房地产市场的三级模式

第一篇：房地产市场的三级模式

房地产市场的三级模式

根据我国房地产市场的现状及其内部构成,房地产市场一般可分为三级:

(一)房地产一级市场

房地产一级市场是由土地管理部门代表国家将土地使用权有期有偿地出让给房地产开发公司或其他企事业单位。用地者和管理部门要签订土地使用合同。由于土地归国家所有,房地产一级市场无疑是由国家垄断经营。房地产一级市场又分为三种类型:一是以协议方式出让土地使用权的市场;二是以招标方式出让土地使用权的市场;三是以拍卖方式出让土地使用权的市场。今后发展的重点将是以拍卖方式出让土地使用权的市场。因为这种方式最能体 现土地管理的规范化和市场公平竞争的精神。

(二)房地产二级市场

房地产二级市场是由房地产开发公司按土地使用合同条款的要求,建成地上建筑物(住宅、商店、写字楼等)后,将房地产出售或租赁的市场。http:///房地产二级市场主要包括土地租赁市场、地产使用权抵押市场、房屋开发市场、土地使用权互换市场等四方面内容,其中,房地产开发公司所从事的商品房预售市场,在房地产二级市场上占有最大的比重。

(三)房地产三级市场

房地产三级市场是将房地产二级市场取得的房地产进行转让和租赁等各种交易活动的市场,包括房屋买卖市场、房屋租赁市场、房屋抵押市场、地产转让市场、地产转租市场等。所谓二手楼宇的买卖与租赁即属于房地产三级市场。

中国的房地产市场是房屋和土地紧密结合后的一体化市场。房地产一级市场和二、三级市场是相互依赖、相互促进的。房地产一级市场的垄断经营和二、三级市场的自由竞争,构成我国现代房地产市场发展的基本特色与结构模式。

第二篇：三级房地产策划师模拟题

1、按照有关规范规定，用正投影方法，详细准确地画出的图样，称为“房屋建筑图”，又称

为（C）

A、进度图 B、蓝图 C、施工图 D、设计图

2、建筑材料按化学组成分为无机材料、有机材料和（D）

A、天然材料 B、防水材料 C、人造材料 D、复合材料

3、材料在外力作用下抵抗破坏的能力称为（D）

A、孔隙率 B、密实度 C、硬度 D、强度

4、土地调查是为查清土地的数量、质量、分布和（A）而进行的调查。

A、权属状况 B、位置 C、土地用途 D、共用情况

5、根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》规定税率分别为7%、5%和（A）

A、1%

B、2%

C、10% D、8%

6、城市规划应根据人居环境科学理论，实现自然、人文、社会、居住和（D）共五个

系统的有机统一。

A、艺术 B、生态 C、科技 D、支撑

7、房地产项目的规划设计包括项目的方案设计、（A）及施工图设计等。

A、初步设计 B、外立面设计 C、价格估算 D、微观设计

8、房地产管理部门在接到开发企业申请后，经审查合格的，应在接到申请后10日内

核发（B）

A、《国有土地使用证》

B、《商品房预售许可证》

C、《建设工程规划许可证》

D、《建设工程施工许可证》

9、房地产资产证券化表外处理是指房地产公司将（A）出售给SPV。

A、自有资产 B、资产收益

C、租赁合同 D、股票

10、ABS融资是指（D）

A、建设—运营—移交

B、互助基金

C、按揭贷款

D、资产支撑证券化

11、PM2系统以（B）为控制核心。

A、筹资成本

B、合同成本

C、收支项目

D、建安成本

12、调研计划实施包括数据资料的收集、加工处理和（A）三个步骤。

A、分析

B、统计

C、归纳

D、建档

13、可行性研究是项目立项、审批（D）的依据。

A、审核

B、投资

C、决策

D、开发商与有关部门签订协议合同

14、已知售价增加15%，净现金流量现值增加30%，则售价的敏感系数为（B）

A、0.5 B、2 C、3 D、4

15、风险分析又称为（B）

A、期望值分析 B、概率分析 C、成本分析

D、动态分析

16、策划学的本质涵义是，揭示个人、组织创造性地组合运用一切可以利用的（B）三大基本要素，从而掌握行动的主导权，达支预期目标的规律的学问。

A、信息、物流、技术 B、信息、资源、时间

C、概念、资源、人力资源 D、管理学、经济学、广告学

17、发展商策划模式又称为（D）

A、品牌策划模式 B、全程策划模式

C、产品策划模式 D、“非策划”模式

18、市场细分的客观基础是（D）

A、心理因素 B、区域因素

C、购买动机 D、消费者需求差异性

19、营销策略分为整体市场策略、市场细分化策略和（C）

A、价格策略 B、差异性市场策略

C、市场密集型策略 D、无差别策略

20、房地产企业把人、财、物集中起来为少数有限的细分市场服务称为（B）

A、整体市场策略 B、集中营销策略

C、市场细分化策略 D、无差别策略

21、经济适用房营销策略一般采用（B）

A、市场细分化策略

B、市场整体性策略

C、市场密集型策略

D、价格策略

22、在楼盘的强销期和持续期，（D）往往成为广告的主要内容。

A、规划理念

B、地段特征

C、概念卖点

D、价格攻势

23、房地产营销第三阶段又称为（D）

A、产品营销

B、满足营销

C、中级营销

D、导向型营销

24、TOWHOUSE又称为（C）

A、别墅 B、商务公寓 C、联排别墅 D、产权式酒店

25、成长型公司适宜选择（B）作为办公场所

A、酒店式公寓 B、商务公寓

C、TOWNHOUSE D、普通住宅

26、物业管理已成为（A）构成的重要要素之一。

A、物业品牌 B、产品品牌 C、物业价值 D、企业竞争

27、房地产营销中的公关活动也称为（D）

A、主题营销 B、媒介营销 C、价格策略 D、事件营销

28、顾客在购买过程中能够实际拥有的展示称为（B）

A、实物展示 B、边缘展示 C、核心展示 D、物业展示

29、头脑风暴法属于（D）

A、整合策划 B、精神价值附加策划

C、文化策划 D、创意策划

30、项目策划的造势原理是指利用一定的（A）进行造势。

A、活动项目 B、价格策略 C、会展 D、概念炒作

31、所谓初次现象是指一种（D）的思想方法

A、概念创意 B、信息整合 C、主题设定 D先入为主

32、产品营销的先弱后强原则是指（C）

A、先从低价盘做起，再做高价盘

B、先从低附加值产品做起，再做高附加值产品

C、先从弱少客群产品做起，再做强势客群产品

D、先从低品牌产品做起，再做高品牌产品

33、在产品引导期和公开期，广告主题多以产品的（B）为主。

A、物业管理 B、规划优势和地段特征

C、价格攻势 D、配套设施

34、广告强销期广告预算约占总量的（C）

A、20%

B、30% C、40%

D、50%

35、营销计划包括（B）和营销计划安排

A、营销策略制定 B、营销渠道选择

C、营销计划制定 D、营销人员培训

36、（D）是市场营销控制的中枢。

A、营销计划 B、客户管理 C、分销渠道 D、信息沟通37、2004年4月27日，国务院通知，房地产开发项目（不含经济适用住房项目）资

本金比例由20%提高到（B）以上。

A、30% B、35% C、40% D、45%

38、房地产策划包括概念设计、项目策划和（C）

A、价格策划 B、物业策划 C、营销策划 D、区域策划

39、通常样本的平均数的标准误差越少，则样本平均数与总体群平均数的差异就越

（B），样本平均数的可靠性就越（）

A、大、小 B、小、大 C、平均、大 D、不一定

40．(B)是当今世界发展的普遍趋势和潮流，是目前公认的最显著的社会经济现象。

A、产业化 B、城市化 C、工业化 D、信息化

41．（C）的房地产理念是人、城市空间、自然、健康的共有与融合的理念。

A、城市化 B、生态化 C、可持续发展 D、信息化

42． 城市运营的基本要求是：无论城市大小，都必须从（D）上定位。

A、规划 B、价格 C、文化 D、战略

43．详细可行性研究是指在决策前对项目有关的工程、技术、（C）环境、政策等方面的条件和情况做详尽、系统、全面的调查、研究与分析。

A、产业 B、人文 C、经济 D、人口

44．消费者对于是否朝阳、面积指标等的疑虑属于（C）。

A、质量疑虑 B、价格疑虑 C、产品疑虑 D、承诺疑虑

45．产品定位受（A）因素的影响。

A、硬件、软件B、经济、社会 C、人口、收入水平D、城市规划、资金

46、房地产项目方案设计可以称为（A）。

A、宏观设计 B、微观设计 C、中观设计 D、总设计

47、股权融资的缺点是（C）。

A、融资渠道狭窄 B、流动性高、风险大 C、缺乏流动性、募集难度大 D、认购

环节复杂

48．抵押贷款证券化属于（B）。

A、表外处理 B、表内处理 C、ABS融资 D、信托收益凭证

49、以下哪种方法在时间上最为经济（D）。

A、人员调查法 B、通讯调查法 C、观察法 D、电话调查法

50、盈亏平衡分析在财务管理中又称（B）分析。

A、成本 B、量、本、利分析 C、效益 D、投资

51、大势把握——理念创新——策略设计——资源整合——动态顾问这一策划流程是

（C）

A、全程策划模式B、品牌策划模式C、战略策划模式D、产品策划模式

52、营销组织必须考虑三大方面的问题（A）

A、组织构架及激励机制；上市时机及销售节奏；销售培训；

B、组织构架及激励机制；约束机制；绩效考核；

C、销售培训；企业文化；激励机制；

D、约束机制；人员培训；绩效考核；

二、多选题：

1、一套完整的施工图，根据其专业内容或作用不同，一般包括：（ABCDE）。

A、图纸目录

B、设计总说明

C、建筑施工图

D、结构施工图

E、设备施工图

2、建筑从采用的结构墙体材料上分，主要有（ABC）。

A、砌体结构

B、现浇钢筋混凝土结构

C、轻钢结构

D、框架结构

E、剪力墙结构

3、建设强度指标包括：（CDEF）。

A、套密度

B、绿地率

C、容积率

D、建筑密度

E、总建筑面积

F、分类建筑总面积

4、以下属于一级地类的是（BCD）。

A、旅游业

B、市政用地

C、住宅用地

D、农业用地

5、土地价值发现宏观分析包括该土地的（ABCDE）。

A、性质

B、权属关系

C、测绘情况

D、土地契约限制

E、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符

6、项目可行性研究包括（ABCDE）。

A、一般机会研究

B、特定机会研究

C、方案策划

D、初步可行性研究

E、详细可行性研究

F、市场调研

7、目标客户消费心理有（BCD）。

A、认知心态

B、疑虑心态

C、利益心态

D、期望心态

8、房地产工程管理主要有以下要素（ACDEF）。

A、成本

B、收益

C、质量

D、进度

E、安全

F、技术支持

9、以下属于传统融资模式的是（ABD）。

A、开发贷款 B、按揭贷款 C、股权融资 D、专项贷款

10、spv是指（DE）。

A、信托投资机构

B、商业银行

C、债券承销商

D、特设交易机构

E、特设信托机构

11、房地产开发成本可分为以下部分（ABCDEFG）。

A、土地费用

B、前期费用

C、建安成本

D、配套费用

E、筹资成本

F、管理费用

G、销费费用

12、房地产项目风险管理的目标是（BCD）。

A、减少成本

B、减少风险因素

C、减少风险事故

D、减少风险损失

13、物业管理的特点是（ABCD）

A、社会化

B、专业化

C、企业化

D、经营性

E、公益性

14、房地产调研的内容包括：（ABCDEFG）

A、市场研究

B、产品研究

C、市场销售环境研究

D、消费者购买行为研究

E、广告及促销研究

F、销售研究

G、竞争者研究

H、政策研究

15、依照调查方式的不同，将市场调查分为（ACDE）

A、询问调查法

B、深度访谈法

C、观察调查法

D、试验调查法

E、统计分析法

16、市场调查的流程分（BCDEF）几个阶段

A、战略规划B、确定调研专题

C、确定调研目标

D、制定调研计划

E、调研计划实施

F、提出调研报告

17、以下属于调查法的是（BCD）

A、随机抽样

B、人员调查法

C、电话调查法

D、通讯调查

E、观察法

18、可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源（ABCD）等各方面进行全面的分析、论证和评价。

A、技术B、市场C、经济D、社会E、人口

19、可行性研究报告包括（ABCDEF）

A、封面B、摘要C、目录D、正文E、附件F、付图

20、不确定性分析和风险分析包括（BCD）

A、SWOT分析B、盈亏平衡分析C、敏感性分析D、概率分析

21、房地产项目的投资概算包括（ABCD）

A、营销开支概算B、工程开支概算C、土地征用开支概算D、金融成本开支概算E、人员开支概算

22、成本估算方法包括（ABC）

A、经验估算法B、因素估算法C、工料清单法D、平均成本法

23、策划的基本特征是（ABCDE）

A、功利性B、社会性C、创造性D、时效性E、前瞻性

24、策划的原理有（ABCDE）

A、心理原理B、情感原理C、创新原理D、人文原理E、造势原理F、概念原理

25、策划的基本方法包括（ACD）

A、创意策划 B、全程策划 C、整合策划 D、精神价值附加策划

26、以下哪几项属于经济环境调研（BCE）

A、产业政策B、区域经济结构C、消费水平D、城市规则E、银行货款

27、品牌提升要注意（ABCDE）

A、软性推广工程B、公关活动工程C、卖场包装工程D、口碑工程E、公关危机工程

F、广告策划工程

28、一个完整的房地产营销计划应包括（ABCD）

A、开发前营销策划B、开发阶段的营销策划C、销售阶段的营销策划D、物业管理阶

段的营销策划

29、有效的市场营销控制应遵循的以下步骤：确定控制对象设立控制目标，建立衡量尺

度、决定控制标准（ABCD）

A、收集信息B、检查与对比C、分析偏差的原因D、采取改业措施

30、房地产项目营销控制的内容主要有（BCD）

A、成本控制B、计划控制C、赢利性控制D、战略控制

31、市场占有率分析指标有（BCD）

A、绝对市场占有率B、全部市场均占有率C、有限地区市场占有率D、相对市场占有

率

32、产品规划设计包括规划设计、建筑设计（ABDE）等。

A、环境设计B、户型设计C、结构设计D、配套设计E、物业服务

33、概念规划包括项目开发理念、规划理念、总体布局建议道路交通建议、景观规划建

议和（ABCE）

A、建筑单体规划建议B、基础设施配套建议C、安防D、物业管理E、环保系统建议

34、以下哪几项属于经济环境调研（BCE）

产业政策B、区域经济结构C、消费水平D、城市规则E、银行货款

35、完整的价格策略应该由预定销售起步价（ABCDEF）以及付款方式等构成。

A、销售均价B、最高销售价C、折扣价格D、销售总价E、提价幅度F、价格优惠G、促销价格

36、完整的广告周期由（ABDE）这几个部分组成。

A、策略期B、公开期C、增长期D、强销期E、持续期

37、项目财务评价包括（ABCD）

A、税金计算B、损益表与静态盈利分析C、现金流量表与动态盈利分析D、资金来源与运用表的货款偿还能力分析E、效益分析

38、确定房地产营销控制对象的内容和范围具体包括（BCD）

A、消费性控制B、赢利性控制C、专项营销组合因素控制D、战略性控制

39、别墅项目至胜的五大支柱（ABCDF）

A、建筑艺术风格B、私密性C、配套会所D、自然资源和人文资源E、价格策略F、市场性

40、产权酒店的类型有（ACD）

A、时权酒店B、公寓型酒店C、住宅型酒店D、投资型酒店

41、房地产常用广告媒体一般为（BCD）

A、电视、广播媒体B、户外媒体C、印刷媒体D、报刊媒体

42、以下哪能些属于房地产营销推广策略（ACDE）

A、新闻抄作B、折扣价格C、公关活动D、导购E、售后服务

43、产品细节设计是指采用（ABC）先进的生产工艺保证产品质量。

A、新技术B、新材料C、新设备D、新信息

44、SWOT分析是指（ACDE）

A、优势B、价格C、劣势D、机会E、威胁

45、我国房地产策划经历了以下阶段（BCDE）

A、个人策划B、单一策划C、综合策划D、复合策划E、新产品主义

46、项目营销策划包括（ABDEF）

A、卖点策划B、营销策略C、价格策略D、销售形势E、付款方式F、促销手段

47、项目不确定性分析包括（ABCDE）

A、盈亏平衡分析B、敏感性分析C、决策树概率分析D、风险规避和控制措施E、项

目效益评价

48、战略控制有以下的是（BC）

A、市场占有率分析B、营销效益等级评定C、营销审计D、价格策略

49、平均调研中选择样本比较常用的方法有（BCD）

A、总体抽样法B、随机抽样法C、计划抽样法D、分层抽样法

三、论述题：

1、论物业管理的社会性。

2、简述房地产营销的六大步骤。

3、简述房地产策划的本质特征。

4、概述常见营销传播工具的主要优缺点。

第三篇：三级终端销售模式

三级终端营销模式

农资产品营销，看似复杂的市场结构和营销，总之都可以归为三类：一是：一级经销商，二是分销网点商，三即是最终消费者，这三类都是我们公司产品的用户和“消费者”，只是由于在市场营销环节所处的位置不同，对产品的需求功用、目的不同罢了，因此我们不妨把他们都统统称为用户，分成三个终端类别，分别进行营销和推广。这就是“三级终端营销模式”的核心思想。

在“三级终端营销模式”中，我们把无论是一级经销商，还是分销网点商，以及传统意义上的终端用户都当作终端来看待，在营销活动中，无论是品牌的打造，还是促销的活动，针对三极终端都要进行，而不是只针对传统终端产品用户一个层面。

一级经销商的定义：从厂家到终端销售网点的中间所有环节，都归结为一级经销商。无论是采取市场代理、县级代理还是渠道下沉到乡镇的镇级经销商，都归为一级经销商。

分销网点商的定义：直接面对终端用户的销售网点都称为分销网点商。分销网点商和一级经销商在某种程度、某种范围可能存在身份重叠问题。

消费者的定义：我们把消费者细分为购买者和实际使用者，购买者并一定是实际使用者，实际使用者也并不一定就是产品的购买者，但不管是购买者还是使用者，全都是我们的消费者。

有了这样的定义和理念，做起营销来就不会感觉到复杂和困难了。只要我们针对每一极终端用户，分重点，根据需求不同，精心做好品牌塑造、忠诚度培养、需求激发等工作，然后除陈出新，就不愁找不到解决市场营销难题的办法。农资营销“三板斧”

在三级终端营销模式里，我们把市场营销环节分为三个终端，那么，农资产品营销，只要解决好这三个环节的问题，也就等于解决了整个市场的营销问题。

1、第一板斧——目标：经销商——目的：渠道通畅

经销商在营销环节中主要起到分销作用，保证产品流通渠道的通畅，把经销商当作一个终端用户来做，就是要解决农资产品的物流和首轮分销问题。由于农资产品销售的季节性较强，而一旦到了旺季，物流又是很多化肥企业的一大瓶颈，所以，农资产品要想占领市场，营销功夫的“第一板斧”就必须要砍向经销商，必须要解决好经销商的问题。

作为经销商，主要关心的就是产品效果、品牌知名度、政策支持三大核心问题。值得注意的是由于经销商主要和当地打交道，要长期在本地立足和发展，产品效果、信誉对经销商来讲便十分重要。在我们对经销商实地调研中，90%以上的经销商把对厂家稳定产品质量问题放在了首要考虑因素，这说明我们现存市场中的产品质量很不稳定，很多厂家在实际生产过程中存在严重的“偷换养分”现象，这对经销商的长期利益形成了较大影响。

销售旺季能否及时供货也是经销商普遍关注的因素，无论是现在市场上的仓储联销，还是联储联销，还是驻点直销，其实主要就是解决了旺季经销商的提货问题，减小了经销商的资金压力和市场风险，所以才受到了经销商的欢迎，并赢得了市场营销的主动。

2、第二板斧——目标：网点商——目的：销售便利

农资营销“第二板斧”主要是要解决销售的便利性、网点商的主推问题。农资市场产品用户85%以上的消费者没有自己的主见和有效信息来源，完全依赖于化肥销售人员的介绍，且非常信任。所以，解决好第一个环节产品分销问题以后，就必须要打通网点商的主推问题。

对于终端网点商，厂家就要协助经销商，通过层级分销工作来协助一级经销商完成网点的密度布点工作，货物分销工作，同时，要达到让销售人员主推的目的，这就要推行针对销售人员的促销工作。只要打通了终端销售人员“任督二脉”，那么，产品销售就不成问题，经销商二次进货也就不存在问题了。

需要说明的是：由于农资网点商有的是老板本身即是销售人员，有的不是，那么就要针对此二种情况设计完全不同的营销政策。针对老板即销售人员的情况，可以通过公开经销政策，加大力度来增加其信心，而对于纯销售人员，除了给予老板的政策之外，还要设计暗促政策，通过暗促来激发销售人员的积极性，充分发挥其强大的主推销售作用。

3、第三板斧——目标：消费者——目的：需求旺盛

无论是作为厂家，还是经销商，以及网点商，都希望终端用户即消费者能忠情于自己的产品。而对于终端用户，其实就是要解决其首次试用和重复购买二个销售环节，最终达到终端市场对产品的旺盛需求。只要终端需求的问题解决了，经销商的进货就不存在问题了，经销商有了充足的货源，网点商也就可以给消费者提供更多的便利，如此便形成供销两旺的大好局面。

如前所述，终端用户存在购买者和真正的使用者两种情况，购买并非最后的使用者，使用者也并非产品的购买者，那么针对消费者的销售就必须要有针对性的来设计。终端用户的初次购买主导因素点在于现场的引导和瞬间刺激，二次购买主要取决于效果和服务。农资产品有其本身的特殊性，所以用户对产品效果十分重视，在注重效果的前提下，农户还有其贪图小便宜的本性，所以样品赠送、礼品赠送在终端促销活动中大受欢迎。

农资营销的第三道功夫就是要针对终端用户、消费者开展有效的促销活动，让其初次尝试购买，并培养忠诚度，变成长期顾客。

“三级终端营销模式”主要在于市场理念的转变，对于传统营销渠道成员角色的转换，完成了这种转换，转变了传统认识，那么针对这三种终端来开展促销和市场行为，根据位置不同、需求不同的基本原则，来设计营销方案和标准，才不会隔靴搔痒，也能够很好的解决农资营销市场中的实际问题，并达到复杂问题简单化的目的。

第四篇：信访三级创新模式材料

创新“三级”运作模式上下联动化解信访矛盾

——对XXX县在化解信访疑难案件中如何做到案结事了的调查

几年来，XXX县紧紧围绕“事要解决，服务群众”这一根本目标，立足于工作实际，探索化解信访疑难案件的规律，通过创新建立县、乡（县直部门）、村“三级”信访工作运作模式，三者融会贯通，协调联动化解了一大批“无头案”、“骨头案”、“钉子户”，实现了“小事不出村、大事不出乡、难事不出县”的工作目标，全县信访量逐年下降，走出了一条具有XXX特色的信访工作新路子，该县取得了连续六年无越级集体访，连续多年被评为“信访工作实绩突出县”。

一、以“村说事室”为平台，抓早抓小，从源头化解信访矛盾苗头性问题

XXX县在全县277个村都建立“说事室”，“说事室”主要采取以下运作模式：一是固定场所，配强人员。每个“说事室”都有固定办公场所和必需设施，制度统一上墙，资料统一归档，每村选取2名懂政策、会说话、责任心强、德高望重的农村老党员、老干部为专职说事室工作人员，全天侯接访。二是明确职责，随时“说事”。“说事室”主要处理群众反映的生产经营、村财务管理、家庭干群关系等难事、愁事、烦心事，群众可以随时到“说事室”说事，村 1

民有话有地方说，能找到人听。三是集中说事，及时办理。确定每月10日、20日为村民集中说事日，说事时，要求做到有记录、有具体接待人、有处理问题的意见、有调解责任人、有说事群众回访。对一般问题当场解决；对比较复杂的问题，立即提交“两委”联席会议研究解决；对本村不能办结的问题由乡（镇）村干部向上级反映解决。四是做好总结，定期评议。规定每季度召开一次总结会，由村干部向党员、群众代表通报说事、办事情况，并对办理结果进行评议和测评。魏僧寨镇赵官寨村支部书记王凤亮深有感触地说，矛盾最容易解决往往是矛盾处在萌芽状态时，村民“说事室”所接触的事，多是矛盾即将发生或刚刚发生，抓住这一时机进行调处，矛盾较容易解决，村民来了把心里的不痛快给干部一说，干部们说和说和，双方气消了，矛盾也就化解了。

二、以“乡代理制”为纽带，理顺关系，从中游疏导一般性信访难题

通过几年不断地摸索实践，XXX县建立了信访案件“代理制”，主要做到以下几方面：一是确定需代理案件。需代理的信访案件经乡镇（县直部门）召开班子会研究确定，主要针对那些合理、合法的信访案件，一般分为责任单位自身能解决的问题和跨部门的人事分离的问题两种。二是确定代理人及职责。按照“对口负责，有化解能力”的原则，确定信访案件代理人。代理人必须对所代理的信访问题负责，代理人不仅是所代理信访问题的直接处理者，还要负

责代理信访问题的分包、协调、稳控等一系列后续工作。代理人对自身能解决的问题，要制定具体的解决方案，明确办理时限；对跨部门的人事分离的信访问题，信访人反映的问题由责任单位负责处理，在人员稳控上，按照“属地管理，就近代理”的原则，由上访人的户口所在地单位负责稳控并代理。一旦出现问题追究责任时，责任单位和稳控单位共同承担责任。三是代理制的督导。信访局负责所有代理信访案件的备案，已备案的代理案件要明确代理人的单位、职务、联系电话、案件进展情况、处理意见、限期结案时间等，信访局结合县“两办”督查室对全县信访代理案件进行一月一督导，一月一通报，年终进行考核总结。信访代理制度实施以来，全县共代理信访事项120起，化解96起。寿山寺乡浅口村的残疾信访人闫兆会反映工伤问题，法院已经判决胜诉，但由于种种原因执行不到位，老闫自身行动不方便很是着急，乡包村干部得知后，主动代理老闫反映的问题，替他到有关部门协调问题，不到一个月闫兆会反映的问题就彻底解决了。老闫高兴地说：“以前干部见群众躲着走，现在干部主动拉群众的手。”群众还编了一句顺口溜：信访代理好，话由干部说，腿由干部跑，利由群众得，心由干部操。

三、以“县级双日”机制为结点，集中研判，从根本上破解重点信访疑难

XXX县结合工作实际，探索建立了“双日机制”（周三县级领导接访日+周四信访例会日机制），集中时间，集中精力，破解重点信访难题，真正实现了把上访群众吸引到县内、把信访问题解决在县内。一是周三县级领导接访日。XXX县坚持每周三都有县级领导在信访局接访。在敏感期，县委书记坚持每周三接访，其他工作日有两名县级领导接访；进入常态工作后，县委书记在每月的第一个周三接访，县长在每月的最后一个周三接访。在县级领导接访时，不仅仅是县级领导一人接访，而是扩大参与面，实行联合接访。在县委书记接访时，县信访工作领导小组四位县级领导，公、检、法三长及民政、土地、劳动人事等与信访问题关联度高的相关部门“一把手”，一起到县信访局全天侯接访，现场办公，群众办公，相关部门汇报进展情况。二是周四信访例会日。XXX县把“周四信访例会日”作为了“周三县级领导接访日”活动的延续和深化。周四例会由县信访领导小组组长负责召集，相关部门负责人尤其是涉及信访案件的单位负责人列席参加开，对重点疑难信访案件进行集中“会诊”，遇有重大疑难信访案件县委书记亲自参加，形成了“周四信访例会日制度”。XXX县把“双日机制”作为化解信访疑难问题的最后一道防线，实行兜底解决，特别是对那些跨部门的人事分离的问题、历史遗留问题等。2006年7月份，陶山市场商户王书娥，因电闸打火致其商店发生火灾，造成2死2伤，财产和伤亡损失达几十万元。省、市、县消防部门都做出了事故责任认定，但王书娥不认可，也拒不走法律程序，坚持上访。在县委书记周三接待日，王书娥到县上访时情绪异常急躁，又哭又闹又要寻死。接访中县委书记武金良耐心解释、真情相劝，并当场承诺限期给上访人一个满意的答复。第二天（周四），武书记亲自主持召开信访例会，研究决定派驻工作组，对王书娥反映的问题进行深入调查，工作组

最终认定王书娥和市场服务中心负直接责任，均应承担28.84万元的赔偿数额，而市场服务中心因经济上过于困难，无能力承担巨额的赔偿责任，鉴于此，县信访例会研究决定，由市场服务中心通过向县财政借款的方式先期赔付到位，确保王书娥一家在亲人伤亡的情况下，经济上不蒙受过大损失。事后，王书娥对此事的处理表示满意和感激。

从以上我们可以看出，XXX县的“三级”信访运作模式，是一个从排查到化解无缝隙的有机整体，构建起了一个大的信访网络，确保了“小事不出村，大事不出乡，难事不出县”，实现了连续六年无越级集体访的目标。

启示之一：夯实基础，标本兼治，才能把信访问题消灭在萌芽状态。大部分信访问题产生在农村，怎样才能在第一时间发现、化解问题是关键。“说事室”使上访群众有地方说事、评理，既方便了上访群众反映问题，又为及早发现、化解问题提供了一个平台，更能从源头上防止信访矛盾的产生。

启示之二：想民所想，干民所盼，才能进一步密切干群关系。实行“信访代理制”后，在信访人和责任单位之间搭建起了一座“连心桥”，使干部融入了群众之中，与群众打成了一片，受到了群众的赞扬，从而进一步转变了干部作风，增强了基层干部的服务意识。

启示之三：领导重视，踏实干事，才能化解信访疑难问题。“县级双日” 机制制定后，所有县级党政领导坚持几年如一日，雷打不动，在接访过程中，“零距离”倾听群众意见和要求，多理解，多帮助，争取当事人的信任，把党和政府的温暖送到每一个上访者的心中。

第五篇：房地产市场调查报告

房地产市场调查报告

第一节 佛山市房地产市场概况

一、市场交易

二、土地供应

三、潜在市场需求状况

四、楼价走势

五、新建商品住宅和存量住宅成交状况

六、写字楼、商铺市场

七、区域市场表现

第二节 佛山市土地市场情况

一、2011年全年政府出让土地成交明细表

二、2011年1市土地供应情况

三、2011年全年招拍挂方式政府出让土地成交情况 第三节 写字楼市场

一、供应情况

二、销售和投资市场情况

三、租赁市场情况

四、租金、价格和空置率

五、2011年市场展望 第四节 住宅市场

一、别墅租赁市场

二、公寓别墅市场

三、住宅市场

四、住宅价格情况

五、投资分析

六、供应量分析 七、二手住宅市场