基于廉价土地竞争的旅游房地产开发模式(张涛)

第一篇：基于廉价土地竞争的旅游房地产开发模式(张涛)

基于廉价土地竞争的旅游房地产开发模式

上海友择投资咨询有限公司董事长张涛

一般认为中国房地产市场竞争很充分，因为有3万多家企业，而前十位的企业所占的市场份额不足10%。但此论忽略了房地产的不动产特性，房地产开发商之间的竞争实为位置固定的空间竞争，这决定了开发商之间的竞争存在于少数相邻企业之间——空间经济学称之为环形竞争(competition on the circle)。由于同一或相邻区域的开发商不多，从而环形竞争的开发商形成了寡头，这比垄断竞争更加缺乏竞争性。有研究表明，中国房地产开发商目前对廉价土地获取的动力超过对高房价追求动力的2倍以上。因此，当前中国房地产的竞争实质上是获取相对廉价土地的竞争。而目前全国各地都在将旅游作为新的经济增长点，推出了种种优惠政策，特别是地价优惠相当普遍，甚至有零地价、负地价。投资者在拿到这样的旅游规划用地后，通过补交一定的土地出让金即可更改规划及用地属性，将部分用地改用于房产开发。旅游地产成为地产商获取廉价土地的一条通道，因此与旅游有关的房地产开发如火如荼。而旅游、房地产混业操作有三种模式：第一是先开发旅游项目，做成熟地后开发商品房；第二是在旅游地开发满足人们休闲度假需求的第二居所；第三是开发满足人们旅游投资/消费需求的产权酒店。

旅游项目、商品房先后相继上阵

先开发旅游项目后开发商品房的操作模式主要针对大城市的郊区地段。由于“级差地租”效应，位于城市郊区的土地一般都很低廉，且离市中心越远，价格越便宜，地产商可用较低的代价获得巨量的土地储备。驱动地产商购置此类土地的动力有两个方面：其一，城市扩张将使此类用地价格上升，并使开发房产成为可能；再者，通过开发商开发旅游项目，将生地做成熟地，乃至旺地，再开发房地产项目。

1985年深圳华侨城地块还是一片荒滩，华侨城引进的第一个项目不是办工厂、搞房产，而是在没有任何旅游资源的情况下兴建了中国第一个人造旅游景区——锦绣中华微缩景区，之后又开发了中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷等主题公园以及深圳湾大酒店、海景酒店等一批旅游文化项目设施，形成一个集旅游、文化、购物、娱乐、体育、休闲于一体的文化旅游度假区。此后，华侨城才推出了自己的房地产项目——意大利风情的超大规模豪宅“波托菲诺”，定位为华南最大的豪宅社区，主要目标客户是深圳、香港及周边地区的富有成功人士。整个小区的总销售额将超过100亿元。

由此可知，这种先开发旅游项目，后开发商品房的操作模式是可行的。但它要求发展商不但能够拿到相应的土地，还要具备相当雄厚的资金实力。另外我们还应认识到华侨城的成功有其历史因素，深圳作为当时中国最出名的经济特区，吸引了全国各地的人去深圳参观考察，也正是这些人流才确保了锦绣中华等主题景区的成功，而之后各地仿造华侨城的做法所建的很多人造景区，大部分以失败告终。所以，启动旅游+房地产项目，一定要充分论证，认识市场需求，并从改进和完善城市功能入手，才能获得想要的回报。

开发度假地第二居所

“度假地第二居所”操作模式主要针对的地块多在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或旅游资源突出的旅游目的地城市。此模式与“先开发旅游，后开发商品房”模式所面向的目标完全不同，后者主要针对大城市郊区地段，所开发的商品房主要用来满足当地城市居民的第一住所需求。而旅游度假地的特点是：一般当地居民较少且购买力有限，在旅游旺季虽然有旺盛的人气，但都是以旅游观光、度假为目的的短住宿需求客户。所以在这样的地块上适合开发“第二居所”，用来满足有经济实力的外地消费者的休闲、度假需求。

近年来，到海南旅游的人数不断增多，不少北方游客萌生了在海南购房或为父母购房安享晚年的愿望。房地产发展商就为不同需求者量体裁衣，建造了候鸟式的“度假房”和落叶归根的“养老公寓”，受到外省消费者的青睐。海口不少居住小区已出现了“东北村”、“华北村”和“西北村”。

但是值得注意的是，在旅游度假地兴建房地产项目，必须考虑与旅游景区的协调、对景区文化内涵的发展及延伸，如果直接把一片一片的旅游区和旅游规划区变成住宅区，这样的发展将会降低旅游度假区档

1次，甚至完全消融掉这个旅游度假区，附着其上的度假地房产和土地亦将大幅贬值，给地产商和小业主带来损失。

发展产权酒店

产权酒店就是将客房的产权销售给小业主，再由小业主委托酒店管理公司进行经营管理并享受利润分红，同时酒店管理公司赠送小业主若干天的酒店免费住宿。它产生于20世纪60年代的法国阿尔卑斯山，70年代在美国开始流行，现在已成为全球年销售额90亿美金的成熟旅游细分行业。

产权酒店产品首先是投资产品，小业主购买产权酒店主要在于它提供了高于银行存款、债券的投资回报（平均年回报率为7%左右），而风险较股票、期货要低（拥有实实在在的房产证明）。小业主之所以相信产权酒店能够产生相应的经营利润，首先是他对产权酒店所在地旅游业的长期看好，其次是对酒店经营能力的认同。所以，“产权酒店”操作模式下的目标客户将不再限制于当地居民及休闲度假消费者，而是扩大到了有富余资金的所有家庭。

产权酒店也是消费产品，一般酒店管理公司将赠送若干天酒店客房的免费住宿给小业主。通过交换平台（如TPC度假交换平台），小业主在获得房产和投资回报的同时，还将在全国各地度假时享受免费住宿。

产权酒店是目前最流行的旅游、房地产混业操作模式，它之所以受到地产商的青睐不仅是因为产权酒店产品卖点多、目标客户广泛，更重要的是给了地产商操作各种特质旅游地块的有力武器，无论地块大小，无论地块位于市中心还是郊区或者旅游度假地，产权酒店都可以最大限度地提升地产的价值及让地产商在最短时间内获得丰厚回报。

第二篇：新农村建设背景下乡村土地的旅游地产开发模式探讨

新农村建设背景下农村土地的旅游地产开发模式

探讨

北京山合水易规划设计院是国内唯一一家定位乡村旅游与休闲农业规划设计的专业机构，有超过10年的规划设计经验。山合水易对城乡统筹模式、乡村旅游与休闲农业、新农村建设、古村古镇开发、民俗旅游设计、乡土建筑设计等内容进行了大量的研究与实践，积累了丰富的操作经验，聚集了大量的专业资源。

社会主义新农村建设，涵盖了农业生产、农民生活、农村管理、村镇建设、社会事业、国土整治等方面，在这个历史进程中，房地产业得到了的新的发展机遇，特别是资源导向较强的旅游地产，同时，也可以通过其特有的开发思路和方法促进新农村建设的步伐。

专家认为，目前新农村建设的模式尚处于起始模式，需要更加的发展成熟。在这样大发展的背景下，房地产的开发却能根据相关模式，探索出一些规律。

一、工业企业带动型模式

该模式以当地基础条件为出发点,以发展工业企业为契机,通过工业企业的发展壮大带动农村政治、经济、设施、教育、文化、卫生等事业的综合发展,同时,乡村在土地、劳动力等资源整合的基础上又进一步促进工业企业的发展,是工业企业与乡村融为一体、和谐发展的一种新农村建设模式。被誉为“中华第一村”的华西村就是这样的典型。

运用该模式，必须同时注意农业的发展,要注意环境保护和可持续性,要不断加强精神文明建设和本土文化提升。

因此，运用该模式的过程中，具有乡村风情和现代化气息的新农村工业园区的形态开始显现，该形态同时可容纳工业地产、商务地产和旅游地产开发的内容和形态。

作为工业地产和商务地产的结合，利用乡村土地和景观，可以在规划中的工业用地中，开发生态型的产业园区及总部基地等物业，在较低的工业用地成本基础上，以产业集合的方式提升土地利用效率。

利用工业和商务带来的人气和商气，结合本土乡村自然和人文资源、可开发具有乡村风情和现代化气息的“新农村工业旅游景区”，与之配套的酒店、商业街、景观住宅等旅游地产的物业也得到了开发空间，该类物业所需的土地既可以是工业园区的规划住宅用地，同时也可以通过改善农村生活环境和居住水平，开展农村建设用地整理，以获得土地。

二、特色农业产业带动型模式

该模式在一个乡或村的范围内,依据所在地区独特的农业产业特点,围绕一个特色产品或产业链,实行集约化、专业化生产经营,一村一业发展壮大来带动乡村综合发展的一种新农村建设模式。

该模式必须产业定位准确,不能大而全；政府在其中不能越位、缺位和错位,不可过分干预市场；大力发展订单农业和农业产业一体化；重视技术推广和自主创新及品牌推广。

该模式旨在推进农业适度规模经营，提高农业生产力规模效益。在这个过程中，按照价值规律与平等竞争的机制促使农地流转，是实现农地规模经营的合理选择，也是世界各国的普遍经验。由此，可促使农用地整理，对挖损、塌陷、压占、污染破坏的土

地和各类废弃地、闲散地进行复垦，一般能够增加１５％左右的有效土地利用面积，并可置换出更多的可建设用地。

农用地的整理同时带动农村建设用地整理，通过农业产业的提升引导农民积极参与，促进撤乡并镇、迁村并点、撤村建居、旧村整治、“空心村”改造、民居翻建改建、农村基础设施建设、农村公共公益事业建设等的实施。因地制宜开展土地置换、土地权属重划、土地规整以及废弃闲置地的开发利用等多种形式的农村建设用地整理。由此产生的房地产开发空间是巨大的，也是成本较低的。

同时，集约化、专业化的农业生产经营也可以创造出农村旅游的新景观资源，大型的农场、林场、牧场、渔场等均具有很好的旅游观光、休闲体验和游乐参与性，完全可以在不改变土地使用性质的前提下，建设具有地域特色的新形态农业旅游景区，同时带动乡村公寓、度假住宅等旅游地产物业的开发。

三、休闲产业带动型模式

该模式以农业和农村为载体,利用农业生产经营活动、农村自然环境和农村特有的乡土文化吸引游客,通过集观赏、娱乐、体验、知识教育于一体的新兴休闲产业带动新农村建设的一种模式。这种模式包括建立农业生态园、养殖场、采摘园、农产品物流配送中心、学农教育基地、农艺园、民俗村等方式把乡村的发展与休闲产业的发展融为一体。以“红砂村”、“农科村”为代表的四川“农家乐”即为该模式的代表。

该模式适合在具备一定乡村休闲资源基础的农村运用。需要注意整体规划,突出特色,因地制宜；在农业生产的同时要特别重视生态保护；加强农民的职业培训,促使传统农民成长为有文化、懂技术、会生活、善经营的现代农民。

该模式的房地产开发意义，在于以乡村景观和乡村休闲为原则，促进城镇化可持续发展和农民有序转移就业。并同时开展农用地整理和农村建设用地整理，以综合性的休闲度假区思路优化乡村建设布局，促进人口适度集中，提高基础设施完备度，发展公共公益事业和旅游休闲产业，改善农村人居环境。

此模式同时促进更加多样化、市场化的土地流转（转包、反租倒包、股份合作、租赁、互换及其他形式等）；土地流转的主体也由此更加多元化，原来的农业专业大户扩大了规模，新的专业大户不断出现，新型的经营主体也可以参与其中，包括集体股份制企业、农业龙头企业、工商企业、科技人员和科技企业等，共同组成了租赁农地使用权、投资经营农业的新生力量。

四、旅游产业带动型模式

该模式以农村地区为特色,以农民为经营主体,以旅游资源为依托,以旅游活动为内容,通过农村旅游促进新农村建设。江南名镇周庄即为该模式的典型代表,她不仅具有优美的自然景观,而且有悠久的历史。成功走出了一条旅游产业和高新技术产业两翼发展的新路子,卓有成效地开创了“江南水乡古镇游”和“传感器产业基地”两个著名品牌。

该模式首先需要具备可挖掘的旅游资源（包括自然资源和人文资源）和便利的交通、区位条件。因此，运用该模式的第一要务就是大力保护环境和当地历史文化资源,形成旅游产业品牌。旅游资源保护和挖掘的过程，其实也就是农用地整理和农村建设用地整理的过程，特别是农用地及其他用地的整理过程，该过程通过农业和旅游业的结合，更加提高了农业用地的综合利用程度，置换出的可建设用地量也相应提高、成本也更低。

该模式的运用，同时也需要与旅游相配套的娱乐、住宿、餐饮、商业等基础设施，因此，在加大基础设施建设,尤其是与旅

游相配套的交通、住宿等设施的过程中,农村建设用地的整理程度也就更高，土地流转的方式就更为灵活。根据农村建设用地与旅游资源的关系不同，具有（或不具有）产权的酒店、农庄、商铺、度假住宅等旅游地产物业形态也就更为丰富。

该模式也需要逐步提高村民意识，促使其由第一产业向第三产业的观念改变,同时加强精神文明建设。这个过程，会促使更多的农村闲置劳动力转化成为非农业人口，即景区的旅游产业工人，由此，也会促进新的土地流转空间。

通过以上几种模式的分析，我们可以发现，新农村建设，带来了更多的房地产（特别是旅游地产）的开发空间和机会。

北京山合水易规划设计院已经规划设计了多个新农村建设的乡村旅游发展案例，取得了很大的成功。有兴趣可以去看看其乡村旅游十大经典落地案例。

第三篇：2018年8月份房地产开发企业并购路径与12大土地拓展模式及其涉税解析

房地产行业进入白银时代，招拍挂不再是房地产企业土地拓展的唯一模式，甚至不是主要模式。土地拓展越来越多采用并购等方式。并购交易涉及金额大、交易复杂，需要投资、财务、工程、法律和税务等相关人员参与。综合地掌握并购等不同土地拓展模式相关法律、税务等知识显得尤为必要。【课程对象】

房地产企业投资人员、法务人员、财务人员和税务人员等； 【课程收益】

能掌握常见房地产企业土地拓展模式基本交易机构和交易流程，掌握常见房地产企业土地拓展模式的法律风险和税务风险及其防范措施；能了解非常见的房地产企业土地拓展模式的交易结构；能了解非常见房地产企业土地拓展基本法律和税务风险及防范措施。【师资简介】

刘云刚老师（全联房特约讲师）

刘老师毕业于厦门大学法学院，获硕士学位，具有会计和法学双重教育背景，并具有会计师职称和上市公司独立董事资格等。万科、碧桂园等标杆房企房地产项目并购特聘专家

刘云刚老师，律师、会计师，现任中华全国律师协会财税法委员会委员、中国财税法学研究会理事、上海市律师协会税法业务研究委员会委员等职务。刘老师主要执业领域为并购重组和税务。并主办数十起我国知名房地产企业（包括但不限于碧桂园、万科和荣安地产等）并购其他房地产项目案件，主要负责法律尽职调查、交易结构设计、交易文本起草和审阅、涉税分析及税务筹划等工作。目前担任多家万科、碧桂园等知名房地产企业城市公司并购常年法律顾问。

刘老师曾在大学从事税法教学和研究十余年，对财税法有深入研究，有比较深厚的理论功底。刘律师执业近十多年，有丰富的税法实务经验。曾作为执笔人参与撰写《中华全国律师协会律师从事税法业务服务操作指引》，曾作为审稿人参与编写《税务行政诉讼争议问题及司法观点集成》，曾代理全国首起因特别纳税调查调整起诉母公司及控股股东利用关联交易损害公司利益责任纠纷，曾为十多起并购重组项目提供涉税分析及税收筹划服务。刘老师擅长主讲《房地产并购重组法律实务》、《房地产并购重组中的税法问题》和《房地产并购重组法律风险及防范》《房地产开发企业并购路径与12大土地拓展模式及其涉税解析》等课程。

【课程大纲】

1、招拍挂模式及其涉税解析 1.1招拍挂模式简介 1.2招拍挂模式交易结构

1.3招拍挂模式主要涉税问题解析

1.3.1三方协议变更土地使用权受让人问题解析

1.3.2房地产企业或其项目公司取得土地出让金返还问题解析 1.3.3项目公司增值税扣减土地使用权价款问题解析 1.3.4项目公司土地增值税扣除土地成本问题解析 1.3.5项目公司所得税扣除土地成本问题解析 1.4招拍挂模式实例评析

2、资产收购模式及其涉税解析 2.1资产收购模式简介 2.2资产收购模式交易结构

2.3资产收购模式主要涉税问题解析 2.3.1资产转让方增值税问题解析 2.3.2资产转让方土地增值税问题解析 2.3.3资产收购方增值税问题解析 2.3.4资产收购方土地增值税问题解析 2.4资产收购模式实例评析

3、股权并购模式及其涉税解析 3.1股权并购模式简介 3.2股权并购模式交易结构

3.3股权并购模式主要涉税问题解析

3.3.1不按出资比例分配利润的所得税问题解析 3.3.2先分后转的所得税问题解析

3.3.3股转转让溢价常见处理方之涉税风险分析 3.3.4股权转让之土地增值税问题分析 3.3.5项目公司涉税风险防范对策解析 3.4股权并购模式实例评析

4、间接收购模式及其涉税解析 4.1间接收购模式简介 4.2间接收购模式交易结构

4.3间接收购模式主要涉税问题解析

4.3.1非居民企业间接转让股权之所得税解析

4.3.2通过有限合伙从项目公司取得利润之所得税解析 4.4间接收购模式实例评析

5、小股操盘模式及其涉税解析 5.1小股操盘模式简介 5.2小股操盘模式交易结构

5.3小股操盘模式主要涉税问题解析 5.3.1开发建设服务费涉税解析 5.3.2商标权许可使用费涉税解析

5.3.3超过股权比例分配利润之所得税解析 5.4小股操盘模式实例评析

6、合作开发模式及其涉税解析 6.1合作开发模式简介 6.2合作开发模式交易结构

6.3合作开发模式主要涉税问题解析 6.3.1合作开发之增值税解析 6.3.2合作开发之土地增值税解析 6.3.3合作开发之所得税解析 6.4合作开发模式实例评析

7、名债实股模式及其涉税解析 7.1名债实股模式简介 7.2名债实股模式交易结构 7.3名债实股模式主要涉税问题解析 7.3.1名债实股利息增值税和所得税解析 7.3.2名债实股利润所得税解析 7.4名债实股模式实例评析

8、破产重整模式及其涉税解析 8.1破产重整模式简介 8.2破产重整模式交易结构

8.3破产重整模式主要涉税问题解析 8.3.1债务重组所得税解析 8.3.2以物抵债涉税问题解析 8.4破产重整模式实例评析

9、司法拍卖模式及其涉税解析 9.1司法拍卖模式简介 9.2司法拍卖模式交易结构

9.3司法拍卖模式主要涉税问题解析 9.3.1司法拍卖税费转嫁解析

9.3.2司法拍卖中计税依据还原问题解析

9.3.3司法拍卖中受让人所付税金扣除问题解析 9.4司法拍卖模式实例评析

10、名股实债模式及其涉税解析 10.1名股实债模式简介

10.2名股实债模式交易结构

10.3名股实债模式主要涉税问题解析 10.3.1名股实债之增值税解析 10.3.2名股实债之所得税解析 10.4名股实债模式实例评析

11、收益权模式及其涉税解析 11.1收益权模式简介 11.2收益权模式交易结构

11.3收益权模式主要涉税问题解析 11.3.1收益权转让增值税解析

11.3.2受让收益权后利润分配之所得税解析 11.4收益权模式实例评析

12、股地分离模式及其涉税解析 12.1股地分离模式简介

12.2股地分离模式交易结构

12.3股地分离模式主要涉税问题解析

12.3.1各项目独立开发与核算时增值税关系解析

12.3.2各项目独立开发与核算时土地增值税关系解析 12.3.3各项目独立开发与核算时所得税关系解析 12.4股地分离模式实例评析

【主办单位】山东全联房地产咨询有限公司 【课程时间】2018年8月25-26日（青岛）

【课程费用】人民币4800元/人（费用包含：培训教材费、讲师费、场地费、茶歇费等），食宿统一安排，费用自理。欢迎有关单位或部门组团参加。【报名方式】贾利 176*6095~1286