第一篇：购房合同：霸王条款 奇文共赏
购房合同：霸王条款 奇文共赏
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2003-10-25 10:41:53南方日报 『文章内容彩信发送』
本报日前收到一份投诉，称某集团旗下的发展商在销售时采用欺瞒手法，骗得消费者与之签定《房屋认购合同》，而后在签正式《商品房买卖合同》时又拿出名为可以协商却拒绝协商的“装修标准”与“补充协议”，消费者十分愤慨，投诉本报，希望予以披露，让社会公众对这一“补充协议”评析一番。
购房遭遇不平等协议
我朋友半个月前在广州海珠区某集团旗下的子公司的一个楼盘购买了一套房子。本是一件欢欣跃起的喜事，想不到纷争从此而起，同时也体会到消费者孤立无助，任开发商宰割的处境。
在签定《房屋认购合同》的时候，该楼盘销售人员问我们要不要看《商品房买卖合同》，我们就说看看也好。当时，销售人员并没有明确告诉我们签定《房屋认购合同》的前提是同意《商品房买卖合同》里面的条款。当我们表示对《商品房买卖合同》的条款有异议时，售楼人员表示，我们所看到的那一份只是样本，对有异议的部分，可以在与开发商签正式的《商品房买卖合同》时双方协商。而且，在售楼部所看到的《商品房买卖合同》是没有附上“装修标准”和“补充协议”（这是与后来在与开发商正式签《商品房买卖合同》时是最具争议的部分）的。
约定的１６日后，我们到开发商处签定《商品房买卖合同》，当看到正式合同，尤其是那份极不平等的“补充协议”时，我们简直是吓呆了。某集团，虽说不上是什么大财团，但也是具有一定实力的集团，但想不到就是这么一个集团，会使用这种阴险的招数坑害消费者。我们马上提出不同意“补充协议”的条款，要求不签，但开发商表示不能不签。我们也实在喜欢那房子，就试图与开发商协商。
针对那些条款，我们提出了它的不合理性，要求修改条款，依据是什么什么，并有理有据。共十一点的补充协议上，开发商只肯删掉其中一点（那是关于装修标准的约定，我们事先早已跟售楼人员说好是带装修的，但补充协议上却写装修标准是毛坯房，开发商解释说这是由于部分买受人不要装修，才有这样的写法，所以同意删掉），但之后开发商的态度我们是很不能接受的。我们本着协商的目的，提出协议上不合理的地方，希望开发商有合理的解释，并提出我们的建议。面对我们的疑问和质问，开发商既没合理的解释，又不接受我们的建议。在毫无道理可言的情况下，干脆就闭嘴不说话，只是不屑地说“我们就是这样，不改的。所有人都是这样签了的。”我们说，在售楼部时售楼人员明明说可以与开发商协商的，而且合同上也写着双方协议的，但现在却是你们说了算，那还叫什么协商啊？对方仍是无语。
我们很不明白，合同上明明写着该合同是双方协商的前提下达成共释而签定的。但开发商这样的态度，也算是协商吗？本人实在是气愤难平！细看补充协议上的每一条款，那感觉就像把刀搁在脖子上。
我想让公众评评理，同时，借此把这些不良开发商曝光，让消费者不要再上当，小心无良开发商的合同陷阱！
链接《商品房买卖合同》
补充协议
买受人购买出卖人开发的住宅单位（详见《商品房买卖合同》，以下简称为该商品房）。双方已共同签定《商品房买卖合同》（编号：穗房合字Ｎｏ＿＿＿＿，以下简称主合同）。现甲、乙双方就主合同的补充、修改事宜，达成如下条款，共同遵照执行。
一、选择按揭付款方式购房的，买受人必须于签署买卖合同的同时，或于出卖人通知之日起七天内前往指定地点签署《楼宇按揭合同》，逾期不办理上述手续则视为逾期付款，出卖人有权参照本合同第七条追究买受人的违约责任。按揭合同签署后，如Ａ、按揭申请不为银行接纳，买受人在接到通知１５日内不改变付款方式，则出卖人有权解除合同，并将买受人已交房款无息退还买受人。Ｂ、未按银行要求提交（补交）相应的资料，超过银行或出卖人通知１０日的，视为买受人违约，出卖人有权参照本合同第七条约定追究买受人的违约责任。
二、根据广州国土局房地产管理局于２０００年１２月１８日穗国房安［２０００］１１８号文件规定，未计入成本的物业维修基金由买受人按测绘后得出的实际楼价２％向广州国土房管局物业维修基金部门支付，在未测绘前按合同约定成交价２％由买受人在收楼前直接存入中国农业银行北秀分行营业部的专管帐户，并将有关交款凭证复印件交出卖人备案（需带原件核对）。上述手续未办理前，买受人不得收楼，责任自负。
三、合同签定后，由于买受人原因造成双方中途解除购房关系的，买受人除应承担主合同约定的违约责任外，还应承担以下违约责任：
（１）购房定金、政府各部门收取的税费、公证费、监证费及办理银行按揭手续等费用不予退还；
（２）应向出卖人支付该商品房价款总额的２０％违约金，买受人同意出卖人在已交房款中扣除；
（３）若解约后新客户的购房价格低于原合同约定购房价格的，则原买受人须赔偿差额部分的金额给出卖人。
四、由于买受人原因造成解约的，解约日期以房管部门解除签证之日为准，在此前买受人仍应按照原合同约定的违约金向出卖人支付。买受人提出解约的，应积极配合出卖人办理解除房产签证的手续，否则出卖人不承担此期间违约金的支付责任，并可视为买受人已撤消解约通知。
五、买受人所购的该商品房发生设计变更或出卖人发现面积误差时，自出卖人通知之日起７天内，买受人须按照原合同第五条的约定向出卖人书面明确表示处理意见，否则视为同意出卖人的处理意见，误差款项须在收楼前结清。
六、约定装修标准为毛坯的，买受人不得以商品房未经验收而追究出卖人的逾期交楼责任。
七、鉴于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》须项目竣工综合验收后才能提供，故出卖人、买受人同意在项目综合验收之前缺乏上述三份文件视为证明文件不齐，买受人不得以此为由拒绝收楼。
八、出卖人按买受人的要求更改房屋间隔后，买受人不得要求变更、解除合同，否则应双倍赔偿出卖人的工程费用。
九、出卖人按照买受人提供之地址（《商品房买卖合同》买受人及委托代理人地址）所发出的通知、信函，以邮局的挂号单据为准，自发出日起无论买受人签收挂号信函与否，均视为送达。
十、本协议作为原合同的补充协议，对原合同的有关条款进行了修改和补充。原合同中与本协议无冲突的其他内容继续有效。原合同条款与本协议条款如有冲突之处，应以本协议的条款内容为准，双方按本协议的条款执行。
十一、本协议一式四份，甲方、乙方、广州市房地产交易所及广州市财政局各执一份，均具有同等效力，经甲、乙双方签字盖章后生效。
第二篇：破解购房合同七大霸王条款
破解购房合同七大霸王条款
置业过程中开发商制定的霸王条款主要体现在公积金贷款、收楼、办证、面积误差、物管等方面。归纳总结了近期出现的各种霸王条款，逐条进行解读和释疑。虽然经过指点，买家即使发现既不合理也不合法的地方，能够作出的选择最多也就是不买房。然而，对很多购房者来说，比遇到霸王条款更窝心的是买不到房，因此只好对霸王条款忍气吞声，除非有关监管部门能对制定霸王条款的开发商公开披露并进行严厉处罚，否则开发商的霸王行为还将一直持续到卖不动楼的时候。
霸王条款一
变更交楼条件，降低交楼标准
某楼盘购房合同补充协议约定的交楼条件为：“该商品房经验收合格，即：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》”。
律师破解：
该条款的“霸王点”在于：对房管局示范文本要求的交楼条件作出了变更，降低了交楼标准，减轻了开发商的责任。由于大多数的购房者对房地产开发、竣工、验收的专业知识非常匮乏，往往在签约时未能发现，自身权利受到损害而浑然不知。
房管部门购房合同示范文本中明确规定的交楼条件为：
1、工程竣工验收合格，取得建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》； 2.取得规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件;3.取得供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。
维权建议：
购房者签约时多留意关于交楼标准的条款，最好以房管局示范文本的规定为准，尽量避免变更交楼标准。霸王条款二
延长开发商的办房产证期限某楼盘购房合同补充协议约定：开发商应在交楼后540日内办妥房产证。
宁波新楼盘 www.xiexiebang.com 律师破解：
该条款的“霸王点”在于：延长了开发商的办房产证期限，减轻了开发商的责任，侵害了购房者的权利。房管部门示范文本中约定：开发商应在交楼之日起不超过210个日内办妥房产证。
维权建议：
购房者签约时要特别关注关于办理房产证期限的约定，注意日和日历天的表述，尽量避免延长开发商的办证期限，以免权利受损。霸王条款三
约定房屋发生面积误差时不退不补
某楼盘购房合同补充协议约定：该商品房实行一口价的计价方式，如房屋实测面积与《商品房买卖合同》约定面积有差异，双方确定互不追究面积补偿款，互不进行多退少补。
律师破解：
该条款的“霸王点”在于：约定房屋发生面积误差时不退不补—发商作为建设单位，能更早更准确地知道房屋的实际面积，处于优势地位。当购房者取得房产证、知悉房屋实际面积时，即使房屋存在面积误差，也难以向开发商主张权利，取得补偿。在楼价高企的今天，购房者可能会面临巨大损失。这显然侵犯了购房者的自主选择权、公平交易权。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定，当房屋实测面积与购房合同约定面积有差异时，购房者与开发商可以按照合同约定的据实结算，购房者甚至有权解除合同。
维权建议：
购房者签约时要小心审查关于面积误差的条款，以免出现房屋面积误差时难以向开发商索赔。霸王条款四
限制购房者行使合同的单方解除权，加大购房者解除合同的损失
某楼盘购房合同补充协议的约定为：商品房项目变更规划、设计的，开发商应当书面通知购房者。购房者有权在开发商发出通知之日起15日内作出是否解除合同的书面答复。„„购房者要求解除合同的，应配合开发商办理相关合同解除手续，开发商应在购房者解除合同并办理完毕相关手续之日起90天内退还已付购房款，解除合同及
宁波新楼盘 www.xiexiebang.com 办理相关手续的费用由购房者承担。
律师破解：
该条款的“霸王点”有三个：
1、将购房者单方解除权的行使期限严格限制为：开发商发出通知之日起15日内。而房管局示范文本对该期限未作规定。
2、将开发商向购房者退还购房款的期限规定为：购房者解除合同并办完相关手续之日起90天内。与房管局示范文本规定的“开发商在收到购房者解除合同通知之日起30天内退还购房款”相比，大大延长了开发商退款的期限。
3、免除了开发商向购房者支付利息、违约金并赔偿损失的义务，并且规定解除合同引起的费用由购房者承担，与房管局示范文本相比，免除了开发商的违约责任，使得购房者无法向开发商索赔。
维权建议：
购房者签约时要谨慎审查关于合同解除的条款，尤其注意合同解除权的行使期限、退款期限、利息以及违约金等内容。霸王条款五
使用专项维修资金的规定与法律规定不符
某楼盘的前期物业服务合同规定：“本合同签订后，即视为业主授权业委会审核、批准及确认专项维修资金的使用。在成立业委会之前，由3个或3个以上收益业主确认或提议，物业服务便可以使用专项维修资金对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造”。
律师破解：
该条款的霸王点在于违反了《物权法》的规定。《物权法》第76条规定，筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。霸王条款六
扩大物业服务免责事由的范围，免除物管责任
某楼盘前期物业服务合同规定：自业主迟延交付物业服务资金至清偿日期间产生之任何损害，物业服务免责。
律师破解：
该条款的霸王点在于扩大了物业服务的免责范围，免除了物业服务的责任。对业
宁波新楼盘 www.xiexiebang.com 主欠缴物业服务费的，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业有权向法院起诉请求业主支付所欠物业服务费。但我国现行法律法规均未规定对业主欠费期间发生的损害，物业服务可以免责。霸王条款七
侵犯购房者的自主选择权
某楼盘认购书约定：“如认购方采取公积金按揭（包括组合按揭），则房价需在优惠后总房价基础上上浮8%。”
律师破解：
住房公积金与商业按揭贷款、组合按揭贷款应享有平等地位。根据消法第9条规定，职为购房者，享有自主选择权，有权根据自身实际情况选择贷款方式。但是该认购书条款中规定购房者使用公积金按揭（包括组合按揭），房价需上浮8%，实际上是对使用公积金按揭（包括组合按揭）的购房者采取不平等的待遇，变相限制购房者自主选择使用公积金按揭（包括组合按揭）的权利，侵犯了购房者自主选择权。
注意事项
置业过程中开发商制定的霸王条款主要体现在公积金贷款、收楼、办证、面积误差、物管等方面。务必请购房者注意。
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第三篇：购房合同中霸王条款的效力
购房合同中霸王条款的效力
中国消费者协会于2003年10月27日公布了商品房买卖中九大不平等格式条款（又称霸王条款）的点评意见，上述点评意见公布后，许多消费者非常关心中消协作出的点评意见的法律效力，以及可否依据中消协的点评意见主张权利。所谓“霸王条款”，是指经营者利用其信息、专业知识和交易中优势地位预先拟定，且未与消费者充分协商作出的，对消费者不公平、不合理的或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任的条款。
按《中华人民共和国消费者权益保护法》第24条规定，格式合同中含有对消费者不公平、不合理的或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任的内容，该内容无效。另按《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。依据上述规定，购房合同的“霸王条款”应属无效条款，即开发商作为经营者和格式条款的提供方不因“霸王条款”而免除了应承担的相应法律责任，同时购房者作为消费者和格式条款的接受方不因签订了“霸王条款”而丧失了应享有的合法权利。
就“霸王条款”的认定，按《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定，消费者协会作为消费者组织，并无司法裁量权，所以也无权认定“霸王条款”，“霸王条款”的认定应由司法审判机关――人民法院来认定。但消费者协会对“霸王条款”的点评意见，反映了消费者的基本价值取向，所以其点评意见应是人民法院认定“霸王条款”的重要参考。
附：中消协对商品买卖合同中九种不平等格式条款的点评意见
一、认购定金难归还
某房产《商品房认购书》规定：“认购方选择一次性付款的，应在签订上述买卖合同的同时付清全部房款，认购定金自动转为房款，逾期者所缴认购定金不退还。”
点评：商品房买卖属于大宗消费，经营者应为消费者留有一个合理的“犹豫期”，以便消费者深入研究有关资料，全面理解自己的权利、义务，自主决定是否购房。“犹豫期”内要求退定金的，不适用定金罚则。
二、单方扩大解约权
天津某《商品房认购协议书》规定：“若乙方违反协议书中约定之任何条款，甲方有权解除本协议书，并有权将本协议书所指商品房另行出售，乙方不得提出任何异议，乙方所付定金不予返还。”
点评：任何组织和个人无权“没收”公民合法财产。当事一方主张解除合同的，应当通知对方，不得擅自变更或者解除合同。
三、减免责任巧设计
某房产商的《商品房认购书》规定：“房屋采用空心砖建造，而这种空心砖容易产生裂缝。房屋交付使用时，梁、板、墙体等如出现裂缝，乙方不得以此为由提出诉讼和索赔。”
点评：该格式条款把应由建筑商对开发商承担的风险转嫁到消费者身上，以模糊的语言概括地免除开发商的建筑质量责任，同时非法剥夺消费者的诉讼权、索赔权，为无效条款。
四、模糊标的好圈钱
厦门一开发商在预售房屋时，并未讲明所售房屋是精装修房，而其《商品房买卖补充协议》中却加入了不明确的有关精装修房的条款。
点评：签订合同前，开发商有义务告知消费者有关售出房屋真实、全面、具体的情况，包括房屋的装修标准。该开发商不仅未尽告知义务，而且还在上述补充条款中以不确切的意思表示，模糊合同标的，实质是想套取消费者的装修款。
五、面积误差设陷阱
厦门某开发商制订的《商品房买卖补充协议》规定：“面积误差时，买房人不退房。面积误差部分双方按每平米房价款据实结算房价款。”
点评：房屋面积出现误差时，选择退房、要求赔偿、据实结算等是消费者的主要权利。上述条款以双方约定的名义，为开发商免除、减轻自己的责任提供了方便，侵犯了消费者的自主选择权、公平交易权，是最为典型的显失公平条款。
六、违约责任不对等
吉林省某《商品房认购协议书》规定：“甲方若延期交房，则每迟交一个月，按乙方已付房款3％计算罚金，付给乙方作赔偿。乙方若未按期限向甲方缴清房款，视为违约，甲方有权从乙方已交购房款中，扣罚10％的金额作违约金，同时不予办理进户手续。”
点评：上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等，实质是加重消费者责任，减轻经营者责任，违反了法律的公平原则。
七、一房二卖搞欺诈
天津某开发商在《购房协议书》中规定：“双方签订协议后，任何一方不得违约，若甲方将乙方购房另转卖给他人，甲方应付给乙方已付房款3％作为对乙方的经济赔偿。”
点评：一房二卖是典型的欺诈行为，经营者应当承担双倍赔偿责任。该条款免除了经营者责任，剥夺了消费者的主要权利，属违法、无效条款。
八、虚假宣传不负责
厦门××房地产公司制订的《商品房买卖补充协议》规定：“出卖人在买受人签订合同前的广告、宣传资料（或楼盘模型、售楼书或其它载体）中的所有图片、资料数据、说明等，仅供买受人参考，不作为出卖人的承诺依据。”
点评：该条款排除了开发商所做商业广告和宣传资料成为要约的任何可能性，其内容与法律规定相抵触，为无效条款。
九、购房签约先交钱
广州某开发商制订的《商品房认购书》规定：“在乙方交清首期房款以及本条第5款所列的有关综合费用时，甲方应与乙方签署《商品房买卖合同》。”点评：在签认购书时，购房者已交付了定金，提供了立约担保。该条款又规定购房者必须先交清首期房款及有关综合费用，才能签署商品房买卖合同，实际上颠倒了签约与付款的顺序，侵犯了消费者的公平交易权，属不公平、不合理的条款。
第四篇：电力公司霸王合同
电力公司在《高压供用电合同》中第四、用电计量
1、供电人按照国家
规定，在用电人和每个受电点安装用电计量装置。该条款属于“霸王条款”。
该条违反了《电力供应与使用条例》第二十六条 用户应当安装用电
计量装置。用户使用的电力、电量，以计量检定机构依法认可的用电计量装置的记录为准。用电计量装置，应当安装在供电设施与受 电设施的产权分界处。安装在用户处的用电计量装置，由用户负责保护。第二十七条 供电企业应当按照国家核准的电价和用电计量装置的记录，向用户计收电费。用户应当按照国家批准的电价，并按照规定的期限、方式或者合同约定的办法，交付电费。
电力公司利用格式条款与用户签订合同，向用户推销用电计量装置，这一条款实际上排除了用户自由选择“计量检定机构依法认可的用电计量装置”的权利。损害了用户的合法权益。
该条款违反了《消费者权益保护法》第二十四条“经营者不得以格式
合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定”
违反了《合同法》 第四十条 格式条款具有本法第五十二条和第五
十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
违反了《合同违法行为监督处理办法》第十一条 经营者与消费者采
用格式条款订立合同的，经营者不得在格式条款中排除消费者下列权利：
（六）消费者依法应当享有的其他权利。
电力公司向用户推销用电计量装置的行为，同时也违反了《国家工
商行政管理局关于对供电企业限制竞争行为定性处罚问题的答复》工商公字［1999］第275号的规定。
国家工商行政管理局关于对供电企业限制竞争行为
定性处罚问题的答复
江苏省工商行政管理局：
你局《关于供电企业依照电力部文件规定实施的限制竞争行为是否违反〈反不正当竞争法〉的请示》(苏工商［1999］96号)收悉。经研究，答复如下：
一、《反不正当竞争法》是调整市场竞争法律关系的基本法，适用于其所规定的所有不正当竞争行为，有关部门发布的规定不得与《反不正当竞争法》相抵触，妨碍公平竞争。除法律、行政法规另有规定的以外，工商行政管理机关应当直接依据《反不正当竞争法》认定和查处不正当竞争行为。
二、电力管理站是提供电能服务的企业，属于《反不正当竞争法》第六条规定的公用企业，应当受《反不正当竞争法》的调整。电力管理站利用其改造电网的垄断地位，以拒绝提供电能服务等措施强行向用户推销用电计量装置，损害了用户的合法权益，排挤了其他经营者的公平竞争，违反了《反不正当竞争法》第六条的规定，构成公用企业限定他人购买其指定的经营者的商品的行为。因此，同意你局的意见，对电力管理站的违法行为，应当依据《反不正当竞争法》第二十三条规定予以处罚。
第五篇：退还购房及门面款协议书
退还购房及门面款协议书
退款单位：开阳县祥盛房地产开发有限公司（简称甲方）法定代表人：杨先华身份证号***
购 房 人：蒲佳祥、朱德敏、杨永雯、何述超（简称乙方）
甲方于2009年1月4日、1月9日、3月28日、4月6日分四次将该公司羽翔苑小区A栋门面530平方米和E栋电梯房跃 层住宅E、F、H、C、D五户型计1016.9平方米，两项计人民币335万元预售给乙方。由于甲方违约，没有按时将乙方所购买的房户和门面交给乙方使用，甲方因违约另应付给乙方的资金占用费及违约金128万元。为了维护甲、乙双方共同利益，现甲、乙双方就退购房和门面款事宜协商如下：
一、甲方自行完成羽翔苑小区项目的各项约定。于2010年月日前全额退还乙方购房和门面款335万元。
二、乙方应收甲方的128万元资金占用费及违约的万元，于年月日前付给乙方。
三、甲方按时足额退还乙方购房和门面款335万元和资金占用费及违约金万元，以上共计万元到乙方帐户后，甲方（含杨凤）此前出具给乙方的所有单据及购房和门面协议书作废。
四、如到期后，甲方未按本协议履行给付义务，则甲乙双方2009年1月4日、1月9日、3月28日、4月8日分四次签订的协议有效。
五、本协议书一式三份，双方签字后生效并各执一份，中间人一份。
此协议
甲方：开阳县祥盛房地产开发有限公司乙方：
法定代表人：法定代表人：
2010年月日
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