楼市逐步回归理性 房价区域分化调整已现5篇范文

第一篇：楼市逐步回归理性 房价区域分化调整已现

统计局：楼市逐步回归理性 房价区域分化调整已现 新闻办于2014年7月16日（星期三）上午10时在国务院新闻办新闻发布厅举行新闻发布会，请国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长盛来运介绍2014年上半年国民经济运行情况，并答记者问。图为统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长盛来运。中国政府网

新华财经7月16日电（李童）国务院新闻办今日举行新闻发布会，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长盛来运介绍2014年上半年国民经济运行情况并答记者问。数据显示，2014年上半年国内生产总值269044亿元，按可比价格计算，同比增长7.4%，分季度看，一季度同比增长7.4%，二季度增长7.5%。在谈到上半年我国房地产市场出现回落的态势时，盛来运表示，这是一种向理性回归的正常反应。

今年上半年我国的房地产市场出现了分化调整的态势，国家统计局公布数据显示，2014年1-6月份，全国房地产开发投资42019亿元，同比名义增长14.1%，增速比1-5月份回落0.6个百分点，其中，住宅投资28689亿元，增长13.7%，增速回落0.9个百分点。在商品房销售和待售方面，1-6月份，商品房销售面积48365万平方米，同比下降6.0%，商品房销售额31133亿元，下降6.7%。由此可见，上半年我国房地产开发和销售均出现了回落的态势。

盛来运表示，不同地区的房价走势分化已现，二三线城市房价已出现往下调整的态势。数据显示，1-6月份，东部地区商品房销售面积22630万平方米，同比下降13.3%；销售额18051亿元，下降14.0%，降幅收窄0.7个百分点。中部地区商品房销售面积12987万平方米，增长1.8%；销售额6511亿元，增长5.7%，增速提高2.5个百分点。西部地区商品房销售面积12747万平方米，增长1.4%；销售额6571亿元，增长5.5%，增速提高3.7个百分点。盛来运认为，出现这种情况主要有两方面原因：一方面是去年同比基数较高。今年的1—6月份房地产销售面积为4.8万亿平方米，去年同期基数5.1万亿，且去年上半年增速近30%，“在这样高基数的情况下出现回落也是很正常的。”盛来运说道。另一方面是市场自身的内生调整需要，上半年房地产市场出现回落也是一种向理性回归的正常反应。盛来运坦言，房地产市场的分化调整，短期来讲确实对经济的运行产生一定压力，但他认为，从长期来讲，“既有利于房地产市场本身的健康运行，也有利于国民经济可持续健康发展。”

第二篇：华业行预测全国楼市逐步回归理性

华业行预测全国楼市逐步回归理性

现象：楼市告别两位数高增长，短期下跌难以避免，不会出现断崖式崩溃

7月28日，中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心发布的2014年《中国住房发展（中期）报告》显示，我国大中城市房价呈现由全线上涨到普遍微跌的主动调整态势，中国楼市告别两位数的高速增长期，正逐步回归理性。

日前，国家统计局发布的6月份70个大中城市房价数据显示，与5月相比，70个大中城市中，新建商品房价格下降的城市有55个，较上月大幅增加20个，城市数量达到2011年1月份以来最多。此外，二手住宅价格环比上涨的城市也降至7个，较上月大幅减少12个，其数量为自2012年2月以来最少。

“从价格下降的城市数量来看，70个大中城市中止涨及下降城市达到九成，大中城市房价已由全线上涨转向普遍微跌的局面。从价格下降的幅度来看，当前房价同比、环比变化情况已与2011年底楼市调整时期水平基本相当。”华业行机构市场研究部负责人说。

除了价格，成交量也在萎缩，库存仍在增加。上半年，我国商品住房销售面积为42487万平方米，同比下降了7.8%，销售额也同比下降9.2%。而待售面积则增至35917平方米，同比增加了25%。住宅施工面积也同比增长8.3%。

值得注意的是，楼市调整还只是开头。“从一二线城市看，2013年市场的疯狂上涨诱发大量新房集中上市，为消化结构性过剩与阶段性高供给，普通商品房价格将进入为期2—3年的调整期。尽管长期拐点尚未出现，但短期下跌难以避免。”中国社会科学院财经战略研究院博士邹琳华说。

华业行地产首席分析师分析，2014年，楼市变化的速度超过市场之前的预期。“从年初出现个别城市价格调整，到3—4月出现华东区域的调整，再到6月环比房价指数全面下调。市场已经出现加速调整。”他特别指出，一线城市也出现了下调，这意味着楼市调整从点到块，再到面，全面降温已经开始。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞分析，此次楼市调整是在宏观经济步入新常态下的调整，也是存量住房户均超过1套且住房保障有实质性进展下的调整，更是中央经济治理理念发生重大变化、在市场分化中的调整，这势必影响楼市的发展趋势及相关调控对策。

“尽管根据我国居民改善住房条件的动力，及人口流向拐点尚未出现的情况下，我国住房市场不会断崖式崩溃。”倪鹏飞说，“种种迹象表明楼市暴利时代已经终结。未来10年，中国房地产市场将进入低速增长阶段。”

原因：信贷政策收紧致需求有限，库存量短期迅速增加，保障房分流刚需并影响预期

在中国社会科学院财经战略研究院博士后杨慧看来，住房供求状况的调整是导致上半年各类城市主要指标下行的共同原因。

“住房需求受信贷政策收紧及预期观望的影响，增长有限；住房供给则受前期大量施工竣工面积住房陆续入市，以及销售低迷导致库存增加的双重作用，短期内不断增加。”杨慧分析，一线城市和热点二线城市主要指标下行，主要是由于三方面的原因。首先是去年的高基数，其次是信贷收紧导致大量刚需难以转变为实际需求，最后自住性住房及共有产权住房等保障性住房政策的建立完善，分流了大量商品住房市场的刚需并严重影响购房者进入观望期。其他二线城市和热点三线城市的楼市回调则主要是由于刚性需求在去年迅猛释放后难以为继，以及在限购限贷等楼市调控政策下，投资投机性需求被持续抑制。大量三、四线城市楼市萎靡主要是住房需求不足以消化高库存导致的供求失衡。

作为历史上首次出现的非政策因素导致的市场自发调整，本轮楼市调整不仅可能周期更长，还会对宏观经济造成一定程度的影响。倪鹏飞分析，宏观经济增长会受到房地产投资增

速放缓的影响，今年行业对GDP的贡献将降低0.7个百分点，对地方财政收入的影响也不容小觑。

更需要关注的是潜在的房地产金融风险。尽管房地产金融风险被业内多次提及，且商业银行也选择收缩房地产信贷，特别是个贷规模，但是从上半年住房信贷数据看，房地产开发贷款规模在银行信贷总规模的占比不降反升，保持着近十年来的少有的高水平。而且上半年，房地产贷款在房地产企业资金来源中的占比也是自2011年以来最高的。

“房地产信贷多项占比指标居高不下，投射出商业银行对房地产的依赖度有增加的趋势。银行40%的钱仍流向房地产业，银行业与房地产业多年来形成的利益捆绑关系更加固化、强化，商业银行‘去房地产化’的过程似乎还很遥远。”中国社会科学院财经战略研究院博士高广春说。

倪鹏飞认为，与美国不同，我国住房信贷首付比例较高，楼市风险主要存在于开发贷款环节。“我国房地产企业开发规模过大，战线又过长，资金成本又高，有可能出现资金链断裂的风险。像上半年住宅施工面积近44亿平方米，这其中很大原因就是资金跟不上导致不能如期交房，甚至会出现烂尾。那么这些在建住房就潜在了约15万亿元的信贷风险。”展望：顺应趋势引导市场理性回归，市场自发调整有利于稀释泡沫，地方政府不宜过多干预

对于有些地方限购松绑问题，华业行机构市场研究部负责人表示，松绑的效果可能有限，像沈阳等非热门城市，目前的库存量去化速度超过20个月，人口流入增量也在放缓，导致楼市上涨乏力。“除非中央政府放弃调结构努力，再次大规模降准降息，否则市场的趋势很难改变。”

倪鹏飞也认为，今年的楼市调整有利于消化2010年以来的过度库存，有利于稀释楼市泡沫。“市场的问题要交给市场解决，对于这次市场自发的调整，地方政府不宜过多干预。更不要刚开始调整就急于救市，要顺应趋势引导市场理性回归。”

华业行数据研究院负责预测，在下半年中央“微刺激”保障宏观经济稳中有进的大背景下，一线城市松绑限购的可能性不大，而其他二线城市和热点城市调整将延续全年。楼市调控则将继续关注中长期制度建设，“分类调控、区间调控、双向调控”成为楼市调控的思路。

“住房市场健康稳定发展需要一整套综合指标。住房价格不应成为市场稳定的唯一指标。”倪鹏飞说，今后楼市调控应侧重区间调控，综合房价、库存、投资等多元指标。“如果房价跌幅不超过30%，库存没有超过6至10个月，投资也没有大幅下滑，那么政府不要急于干预，还应采取中性的金融与财政政策。”

根据2014年《中国住房发展（中期）报告》，2015至2030年中国城市住房需求的总体走势将呈现“上升—平稳—下降”的“倒U型”特征。

考虑户籍制度改革的影响，由户籍分割引发的“半城市化”问题导致的市场严重空间失配的现象将有所缓解。但是受经济增长模式的制约，一、二线城市仍将是住房矛盾突出的城市，而三、四线城市供大于求的结构性矛盾也将凸显。2015年至2030年间，中国住房市场仍将保持严重分化的特征。

第三篇：限购令扩至地级市 多重漏洞已现房价备案有弊端

限购令扩至地级市 多重漏洞已现房价备案有弊端

http://.cn2011年03月26日 01:39中国经营报龙飞

楼市调控再发力。

3月18日，佛山忽然宣布限购，这是第一个实施限购的地级市，作为广东第三个开始实施限购的城市，佛山此举或许意味着，限购开始在珠三角其他城市蔓延。

硝烟未散，3月22日，四川宣布将实行全省限购，这是第一个明确全省限购的省份。自此，限购开始由部分城市向城市群甚至全省范围延伸。同日，国家发改委网站发布《商品房销售明码标价规定》，5月1日起，将全国实行“一房一价”。

这个三月，楼市博弈愈显戏剧化。

全线限购展开

3月22日，四川省政府发布《关于切实做好房地产市场调控有关工作的通知》（以下简称“通知”），要求采取实行限购政策、增加住房用地供应、差别化信贷政策等措施控制房价。

在限购方面，通知表示，四川省原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

“现在楼市是省一把手负责，有谁敢掉以轻心？”广东佛山一位房管部门官员表示，四天前，该地区也实施了限购政策。

佛山实施限购已在市场预料之中，在广州宣布限购当天，即有消息人士透露，佛山也有几乎与广州一模一样的限购方案。只是由于佛山作为地级市，申请程序有别于广州，才导致推出时间延后。

佛山一位地方官员表示，“佛山去年的销售量超过广州、深圳，而且前两个月的房价涨幅也排到了全国前三。”正因为如此，佛山才成为第一个实施限购的地级市。

但在“佛山版”限购推出后，该消息人士表示“还是有些出乎意料”。其原因是，他所了解的上报省政府的第一个方案中，佛山并非全市限购，楼价较低的高明、三水等区域并不在限购范围内。但最终公布的限购方案还是将这些区域纳入其中。

在佛山限购出台后，房地产投资需求开始流向珠三角周边城市。

3月14日~20日一周时间内，与佛山同为珠三角重镇的东莞，成交量环比上涨了8.75%，成交价格更是上涨了9.69%。有专家预计“限购令”会在珠三角大幅蔓延。世联地产(29.35,0.52,1.80%)首席技术官黎振伟就表示，随着一季度末各城市公布房价调控目标的限期临近，预计像中山、珠海等越来越多周边城市将被纳入到限购范围。

限购存漏洞

就在“限购令“不断收紧的同时，各地楼市却开始有所回暖。

根据中房指统计的数据，三月份第三周35个主要城市中，六成城市成交量上涨，其中有10个城市的涨幅在20%以上。9个重点城市中，6个城市的成交量环比上涨，成都上涨了51.26%，北京上涨了30.98%。

而有别于以往的全线阴跌，该周35个城市中有17个成交价下跌，其余城市的价格有所回暖。其中一直严格实施限购以及房产税的重庆成交价环比甚至上涨了8.2%。

全线限购能否拉住楼价飞驰的缰绳？

“我们这里，纳税证明很容易补办，如果你愿意等，社保证明也同样可以办理。”林德标向《中国经营报》记者表示。林德标是佛山市某中介公司的职员。在他看来，限购令无非只是购房者增加了几千元的成交成本。

林向记者表示，佛山以前一直就有交钱补办纳税证明的先例。现在虽然政策在收紧，但同样可以补办，价格在3000～5000元左右。据说办理后甚至可以在税务系统中查到纳税记录。

“操作上很简单。”记者从一位从事该行业的人士中了解到，只要购房者找到一家在佛山注册成立满一年的公司，然后让这家公司出具入职证明，再由这家公司出面为其到地税局补交税款即可。

“地税局对于补交税款并没有太多的程序或者手续上的障碍，最多是补交一点儿罚款。”该人士表示，只要购房者愿意出钱，这份纳税证明百分百真实。记者向佛山市地税局了解情况时，该局表示现在审核程序较以往更为严格，如果造假要承担严厉的法律责任。

这种情况是否只存在于佛山？记者通过一些项目分布在全国各地的开发商了解到，其实在许多二线城市都有这种“变通手法”。

“只要花些钱买上13个月的税票，就可以买房。”一位开发商直言。房价备案有弊端

如果限购的边际效应在递减，那是否还有更严格的调控措施？国家发改委价格监督检查司司长许昆林表示，发改委正观察“一房一价”的政策效果。

按照《商品房销售明码标价规定》，开发商必须一次性公布房源，每一套商品房、代办业务的费用及物业费用都必须明码实价，不得在标价之外再加收任何其他费用。这套“备案、限价”措施目前正在北京、上海等一线城市开展试行。在已经实施的城市中，有的甚至要求备案的房价在一定时期内不能改变。

对于这一政策，世联地产的一位研究员认为对楼市调控的作用不大。可能反而会变相助推房价上涨。他表示：“一般来讲，开发商的备案价往往会高于市场

价，销售时通过各种形式让真实成交价低于备案价，在楼市上升阶段，往往真实成交价还会高过市场价。而随着销售推进，优惠减少，人为制造一种紧张气氛，这在一定程度上反而误导了购房者，容易导致需求在短期内的集中释放。”上海是最早实施“房价备案”政策的城市之一。3月初，中海地产位于上海康桥的御景熙岸开盘，又重现了200人通宵排队买房的景观。

该项目开盘报价是2万～2.3万元/平方米。但该项目网上参考售价为2.6万～3.04万元/平方米。相对于其备案价格，该项目的开盘价相当于打了7.6折，这也难怪市民疯狂抢购。

但实际上该项目周边楼盘的价格基本在2万元/平方米左右，处于同一个板块的绿地佳汇景苑的成交均价只有2.06万元/平方米，临近中环的绿洲康城二期也只有2.39万元/平方米。所谓的7.6折只是市场价而已。

在世联的研究报告中，“房价备案”另一个弊端是容易人为做低楼市均价。报告认为，这样的房价备案制可能会产生一种结果：各高价楼盘分批次在各个节点均匀推出，从而保持当地均价的相对稳定。这会给监管部门及上级政府一种假象：均价稳定甚至下降了，而实际情况是各楼盘价格可能根本没有下调，甚至各档次楼盘价格全面上调都有可能。