本案争议屋顶的使用权应当归谁所有--兼谈厘清法律关系正确行使诉权(王长军四川省广汉市人民法院)

第一篇：本案争议屋顶的使用权应当归谁所有--兼谈厘清法律关系正确行使诉权(王长军四川省广汉市人民法院)

本案争议屋顶的使用权应当归谁所有

--兼谈厘清法律关系正确行使诉权

王长军四川省广汉市人民法院

上传时间:2008-7-18

[案情]甲系一房地产公司，在广场旁建一“品字型”房屋共4间（见下图，拟为1号、2号、3号、4号）。2004年5月甲公司将2、3、4号三间房屋卖予乙，并在合同中约定：乙

同时有1号屋顶的使用权。

乙购买后用之做生意(包括使用1号屋顶)。2005年2月甲公司将1号卖予丙，并在合同

中约定：丙有1号间屋顶的使用权。乙、丙对其所购房屋均办理了产权证。丙购房后，对乙

使用其屋顶向甲公司表示异议，甲公司遂阻止乙继续使用。乙以房屋买卖合同向法院起诉甲，请求确认其对1号屋顶享有使用权。甲辩称“屋顶使用权应归丙所有”。丙知悉后，以有独

立请求权的第三人申请参加诉讼。

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楼楼

梯梯

本案在讨论中，有以下几种观点：

第一种观点认为，应当支持原告乙的诉讼请求。因为乙与丙都向甲公司购买房屋，但乙

购买在前。出卖时，甲对 1号屋顶享有所有权，系有权处分，故甲、乙签订的买卖合同有

效。甲公司既已将 1号屋顶的使用权卖给乙，则无权再将其卖给丙，故甲又将1号屋顶的使用权卖给丙的行为系无权处分。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有

效。” 则甲、丙之间关于1号屋顶使用权的约定当属无效，法院应当支持原告乙的诉讼请求。第二种观点认为，应驳回原告乙的诉讼请求并判决1号屋顶的使用权归第三人丙所有。因

为乙购买甲的房屋时，双方签订的合同特别约定“1号房屋屋顶露台由乙使用”，故乙与甲

之间形成一种债权债务关系。当甲享有其房屋所有权时，双方依据约定保持债的关系，符合法律规定。当甲所有的1号房屋所有权移转于丙时，该房屋的屋顶既有物权又有债权，二者

发生冲突。根据物权优于债权的原则，乙与甲约定的债权债务关系应当终止，乙无偿使用他

人所有的屋顶露台之权利即应丧失。如果乙未与新的房屋产权人丙达成合意，就不得再使用

本案争议屋顶之露台。因此，本案所涉屋顶露台的使用权应归属于该屋新的产权人丙。

第三种观点认为，应裁定驳回原告乙的起诉，丙也不能作为有独立请求权的第三人参加诉讼。

理由是：

1.甲并非与乙争夺1号屋顶使用权的适格主体。本案纠纷产生的根本原因在于甲公司把

1号屋顶的使用权许诺给乙，后又给丙，致乙、丙的利益发生冲突。但事实上与乙争夺1号屋顶使用权的是丙而非甲，可乙的矛头并未指向与其利益对立的丙，却只起诉肇事者开发商甲公司，且主张的是确权之诉而非违约之诉。如乙依据与开发商甲公司签订的房屋买卖合同起诉甲公司违约，根据合同的相对性原理，乙的诉讼完全正确,但乙以确权之诉起诉甲公司则存在问题。所谓确权之诉，是指两个或两个以上的主体对同一物主张同一个权利，而由法院予以裁决。本案中，开发商甲公司将房屋卖出后，其对1号房屋已无任何权利，自然对1号房的屋顶也无使用权，其使用权只能属于乙或丙，乙与丙才是争夺1号屋顶使用权的当事人，甲在庭审中也辩称“屋顶使用权应归丙所有”，故甲不是与乙争夺1号屋顶使用权的适格主体。因此，原告乙起诉的被告不适当，应裁定驳回起诉。

2.丙不是有独立请求权的第三人。（1）有独立请求权的第三人是指对他人争议的诉讼标的享有独立的请求权，主动申请参加到他人的诉讼中。有独立请求权的第三人参加诉讼系为了维护自己的权利，他既反对原告的主张，也反对被告的主张，实质上是以本诉的原、被告为共同被告提起一个新的独立之诉，因此，有独立请求权的第三人在诉讼中处于原告的地位，参加诉讼还需另行缴纳诉讼费。本案中虽然丙主张1号屋顶使用权归其所有，反对原告乙的主张，貌似有独立请求权的第三人，但丙显然不反对甲，因为甲也认为应归丙所有，丙和甲的观点完全一致。

（2）乙与甲并未就1号屋顶的使用权发生争议。甲阻止乙继续使用1号屋顶,乙与甲虽然发生了“争议”，但双方之争议不是在1号房屋屋顶的使用权，因为甲并未对其主张权利，双方的“争议”在于丙认为乙无权使用其购买的1号房屋的屋顶，丙要求开发商解决，甲遂阻止乙继续使用，甲实质上是代替丙主张权利。

（3）从新诉与本诉分离的角度更能判断丙不是有独立请求权的第三人。有独立请求权的第三人以本诉的原、被告为共同被告而提起的独立之诉，不依赖于本诉。假设丙单独提起确权之诉，请求确认1号房屋屋顶使用权归其所有，被告也只能是乙一人，而非甲、乙作共同被告，除非甲反对丙而赞同乙的观点。另一方面，丙完全可以不参加本诉，但基于案件的处理结果与之有利害关系，法院可以追加其为无独立请求权的第三人参加诉讼，丙在诉讼中支持被告乙即可保护其合法权益。假设丙是有独立请求权的第三人，则法院通知后，丙是否愿意参加到本诉中，完全由丙决定，如丙不参加，法院也无可奈何，法院不能依职权追加丙为有独立请求权的第三人，因为有独立请求权的第三人相当于原告，民事诉讼实行“不告不理”的原则，法院不能强迫他人起诉。即使丙不参加诉讼，基于丙已取得1号房屋的所有权证，法院也不能根据甲、乙合同之约定而判决1号屋顶归乙使用。

3、原告乙提起确权之诉，必须保持清晰的头脑，厘清三方涉及的法律关系，正确行使诉讼权利，对此应把握两个方面：

其一，程序上。只能以丙为被告，甲公司可作为无独立请求权的第三人参加诉讼，这样在诉讼法理上才不会发生矛盾，理顺三者之间的法律关系。

其二，实体上。乙获得1号房屋屋顶使用权系基于债权（与甲签订的合同，合同约定其有权使用1号屋顶），而丙系基于物权（对1号房屋享有所有权），成立虽有先后，但二者发生冲突时，依据物权优于债权的原则，应确认归丙所有。第一种观点只片面地从两个买卖合同成立的先后来判断合同的效力，确定屋顶使用权归合同成立在前的购买人，然未能进行权

利性质的甑别，故作出错误判断。事实上，两个购房合同都有效，但1号屋顶的使用权只能归一人所有。丙购买了1号房屋，其屋顶属于该房屋的自然组成部分，当然也属丙所有（如系多层，则屋顶归下面各层楼主共有），只有在丙购买1号房屋时，甲公司已明确告之丙“1号房屋屋顶归乙使用”（合同中有特别约定），则丙只能主张对1号房屋的所有权，而不得干涉乙使用其屋顶。但本案甲公司为了便于其房屋销售，鼓励乙购买，采“一女二嫁”，致乙、丙发生争端，对乙、丙利益的取舍，只能根据相关法律、法理予以决断。

本案中原告乙因失去1号房屋屋顶使用权而受到的损失，可依据买卖合同向甲公司追究违约责任。违约责任的具体形式是赔偿损失，确定损失金额的方法之一，可由乙与丙合理协商使用费（因乙使用可最大发挥1号屋顶的经济价值），该使用费即为损失，应由甲公司赔偿。对乙合法利益的保护，有利于打击奸诈之商，促进社会诚信之风。

基于上述分析，笔者认为，如果原告乙的代理人厘清了本案的法律关系，则无需提起确权之诉，节约时间、人力和诉讼费，直接以购房合同起诉不讲信用的开发商甲公司，可少走几许弯路。