第一篇：浅谈个人建房销售的税收管理
浅谈个人建房销售的税收管理
作者：李能刚更新时间：2008-11-10
近几年，个人建房销售占房地产的市场份额逐渐增大，影响日趋明显，在土地、建设、规划、交易、税收等方面也暴露出了诸多问题，倍受社会关注。下面笔者结合万源市的实际情况，就个人建房销售在税收方面存在的问题，谈一点个人看法。
一、个人建房销售的特点
万源市地处川东北大巴山腹心地带，属典型的山区县城。随着城镇化建设步伐的加快和房地产市场的持续升温，受巨大经济利益的诱惑，个人建房销售便应运而生，且发展势头迅猛，大有愈演愈烈之势。其从事者多数是一无开发资质，二无建筑资质的个人，他们利用多方关系，使出各种手段，在城郊结合部的远景规划区和交通便利的乡（镇）规划区内占用土地，采取单建或一方出土地另一方出资金联建等方式，建房销售牟取利益。项目特点：零星分散、规模小、周期短、价格低、交易隐蔽、见效快，消费者大多来自农村。
二、个人建房销售的税收现状
根据2007年万源市人民政府对全市房地产市场的综合整治情况来看，2003—2007年个人建房销售的规模占整个万源房地产市场的比重达30.6%，而税负比却只占3.5%，显然极不对称。从税负绝对值比较分析，个人项目每平方米平均税负仅12.30元，而房地产企业的开发项目每平方米平均税负达151.40元，二者之间相差139.10元，即使剔除税收政策、价格等因素的影响，税负也明显不公，税收流失相当严重。
三、原因分析
经过我们深入实地调查了解，并走访国土、建设、规划、房管等相关部门，造成税收大量流失的原因主要有以下三个方面：
1、个人建房销售的土地使用权和房屋产权，绝大部分长期处于“悬空”状态是根本原因。为何会长期处于“悬空”状态呢？一是绝大部分个人建房销售，要么违规占地，要么违章建设，要么违法交易，要么三者兼而有之。为追逐利益，他们无视国家法律，认为所建房屋只要不妨碍国家重点建设项目、公共设施及公共利益，政府一般不会强制拆除或没收非法所得，查处起来无非罚款了事，并且罚款数额普遍较低，仍有利可图，因此更加有恃无恐，根本不会主动去完善手续，办理产权证明。二是买受人大多来自农村，法律意识不强，没有认识到土地使用权和房屋产权的重要性。加之购房合同将产权过户的一切税费都约定给了买受人，为贪占便宜，买受人一般不会主动要求办理产权过户手续。更有甚者还和卖房人串通一气，以租房等为借口搪塞、敷衍执法部门。三是在个人建房销售的整个过程中，税务监管相对于国土、建设等主管部门而言，位置相对靠后。如果过程违法，税务部门便无法提前介入，只有在房地产主管部门对其违法行为作出定性处理后，税务部门才能有针对性的适时监管。
2、主管税务机关 “抓大放小”的思想是主要原因。长期以来，主管税务机关由于受人力、物力、财力的限制，把精力集中放在房地产开发企业所开发的大项目上，而对零星分散、规模小，且交易隐蔽的个人建房销售往往疏于管理。错误认为有以契税为把手的房地产一体化税收政策作保障，纳税人总有一天会主动到税务部门交税办理产权过户手续，“等、靠”思想严重。
3、纳税人对税收政策不甚了解，牵强套用税收优惠是直接原因。在调查过程中，我们发现该行业的纳税人对税收政策的理解普遍存在偏差，生搬硬套个人自建自用住宅销售免征营业税和土地增值税、个人转让自用达5年以上，且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税等税收优惠政策。一些纳税人早在几年前就出售了自建的住房，却迟迟不办理分户
产权，做着五年后转让不缴税的美梦。
四、对策
针对这一行业税收现状和存在的问题，笔者建议采取下列措施：
1、加大法律、法规的宣传力度。充分利用报纸、网络、广播、电视等新闻媒体大力宣传税收等相关法律法规，使之家喻户晓，深入人心。同时，对这一行业的纳税人主管税务机关应以乡（镇）、社区为单位，采取以会代训的方式集中培训，以增强其法律意识和对法律法规的遵从度。
2、由政府牵头，联合国土、建设、规划、房管、税务、工商、公安、法院等执法部门，定期对这一行业进行清理整治。分类别、分性质依法作出定性处理，为税务管理扫清障碍。
3、切实加强税收征管。一是主管税务机关一方面要与国土、建设等部门建立联系制度，定期沟通涉税信息；另一方面与社区居委会建立联系制度，结合社区普查，对辖区个人建房销售的情况进行全面摸底登记。二是建立专管员管片责任制。根据税源的分布特点，划片确定专人专管。在认真做好税收政策的宣传、送达及纳税咨询等工作的同时，搞好纳税评估和税务约谈，真正让纳税人养成自觉申报、自觉纳税的良好习惯。三是加大稽查力度。及时把握涉税案件的发生、作案手段和发展方向，有的放矢地采取措施严厉打击，从而整顿和规范税收秩序。
文章录入：万源市地税局责任编辑：李志彬
第二篇：销售过程中的税收管理二
销售过程中的税收管理二
二.有合同和没合同的区别
很多总公司再给自己的销售公司发货销售的时候不签订合同，也带来很大的税收风险。总公司把货发到自己的销售公司公司，货物并不一定是当天销售出去的，没合同，税务局就无法确认销售时间，因此就把总公司发货时间当做收入时间来确认税收。这样就会给公司带来先交税后收款的状况和货不一定销售出去就缴税的风险。
如果总公司给销售公司签订了代销合同，就可以把货物卖完了按照销售清单再缴税。如果没有合同，那么这种经营方式就是增值税条例规定的“视同销售的代销”，这种状况的出现与财务也有关联，很多公司税局查账的时候要求看合同，结果财务怕出问题就说没合同，没合同就证明不了业务怎么做，全部由税务局来认定，这样税务局只有按照发货时间确定缴税时间，发货缴税。还有的企业说不签订合同是为了少缴印花税，实际，很多印花税并不是按照合同缴纳的，是按照销售额缴的。是直销？是赊销？是代销？是分期收款？税务局是按照合同判断缴税时间的，凡是没有合同的一律按发货缴税，不按时交税的加收滞纳金。
我们在分析税收的问题上，一定要站在税务局的角度来分析问题。不能总站在我们企业的角度。企业和税务局之间的思维有很大的差异。只有站在税务局的角度上认识问题，才能合理避税。
预收货款需要不需要缴税？不需要，发货时候全额缴纳。如果生产期超过一年了就不按发货时间缴税了，就按进度缴税了。税法规定很详细，实际执行时候的缴费时间判断标准就是合同。企业在经营的时候一定要把税收条款设计在合同上。
第三篇：个人建房申请报告
乡（镇）村
申请人 性 别 出生年月 婚否
现 有 家 庭 人 口 情 况 姓 名 性别 出生年月 与申请人关系 婚否 是否农业 工作单位现有住宅（处）占地面积（平方米）
申 请
理 由
申请人： 年 月 日
申请间数 拟选地点
（村内外）旧宅基地 新划
宅基地
申请面积
（平方米）东西长 米 耕地平方米
折合平方米 其中：
南北宽 米 非耕地平方米
四 至
签 字 东至 南至
西至 北至
平面 图 比例尺：1：500 村 民 代 表 意 见 年 月 日
村 委 会 意 见（盖章）年 月 日 乡 镇 政 府 意 见（盖章）年 月 日
国 土 局 意 见 经办人： 年 月 日 局 长 意 见（盖章）年 月 日
审核人： 年 月 日
主管局长： 年 月 日
县政府
批示（盖章）年 月 日
批准文号：沧政农宅字[200 ] 号
农 村 建 房 宅 基 地
申
请
书
县人民政府制
说 明
建房户先向所在村委会提出书面申请，服从规划，经村民大会或代表大会讨论通过后，要真实填写申请书，不得有隐瞒和虚假，否则取消建房资格。
申请书业经批准，持有县国土局颁发的“准建卡”方可建房。要严格按批准地点、用地限额进行建设，否则按有关政策处理。
农村村民的宅基地申请经县人民政府批准后，应当自收到批准之日起三十日内，向县土地行政主管部门申请办理集体土地使用权登记，有县人民政府颁发《集体土地使用证》。
申请书一式三份，县存一份其它二份直发乡（镇）政府。
申请书封面批准文号，由批准机关填写。
此书各级土地管理部门，按期装订存档，妥善保存，不得遗失。
申 请
沧县国土局：
土地所：
我是 村村民，全家 口人，现有住房 处，因
需申请新宅基一处，东西长 米，南北长 米，面积平方米，请予以批准。
附：现有宅基地情况一览表
内容
处数 持证人（现居住者）审批文（证）号 面积（平方米）
第一处
第二处
村民委员会意见： 申请人签字：
（盖章）
年 月 日 年 月 日
村务公开证明
我村村民 全家 口人，现有住房 处，面积总计平方米，现因
需申请新宅基一处，经 年 月 日村民代表会议（村民大会）讨论通过，并于 年 月 日在村务公开栏公开，已满15日，且本户宅基地所占地及四邻无争议，群众无异议。
特此证明
村委会盖章
村书记（签字）
村主任（签字）
年 月 日
监督小组长（签章）年 月 日
第四篇：个人建房申请书
个人建房申请书
村委会、各级政府及国土部门：
申请人
家庭人口
人，住
村村民委员会
村民组。因住房困难，特申请使用本村
村民组集体水田
m 2，旱地
m 2，未利用地
m 2，其它
m 2，共计
m 2，建住宅。其四至范围：
东抵：
南抵：
； 西抵：
北抵：
。敬请各级政府及土管部门给予审核批准为谢。申请人联系电话：
特此申请
申请人：
村委会意见：
（公章）
****年**月**日
注：建房必须距县公路5米、入村公路3米且不属于基本农田保护区、必须农村
户口。
第五篇：个人建房申请报告
申请报告
本人_________ ,属_______________人，现因________________________（经
_________________________批复同意），拟在_______________________
建结构框架_____层房，用地面积_________ ㎡，建筑面积_______㎡。恳请贵局给予办理规划手续为盼。
特此报告
_________村委会意见：
_________村规划管理站意见：
_________国土资源所意见：
_________人民政府意见：
申请人：
日期：
(签字并按手印)年
月
日
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