xx市房地产调查报告

第一篇：xx市房地产调查报告

xx市房地产调查报告

一、xx概况

内蒙古自治区的首府xx市位于内蒙古自治区的中部黄河中上游的土默川平原地带，是自治区政治、经济、科技、文化、教育的中心，是通往蒙古、俄罗斯以及东欧国家的重要桥梁。xx市总面积达17，224平方公里，城区面积达149平方公里。全市总人口258万，市区人口150多万，是一座以蒙古族为主体，汉族为多数的民族杂居城市。

随着经济的快速发展、城市居民人均可支配收入的增加、城市基础设施建设力度的加大以及城市绿化美化亮化工程的实施等多种因素的促进，xx市房地产市场成为越来越多区外资本投资的热土。xx房地产投资环境吸引力排在北京、上海、广州、南京四大城市之后，名列第五，吸引力超过了深圳、天津、青岛、宁波和重庆。

2007年，xx市地区生产总值达1118亿元 人均地区生产总值达到51687元，按现行汇率计算达7000美元。财政总收入达到154亿元，“十五”期间，全市地区生产总值年均增长27%以上，五年接近于翻两番；财政总收入年均增长32.3%，五年翻了两番；固定资产投资超过了前九个五年计划的投资总额。截止目前，xxGDP增长速度已连续6年名列全国27个省会城市第一。

二、经济适用房情况

到2007年12月经济适用房从投资到上市均呈显增长的势头。开发投资14.88亿元，同比增长302%；施工面积占住宅施工面积的比重虽然比去年下降0.5个百分点，但从房屋施工、新开工与竣工情况来看，均呈现了明显的增长。施工面积154万平方米，同比增长121.39%；新开工面积42.42万平方米，同比增长了177.4％；竣工面积为85万平方米，同比增长了576.75 %。在各类房屋竣工面积中，竣工率最高的是经济适用房，为55.19%。

三、房地产开发投资情况

2007年，xx市房地产开发投资完成96.71亿元，与上年同期相比增长92.82%，环比增长了6.07%。其中，商品房建设投资额72.8亿元，同比增长84.79%；土地开发投资额2.93亿元，同比下降了18.2%。按用途分：商品住宅开发投资72.1

4亿元，同比增长120%。其中别墅、高档公寓投资4.92亿，同比下降28.71%；办公楼投资3.61亿元，同比增加了10.6%；商业营业用房投资15.93亿元，同比增长了63.08%。

四、土地开发状况

2007年2007年，购置土地面积226.95万平方米，同比下降了38.75%；完成开发土地面积248.71万平方米，同比增长了8.78%。；2007年2007年土地购置费为179762万元，每平方米土地的购置价格为792.08元，比去年增加399.29元。

五、房屋施工及新开工状况

1、房屋施工情况

2007年，房屋建筑施工面积1358.97万平方米，同比增长108.82％。其中，住宅施工面积1012.6万平米，同比增长128.74％。住宅施工面积中别墅、高档公寓88.27万平方米，同比增长19.96%；办公楼施工面积85.51万平方米，同比下降68.1％，商业营业用房施工面积为189.84万平方米，同比增长53.7％，其他用房施工面积71.03万平方米，同比增长110.71%。

2、新开工房屋情况

2007年房屋新开工面积378.84万平方米，同比下降0.73％。住宅新开工面积为294.48万平方米，同比下降5.59％，其中别墅高档公寓新开工面积9.38万平方米，同比下降81.03%；办公楼新开工面积为24.61万平方米，同比增长364.34％；商业营业用房新开工面积38.4万平方米，同比下降21.1％；其他用房新开工面积21.35万平方米，同比增长35.56%。

3、房屋竣工情况

2007年房屋竣工面积320.85万平方米，同比增长161.07％。其中，住宅竣工面积为242.03万平米，同比增长180.22％；

六、商品房屋销售状况

1、销售总体情况

2007年商品房实际登记销售面积87.61万平方米，同比下降38.93%。住宅销售面积75.21万平方米，同比下降36.6%。实际登记预售面积为24.29万平方米，同比增长4.74％。实际登记现售面积63.32万平方米，同比下降47.4％。在分户型销售比例中，60—90平米的房屋销售比例最高，小户型还在走俏。

2、商品住房购买对象情况

从销售面积看本市销售57.91万平方米，外地销售17.3万平方米；从销售套数看本市销售5607套，外地销售1675套。本市占销售的比重为77%，同比下降10个百分点；外地占23%，同比增加10个百分点。

4、空置房状况

截至12月底，全市空置面积169.56万平方米，同比增长了22.2%，其中住宅空置面积112.47万平方米，同比增长了26.1%，占空置面积的66.33%；办公楼空置面积17.61%，同比增长了34.5%，占空置面积的10.39%；商业用房空置面积35.01万平方米，同比增长了15.13%，占空置面积的20.65%；

七、房屋销售价格

1、销售价格总体情况

2007年12月商品房平均销售价格3835元/平方米，同比增长了4.7%，环比增长0.18%；商品住房平均销售价格2875元/平方米，同比增长了4.6%。环比增长0.24%。在商品住房销售方面，售价为2000元及以下/平方米的，实际登记销售2898套，平均成交价1500-1950元/平方米,比重为39.8%；售价为2000-2500元/平方米的，实际登记销售1709套，平均成交价2200元/平方米,比重为23.47%；售价为2500-3000元/平方米的，实际登记销售1460套，平均成交价2700元/平方米,比重为20.05%；

八、分析与建议

1、房地产市场运行特点

（1）市场运行总体平稳

房屋销售总体需求过热的势头在下降，经济适用房销售呈上升趋势。房屋销售量继续呈下降的趋势，但与上月环比呈小幅增长趋势；房屋结构调整在逐渐改善，表现为房屋新开工面积除办公楼外总体呈下降趋势，办公楼增长幅度较高，主要原因是①自治区60年大庆；②房屋空置面积同比上升。

房屋销售价格在全国部分城市快速上涨的同时，销售价格保持了小幅上升的态势，显示了政府调控的作用。

（2）经济适用房增长加快

经济适用房增幅明显，投资增长了300多个百分点。充分说明市领导及各部门的重视和对国家宏观调控政策的落实；

（3）外地人买房增加

外地人在xx市买房的人增幅较快，由2006年的13%提高到23%；

2、主要问题

投资仍高速增长，到12月房地产投资同比达到了80%；土地购置费增长幅度较大，每平方米增加近400元；房屋施工总量面积与住宅施工面积增长幅度均较大；房屋空置面积增长较快，其中住宅空置面积比重过大，占66.33%。这一现象应引起有关方面的重视；房屋销售量继续呈下降的趋势，但与上月环比呈小幅增长趋势。

今年施工面积比较大，竣工面积较小，竣工率占23.55%，这说明有76.45%的工程转入跨年续建工程，续建施工面积1038.12万平方米，其中住宅续建工程面积770.57万平方米，续建工程估计3至4年内完成。

3、对策建议

（1）有步骤地解决低收入家庭的住房困难问题

要切实改善住房结构还需依赖于住房保障制度的建立和完善，政府住房供给结构调控的重心应该在住房价格和结构的调整上，规范发展经济适用住房和廉租住房，真正解决低收入家庭的住房需要。

（2）严格整顿规范房地产市场秩序

一是政府必须建立一个多部门组成的监督部门，来规范房地产开发经营全过程中存在的违法违规现象。二是清理整顿闲置土地，合理使用土地。三是严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。

（3）严格控制总量，加大住房结构调整

全年实行从紧的土地供应制度。一是严格执行土地利用总体规划，科学编制年度用地计划，调整住房用地供应结构、供应方式及供应时间，增加中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房、廉租住房的土地供应，其年度供应量不低于居住用地供应总量的70%。二是严格执行xx市每年度住房建设计划，每年新开工面积保持在200万平方米左右。其中对新审批、新开工的住房，套型建筑面积90平方米以下所占比重，必须达到开发建设总面积的70%。

（4）做好住房基础调查工作

目前的房地产规划只提出总量控制指标，没有将住房套型结构比例要求分解落实到具体区域、项目，基础性工作不深入，规划编制就缺乏科学性、合理性和可操作性。而新建商品房项目里面的中小型、中低价格的住房比重正是调整住房结构的宏观政策，实现供应结构逐步优化的重要内容。所以，需要做好基础调查工作，以便解决在新的项目审批过程中出现的各种问题。

事实上，目前我市的房地产市场进入一个“观望”局面。房屋成交量在减少，购房者的买入意愿也在减弱，但是在这种情况下任何明确的信号都会让各方选择形成新的突破点，此时的调控政策意图和效果至为关键，政策措施到位，则住房调控目标就可能形成有利局面，反之就有可能失控。

第二篇：湾里区市房地产市场调查报告

湾里区房地产市场调查报告

第一部分区域映像

一、区域简介

湾里区位于南昌西郊，距市中央18千米。东南邻新建县，西毗安义县，北接永修县。全区总面积251平方千米。总人口84199人（2006年末），其中非农业人口37274人。全区辖2个街道、3个镇、1个乡：站前街道、幸福街道、招贤镇、梅岭镇、罗亭镇、太平乡。共有11个社区（居委会）、37个行政村。区政府驻招贤镇。湾里区地处南昌城西北部的西山山脉中段，湾里区区位优势明显。全区土地面积238平方公里，东西宽20公里，南北长27公里。

二、社会经济发展

。长期以来，重点工业企业税收占据了湾里财政收入的半壁江山，所占比重一度超过50%，“单腿走路”的收入增长模式一直是制约湾里经济发展的软肋，为实现湾里区的跨越式发展，该区大力推动“四区”项目建设，为财政收入持续增长提供新支撑。同时，为最大限度巩固经济发展成果，财政部门更是将全区内88个重大重点建设项目、90户重点企业细化分解到每一个科室，每月跟踪税收入库情况，及时化解企业生产和项目推进中遇到的困难，确保各项税收及时入库、颗粒归仓。一季度湾里区工业企业税收和“四区”项目建设产生的税收分别占财政总收入比重达42%、33%，改变了以往仅依靠工业企业“单腿走路”的被动局面，实现了“双腿走路”的良性增长模式。面对经济增长和生态保护之间的矛盾，湾里区积极转变发展方式，着力打造旅游产业，金融产业、总部经济三个增收亮点，努力构建“绿色财政”，引导经济“绿色增长”。共投入4500万将区内景点全部回收完毕，统一打造成精品旅游线路，做大旅游收入，做强旅游经济；大力扶持区内金融机构发展，全力争取各大银行在该区设立分支机构，在推动金融产业不断发展的同时，有效缓解了各行业融资难问题；积极支持镇街发展，将上年出台的镇街总部经济和梅岭省级示范镇建设扶持政策有效期限延长一年，对各镇、街办创办的总部企业，区级分成部分全部奖励镇街，鼓励镇街做强做大，一季度湾里区各镇街办完成财政总收入达5843万元，完成年初预算的34.6%，同比增长109.7%。并全面落实机关作风效能建设、优化发展环境工作层级负责制，进一步规范对全区机关作风效能建设、优化发展环境工作的日常考核，促使机关服务功能转型、作风效能升级、区域发展环境优化，打造“廉洁、高效、务实”的政府形象，全

面推进“四区互动、奋力比拼、富民强区、健康湾里”

目前，该区财政局正组织国税、地税及相关部门对全区所有企业、重点建设项目的税源归属情况进行梳理，建立信息共享平台，做到家

底清、情况明，防止漏征漏管，堵住税收流失，增加财政收入。

三、社会收入及消费支出

收入情况：2011年据50户农村住户抽样调查结果显示，今年上半年我区农

民人均现金收入3632元，比去年同期增加500元，增长16%。上半年我区农民

人均工资性收入2035元，比去年同期增加361元，增长21.6%，占现金收入的56%。在工资性收入中，来自非企业组织中劳动得到的收入362元，下降26.4%；

在本乡地域内劳动得到的收入1194元，增长2.3倍；外出从业得到的收入479

元，下降41.4%。上半年家庭经营现金收入1367元，比去年同期增加130元，增长10.5%，占现金收入的37.6%。第一产业现金收入1069元，增长6.5%。第二产业的现金收入137

元，下降32.1%，全部是建筑业收入。第三产业现金收入161元，增长4.2倍，主要是交通运输业收入。

支出情况：2011年上半年我区农民人均现金支出2308元，比去年同期增加

246元，增长11.9%。从农民期内各项现金支出情况看，生产费用支出增加，生

活消费支出和转移性支出减少。上半年我区农民人均生产费用支出504元，比去

年同期增长3倍。第一产业生产费用支出467元，增长3.2倍，主要是牧业生产

费用支出增长较快；第三产业生产费用支出36元。上半年生活消费支出163

4元，比去年同期减少112元，下降6.4%，其中家庭设备用品及服务支出、文化

教育娱乐用品及服务支出、衣着支出、居住支出分别增长117%、84.2%、63%、34.1%；医疗保健支出、食品消费支出、交通和通讯支出、其他商品和服务支出

分别下降5.9%、16.6%、45.7%、77.1%。转移性支出170元，比去年同期减少

20元，下降10.6%；下降的主要原因是赠送农村亲友的现金支出下降24.5%。

第二部分湾里区房地产概况

一、湾里区房地产市场现状分析，（一）房地产价格趋势

住宅：湾里区的住宅均价在4000元/平米左右，但联排别墅高等公寓

均价达到8000—10000元/平米，如：乾茂公园、保利半山国际等，现阶段湾里区在售的10个楼盘中，共有7个楼盘价格出现上涨，这

主要是由于红湾公路开通，给沿线楼盘带来了发展的机遇，所以湾里

区楼盘的房价普遍涨价，（二）房地产市场整体特征和销售状况分析

截止到2012年5月25日，湾里区上半年楼市的整体供应量并不大，仅434套，总体供应面积54228.3平米。虽然年初时，南昌楼市整体遇冷，成交一再创新低，但是“金三银四红五月”，南昌楼市已有明显回暖，市区成交量也表现出个别大幅上

涨趋势，但是湾里区的平均去化率却只有10.83%，成交套数47套，成交面积4134.4

4平米，与市区一个礼拜的成交量相当。从在售的几个项目来看，体量大的项目去化

率反而不及体量小的项目。仅有一个楼盘的去化率达到100%，而且该项目的体量是

最小的，体量位居前2的两个项目，去化率却位居倒数后2位，总共成交套数只有

3套。

（三）湾里区当前房地产市场状况

湾里区的楼盘现在已是全面开花，以招贤大道为主路，靠近大学院校为主要商

业闹区，学生经济是湾里的主要消费形势。从湾里在售的楼盘来看，几个大盘分布

在周边，中心区楼盘规模小，多而散，开发档次不高，但依托其地理位置，销售依

然火爆。

从湾里购房群体分析：湾里长期以来没有经济支柱产业，人们收入不高，大都出

外务工,形成不了强有力的购买群体。本地可以消化小部分，但多数还是以南昌的购

房者为主，他们看中的第一是湾里有许多的风景名胜，把自己的家安在风景区.这里

有新鲜空气和清静的环境,特别是中老年人退休后可以在这里常住。第二是区政府大

力开发湾里交通配套，最近新增了许多交通车班次。出行十分方便。第三是投资出

租，周边的大学院校多，学生多以租房为主，房子供不应求，目前房价不高，而房

租价格不菲，是个不错的投资渠道。第四是普遍看好目前的经济形势，随着湾里旅

游业做大做强，后市还有很大的升值空间。

湾里区房地产开发市场起步相对较晚,房屋均价从两三年前的８00-900元每平米

稳步上扬至1800元每平米，作为建设和谐新南昌的重要组成部分,其城市化进程的加快使得越来越多的人切实感受到湾里居住,投资的优越性。湾里的楼盘，由于其背

靠大山，那种诗情画意的住宅，让人充满向往与追求，这成为一些都市人享有“第二

居所”的缘由，再之都市白领们的“五加二生活方式”的流行，让人会有对此

处住宅有购买的冲动。湾里现已成为集休闲、度假、旅游、教育、居住为一体的重

要片区，目前在此“圈地”的有博泰花园、恒茂、上海天瑞与煌上煌等，湾里的房地

产开发面临着前所未有的契机。

以下是湾里区主要商圈案例分析：

第三篇：XXX市房地产市场调查报告

XXX市房地产市场调查报告

前言

XXX房地产市场飞速发展的同时，人们不得不冷静下来思考一些问题：这种发展是否是可持续的？人口发展与房地产开发速度是否适应？城市文化和城市文明如何在城市建设中体现？市住建局会同相关部门对XXX市房地产市场进行了初步调查。

一、XXX市经济发展概况

（一）XXX市概况

（二）XXX市国民经济指标与社会发展统计

居民生活水平不断改善。城镇居民人均可支配收入达到1.3万元，增长8.5%，农村居民人均纯收入6000元，增长13%。人均住房建筑面积24.8平方米，比上年增加0.8平方米。

由上表分析可知，XXX市经济持续稳定发展,近年发展速度加快，2007年起国内生产总值年均增长在10%以上。

由上表分析可知，XXX市城市建设加快，一拖、新能源汽车等多个大项目落户我市，固定资产投资持续加大。

由上表可知，XXX市城市人民生活水平持续稳步提高，收入不断增长，消费能力增长迅速。

（三）XXX市“十二五”期间城市建设主要目标

“十二五”时期，全市经济社会发展目标是：经济综合实力显着增强，现代农业基本实现，新型工业化进程加快，服务业明显升级，城市环境优美，社会事业全面进步，人民生活水平显着提高，城乡协调发展，把我市建设成国家重要的装备工业基地和绿色食品产业基地、国家生态园林城市、全国闻名的生态旅游胜地和国家历史文化名城。

--经济保持快速增长。在优化结构、提高效益、降低能耗、保护环境的基础上，实现经济持续快速健康发展。到2015年，地区生产总值达到1660亿元，年均增长15%以上。

--结构调整步伐加快。坚持提升第一产业、做强第二产业、做大第三产业，促进产业结构优化升级。到2015年，三次产业结构达到15.5：45.5：39。

--城乡区域协调发展。主体功能区格局初步形成，城镇化进程加快，新农村建设成效显着，城乡协调发展，城镇化率达到47%。

--可持续发展能力增强。森林覆盖率达到12%，建成区绿化覆盖率达到40.5%，晋升为国家园林城市。

--人民生活水平提高。社会保障体系进一步健全，城乡居民生活质量普遍提高，居住、交通、教育、文化、卫生和环境条件有较大改善。

（四）我市重点区域未来规划和建设

1、进一步增强区域新中心城市功能，增强城市辐射能力。

2、新区建设与旧区改造同步实施，建设现代化城市。

3、旧区基础设施与环境不断完善。

4、城市道路、广场、对外交通等基础设施进一步完善，为新世纪城市建设快速发展奠定良好基础。

5、围绕城市水系加快滨水地区建设，形成滨水绿化系统，初步形成生态市、园林城，城市骨架。

二、XXX市房地产市场发展现状

（一）2012年及近年XXX市房地产市场情况

国十一条“，从而一系列的调控政策的紧密出台，从调整供应结构和抑制商品房价格两个方面调控和引导房地产市场。这一年，我市认真落实国家对房地产市场的宏观调控政策，有针对性地解决房地产市场中的突出问题，坚持以稳定（住房价格、投资、消费心理）为前提，以调整供应结构为主线，以改善中低收入家庭住房条件为重点，以促进房地产业持续稳定健康发展为目标，把各项宏观调控政策落到实处。由于措施得力，2012年我市房地产市场实现了”住房供求总量基本平衡、住房供应结构基本合理、住房价格基本稳定、市民购房心态日趋理性，房地产业发展与我市经济和社会发展基本适应，与相关产业发展比较协调“的预期目标，从快速增长期进入到理性和平稳发展期。

1、我市居民人均居住面积情况

由上表可知，中心城区人均居住面积不断提高，平均每年增长0.8平方米左右，发展速度始终处于全省的平均水平。

2、房地产开发投资情况

从图中可见，2009年以前，房地产开发投资一直保持着较快的增长幅度，直接促进了近几年我市的房地产市场的快速发展。在2012年国家进行一系列的调控措施后，房地产开发投资略有减少，但通过召集开发企业召开市场形势分析座谈会，开发商对未来我市房地产市场形势依然看好。

3、商品房市场情况

----土地市场供应情况-----商品房开发建设情况

近年房地市场产开发建设情况

-----商品房销售情况

商品住房购买主体：我市商品住房的销售主体以本市和外县为主，占全市去年商品住房销售套数的85.1%以上。外地人士购买房屋仅占14.9%。购房消费者大多为刚性需求，但也有部分为投资性和投机性购房，我们通过委托

（二）现阶段我市居民房地产市场需求（问卷调查形式）

我们协调市直机关工委和城调队等相关部门，区分不同阶层，从家庭收入、住房情况、户型选择、环境要求等方面总结出20余个问题进行问卷调查，发放调查问卷7000份，回收有效问卷6400份，其中有意购房问卷2886份，占45%，无意购房问卷3514份，占55%。

---家庭收入情况----调查对象目前居住面积

从上图可以看出，目前居住面积23平方米以下的占27.6％，而人均居住面积在23平方米以上的占72.4％，占绝大多数。

----购房目的

解决住房问题的占54%，改善居住条件的占38%，投资性购房占8%。上图可以看出，希望改善居住环境的购房意向者占38%，说明消费者已经开始认识到在满足基本居住的情况下，需要更好的居住环境。投资客户占到8%，在当前宏观调控出台系列政策后，回归到比较理性的状况。

----购买房屋的类型

----希望购买房屋的面积

从上图可以看出，绝大多数消费者考虑120㎡以下的中小户型住宅（占86.4%）。

----购买房屋能承受的单价

3500以下的占65.3%，3500-4500占20.6%，4500-5500占9.6%，5500元以上的占4.5%。

能承受房屋单价在4500元/㎡以下的占86%，占绝大部分。

----拟购买房屋区域

选择中华路以北(A)的占8.8%，中华路以南民航路以北(B 从上图可以看出，我市大部分居民比较看好沿劳动湖区域，另外学区房和传统意义上的市中心地带还是主要选择。

----理想的起居室（客厅）面积

----理想的卧室面积

----选择房屋装修

希望开发商装修好的占42.7%，希望买了自己装修的占57.3%。

----采暖方式选择

喜欢传统热水供热的占45.9%，喜欢供热计量式的占42.5%，喜欢电采暖方式的占5.2%，喜欢天然气采暖方式的占6.4%。

从上图可看出，选择传统供热方式的占近一半，而热计量方式正被广大市民所接受。

三、影响房地产市场的因素

---土地政策：

3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》。该通知明确规定了开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被”冻结“等19条内容。该《通

知》的出台主要是落实”国11条“精神，增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵活性，增加保障性为重点的住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率，促进地产市场健康平稳有序运行。

9月27日，国土部、住建部联合发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》。《通知》明确，企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。从此通知不难看出，在未来土地竞买过程中，国土部门将采取更为严格的土地竞买资格审查。

-----房地产政策： 住房和城乡建设部于2012年4月13日发布实施《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》。《通知》明确要求各地加强商品住房预售行为监管。今后，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取订金、预订款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。房地产市场监管是政府加强房地产市场宏观调控的重要手段，对维护我国房地产市场平稳健康发展具有重要意义。随着房地产市场的持续升温，我国部分城市出现了一些房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为。为此，《通知》要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。

4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。《通知》明确，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂

停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。国务院下发此通知的目的就是为了进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。暂停第三套房贷的主要目的就是要加大对炒房的打击力度。号称十年来最严厉的房地产调控政策以迅雷不及掩耳之势袭向市场。

-----其他政策：

3月9日，财政部、国家税务总局联合下发了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》。通知明确，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。从该通知的规定看，两人或多人共同购买90平方米及以下普通住房的，这套房子，对其中任何一位购房者来说，都必须是唯一一套住房，否则就不能享受1%契税税率优惠。

9月29日，三部委联合发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》。《通知》规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。显然，新的契税规定已与相关部门的”二套房“认定标准趋于一致，即以家庭为单位核定是否是”二套房“。

2、经济因素

-----宏观经济形势：房地产市场与宏观经济发展密切相关，一旦宏观经济有所波动，房地产市场将会迅速作出反应。如果宏观经济形势趋稳，预计未来几年内房地产市场将继续保持稳步上涨趋势，但增幅会进一步放缓；如果宏观经济增速回落，预计房地产市场也会进入一定调整期。房地产市场的发展也会随着国民经济发展的影响而波动,特别是国民经济的分配、经济结构、货币政策和财政政策都会影响房地产市场的走势。

------地方经济因素：当地的经济发展因素对房地产市场的发展有重要的影响，主要有经济发展状

况,储蓄、消费、投资水平,财政收支及金融状况,利率,物价(特别是建筑材料价格)、建筑人工费,居民收入等。而XXX市作为我国北部经济欠发达地区的三线甚至四线城市，一方面，受全球经济下滑冲击较小；另一方面，XXX市委、市政府重新调整整体布局，由原来向江西开发调整向南部开发，以南苑开发区为主线，围绕着新火车站建设、劳动湖南扩改造。五个城中村开发建设等，为房地产业的持续发展提供了空间，也对购房者支付能力提供了保证。

3、社会因素

-----人口因素：房地产市场与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时,对房地产的需求就会增加,房地产市场发展也就会上涨;而当人口数量减少时,对房地产的需求就会减少,房地产市场发展也就会下落。人口素质，人们的文化教育水平、生活质量和文明程度,可以引起房地产市场的变化。人类社会随着文明发达、文化进步,公共服务设施必然日益完善和普遍,同时对居住环境也必然力求宽敞舒适,凡此种种都足以增加对房地产的需求,从而导致房地产行情看好。如果一个地区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序欠佳,人们多不愿意在此居住,则该地区的房地产行情必然低落。家庭人口规模，这里所说的家庭人口规模,是指全社会或某一地区的家庭平均人口数.家庭人口规模发生变化,即使人口总量不变,也将引起居住单位数的变动,从而引起需用住房数量的变动,随之导致房地产需求的变化而影响房地产市场。

------城市化进程：我市正处于城市化进程加速阶段，大量农村人口进入城市，对我市城市土地和房屋的需求增加，造成了城市土地和房屋有了相对的稀缺性，商品房的刚性需求增加，进一步促进我市房地产市场的发展。

------房地产投资：房地产投资者会利用房地产价格的涨落变化,以期从价差中获利。一般来说,房地产投机对房地产价格的影响可能出现3种情况;

(1)引起房地产价格上涨

(2)引起房地产价格下跌

(3)起着稳定房地产价格的作用

我国个别城市房地产价格居高不下的很大原因是在房地产投资方面存在着投资过热的现象。特别是在需求方面,不少购房者购买房屋为的是赚取投资收益,针对该情况,政府不仅应在交易税方面进行规范,还应该对购房者的购房资格进行限制。

4、其他

因素：

----消费者心理因素：购房者心理预期变化左右房价走势。

心理预期是人们对市场走势的综合判断，在其他条件不变的情况下将决定市场的走势。我们认为，在今后一段时期，由于受各方面因素的影响，人们对未来房价上涨的预期不断上升，购房意向仍然看好。在这种心理预期的驱动下房地产市场将会进一步扩大，商品房价格将稳中有升，但增幅放缓，如果没有大的外部环境的变化，这种趋势不会在短期内扭转。

---保障性住房的建设：棚户区改造、经济适用房及廉租房等保障性住房的大力实施，旨在通过政府调控，形成与市场需求相适应的住房供应结构，维持住房价格的基本稳定。大力加强保障性住房建设，有利于推进住房保障体系建设，缓解解决困难家庭住房条件，初步形成以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房为支撑的住房保障框架。加强保障性住房建设，有利于稳定房地产投资增长，保障性住房大量入市影响房地产供求关系，政府的建设投资可回收和循环使用。政府大规模投资建设经济适用房，势必使普通商品房市场的需求相对减少，或等同于增加了市场供给。政府加快公共租赁住房投资建设，也相当于增加住房供给，将相应减少住房租赁市场的需求，进而对商品房市场，包括新建住房和二手房市场的需求产生影响。保障性住房大量入市，会拉低房地产价格。

四、XXX房地产市场的现状分析

1、我市房地产市场形势在未来一段时间内将持续看好，价格也将继续稳中有升，但增幅会逐步放缓。

一是房屋建设成本增加推动了房价上涨。近年来，土地成本、拆迁费用、建安成本、配套费用、税费等都有较大增长，对房价上涨起到了一定推动作用，特别是棚户区改造以来，实施”拆一还一"的惠民政策，低保户、无证房等优惠政策，使拆迁费用增加。二是由于近几年我市采取了房地产开发总量宏观调控政策，房地产开发市场处于供略小于求的局面，这种卖方市场为主导的局面在一定程度上会推动了房价稳步上涨的态势。三是消费者对住房刚性需求的增加促进房价上涨。如户籍制度改革、城市化进程加快、婚房需求、周边县市进入市中心城区购房的比例明显增加

第四篇：房地产调查报告

深圳地产界竞争激烈，硝烟弥漫，每天都有高楼大厦拔地而起。一个地产项目要迈向成功，会遇到一系列的问题，需要打开问号，找到答案。现在，就让我们来寻找皇达鸿锦华苑广告推广所需要的答案吧！

一、我们需要什么样的主题形象？楼盘推广，应该有一个鲜明的主题形象，这样个性突出，容易引来市场的关注，促进销售的成功。深圳发展商各出奇招，使地产舞台异彩纷呈。皇达鸿锦华苑怎样表现自己呢？卖楼，不仅卖给消费者一个居住空间，还应“附赠”一种新的生活方式，一种对美好生活全新的诠释。这是我们思考的着力点。都市呼唤爱都市的生活从大自然躲在了林立的水泥森林之中。车水马龙穿梭在缺乏柔美的钢筋结构里，失去了绿色，失去了沟通，失去了人生应有的爱。如果将自己锁在孤立的空间里，一成不变地守着时代发展带来的所有电器文化；或将自己沉迷于虚拟的世界，一切的感情，一切的一切，在非现实中喜怒哀乐。逐渐……这个城市就会没有了欢乐，没有了激情，没有了生命力。假若，有户人家透过半掩的玻璃窗，惬意地享受着户外的盎然绿意，欣赏自然对人的关爱，呼吸的不再是呛鼻的空气，抚面的不再是凄凉的晚风。这种感觉，这样的生活，是否是都市中现代人家的追求？假若，有户人家在回家的路上，被左邻右舍问好，道声工作辛苦了，每一张笑脸，每一声问候，以及小区里成群的儿童嬉戏的场景，激荡着内心的感谢与喜悦。可曾再挂虑着工作的烦心，琐事的恼怒，轻松地沐浴着都市文明中积极的人文，是否是繁华城市中康乐人家的梦境？如果，您和家人深爱着家，流连于家的温馨与浪漫，不用去酒吧酣醉，不用再去迪厅疯狂地发泄，将每一点关爱凝注在魂牵梦绕的心灵居所，或在阳台上相濡以沫，或在小区内花前月下，是否这就是幸福人家的写照？如果，您已不通宵达旦地在侃网中迷惘，体会的是信息世界飞速发展给您带来的成功与喜悦，领略着因特网赋予的时尚与精彩，每一天轻松享受着局域网为您打理生活的琐碎。新的世纪，新的时代，是否这就是富贵人家的豪情？……这样的时代，这样的都市，这样的人家，都将是皇达鸿锦华苑给业主营造的天堂，把来自自然、社区、世界的爱和亲情、爱情、友情以及天地间种种亘古永恒的爱，精心缔造一处爱的家园，我们所要阐述的思想与理念。呼吸着爱的温馨与亲切，一种意境，也是一种梦境……都市的月光与爱在夜空中徜徉……我们应该“爱”！我们选择“爱”作为项目推广的主题。考虑到“爱”的表达不应过于直白，而应内涵丰富，富有意境，所以有必要给皇达鸿锦华苑取一个推广名，就叫做“LOVE时代”。这样，“爱”的表达现代、时尚，既突出个性，主题鲜明，又和都市现代生活紧密相连。我们还考虑过一个推广名“幸福快车”，希望这辆快车驶入现代都市人的生活。但我们没有挡住“LOVE时代”的诱惑，所以只好将“幸福快车”放在原处。

二、我们会“被爱”吗？我们的“LOVE时代”主题形象推向市场，会“被爱”吗？这是我们紧接着遇到的问题。在都市快节奏的生活中，在“水泥森林”的空间里，人们承受着巨大压力，身心俱疲。家的温暖是抚慰身心之所。因为家有情，家有爱，家有欢乐。皇达鸿锦华苑提供给人们的是有情、有爱、有欢乐的家，是人们真实需要的，是心底呼唤的。所以我们对“LOVE时代”能引起消费者的内心共鸣，对我们“被爱”充满信心。

三、“歌”唱给谁听？我们的“爱”要大声说，大声唱。谁来听呢？这就要求我们对目标客户有一个准确的把握。

（一）都市白领一族文化：程度较高年龄层次：26-40岁经济状况：中高收入阶层，有一定积蓄，具备本项目购买能力购房动机：自用，多为首次置业者购买习惯：理性，有主见，所需户型适中重点分布区域：罗湖、福田家庭结构：2-5人2人，为2人世界。组成家庭时间不太长，注重温馨浪漫。3人，为3口之家。有相当注意力放在下一代培养上，资金投入也会倾斜。4人，3口之家加一位长辈，消费更趋理性。5人，3口之家加一方父母双亲，三世同堂，共享天伦之乐。分析以上特点，在广告策略上，强化主题形象，丰富文化内涵，针对诉求对象的细分，有的放矢地展开诉求。如对2人世界，重点展现温馨浪漫，共筑爱巢。对5口之家，则突出理性亲情，天伦之乐。

（二）周边屋村居民文化程度：一般年龄层次：23-45岁经济状况：实力雄厚，购买力强购买习惯：就近购买，对自己居住区域有感情，不远求，所需户型偏大。分布区域：项目周边地带家庭结构：3-5人3人为3口之家，下一代已上学或长大成人，考虑给下一代一个更好的成长空间或安一个家。4口之家是一对夫妇有两个孩子或3口之家有一位老人。5口之家是3口之家加2位老人。还可能有其它结构，但不是主力。针对这一群体，突出现代社区的高尚性，是未来生活的方向，引起他们的向往，促成购买行动。

（三）香港客户文化程度：较高，但文化观念及习惯与深圳有所区别。年龄层次：25-45岁经济状况：就香港标准而言，属中下，但足以拥有本项目。购买习惯：强调便利，尤重口岸和地铁，重视物业管理。所需户型适中。对香港客户群，诉求时强调深圳的飞速发展，“深港一家”。突出口岸和地铁概念，介绍物业管理的称心如意。

四、自我如何评价？皇达鸿锦华苑在片区内属较大规模，地理位置优越，加上发展商的精心打造，将成为本片区高质素的楼盘。自身优势：

1、中心区一级辐射地块，地理位置优越；

2、毗邻皇岗公园，拥有28万平米绿色园林；

3、较大社区，自身配套齐全；

4、周边商场、学校、银行、车站、食街等生活配套一应俱全，极为便利。劣势：

1、临街有较大噪音、粉尘污染，影响居家氛围；

2、与成熟片区一路之隔，吸引客户到现场有一定难度。本着扬长避短的原则，在“爱”的主题统筹之下，将优势宣传、张扬出来。建议在小区外围适当栽种树木，克服临街的不利影响。靠广告的有效诉求，导示系统的有效吸引，促销活动的推动，吸引客户到项目现场。

五、广告策略如何制定？广告策略是非常重要的，要严谨、科学、环环紧扣，方能取得良好效果。

（一）形象整合1、广告主题：以爱为主题，突出自身个性，推广名定为“LOVE时代”。

2、主广告语：让世界充满爱把爱的主题突出张扬出来，喻示在LOVE时代里爱无处不在，给予人们的是全新的，心灵相应的爱。辅助广告语：①都市的月光把爱唤醒 ②写不完的爱 ③我想拥有的爱 ④呼吸着爱

3、广告主题的分部演绎（1）中心区的感觉……………………………优越的地理位置（2）家门口的绿色………………………皇岗公园的满目翠绿（3）“她”给我的爱………………………对LOVE时代的感受（4）足不出户的满足……………………………小区自身配套（5）举步可达的便捷…………………………片区的完美配套（6）建筑精品……建筑设计和环境规划都是大师的倾心杰作（7）称心适意…………………………………完善的物业管理（8）下一代的世界………………………………突出教育概念

4、广告表现体现较高的文化品位、自然典雅的清新风格、鸟语花香、爱意居家的生活氛围。

5、广告手段运用采用全方位、整合式、分阶段出击的广告手段，将广告、促销、包装、媒介等一切传播活动形成一个有机整体，争取最佳的广告效果。

6、广告阶段的划分（1）引导期（内部认购阶段）此一阶段主要做形象广告，突出主题形象，让市场感受并接受“爱”的主题。（2）推广期（正式预售到封顶前）这一阶段主要深化广告主题，突出片区生活优越便利，增加理性诉求的比例。（3）强销期（封顶至入伙前）此一阶段以理性诉求为主，突出居家生活气氛，并视前一阶段广告效果作出相应调整。（4）尾盘期（入伙后）此一阶段强调卖点诉求，结合价格策略，促进尾盘销售。

六、现场如何包装？现场包装,要极具个性化，只有个性鲜明，才能被广大受众记忆，进而接受。要突出个性，就要注意差异性包装与众多楼盘相区别。“个性化特色”和“差异性包装”是本项目现场包装的重要策略。我们先来看看附近的两个楼盘：共和世家和天健阳光华苑，它们的成功包装颇有研究价值。共和世家最突出的特点是“公园里的绿”，将最大的卖点张扬出来，外立面色彩冷静、大气，与鲜活的绿色恰到好处地融合，收到良好的效果。天健阳光华苑突出“阳光”的感觉，有着阳光般的心情：“生活着，快乐着”。让人感受到生命活力的律动。外立面色彩及包装整体形象给人以强烈的印象。这两个楼盘的成功包装给了我们有益的启示：深入分析市场，确定主题形象，区别竞争对手，突出个性包装，是走向成功有力保证。皇达鸿锦华苑在深入分析和把握市场的基础，确定了“爱”的主题。在现场包装的具体实施上，我们作如下考虑：1． 售楼处售楼处的外观强调视觉冲击，同时传递温馨轻松的气氛。室内的形象背景板、展板等主要体现温馨居家感受，让客户感受到生活其间爱意环绕，惬意、舒适。2． 形象广告牌位置：放置在项目之前，在交叉路口呈45度朝向福民路。这样的放置，可以获得最佳视觉效果，让尽可能多的受众看到。数量：一块规格：8m×6m设计风格：突出“爱”的主题，渲染都市温馨居家的气氛（详见设计稿）。3． 围墙用色亮丽、鲜活，画面体现都市温馨浪漫气氛，展示现代的“爱”。4． 现场条幅在建筑主体建至六层以上时悬挂，数量六条，整体风格与“爱”的主题相一致。朝向是南向和西向，面向福民路和益田路。5． “爱心通道”的布置将看楼通道命名为“爱心通道”，放置安全帽、雨伞、小玩具、小饰品等，这些物品都专门设计制作，让客户行走其间，真切感受到爱的气氛。6． 商场的包装突出人气凝聚气氛，给予商家信心。同时介绍进场的是知名品牌商家（如万佳），品牌互动，让业主感受到生活更加便利。

七、导示系统如何布置？皇达鸿锦华苑位于益田路和福民路交汇处。益田路停靠车站在项目南北两侧，距离都在300米以上。福民路上东侧有皇岗村站，距项目60米；西侧有福田新区委站，距项目150米。特别是还有天虹商场这个人流汇聚之地，所以福民路成为布置导示系统的当然之选。1． 灯杆旗 考虑规划300面，从福民路天虹商场延伸至皇岗村站台。这样的布置能有效吸引福民路上的人流。2． 站台广告 争取到福田新区委站台两侧广告发布权，有效传递项目信息。3． 形象指示牌 我们规划形象指示牌4块，分别放置于天虹商场右侧路口，福民路与益田路交叉路口（靠天健阳光华苑一侧），益田路与福强路交叉路口，皇岗食街出口。这样对4处关键路口的人群形成有效指引。该指示牌将指示功能和形象展示结合于一体，扩大传播影响力。规格：2.5m×1.5m

八、售楼资料如何规划？1． 售楼书楼书是售楼资料的重中之重，本项目共有住宅656套，按1：10比例，规划为6000份。设计风格亮丽、明快，富有都市生活气息。楼书将把项目整体形象和各卖点荟萃其中。2． 宣传折页规划为9000份（6个p，3折页），突出项目主题形象和主要卖点。3． 宣传单张规划30000份，作大量派发，扩大宣传影响面，浓缩楼书精华于其中。4． 户型插页5． 付款方式、购楼须知这是必不可少的资料，规划为9000份。6． 手提袋手提袋方便客户带走售楼资料，同时又是流动的宣传媒体，规划3500个。

九、怎样安排促销？在皇达鸿锦华苑附近，最旺的地方是天虹商场，许多产品的促销活动在这里举行，收到良好效果。本项目也应考虑在天虹商场举办促销活动，有效吸引人流到现场看楼。平日可在天虹商场设咨询点，派发宣传资料，加深人们对项目的印象。周未及节假日，举办促销活动。多举办吹汽球、猜谜语及其它趣味活动，还可举行幼儿歌舞表演等。对积极参与活动并表现突出者，给予适当购房优惠，或是赠送半年管理费等，促进现场销售。在开盘等重大节日，增加歌舞表演内容，提高档次，聚集人气。促销活动进行时，天虹商场处设看楼专车，接送看房人群。不管买与不买，都送回家，进行感情投资。一方面体现“LOVE时代”给予的是真实的爱。另一方面到天虹购物的人居住较近，容易送回，不会增加太多成本。

十、媒体计划如何？

（一）媒体分析 各种媒体都有自己固有的特点，分析不同媒体的优缺点，对他们有一个十分清晰的概念，把握住各种媒体的特性，对在广告活动中取得最大的效果至关重要。现分别将几种媒体特性介绍分析如下： 报纸媒体 优点：报纸的版面大，篇幅多，具有相当大的信息载量和较强解释能力，可详细刊登广告内容，报纸媒体的特殊新闻性的准确可信度，无形中也使报纸广告显示出准确性和较高的可信度，同时，报纸媒体单位的权威性也使受众产生信赖感，这都大大提高了受众人群的信任度；报纸具有保存价值，其内容无阅读时间的限制；报纸发行面广，投递迅速准确，发行地区和发行对象明确，且随着印刷质量的提高，广告效果更加明显。缺点：报纸出报频繁，前一天的报纸在第二天已成历史，与受众相对接触时间不长；有一定文化层面的人才能接受报纸媒体。电视媒体 优点：电视媒体传速迅速，覆盖面广，收视率高，内容非常广泛，包罗万象；它诉诸于人的视觉和听觉，具有形声兼备的功能，表现力丰富，娱乐性强；对广告可进行高频度重复，加深印象。缺点：宣传印象消逝的速度快，对观众的选择性和针对性较低，电视广告制作复杂且费用较高。杂志媒体优点：读者对象确定，选择性强；印刷精美，刊登内容相对固定；有限时间长，使于阅读和保存。缺点：周期长，传播速度慢，时效性差；读者面固定，影响面有限。其它媒体特点电台：快速、深入广泛、通俗、灵活。但消失快、印象不深刻、无法存查。邮寄广告：能够有针对性的选择受众，机动灵活，所传达信息内容全面集中，制作简便，费用低廉。车体广告：流动性强，接触面广泛，受众层面多样化，具有预告性，重复性。制作简单，费用低廉。但信息载量少，接触时间短，印象不深刻。路牌广告：广告形象突出、鲜明，易记忆，不受时间和空间限制，有益于美化城市，但受场地条件限制和政策性限制。

（二）媒体选择1． 选择原则a.目标原则：媒体选择保证与广告目标和广告策略相一致。b.适应原则：媒体选择与客观环境相适应，适合目前所针对的广告市场。c.优化原则：坚持从多数媒体的比较中产生媒体组合方案，坚持在单一媒体种类选择中进行优化组合。d.同一原则：坚持媒体的选择必须有利于广告内容的表达。e.效益原则：选择广告媒体时把广告效益放在首位。2． 项目分析每个项目都有自己的特性，根据项目特性针对性地确定媒体策略，选择组合媒体，以求制定出最适合本项目的方案，保证广告费用最合理的应用。皇达鸿锦华苑项目几个与媒体策略有关的特性如下：（1）10万平方米的大型项目，拥有654套住宅，需要较大市场消化量。（2）以中等面积户型为主，深圳同类楼盘众多，竞争激烈，广告漫天飞舞。（3）目标客户分散，购买动机多样，易感媒体不一。（如表一）（4）本项目的发售时间内有几个事件值得关注a.中国国家足球队再次冲击世界杯b.深圳被评为世界花园城市，2001年各种活动会相对增加c.中国加入WTO如果顺利，深圳受冲击巨大，媒介市场与本项目目标市场都会反应强烈。表一：类 别 信息敏感性 媒体认同感 广告认同感 易感媒体 首选类型年

龄 20—30岁 强 强 强 电视、报刊、户外、网络 本地 30—40岁 强 强 较强 报纸、电视、网络 本地 40—50岁 较强 较强 一般 电视、报纸、本地 50岁以上 较强 一般 较强 报纸、电视、广播 本地职

业 高级白领 强 强 较强 报纸、网络 本地 小商业主 较强 较强 较强 电视、报纸 本地 投资者 强 较强 较强 网络、报纸 本地 自由职业者 较强 较强 强 报纸、电视、网络 本地 特殊职业者 较强 一般 强 电视、报纸 本地

3． 确定媒体（1）主力媒体的确定皇达鸿锦华苑的广告推广，主力媒体应选择覆盖面（包括职业、年龄、地域）广，具有相当房地产广告规模优势的本地平面广告媒体。深圳有一定房地产广告规模的报纸比较如下：媒 体 类 别 发行量 千人成本(元/cm2)主体受众 房地产广告规模优势 备注深圳商报 40万 2.14 深圳 2 版面灵活香港商报（置业大观）41万 1.76 深圳 3 夹特报发行，仅有广告版，属夹报广告南方都市报 23万 2.07 深圳 4 零售为主证券时报 5万 2.98 深圳 5 读者单一确定主力媒体：深圳特区报 主力版位：第九版（体育新闻，二叠封面）主力发布时间：星期五

（2）辅助媒体的确定以深圳特区报为主力媒体，以较为固定的版位、时间，发布广告进行诉求，同时需要其它媒体在版位、形式、发布时间上给予灵活机动的支持补充，形成一个合理有效的媒体组合，增强整个发布计划的含盖性，稳定性和易调整性。确定辅助媒体：

a.深圳商报 主要版位：普通版深圳商报与特区报有较为相以的读者群体，并且发行量巨大，版面灵活多变，可调制性强，选择深圳商报以灵活多变的版位安排，创意设计、特殊规格等作有力的辅助。

b.南方都市报主要版位：普通版南方都市报在深圳零售量第一，高达18万份，读者群体以年轻白领为主，包括青年妇女等多种类型的读者

c.SZTV-1时段：A1、A2以影视广告增加广告诉求的形式多样性和易接受性，电视广告为大家所喜闻乐见，同时属强迫接受型广告，适合为建立LOVE时代形象进行感性诉求。d.公交车体广告线路：3路、28路、218路数量：4台（3路），4台（27路），3台（218路）。共11台公交车体广告费用低廉，受众广泛，用此媒体进行形象宣传，对主力媒体诉求效果具有较强的支持作用。所选线路尽量含盖罗湖、福田人群集中的成熟片区，同时考虑在楼盘发售期能够拿到所选线路的车体数量有限。所选线路介绍如下：

广告级别 线 路 起止站 途经主要路段特A 3 福田南—水库 爱国路、东门、深南中、福田路A3 218 下梅林—仙湖 北环路、八卦路、笋岗、东门北、怡景路B 28 皇岗村—火车站西 福民、福强、彩田、皇岗、嘉宾、和平路

（三）组合运用深圳特区报、深圳商报、南方都市报、公交车体广告、SZTV-1，依次覆盖目标市场，以不同的广告媒体向目标客户传递楼盘信息，使目标客户全方位感受到本项目广告的冲击。在诉求表现上，以特区报为首的报纸媒体着重卖点诉求，创意或直诉本项目的各个卖点，突现楼盘质素，求得市场认同，以SZTV-1和公交广告作形象诉求，引起客户情感上的共鸣与认同，促进购买行为，并增强报纸媒体的卖点诉求的力度。在广告版面安排上，保证深圳特区报相对固定的发布频率和版面，形成稳固形象，达成市场共识，其它媒体则以灵活的位置、时段、多变的创意进行多点进攻，使整体推广达到稳中有变，变而不乱。既保持整体形象统一，又能够灵活机动的进行广告推广。广告发布在时间上，采用同步发布策略，项目的开盘销售与广告同期开始，前期仅在项目形象导入时期作少量广告，进行入市前的铺垫造势。在广告发布频率上，采用固定频率策略与变动频率策略相结合，特区报以固定频率策略为主，仅在销售后期减小广告投放量。其它辅助媒体则采用变动频率策略，根据不同的销售时期以及销售状况适时增加或减少广告投放量。（注：公交广告媒体。对于房地产广告来讲，不存在投放频率的问题）

1． 引导期计划时间一个月，在特区报、深圳商报发布软性文章为主的的广告，全面诠释LOVE时代概念，引导楼盘形象主题，广告投放以半版为主。2． 开盘强销期计划时间两个月，以特区报卖点诉求为主，在第九版发布1/3版彩色广告，每周一次，深圳商报、南方都市报以形象广告为主，结合多变的创意、灵活的版位。进行品牌形象宣传。SZTV-1影视广告和公交车体广告同期投放。主力媒体坚持固定的投放频率，各辅助媒体则灵活运用，根据市场情况等积极调整发布频率，以求取得最大广告效果，达到销售目的。3． 持续热销期计划时间两个月，承接上一阶段强劲势头，利用前段大广告量产生的市场边际效益，创造一个持续热销期。坚持上一时期的媒体组合，适当减少广告投放量，其中主要减少辅助媒体的广告投放量。SZTV-1的形象诉求广告停止，转以专题片广告，坚持公交车广告。全方位加大理性诉求，维持稳定的销售进度。4． 尾盘期在营造的形象品牌优势下，利用大量购房客户，营造出旺销现象，促使产生羊群效应。以特区报和商报配合，少量投放广告，把握游离客户的心理，采取有针对性的诉求，达到楼盘销售的完满成功。

（四）发布计划（根据招标要求，发布计划做至开盘后一个月）阶段类别 媒体 投放量 版位 规格 诉求表现引导期 特区报 1 9版 1/3版 软性文章为主，以皇达鸿锦华苑演绎全新LOVE时代为主题做好开盘前的宣传造势，形象引导工作 2 地产版 半版深圳商报 1 普通版 半版 开盘强销期 特区报 1 地产版 全版 硬性广告，开盘庆贺各卖点诉求，创意与写实相结合 4 9版 1/3版深圳商报 2 普通版 1/3版 硬性创意广告主题诉求 南方都市报 2 二封底 半版 同上 SZTV-1 6次/周 A1时段A2时段 30秒 品牌形象与卖点相结合（五）媒体费用预算媒体发布费用计划取所推广项目市值的1.6%皇达鸿锦华苑住宅建筑面积：56490m2，以均价6500元/m2计，市值：6500元/m2×56490m2=367185000元媒体发布费用：367185000×1.6%=5874960元各阶段、各媒体所占费用分配如下 金额（万元）比率（%）阶

段 引导期 34.9 5.9 开盘强销期 329 56 持续热销期 200 34 尾盘期 24.1 4.1媒

体 特区报 300 51 深圳商报 94 16 南方都市报 47 8 公交车体 29

5（六）媒体计划的控制和调整媒体计划是实现广告目标和广告策略的具体操作手段，在整个项目推广过程中，积极与发展商，代理商密切配合，在维护总体纲略的情况下，根据具体的销售状况，积极配合举办的各种促销活动，以及可利用的社会事件，适时适度地调节具体的发布日期、规格和版位，直至诉求主题。不光市场是多变的，其它各种不可预见情况比比皆是，影响媒体发布的因素众多，比如新闻事件、天气变化、大型活动、交通问题等都需具体问题具体处理。1． 调整原则a.最利于销售b.最大限度利用社会新闻价值，节日庆典效益c.保证主题推广形象不变2． 调节方法a.根据销售情况阶段性调整a.根据市场变化现时调整

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第五篇：房地产调查报告

关于盛世花城的物业管理的调查报告

小组成员：高原负责调查问卷的设计及整理；

赵晓萌负责实地调查

刘一凡负责报告的汇总

调查时间：2011年11月26日

调查地点：济南盛世花城（济南市历下区国际会展中心西北（新东方花园南）调查对象：盛世花园居民住宅小区

调查方法：以调查问卷形式的抽样调查

调查目的：通过调查获得有关济南盛世花城居民住宅小区的发展现状，希望能尽多地发现物业管理领域存在的问题，及时了解小区居民情况，以希得到解决。项目现状：天业盛世花城地处济南东部新城核心地段，项目南接轻骑路，北靠新城居住区，西临新宇路和国际会展中心；仅需十余分钟即可到达济南国际机场、经十东路景观大道、二环东路等城市主干道和重要交通枢纽。项目南邻，政府规划的中心商务区逐步成熟，周边银行、学校、餐饮等配套一应俱全。随着区域内金融中心、政务中心、商务中心的兴起，该地段将日益成为大济南的城市新中心。

项目总占地173亩，总建筑面积达35万平方米，由国内顶尖水平设计单位担纲，全人车分流设计、高智能化设施，高贵品质不言而喻。社区由十八栋纯板式小高层、高层组建而成。人性化户型设计，面积从75㎡—180㎡不等，满足不同客户的需求。社区临新宇路规划了数万平米的国际风情商业街，为生活更添便捷；小区内精英国际会所，是您商务洽谈和健身休闲的好去处；新城首家社区内国际化幼儿园，为您的孩子提供国际水准的启蒙教育。

存在的问题：

盛世花园的居民们认为

（1）该小区的物业管理的收费价格相对偏高与其服务水平不符

（2）80%的居民认为该小区的物业管理的收费的用途不够透明，缺乏管理

（3）90%的居民对小区对外来人员的管理过于松散，缺乏责任

（4）60%对管理区域内小区绿化存在不满

（5）对小区损坏的公共设施的维修太不负责

（6）80%的居民认为房屋及设备维修, 安全保卫的服务很不到位

（7）70%居民认为目前物业管理存在的问题的主要根源是物业管理法律、法规

不健全，其次是业主自身维权意识淡薄和缺乏有效地纠纷解决途径

（8）需改进的物业服务依次是设置专门服务机构、服务态度、服务人员培训、服务态度

（9）其次在调查中发现还存在的问题有公用部位的侵权纠纷问题小区公用部位的出租营利问题与小区内停车收费纠纷。

产生以上这种现象的主要原因主要有以下几个方面：

一是物业管理公司和房地产开发公司有密切的联系。

二是对于小区的公共空间和公共设施的产权界定不清楚，这往往是物业管理公司或者说房地产开发商和业主扯皮的根源之所在，而且，从目前的许多报道来看，凡是牵扯到双方矛盾时，这些产权界定不清楚的物业往往成为双方争论的焦点和摩擦的根源。

三是同一小区的业主虽然有共同的利益，但是并没有形成有效的利益共同体，充其量只不过是一个非常松散的利益集团。他们往往在火烧眉毛的时候才知道救火的重要性，但这时又错过了最好的补救时机。

四是业主法制意识淡薄，加之法规不完善，业主只一味强调权利而忽视相应的义务。

改进方法:

1、业主应当合法地进行维权，同时要教育引导为主转变观念，提高素质，遵纪守法，依规办事。

2、社区居委会是小区和谐氛围形成的建设者。当前社区居委会必须转变观念，提高自身业务素质，特别要分析和研究新时期社区内业主的利益目标及现实需求，从他们最关心的问题出发，积极帮助业主组建业主委员会，配合物业管理企业在社区中依法开展物业服务活动，积极协调物业管理纠纷和邻里纠纷。

3、物业公司也应充分考虑业主的利益，积极协调与业主指之间的冲突。对完善物业管理的几点建议

(一)要逐步提高物业管理从业人员的素质，多种渠道、多种形式培养人才，为物业管理持续发展提供人才资源。

(二)依法成立业主委员会并且物业管理协会应积极有效的发挥作用。

(三)业主要增强法律意识，依法维护自己的合法权益。

(四)广大业主应更新观念，顺应我国房地产体制改革与发展的大趋势，增强对物业管理重要性的认识和对物业管理消费的认同感。

关于济南盛世花城物业管理的调查问卷的统计

1、性别：

A男 50%B女50%

2、年龄：

A 20岁以下 0B 21-29岁20% C 30-39岁50% D 40-49岁20% E 50岁及以上10%

3、个人月平均收入：

A 2000元以下0B 2000-4000元70% C 4000元以上30%

4、您现在居住的小区每月交纳多少物业费?

A、0.5元~1.0元/月㎡0B、1.0元~1.5元/月㎡ 100%C、1.5元/月㎡以上05、您认为目前你们小区物业管理的收费价格是否合理？

A 过高，与服务水平不相符 20%B.有点高，但与服务水平相符 40%

C合理，比较满意30%D很便宜0E无所谓，不在乎 10%

6、物业公司有对物业管理费的用途对你们业主进行公开吗？

A 不了解，没公开过 30% B 不了解，但公开了20% C 通过其他途径了解但没公开50% D 了解也公开了07、你们小区对外来人员的管理是否严格？

A 管理非常严格、仅容许业主通行0B比较严格，非业主必须登记才能进入10%

C 虽然检查，却流于形式 50%D 小区出入管理相当松懈，甚至常有外人随意穿梭40%

8、你们小区的保安都做什么？（多选题）

A检查进出车辆和人员 50% B 负责小区安全50% C 经常在小区巡逻30% D 值班站岗90% E 协调业主纠纷0 F 收停车费50%

10、您在小区是否有自己的停车位？

A 有60%B没有（跳过11题）40%

11、您的停车位是哪种？

A 露天车位20%B 地下车位40%C 单独车库0D其他012、对管理区域内小区绿化评价？

A 好 30% B 一般60%C 差10%

13、你们小区物业有对小区损坏的公共设施进行维修吗？

A有，很及时0 B 有，但总要托好长时间才修 50% C 一定有人反映了，才过来修50% D 没有，不管014、在现有的物业管理过程中，您认为服务最不到位的是？

A、安全保卫 30% B、房屋及设备维修50%C、小区绿化 0 D、卫生清扫10%E、交通管理10%

15、您认为目前物业管理存在的问题的主要根源是？

A、物业人员素质偏低 0B、物业管理法律、法规不健全70%C、业主自身维权意识淡薄30%

D、物业管理费使用不够透明 20%E、缺乏有效地纠纷解决途径30%

16、您认为现在应继续改进的物业服务有哪些?

A、服务范围种类40%B、服务态度60%C、服务设施30%D、服务人员培训40%

E、专门服务机构设置80%