北京金建房地产开发有限公司与付瑞商品房预售合同纠纷案例分析[推荐]

第一篇：北京金建房地产开发有限公司与付瑞商品房预售合同纠纷案例分析[推荐]

房屋变更设计成为设备层业主拒收房开发商担责逾期交房

彭宇明律师评析付某诉某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案；

案情：

付某与某房地产开发有限公司签订北京市内销商品房预售契约，购买海淀区复兴路甲36号百朗园1810号房屋。某房地产开发有限公司未将房屋交付给付某；且该房屋因建筑设计变更为设备层，房屋内分布有管道。

争议焦点：

1、房屋的交付？

2、该房屋变更为设备层的责任承担？

裁判要点：

1、房地产开发有限公司未按期交付房屋违约。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，即“交钥匙”。房地产开发有限公司没有在约定的期间内向付某交钥匙属于违约行为。商品房预售契约约定房地产开发公司应当在规定的日期之前向买受人发出一份《交付使用通知书》。由于房地产开发公司欲交付的房屋不符合合同的约定，买受人有权拒收房屋，在买受人拒收房屋期间，视为房地产开发公司逾期交房。法院对房地产开发公司之“买受人没有在约定的期间取得钥匙系买受人自身原因造成”说法没有采信。

2、房屋处于该楼管道层客观存在，房地产开发公司没有证据证明其已向买受人告知该事实，房地产开发公司应当承担违约责任。

裁判依据：

1、《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”

2、《商品房销售管理办法》第二十四条：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”

3、《商品房销售管理办法》第三十条：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”

4、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”

5、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”

引用案例：北京市第一中级人民法院（2004）一中民终字第07442号民事判决书；

第二篇：广州市中村房地产开发有限公司与吴宏等商品房预售合同纠纷上诉案

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广州市中村房地产开发有限公司与吴宏等商品房预售合同纠纷上诉案

广东省广州市中级人民法院

民事判决书

(2014)穗中法民五终字第2601号

上诉人（原审被告）：广州市中村房地产开发有限公司。

法定代表人：岑永诚，经理。

委托代理人：罗红明，广东百越律师事务所律师。

委托代理人：严瑾，广东百越律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：吴宏。

被上诉人（原审原告）：温程群。

两被上诉人的共同委托代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。

上诉人广州市中村房地产开发有限公司（以下简称中村公司）因与被上诉人吴宏、温程群商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第2799号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明：吴宏、温程群、中村公司于2012年7月2日签订《商品房预售合同》，订明由吴宏、温程群向中村公司购买位于广州市海珠区琶洲岛新港东路北侧磨碟沙东侧地段（第二期）星品轩自编C1-C6，连体设计第C6幢6层601号房，房屋地主海珠区嘉泰二街1号（C1）601房，总金额为2116439元；（第十条逾期付款的违约责任）如果吴宏、温程群未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，中村公司有权要求吴宏、温程群每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；（第十二条交房条件）该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条房屋交付）中村公司应当在2013年5月30日前将作为本合同标的物的房屋交付吴宏、温程群使用；中村公司向吴宏、温程群交付房屋时，应当向吴宏、温程群发出收楼通知书；（第十四条延期交房的违约责任）中村公司如未能按本合同规定的期限交房，按补充协议第十二条处理；（第十五条房屋交付时的有关资料）吴宏、温程群和中村公司双方进行房屋验收交接时，中村公司应当向吴宏、温程群提供有关该商品房的下列资料：

（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料、（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件、（六）《房地产（住宅）质量保证书》、（七）《房地产（住宅）使用说明书》、（八）《临时管理规约》或《管理规约》、（九）见补充协议第十三条；上述文件中，（一）至

（五）项应出示原件并向吴宏、温程群提供加盖中村公司公章的复印件；

（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，中村公司应提供已加盖公章的原件给吴宏、温程群；

（八）项应交由吴宏、温程群填写或签署；„„合同附件七《本合同补充协议》约定：„„

八、吴宏、温程群和中村公司双方同意将本合同第十条内容变更为：

1、吴宏、温程群如未按本合同及本协议约定的时间付款，应当向中村公司支付逾期违约金；逾期违约金根据吴宏、温程群应付款项的每日万分之一计算；逾期违约金计算期间为自本合同及本补充协议规定的最后付款日期的第二天起至实际付款日止；实际付款日是指吴宏、温程群将全 法律侠客在线lawbingo

部的应付款项及其利息和其他有关的应付款项全额支付给中村公司的当日；„„

十、吴宏、温程群和中村公司双方同意将本合同第十二条内容变更为：特别约定：吴宏、温程群和中村公司双方一致同意该商品房的唯一交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，吴宏、温程群同意《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表而向中村公司主张任何权利（包括但不限于逾期交楼）；„„

十二、吴宏、温程群和中村公司双方同意将本合同第十四条内容变更为：

1、无论逾期是否超过180日，合同继续履行的，中村公司支付违约金的标准改为每日总房价款的0.01%，最高赔付额不超过总房价款的5%；

2、逾期超过180日吴宏、温程群要求解除合同的，双方同意不计赔实际损失，由中村公司按不超过总房价款的10%向吴宏、温程群支付违约金；„„

十三、吴宏、温程群和中村公司双方同意将本合同第十五条内容变更为：吴宏、温程群和中村公司双方一致同意中村公司现场公示建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》复印件即可，中村公司公示后即视为符合交付标准，吴宏、温程群不得因此拒绝收楼，吴宏、温程群仍有异议的可单独到中村公司公司查阅相关原件，或到相关政府部门或官方网站查阅；等。合同签订后，吴宏、温程群已按合同约定向中村公司付清了全部购房款，但中村公司至今未通知吴宏、温程群收楼。

吴宏、温程群于2013年9月29日向原审法院提起本案诉讼，请求：

1、中村公司向吴宏、温程群支付迟延交房违约金（以总房款2116439元为本金，按照每日万分之二点六的标准，从2013年5月31日起计至中村公司实际交楼给吴宏、温程群之日止，违约金不以总房款5%为限）；

2、中村公司承担本案诉讼费。中村公司原审答辩称：吴宏、温程群向中村公司购买涉案房屋并签订了商品房买卖合同，但合同签订后，吴宏、温程群纠集其他的购房人，阻挠中村公司的建设施工。经行政部门多次协调，吴宏、温程群仍纠集其他的购房人，恶意阻挠中村公司对楼房的各项设施完善与建设，由于吴宏、温程群的恶意阻挠行为导致合同已无法履行。且吴宏、温程群的诉讼请求主张的违约金计算标准也是吴宏、温程群自行主张和计算的，与合同约定不符。另外，吴宏、温程群主张的违约金的计算也是毫无事实和法律依据的，中村公司不能接受。中村公司不同意吴宏、温程群的诉讼请求，请求法院予以驳回。

原审法院另查，中村公司于2014年1月6日取得涉案房屋所在楼宇的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表中载明工程竣工验收备案文件目录有电梯验收合格证明、消防验收意见、民防验收意见、环保验收意见、规划验收意见、工程质量监督报告„„；等。中村公司在本案审理期间还向原审法院提交了《人防工程专项竣工验收备案意见书》、《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》、《通邮申请表》、《永久水表安装完毕证明书》（复印件）。

原审诉讼中，中村公司明确表示不同意将涉案房屋交付给吴宏、温程群使用。

原审法院认为，吴宏、温程群与中村公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定切实履行。

根据合同和补充协议约定，中村公司应当在2013年5月30日前，将作为本合同标的物的房屋交付吴宏、温程群使用；中村公司向吴宏、温程群交付房屋时，应当向吴宏、温程群发出收楼通知书；交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，吴宏、温程群同意《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表而向中村公司主张任何权利（包括但不限于逾期交楼）；房屋交付时的有关资料为中村公司现场公示建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》复印件即可，中村公司公示后即视为符合交付标准，吴宏、温程群不得因此拒绝收楼。根据现有证据显示，中村公司已取得涉案房屋所在楼宇的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣 法律侠客在线lawbingo

工验收备案表》，涉案房屋符合法定的交楼条件，且涉案房屋已符合合同约定的交付条件，但中村公司至今未按合同约定通知吴宏、温程群收楼，且在诉讼中明确表示不同意将涉案房屋交付给吴宏、温程群使用，其行为显然已构成违约，应承担违约责任。故吴宏、温程群要求中村公司支付从2013年5月31日起的逾期交楼违约金有理，予以支持，违约金应计至中村公司书面通知吴宏、温程群收楼之日止。

根据合同及补充协议的约定，中村公司逾期交楼，合同继续履行的，中村公司支付违约金按每日总房价款的0.01%计算，最高赔付额不超过总房价款的5%。经审查，该约定是双方当事人的真实意思表示。现吴宏、温程群认为合同约定的逾期交楼违约金标准过低，与逾期付款的违约责任相比显失公平，要求将违约金调整为按每日总房价款的万分之二点六的标准计算，且不以总房款的5%为限，依据不足，也不符合合同约定，故对吴宏、温程群该意见不予采纳。中村公司逾期交楼的违约金标准应按照合同约定的标准计算。中村公司拒绝支付逾期交楼违约金的抗辩意见，缺乏依据，不予采纳。

原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，于2014年2月21日作出如下判决：

一、被告广州市中村房地产开发有限公司向原告吴宏、温程群支付逾期交楼违约金（从2013年5月31日起至被告书面通知吴宏、温程群收楼之日止，每日按吴宏、温程群已付房款2116439的0.01%的标准计算；违约金总额以2116439元的5%为限）；其中至本判决生效之日止的违约金，在本判决生效之日起10日内支付，之后的违约金在每月10日前支付一次；

二、驳回吴宏、温程群的其它诉讼请求。一审受理费1038元，由吴宏、温程群负担604元，中村公司负担435元。

判后，上诉人中村公司不服原审判决，向本院提起上诉称：中村公司与吴宏、温程群于2012年7月2日签订了商品房买卖合同，合同约定吴宏、温程群向中村公司购买位于广州市海珠区琶洲岛新港东路北侧磨碟沙东侧地段（第二期）星品轩自编C1-C6，连体设计第C1幢601号房。但合同签订后，吴宏、温程群恶意履行合同导致上述合同已无法履行，合同精神无法体现，故中村公司不应支付逾期交楼违约金。请求：

1、撤销原审判决，改判驳回吴宏、温程群的全部原审诉讼请求；

2、吴宏、温程群承担本案一审、二审的全部诉讼费用。

被上诉人吴宏、温程群答辩认为：

一、中村公司在具备了交楼条件后仍然拒绝交楼给吴宏、温程群，并要求吴宏、温程群按照中村公司单方的要求签订内容远远低于一审判决的条件且对吴宏、温程群非常不利的和解协议，如果吴宏、温程群不签订该协议，中村公司就拒绝交楼。因此，中村公司的行为至今都构成违约，延迟交楼违约金应当一直计算到中村公司实际交楼给吴宏、温程群为止。

二、吴宏、温程群等业主以及代理人曾到中村公司的楼盘办理收楼手续，中村公司要求先签订和解协议后交楼，但被吴宏、温程群等业主拒绝，至今无法收楼。中村公司从一审立案开庭至今，拒绝交楼的态度都没有变化。为此，吴宏、温程群等业主在另案提起诉讼要求交楼，该案一审判决以后，中村公司仍然以上述手段延长交楼的时间，希望二审法院考虑实际情况，纠正一审判决的漏洞。一审判决不合理，给中村公司留下不交楼给业主的空间。一审我方要求调高违约金，中村公司抓住违约金不超过总房款的5%的霸王条款迟迟不交楼，希望二审法院考虑到这个情况作出处理。请求驳回上诉人的上诉，维持一审判决。

经二审审理，原审查明事实无误，本院予以确认。

二审中，吴宏、温程群提交录音及该录音内容的书面纸质版本作为本案的新证据，拟证明吴宏、温程群在2014年6月6日去收楼，中村公司不同意交楼，要求吴宏、温程群与中村公司达成和解协议后才交楼。中村公司对此证据的合法性和真实性都有异议，不认可吴宏、温程群提交的证据。二审庭询中，吴宏、温程群申请证人出庭作证，拟证明上述录音资料反 法律侠客在线lawbingo

映情况的真实性。

二审期间，双方当事人均确认涉案楼盘已经符合交楼条件。中村公司明确其上诉所称的业主恶意履行合同是指业主要求调整违约金的方式和手段影响了中村公司的正常经营。

二审另查明。吴宏、温程群于2014年5月15日收到了中村公司发出的收楼通知。

本院认为，本案二审争议的焦点是中村公司应否承担逾期交楼的违约金。中村公司在二审中主张因吴宏、温程群要求调整违约金的方式和手段影响了中村公司正常经营，故中村公司不应承担逾期交楼的违约金。从业已查明的事实可知，按照合同约定，涉案房屋均已届交楼时间，但中村公司至今尚未交付涉案房屋给吴宏、温程群，应承担逾期交楼的违约责任。因中村公司和吴宏、温程群签订的《商品房预售合同》并未约定在吴宏、温程群对合同约定的违约金标准提出异议时，中村公司有权据此迟延交楼，中村公司也未能提供证据证实吴宏、温程群就违约金标准问题与中村公司之间有争议导致涉案楼盘施工延误，故中村公司以吴宏、温程群要求调整违约金的方式和手段不当为由，主张其不应承担逾期交楼违约金，缺乏理据，本院不予支持。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，吴宏、温程群对原审判决并未提起上诉，故本院对其主张的原审判决不合理的抗辩意见不予审查，其欲证明上述抗辩意见成立所提交的证据以及要求证人出庭作证的申请，亦与本案处理结果无关，本院不予接纳。

综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人中村公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费1038元，由上诉人广州市中村房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长

吴国庆 代理审判员

李 民 代理审判员

姚伟华 二〇一四年八月四日 书 记 员

邹文芳

第三篇：北京隆昌居餐饮管理有限公司与付艳娥联营合同纠纷一案

北京隆昌居餐饮管理有限公司与付艳娥联营合同纠纷一案

北京市第二中级人民法院

民事判决书

(2008)二中民终字第16179号

上诉人（原审被告）北京隆昌居餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥路甲10号星城国际大厦C座4层。

法定代表人臧爱华，北京隆昌居餐饮管理有限公司董事长。

委托代理人徐勇，北京市隆平律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）付艳娥，女，1981年6月27日出生，身份证住址(略)，现住(略)。

委托代理人孙涛，男，1983年4月7日出生，身份证住址(略)，现住(略)。

上诉人北京隆昌居餐饮管理有限公司因与被上诉人付艳娥联营合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2008）朝民初字第18673号民事判决，向本院提出上诉。本院于2008年9月23日受理后，由本院审判员陈红建担任审判长，与本院审判员彭宁燕、种仁辉组成合议庭，并于2008年11月3日依法对本案公开开庭进行了审理。上诉人隆昌居公司的委托代理人徐勇，被上诉人付艳娥及委托代理人孙涛到庭参加本案诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。

被上诉人付艳娥在原审中诉称：

付艳娥与隆昌居公司于2007年12月13日签订了《餐饮联营合同》一份，约定我承租北京妙典时尚购物广场（以下简称“妙典广场”）四层美食街18号店铺用于经营“香柏树涮涮锅”，合同期限为三年。在我经营期间，隆昌居公司与妙典广场的管理单位北京星城置业有限公司矛盾激化，北京星城置业有限公司于2008年4月18日将美食街收回，不再承租给隆昌居公司。因此，付艳娥诉至法院，要求隆昌居公司返还押金3万元及2008年3月1日至2008年4月4日的销售额11 053.36元。

上诉人隆昌居公司在原审中既未出庭应诉，亦未提交书面的答辩意见。

原审法院经审理查明：

2007年12月13日付艳娥、隆昌居公司签订了《餐饮联营合同》，约定双方联合经营隆昌居公司承租的妙典广场第四层食街18号店铺，经营期限自2008年1月1日始至2011年12月31日止，双方约定由隆昌居公司统一收取经营费，并就付艳娥营业总额中扣除隆昌居公司应得之营业份额及分成等费用后，每月向付艳娥发出结算通知单并与付艳娥进行结算。双方另约定，付艳娥向隆昌居公司交纳保证金3万元。合同签订后，双方即按约定履行。2008年4月因隆昌居公司与出租方产生矛盾，出租方自行解除了与隆昌居公司的租赁合同，并于2008年4月16日、18日公告所有摊位经营者停止经营，付艳娥被迫于2008年4月18日停止经营，付艳娥在经营期间，自2008年3月1日起至4月4日止的销售额为11 053.36元。对此，隆昌居公司未予结清。现付艳娥诉至法院，要求隆昌居公司返还押金、结清所欠销售

额。付艳娥对其所述提供了《餐饮联营合同》、押金收据、销售额小票、公告三份（复印件）。以上事实有付艳娥当庭陈述、《餐饮联营合同》、押金收据、销售额小票、公告三份在案佐证。

原审法院经审理认为，依法成立的合同受法律保护，隆昌居公司因与出租方产生矛盾造成与付艳娥所签订的《餐饮联营合同》无法履行，付艳娥要求隆昌居公司退还保证金并结清销售款项，依法有据，原审法院予以支持。隆昌居公司经原审法院合法传唤，未到庭应诉，亦未提交答辩状，放弃了答辩与质证的权利，原审法院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：北京隆昌居餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内退还付艳娥押金三万元；给付付艳娥销售额一万一千零五十三元三角六分。

上诉人隆昌居公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：

1、依法对本案重新审理。

2、诉讼费用由付艳娥承担。

隆昌居公司上诉称：

一、一审法院判决违反法定诉讼程序

第一，隆昌居公司在一审中未能提交答辩意见且未到庭，本案不能认定属于简单的民事案件，不应适用简易程序审理。

第二，隆昌居公司未能到庭，只是放弃了诉讼权利，但并不等于放弃了质证的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》和相关司法解释对缺席审理的举证、质证没有明确规定，但人民法院审理民事纠纷，最终所认定的法律事实应该尽量接近客观事实，从而使公正和效率都能在判决中真正得到体现。

二、一审判决认定事实有错误

第一，一审判决所认定的“隆昌居公司因与出租方产生矛盾造成与付艳娥所签订的《餐饮联营合同》无法履行，”与事实不符。

2008年4月初前后，付艳娥找到隆昌居公司方负责人商量，因付艳娥经营之档口自开业以来一直亏损，已无心再继续经营下去。2008年4月7日，付艳娥向隆昌居公司出具了自愿退出档口经营的书面说明，正式书面通知隆昌居公司提前解除《餐饮联营合同》,并履行该合同中押金不返回的违约责任之约定。因此，付艳娥与隆昌居公司之间的《餐饮联营合同》已于2008年4月7日由付艳娥提前解除而终止履行。至于2008年4月18日，隆昌居公司因其与出租方矛盾而被迫停止经营之情形，对付艳娥已不再有任何关联和实质影响。

很明显，本案的真实事实是付艳娥已于2008年4月7日自愿提前解除了其与隆昌居公司之间的《餐饮联营合同》,而2008年4月18日付艳娥租赁之食街方才停止经营。2008年4月7日至2008年4月17日，付艳娥经营之18号店铺根本就已无任何经营，这从2008年4月7日至4月17日隆昌居公司租赁之食街的全部商户POSS机消费记录打印表上清楚可见。而并非一审中付艳娥所称的“在我经营期间，隆昌居公司与妙典广场的管理单位北京星城置业有限公司矛盾激化，北京星城置业有限公司于2008年4月18日将美食街收回，不承租给

隆昌居公司”之情形。

第二，一审所认定的“付艳娥要求隆昌居公司退还保证金并结清销售款项依法有据”与事实不符。

根据隆昌居公司与付艳娥之间原《餐饮联营合同》第九条第3款约定，本协议有效期内，乙方单方面要求解除合同,属乙方违约，甲方有权扣除乙方所有押金和其它款项。付艳娥于2008年4月7日单方面提前解除合同，押金不予返还乃为付艳娥按合同约定承担违约责任，付艳娥现要求退还押金根本就是于法无据。

根据隆昌居公司与付艳娥之间原《餐饮联营合同》第三条第2款之约定，实际操作是隆昌居公司统一在每月10日出具《结算通知单》并结算，付艳娥2008年3月1日至3月31日的销售款在4月10日已由隆昌居公司的财务对食街经营各商铺分别出具《结算通知单》，并在结算之时一并出具。由于在4月7日付艳娥即单方面解除了合同，在付艳娥书面通知隆昌居公司解除合同时，隆昌居公司亦通知付艳娥于4月10日带着原《餐饮联营合同》和押金收据前来结清销售款，但是,付艳娥在4月10日及之后并没有再联系隆昌居公司要求结算上述销售款。相反，在隆昌居公司因与出租方的纷争陷于焦头烂额、无暇顾及之际，付艳娥拿着已解除的原《餐饮联营合同》和押金收据“适时”出现了，索要起押金和未结销售款来。

根据隆昌居公司与付艳娥之间原《餐饮联营合同》第四条之约定，2008年3月1日至4月6日，付艳娥经营期间，在扣除隆昌居公司应得之营业份额分成、物业管理费、及其他付艳娥应付款项后，隆昌居公司实际应返还给付艳娥未结销售款合计为376.64元（3月1日至3月31日为901.82元，4月1日至4月6日为－525.18元），而并非一审所认定的 11 053.36元。

隆昌居公司对于其上诉请求及事实和理由向本院提交一份2008年4月7日，付艳娥向隆昌居公司签发的退出经营说明书。证明：付艳娥曾自愿退出经营及解除合同，并表示押金不退回。

付艳娥辩称：

服从一审判决。对于隆昌居公司的第一点上诉理由，我们没有什么需要陈述的。关于解除合同。我们认为，隆昌居公司和北京星城置业有限公司早就产生了矛盾。我们当时经营的是火锅，在3月份时就已经无法经营了，商场总是找麻烦，经营也不顺利，我们就准备把部分锅位拿到别的店去经营。因此，我们就找到了隆昌居公司的经理商量，表示我们想把部分火锅、电磁炉拉出去一半，但隆昌居公司不同意，后来隆昌居公司又找到我们说只要我们签字，就可以把东西拉走，当时我们也没有仔细看内容就签字了。关于营业额的问题。我们是把每个月隆昌居公司给我们的小票和明细进行的核对，一审判决的数字没有问题。

本院经审理查明的事实及证据除以下补充查明的事实及证据外，其他查明事实及证据与原审法院一致，本院予以确认。

本院经审理查明：

隆昌居公司与付艳娥签订的《餐饮联营合同》第四条“各项费用标准及收取方式”约定：

1、经营费用及付款方式：A.每月按当月总营业额的25％收取经营费。B.每月按当月营业额的1％收取促销费。……

2、物业管理费：……（2）管理费暂定为每月每平方米25元。

3、付艳娥向隆昌居公司交纳的综合费。

2008年4月7日，付艳娥以填空的方式在隆昌居公司打印的解除合同说明书上签名确认，内容“我是妙典美食街香柏树涮涮锅档口负责人付艳娥，我档口自开业以来，一直亏损已无心再继续经营下去，现决定自愿退出妙典美食街，解除与隆昌居公司的餐饮联营合同，按合同约定押金不退回。”

上述事实，有隆昌居公司与付艳娥签订的《餐饮联营合同》、隆昌居公司在二审期间提交的“解除合同说明书”及本院庭审记录、询问笔录等证据证明。

本院经审理认为：

隆昌居公司与付艳娥签订的《餐饮联营合同》系双方真实意思表示，且符合法律规定，应认定合法有效。对此，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

《餐饮联营合同》履行中，由于隆昌居公司与出租方北京星城置业有限公司（以下简称“出租方”）产生矛盾，造成出租方于2008年4月16日、4月18日两次“公告”收回经营场地。事实上，出租方与隆昌居公司之间产生的矛盾应该有一个形成和发展的过程，并非在2008年4月16日至4月18日两天之内形成，故在此过程中，餐厅的经营环境和经营效益势必会受到影响，且该影响并不局限于出租方在2008年4月16日、4月18日分别发出《公告》之后，此外，从解除合同说明书的形式上看是付艳娥在行使单方解除权，但实质上是隆昌居公司与付艳娥双方协议解除《餐饮联营合同》。因为从解除合同说明书中有关“按合同约定押金不退回”的内容可以看出，押金的退与不退是收取人隆昌居公司的行为模式，付艳娥在隆昌居公司打印的解除合同说明书上签字的过程，即是双方协议的过程。因此，解除合同说明书并非付艳娥单方行使解除权，且不符合《餐饮联营合同》第九条有关“本协议有效期内，乙方（付艳娥）单方面要求解除合同，属乙方违约，甲方（隆昌居公司）有权扣除乙方所有押金和其他款项。”的约定。再有，双方签订的《餐饮联营合同》约定的经营期限为2008年1月1日至2011年12月31日，而付艳娥在交纳了三年经营期间的保证金3万元后仅经营了3个多月，如以其损失3万元押金作为退出经营的代价，有悖公平原则。综上，《餐饮联营合同》的解除系隆昌居公司与出租方之间产生矛盾所致。解除合同说明书系隆昌居公司与付艳娥协议形成的，付艳娥退出经营的行为不构成对《餐饮联营合同》的违反，隆昌居公司应当退还付艳娥向其交纳的押金人民币3万元。

关于付艳娥要求返还销售款的请求。本院认为，《餐饮联营合同》约定了经营费用及付款方式，即付艳娥每月应当向隆昌居公司支付营业额的1％的广告促销费和25％经营费。现付艳娥自2008年3月1日至2008年4月4日营业额为人民币11 053.36元，扣除1％的广告促销费和25％经营费，隆昌居公司应当返还付艳娥销售款人民币8179.49元。原审法院判决隆昌居公司返还全部销售款人民币11 053.36元不妥，本院予以纠正。

综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：

一、撤销北京市朝阳区人民法院（2008）朝民初字第18673号民事判决；

二、北京隆昌居餐饮管理有限公司应于本判决生效后十日内返还付艳娥押金人民币三万元、销售款人民币八千一百七十九元四角九分。

如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费四百四十七元（付艳娥已预交），由付艳娥负担四十七元，由北京隆昌居餐饮管理有限公司负担四百元（于本判决生效后七日内给付付艳娥）。

二审案件受理费八百九十四元（北京隆昌居餐饮管理有限公司已预交），由北京隆昌居餐饮管理有限公司负担八百元，由付艳娥负担九十四元（于本判决生效后七日内给付北京隆昌居餐饮管理有限公司）。

本判决为终审判决。

审 判 长陈红建

审 判 员彭宁燕

审 判 员种仁辉

二○○八 年 十一 月 二十五 日

书 记 员王 静

第四篇：王莉与温州时代集团大地房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书

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浙江省高级人民法院 民 事 裁 定 书

（2015）浙民申字第2189号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王莉。委托代理人：谢琰、杨国航。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：温州时代集团大地房地产开发有限公司。法定代表人：季爱萍。委托代理人：叶连友、杨介寿。

再审申请人王莉因与被申请人温州时代集团大地房地产开发有限公司（以下简称温州时代公司）商品房预售合同纠纷一案，不服温州市中级人民法院（2015）浙温民终字第369号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

王莉申请再审称：

一、有三份新证据足以推翻原判决。

1、温州市市场监督管理局于2015年6月5日作出了温市监处字（2015）9号行政处罚决定书，该决定书明确认定了温州时代公司在销售涉案商品房楼盘时存在发布虚假广告的违法事实。但一审法院判决中直接否定了温州时代公司存在虚假广告宣传的行为，二审判决也认为王莉在一、二审中提供的证据均不能证明温州时代公司因涉案楼盘存在虚假宣传被工商行政管理部门处罚的事实。现这份迟来的处罚决定书足以证明温州时代公司虚假宣传欺骗购房者的行为，也可以证明原一、二审判决对温州时代公司虚假宣传事实的认定存在错误，应当予以纠正。

2、王莉在二审期间另案起诉温州市鹿城区人民防空办公室行政许可一案中，发现温州时代公司通过弄虚作假的手段获取涉案楼盘人防工程易地建设许可。温州时代公司在未提供任何法律规定要求的专业部门鉴定不能修建防空地下室的详细说明证明的情况下，违法取得易地建设许可，损害购房者的合法权利。

3、在二审终结后，涉案楼盘的主体结构基本完成，广告中宣传的园林绿化及配套设施均与实际情况有较大差距。该客观事实作为新证据应当在再审中予以认定和处理。

二、原一、二审认定的基本事实缺乏证据证明。

1、原审法院认为涉案《商品房买卖合同》中包含房屋平面图这一附件，认为王莉应当知晓该平面图与温州时代公司宣传的效果图之间的差异，明显缺乏证据证明。本案的商品房系预售性质，王莉在与温州时代公司签订合同时商品房尚未建造，王莉对自己所购买的商品房及楼盘配套设施将来完工交付时的实际状况的直观体验完全来自于温州时代公司向王莉所做的关于该楼盘的广告宣传，购房者无法分辨文字化的《商品房买卖合同》及专业化的平面图与温州时代公司宣传的效果图之间的差异。同理，温州时代公司有关“赠送面积”的宣传是赤裸裸的欺诈，所谓“全赠送面积”实际上是不存在的违法面积，并非是温州时代公司讲的只是不计入合同约定面积，且不收取价款的面积，显然温州时代公司明知不合法仍然欺骗购房者的行为就是欺诈，且该“全赠送面积”的虚假宣传对所售商品房的定价及王莉的购房意愿均产生了绝对重大影响。该虚假广告宣传的事实也已经被温市监处字（2015）9号行政处罚决定书所证实。

2、原审法院认为“园林”与“绿化率”不是同一概念，暂且抛开到底以35%和66.6%哪个数据为准，温州时代公司在其沙盘模型及楼书广告中均将原本是安置房或者将建设安置房的区域标示为园林绿地，并让人误以为是涉案楼盘内的园林绿地。温州时代公司隐瞒安置房位置，将之虚构为绿地的虚假广告宣传已经被温市监处字（2015）9行政处罚决定书所证实。可见，温州时代公司对涉案楼盘的园林绿化布置情况进行了虚假宣传，欺诈购房者。

3、原审法院认为王莉对小区不是封闭式的和小区与西边小区通道相通、绿地广场共享都明知的，温州时代公司不存在欺诈，王莉认为法院断章取义。首先，涉案

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楼盘在广告宣传中大量使用“豪宅”、“国际范”、“高端社区”、“名贵”、“顶级富豪”、“王者气度”、“罕见”、“超大”、“庭院”、“极致安全私密”、“私密广场”、“豪奢”、“尊贵”、“奢藏”、“傲居”等极端用语，再配合沙盘模型和平面效果图，以及现场温州时代公司销售人员的讲解，所有的一切都是在向购房者表达：这是一个全封闭的小区。其次，虽然温州时代公司在补充协议中写到了“商品房与西边相连小区绿地广场共享、通道相通”，但是温州时代公司实际上是隐瞒了大部分直接影响房屋价格因素的真相。事实上，早在2012年该楼盘规划内容中就确定了绿地、广场、公共设施要与18、19号地块其他小区居民共用（18、19号地块总面积130亩，而涉案楼盘面积只有27亩），显然温州时代公司将“整个18、19号地块其他小区”虚假陈述为“西边相连小区”，并且隐瞒了“公共设施要与18、19号地块其他小区居民共用”这一重要信息。从上述情况可以证明，温州时代公司隐瞒的真相都是对商品房价格因素及王莉购房意愿具有重大影响的事实，其欺诈的意图明显。据上，王莉依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、四、六项之规定申请再审。

温州时代公司提交书面意见称：

一、王莉提交的所谓三份新证据的理由不成立。

1、温市监处字（2015）9号行政处罚决定书不足以推翻原判决。温州时代公司已经就该行政处罚提起行政诉讼。该行政处罚决定书中认定的“发布虚假广告”与“欺诈”的情况在法律上系具有区别的概念，欺诈的构成不仅要求内容虚假，还必须符合行为人主观上有欺诈故意、相对方不知情等条件。本案原一、二审判决的主要理由为王莉对相关情况是明知的。虽然原一、二审认为王莉缺乏行政处罚的相应依据，但其判决系基于独立的司法审查形成，其理由是认为根据相关宣传内容及王莉的知情情况，本案不构成欺诈，并不完全以行政处罚不存在为前提。

2、人防易地建设许可不足以推翻原判决。涉案楼盘人防易地建设的事实，系王莉在原审二审庭审结束前已知晓的事实，人防易地建设材料亦系王莉在二审庭审结束前已有条件举证的证据，且该些材料王莉在二审判决前已实际取得，故不属于再审时的“新证据”。何况涉案地块是否有人防不属于起诉状中提出的争议内容，本身不属于一、二审审查的范围。故该争议的事实如何，不影响一、二审判决的正确性、合法性。该争议属独立于原案之外的争议，不属再审审查范围。《商品房买卖合同》及附件中有关人防权属的约定带有兜底性、保障性，并不表示该项内容必须发生。正如法律规定车位车库可由开发商和业主约定归属，但不表明所有楼盘都有相应的车位、车库。

3、王莉关于现场施工情况与广告宣传存在差异的理由不能推翻原判决。关于宣传资料是否属于合同内容、以及合同内容是否与最终交付的房屋相符的问题，属于合同履行争议及合同履行争议中对合同的范围应如何解释的问题。王莉关于现场施工情况不符合广告宣传，实质上是认为合同履行不符合预期，其性质为履行之争，不属于撤销权之诉的审查范围。

二、本案的事实问题。

1、原审认为《商品房买卖合同》包含平面图与证据反映的情况一致。所谓欺诈是指事实描述的虚假而非法律判断的不准确。“全赠送”或“半赠送”主要是表明技术上具拓展性、以及在技术拓展的情况下不再另行收取款项的意思，事实上也没有收费，故不存在事实上的虚假性。至于“飘窗”、“阳台”等是否本身计入测绘面积、是否构成法律上的“赠送”均只是法律性质认识的分歧或表述上的问题，并不影响核心事实“不再另行收费”的真实性。

2、“园林”与“绿化率”在字面上就有显著区别，普通人能够进行区分，王莉主张绿化率为66.6%无依据。同时也应当考虑，参与设计、制作楼书的人员都是房地产专业人士，其主观上认为园林和绿化率是有显著区别的，故即使该等表述事实上造成不同的理解，至少温州时代公司的主观状态是非故意的，因此也不能据此认为构成欺诈。至于周边安置房在宣传资料上应如何标识问题，因法律规定并不明确，原审认定未标识不属于虚假宣传或欺诈，并无不妥。

3、关于涉案楼盘不是封闭式小区及小区与西边相邻小区通道相通、绿地广场共享是明知的，已反映在双方签订的《商品房预定补充协议书》第一条、《商品房买卖合同》附件八第九条中，且在相关的规划中已有说明。王莉认为属“封闭式小区”无事实依据。双方签订的《商品房预定补充协议书》第一条、《商品房买卖合同》附件八《补充协议内容》第九条均写明“商品房与西边相连小区绿地广场共享、通道相同等”。王莉在本案中对规划总平图中已明示“安置房”情况、涉案楼盘周边的安置房不属于本项目规划红线范围的事实并无异议（该事实参见温州时代公司一审证据4-6《建设工程规划许可

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证》及其附图、《温州市规划局规划条件通知书》及附图、《建筑工程规划行政许可公告（布）登记表》），故王莉对于本项目的规划内容知道或应当知道，而对于已经政府审批的内容无须温州时代公司另外提示。王莉主张温州时代公司在广告宣传中的相关用语表明小区为“封闭式小区”，与事实不符。

三、因王莉拒不履行双方订立的《商品房买卖合同》及其附件，温州时代公司已经依约定解除与王莉订立的前述合同及附件，故王莉与本案不再具有利害关系。温州时代公司提交反驳证据11份以支持上述主张。综上，请求驳回王莉的再审申请。

本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定，一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销合同。王莉主张的事实是否符合前述规定的法律要件事实是适用该条的前提。王莉申诉认为温州时代公司欺诈的事实，主要涉及三处：

1、关于温州时代公司广告资料宣传“全赠送面积”、“半赠送面积”的问题。经核实，楼盘宣传册上注明“本户型结构以商品房买卖合同及政府批准的为准，标注的面积仅供参考，最终以政府部门实测面积为证”，《商品房买卖合同》中无“全赠送面积”、“半赠送面积”的约定，但王莉在签订《商品房买卖合同》同时又签署了申请书，委托温州奥朗建设有限公司对结构空井部位进行改造搭建，可见王莉对此节事实在签订合同之时是知晓的，温州时代公司已尽到了告知义务。王莉的主张与到案证据不符。

2、关于楼盘宣传册上注明“2／3的土地留给园林”以及安置房建设用地部分用绿色植物标示问题。本院认为，王莉签订购房合同的目的按通常理解是为了在所购房屋内居住，合同并未特别约定王莉购买涉案房屋的目的为享受2／3的土地留给园林的房屋。因此，楼盘宣传册上注明“2／3的土地留给园林”不是王莉据以签订购房合同的因素。涉案楼盘西侧在沙盘模型上显示为绿地，但该处B6、B7两幢安置房在涉案楼盘开盘之前已建成，王莉提出误以为此处为绿化带，理由不合情理。即便行政部门对温州时代公司的虚假广告作出处罚，该项内容的虚假尚达不到王莉据以要求撤销合同的程度。

3、关于涉案楼盘是否是“封闭式小区”问题。王莉提供的证据无法证明温州时代公司承诺涉案楼盘系“封闭式小区”，相反，楼盘宣传册上注明“半围合的建筑布局”，双方签订的《商品房预定补充协议书》》第一条、《商品房买卖合同》附件八《补充协议内容》第九条均写明“商品房与西边相连小区绿地广场共享、通道相同等”。

至于王莉提出的温州时代公司通过弄虚作假的手段获取涉案楼盘人防工程易地建设许可问题，王莉未在一、二审中提出，不属于再审审查的范围。

综上，王莉提出的再审事由以及提交的证据均不能推翻原审认定的事实和理由，其申请再审不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、四、六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下： 驳回王莉的再审申请。

审 判 长

苏 虹 审 判 员

董国庆 代理审判员

陈艳艳 二〇一五年十月二十一日 书 记 员

王 妍

文章来源:http://

第五篇：湖南省乾程房地产开发有限公司与颜艳辉等商品房预售合同纠纷上诉案

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湖南省乾程房地产开发有限公司与颜艳辉等商品房预售合同纠纷上诉案

湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院

民事判决书

(2013)州民一终字第197号

上诉人（原审被告）湖南省乾程房地产开发有限公司。

法定代表人陈绪前，该公司董事长。

委托代理人黄中琬。

委托代理人李龙。

被上诉人（原审原告）颜艳辉。

委托代理人李鹏飞，湖南董艺律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）中国建设银行股份有限公司湘西土家族苗族自治州分行工会工作委员会。

负责人丁绍文，该工会主席。

委托代理人唐毅。

原支持起诉机关湖南省吉首市人民检察院。

上诉人湖南省乾程房地产开发有限公司（以下简称乾程房地产公司）因与被上诉人颜艳辉、中国建设银行股份有限公司湘西土家族苗族自治州分行工会工作委员会（以下简称建行工会）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省吉首市人民法院（2013）吉民初字第485号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人乾程房地产公司的委托代理人黄中琬、李龙，被上诉人曾尚农的委托代理人李鹏飞，被上诉人州建行工会的负责人丁绍文及委托代理人唐毅到庭参加诉讼。经本院依法传唤，上诉人乾程房地产公司的法定代表人陈绪前及被上诉人颜艳辉没有到庭参加诉讼。原支持起诉机关湖南省吉首市人民检察院未参加二审诉讼。本案现已审理终结。

原判认定：2007年1月17日，第三人州建行工会与被告乾城房地产公司协商签订《州建行职工集团订购住宅合同》（以下简称《团购合同》）。该合同约定：由州建行工会（80-100户职工）以集团订购的形式购买乾程房地产公司开发的吉首市乾州新区水厂路“九龙山庄”项目80至100套住宅，住宅单价为1500元／㎡，每户建筑面积240-280㎡，建筑占地面积100㎡以内，建筑层数三层以内（含三层）；乾程房地产公司为每户办理土地分割证及房产证，费用按规定承担；参与团购者在乾程房地产公司办理好土地使用权总证后，每户向该公司交纳首付款10万元，首付款交纳后两天内该公司与购房户另签定订购合同，超过两天后不再与州建行职工用户按1500元／㎡销售。随后，州建行工会电脑打印制作了团购“九龙山庄”项目A区住房（别墅区住房）名册，名册中显示参与团购的人数为77人。

2008年12月28日，乾程房地产公司因建房资金短缺，与州建行工会的代表签订《借款协议》。该协议约定：乾程房地产公司向州建行工会参与团购的购房户借款，户均5万元；该公司给予出借资金的购房户每月200元的购房优惠款，优惠款在购房款中抵减，优惠时间算至乾程房地产公司向州建行工会参与团购的购房户交付房屋钥匙日止，本次所借的5万元转为购房户的首付款，多退少补；乾程房地产公司在2009年8月26日前全部交房，若没有按时交房，则视为违约，承担总购房款的30%的违约金，违约金可折抵购房款；乾程房地产公司承担违约责任后，与州建行工会重新约定交房日期，但不得超过2009年10月26日，如果再次违约，双倍赔偿州建行工会购房户定金，原售房价格不变，乾程房地产公司不得将房屋出售给其他购房者。

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州建行工会与乾程房地产公司签订上述《团购合同》和《借款协议》后，颜艳辉按《团购合同》和《借款协议》约定向乾程房地产公司交付了购房首付款10万元及出借款5万元。2009年1月13日，颜艳辉与乾程房地产公司正式签订了《商品房买卖合同》。该合同约定：颜艳辉购买乾程房地产公司开发的位于吉首市乾州新区水厂路南侧“九龙山庄”项目A区36号房，面积为332.77平方米，单价为1500元／㎡，总价款为499155元，首付总价款的30%，其余按揭贷款支付（颜艳辉于2009年1月21日按揭贷款支付349000元）；交房时间为2009年8月26日前，违约责任按《借款协议》约定执行；房屋交付方式为乾程房地产公司将验收合格的商品房以书面通知方式告知颜艳辉办理交房手续。

2009年5月18日，乾程房地产公司向州建行工会发出《工作联系函》，表示因春季以来雨水特别多，致使该行职工团购的住宅施工进度遭受严重影响，不能如期交房，要求将交房日期顺延阴雨天气及法定节假日。州建行工会负责人陈建国次日在联系函上签注“情况属实”。同年11月10日，乾程房地产公司又向州建行工会发出第二份《工作联系函》，表示因工地施工原因，冬季气温低以及小区已安装设施的安全完整问题，交房日期要顺延至2010年5月底。陈建国次日在联系函上签注“根据工地实际情况同意交房时间延期”。2010年3月18日，乾程房地产公司第三次向州建行工会发出《工作联系函》，表示因小区道路及配套环境不完善，物业管理没有到位等原因，交房时间要往后顺延。陈建国次日在联系函上签注“同意在物业管理到位，确保安全的前提下交房”。2011年9月6日，乾程房地产公司向州建行工会发出《关于州建行职工因团购乾程公司定向开发的多层住宅商品房要求调差的工作联系函》，要求包括颜艳辉在内的购房户就所购买的房屋每平方米加价100元。同年11月15日，州建行工会发出《致湖南乾程房地产开发公司的函》，要求乾程房地产公司按照协议履行义务，不同意提价收房，并要求该公司承担逾期交房的违约责任。

因与乾程房地产公司多次协商无果，原告颜艳辉向吉首市人民法院起诉称：被告乾程房地产公司的违约行为，侵犯了原告的合法权益。请求判令：（1）被告立即按照合同约定向原告交付符合条件的房屋并及时办理房屋产权证、土地使用权证等相关权属证书；（2）被告一次性给付原告购房优惠款；（3）被告立即向原告一次性支付逾期交房违约金；（4）被告承担本案一切诉讼费用。吉首市人民法院于2011年11月25日立案受理了颜艳辉的起诉。

在本院将该案发回重审后，颜艳辉将其诉讼请求重新确定为：（1）被告立即按照合同约定向原告交付符合条件的房屋并及时办理房屋产权证、土地使用权证等相关权属证书；（2）被告立即向原告一次性支付逾期交房违约金149746.5元；（3）被告承担本案一切诉讼费用。

原判认为：本案争议的焦点有以下三点：

一、关于《团购合同》及《借款协议》与《商品房买卖合同》主体、性质的问题。该三份合同签订的主体不同，《团购合同》及《借款协议》签订的主体系州建行工会和乾程房地产开发公司，而《商品房买卖合同》签订的主体却是乾程房地产开发公司和本案购房户。根据合同相对性原理，上述合同约定的部分条款虽有承接性、关联性，但因合同主体不同，权利与义务指向也不同，故不属于主合同与次合同关系。被告乾程房地产公司的辩解意见不能成立。合同的性质不同，《团购合同》是一份团购意向性质的合同，而《商品房买卖合同》则是一份正式、独立性质的买卖合同，购房户与开发商正式签订《商品房买卖合同》后，州建行工会与乾程房地产公司签订的意向团购合同关系即行终止，权利与义务随之消灭，商品房买卖的权利与义务由新的合同主体约定、履行、承担，故州建行工会不再具有本案《商品房买卖合同》的当事人主体资格。

二、第三人州建行工会签署同意延期交房的意见，对原告颜艳辉是否具有法律约束力的问题。被告乾程房地产公司称延期交房是征得本案第三人州建行工会同意的观点不能成立，理由如下：其一，州建行工会不是《商品房买卖合同》适格的相对方，也没有得到购房户的委托授权，无权签署同意延期交房的意见，且签署意见后未得到原告颜艳辉的追认，其无效代理行为对颜艳辉不 法律侠客在线lawbingo

具有法律约束力；其二，商品房延期交付、商品房提价等事宜属于双方当事人协商的范畴，需经双方当事人协商一致，协议才能发生效力。

三、关于原、被告是否存在违约并承担违约责任的问题。2009年8月18日，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，当属有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告颜艳辉在与被告乾程房地产公司签订《商品房买卖合同》之前，按照《团购合同》和《借款协议》要求，交付了购房首付款10万元及抵作购房款的出借款5万元，并按揭贷款付清了购房余款，已经履行了《商品房买卖合同》约定的全部义务。被告乾程房地产开发公司在履行《商品房买卖合同》过程中，违反该合同关于交房期限的约定，长期拖延交房，至今没有给原告颜艳辉下达交房书面通知，导致颜艳辉不能入住使用所购商品房，故被告乾程房地产公司应依法承担违约责任，按总购房款的30%向原告支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告乾程房地产公司在本判决生效后五日内，向原告颜艳辉交付经验收合格的吉首市乾州新区南侧A区15号商品房，并在交房后一百八十日内为颜艳辉办理完毕相应的商品房产权证和土地使用权证；

二、被告乾程房地产公司在本判决生效后五日内向原告颜艳辉支付违约金人民币149746.5元。案件受理费3295元，案件保全费1269元，共计4564元，由被告乾程房地产公司承担。

宣判后，被告乾程房地产公司不服原判，向本院提起上诉称：

一、原审判决认定的事实有失偏颇，显失公平。

1、不管是《团购合同》还是《借款协议》，均由州建行工会与上诉人所签订，并都在《商品房买卖合同》之前签订。而一审判决只认可州建行工会在本案中有利于购房户行为，有失偏颇。

2、州建行工会的代表人陈建国的行为具有完全的法律效力。虽然2010年改选后，陈建国不再兼任州建行工会主席，但建行职工团购房住房建设工作经办班子和人员未变，建行职工团购住房建设工作仍由陈建国与上诉人进行接洽和协商。陈建国代表州建行工会在三份《工作联系函》的签字，对于购房户都具有约束力。原审判决却完全否认了陈建国在三份《工作联系函》签署意见的效力，却又认可了《团购合同》和《借款协议》，并据此作出了有利于购房户而不利于上诉人的判决，有失公平。

3、2011年11月15日，州建行工会向上诉人发了《致湖南省乾程房地产开发公司的函》，这是以州建行工会的名义所签发，代表了所有购房户。原审判决同样认可了这个行为，而又一味强调《商品房买卖合同》的相对性，作出不利于上诉人的判决。

二、《商品房买卖合同》关于交付期限的约定。上诉人因与州建行工会就图纸、户型、面积等一直进行磋商，直至规划部门批准，耗费了大量时间，2008年、2009年又遇到非法集资风暴，势必导致工程进度缓慢等客观原因不能如期交房，不是故意拖延交房时间。上诉人不存在违约。

三、原审判决适用法律错误。原审法院对全案事实只作有利于原告的取舍。全案没有一份证据证明州建行工会同原告颜艳辉是代理与被代理关系，既没有代理合同，也没有授权委托书。州建行工会同上诉人签订《团购合同》和《借款协议》时，也没有说明是代理关系，该工会也没有认同是代理行为。原审法院适用《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款判决错误。

四、颜艳辉不是州建行职工，她与州建行工会欺骗了上诉人，本案《商品房买卖合同》应当认定无效。并且《团购合同》约定违约责任是总价款的8%，颜艳辉的《商品房买卖合同》约定的违约金为总房款的30%。在两个合同约定的违约责任不一致的情况下，原审法院就高不就低，不公。请求依法改判上诉人不存在违约，不承担违约责任。

被上诉人颜艳辉答辩称，一、原审认定事实清楚。上诉人存在违约行为。上诉人在一审中提供的与建行工会的三份延期交房联系函一直没有原件，依法不能予以采信。

二、上诉人与不是建行工作人员的被上诉人颜艳辉单独签订了《商品房买卖合同》，说明上诉人已经同意被上诉人购买该房屋。请求驳回上诉人的上诉请求。

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被上诉人州建行工会口头答辩称：

一、上诉人发给州建行工会的三份《工作联系函》虽然没有提交原件，但发函是事实。

二、本案诉讼要看购房的前因后果，三份合同要关联来看。

三、上诉人违约事实存在，应该承担违约责任。但购房户不要扩大自己的诉讼范围，要求赔偿金应当，但不要过高。

本院经审理查明：

1、被上诉人颜艳辉不是州建行工作人员。2008年11月1日，州建行工作人员谢昌发将其参加州建行工会团购的资格及已经缴纳的10万元首付款，共计作价18万元，转让给颜艳辉，并签订了《转让协议书》。州建行工会对此予以认可。颜艳辉后来根据《借款协议》约定，自己以购房户名义借款给乾程房地产公司5万元。

2、被上诉人颜艳辉购买A区一单元15号房，《商品房买卖合同》约定的交房时间为2009年8月26日前。乾程房地产公司于2011年9月20日才将约定交付的房屋申请政府有关部门验收，2012年3月15日才验收合格。

3、2011年12月14日，乾程房地产公司取消其《关于州建行职工因团购乾程公司定向开发的多层住宅商品房要求调差的工作联系函》，不再要求房价调差。

4、参与州建行工会组织团购的70多户购房户均向吉首市人民法院提起诉讼，要求乾程房地产公司支付逾期交房违约金。后经州建行领导出面协调，该行绝大部分职工撤诉。乾程房地产公司对撤诉的购房户已经交房。

5、乾程房地产公司至今没有直接书面通知颜艳辉，要求向其交房。

6、在原审法院重审庭审中，审判长问第三人到底是受哪个的委托与被告签订《团购合同》。州建行工会代理人回答：“建行领导牵头，口头分工喊我们工会管这个团购的事情，最后是由建行员工成立小组进行的，最后这个事是受员工委托。”颜艳辉的代理人补充：“是委托他做团购前期组织工作。建行机关的领导是不参与这些事情的。”

以上事实，有当事人当庭陈述及相关书证佐证，足以认定。

对原判认定的其它案件事实，因有相关证据佐证，当事人没有明确异议，本院予以认定。

本院认为，本案争议焦点是：

一、州建行工会在本案住宅团购行为中的法律地位。

二、陈建国三次在《工作联系函》上签署意见的法律效力。

三、本案《商品房买卖合同》的法律效力。

四、本案《团购合同》、《借款协议》与《商品房买卖合同》之间的法律关系。

五、乾程房地产公司应否承担违约责任。

一、关于州建行工会在本案住宅团购行为中的法律地位。在《团购合同》中，州建行工会作为乙方的规范表述是“州建行机关工会（80—100户职工）”。在《借款协议》中，首先写到“乙方（指乾程房地产公司）为了履行合同讲究信用，项目按期完工交付甲方（指州建行工会）业主，特向甲方购房业主借资要求。现就借资事宜，经甲、乙双方及业主充分友好协商······”。州建行工会虽然以自己名义签署《团购合同》和《借款协议》，但其不是为自己购买住宅，也不是自己借款给乾程房地产公司，乾程房地产公司对此十分清楚。州建行工会本身的重要职责是为州建行的干部职工谋取更多福利。州建行工会的诉讼代理人在原审法院重审庭审中，已经明确说明该工会是受参与团购的州建行干部职工的委托。颜艳辉的诉讼代理人称购房户是委托州建行工会做团购住宅的前期组织工作。州建行工会及颜艳辉的诉讼代理人的说法，符合本地单位组织所属干部职工团购房屋的通常规范做法。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”第四百零三条第一款规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”因此，不能因为州建行工会以自己名义与乾程房地产公司签署了《团购合同》和《借款协议》，就否认其只处于参与本案团购的购房户的委 法律侠客在线lawbingo

托代理人的法律地位。只是州建行工会此时处于由《中华人民共和国合同法》第四百零二条、第四百零三条直接规范的、以代理人自己名义进行法律行为的间接代理人的地位，而非通常所见的、以被代理人名义进行法律行为的直接代理人的地位。在颜艳辉直接与乾程房地产公司签订《商品房买卖合同》后，虽然可以认为州建行工会仍然处于包括颜艳辉在内的参与本案团购的购房户的委托代理人的法律地位，但其权限应仅限于代表购房户督促乾程房地产公司全面履行合同，且不得作为委托代理人擅自提出或同意变更《商品房买卖合同》的明确约定，除非得到委托人颜艳辉的明确授权。

二、关于陈建国三次在《工作联系函》上签署意见的法律效力。州建行工会只处于参与本案团购的购房户的委托代理人的法律地位。陈建国无论是前期作为州建行工会的负责人，还是后期作为州建行工会团购工作小组的实际负责人，其在组织团购工作中的权限，均不能超过州建行工会作为委托代理人的权限。特别是在购房户已经直接与乾程房地产公司签订《商品房买卖合同》后，州建行工会及陈建国更应该审慎履行委托代理人职责，不得提出或同意变更《商品房买卖合同》的明确约定，除非得到作为委托人的购房户的明确授权。对交房期限的变更，属于对《商品房买卖合同》关键事项的重大修改，依法必须经过《商品房买卖合同》的双方当事人协商一致。陈建国在没有得到作为委托人的购房户的明确授权情况下，三次在《工作联系函》上签署同意延期交房的意见，属于典型的无权代理行为。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，该无权代理行为对购房户不发生法律效力。至于2011年11月15日《致湖南乾程房地产开发公司的函》，州建行工会是在得到购房户明确授权或者认可的情况下发出的，是典型的有权代理行为，当然对购房户发生法律效力。何况，《致湖南乾程房地产开发公司的函》的内容是不同意乾程房地产公司部分变更《商品房买卖合同》约定内容的请求，要求该公司严格遵守《商品房买卖合同》的约定！乾程房地产公司企图以州建行工会发出《致湖南乾程房地产开发公司的函》的行为有效，来推断陈建国三次在《工作联系函》上签署同意延期交房的意见也具有法律效力，因前提明显不同，因而理由明显不能成立，本院不予支持。

三、关于本案《商品房买卖合同》法律效力。州建行工会以自己名义与乾程房地产公司签订《团购合同》和《借款协议》，发生在本案团购住宅的前期组织阶段。对《团购合同》和《借款协议》合法有效，各方当事人均无异议。通过州建行工会向乾程房地产公司提供购房户名单以及购房户以自己名义借款给乾程房地产公司的方式，作为间接代理人的州建行工会已经向乾程房地产公司告知了作为购房户的委托人的姓名。《团购合同》只原则性要求购房户州建行工会认可的“80—100户职工”，并没有明确限定购房户必须始终是州建行的干部职工。本案起初参与团购的谢昌发是州建行的干部职工。对谢昌发将其参加州建行工会团购的资格及已经缴纳的10万元首付款作价转让给颜艳辉并签订《转让协议书》的行为，州建行工会实际上是认可的。颜艳辉后来按照《借款协议》约定，以自己名义借款5万元给乾程房地产公司，该公司予以接受，说明乾程房地产公司已经认可谢昌发的转让债权的行为。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条、第四百零三条之规定精神，作为委托人的购房户颜艳辉取得了《团购合同》和《借款协议》的合同主体地位，可以直接行使相应合同权利，当然也应履行相应合同义务。颜艳辉以自己名义与乾程房地产公司签订《商品房买卖合同》，是落实《团购合同》和《借款协议》相关内容，进一步直接明确了双方的权利义务。《商品房买卖合同》是颜艳辉及乾程房地产公司的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，因而合法有效。上诉人以被欺骗为由主张本案《商品房买卖合同》无效，理由不能成立。

四、关于本案《团购合同》、《借款协议》与《商品房买卖合同》之间法律关系。购房户以自己名义与乾程房地产公司签订《商品房买卖合同》，是落实《团购合同》和《借款协 法律侠客在线lawbingo

议》相关内容，进一步直接明确了双方的权利义务。《团购合同》和《借款协议》并不因为《商品房买卖合同》的签订而当然失效。因此，《团购合同》、《借款协议》约定的相关内容被《商品房买卖合同》吸收的，应以《商品房买卖合同》的直接约定为准；《团购合同》、《借款协议》中没有被《商品房买卖合同》吸收但也没有被《商品房买卖合同》明确否定或者修改的相关内容，应作为《商品房买卖合同》附件，仍然对购房户及乾程房地产公司均有法律约束力；《团购合同》、《借款协议》中相关内容已经被《商品房买卖合同》明确否定或者修改的，不再具有法律约束力。处理本商品房预售合同纠纷案，首先是直接依据《商品房买卖合同》，其次是将虽没有被《商品房买卖合同》吸收但也没有被其明确否定或者修改的《团购合同》、《借款协议》中相关内容，作为补充合同依据。乾程房地产公司的上诉理由完全割裂《团购合同》、《借款协议》与《商品房买卖合同》的有机联系，实际上是企图否认《商品房买卖合同》的法律效力和在本案商品房预售行为中的关键性法律地位，本院不予支持。州建行工会述称本案诉讼要看购房的前因后果，三份合同要关联来看的理由，能够成立。

五、关于乾程房地产公司应否承担违约责任。本案颜艳辉与乾程房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。陈建国三次擅自在《工作联系函》上签署同意延期交房意见的行为对颜艳辉不发生法律效力。颜艳辉明确认可的《致湖南乾程房地产开发公司的函》，已经明确要求乾程房地产公司严格履行其与各购房户签订的《商品房买卖合同》，并承担违约责任。因此，乾程房地产公司没有在2009年8月26日向颜艳辉交付“九龙山庄”项目A区36号房，违背了该公司与颜艳辉签订的《商品房买卖合同》的明确约定，构成违约。乾程房地产公司没有向人民法院举证证明其具有免于承担违约责任的法律依据或合同依据。颜艳辉依据具有法律效力的《商品房买卖合同》的明确约定，要求判令乾程房地产公司承担违约责任，有充分的法律和合同依据，本院予以支持。

综上所述，原审认定事实基本清楚，程序合法，判令乾程房地产公司承担违约责任正确。但是，考虑到乾程房地产公司先后向州建行工会发过三次《工作联系函》，请求同意延期交房，均得到该工会负责人的签字认可，在逾期后颜艳辉也未及时向乾程房地产公司主张如期交房，乾程房地产公司当时误认为其申请延期交房已经得到购房户的认可；又考虑到本案系团购商品房，乾程房地产公司可获得的利润相对普通商品房买卖较小，依据公平原则，应由上诉人乾程房地产公司按《商品房买卖合同》确定的房屋总价款10%的标准酌情支付逾期交房违约金。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十八条、第六十条、第四百零二条、第四百零三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释

（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款

（二）项的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

一、维持湖南省吉首市人民法院（2003）吉民初字第485号民事判决第一项，即“被告湖南省乾程房地产开发有限公司在本判决生效后五日内，向原告颜艳辉交付经验收合格的吉首市乾州新区南侧A区15号商品房，并在交房后一百八十日内为原告颜艳辉办理完毕相应的商品房产权证和土地使用权证”；

二、变更湖南省吉首市人民法院（2003）吉民初字第485号民事判决第二项为：上诉人湖南省乾程房地产开发有限公司在本判决生效后五日内向被上诉人颜艳辉支付违约金人民币49915.5元。

义务人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期间届满之次日起二年内向湖南省吉首市人民法院申请执行。

一审案件受理费3295元，案件保全费1269元，二审案件受理费3295元，共计7859 法律侠客在线lawbingo

元，由上诉人乾程房地产公司承担。

本判决为终审判决。

审 判 长

彭志友 审 判 员

彭 俊 审 判 员

向美蓉 二〇一四年三月二十七日 代理书记员

朱丽艳