佳兆业“尚品花园”项目规划设计方案说明-说明稿

第一篇：佳兆业“尚品花园”项目规划设计方案说明-说明稿

佳兆业“尚品花园”项目规划设计方案说明

一．项目概况

佳兆业“尚品花园”项目位于深圳市坂田片区与布吉片区的交汇处，南临布龙路、坂雪岗大道，北临贝尔路，地处坂田杨美村，周边环境较为舒适，适合做高档住宅小区开发。项目总用地面积45829.8平方米,其中地上建筑面积160404.3平方米,容积率3.5.二、周边环境分析

通过实地考察分析，得出如下结论：

1．本项目北面和东面为原始山地，景观资源较好，西面为华为用地，具有潜在景观价值。南面为厂房、民居等老建筑，环境较差。所以规划上应趋利避害，充分挖掘地块价值潜力。

2．从区域交通结构上看，项目西、北的景观价值较高，且未来潜在的购房客户大多通过北面新规划的3号路到达基地，所以规划要充分重视北面和西面的商业价值和小区的外部形象。

三、总体空间布局

本规划采用点式、板式结合的布局模式,理由如下:

首先本项目溶积率较高，宜采用板式为主的布局模式节约用地，从而为住户创造更多绿地空间。其次北面和东面的外部景观资源较好,板式布局使得住宅两面都有好的景观面。西面的点式巧妙扭转，形成活跃点.同时整体空间向西向打开,形成与华为、万科等楼盘相呼应的外部形象.再则北面新规划的三号路为城市干道,潜在噪音较大, 板式布局能很好阻挡其噪音干扰,从而创造安静的内庭院环境.．

规划通过西面塔楼的45度扭转布局和形体的高低错落形成活跃的空间形态,打破传统板式布局的呆板印象,形成活跃的空间形态.围合式布局形成最大150米间距的气派内部庭院,空间完整,具有尊贵品质.由于小区东面和南面现有外部环境不好,且潜在消费人群档次较低,故需要规划设计中深层次挖掘地块的潜在商业价值.结合本规划塔楼的布局特征,本规划创意地在西面引入了内部商业街的概念,内部商业街在方便停车、环境塑造方面相对沿街商业具有优势,从而提升整个地块的商业价值.根据对现状外围交通的分析，将小区主要出入口安排在东北侧,这里具有相对较好的周边环境,有利于提高整个小区的档次.同时在其他面分别设有次要入口,方便出入.人流通过主入口引入,经入口水景的过渡到达木质入口平台,这时小区气派的内庭院景观将对观者形成强烈的视觉冲击.然后,人流可以在此通过自动扶梯方便地进入内庭院或者通过会所水晶顶进入会所,从而向小区的各个景观点延伸,形成美好感受.小区车流通过南北两个主要车入口进入,可以沿小区内部环道方便到达各个位置.由于西面地势较平且与车库一层标高一致,故在靠小区西面设3个车库出入口,方便出入.车库屋面覆土种植绿化，同时又是小区内居民的主要活动场所。车库屋顶结合绿化设置采光天窗，形成自然采光通风，达到“阳光车库”的目的。

消防设计上通过小区的内部环路形成消防环道,满足消防登高要求.组团内主要道路均为步行道，路宽3.5M，必要时兼作消防车道。

规划结合主入口布置公共服务设施，如体育健身会所、咖啡茶室、社区健康中心等。小区会所在主入口沿街部位设有独立入口,方便对外经营。会所结合地上一层和下沉式广场设置景观泳池、篮球场、书吧、商务会议室等与高档小区相匹配的配套设施,避免占用大片小区绿地。鉴于周边道

路的开发状况，将9班幼儿园放置于西南角，设有单独出入口,相对独立。幼儿园在活动室西南侧设有独立的户外活动场地,便于儿童活动。每个班的活动室均朝向西南，阳光充足，通风良好。

小区沿街设置商业用房。商业用房为一层沿街小商铺，对城市开放。商铺面积大多为60-80平米的小商铺,方便经营。局部结合场地高差设置2层的集中商业,有室外单独楼梯出入.结合西北商业街入口设置一集中超市,满足社区配套要求.规划着力于小区微气候的营造,通过各个方向的开口结合户型设计上的通透和塔楼之间的缝隙形成通透的气候环境,将周边山地产生的大量负离子”吸”入小区内部,为小区提供优越的空气质量.周围山地的天然雨水经过专用的雨水搜集设施引入小区内部,达到与自然的亲密接触.四.住宅单体设计

通过规划的巧妙布局形成东南向为主,南向,西南向为辅的布局模式, 切合深圳的日照特点,使得整个小区的每户都有好的日照条件.通过对内庭院和外山景的有效利用,保证户户都有好景观,提供卖点.根据项目市场定位的要求，本项目主力户型为“布局紧凑，使用舒适”的120平方米左右的精致三房，并配有适当比例的90平方米的两房和130平方米以上的大户型。130平米以上的大户型置于景观朝向均好的位置,创造豪宅新典范.10套300平米的顶层复式房位于中心地带,朝向内花园;2套500平米的“楼王”位于最中心显赫位置,具有无比宽大的客厅和露台,豪华到及至.整体户型设计在面积标准，功能取向以及环境配合方面进行了多方面的考虑。

由于本项目定位为“高档小区”，因此“豪华”成为户型设计的出发点。小户型尽量做到大厅大主卧,大户型引入双客厅,双入户流线,超豪华主卧,超大空中花园等概念,提供卖点。

在控制套型面积的同时，我们更注意功能的合理型。合理性表现为明确的动静、内外分区;客厅，餐厅南北相通，既空间宽敞，又有利于采光通风；卫生间面积合理，配置齐全;；各户型南阳台宽度均在1．8米以上，且上下交错视线通透.大多房间都设计落地凸窗,日照充足,且增加使用面积.住宅门厅，电梯厅，高层架空层，走道等公共部位的设计以在满足各项功能的要求下适当增加面积，为居民多层次交往提供可能。住宅门厅引入入户大堂的概念,宽敞明亮；电梯厅及走道均有自然采光通风，为居民创造明亮舒适的入户环境；高层架空层有良好的层高及空间，且在夹层设置公共活动配套设施，与室外环境相渗透，形成一个良好的居民活动交流空间。五.建筑造型

通过规划的巧妙布局和阳台的交错形成整个小区富有动感的形态特征.住宅立面设计通过对屋面，墙面，门窗的不同材质，色彩，肌理的变化，形成典雅，简练，多样统一的建筑风格。整个小区建筑形象独特，精致，富于光影变化和错落的轮廓，在现代的居住氛围里渗透出富有贵族气质的气息。沿街商业通过彩色玻璃,木百叶,穿孔铝板等现代材料的交相辉映,形成富有标识性的外部形象,必将带来全新的视觉感受和强烈的视觉冲击.总之,合理的规划提供了优越的居住品质,精细的功能设计创造舒适的使用空间,大气的造型营造豪华气派的外部形象,这些努力都将为佳兆业尚品花园项目的成功开发提供良好契机.方案介绍完毕,谢谢大家!

第二篇：关于佳兆业壹号花园项目质量问题汇报

关于佳兆业壹号花园项目质量问题汇报

尊敬的罗良尚副总裁：

由我司承建的贵司佳兆业壹号花园工程，15#楼样板房地下室剪力墙及一二层结构实测实量达不到贵司标准，出现胀模，整体浇筑观感差等问题，我司高度重视，已责成项目部对此事件进行认真总结，并在后续工作中进行改进，现将整改情况汇报如下：

一、原因分析及改进措施

项目部管理人员在施工过程管理当中，对细部的检查、整改落实不到位，是导致剪力墙成型质量差的主原因。通过对实测实量数据的分析，我们认为项目部的工作存在以下几个方面的问题：

1、共性问题

（1）、项目部管理团队对工艺贯彻到班组一级未到位，导致组织管理不到位，交底重点不突出。工人不按有关操作规程施工，如用插入式振捣器捣实混凝土时，不按插点均布、快插慢拔、上下抽动、层层扣搭的操作方法，致使混凝士振捣不实，浇筑过程中一次浇筑完成，未分段分次浇筑。模板加固是拉杆间距过大，间距不均，造成剪力墙底部胀模。

（2）、项目部管理团队未从以往的工作思路中转弯，存在惯性思维，如认为地下室外观并不能影响建筑物的使用，所以在地下室施工阶段更多注重对施工班组的服从性引导，希望以此作为标准层施工质量控制的基础。

（3）、由于工期紧，项目负责人思想上存在“抢工期、轻质量”的想法，为完成城市公司制定的工期，忽视了过程质量的管控，也是造成此事件的原因之一。

（4）因规划审批的原因，现场交给我司施工的工作面有限，造成班组工人上工率较低不稳定，施工作业人员流失，更换频繁。

改进措施：针对上述问题，项目部已采取相应的加强措施，组织加构上专职实测实量小组人员增至4人，专门对现场施工过程进行全程跟踪检查；在工艺标准上专门对模板施工专项方案进行了优化，制定配模图，并对管理人员及班组人员进行了工艺培训，确保现场与方案的一致性；组织管理人员学习佳兆业工程管理标准、中天实测实量标准等，提升项目管理团队质量意识，让每人都认识到质量、工期两者是相辅相成缺一不可的；通过提升班组单价、对工人进行高温补助、提供凉茶等一系列措施，提高班组工人的稳定性，确保工艺标准落到实处。

2、个性问题

从这次事件后，我司将加大现场监管力度，具体事件专人负责，分部、分项工程工序施工前，做好班前教育，做到技术交底、安全交底的针对性、全面性，施工前要求每一个施工班组了解可能出现的问题，应如何去处理和避免问题的发生，过程中监管指导，施工完成后跟踪管理，保护成品。我司今后的质量工作要把以下几点作为管控重点。

（1）、天棚面平整度

可能出现问题的原因分析：梁底板模板放置后没有及时进行标高控制，梁板钢筋绑扎前、后，对模板标高进行复查、调整时，或因偏差过大而无法调整合格，硂浇捣过程中没有安排专人对楼板模板跟踪测量、调整；另一方面是检查范围内模板未能拆除并进行必要的清理，造成可测面积过小，数据偏差过大。

改进措施：加强标高控制管理，完善工序交接制度，钢筋绑扎完成后对板面、梁底标高进行复检，硂浇捣过程中跟踪调整。

（2）、墙柱硂表面平整度、垂直度

可能出现问题的原因分析：控制线制度没有得到很好执行，硂浇捣前对模板加固措施的检查没有做到100%。

改进措施：给质量员配备扭力扳手并进行分区负责管理，严格按《佳兆业集团实测实量施工指导手册》的要求执行。

（3）、模板根部封堵

可能出现问题的原因分析：因为模板第一次使用，且模板原材料质量较好，班组及项目管理人员都认为，底部封堵仅采用砂浆封堵就可以解决烂根问题，但忽视了随着模板周转次数的增加，烂根风险会逐步增大，可能导致后期质量失控。

改进措施：支模前在已经弹好的墙柱边线上固定压脚板，在硂浇捣前，在模板根部用砂浆进行封堵。

（4）、梁主筋间距

可能出现问题的原因分析：施工过程中对梁主筋间距要求没有作为交底重点加以强调，没有引起班组的足够重视，方案也不够详细

改进措施：主筋层间加Φ25钢筋作为垫筋

二、目前质量状况

经过我司一系列的整顿，目前15#楼已施工至4层，3层新施工部位经我司现场实测实量，合格率能达到93%，砼观感比较以往也有所提升，请贵司安排人员来项目部核实复查。

三、后期工作方向

虽然15#楼样板房地下室出现胀模等质量问题，我司通过认真总结，不仅得到了警示，而且对佳兆业管理有了进一步的认识，思路更加清晰，目标更加具体，后期我们将从下述方向重点开展：

1、进一步完善项目实测实量管理体系，增加专业实测实量人员数量，按照佳兆业集团指引编 各分项工程控制方案。

2、对佳兆业指引做认真深入的研究，不断完善管理体系。

3、严格执行数据上墙制度，及时发现问题及时解决。

4、加强过程跟踪，在施工工程中严格把控质量，一次成活，避免二次返修。

5、加强对工人教育培训，确保每个工人对佳兆业集团各个标准都有较清晰的认识。

总之，请贵司领导放心，我司及项目部有信心、有决心，也有办法将佳兆业壹号花园工程按照合同要求保时保量的完成！

特此汇报

顺祝商祺！

中天建设集团深圳分公司 2013年8月28日

第三篇：花园小区规划说明

金润花园小区规划设计说明书

一、规划设计依据:

1、国家有关的规范,标准;

2、甲方提供的莒县土地局测绘的地形图及征地红线图;

3、甲方提供的设计任务书及要求;

4、项目策划公司提出的原则设计概念要求.二、区位分析: 金润花园小区位于山东省日照市莒县,毗邻市中心区,规划建设用地面积约16693平方米,该居住区呈东北-西南走向的不规则长方形,基地北面临浮来路,西面紧临青年路，南面临护城河。

三、现状分析: 基地现状北侧为现有商场, 南侧为老居住区。基地地势平坦,目前基地标高比现有路标高高出大约0.5米.四、总体规划设计理念: 本规划设计旨在面向未来 ,创造一个布局合理,配套齐全,环境优美的新型居住小区,将社会效益,经济效益,环境效益充分结合起来。设计构思考虑如下

1、充分利用基地的自然条件和资源,强调创造良好的居住环境,将自然环境充分地溶入建筑群中；同时,注重对生态环境的保护,以创造园林式的生态型小区。

2、通过丰富的住宅户型的设计,合理的规划布局,及充满现代气息的建筑造型的塑造,来创造一个具有现代风格的居住小区。

3、根据小区道路设计“通而不畅”的原则，对小区道路系统进行设计，除了考虑与周边道路的衔接流畅外，更多的考虑小区居户的使用便捷的要求，将小区道路系统设计成一个既满足交通要求，又体现一定的小区特色的设计的道路系统。

4、结合基地的自然环境,进行总体的景观规划和设计,为总体规划锦上添花.五、总平面布置: 金润花园小区位于青年路的东侧,充分利用其地段优势,同时可阻隔城市干道的噪音及汽车废气对居住区带来的影响.西侧沿街商业设有配套的超级市场,方便居民的生活.本规划区设计了一条环形的休闲步道,将小区的住宅楼串接成一体,形成一大型中央景观区.同时,通过种植绿化,隔音墙,建筑首层设置储藏室等措施,提高

小区的整体环境质量.六,道路交通系统设计

金润花园小区的道路系统采用南北向干道贯穿全区,并结合西侧临近道路直入小区,小区道路入口分南侧、西侧及北侧三个，北侧小区主入口设于浮来路上,在西侧青年路上设有小区次入口.小区主干道宽度5米,采用双车道行车方式。并在小区中心位置放大为交通环路,解决车流的分流同时也增加行车的趣味.主干道的布置自然地形成了小区的分区.同时,使每个分区内都没有机动车穿行,实现了“人车分流”.小区的步行道设计自成系统,相连为一体,并通过步行系统将区内的若干个景观节点和中心绿地串联起来,形成中心景观区及景观带.此外，本居住小区的停车以地下为主,并结合小区的主要干道设置地面停车以节约用地.地下车库设于小区.地下车库总共可停281部小汽车,设有三个地下车库的出入口.六、绿化景观系统设计(一),设计原则:

1、生态原则:充分应用现有自然景观,并结合周边景观特征,实现人与自然的和谐统一.2、以人为本:满足人的多维视觉感观,营造舒适亲人的景观环境.3、分期建设原则:分期分阶段实施,每阶段与整体空间形态和谐统一.(二),设计创意:

1、主轴线:利用东北入口及主干道,规划出一条舒展的林荫道,各种植被,花池,雕塑，有机的结合于其间,展现出小区雍容,自然的大家气派.2、中央景观区:结合建筑规划设计,以运动休闲区,住宅中心花园组成完整视觉景观,满足小区中心区域功能需求,点缀缤纷绚丽多姿的生活景象.3、住宅组团区域:中心庭院,休闲区域,运动区域,树阵广场等,在满足功能需求的同时,充分考虑每个区域的合理划分及有机联系,功能区景观特性鲜明,与主题呼应统一.七、竖向设计

居住小区整个用地地势较平坦,原地貌比路标高高大约0.5米.有利于场地排水.场地排水主要方向为南面及北面,污水系统通过处理后和雨水接入青年路城市管道系统.小区每栋单体室内外高差取值为0.15-0.45米,基地排水坡度采用2‰-5‰.八、综合技术经济指标表

主要技术经济指标表编号项目单位数值1建设净用地面积㎡16693.0 2居住总户数套2943居住人口个10294容积率_2.865建筑密度%36.96绿地率%28.07总建筑面积㎡54764.38地下建筑面积㎡6922.3—地下车库(内有配电室，换热站㎡,燃气调压6站9）22.39计算容积率建筑面积㎡47824.0—规划多层住宅㎡3770.0—规划高层住宅㎡27897.0—规划商业㎡5121.0—规划会所㎡456.0—原有商业㎡10580.010不计算容积率建筑面㎡积6922.3—规划地下车库㎡6922.3

公共配套设施统计表设施名称单位规模位置物业管理用平房方米180.10#楼一层公厕平方米60.01#楼一层会所平方米456.10#楼一层配电室平方米40.0地下一层中水处理站平方米120.地0下一层换热站平方米20.0地下一层垃圾收集站1处裙楼架空处合计平方米876.0规划用地平衡表用地名称面积（平比方例米（）人%（均）平方米居住用地16693.1000.016.22住宅用地8838.352.98.58商业用地3824.322.93.72道路用地2809.916.82.73公共绿地1220.57.41.19其他用地0.00.00.0/人）

绿地明细表项目单位数值绿地总面积平方米4674.0计算绿地率的绿地面积平方米4674.0绿地率%28.0公共绿地面积平方米1220.5人均公共绿地面积平方米/人1.19植草砖停车场绿地面积(折减后)平方米131.3说明:地下停车库相对应地面绿地覆土深度3.0米.新建停车场（库)统计表用途位置面积(平方米）车位（个）住宅配套地面停车306.017机（共95个)地下车库4319.578动商业配套地面停车234.013车（共60个)地下车库2602.847

第四篇：小区规划设计方案说明

规划设计方案

1、规划设计目标本小区占地面积95173㎡，项目规划建成本地段较大规模的居住小区，同时填补本地段所缺的大型超市、菜市场等配套公建商业用房，该地段樊华大桥的建成通车到达市区各地的公交系统的完善，该小区的建成，必然会为该地段成为成熟社区奠定更为坚实的基础。在进行小区规划时，我们不但从消费者的角度出发了解市场的发展动态，摸清市场上哪类型的住宅需求量最大，人们普遍喜欢哪类型的住宅小区等问题，同时也从发展商的角度出发，总结开发经验，吸收其他楼盘的成熟经验，力求把小区规划设计做得更好。所以，该小区的规划要达到什么样的目标，必须要做好市场定位。具体目标如下：

1.1、户型的合理化、多样化户型应合理、实用，人性、还要适当超前。1.2、建筑艺术化一方面，本小区定位的目标客户群是中等及以上收入的工薪白领阶层，他们学历大多数在中专以上；另一方面，本小区内以及周围的文化氛围很浓厚，所以在本小区规划时，要求建筑设计本身和整个小区的环境设计均艺术化。1.3质量标准化小区整体以优良水平向购房者提出“三项承诺”：A、房屋渗漏，双倍赔偿；B、面积短缺，缺一赔二；C、质量不好，可退可换。

1.4、配套完善化配套完善是本小区一大卖点，东辰国际学校近在家门口，超市（待交通系统的完善，建议考虑与百盛合作开社区超市）、乓乒球场健身设施等，极大方便小区住户。1.5、建筑环保化现在社会上到处都在讲环保，城市也在创建环保模范城，本小区要迎合消费者和政府的要求，所用建材应环保经济。1.6、学习型社区本小区要树立终身学习的观念，可建立外语角、阅览室、老年大学，使小区居民在学习中交流，在交流中学习互助，友爱互助，共同建设社区文化。这需要物业公司后期的大力引导。

2、规划设计要点 2.1、建筑密度： 30% 2.2、容积率： 2.1 2.3、人口密度：500人/公顷 2.4、绿化要求： 30%以上 2.5、建筑间距： 18m以上 2.6、规划道路： 小区内主要道路应不少于6米，15米以上道路建筑物退缩后应不少于3米。2.7、小区交通出入口方向：北、东、南 2.8、停车场配置及停车要求：每4户住宅配一个机动车位。2.9、小区配套项目要求： 会 所：1000 m2 物业管理处：300 m2 储 蓄 所：100 m2 邮政支局：200 m2 电信营业厅：100 m2

社区超市中心：3000 m2 变 电 房：按用电负荷设置

3、规划构想 3.1、功能分区：分居住、运动、体闲、娱乐、购物、学习等。3.2、环境结构本规划的环境结构是一个有机的整体，特点是以绿地系统为骨架，以小区中心公建群为整体环境中心，配以其他住宅组团绿地，形成层次分明的绿化系统，体现居住区对生态环境为主导的规划构想，保证“环保—健康”这一设计意念的实现。在规划布局上，严格按照“公共空间（中心绿地）—半公共空间（组团绿地）---私有空间（住宅）”的体系设计，形成良好的居住生活空间层次，使区域性休憩活动与近域休憩活动有明显的界限，有利于社区的安全防卫功能，又不失社区的整体性，将商业设施和服务性设施沿街布置，对内对外，可避免了对居住宁静生活的干扰。3.3、规划特点本规划以整体效益、经济效益与环境效益三者为统一点，着重刻画优质生态环境，为居民塑造都市中自然优美、舒适便捷、卫生安全的居住用地，营造诗情画意的人居环境，强调前区建设的整体性，包括功能分区、分期开发、住宅分布、道路系统、绿化系统、活动空间与市政基础设施、统一规划、形成统一整体。3.3.1、体现与众不同的居住氛围，创造既有欧式氛围又有现代气息的居住文化。3.3.2、为建设小

区的智能化，具体提出建筑要求：采用水、电、天然气三表出户系统及IC卡收费系统。小区给排水、电管网、通讯、天然气管路全部由地下传送，一次性规划到位。整个小区配置综合布线系统，宽带入户，小区内建立局域网，使物业管理网络化。实现小区保安系统智能化、现代化。园区内配置保安电视监控系统，在主要道路及各出入口处设置电视摄像机自动监控，录像带保留一周，围墙及各角落设双轨或红外线探测装置，由保安中心联网控制，室内配置可视对讲系统，门厅与室内或室内与物管保安中心可实现可视对讲，室内门窗玻璃破碎可自动报警，室内遇突发事件可紧急呼叫，遇火灾，天然气泄漏也可自动报警。3.3.3、强调人

车分流，确保车行与步行系统的利用率，避免交叉干扰。

3.4、道路系统规划 3.4.1、小区入口本项目地块三条公路环绕，考虑到小区的人车分流，且方便居民的出入，可考虑在小区设置三个人行出入口和两个车行出入口与外围路网连通。人行主入口：一期位于地块北面和花园南街连接，距城市主干道临园大道不远，出入比较方便，估计大部分主户将由此入口出入。二期主入口位于西南边，与滨江北路相连。人行次入口：位于本小区东面，与荷花东街相连。停车场入口：西北角和东南角各设一个出入口。3.4.2、道路系统小区道路规划采用一种自由的、具有艺术特色的曲直相结合设计，其设计注重对景观的处理，力求达到移步换景，同时又要考虑方便主户。本小区道路系统分为三级路网：第一级为小区级道路，路面宽为7米，双轨道，第二级为小区次干道，路面宽为4米，第三级为宅间小路，分别进入各住宅，路面宽为2米。3.4.3、步行系统居住区步行系统的大部分与绿化园林系统叠合，平均宽度为2米，分专用步行道和机动车道的人行道共同构成。3.4.4、停车场规划本居住小区定位以中高收入的白领阶层家庭为主，按每5户就配置2个30平方米的车位，本小区的居住总户数按1300户计算，也就是说，我们至少要有520个车位，大约15600平方米的停车场面积，考虑摩托车和自行车，把停车场面积增加到1.7万平方米，就 能满足需求。

3.5、绿化系统规划本小区绿地系统规划紧密结合建筑布局和场地内部、外部的自然环境，充分考虑绵阳市的气候、人文特点，切合地块的自身条件和规划设计要求，又要考虑西南边临江—安昌河的特点，分析现代人居住特点和对环境重视，引入当今园林设计潮流，采用多景点布局而又重点突出，既有宽阔的小区级绿地，又有精细组团绿地和住宅庭院绿化，空中花园和平台花园，从而形成了一个点、线、面相结合的层次分明的、全方位的整体绿化系统，其具体层次划分为：小区级绿化地---组团绿地---住宅庭院绿化---道路绿化。

3.6、公建设施规划为了形成令人有归属感而且适合消费者居住的康居小区，公建配套设施的规划至关重要。本小区规划在沿街一层内布置商业购物设施，结合环境设计将文娱、体育设施与园林绿化地复合设置。3.6.1、丰富的体育康乐设施本小区的规划在注重环境规划的同时，配备了许多体育及康乐设施，游泳池、篮球场等各种运动场地，位于宅旁绿地内的单、双杠等运动设施，为住户提供了锻炼身体和体闲娱乐的好地方，同时为小区举行一些体育比赛，游园活动提供了场地。3.6.2、大型商业购物中心集中设置本小区规划将商业服务设施集在设置于地块沿街楼内，其建筑面积达10000平方米以上，这里准备建成花园南路最大的商业购物中心，据市场调查，这一带还没有大规模高档次的商业购物中心，这与该地段人口较多不相适应。因此，本项目的建成，将为该地段增加必要的商业服务设施，不仅极大的方

便了这里的居民，而且将会有效地促成花园南街成为绵阳又一繁华地带。3.6.3、各种文化教育公建集中于小区本小区规划将社区文化中心（会所）设在小区内，其它的公建也设在小区的公建地带，不仅方便了居民使用，同时又和中心绿地连成一片，使小的中心绿地变得更加广阔，内容变得更加丰富，提升了空间素质，令整个小区的住宅建筑紧紧围绕着这个中心，集中的体现了小区浓厚的文化氛围及团结友爱的精神。3.6.4、日常生活配套于裙楼内集中布置本小区内各种日常生活配套如医院、菜市场、含蓄所等集沿街布置，既极大地方便小区住户，又不影响小区幽静清雅的生活环境。.3.6.5、一些有危险性，不常用的设施疏远布置

3.7、给排水规划设计 3.7.1、给水本小区拟从市政给水管网上引入2根DN150的给水管。在小区内形成环状管网，主管管径为DN150。同时，设计从小区室外环网上引出2根DN100给水管，一根供水至消防水池，一根供水至生活水池；从小区室外环网上引出22根DN50——DN80给水管，供水至各幢建筑。消防水池容量为150立方米，生活水池容量为300立方米。多层建筑及高层建筑下层的生活给水由小区室外给水管网直接提供，高层建筑上层的生活给水经一套给水变频设备加压提供。用水情况如下：多层住宅水量：600立方米/天高层住宅水量：530立方米/天公建用水量：40立方米/天其他未预见用水量：200立方米/天合计：1370立方米/天 3.7.2、消防室外消防用水量：30L/S 室内消防用水量：20L/S 小区内以DN150的管道形成环状管网，每隔120米设置一个室外消火栓，型号为SS100—10。室外消防防水量由消防泵加压后提供，消防水池贮水为2小时的室内消防用水量。同时，设计在室内消防管网上设置水泵接合器。3.7.3、排水室内污、废合流，室外雨、污水量约为1164立方米/天。

3.8、电气设计 3.8.1、电源由市城区110KV边电站引1路10KV专线给小区供电，10KV电缆埋地引入小区总变电站。3.8.2、变配电站小区内以设10KV变电站一座，位于高层住宅区地下一层；变配电站内设两台1250KVA变动器和1600KVA变动器一台。高压柜采用真空断路器，变压器采用新式节能干式变压器。系统低压母线分段运行，相互联络，另设400KW柴油发动机组作为备用电源。3.8.3、照明系统照度按国家标准中间值执行，灯具采用节能灯具。

3.8.4、防雷接地本小区按三级防雷建筑考虑，接地按共用接地装置考虑，按接地电阻R≤1

欧姆。

3.9、弱电系统 3.9.1、电话系统由城市外网光纤引入小区电话机房，设置ADSL复用设备，提供用户宽带上网业务，小区内设若干户外电话分线箱，为用户提供电话线路。3.9.2、有限电视系统弱电中心内设有限电视房，小区配置有限电视双向传输网，采用HFC接入方式向住户提供宽带接入。3.9.3、保安系统小区内设联网楼宇对讲系统和IC卡智能管理系统，各建筑物在小区弱电管理中心内联网。

4、项目总平图规划（附图）

5、住宅设计 5.1、户型设计（附图）5.2、户型面积和户型统计

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第五篇：某旧城改造项目规划设计方案说明

某旧城改造项目规划设计方案说明

一、工程概况

本项目位于富阳城区北入口，在入城口城标大转盘的东南侧。地块北临大桥路，南至光明路，东临北渠，西为迎宾路。总用地66038㎡，为城市综合用地。

二、设计依据

1、某规划设计所勘测红线图电子版。

2、建设单位关于富阳市迎宾路旧城改造项目规划设计策划及设计委托任务书。

3、迎宾路旧城改造项目（电力城）方案专家意见汇合（2004年4月2日）。

4、迎宾路旧城改造项目情况汇报会纪要（2005年4月22日）（附件一）。

5、省规划设计院提供的《富阳迎宾路城市设计》控制性详规。

三、规划设计理念

地块位于迎宾路东侧，作为迎宾路改造工程的首个项目，我们根据省规院的《富阳迎宾路城市设计》的分析，“迎宾路段处于富阳城区与受降之间，能为郊区化提供商务办公、商业、金融等配套服务的合适区域”。经过对地块进行了仔细地现场踏勘、有关技术资料收集和系统分析，本着“以人为本”的设计理念，合理地布局地块内商务功能、居住功能和商业功能，来完善城市的功能与空间关系，改善城市形象。

四、规划目的区域整合，功能提升，交通改善，景观改造。

五、现状分析

目前地块上主要有富阳供电局及其他单位企业厂房建筑、零星住宅、堆场等，布局凌乱，建筑陈旧，因此市政府及有关领导专门成立迎宾路旧城改造领导小组办公室，负责对项目的实施。

从城市总体布局看，该地块位于将要改造的迎宾路的南端，富阳城区北部，有较好的基础条件，是迎宾路改造的重点区域，该地块的开发有利于推动富阳城区北扩，扩大城市建设空间。从交通区位看，该地块位于富阳北部的入城口，交通区位较好，是杭州进入富阳城区的大门。从自然景观看，东有舒姑坪和北渠，西为城市发展区的，是具有人工与自然过渡之利的场所。

六、功能定位

根据富阳市迎宾路地段的城市控制性详细规划，保留地块内变配电所和市供电局大楼，其余建筑全部拆除，并对变配电所和市供电局大楼进行改造，将室外变改为室内变。

本地块为居住商业、办公综合用地。第一轮方案汇报会，市领导小组明确了本地块内居住、商业步行区、办公三大功能，基本同意规划方案的规划功能分区、规划开发强度，强调合理的交通分流，以及规划必须满足的城市功能等要求，会议基本确定规划容积率控制在3.0以内，建筑密度不大于35%，最小绿化率不小于30%。

七、总平面布局

本地块分居住区、商业步行街区、行政办公区三大功能，根据周边情况和迎宾路现状，结合详规要求，将居住区布置在地块东西沿北渠一侧，商业步行街沿迎宾路展开，办公楼布置在地块西南角，与经改造原电力局大楼形成办公区域。

商业主入口设在迎宾路，住宅区在光明路设主入口，北面大桥路设次入口，办公由迎宾路的光明路口进入。

根据规划要求，东侧住宅退界15米以上，西侧商业建筑退迎宾路道路红线16米以上，考虑到光明路的交通流量，适当加大光明路的退界距离，预留地上停车泊位，北面要按要求退界。

八、空间组织

1、居住区

住宅在地块东侧沿北渠展开，拉大的间距和架空的底层，使得北渠的沿河景观为小区所共享，住宅两两组成形成院落，且绿化院落相互穿插、相互渗透，结合院落，底层住宅架空空间布置，和住宅入口紧密结合，充分考虑了人的活动方式，形成人们邻里交往的空间。

2、商业与办公空间

现代商业模式的一个基本观念，是改交易式消费为体验式消费，商业采用步行街的形式，在南北入口各设置了两个入口广场，南入口广场与办公区域结合，成为主广场。在广场利用水体绿化面积将人流引向商业内街，人们在里面体验交流的空间序列，多样丰富。空间环境有交通、互动，进而引导、激发、感染人们的体验，利用商业步行街，商业广场形成立体交通体系和立体购物消费空间，提升二层以上商场的商业价值。

3、地下空间的利用

商业内街的下沉广场使得商业得到延伸，下沉广场的正面，安宁静溢的水幕、石材质感和透明的玻璃沟通了地下和地上空间，丰富广场的室外空间，并获得良好的景观和采光通风。

九、交通组织

为了减轻地块改造对城市道路交通造成的影响，建筑单位特请专业单位对地块周边道路现状车流进行分析，结论是按照当前的车流量与规划设计的泊车位未达到饱和，对未来的城市道路不会造成过度的压力

（见附件二）。

地下一至二层的停车很好的解决了住宅、商业、办公的停车问题。

根据控制性详规的要求，随着杭干高速公路建设的逐步完成，富阳大量的过境交通将超过杭干高速公路分流，原320国道迎宾路段的服务对象将大量减少，因此区块的改造，迎宾路的交通承载能力，不会造成很大影响。

在设计中我们尽是减少商业与生活居住区之间人流、车流的冲突，将住宅出入口安排在光明路上，由大桥路出入，北入口为大桥路，在住宅区中形成南北贯通的小区道路，主要供人流和消防使用。车辆在入口从坡道直接进入地下停车库，避免对人们活动的干扰。

商业机动车设在地块北面，由迎宾路进入地下车库；办公入口在地块南侧，由迎宾路光明路口进入地下车库。

十、生态、绿化与节能

1、生态与绿化是现代建筑的重要标志，利用绿化环境、喷泉水池、广场铺地、灯泡、标识、座椅、小品、广告布置等，满足人们集合表演、交友、聊天、娱乐、休息活动等不同要求。

2、地面停车结合草坪砖及树池，减少废气污染。

3、住宅外墙采用保温材料，建筑西墙采用百叶，以节省能源。

十一、建筑设计

1、居住建筑

住宅“以人为本”，合理分布居住空间，强化使用功能。通过扩大阳台、增加观景平台、强调人与自然的对话，使得户户有景，提高生活品质。建筑造型考虑建筑的时代性，充分发挥现代技术与手法，铸就大气雅致的居住环境。

2、商业步行街

满足居民的生活需要，提供完善的居民基本生活配套设施，营造与景观空间紧密结合的休闲商业场所。

通过休闲商业步行街的设置，形成有品质的休闲商业场所，结合整体商业业态搭配构想，考虑购物、餐馆、娱乐等多种业态不同需求。

平面布局考虑业态创新所需要的弹性空间，采用小铺面和大空间结合的方式，有一定的灵活性，便于垂直和水平方向的分层管理，底层的沿街零售，二楼借助楼梯和电梯可达环形零售街，三楼以上安排餐馆、酒店及休闲娱乐功能，自动扶梯电梯楼梯设置于每个入口和交叉口，实现人们轻松穿越于各楼层之间的便利。

满足城市的购物需要外，考虑城市建设的景观要求，强调沿迎宾路立面的整体性、统一性，加强商业创造生活方式的能力，构筑更有活力、更有效的城市空间。

3、办公建筑

办公楼主要用途为电力局办公，设计从功能考虑满足办公自动化、管理智能化、设备现代化的要求。立面造型简洁、大气，材料选用金属和玻璃，材料及细部处理很好的体现时代风貌，体现向上的气势。

十二、经济技术指标

总用地面积：66038㎡

建筑占地面积（办公＋商业）：19349㎡

地上总建筑面积：198489㎡

其中住宅：115225㎡

会所及物管：3312㎡

商业：33187㎡

单身公寓：18592㎡

办公：28173㎡

地下总建筑面积：53625㎡

其中商业：2735㎡

车库及设备用房：50890 ㎡

建筑密度：29.3％

容积率：3.0

架空层面积：3740㎡

绿地率：30.7％

机动车停车位：1073辆

其中地上停车位：87辆

地下停车位：986辆

建筑层数：住宅：15层跃－24层跃

办公：26层商业：2－5层单身公寓：24层跃 住宅总户数：708户