柳州实施“七步工作法” 治理城市“三无”小区

第一篇：柳州实施“七步工作法” 治理城市“三无”小区

柳州实施“七步工作法” 治理城市“三无”小区

2010/5/26 9:42:03来源：新华网

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近年来，随着城市规模扩大，城市老城区中的无物业管理、无保安门卫、无业主委员会的“三无”小区已成为社会治安综合治理的“盲点”和维护社会稳定的薄弱环节。广西柳州市通过广泛依靠小区居民，逐步摸索出一条变“三无”小区为平安和谐小区的做法，对城市弱势群体相对集中的居民小区建设作出了有益探索。

——“三无”小区治安差居民睡觉难安稳

“‘三无’小区人人怕，无主无保（安）无物业；八旬老翁不敢睡，５分（钟）摩托被盗走；下岗弱势无人睬，黄牛过河各顾各！”这是多年来流行在柳州市“三无”小区的顺口溜。

柳州市１９９４年开发的国泰花园一共有９栋居民楼，４１８户，近１７００名小区居民。大部分居民都是上世纪八九十年代间的城市改造拆迁户和廉租户，属于典型的低收入群体。上世纪９０年代以来，随着企业改制，破产改制的单位下岗人员增多，大部分居民家庭生活困难，领取低保人员比例达到８０％，甚至连每月２８元的物业费都很难交上。

２００４年之后，入不敷出的物业公司撤离了国泰花园。短短几年时间，这里就成为“小偷的天堂”。

柳州市驾鹤派出所副所长黄钢毅告诉记者，最初一段时间是偷汽车、摩托车、电动自行车，到后来就开始偷路灯，偷剪照明线路，偷防盗铁门，直接拆掉汽车的轮胎。

回顾起前几年的事情，国泰花园社区老人黄俊强心有余悸地对记者说：“小区没有物业，也没有保安，连夜间照明的路灯都没有，小偷十分猖獗，我有半年多时间睡觉都不安稳，就是怕小偷把家里唯一值钱的电视机偷走。经常晚上看电视到天亮才睡觉。

“三无”小区成为城市各种案件发生的“高危地带”，已成为当地领导和市民们高度关注的问题。

——“七步工作法”力促小区环境由“乱”到“治”

“社会治安没有贫富贵贱之分，保障社会治安一定要彻底解决好‘三无’小区治安难题。”在对“三无”小区进行深入调研之后，柳州市公安局局长胡明朗说。

从２００５年开始，柳州市公安局开始推进社区警务工作，在各分局以“三无”小区为试点，逐步推行改变小区管理混乱状况、改善小区居民生活环境的一系列做法。

黄钢毅告诉记者，“三无小区”管理环境问题表面上积重难返，实际上身处其间的居民都希望环境转变，只要牢牢依靠群众，扎扎实实做好每一件事情，就能够将环境彻底改变。

“七步工作法”主要包括调查摸底、宣传发动、组建群众自管队伍、组织动员、筹集资金、组织实施、规范措施等七个步骤，最关键的问题在于“取信于民”。

记者在国泰花园采访时，一些群众坦言，“最初我们也有观望心态，临时聘请的保安担心拿不到钱，三天两头向黄钢毅要。黄钢毅自己掏腰包，把拉电线、修路灯、请保安的钱给垫付了，这才让我们感到有了希望。”

柳州市公安局的统计表明，在破解“三无小区”环境治理难题过程中，基层派出所和民警往往采取“自掏腰包”的办法，预先垫付改善环境的资金，完善小区内的安保人员、电线路灯、围墙护栏、出入车牌等。

鱼峰公安分局政委覃柳告诉记者，“三无小区”和“七步工作法”推行以来，仅鱼峰区内“三无”小区就组织群众成立了以业主委员会为主体的自管队伍２０个，组建自管队伍后，此类小区发案率与往年相比同期下降３０％以上。

——“警徽”成为“三无”小区“避风港”

记者在采访时发现，紧紧依靠群众，推动民警扎根基层，从点点滴滴的细节着手，落实每一项规章制度，这是柳州市以公安民警为核心，破解“三无小区”管理难题的关键。

一、“三无小区”的“死结”需要公安机关与多部门联手破解。

业主委员会需要成立，物业管理旧账需要清还，但收不上物业管理费，还不了旧账，业主委员会就难以成立，“三无小区”居民交不起管理费，居民的信任度无法提升，就无法将小区推动到良性循环的轨道上。

鱼峰公安分局副局长欧向阳说，柳州市公安局基层民警采取“垫资”后，在小区工作初期依靠治安积极分子组建“群众自管队”的方式，“自管队”不是合法的组织，却是在公安、社区等多部门监管下的群众临时性小区管理集体。这就破解了“治安不好－收不上物业费－治安更加不好”的“三无小区”管理“死循环”。

二、管理透明化，账目清晰化，治安稳民心，诚信布天下。

这是记者在燎原新村小区采访时听到的顺口溜。走进这片曾经盗窃抢劫频发、吸毒针管不堪入目的小区。记者看到，小区账目公开栏在醒目位置布置贴出，民警和社区管理人员电话、手机也一同列出。

民警李阳光告诉记者，鸡喇社区大部分都是出租屋，有１２００多人，２００７年“自管队“成立以来，由于所有开支都是通过小区业主、社区居委会、派出所民警和群众监督使用，透明化的管理方式赢得了群众的信赖。２００７年２５元每户也还有人不愿意交，２００９年增加到每户３０元钱，社区住户都主动上交。

三、社区民警要“三管”，“三无”方能“长治”。

“三无”小区与其他小区不同之处在于：民警不仅需要管治安，还要管钱财账目，管人员聘任。这就对民警提出了更高的要求。记者在采访中了解到，黄钢毅、李阳光管理的社区，大多采取从停车费、提供免费充电等服务项目中收取。这一做法不仅没有引起居民的抵触情绪，而且认为“物有所值”。

目前，柳州市大部分“三无”小区报案率迅速下降，相当一部分小区利用前期收费的结余，安装了摄像头，摄像头全部纳入柳州市公安局的“天眼”范畴，进一步强化了小区的安全管理措施。（何丰伦 闫祥岭）

第二篇：七步工作法实施意见

中共叙永县委组织部文件

叙委组〔2008〕38号★中共叙永县委组织部叙永县民政局 关于在全县村级组织中推行民主议事决策七步工作

法的实施意见

各乡镇党委、政府：

为扩大基层民主，使基层组织的决策更加科学、规范，经研究决定，在全县村级组织中统一实施民主议事决策七步工作法，凡涉及村级经济发展规划、村务财务预决算、村内兴办公益事业、重点项目和村民切身利益的大事都要按规定程序进行操作和决策，以切实促进村级组织决策的科学化、规范化和民主化。

一、指导思想

深入贯彻落实党的十七大精神，全面贯彻落实科学发展观，切实加强村级组织制度建设，科学决策、民主决策、阳光决策，不断扩大基层民主，规范村务管理，切实保障广大党员和群众的参与权、知情权、决策权，密切党群干群关系，打造阳光村务，为构建社会主义和谐新农村奠定坚实的基础。

二、决策原则

落实民主议事决策要遵循以下五项原则，即：在村党支部统一领导下进行的原则；严格依法依规确定推进实施事项的原则；符合大多数群众意愿实事求是的原则；征求党员群众意见充分发扬民主集体讨论决定的原则和坚持各种会议详实记录的原则。

三、决策事项

村级经济社会发展规划、计划、集体经济财务预算和收益分配方案；各项投资建设工程，村级接待费及其它大额支出项目；上级下拨救灾、救济资金及实物的发放原则与发放办法；救挤对象的审查确定；集体粮田、菜田、果园、山场、林地等合同招投标方案，集体房屋、土地、山林、水库等财产承包、变更及租赁方案；集体大型固定资产购置和处理方案；村庄建设规划、道路、水利等公益事业项目立项、建设承包及经费筹集方案；村集体经济项目的立项、建设承包方案；《村民自治章程》的制定、修改；其它涉及村民切身利益需要决策的重大事项。

四、决策程序

村级组织在对重大决策事项进行决策前，必须通过以下七步程序进行决策：

（一）深入调查，听取民意。决定重大事项前，发放征求意见表或由村两委干部分头深入群众，广泛听取群众意见。

（二）因地制宜，酝酿方案。在听取群众意见的基础上，根据上级政策和要求，结合本村实际，召开村两委会议，开展讨论研究，形成初步方案。

（三）民主讨论，争取支持。利用每月一次的党日活动时间或专题召开会议将初步方案提交党员、村社干部和村民代表讨论，征求他们的意见，补充完善方案，争取得到大家的支持、理解并确定正式方案。

（四）报告上级，审核把关。将补充完善后的方案的合法性、政策性、可行性等上报乡镇政府，提请审核把关。

（五）通过方案，公示公告。待乡镇政府审核把关反馈意见后，召开村民代表会议，采取无记名投票的方式，对报经上级审核把关后的方案进行表决，召开村民代表会议时，要邀请全村党员、知名人士列席村民代表会（不参加表决）。表决后要采取书面、公开栏、广播等形式将村民代表会议表决通过的方案，在全村进行公示公告。

（六）支部指导、村委实施。在村党支部的指导下，村民委员会按方案具体组织实施，村民代表会推选5名村民代表组成项目监督小组对项目实施全程监督。

（七）公开结果，接受质询。事项办结后，进行工作总结和财务决算，如实向村民公布，接受村民监督和质询。

同时，认真做好每个事项决策过程的记录记载，有关资料的保存和运用。

五、要求

各乡镇党委、政府，要高度重视并切实加强对村级组织民主议事决策工作的领导，要严格按文件要求，进一步完善制定本乡镇“村级重大事项民主议事决策七步工作法”实施细则，切实加强对所属村级组织民主议事决策制度落实的督导工作，认真落实民主议事决策七步工作法的相关规定，凡未按照实施意

见规定执行七步工作法的，要追究相关事项实施责任人的相关责任，以严肃强制措施引导农村干部增强民主议事决策意识和依法执政履职意识。

中共叙永县委组织部 叙永县民政局 2008年4月29日

第三篇：“三无小区”治理研究

“三无小区”问题治理研究

马倩

（开封大学旅游学院，河南

开封）

摘要：“三无小区”是城市建设和管理的薄弱环节。改善人居环境，提升城市整体形象，必须对“三无小区”进行治理，标本兼治，城市才能和谐发展。“三无小区”的治理工作应该首先政府重视，设立专项财政投入补贴；按照“属地原则”，明确治理责任单位；其次，大力开展宣传教育活动，增强居民物业管理消费意识；同时，不断创新治理方式，因地制宜采取适合的物业管理方式；最终，建立长效管理机制，逐步实现自身可持续发展的目标。只有这样，才能全面解决“三无小区”这一城市“顽疾”，提升居民幸福指数，构建和谐社会。

关键词：三无小区

标本兼治

长效管理机制

一、“三无小区”的治理意义

（一）“三无小区”的定义及形成原因 1.“三无小区”的定义

人们习惯上把无物业管理单位、无主管部门、无人防、物防的院落、楼栋，称为三无小区。由于缺少统一管理和规划，此类小区往往房屋建设混乱、道路结构复杂、规划设计不合理、各类物业管理不完善，出现了我们通常所说的城市“三无小区”。这类小区的特点有：

（1）小区安全设施缺失，社会人员可自由出入（2）小区内部公共卫生状况较差，无专人打扫（3）无或有较少公共配套设施，且无对口部门管理（4）整治主体为政府，但治理经费短缺 2.“三无小区”的形成原因

随着城市规模的不断扩大，城市建设日趋现代化，新建小区拥有较为完善的物业管理服务，安保及各类设施管理较为先进，治安管理较好。然而，当前城市建设中的“二元结构”仍然明显，既有一流的高档小区，也存在一大批老旧的“三无小区”，严重影响城市形象和居民生活质量。

“三无小区”的本质特征是指在计划福利分房制度下形成的，而在住房制度改革之后没有根据商业化的原则实施物业管理模式的住宅区，所以住户以老年人和低收入者为主，“三无小区”建成年代早，配套指标和建设标准偏低，不能满足居民的生活需求，一些开发建设单位不按规划建设相应的配套设施，造成配套设施不全，“三无小区”内大部分居民或者仍然处于“福利制”下，或者受“福利制”传统意识影响，缺乏“消费者付费”的基本观念。“房龄老、规模小、住户少”是三无“三无小区”的通病，受制于物业成本高投入、低回报，小区业主花钱买服务意识淡薄等现状，物业公司往往避之不及[1]。

“三无小区”的形成，是城市发展中的客观问题，究其原因，最主要的还是先天不足，一是没有投入渠道，缺乏一个长效的投资主体；二是缺少管理主体。在城市管理中，“三无小区”一直都是治安工作的重点、社区工作的难点，那么，“三无小区”是怎么形成的呢？具体来讲，有以下原因：

（1）企业破产或改制，小区沦为“三无小区”

由于单位倒闭、企业改制、工厂破产等原因形成，原有主管单位被市场经济淘汰后，其单位的宿舍区和生活区渐渐沦为“三无小区”。（2）原住户大多转卖或出租房屋，现有住户成分复杂 有些小区曾经条件很好，也曾隶属于比较好的事业单位或准事业单位。但是随着时代的变迁、城市的发展，老城区曾经的“黄金地段”逐渐没落，再加上房屋本身历经岁月显得残败破旧，条件好些的居民大都迁出，大部分房屋转卖或用于出租，现有住户成分复杂，原单位不再管理。而买了二手房住进小区的居民或者收入偏低、对物业费有较强抵触情绪或者属于租房者、认为物业费应该由房东交纳。这样导致的结果是原单位不再管、社会化物业公司收不上来物业费只好撤离，小区沦为“三无小区”。

（3）居民交费观念薄弱，部分住户“霸王餐”的不良示范效应 “三无小区”内大部分居民或者仍然处于“福利制”下，或者受“福利制”传统意识影响，缺乏“消费者付费”的基本观念。

少数住户起初是因为对物业管理公司的服务不满意而拒交物业费，久而久之，演变成吃“霸王餐”行为。这样的住户起初虽然数量不多，但是所产生的不良示范效应却会随着时间的推移而愈演愈烈，最终越来越多的住户拒交物业费。而物业管理公司是服务型企业，提供的是有偿服务，需要依靠收取物业费来维持企业正常运转、支付员工工资并创造企业利润，物业费收不上来最终导致的结果是物业管理公司被迫撤离，小区沦为“三无小区”。

（二）“三无小区”的危害及治理意义 1.“三无小区”的危害

“三无小区”的存在，严重影响了城市形象和居民的生活质量，制约了城区战略目标的实现，容易引发一系列社会问题，必须给予高度关注，尽快建立起“三无小区”的长效管理机制，消除城市管理的 盲区，努力构建和谐社区[2]。

“三无小区”普遍卫生状况较差，无垃圾投放点或投放点设置不合理，垃圾乱堆乱放，严重影响环境卫生质量，群众意见大、投诉多，极大地影响了城市的整体卫生环境形象和居民生活质量。

“三无小区”由于缺少统一管理和规划，往往房屋建设混乱，道路结构复杂。同时，“三无小区”由于缺乏必要的防盗设施和安保人员，社会人员可以自由出入，往往成为案件多发、高发区域，极易成为犯罪分子隐匿的场所[3]。例如，据三门峡市公安部门统计，发生在“三无小区”的盗窃案件占全市盗窃案件总数的近70%。因此，“三无小区”成为社会治安综合治理工作的重点，成为城市治安维稳管理的重点。

2.“三无小区”的治理意义

（1）加强“三无小区”治理是提升城市整体管理水平的需要。随着时代的变迁、社会的进步，曾经的模范小区逐渐沦为“三无小区”。这些小区的公共配套设施陈旧落伍、年久失修，已经跟不上时代发展的脚步；计划经济体制下的管理模式也逐渐被市场经济所淘汰。随着住房制度的改革，很多“三无小区”的原有产权单位逐步退出历史舞台，小区产权逐步多元化，居民成分也日益复杂，以至于无法继续维护和管理小区的正常运转，致使“三无小区”的生活环境与新建小区形成强烈反差，已经成为城市建设管理的落后地带。只有大 力加强“三无小区”的综合整治，尽快解决“三无小区”的建设和管理问题，提升城市整体建设和管理水平才有坚实的基础。

（2）加强“三无小区”治理是关注民生、改善民生的需要。

城市“三无小区”大都先天规划不到位，后天管理跟不上，导致小区居民日常生活面临许多问题和实际困难。比如，小区道路年久失修、路面损坏严重、路灯基本缺位、居民出行极为不便；停车位不能满足需要只得挤压侵占消防通道，造成安全隐患；小区内部下水管网陈旧破损、堵塞严重，每到汛期，都会出现城市内涝现象。“三无小区”的居民迫切希望尽快改变这种生活条件。解决这些问题，必须对这些小区进行治理，努力改善基础设施和环境条件，并建立健全合理有效的运作机制，以促进小区形成自我管理的良性循环。从近几年全国各地治理“三无小区”经验来看，治理效果良好，能够有效解决小区居民最迫切需要解决的生活实际问题，改善了居民的生活环境，提升了居民的幸福生活指数。

（3）加强“三无小区”的治理是构建和谐社区的需要。一个环境良好、适宜安居的生活空间对于建设和谐社会，维护社具有十分重要的作用。“三无小区”治理的目标，首先应当考虑的是社会效益和环境效益而不是经济效益。治理的意义不仅在于维修原有设施、改善居民的居住条件、维持小区的正常生活秩序，更重要的是化解各层面的矛盾、化解小区居民对生存环境的不满，维护社会稳定，构建和谐社区、构建和谐社会。通过全面治理，使“三无小区”原有毁损的道路及时修补，严重缺失的照明设施得到增设，方便了群众出 行；合理规划停车位，增设绿地草坪和运动休闲活动器械等等，居民的居住条件改善了，居住环境优美了，生活幸福指数提升了，才能实现和谐社区、构建和谐社会的整体目标。

（4）加强“三无小区”的治理是展示城市良好形象的需要。

小区是城市生活最基本的组成单元，随着中国城镇化进程的推进，大量设施先进、环境优美、管理到位的新建住宅小区批量出现，刷新了城市建设的进程、展示了城市建设的新成就和新形象。对比之下，一些“三无小区”就相形见绌，这些小区的“脏、乱、差”的卫生状况、年久失修的公共设施以及令人堪忧的治安状况都严重影响到城市的整体形象。从全国各地已完成治理并实行规范管理的“三无小区”情况看，基本都能达到干净卫生、环境优美的要求，缩短了与新建住宅小区的差距，较好地融入了现代化的城市格局，一定程度上缓解了城市发展的不均衡。因此，我们在创建卫生城市、创建文明城市、大力创建和谐社会的关键时刻，更应该重视“三无小区”的建设和管理。

二、全国各地治理“三无小区”的实践经验分析

当前 ,全国各地都在开展“三无小区”的治理工作，各地在“三无小区”治理工作方面先后取得了一些值得借鉴的经验。我们如何在“三无小区”治理工作中突出特色，选择适合我们的发展道路？在此选取一些国内比较成功的“三无小区”治理案例进行分析，其成功的治理经验值得我们学习和借鉴。

（一）湖北襄阳模式

2014年11 月，襄阳市政府常务会议，研究并原则通过了《襄阳市“三无”小区物业管理工作方案》。方案强调，要努力实现“三无小区”环境综合整治后物业管理的无缝对接，构建与襄阳市经济社会发展水平相适应的住宅小区物业管理服务模式，着力营造环境整洁、管理有序、安全舒适、群众满意的生活环境。2014年7月，襄阳市委、市政府出台改善民生三年行动计划，计划用2年时间完成510个“三无小区”综合整治，到2015年使整治后的小区达到“一有、两封闭、三通”（有物业管理；垃圾池封闭、楼道垃圾通道封闭；道路通、下水道通、路灯和楼道灯通）的目标。根据方案，襄阳市区“三无小区”综合整治工作结束后，襄阳市对“三无小区”的管理设立 3 年过渡期。3年内，政府对验收合格的“三无”小区予以财政扶持，帮助完善物业管理机制，建立长效管理机制[4]。

到2016年1 月8 日，经过两年的努力，市区 510 个“三无小区”整治任务已经完成，其中 2014年完成了325个，2015年完成了185个。从检查的小区居民现场反馈情况看，相关小区居民对整治工作满意度较高达到90%，已有 61702 户、20.1 万居民切实感受到了市委、市政府的惠民成果。

“三无小区”的整治只是第一步，要让整治成果能够持久、不再反复，必须建立健全有效的长效机制。在综合整治过程中，襄阳市城管局会同各城区和相关部门及时同步探索小区长效管理机制，从政策、资金、技术、人员等方面入手，引导小区建立健全灵活有效的管 理机制，促进良性循环[5]。

创新管理服务机制，解决“如何长效管”的问题。一是聘请物业公司规范管理。对于配套设施相对独立、较为完善，又有一定规模的“三无小区”，按照属地管理要求，采取组织召开业主大会选举业主委员会，依法选聘物业公司，实行专业化物业服务。二是组织业主自治管理。对住户规模较小的院落，创新基层治理方式，将社区自治向小区院落延伸，在充分尊重居民意愿基础上，通过拆并形成封闭院落设置自治单元，依法成立业主委员会，开展业主自治管理。三是引导产权单位规范管理。对有产权单位，但因各种原因没有很好履行管理责任的，由街道、社区动员产权单位采取单位负责或产权单位与住户协商分担相关管理服务费用的办法，为居民提供公共保洁、绿化养护、维修管理等“基础性”物业管理与服务。四是开展社区托管。由社区牵头，组织召开业主大会，成立业委会，与小区业主逐户签订代管协议，收取相应费用，社区依法与维修、保洁、保安等专业服务企业签订委托管理和服务合同，专业服务企业按照合同约定提供服务、收取报酬，或由社区居委会组织社区待业、失业人员组成维修、保洁、绿化等队伍，委托管理和服务，实现小区长效化管理[6]。

创新资金保障机制，解决“钱从哪里来”的问题。一是在强化宣传中增强“造血”功能。以街道办为单位探索建立社区物业服务中心，承接专业物业公司不愿做、不好做小区的物业管理。经费保障实施三年过渡，过渡期间小区的公共维修、正常运行等资金缺口，由市、区两级财政拿出一定资金补贴。二是在盘活公共资产中提升保障能力。充分利用院落公共资源，通过合理收取物管费、公共房产租赁费等措施，保障院落日常管理、维护运转的正常经费。对低保等特殊困难群体酌情减免费用，既确保业主自治组织有钱办事，又切实兼顾好弱势群体生活。三是在健全完善制度中增强保障能力。为推进长效机制建立，市城管局配套制定了双重“联系帮扶”制度，即在“三无”小区整治工作中，实行市直帮扶单位和城区整治工作领导小组既“帮扶”整治质量，又“帮扶”长效机制建立的工作推进机制。对整治完成后的“三无”小区，做到长效管理机制不建立、长效管理效果不落实的帮扶单位工作队不撤离，城区“三无”小区整治工作领导小组、工作专班不撤离，直到各项长效机制建立，才算真正完成帮扶和整治任务。市“三无”小区整治办公室对已改造的院落逐一验收，不仅考核硬件建设情况，更考核小区后续维护、自治组织作用发挥情况，确保整治工作不反弹[7]。

创新小区服务机制，解决“群众怎么认可、怎么参与”的问题。一是人文关怀进小区。在拆除小区乱搭乱建的同时，在小区统一设立“晾晒区”，在整修小区车棚时配套建设电动车充电设施，在清理“牛皮癣”时在小区醒目位置设立便民信息发布栏。社区面向就业困难居民提供公益性岗位，对孤寡和年老体弱老人登记在册，定期上门探访、敲门服务，开展办理水电费、燃气费缴纳等人性化、零距离的便民服务，让居民“小事不出院落、大事不出社区”。二是文明居住进社区。将社区文化建设与小区文化建设相结合，以小区为单位组建各类群众文体团队、物业志愿服务队，引导群众积极参与小区环境日常维护，开展净化美化活动。三是感恩教育进社区。“三无小区”环境整治，居民既是受益者，也是参与者，要通过发动“老积极”、“小手牵大手”、召开居民座谈会、业主大会等多种形式组织开展感恩教育，引导居民群众知恩感恩、爱国爱家，形成团结互助、崇尚科学、文明友爱的良好氛围[7]。

（二）广西柳州模式

柳州模式的特点是治标、治本相结合

治标：物防技防双管齐下。柳州市探索出“政府投一点、社会帮一点、居民出一点”的“三个一点”工作模式，解决了改造先期资金投入的问题。前期政府拨款“三无小区”试点聘请物业公司进驻，逐步实行规范化管理、安装电子监控设备，小区的发案率明显下降。

治本：群防群治共筑平安。“三无小区”的治理任务重、易反弹，若单纯对小区的硬件配套设施、安防措施进行改造，只能“治标”，而“治本”需要建立起长效机制。柳州的做法是：对具备条件的小区，引进物业公司管理，逐步实现市场化社会化管理；对暂不具备条件的，实行居民自我服务和管理，群防群治，逐步建立社会化的保障模式[8]。

但是，很多“三无小区”在社区的组织下，成立了自管会，让小区的环境有了明显的改善。尽管“三无小区”成立自管会能有效改善小区的环境，可随着实施时间的增长，各种弊病也逐渐显现。目前，针对“三无小区”的问题主要采取两种方法。首先是由社区出面引导小区居民成立自管会，每月向每户居民收取10至15元的管理费，用于雇请门卫、巡逻员等费用，达到居民自我管理的目的；另一方法 是原小区附带有门面的，将门面租出去，以租金作为小区管理费，雇请居民自我管理。

但自管会并非资质单位，没有相关的收费许可。一旦工作过程中出现些许纰漏，就可能出现居民不愿再交费的情况，导致自管经费入不敷出，“三无小区”自我管理就会失败；依赖门面租金也会让小区管理经费受到很大限制，雇请的巡逻员、门卫如果在工作中受伤，相关赔偿得不到保障。

此外，自管会成员年龄普遍偏大，有的自管会成员平均年龄达60多岁。如果这群老人身体状况欠佳，又该由谁接手继续管理？“三无小区”自我管理最大的局限还是资金问题。目前，这两种“三无小区”的改善模式所能得到的管理经费仅能勉强达到收支平衡。小区的设施一旦损坏，想要维修十分困难。

（三）安徽合肥模式

针对“三无小区”的管理问题，2011年1月，合肥市第十四届人大四次会议审议通过了《 合肥市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，其中对“三无小区”的改造被增补入合肥市“十二五”规划。这对于全面推进“三无小区”整治工作，起到了一定的促进作用。为了确保这项工作落到实处，庐阳区实行由区综治办牵头，区财政局、公安庐阳分局、区审计局、区住建局、区城管局、区文明办等部门参加，按照“统一标准、统一式样、统一招标、统一预（决）算、统一验收、统一拨付工程款”的“六统一”要求，由庐阳区财政拨出专款1300多万元，为全区74个“三无小区”统一实施整治改造。在具体整治工作中，“以社区为单位，在召开各小区居民征求意见会的基础上，首先请工程设计人员对每个小区如何整治进行方案设计，然后进行工程费用预算。在施工安排上，实行公开竞标制。对整治‘三无小区’的小项目则选择实力强的辖区施工队组织施工在经费控制上，本着节约的原则，施工时能翻新的翻新，能合并的合并。每个“三无小区”整治结束后，都及时安排人员进行接管，做到了整治一个，完善一个，达到人防、物防、技防的统一。庐阳区还结合社区网格化管理，由网格责任人对责任区实行全方位的跟踪服务，确保居民的每一件事有人管有人问，每一个问题有人解决。在组织开展居民自治的同时，充分发挥社区民警的作用，每周开展一次街、居、警联 合检查，每月召开一次联席会议，每季度召开一次难题会诊会，提升群防群治、综合监管成效。

“物业打包”：2014年11月，合肥市市政府在《关于进一步加强物业管理工作的实施意见》中提出，对于规模较小的小区，可以用“统一打包”的方式选聘物业服务企业。“三无小区”如果各自为政，单独管理，投入太大，采用打包连片，区域性管理模式，以就近、就便的原则对多个小区同步实施管理人员、垃圾清运、采购用品等打包，能够有效降低物业成本。将多个先天不足的微型小区纳入园区物业公司，实施“打包管理”，主要提供垃圾清理、治安巡逻、水电维修等基础管理服务，而基础条件较为完善的小区，则是在征得业主的同意前提下，再增加停车管理服务、绿化管养等方面内容，多层次满足业主需求。园区物业公司“统一打包”的维护资金来源主要是由政府财 政补贴和业主每月 20元物业费用共同构成。为此，园区物业公司通过规范小区停车、小区广告投放等方法，逐步激发各小区自我造血功能，所得收益七成归小区业委会，三成归物业公司，进而使小区物管步入“长治”良性循环轨道。

三、河南省“三无小区”治理的对策建议

建立“三无小区”长效管理机制，应本着“先整治后示范”、“先试点后推广”的原则开展，管理模式可不拘一格。示范小区重要的不是设施先进完善，重要的是要管理规范、和谐有序。要结合创建文明城市、创建卫生城市、构建和谐社会等工作共同开展“三无小区”治理工作，解决急需解决的问题，争取基本达到“小区内基础设施基本完备、长效管理体制良性循环、业主积极配合管理、发动群众自治管理成效较好”的要求，为实现上述目标，尽快建立起“三无小区”的长效管理机制，提出如下建议：

（一）政府重视，设立专项财政投入补贴

发挥政府主导作用，有序推进“三无小区”治理工作。对“三无小区”治理进行整体规划，制定专项计划，列为重点工程。按照政府组织、居民参与的原则，因地制宜、积极进行完善基本配套设施、创建卫生环境、创建文明氛围、构建和谐社区等一系列工作。“三无小区”整治每年由各市、区提出计划，编制预算，列入政府财政支出计划，并组织社区具体实施。要进一步加大政府投入，安排专项财政投入资金，保证启动资金来源；同时，要积极引入市场机制，调动社会 资金、社会力量共同参与“三无小区”整治。

政府主导、多方参与，形成合力，强力实施综合整治。“三无小区”综合整治牵涉面广，资金来源不足，不是单一某个职能部门能够独立完成的任务。市、区各级政府应发挥主导作用，牵头成立相关职能部门参加的整治工作常设领导机构，作为市区各级常设综合整治办公室。建立相应工作机制，明确各自职责，制定整治总体规划方案，研究落实“三无小区”备案登记、筹措整治资金、小区基础设施招标等重要事项，解决工作进展中出现的实际困难，确保“三无小区”综合整治顺利进行[9]。

以湖北襄阳为例，襄阳“三无小区”整治工作的资金来源主要有三个方面：一是市财政局以奖代补资金，按照每个小区5万元标准，先行拨付2万元用于小区整治启动资金，2014年共向各城区（开发区）累计拨付974万元；二是各市直单位从压缩的“三公”经费里，拿出资金对小区进行帮扶，2014年，市直帮扶单位共投入资金510.9万元，其中5万元以上（含5万元）的有58个，5万元以下的52个；三是各城区人民政府、开发区管委会财政部门设立“三无小区”整治专项资金，实行专款专用，各城区（开发区）财政累计投入整治资金1874.02万元，2014年全年市、区两级财政共投入2848.02万元用于“三无”小区综合整治，确保了整治任务的实施。

（二）按照“属地原则”，明确治理责任单位

按照“属地管理”和“谁开发谁负责”、“谁主管谁负责”的原则，逐一明确治理责任单位、责任领导、责任人。对有责任单位的，由责 任单位负责治理；因单位合并的，由合并后的单位负责治理；有始建单位的，由始建单位负责治理；因各种原因无责任单位的，由所在县(市)区政府出资或市、县两级综治和平安建设成员单位帮扶治理。

按照“属地原则”，明确治理责任单位。对有产权单位，但因各种原因没有很好履行管理责任的，由街道、社区动员产权单位采取单位负责或产权单位与住户协商分担相关管理服务费用的办法，为居民提供基础性物业管理和服务。由于房改体制的推进，住宅产权已呈多元化，原有产权单位破产改制的已无法继续承担小区的治理任务。这种情况下，应立足于小区找资金，尽最大可能、最大限度地合理利用小区闲置土地或简陋房屋进行二次开发，在不要政府和企业投入、不影响规划的情况下，实现资金平衡。资金无法平衡的缺口部分，再由房屋产权人、原房屋产权单位、房屋建设单位、政府及政府部门按一定比例进行合理分摊较为合适。

没有产权单位负责的小区，开展社区托管。由社区牵头，组织召开业主大会，成立业委会，与小区业主签订代管协议，社区与维修、保洁、保安等专业服务企业签订服务合同，专业服务企业按照合同约定提供服务，或由社区居委会组织社区待业、失业人员组成维修、保洁、绿化等队伍，委托管理和服务。

（三）大力开展宣传教育活动，增强居民物业管理消费意识

多渠道、多形式、多角度地开展宣传教育活动，增强居民物业管理消费意识，逐步实现由政府兜底管理向社会化管理的转换。随着社会主义市场经济体制的逐步建立，政府应通过建立市场机制来培育 “三无小区”百姓的市场观念，即政府花钱买机制，百姓花钱买服务。要让广大居民懂得，房屋的产权已经多元化，作为产权人要承担维修养护责任。只有通过成立业主委员会等自治组织，对“三无小区”整治完的后续管理实施监督，才能真正维护自身的利益，落实长效管理的机制。同时，要让广大街道、社区干部懂得，“三无小区”的维修养护及其他管理服务也应从过去的政府行为转变为市场行为，要转变政府职能，逐步转换角色，积极主动地做好退位和补位工作，把“三无小区”整治完的后续的管理工作让位于社会化、市场化、专业化的物业管理，并加强监督管理。

（四）不断创新治理方式，因地制宜采取适合的物业管理方式 在治理方式上，需要不断创新。具体可以根据小区的房屋、环境、配套设施、业主或使用人的经济承受能力，以及对物业管理的实际需求情况，按照符合小区实际、尊重居民意愿的原则，区分小区的不同情况和特点，采取灵活多样的治理方式，因地制宜采取适合的物业管理方式。

湖北襄阳的治理经验是，根据居民意愿和小区实际情况，分别采取四种形式开展物业管理。一是专业型，即依照服务合同选聘有专业资质的物业公司提供服务，按质议价，有偿服务。对于配套设施较为完善，又有一定规模的“三无小区”，采取组织召开业主大会选举业主委员会，依法选聘物业公司，实行专业化物业服务。二是自治型，即业主自治，由居民（业主）代表或楼栋长牵头，按照居民（业主）公约实施自行管理服务，业主共同承担相关服务费用。对规模较小的 院落，在充分尊重居民意愿基础上，通过拆除、合并等形式设置新的自治单元，依法成立业主委员会，开展业主自治管理。三是单位型，即由产权单位负责牵头统一管理服务，由原产权单位负责或与住户协商分担相关管理服务费用，为居民提供基础性物业管理与服务。四是社区型，即开展社区托管。由社区居委会组织成立服务机构开展单项物业服务，有偿微利服务。由社区牵头，组织召开业主大会，成立业委会，与小区业主签订代管协议，社区与维修、保洁、保安等专业服务企业签订服务合同，专业服务企业按照合同约定提供服务，或由社区居委会组织社区待业、失业人员组成维修、保洁、绿化等队伍，委托管理和服务。

安徽合肥的“物业打包”方式能够有效解决先天不足、规模较小的“三无小区”的治理问题，有一定现实意义，值得借鉴推广。

（五）建立长效管理机制，逐步实现自身可持续发展的目标 “三无小区”整治工作完成后，要通过解决管理责任主体、资金来源、管理机制等问题，建立适合小区特点的管理模式、机制，杜绝整治后的反复情况，保持整治成果，从根本上改变“三无小区”的居住环境。政府的角色不仅仅在于前期整治时期的支援“造血”，更在于从政策、资金、技术、人员等多方面入手，引导小区提升自身的“造血”功能。所谓提升小区自身的“造血”功能，是指在盘活公共资产中提升保障能力。例如，湖北襄阳在“三无小区”整治过程中，充分利用院落公共资源，通过合理收取物管费、公共房产租赁费等措施，保障院落日常管理、维护运转的正常经费。在商业化运作模式日 趋深入生活领域的大背景下，应进一步广开思路、多策并举，积极挖掘提升小区自身“造血”功能的途径。比如，充分利用小区内公共领域（楼内电梯、户外宣传栏、小区内电线杆上的灯箱、车库门等位置）的广告收入提升小区自身的“造血”功能；对进入小区进行商业宣传活动的商家收取进场费提升小区自身的“造血”功能等等。

在整治后的物业管理中，将引导居民共同参与，确保居民的知情权、参与权、选择权、监督权，明确居民共同管理小区的义务与责任。综合整治后的“三无”小区，将健全小区业主大会、业主委员会、“民规民约”制度，确保实现长效管理。“专业型”物业管理方式下，业主委员会代表全体业主与物业管理公司签订物业管理服务合同并对物业管理公司的服务进行监督；“自治型”物业管理方式下，业主委员会责任更加重大，要对小区的收支状况进行公示，明确所有收入以及所有支出，并将引导居民贯彻“民规民约”制度，确保整治后的小区真正实现长治久安。参考文献：

1.胡栋楠 童时珍 许建军 本报记者 杨赛君：[N]，“物业打包”专治三无小区顽症，合肥晚报，2014-01-28

2.张华：蜀山区 “三无” 老旧小区建立长效管理机制的几点思考[J]，中共合肥市委党校学报，2012（01）

3.吴波：利用GIS方法对“三无小区” 治安监控精细化布防[J]，科技视界，2014-09-25 4.龚莉 刘彩峰 黄颖：“三无”小区物管工作方案即将出台[N]，襄阳日报，2014-11-04 5.严俊杰：让“三无”小区走上长效管理之路[N]，襄阳日报，2015-01-22 6.吕刚：“小院落”撬动“大民生”[N]，中国建设报，2014-12-08 7.伍义兵：抓好“三无”小区整治

用“小院落”撬动“大民生” [N]，襄阳日报，2014-09-30 8.陆晓艺

梁晶晶：“三无小区”喜变“平安小区”[N]，柳州日报，2015-04-24 9.严锦荣：对首都城市老旧住宅小区综合整治问题的思考和建议[J]，经济师，2008-05 19

第四篇：“三无”小区治理工作保证书

“三无”小区治理工作保证书

为深入推动平安北关建设工作，提高居民住宅小区治安防范水平，提升公众安全感、满意度，街道办事处向区委、区政府作出如下保证：

一、对市、区下达的“三无”小区治理工作目标，强力开展综合治理，实现“三无”小区变“三有”，进一步消除管理盲区，优化居民小区环境，提升服务管理水平，保障群众安居乐业，促进社会和谐稳定。

二、明确“三无”小区管理主体，建立管理组织，有业主委员会或业主代表大会，聘请物业公司管理费用或自治组织工作费用落实，管理制度落实。

三、完善“三无”小区治安防范设施，实现有技防、有门房、有门卫、有照明、有大门的“五有”标准。

四、加强居民小区防范宣传，组织动员群众开展多种形式的互联互防活动，增强小区居民群众自我防范意识和参与意识。

五、2014年10月底，完成30％以上“三无”小区治理任务；2015年2月底，完成60％以上“三无”小区治理任务；2015年6月底，确保100％完成全部“三无”小区治理任务。

六、建立政府主导、部门协调、社会参与、责任明确的居民小区长效管理机制，加强小区自治组织、物业管理公司、街道办事处、社区居委会和公安部门的沟通协调，及时解决新问题，防止“三无”小区治理工作产生反弹。街道党工委书记：街道办事处主任：2014年7月31日

第五篇：农村公共管理 小组作业 常态化疫情防控背景下城市老旧小区网格化治理的个案研究

常态化疫情防控背景下城市老旧小区网格化治理的个案研究

——以黑龙江省齐齐哈尔市一小区为例

摘 要： 本文是在对黑龙江省齐齐哈尔市一老旧居民小区一年多来的疫情防控工作展开调研的基础上形成的。全文在明确了研究背景后，梳理了疫情期间小区的基本状况和网格化工作的运行，分析了满足其有效治理的基本要素，对老旧小区的运行、改造及常态化疫情防控工作提出了一定的启示。

关键词： 疫情防控;老旧小区；网格化治理

一、研究背景

1.1 网格化治理的理论基础

城市社区的“网格化治理”是中国特色社会主义国家治理体系在新时代新要求下，为了进一步满足人民需求，在基层提升服务效能，防范化解矛盾的重要理念创新。这一概念的提出肇始于党的十八届三中全会通过的《关于全面深化改革若干重大问题的决定》，其中明确，必须要坚持源头治理，标本兼治，以网格化管理、社会化服务为方向，健全基层综合服务管理平台，及时反映和协调人民群众各方面各层次利益诉求。创新社会治理，共享、共建、共治的社会治理格局以政府有效治理、居民良性互动为目标，最大程度增加和谐因素，增强社会发展活力，提高社会治理水平，这在实践中要求社区的治理效能必须满足社会建设的总体布局，通过将社会治理重心下移到基层的手段密切同人民群众的血肉联系，以整合资源，疏导舆情通径，提升决策科学化水平，真正焕发城市的基层活力，实现“人民城市人民建、人民城市为人民”。

网格化管理就是有限空间内的责任化管理，是推进基层治理体系和治理能力现代化的重要举措，是重要的问题发现机制、解决机制和监督履责机制。需要注意的是，网格化管理并不是一项具体工作，而是一种可以辅助各个行业工作开展的手段和理念。学界普遍观点认为，城市网格化管理基于社会管理和服务资源，通过网格员对辖区范围内的人、地、事、物、组织五大要素进行全面的信息采集管理，收集地理位置、楼栋建筑、单位门店、人口信息、民政救济、群团党建、公共卫生、社会保障、科教文化等多重信息，运用数字化手段，以实现各区域联动、资源共享的城市管理新范式。城市网格化管理是站在新时期我国城市工作新起点上的一种革命与创新：首先，它不再因循过去被动式应答问题的管理模式，转变为主动发现问题和解决问题；第二，数字化、信息化的新型管理手段得以应用，尤其是大众媒介与即时通讯设备的参与促进了管理的精确与高效；第三，它是科学严谨的管理机制，不仅具有一整套规范统一的管理标准和流程，而且能够对发现、立案、派遣、结案四个步骤实现动态循环，并在一定范围内实现信息开放联动。正是基于这些功能，可以将过去传统、被动、定性和分散的管理，转变为今天创新、主动、定量和系统的管理新模式。

网格化治理现如今已被广泛应用，受到学界重视，在对多地个案研究的基础上，国内专家对其构造功用、作业机理与社会作用做出分析判断，存在三种基本评估取向：

①优势论：对网格治理模式的构建及其功用给予积极评估，将其视为城市底层治理构造变迁的革命性立异。持此观念的研究者主要从网格技术机制、流程再造、群体效应等理论维度出发，透过网格运转程序，在个案基础上讨论了网格构建的信息渠道与职责建设体系，关于破除现有治理的碎片化，树立整体性安排架构，完成治理资源整合与政府跨部门作业协同联动所具备的要义。研究指出，面临城市治理的高度复杂性，网格化治理体现了问题导向、精细操作、协调联动、群体反应、职责到人、危险控制等优势，诠释了“横向到边、纵向到底、全程覆盖、不留死角”整体性治理内核。

②折中论：肯定网格化治理在重建城市底层治理架构与层次中所表现的活跃性作用，但同时指出它在运转中呈现的众多缺点，如行政运转成本过高、条块分割依据较为机械、事权下移、横向跨网格协同不力、网格治理员职责界定、公民参与度较低，指出不断完善、优化网格化治理的功用，增进效能供给的提升，是其未来发展方向。

③批判论：持此观点的学者多从底层社会治理构造重建视点看，这种自上而下推进的、倡导“技能控制”的治理手段，带来了不达预期的强力社会管控、扼杀社会生机的结果。即在官僚制基础的任务主导型制度建构下，网格化治理通常呈现违背基本方针的现象，致使网格管理行动流于形式、功用退化，甚至带来了更高昂的管理成本；其所沿袭的“压力型”职责机制进一步强化了网格工作人员有选择性的行政方针，一定程度上阻碍了社会资本的生成与增长，堕入官僚主义“技能治理”的悖论。

本课题选取调研地所属黑龙江省齐齐哈尔市，社区的网格化治理在中央和地方的部署之下亦步亦趋地开展；网格的设置基本以小区为单位，设置网格长和网格联络员负责网格建设工作。虽然工作项目能够规范开展，但实际工作中存在有网格治理效能低下的状况，居民对网格工作不了解甚至不认可的现象也有所发生，这在城市的老旧小区中尤为显著。

1.2 老旧小区

对老旧小区的概念界定需要基于一定的时空逻辑关系当中。我国进入到上世纪九十年代以后，城市化水平在不断的提高；居民住宅楼的建设就是城市化进程中居民生活水平改善的一个显著表现。1994年，国务院出台了《关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发 [1994]43号)，确立了我国的住房商品化政策，在此之前的住房实物化分配模式开始向货币化分配方式转变；因此，有学者认为老旧小区应当界定为在1994年之前建设的居民住宅小区，但学界对相关概念至今也没能形成统一的意见，多数研究将“老旧小区”概念模糊界定为上世纪末和本世纪初建设的、配套设施不完善、环境混乱、总体陈旧的居民小区。

本文研究对象所在的齐齐哈尔市是东北老工业基地的重要代表城市之一，改革开放以来，该市众多的国有工矿企业和部分事业单位为职工修建了福利性住房。但随着市场化经济的不断推进，这里经历了改革的阵痛，其中显著的标志就是老旧单位家属小区的运营难题。长期以来，该市的老旧小区呈现“多、乱、散”局面，曾经由单位主持运转的小区面临“弃管”，使其积累了大量的历史疑难问题。

1.3 调研地疫情信息

2019年末，一种由新型冠状病毒感染的肺炎疫情在我国华中重镇武汉市爆发，其来势凶猛，迅速蔓延至全国各省市。截至目前（2021年6月20日），全球已累计确诊178,820,563例病患，累计死亡3,869,509例。新冠肺炎疫情是新中国成立以来我国面临的最为严重，波及范围最广，波及时间最长的一次公共卫生事件。在党中央的坚强领导下，我国国内的疫情防控阻击战已经取得了初步的胜利，但疫情随时有可能在不确定的时间发起反攻，统筹做好疫情防控工作依然任重道远。

2020年1月23日，武汉市新冠肺炎疫情防控指挥部宣布自当日10时起，全市公共交通停止运营，机场车站的离汉通道关闭，标志着武汉进入“封城”状态；同日，本课题的调研地齐齐哈尔市也成立了疫情防控指挥部，并启动重大突发公共卫生事件二级响应。1月25日，该市出现了第一例有武汉旅居史的病例，随后在2月2日，全市中心城区施行交通管制，所有小区村屯实行封闭管理。到3月25日，全市确诊的最后一例新冠肺炎患者出院，首轮疫情确诊病例全部“清零”。这一期间，全市共确诊病例43个，累计死亡1人；根据疫情的变化形势，全市各行各业已做到有序复工复产，应开尽开。

2021年初，黑龙江省望奎县再次发现新冠肺炎无症状感染者，其密切接触者中有齐齐哈尔市居民。在这一轮疫情传播中，全市发现确诊病例1例，无症状感染者23例；到2月8日，齐齐哈尔市本轮疫情确诊病例、无症状感染者均已治愈出院及解除集中隔离医学观察，病例全部“清零”。虽然这轮疫情在春节前爆发，给居民生活带来一定不便，但防控反应得当也使市民所受的负面影响被降到了最低。

二、研究对象的基本情况

2.1小区建设运行情况

本文研究的龙沙乡家属楼（以下简称该小区）始建于1989年，位于齐齐哈尔市城区南郊。这里曾是城南临近农村的较为繁华的地段，是城南城乡居民消费、通勤、办事的重要节点；正因此，管辖城南部分行政村的龙沙乡决定在此修建办公大楼和职工家属楼。1989年正值我国城市化高速推进的时代，乡政府与位于这一片区的中央储备粮齐齐哈尔直属库决定共同出资修建一座拥有三栋七层住宅楼、共计八个单元的家属小区，同时小区院内附带一座七层办公用房；在实行集中供暖后，该片区的锅炉房也建于小区院落内。经两家单位商定，小区建成后的维护工作由龙沙乡政府负责。

需要说明的是，虽然当时龙沙乡人民政府在该小区内办公，但这里的行政区划却归属于齐齐哈尔市铁南街道办事处；由于小区的成分复杂、性质特殊，所以铁南街道也对该小区管理工作没有过多干预，始终由建设单位龙沙乡人民政府负责。2004年，市委市政府决定撤销龙沙乡、大民镇建制，将两个乡镇的管辖范围调整合并为一个新的街道办事处和农村工作委员会，龙沙乡人民政府就此迁出小区；出于管理成本高、利益关系复杂等多种因素的考虑，加之推行物业公司市场化运作的背景，原龙沙乡改

组后的新机构决定不再处理该小区运营维护，准备交由本市一物业公司负责管理。

设备陈旧、遗留问题多、产权复杂是老旧小区的通病，建设了已有三十年的龙沙乡家属楼也是如此；长期以来，业主和物业就众多问题难以达成一致，居民因无法接受物业公司的条件而拒交物业费，物业也拒绝为小区居民提供任何服务，这导致长期以来该小区一直处于弃管状态，除了小区垃圾处理由街道办事处协调城市环卫负责清理，其他一切小区维护工作只能由居民自行组织，这在无形之中也加剧了处理小区历史遗留问题的难度。

2.2 小区疫情防控面临的问题

2008年，小区所在的街道又经过合并改组为新的龙沙区南航街道办事处，辖区面积在全区所有街道办事处中位列第一。街道辖区内有众多国营企业和事业单位的家属楼，但随着上世纪末部分企业效益不佳破产重组和市场化物业模式的推进，原本由单位负责的小区多数都难免落入弃管的命运，本文的研究对象即是弃管老旧小区的典型代表。

对于拥有物业单位的小区来说，封闭管理或是疫情期间的基本服务都能够得到一定的保障，但对于弃管小区而言，“无人问津”的局面显然增加了疫情期间的基层防控难度。由于物业弃管，该小区从未设置安保和门禁；没有固定人手，街道办事处不得不专事专办，委派党员干部并招募志愿者参与小区防控工作。

龙沙乡家属楼的防控工作主要面临了以下几个难题：

一是人员结构复杂。小区里老年人口占比较大，近120户居民中六十岁以上老人的占比能达到百分之三十以上，其中更不乏十余个八十五岁以上的高龄老人。经过网格员的走访排查，小区中的老人们基本都有家人照料，但突然而至的疫情扰乱了他们的生活习惯，规劝老人们不聚集、少外出、戴口罩需要工作人员和志愿者付出大量的劳动。此外，在这座位于城市进出交通动脉的居民小区中，有不少从事长途运输业务的司机业主，对他们提供有针对性的排查和防控保障服务也是一个繁杂问题。前文中还提到，小区内还存在有几个公共单位；原乡政府搬出后，办公楼几经易手，交由街道卫生服务中心使用，这是一个服务范围覆盖几万人口的大型社区公共卫生机构，日常接诊工作难免会使小区居民接触到外来人员；此外，位于小区内的换热站工作人员也都是由热力公司派遣轮岗的小区外人员。内外部人员的复杂性因素叠加使得疫情防控初期的人员管控面临巨大挑战。

二是内外部环境复杂。小区所在片区一直是城乡结合部，近年来城市棚户区改造将周围的平房进行了拆除，但受疫情影响收尾工作一直无法开展；拆迁使小区的围墙有缺损，这让一些在疫情防控初期抱有侥幸心理的居民钻了空子，有人在封闭期未报备出入，这无疑增加了小区防控风险，因此也使本就人手不多的小区防控人员不得不花费时间开展对外部区域的整治和专门的防控宣传。此外，小区内存在的公共机构使得工作人员不得不考虑如何进行内外部人员分流；由于小区只存在一个出入口，公共活动面积又较小，因此最初只能单独给小区内的医院用隔板划出一条专门通道，但分流效果和效率显然不高，这使得防控人员必须依靠人力开展人员甄别，避免高风险人员进入小区。

值得庆幸的是，从本市发现第一例患者到全部清零，龙沙乡家属楼未出现一例确诊病例、无症状感染者；少数几个有高风险地区旅居史、需要居家隔离的人员在隔离期的生活起居也得到了有效保障，这使得小区防控工作的重心也主要放在了外防输入和内部完善的工作上。

三、老旧小区网格化综合治理的推行

3.1 对网格化管理的再认识

如果仅仅把“网格”视作直观上对基层行政管辖区域的细致划分，那么网格化的工作也难免会落于窠臼。回归到网格建设的初衷，我们应当认识到，网格的实质在于将工作重心下放基层，致力于从源头发现和解决问题，构建和而不同的社区治理模式。

网格产生于一定的微观区域，但其功能的拓展、升华却是依靠内外部政策实行、人文情感、利益关系的交织而发展的。优秀的网格化管理模式应当激发其作为社区的微观组件和内在活力和外在影响，继而满足其自身的可持续发展和整个社区的系统完善。社区网格可以认为是行政化的产物，但却不能用行政化一以蔽之。网格是最贴近群众的自治组织，它必然肩负了维护社会稳定、协助政策落实、服务居民生活的责任，但其功能的发挥则兼具了管理的任务性和艺术性；只有真正贴近群众、依靠群众、践行群众路线，社区网格才能真正担负起协助基层治理现代化的重任。

3.2 疫情期间小区网格化管理的实践

面对社区疫情防控的复杂性、严峻性挑战，老旧小区的网格化治理工作必须破立而行。在非疫情期间，龙沙乡家属楼作为一个独立网格存在，由基层社区选出了网格长和联络员；但对于这个物业弃管的老旧小区，许多日常运营的问题涉及范围广、难度大，网格责任人又并非是专职工作，这导致前期网格治理工作基本处于失效状态，居民自治活动往往都是在问题爆发时才不得已地开展。

疫情发生以来，党中央果断决策，发出了“让党旗在疫情防控第一线高高飘扬”的号召，基层社区作为安全防控的战斗堡垒也积极响应，靠前参与。当疫情防控进入到常态化阶段，网格化综合治理的工作必须实现动态更新，兼顾防疫和居民生活，让党员队伍的先进性和社区协调、居民自治的优势继续发挥效用。

弃管老旧小区的网格化治理需要多方的共同参与。疫情期间，区级政府和街道办事处、基层社区居委会、网格志愿者、小区居民多方共同努力，重新为小区网格注入了发展动力。

社区是基层防控的重要执行部门，既要有效落实上级任务，又要在群众工作中找出引导群众自治、共建家园的突破口。首轮疫情爆发期间，为了有效解决弃管小区的防控问题，龙沙乡家属楼所在社区马上组织党员社工、号召辖区其他单位的党员干部下沉一线参与治理。疫情发生后，黑龙江省提出了严守“三道门”（国门、城门、家门）的总要求，基层小区村屯严格筛查外来人员，走访重点人群，确保每一个微观部门的安全，才能保证整体的和谐。由于该小区缺少专职安保人员，社区特别安排一名副书记带队进驻小区，同时招募了志愿者，实行全天三班倒，保证二十四小时都有人值守，不留漏洞。在小区封闭初期，每户只允许三天内有一人凭出门证外出采购，并要求有工作需要的人员办理相关证明；仅靠纸质凭证和人工查验给初期门禁工作带来困难，这在全市实行了“健康码通行”措施后得到了缓解，专职查验人员也从两名减少至一名，为其他方面的工作补充了人手。除此之外，社区工作人员也在统一部署下完成了网格内重点人员（五保户、高龄老人、残疾人等）的排查工作，建立小区防控消毒工作台账，确保工作精细化、制度化、可追溯。

疫情进入防控关键期后，党中央积极号召“发动一场疫情防控的人民战争、总体战、阻击战”，这其中充分强调了在防控工作中发挥人民群众主体作用的重要性。面临小区网格功能失效的状况，社区工作队立即决定对网格责任队伍进行重组，建立小区居民联络群，并由社区正副书记、小区防控员、网格长等在群中直接听取居民意见。由于小区设备陈旧又常年缺乏维护，疫情期间居民关于取暖、用水、排水的意见也集中爆发出来；在物业拒不履行责任的条件下，网格联络群发挥了积极的作用，主要工作人员积极向居民解答问题，协助居民有效地解决了问题，保障疫情期间业主的正常生活不受较大干扰。通过一定时间的运行，联络群作为小区网格的另一种表现形式，为保证居民的生活质量做出了积极的贡献，也让社区工作有了更明确的抓手和方向。基于这一段时期网格工作的有效开展，社区和网格的作用得到了小区居民的广泛认可，参与小区治理的积极性与配合度不断加强，这也为第二轮疫情爆发时的管理工作，尤其是大规模居民核酸检测工作提供了有益的帮助。应当说，二轮疫情的负面影响能够降到最低，本质是依靠群众齐心协力的“内生性”动力，而对于“内生性”的培育，网格化管理工作显得功不可没。

在齐齐哈尔市，老旧小区的弃管现象屡见不鲜，这是由相关法律法规不健全和历史遗留问题等多重因素导致的。物业公司“弃管”，不代表地方政府可以“不管”，政府部门以人民利益为先，出实招才能见实效。小区所在的齐齐哈尔市龙沙区在2015年就成立了区级物业管理中心，专门为弃管老旧小区居民提供基本物业保障。疫情发生以后，物管中心抓住契机，指示各社区、街道以各种形式开展群众爱国卫生运动，推动防疫的同时解决一些小区设备和环境的遗留问题，并为相关工作提供了必要的设备、工具。在区级政府的统筹下，小区居民利用疫情不能出门的时间，整饬了楼道环境脏乱差问题、粉刷了公共区域墙壁、完善了小区绿化，进一步改观了小区风貌。在物管中心、街道办、社区的共同协调下，长期处于对峙状态的业主与物业公司也重新回到了同一平台上展开对话，争取能恢复小区的正常物业工作。但由于部分住户存在复杂的产权问题（基于“单位建房”所产生的业主“半产权”现象），以及物业公司提出的条件难以令业主接受（物业出于小区基础设施老化问题而提出的一次性经费筹措方案过于昂贵），对话并没能取得有效的成果，物业公司选择全面退出，但在客观上却为梳理该小区长期以来的物业纠纷问题提供了帮助，也推动了小区网格在特殊时期的物业自治能够统一意见，为接下来招标新的物业企业积累了经验。

四、启示

4.1为什么网格化治理能初见成效

疫情发生至今，龙沙乡家属楼有效落实全市统筹推进的防控政策，圆满地完成了防控初期的基本任务，有效保障了小区居民的生命健康和正常生产生活，为全市的防控工作进入常态化、各行业复工复产、经济复苏运行补给了来自于基层的力量。可以说，该小区的网格化综合治理是颇有成效的。

切实践行群众路线，是小区有效治理的不二法门。从一月份至疫情在夏季告一段落，社区工作队和志愿者驻守在小区入口的临时岗亭，经历了北纬47度上东北平原城市的严寒、大风和酷暑，始终恪尽职守，真诚服务，用实际行动赢得了小区居民的尊重和赞许。一年多来，这座历史遗留问题众多、人员环境复杂的老旧小区非但没有因防控工作和社区服务产生一次纠纷，居民的自治参与度也比疫情前显著提升，这就是对小区网格工作最大的肯定。密切联系群众是中国共产党的优良传统，只有植根人民、造福人民，党才能始终立于不败之地。疫情使我们愈发认识到中国特色社会主义制度的优越性，也进一步意识到从各领域推进国家治理体系与治理能力现代化的重要性，根本就是要向人民群众学习，在人民群众中实践，才能为我们的道路自信、制度自信、理论自信、文化自信汲取更有力量的指导。

4.2值得保持的优点

践行群众路线的指导思想，必须坚持群众观点，从群众的角度发现问题、思考问题、解决问题。社区工作者和网格队伍没有被疫情防控的基础任务所局限，为了完成任务而完成，而是真正想群众所想，急群众所需，这在客观上也实现了从根源上梳理症结，从而为解决老旧小区的复杂问题完善思路。长期以来，小区部分住户的上下水、燃气、电表计价存在严重问题，社区和网格责任人在了解情况后主动上门听取意见，统筹多方出资并协调相关单位进行管道疏通、水压调整、陈旧设备更换，积极完善服务质量，维护居民合法权益。凡此种种其实已超出了最初“疫情防控”的工作安排，但为了切实得到群众支持，工作人员选择了“宁可多一事，绝不搁一事”，这是保证小区秩序稳定，从而引导小区治理进入“深水区”的关键环节。

小区治理践行群众路线的艺术性，在于发掘了居民中的“关键人行为”。在现代城市居民小区里，邻居互不认识，一遇事情高高挂起的现象并非个例。网格治理最初的失效正是由于群众自治活力未能有效激发，大家只愿做“老好人”，不敢当“出头鸟”，导致很多事情越积越重，形成遗留问题的恶性循环。在新的网格队伍中，社区工作者把责任心、号召力强的居民团结起来，以工作人员的身体力行激发居民自我建设的意愿，并在防控工作取得阶段性胜利后对居民群体中积极参与相关工作的成员给予一定物质和精神奖励，在本就不大的小区里发挥“熟人社会”的作用，引发示范效应，很快就能掀起群众自发治理的热潮；疫情以来的楼道粉刷、绿化建设、爱国卫生运动都有居民们自发参与的身影。让群众在参与中深切体会，既能够帮助工作更好开展，促进多方互相理解，也让小区治理工作更具可持续性，保有更具群众路线特色的优越性。

4.3需要改进的缺陷

虽然龙沙乡家属楼的网格化治理有许多值得可圈可点之处，但依然有值得我们思考并加以改进的环节。

首先是工作创新度不够。数字化的治理应用只存在浅层发挥、没有得到广泛拓展，一、二轮的防控工作中，传统的“人海战术”与“全天候白加黑工作”依然是主力，工作效率并没有发挥到位。仅靠“守正”只能保证基础、只有方法创新才能实现新陈代谢。网格治理中的老方法得到了正向的效果，但也暴露出效率低下、反应迟滞的不足之处，而高强度的工作也给社工和志愿者带来巨大的生理、心理压力；本质上与工作任务“级级摊派”、“层层加码”、“危机转嫁”的官僚主义作风有着密切关系。面对紧急事态和新局面、新问题，老方法固然要参考、执行，但及时的创新也必然要提上日程；手段创新的基础之上，领导层勇于自我革命、破除官僚风气也是推进治理现代化的必然需要。

其次是在疫情压力降低后，存在工作疏忽、放松的现象。这并不能全然归咎于基层工作人员，毕竟他们在高强度的工作过后需要得到缓解与休整。百密必有疏，唯一的方法就是要靠动态的制度完善，在保障居民和工作人员利益的前提下，时刻能够发现问题、解决问题。发生在我国部分地区的疫情反复状况就反映出了防控工作疏忽大意带来的严重打击。尽管通过疫情防控阻击战，我们进一步认识到了中国特色社会主义的制度优势，但一味地沉溺于“优势”之中只能让我们的工作如逆水行舟，不进反退。在实现两个一百年奋斗目标，推进中华民族伟大复兴的宏伟事业加速推进的关键时期，疫情带给我们的既是挫折、更是考验。只有在危机意识中知难而进，不断改造我们的认识与实践，我们的社会主义事业才能真正屹立于不败之林。从小区治理中以小见大，放眼全局，老旧小区网格化管理工作才能在社会系统工程建设中发挥更大的功用。

参考文献

[1]郝明哲 等.龙沙春秋[M].齐齐哈尔：中共龙沙区委员会，龙沙区人民政府，2012.[2]罗西豹.市域社会治理视域下的网格化服务管理[J].社会治理.2020(06).[3]余晓燕，张勇，赵银霞.城市老旧小区综合治理问题与对策的实证研究[J].长安大学学报（社会科学版）.2020(03).[4]代立福.预防和破解老旧小区物业弃管的探讨[J].住宅产业.2019(06).[5]曾国安，满一兴.如何深化城镇住房保障制度和住房制度改革[J].湘潭大学学报（哲学社会科学版）.2014(03).[6]吴坤祥;朱琳.北京市大兴区网格化管理在基层治理中的作用及发展趋势[J].城市管理与科技,2021(03).城市社区的“网格化治理”是中国特色社会主义国家治理体系在新时代新要求下，为了进一步满足人民需求，在基层提升服务效能，防范化解矛盾的重要理念创新。这一概念的提出肇始于党的十八届三中全会通过的《关于全面深化改革若干重大问题的决定》，其中明确，必须要坚持源头治理，标本兼治，以网格化管理、社会化服务为方向，健全基层综合服务管理平台，及时反映和协调人民群众各方面各层次利益诉求。创新社会治理，共享、共建、共治的社会治理格局以政府有效治理、居民良性互动为目标，最大程度增加和谐因素，增强社会发展活力，提高社会治理水平，这在实践中要求社区的治理效能必须满足社会建设的总体布局，通过将社会治理重心下移到基层的手段密切同人民群众的血肉联系，以整合资源，疏导舆情通径，提升决策科学化水平，真正焕发城市的基层活力，实现“人民城市人民建、人民城市为人民”。城市社区的“网格化治理”是中国特色社会主义国家治理体系在新时代新要求下，为了进一步满足人民需求，在基层提升服务效能，防范化解矛盾的重要理念创新。这一概念的提出肇始于党的十八届三中全会通过的《关于全面深化改革若干重大问题的决定》，其中明确，必须要坚持源头治理，标本兼治，以网格化管理、社会化服务为方向，健全基层综合服务管理平台，及时反映和协调人民群众各方面各层次利益诉求。创新社会治理，共享、共建、共治的社会治理格局以政府有效治理、居民良性互动为目标，最大程度增加和谐因素，增强社会发展活力，提高社会治理水平，这在实践中要求社区的治理效能必须满足社会建设的总体布局，通过将社会治理重心下移到基层的手段密切同人民群众的血肉联系，以整合资源，疏导舆情通径，提升决策科学化水平，真正焕发城市的基层活力，实现“人民城市人民建、人民城市为人民”。