影响。所以应选派优秀员工，日夜监测电气运行状况和空调系统、自动扶梯的运行状况，一有异常情况及时安排维修，确保电气和中央空调、自动扶梯正常运行。
商铺设备设施维保管理的具体实施过程与办公项目类似，在此省略。4.4 商铺建筑物的养护及维修管理 4.4.1 商铺修缮的计划、资金管理。
为了确保商铺建筑物的完好，应制订完整的修缮制度，编制每年的修缮计划，安排修缮投资，经管理处审核后报商铺业委会方审批（大中修要落实资金），检查修缮结果。
4.4.2 工程性质的确定。
依据商铺建筑物的损坏程度，将修缮工程大致分为大修、中修、小修三类。大修工程是指建筑物主体结构的大部分严重损坏，或有局部倒塌的危险；部分附属设施必须拆换、改装或新装，如上、下水道等。由于大修工程施工场地和安全的要求，通常是经营业户必须停止营业。因此，工期安排和开工前的筹备工作非常重要；
中修工程是指建筑物部分损坏，在局部维修中只牵动或拆换少量主体构件，保持原楼宇规模和结构的工程。如楼顶的局部修缮或部分重做面层，加固部分钢筋混凝土梁柱，外墙的全面粉刷装饰等。中修工程影响面为局部，管理工作做得好，可使建筑物内的部分业户继续营业；
小修工程（亦称零修工程或养护工程）是指及时修复的小损小坏，以保持建筑物原有完损等级的日常养护工程。此类工程在新旧楼宇中极为常见，如修补面层，门，窗、地面的整修等。小修工程较小影响商业经营，但也应加强施工管理，尽可能不影响业户及顾客。4.4.3 建筑物维修的档案管理
建筑物维修的技术档案的管理是对原有建筑物技术资料的补充，是为日后建筑物的维修、整改、扩建等工作提供不可缺少的依据。4.4.4 维修或施工工程的管理
设备、设施的大中修或商铺建筑物的修缮如需外发包时，应给有相应资质的修缮施工单位承接。外发包合同应要求该施工单位对修缮工程有设置总工程师、主任工程师、技术队长或技术负责人的措施，形成工程施工过程中的技术决策、管理体系，总工程师为技术总监，各岗位有技术负责人，职、权、责分明。维保部派专人在整个工程施工过程中对现场的质量、安全（包括防火）和是否按外发包合同要求和对施工现场环卫（装潢垃圾）、环保措施进行监督管理。
4.4.5 检查监督
维保部主管对属下各维修组的维修与保养每天进行抽查，发现问题（苗子）记录在案，追查分管维修工的责任；发生责任事故追究维保部主管的责任。4.5 商铺保安服务管理 4.5.1 治安管理
商铺的安全保卫工作包括治安防盗、防范突法事件、监控中心管理、车辆管理、停车场管理等。其管理的重点如下：
4.5.2 安全保卫管理是商铺物业管理的要点，必须予以重视。它有两部分组成一消防和治安管理。
商铺物业一般都安装先进的自动火灾报警装置和自动灭火装置，这些装置直接与电视监控系统联网，一旦发现火情，烟雾达到一定的浓度或温度达到一定的高度这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至报警装置、电视监控系统和自动喷淋装置；运用电视监控系统对商铺进行全方位、多角度，尤其对出售贵重商品及金融营业点进行日常监视，发现可疑人员或突发事件、恶性事件时监控人员及时录像存作查证。在地下车库或露天停车场亦须安置监控探头，防止车辆被窃。人防方面由于商铺中铺面多，人流密集，易造成电视监控死角，人防是商服物业管理中必不可少的。商铺主要进出门岗的保安员发现可疑人员时用对讲机通知场内便衣保安人员加以注意。流动岗应着便装，流动巡逻，做到勤观察，勤分析，善于发现问题及时解决问题。对突发事件和恶性事件应及时处置防止事态扩大并注意保护现场及时向上级和公安bu门报告。4.5.3 防窃防盗的管理
超市类商铺出入口不宜太多，太多的出入口对商品将带来不安全因素。在商品出入口应设置便衣保安，其职责检查带出的商品是否有发票，是否是合法的商品购置行为；
大型商铺在进货和为顾客送货（大件）时，由于商品货量大，堆在商铺外场地上，容易给不法之徒以可乘之机，这时保安就要提高警惕，防止商品被盗；商铺在逢年过节、双休日时有较多的顾客；货商铺搞促销，如限时商品优惠；或凭广告券免费领商品时，都会造成柜台前人头攒动的拥挤现象，不法分子会乘机作案盗窃钱包，这时保安就应上前维护秩序，保障顾客人身与财产的安全；商铺为使收银活动安全，收银员换班或营业结束，将钱款解送至总收银柜或商铺管理部门，这时保安应上前保护收银员以及钱款安全，防止歹徒抢劫；一些盗贼在商铺关门前躲在商铺内隐蔽处，等到深夜出来作案，第二天开门后又混在顾客中出门。故商铺关门后保安要仔细检查商铺各角落、隐蔽点、夜晚值班时要提高警惕，加强巡逻；对夜晚值班保安的素质要求应较高，夜晚值班应排出两名以上保安和一名管理人员，商铺夜应采取必要的技防措施。防范恶性事件和突法事件。商铺入口时保安的第一关，保安人员责任心要强，善于察言观色。发现可疑人员，用对讲机报告商铺内的便衣保安员加以注意。商铺发生突法事件，保安、管理人员应按《应急事件处理规程》操作。防止事态扩大，注意保护现场，及时向上级报告或呼叫救护车。应特别强调，在发生恶性事件紧急疏散围观顾客时。4.5.4 监控中心管理
监控是指利用电视监控系统对商铺进行全方位多角度的监视，尤其是对出售贵重商品如钻石珠宝、高档手表等铺面应进行日夜监视。如发现可疑人员或突法事件、恶性事件的发生，监控人员应及时录象，寸作查证，另外地下车库或露天停车场亦须安置监控摄像探头，防止车辆被窃，万一遭窃，录象将提供证据、线索，有利破案。这项工作的重要性要求监控中心的保安人员工作认真、敬业。4.5.5 消防管理
商铺消防工作的重要性不言而喻，商铺内人流大，楼梯、通道（尤其是放火楼梯、通道）相对面积较小，这给火灾时的人员疏散带来很大困难；商品多（且大多是易燃品），火种容易迅速燃烧；面积广，因无防火墙阻隔，烈火蔓延极快；如商厦火灾，高楼内的竖井多，烟囱效应可使火灾热烟上升速度达到每秒8米，瞬间整个商厦将全被烟雾笼罩。烟雾窒息死亡往往是火灾死亡率中最高的。鉴于防止火灾的重要性，商铺都安装有先进的火灾探测装置（烟感探测器和温感探测器）和自动灭火装置（喷淋装置）。这些装置直接与火灾自动报警系统联网。只要易各地方出现火情，烟雾和温度各达到一定的限度，这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至报警器，进行有效监控与预防。
制定切合本商铺实际的消防管理制度（包括几套火灾应急处理方案）；商铺的各部门及物业管理的各部门都要把各自放火职责、范围规定清楚；消防监控中心的保安员应明确自身的职责范围。做到“统一指挥，分区管理，层层负责，责任明确，防患未然”，切实贯彻“预防为主，防消结合”的消防方针。
发现监控屏幕有火灾报警号时，立即用对讲机通知就近的保安人员赴现场核查与处置；如确为火警，按应急方案实施，报告保安部主管组织扑救，重点是商铺内人员的疏散，保障人身安全，事故后作好调查分析报告并备案。
发现故障警报，应迅速消除警铃使之还原，并立即通知维保部，协助维保部尽快排除故障，并作好详细记录。
定期对消防设施、设备、器材及消防通道、标记、放火门进行检查，确保完好备用、通道畅通、标记清晰。对一些业户可能擅自增加电气设备要认真检查，防止发生电气超负荷火接触电阻过大、线路老化、过载、摩擦等危险现象。在员工、管理人员和业户中定期开展消防培训及消防演习，使人人都会使用消防器具，掌握火灾逃生知识，不断提高大家的防火意识和消防业务水平。4.6 商铺保洁服务管理 商铺的环境有外部环境和内部环境。
外部环境包括楼宇的外墙、附属建筑设施及周围的绿地、广场、停车场等； 内部环境包括过道、扶梯、自动扶梯、电梯、卫生间、会议室等一切公用场所，以及业户的铺内、办公室内等非公用部位。
搞好商铺的环境卫生和绿化养护的主旨在于创造整洁优美、和谐怡人的商业氛围，为业户提供一各理想的经营环境，为顾客提供一个轻松愉快的购物环境。4.6.1 商铺保洁管理方法
要做好商铺的保洁服务管理，首先要确定做什么，即什么地方需要保洁，然后定出清洁的标准，根据这些标准、要求再定出保洁的频率（次数），还要再加上检查手段，如目视检查还室手摸检查或白纸擦一米检查等，制作《商业街商铺环境清洁的作业标准》，内容有检查的部位、项目、清洁的标准、保洁的频率、检查的手段等。重要的问题是怎么做等，制订《商业街保洁服务作业规程》，这个“规程”指导保洁工对商铺各部位的清洁按规定的操作程序去做，是保洁工岗前岗中的的培训教材，其要点有：地面清洁、打蜡；墙角线清洁；墙面除尘；大理石清洁、打蜡；不锈钢面清洁；卫生间清洁；玻璃幕墙清洁；窗户清洁；地毯清洗干净等。
4.6.2 商铺保洁管理的重点
商铺的清洁管理重点之一是地坪清洁。随着人流的进出，给商铺地坪带来的灰尘、纸肖；定时的清洁能够带给顾客舒适、优美的购物环境；商铺的玻璃无框门、室内柱上镜、电梯内镜面等，由于顾客触摸频率较高，留下的手印带给人视觉上的不舒服，应定时清洁以消除不洁现象；商铺盥洗室墙面、洁具、地坪的清洁、干燥和无异味，也是清洁工作的重点；商铺外的铜牌，因暴露在室外，风吹雨淋会使铜牌便黑，定期擦拭，能保持其程亮，提升商铺的形象。商户铺内产生的垃圾须袋装并放至指走位置，及时清理；雨大进门处及其他公用过道应设置一些雨具存放器，尽量不要把带雨水的雨具带进大厅，同时注意清洁卫生。对商铺的杀虫灭鼠工作要引起重视，但放置鼠药时，要充分考虑儿童的安全，要放在摸不到的地方；为了安全也可以聘请专业队伍进行消杀工作；在商铺的营业时间内，保洁工不能使用长柄拖把，更不能使用湿拖把拖地，以免造成顾客滑倒伤害事故；在雨雪天，商铺进门处应勤保洁并放置地毯或防滑提示牌；提醒业户在规定的时间内把铺面内产生的垃圾袋装送至指定的位置；对一切能利用的再生垃圾的处理。4.7 商铺绿化服务管理
绿化环境是保持生态平衡，营造舒适、美观、清新、幽雅的购物环境的基础。商铺内外的绿化搞得好，能使周围得环境得到改善，又提升了商铺得品位。绿化管理应配备专业技术人员，依据季节、气候，地域条件的不同和树木花草的生长习性及要求，制定详细的管理细则，指导养护人员实行。4.7.1 商铺绿地管理
商铺外围的绿地，在基建时就已定型，商铺得整体绿化风格和局部独立的构图要统一协调，水平绿化和垂直绿化要相得益彰。为保证草坪生长良好，劝阻顾客、游客进入草坪；保持绿地环境整洁；及时清除死株、病株，缺株要补檀：定期对花木修，剪整形；发现病虫害要进行捕捉或喷药，药物防治要注意安全，并挂警示标识；草坪要经常除杂草：定期轧剪，每季度施肥一次，施后浇水或雨后施撒；台风前对花木做好立支柱、疏剪枝叶的防风工作，风后清除花木折断的枝干，扶正培植倒斜的花木。4.7.2 商铺室内绿化管理
花卉摆放前要有设计图，造型变更要有小样图，与商铺总体设计风格相协调；花卉上挂·名称牌”，简介花卉学名、俗称、习性，宣传养花的常识，争取业户和顾客的配合，共同创造幽雅清新的购物环境，同时又陶冶情操，增加商铺的文化氛围；花卉搬运时，注意保护花卉株形不受损伤，不散落盆泥，注意场地整洁；商铺人流量较大，因此商铺内摆放的花卉要经常检查，及时修剪，清除黄叶，枯萎的花卉立即更换：由于各点摆放位置的光照度不一，花卉就要定期相互调剂、更换位置。4.7.3 检查督导
部门主管对保沽、绿化，服务各组工作时时进行巡视，发现问题记录在案，并追究各组长责任：管理处经理、业户部督导不定期对各组工作进行抽查，发现问题立即督促主管部门整改，每月累积数次，对主管进行处罚。4.8 商铺经营服务管理
商铺方和物业管理公司所签订的委托物业管理合同中，往往会把商铺经营管理范畴的租赁管理，广告筹划、新项目开发同时委托给物业管理公司，以配合其商铺的经营管理．作为物业管理公司也应将商铺经营管理的好坏与自己的物业管理服务紧密地联系起来。4.8.1 租赁管理
出租方式的管理
主要是在租金商定时要考虑多方面因素，如商品经营的范围及类别；附近商铺楼宇的空置率；承租户的经营特色；商铺所处的位置。另外经营商品给管理带来的易难也应作为一个因素。租金计算可采用两种形式，一种先规定一个固定的月租金（根据面积），然后根据市场情况和货币升、贬值决定几年后再增加合理的幅度。一种是按面积定出最低租金，然后根据承租户销售总额按一定的百分比收取租金。
4.8.1.1 竞标租赁的注意事项： 严格审定投标者的资格，主要是审核其个人或公司的商业零售管理经验、经营业绩，资信状况及经营品种是否符合行业规定等；
投标的程序须规范、严密、全面，尤其是租金的计算方式及规定，预付竞标租金的保证方式，有关撤回投标的规定，以及中标后延时签约的赔偿，应作更为周全和深人的考虑。
4.8.1.2 协议租金出租的注意事项：
在和业户签订租赁协议之前亦应了解承租人的资格、经营管理经验，资金状况，以及目前所经营店铺的数目，业绩情况及所经营品种是否符合行业的规定等；承租人的经营性质，经营范围，所经营的商品档次和质量．是否有能力进行一定投入的商业推广活动，从而使商铺的业务前景有较大的发展等。4.8.1.3 租金条款
租金制定的参考因素：要参考周边社区人口数目，流动人口的数目及可能吸引其他社区的顾客量、商铺地理位置的优劣，交通是否便捷等情况：要参考商品经营的范围及类别、附近区域商铺的空置率、承租人的经营特色、承租人要承租的层次、位置等情况等：要参考周围区域同行业的营业面积、租金状况、及经营状况等。
租金的组成要素：
租金的组成包括商铺固定投资的折旧、保险，贷款资金利息、投资回报率等。水电能耗费、商铺管理酬金、商铺利润，物业管理费等。大中修整改更新基金等累加应分摊到每平方米。（也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的）等。4.8.2 广告策划
楼宇内外的广告牌、条幅、悬挂物、灯饰等凡属商户铺内的，由商户提出设计要求或制作，必须由物业管理公司统一安装在合理位置；
广告策划是商铺经营服务管理的一项重要任务，就是要设法把顾客吸引进来，把承租人留住。因此要策划和组织各项商业推广宣传活动，如综合表演、纳凉晚会、模特表演，摄影展，商品使用演示等。
节日期间还可以相应地进行节日布置，既增添了商铺热闹兴旺的气氛，提高了商铺的文化氛圈，又扩大了商铺的知名度，吸引大批消费者来购物助兴。协调好社会关系，与政府及其他组织机构保持联络，参与社会公益活动如捐助失学儿童等，会给业户带来潜在的商业机会。4.8.3 项目开发
物业管理处还应不断增加服务项目，扩大服务领域．如：开办商铺儿童乐园，让儿童能尽兴地玩耍，父母能放心地购物：开办商务中心，为业户提供传真、复印、打字、电报、长途电话、电子邮件等服务：开办茶座．为顾客提供休憩，饮茶、品味小吃的场地：举办舞会、卡拉OK、节日庆祝，年终联欢等文娱活动，活跃业户的文化生活；办好商铺内部食堂．为业户提供清洁卫生、美味可口、物美价廉的饭莱，为顾客提供寄存包袋、代订报刊、代办保险、兑换零币等服务，开办投币洗衣店、快速冲印照相店，鲜花店、礼品店、电脑屋等：为顾客，业户提供全方位的服务，使顾客生活中的大多数服务要求都能在商业街中得到满足。4.9 商铺广告管理
业户为了树立企业形象，追求经济利益，必然采取许多宣传和促销手段。除电视、报刊广告以外，最有效、最直接的就是在商铺主体周边与商铺内部悬挂醒目的招牌、广告牌、条幅，张贴宣传品。物业管理处为了规范商铺的环境秩序和整体形象，在支持商业宣传策划的同时，必须加强商铺的广告宣传管理。
商铺的整体布局设计是很重要的，而各铺位上的宣传广告（包括灯光广告、灯饰、条幅、张贴、悬挂品等）要和商铺整体设计相协调，这就要求承租业户的广告设计必须经过物业管理处审核，以做到管理有序，不会破坏商铺的整体设计格调。4.10 商铺保险管理
商铺的物业管理中保险管理是必不可少的。在商铺的维修施工和广告安装中，均有可能发生意外的事故（包括火灾），对业户、顾客、员工造成伤害；在保洁操作中，也有可能保洁工未按“规程”操作，用了湿拖造成顾客滑倒摔伤；或雨天地滑，顾客在商铺进门处滑跤跌伤；这些都有可能向物业管理方提出索赔。为了规避风险和最大限度地减低这方面的损失，商铺的物业管理处应采取两种措施： 工程或服务的公众责任险、财产险（火险）；物业管理方可以向保险公司投保公众责任险等险种，在考虑保险额度时，可以根据事故发生率的高低选择投保的金额。还有一种是财产险，是为防止商铺可能遭受火灾、台风、暴雨、水浸等损失而投保的，物业管理处应主动出面向商铺方（大业户）和各业户的投保减灾提供建设性意见。
附件二：项目管理前期介入注意事项选例：
商住项目与一般物业在设计要求与管理方式上有较大区别。张家港商住项目目前正在规划设计阶段，对此阶段进行详尽完善的论证，管理先进性的预见将对商住项目建成后的投入使用产生广泛深远的影响。既要在硬件和软件上下功夫，同时又要使它富有人性化。
根据狮城怡安对项目日常前期介入管理的经验，我们从物业管理及服务角度选择了一些管理建议案例，仅供发展商参考指正：
1.1 商住项目建筑、装修的考虑事项
商住项目的外围环境是建立外观形象的重要考虑事项，它的设计除了考虑外观和美学外，功能也是重要的一环。如果能够很好地对外围环境组成因素的可操作性方面进行规划，就会提高对物业的管理能力。1.1.1 屋 顶
屋顶应具备洗窗吊顶设施。并制定一套适当的屋顶操作安全管理程序。管理程序根据商住项目的用途和屋顶的类型度身定制。
也可以考虑在屋顶设置清洁用水或洗涤斗或排水口，以便外包清洁公司工作。建筑顶部装饰部分及屋顶应安装上人路梯（不锈钢材料），已方便维护、保养。1.1.2 地 面：
商住项目使用的建筑材料和外部建造的道路对整个场地起了重要作用。道路、走道和其它区域的排水沟应是完整的、且正确排向下水处。主要道路尽可能不使用地砖。地砖是不适合用作走道材料的，大雨过后不平坦的地面会造成其松动，且很难处理。正确施工的钢筋混凝土走道比较好。1.1.3 主次道路
道路人车分流，应实行主干道双行，次干道单行，并留出人行道设想，应对人车分流方案进行详细认证。
1.1.4 停车场减速器
项目停车场内的减速器不仅使行车更安全，且有利于维护道路，因为车速慢会最低程度的减少路面的磨损。减速器应有一定的宽度(最少30厘米)，以避免强烈的晃动。
1.1.5 潮湿墙面处理
项目地下室、消防、水泵，污水处理等潮湿霉变场所的天花和墙面，建议用水泥材料粉刷。
1.1.6 大厦正厅、电梯厅
大厅、电梯厅是商住项目的窗口，设计、施工、材料选择方面应十分重视，因此它比商住项目任何一个部分都更容易给业主、租户留下深刻的印象，他起着先入为主的作用，直接影响建成后的租售率、租金价格。1.1.7 公共盥洗室：
高档商住项目对商场、大厅-盥洗室要求极高，厕所的男女入口原则应分开，并清晰标注。
从任何公共部分都不应看到里面的厕位或小便隔板平面位置（无论直接或通过镜子反影），即使开门也应保证有所遮挡。1.1.8
公共电梯间
电梯间的宽度至少比附近走廊宽度大1/3，以便容纳等候电梯于进出业主、租户。电梯间照明线路应与走道分开，最好采用照明较高的局部照明。商住项目的标准层电梯大厅要有通风口，使通风良好。（有些高级住宅标准层电梯厅处往往没有通风）
1.1.9
各类房间装饰
客房装饰中应用对比成补色原理，最重要是同一色彩计划中，不要等量使用对比色，而应以少取胜；房间色彩最为可靠的是遵照自然界色调秩序原则，即地板深-墙壁中-天花浅；南向、东南向、西南向开窗的房间因经常受阳光照射，入射光线成微黄的暖色调，在此条件下的客房可采用深一点的色调，也可用中性较浅冷色调；北向东北向、西北向开窗的空房入射光线偏冷，常会有微兰的光色，使用暖色调。
1.1.10
公共区域家具
公共区域家具少用皮具，建议不用皮质沙发，而是用有布套且可以换洗的沙发。1.2 设备设施的考虑事项 1.2.1 电梯机房、监控室
在电梯机房、监控室设置空调设施，有利于设施设备的正常运行，并设置专用电表计量装置，有利于对公共能耗进行监控与分摊。1.2.2 各类泵
各类泵应独立设置泵房，以免噪声共振引起业户纠纷，选择水泵应采用静噪型节能水泵。
1.2.3 用智能一卡通
建议在小区安全防范系统中采用智能一卡通运行模式，方便业主交费用，如停车位管理、门禁、水、电、电话、煤气、特约服务等各项服务。1.2.4 设备房钥匙
配电、电梯、给排水、弱电等系统的机电及管笼井门锁采用一把钥匙。1.2.5 周界报警
周界报警可采用双联远红外探头，并与灯光报警连动，确保人防、技防相结合。1.3 照明系统的考虑事项 1.3.1 照明系统是项目中最值得注意的项目之一。
它除了有照明的功能外还兼具了“装饰”的功能。巧妙的灯光安排能增进商住项目舒适和安全的感觉，照明的安排不是工程设计师的工作，而是建筑师和灯光设计师以美观为基础做出的装璜设计。在这一方面，管理者和灯光设计师有他的内在冲突，管理者希望以简单的照明为主，灯具的种类控制得越少越好，灯具的效益(每瓦电力所产生的照明度)越高越好，而灯光设计师未必有这样的想法。因此，业主必需在两者间找出一平衡点，以满足两者的需要。照明除了大堂外，其它区域的灯具应有一致的安排；选用的灯具以高效能为主，灯源的温度不易过高。消耗品，如灯泡和其他光源的种类尽量减少到最低限度，以减少备用件；灯具的位置和高度必需考虑它维修的可能性；照明的电源和线路要与动力线路分开，以便于整体控制；灯具的供应商以有本地的服务站和备件库为 主，以保证维修以及货源；公共部位照明系统设置专用电表计量装置，有利于分摊能耗。
1.3.2 标准灯具规范：
管理者的难点之一是对于成千上万的配件，尤其是象灯泡和灯管等小物品的管理。因此，在尽可能的情况下，标准化所有照明器具以便管理。1.3.2.1 大堂照明
灯具的种类越少越好；灯泡和光源最好控制在10种以下；尽量减少使用独立变压器的灯具；如空间允许，如入口处的雨篷，可考虑使用高效的“HID”灯具；装置固定灯具必需考虑如何维修和更换灯泡；大堂的灯光应有其独立的配电盘，以便独立操作；灯光的控制应同时考虑区域和交叉线路的方式；中庭可采取路灯的方式，增加其户外的感觉。
1.3.2.2 室外照明
灯源隐蔽；光度适当，以不耀眼为主；灯具和灯泡耐用；灯具和配电必需防水和雨；安全性强，包括不易破坏；易于控制，以便节能。路灯不易过于照亮，其亮度相等于满月的亮度；灯具必需注意它的光亮分布范围，不能设在向上和刺人眼目的位置；室外照明因涉及安全问题，可以考虑使用低电压的灯具；由于人群可能接近灯具，因此灯具必需有一定的硬件防护。比如，所有的室外灯具都应不易拆卸。
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