2012最新版《城市用地分类及规划建设用地标准》里三类工业解释解决大问题（精选五篇）

第一篇：2012最新版《城市用地分类及规划建设用地标准》里三类工业解释解决大问题

2011最新版《城市用地分类及规划建设用地标准》里三类工

业解释解决大问题

网上流传的最新版《城市用地分类及规划建设用地标准》里对工业用地的分类进行了修改，但看条文我是很晕的，其实我也没有看到过现行建设用地分类标准的条文解释，所以理解上有很大的难度，更谈不上如何运用于实际工作了。城市规划博客前面有好几篇是关于谈论工业项目选址和一二三类工业用地分类的，虽然和同行们展开了谈论，但事后都没有拿出好的办法。今天在网上遇到一个朋友，居然要到一个带条文说明的2011最新版《城市用地分类及规划建设用地标准》全文，发现条文说明中对工业工业用地的分类有详细的说明，能很大程度上解决大家的问题。

工业用地的内涵与中类与原国标基本一致，工业用地的分类既可用于对现状工业用地进行分类，也可用于指导安排工业项目和基础设施建设，以及调整工业用地布局，制定环境保护措施，对城市规划工作的实用意义较大。

工业用地也有各种分类方法，如按工业性质或工业门类划分，优点是与国家有关工业的分类相一致，资料来源面广，容易获得统计数据，也便于分析工业的性质、产品、产值等，但在统计口径上往往与城市规划工作的要求不一致，也不适用于工业选址和用地管理工作，不能满足城市规划工作的需要。本分类按工业对居住和公共环境的干扰污染程度，将工业用地分成“一类工业用地”（对环境基本无干扰、污染和安全隐患）、“二类工业用地”（有一定干扰、污染和安全隐患）和“三类工业用地”（对环境有严重干扰、污染和安全隐患）三个中类。有的意见在于由于污染较轻的产业与严重污染的产业较难分别，因此建议分为两类。本标准将工业用地分成三类基于两个理由：（1）这种分类具有必要性。第二类与第三类有着不同的用地兼容性。第二类产业用地中尚可安排部分其他用地，而第三类往往只能安排本功能的用地。（2）这种分类具有可行性。在英国以及我国的台湾地区具体表明了第三类工业用地（即特殊产业用地）的具体工业类型，在新加坡则将对工业用地的分类与具体的环境标准（环境保护一般指引）相结合。

工业用地对居住和公共环境的干扰污染因素，主要包括噪声、烟尘、有害气体、恶臭、废渣、污水以及交通运输量等。工业用地中类应根据工业具体条件及国家有关环境保护的规定与指标来确定，本标准取消了上版标准中列举具体行业分类的做法，原因在于考虑到随着科学技术的进步，某污染严重的行业可以通过技术改造减少污染甚至实现零排放。

工业用地的分类建议参考以下标准执行。

表3工业用地的分类标准

水大气噪声

参照标准污水综合排放标准（GB8978-1996）大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）工业企业厂界环境噪声排放标准（GB12348-2008）

一类工业企业低于一级标准低于二级标准低于1类声环境功能区标准

二类工业企业低于二级标准低于二级标准低于2类声环境功能区标准

三类工业企业高于二级标准高于二级标准高于2类声环境功能区标准

大家看到上面这个表格，或许已经开始疑惑，表的名称是工业用地的分类标准，而下面分类的主体是工业企业，这个是为什么呢？

我们理一下思路，城市规划是对土地和空间及各项建设行为的控制，我们在城市规划管理工

作中，有控制性详细规划是做各项行政许可，做各类建设行为的前提，起到了决定性的指导作用，在控规阶段，我们就要对城市规划区内的建设用地进行规划，进行分类，这个时候我们要规划的除了建成区，要确定功能和经济指标的主要是未开发建设的建设用地，也就是说这个时候只有建设用地，其上还没有工业企业，在土地挂牌出让钱，确定的土地的规划条件是针对所有竞标争地企业的一种严格筛选，各类工业企业必须符合相应的排放标准才能竞选到相应的工业用地。

但是从操作层面看还是有一定的问题，还是先有蛋还是先有鸡的问题。在企业参与土地挂牌出让前，这个企业或许只是一个新企业，肯定没有什么排放检测，有没有立项批文、有没有环境评估呢？即使有，但也是并没有落实在空间内预测吧，算是一纸空文吧？一个化工项目可以包装成零排放，一条落后生产线也可以说成是欧洲引进的绿色环保工业，一切皆有可能„„

到底由哪个部门来认定某个企业到底属于几类工业企业呢？肯定不是规划部门，到底要如何控制呢？国土部门即使承认企业的承诺，也是枉然，只有环保部门来监督控制了吧„„ 好吧，规划部门是前置的，提出了建设用地分类、地块的规划条件，对工业用地的准入做出了详细明确的要求，后面是谁取得土地，并没有办法。待那些取得了土地出让合同的企业来申报规划设计方案审查、办理建设用地规划许可证的时候，我们肯定要默认，他们是符合对应用地的一类二类三类工业企业。

加入发改委征求某企业落户与某地的合理性，你只能告诉他们，这个地方是几类工业用地，拟落户企业必须符合相应的几类工业，仅此而已。

第二篇：对比新旧《城市用地分类与规划建设用地标准》的区别

对比新旧《城市用地分类与规划建设用地标准》的区别

新的用地分类包括城乡用地分类、城市建设用地分类两部分。

新标准的主要特点：

1、空间覆盖完整，城乡用地分类与土地利用分类衔接清楚；

2、系统层次清晰，与城乡规划体系对接明确

3、适用面广，即可用于现状调查统计，也可用于规划编制，还可用于规划和审查管理；

4、与原城市用地分类体系基本衔接良好。

此次对分类的调整适应了现代社会的经济发展和国家经济体制的改变，对以前一些分类模糊，或者两者关系不大却划分在一个中类、大类的用地进行了调整。从城市规划管理的角度来说，这样的调整方便了规划和审查管理，减少了一些很难界定界线的用地区分问题，而且细化后的用地分类缩小了同名用地下用地的种类，更加准确。

下面从具体调整上来介绍其对城市规划管理的影响。

居住用地

1、考虑目前居住区配套规划的中小学往往由于建设主体不清而面临土地空置等问题，从政府发挥公共服务职能、便于实际管理等要求出发，将中小学用地划入“教育科研用地”。

2、二类居住中增加“保障性住宅用地”，体现国家关注中低收入群众住房问题的公共政策。公共设施用地的分化调整

将“公共服务设施用地”拆分为“公共管理与公共服务用地”与“商业服务业设施用地”两大类。“公共设施用地”主体内容仍然延续了计划经济体制的思维体系，但是目前的状况是，许多过去由政府统管的公共设施项目逐步交给市场运作，投资主体多元化导致公共设施类型发生分化，同时也对规划提出了将该地类进行区分的要求。公共管理与公共服务设施

公共管理和公共服务，现在是两种概念，代表了两种导向。”公共管理与公共服务设施“指行政、文化、教育、卫生、体育等机构和设施的用地，不包括居住用地中的服务设施用地，其核心内涵在于必须控制以保障满足民生需求的服务设施。对该大类的调整只是根据现状，对类型较多的进行了细化，对相似的进行了整合。

例如，将以前的“文化设施用地”将原国标“文化设施用地”缩小范围，仅包括图书、展览、文化活动等公益性设施用地。原国标“新闻出版用地”、“文化艺术团体用地”以及“广播电视用地”的报社、出版社、广播电台、电视台、文化艺术团体等，纳入本标准“艺术传媒用地”等。

“教育科研用地”新增“中小学用地”小类，建议充分结合主管部门教育部门的规划设想，将中小学的规划在教育专项规划的编制中具体落实。

“医疗卫生用地”中，将原”休疗养用地”纳入本标准的“旅馆用地”，这样的调整避免了用医疗作为掩护以修养为目的的行为产生。

“社会福利设施用地”指为社会提供福利和慈善服务的设施及其附属设施的用地，包括福利院、养老院、孤儿院等用地。原国际分类中社会福利院等纳入“其他公共设施用地”，为了体现政府对社会福利的保障职能，本标准将其单列为种类。

原国标中“外事用地”在特殊用地中，考虑到其对城市各类设施的密切需求，将其纳入“公共管理与公共服务用地”，指外国驻华使馆、领事馆及其生活设施等用地。

第三篇：新国标《城市用地分类与规划建设用地标准——王聪解读版

1总则

1.1适用范围：

1.1.1本标准适用于城市、县人民政府所在地镇和其它具备条件的镇的总体规 划和控制性详细规划的编制、用地统计和用地管理工作。

1.1.2县人民政府所在地镇和其它具备条件的镇与城市一并作为本标准适用对象，加强空间拓展和投资建设的引导与控制。

解读：

（1）由于“县人民政府所在地镇”的管理体制不同于一般镇，城镇建设目标与标准也与一般镇有所区别，其规划与建设应按照城市标准执行；

（2）“其它具备条件的镇”指人口规模、经济发展水平已达到设市标准，但管理体制仍保留镇的行政建制的镇。

相关资料：我国小城镇发展迅猛，发展水平较高的镇已成为承载城乡产业、居住功能的重要组成部分，经济社会结构与城市相似。2009年底我国有建制镇19322个，镇建成区人口1.38亿，占全国城镇人口的22.2%。以农业服务、商贸旅游、工矿开发等多种产业为依托形成一批具有一定规模的新型小城镇。

第四篇：深圳市人民政府关于印发深圳市工业项目建设用地控制标准

深圳市人民政府关于印发深圳市工业项目建设用地控制标准

（试行）的通知 深府〔2006〕93号

《深圳市工业项目建设用地控制标准（试行）》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。

深圳市工业项目建设用地控制标准（试行）

一、为落实市委市政府提出的建设“和谐深圳效益深圳”的目标要求，加强工业项目建设用地管理，促进土地资源的集约利用和优化配置，根据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）和市政府《关于贯彻落实国务院关于深化改革严格土地管理决定的通知》（深府〔2004〕204号）精神，制定本市工业项目建设用地控制标准（以下简称标准）。

二、本标准是工业用地项目前置评估、资格预审和审批工业项目用地规模，以及加强工业项目用地后续管理，评价用地效益的重要依据。

三、本标准适用于新建、改建、扩建工业项目及其配套工程。

四、本标准由投资强度、土地产出率、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地面积所占比重五项指标构成。工业项目建设用地必须同时符合这五项指标。具体如下：

（一）工业项目投资强度应当不低于表1中规定的相应指标值；

（二）土地产出率应当不低于表2中规定的相应指标值；

（三）容积率控制指标应当不低于表3中规定的相应指标值；

（四）工业项目的建筑系数应当符合表4中规定的相应指标值；

（五）工业项目配套的行政办公及生活服务设施用地面积所占比重应当符合表5的规定，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。

五、在签定土地使用权出让合同时，必须在合同中明确约定上述五项控制性指标要求及违约责任。

六、工业项目建设应当采用先进的生产工艺、生产设备，缩短工艺流程，节约使用土地。对适合多层标准厂房生产的工业项目，应当进入多层标准厂房，不予单独供地。分期建设的工业项目应当分期申请建设用地。

七、工业项目建设应当严格控制厂区绿化率，提高工业项目土地集约利用率。

八、本标准由正文（表1—表5）、控制指标应用说明（附件1）、《国民经济行业分类注释》（附件2）共三部分组成。

九、根据我市土地资源状况、产业发展情况和新的《产业导向目录》，市政府对本标准作适当修订，每两年发布一次。

十、本标准自2006年7月1日起施行。

附件：1．控制标准应用说明

2．国民经济行业分类注释

附件1

控制标准应用说明

一、标准应用

在具体应用本控制指标时，首先根据附件2确定申报的工业项目所属工业行业的类别和代码，再根据表

1、表

2、表

3、表4和表5分别确定申报的工业项目建设用地的投资强度控制指标、土地产出率控制指标、容积率控制指标、建筑系数控制指标、行政办公及生活服务设施用地面积所占比重控制指标。工业行业分类按《国民经济行业分类注释》（GB/T4754—2002）执行（详见附件2）。

（一）工业建设项目容积率不低于所在行业所在区域的指标值。

（二）工业建设项目投资强度不低于所在行业所在区域的指标值。

（三）工业建设项目预期的土地产出水平不低于所在行业所在区域的指标值。

（四）工业建设项目建筑系数不低于30%。

（五）工业建设项目行政办公及生活服务设施用地所占比重原则上不超过7%。

二、指标解释

（一）投资强度：项目用地范围内单位面积固定资产投资额。

计算公式：

投资强度＝项目固定资产总投资÷项目总用地面积。

其中：项目固定资产总投资包括厂房、设备和地价款。

（二）土地产出率：项目用地范围内单位面积工业增加值。

计算公式：

土地产出率＝工业增加值÷项目总用地面积。

（三）容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。

计算公式：

容积率＝总建筑面积÷总用地面积。

建筑物层高超过8米的，计算容积率时该层建筑面积加倍计算。

（四）建筑系数：项目用地范围内各种建筑物、构筑物及堆场占地面积之和占总用地面积的比例。

计算公式：

建筑系数＝（建筑物占地面积＋构筑物占地面积＋堆场用地面积）÷项目总用地面积×100%。

（五）行政办公及生活服务设施用地面积所占比重：项目用地范围行政办公、生活服务设施用地面积占总用地面积的比例。

计算公式：

行政办公及生活服务设施用地面积所占比重＝行政办公、生活服务设施用地面积÷项目总用地面积×100%。

三、适用范围

一类地区标准适用于特区内和高新技术产业带。

二类地区标准适用于宝安、龙岗两区（不含高新技术产业带）。

附件2

国民经济行业分类注释

《国民经济行业分类注释》（GB/T4754—2002）的分类目录，制造业门类分为32个大类、174个中类、460个小类以及1000多个细类，详细内容参见《国民经济行业分类注释》（GB/T4754—2002）。

经物理变化或化学变化后成为了新的产品，不论是动力机械制造，还是手工制作；也不论产品是批发销售，还是零售，均视为制造。建筑物中的各种制成品零部件的生产应视为制造。但在建筑预制品工地，把主要部件组装成桥梁、仓库设备、铁路与高架公路、升降机与电梯、管道设备、喷水设备、暖气设备、通风设备与空调设备，照明与安装电线等组装活动，以及建筑物的装置，均列为建筑活动。

在主要从事产品制造的企业（单位）中，为产品销售而进行的机械与设备的组装与安装活动，应按其主要活动归类。