签订购房合同注意事项（5篇范文）

第一篇：签订购房合同注意事项

签订购房合同注意事项

一、购房合同的主要内容包括以下几方面：

1.甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等；

2.房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等；

3.付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等；

4.交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等；

5.质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等；

6.产权登记和物业管理的约定；7.保修责任；8.乙方使用权限；9.双方认定的争议仲裁机构；

10.违约赔偿责任；

11.其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。

注意

在签定上述各项条款时，购房者尤其需要关注以下几项基本问题：

1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细，各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突；文字表述要清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方（卖方）不能是代理商或律师楼，而应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人或公司章程上授权的主要负责人。

2、合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。标明项目位置时，一定要具体、明确，如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。

房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明。

3、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等要一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施，要说明安装到什么程度。

4、其它如付款方式、产权保证等都应详细、具体地加以说明。并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。

5、违约责任的约定一定要对等，否则最终吃亏的是购房者。在购房合同中，一般承担违约责任的违约事项包括：签订认购书后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房；购房者不按期付款；开发商不按期交房；面积变动超过约定幅度；房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位；产权过户手续不全或不能按期办理。

看完房子以后，就要签合同了，现在一般的做法是在签署正式合同之前要先签一个认购书，然后再签正式合同。这里面的问题就更多了。

二、常见购房陷阱

陷阱一：在认购书里没有注明因何种原因退房以及后果

购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金。

对策：律师建议买家最好与发展商在协议中约定，若买家得不到贷款时，定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等，这样就避免了很大的麻烦。

同时，开发商是没有权利没收定金的，这本身是没有法律依据的。

陷阱二：合同主体认定不明

购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都有可能产生问题。

另外，也有可能该项目是Ａ公司开发的，实际上却是由Ｂ公司投资，作为买家还是应与Ａ公司签约，否则也会带来一系列的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦。

对策：在签约前您可以找律师帮助查证主体资格。最好查明代表发展商签字的人是否是法人代表，如果不是，则是否持有“授权委托书”。否则，这个人的签字是无效的，同时要注意合同上的公章，这样可以避免发展商推卸责任。

陷阱三：不要轻易在开发商提供的补充协议上签字

签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是，开发商提供的补充协议一定要看清楚。现在有的发展商在与客户签约时，会主动向客户出示一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。善良的购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而忘记保护自己的利益。

对策：看清楚补充协议的条款，最好的办法是找一个律师来帮你的忙。

陷阱四：“最短时间”与“最好”

合同是双方意思一致的表达。但是，实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题，在最短时间内解决”，“在装修材料上，选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间，什么样的才算最好的？不知道。合同里出现这种模糊的概念时，法律也没有办法，因此产生的纠纷购房者根本打不赢官司。

对策：购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里。

陷阱五：约定提前交纳部分费用

开发商是做商人的，而房地产开发又是一件对资金要求很高的行业。开发商面临资金压力是很正常的，但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交纳，这是显失公平的。比如有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这就是对消费者的侵害。

对策——购房者应请调查费用收取是否合理

陷阱六：卖方解除合同

在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中，往往有这样的条款：“买方无故逾期付款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。”

这显然是不公平条款，假如买家已经支付９５％的价款，只剩５％的价款逾期未付，如果发展商以此为由，没收其已付９５％的价款，岂非很不公平。况且，没收实际上是个行政处罚或刑事处罚行为，作为当事人一方的发展商并没有权利来没收他人的财物。

对策：依据《合同法》第四十条规定，本合同条款是无效条款。当然，还有其他一些类似的合同条款存在着这样的问题，购房者可以依据法律的规定来更好地维护自己的权益。陷阱七：处理结果不明确

很多合同中常可以看到这样的条款，“应于××日前如何如何”，但是并没有约定如果没有在“××日前如何如何”后该怎样处理。这样，即使最后认定是开发商的过错，你也很难制裁他，最多是调解了事。

对策：购房者与发展商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等等的处理办法，做到越详细越好。

陷阱八：以偏盖全

这里所说的以偏盖全是个泛指的概念。有时会出现这样令人哭笑不得的问题，开发商承诺卧室的玻璃是中空的，到了交房时发现卧室窗户只有下面的部分是中空，而上面却是普通玻璃等等。

对策：对于这类问题没有更好的解决办法，就是要把合同写得越细越好。不给开发商一点空隙。当然也需要购房者有非常广泛的建筑、建材方面的知识。如果需要可以请建筑房地产专业律师参与购房。

陷阱九：拒签补充协议

前面说了，开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补充协议，购房者同样也可以出具一份对自己有利的补充协议。最好将开发商在其广告宣传中的条款和楼书里关于装修、物业管理中的承诺都签进补充协议中，不要怕麻烦。举个简单的例子，你买的塔楼（或板楼）里有几部电梯，是否会全部同时开通，如果有不开的怎么办？不要小看这个问题，为了出面积、增利润，现在的高层住宅只安装几部电梯，而且平时还不全开，在上下班高峰时间极为不便，这种情况业主是否有权拒付部分电梯费呢？

但是，就像你可以拒签开发商的补充协议一样，开发商也同样可以拒签购房者的补充协议。这种现象在北京是很普遍的，特别是一些卖得很好的楼盘都是如此。

对策：不管开发商态度如何，购房者还是要争取这个权益。实在不行，又觉得没有把握，那就只好放弃了。

三、使用示范文本，购房人注意事项

目前，商品房买卖合同一般都使用建设部和国家工商行政管理总局制订的《商品房买卖合同示范文本》。由于《示范文本》是政府机关制订的，较好地平衡了开发商和购房人的权利和义务关系，因此，采用《示范文本》签订合同有利于保护购房人的合法权益。但购房人切不可认为采用《示范文本》就万事大吉，即使采用《示范文本》签订商品房买卖合同，购房人也应注意以下几个问题。

1、认购书问题

在目前商品房交易过程中，许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前，要求购房人签订认购书，交纳认购款。开发商要求购房人签订认购书一般两种情况：一种情况是开发商所销售房屋倘未取得预售许可证，以向内部职工认购的名义进行销售，俗称内部认购；另一种情况是开发商已取得预售许可证或者销售的是现房，开发商为购房人保留预订的房屋，作为交换，要求购房人签订认购书，并交纳一定数额的认购款，如果在规定的时间里，购房人不想购买该房屋，就可能无权要回所交纳的认购款。

第一种情况的认购书，由于我国《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》都明确规定，在未取得预售许可证前，是不能预售商品房的，而依据我国《合同法》第52条的规定，违反法律和行政法规的强制性规定的合同无效，因此第一种情况的认购书在法律上是无效的。但最高人民法院于2003年4月28日公布，将于2003年6月1日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《最高法院解释》)第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前

取得商品房预售证明的，可以认定有效。根据该条规定，在取得预售许可证之前所签订的认购书，如果开发商在购房人起诉前仍未取得预售许可证，该认购书肯定是无效的；如果开发商在购房人起诉前取得预售许可证，那么该认购书的地位将和开发商已取得预售许可证或者销售的是现房的情况一样，即和下面要讨论的第二种情况的认购书的性质相同。

第二种情况的认购书，需要看认购书是否满足了合同成立的要件，主要是看合同条款是否完备。《最高法院解释》第5条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，肯定具有法律效力。但是实践中大多数认购书都不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，这些认购书的法律效力如何?《最高法院解释》并未作明确规定，本律师认为不能从《最高法院解释》第5条的规定，反推出不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容的认购书，就必然没有法律效力。但是如果认购书仅规定了房号、面积和价格等条款，那么该认购书未满足合同应具备的基本条款，不具有法律效力。

2、补充协议问题

在商品房买卖过程中，开发商除和购房人根据《示范文本》所订立的商品房买卖合同外，还要求购房人签订一份补充协议，该补充协议的内容很多，由开发商的专业律师事先拟订好。这种补充协议常包含许多对购房人不利的条款，如交房时间的确定、不可抗力条款的解释、共有面积的确定分摊、关于基础设施和公共配套建筑的开发利用等方面，甚至包含许多针对开发商的免责条款。比如有些开发商在补充协议中规定：“政府部门有关文件批准的延迟、市政配套批准及安装的延误，导致开发商不能按期交付房屋，开发商有权按实际影响的时间而相应延迟交付房屋，而不用承担延迟交付房屋的责任。”由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全搞懂。因此，购房人不要急于和开发商签订补充协议，先将补充协议拿回来，找专家进行咨询，将补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修改。同时由于补充协议是由开发商拟定的，保护购房人的条款很少，因此，应在专家的指导下，在补充协议中增加保护购房人的条款。如果开发商不能满足购房人以上的合理要求，那么，购房人最好不要和开发商签订补充协议。

3、售楼广告问题

开发商为宣传、推销其商品房，一般都散发售楼书，发布商品房销售广告，作出不少许诺。从法律角度来说，售楼书，广告等都是开发商向不特定的对象发放的用以介绍其商品房的文字、图片材料，主要是为了美化商品房形象、优势，远不具备商品房买卖合同的基本条款。此类广

告法律上一般视其为要约邀请，不能直接成为合同的内容。对于开发商的虚假广告行为，购房人虽不能依据合同追究开发商的违约责任，但可以追究开发商发布虚假广告的责任。根据《广告法》第37、38条规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，不仅要承担行政违法责任，而且要依法承担民事责任。因此，购房人发现受了虚假售楼书或广告的欺骗和误导，就要及时向政府有关管理机关举报，申请予以查处，或诉请人民法院要求责任方赔偿损失。

同时，国家工商行政管理总局发布的《商品房广告发布暂行规定》也对房地产广告所应遵循的原则、事项以及禁止出现的内容作了规定，购房人也可根据该暂行规定检查销售广告问题。不过为了避免不必要的麻烦，购房人最好在签订合同时，要求开发商将广告承诺的内容写入双方协议中，使其成为合同内容的一部分，以便在广告名不副实时告开发商违约。

4、样板房问题

目前在商品房销售过程中，开发商都要设置样板房或样板间。购房人入住后，发现房屋和样板房有差距，当购房人要求退房时，开发商却认为样板房不是“样本房”或“样品房”，设置的目的是为了推销商品房。在购房合同中并没有约定商品房与样板房不一致时，购房人有权退房，因此购房人无权要求退房。事实并不如此。《商品房销售管理办法》第31条明确规定，开发商设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。开发商未作说明，致使购房人因重大误解而订立商品房买卖合同的，购房人可以根据《合同法》关于重大误解的规定，请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销购房合同(变更还是撤销购房合同由购房人进行选择)。

5、质量问题

有些购房人认为，商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收，验收合格后才允许交付使用，因此商品房不应当出现质量问题。而且根据有关法律规定，开发商在交付商品房时，应同时向购房人交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这两书已对商品房质量的细节作了规定，是购房合同的重要组成部分，因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。但事实并非如此。

商品房竣工验收，是以抽查的方式进行验收，因而不能保证每一套商品房的质量都合格。而且竣工验收的质量标准和购房人所希望的质量要求也可能有差距。至于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》关于房屋质量的规定，都是由开发商拟订，侧重保护开发商的利益，因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。

根据《最高法院解释》第12条和第13条第1款的规定，在下列情况下，购房人因为房屋

质量问题，有权要求解除合同并要求赔偿损失：房屋主体结构质量不合格，不能交付使用；房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格；因房屋质量问题严重影响正常居住使用。《最高法院解释》第13条第1款规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

总之，购房人在签订商品房买卖合同时，不要着急，尽可能多咨询一些专业人士，这样才能签订一份权利、义务对等的商品房买卖合同。

四、关于购房合同附件

买房前要认真签订购房合同，更不要轻视合同中的附件。商品房买卖合同示范文本中共有五处明确规定了由买卖双方另行签订补充协议作为合同附件。对这些附件，购房人切不要掉以轻心，要注意防止约定不明，留下隐患或者查看不细而误入陷阱。

附件一是房屋平面图。一般情况下，开发商提供的平面图非常简单，既无尺寸也无比例，一旦发生争议，购房人明显处于劣势地位。对此，购房人可以要求开发商在房屋平面图中标明长、宽等基本数据，并尽可能要求开发商同时提供电器、供水、照明以及其他线路和装修的平面图。这既是购房人的一个基本知情权，也是今后解决争议的主要依据。

附件二是有关公共部分与公用房屋分摊建筑面积的构成说明。这里购房者需要注意的是，凡不是为所购房屋所在的楼宇单独服务的建筑设施，均不应计入该构成面积。双方应约定，卖出人违背该分摊原则的，应退还不应计入分摊面积部分的相应价款，并按该价款的10％支付违约金。

附件三是关于商品房的装饰、设备标准的约定。对于购房人而言，此约定的关键是要把装修标准具体化。要避免采用诸如“高级面砖”、“高级外墙涂料”、“高级木地板”之类的模糊性名称。应当尽量写清装饰材料和设备的商品品牌及其质量标准。

附件四是双方自由约定的补充协议。有些开发商事先拟好了补充协议，对此，购房人要仔细阅读、审查，防止有的开发商利用补充协议擅自变更主合同的条款而单方加重购房人的义务。其次，购房人还要充分利用该补充协议把自己关注和担心的一些事项在补充协议中详细约定。例如，不含房价款中的有关交纳的费用，如管道煤气安装费、安全门对讲机费（要标明厂家、品牌），按规定设置的供电容量，买受人要求增容部分的增容费等都可在此附件中约定。

第二篇：签订购房合同注意事项

签订购房合同注意事项

在签合同时应明确各有关细节，包括交房时间、验房程序、验收标准、违约责任等。验房时要明确从配套设施到房内各项交付物指标的具体详细验收标准（面积、地面、体墙、厨厕等等），最好附上设计图纸及施工图，并在合同中注明以其为准。签订购房合同时要注意以下事项：

一、搞清面积术语

许多业主在购房过程中，常常遇到对各种面积名称的模糊认识，甚至还有些开发商故意钻空子，把面积名词进行概念偷换，使业主权益受到伤害。要计算房产面积，首先要弄清楚开发商在销售合同上所注明的面积名称，一般分为：建筑面积、公摊面积、产权面积、套内面积以及使用面积等：

1、建筑面积：房屋的建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固，层高2．20米以上（含

2．20米）的永久性建筑。

2、公摊面积：房屋公摊面积是指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积。它以水平投影面积计算，还包括套与公共建筑空间之间分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

3、产权面积：房屋产权面积是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋建筑面积与房屋产权面积有可能相等，也有可能不相等。

购房合同陷阱多 合同怎么签律师教您12招

招数

1变更信息专递送达

要求开发商变更任何信息，都要以书面方式通知购房者，即以邮政特快专递形式送达。既可保证变更的信息通知到购房者，也便于保留相关证据。

招数

2办不下贷款解合同

在合同中要明确约定，如果办不下来贷款，就要无条件解除合同，退回定金和已付房款，以避免购房者资金被套或受损。

招数

3产权证办理日期具体到日

在合同中要明确约定产权证办下来的日期，一定要具体到年月日。同时还要约定产权证不能如期办理的违约责任。

招数4

停车费区分管理费

若是购买了带产权的车位，那么在交纳费用时，只需交纳相当于物业管理费性质的管理费用，这一点要在合同中明确。

招数

5质量问题解决方案提前定

对出现质量问题后的解决方案要明确约定。还可以约定房屋及附属设备的保质期。

招数6

附张公摊平面图

一般情况下，塔楼的公摊率为18%至26%，板楼的公摊率为14%至16%。交房时面积误差在±3%以上可以退房。

购房者在签订合同时，可以让开发商将公摊面积和套内面积分别明确地写出来，并且要求开发商在合同中附一张整栋楼或项目的公摊平面图。同时约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差，以及公摊面积与套内建筑面积均发生变化的处理方式。

招数7

原件在公司是借口

售楼方常常会以一句“原件在公司”为由，婉拒购房者要求查看五证原件的要求。其实通过复印件上的证号，可以上网查出其真伪。

另外，可在购房合同中加上“出售人保证„五证‟的真实性，因真实性导致退房，出售人双倍返还已付房款”即可。

招数8

房屋位置图不能少

在合同中，要将楼号标示清楚，而且要将整栋楼的楼图及购房者所购套房在楼中的位置标明，将这些图附在合同后面，并要求开发商盖章。

招数9

正式合同须卖方先签字

坚持卖方先签字，买方后签字，且不要在合同中留有空白（即空白处用横线划去）。合同上由双方加盖骑缝章、过页章、个人买主过页签字。

招数10

约定转民用电日期

交房时，水、电、气等都应达到正常使用条件，但交房时所用的电往往是临时用电，应在合同中约定临时用电转为民用电的日期。

招数1

1精装修杜绝“高档”

对于精装修的楼盘，一定要在合同中对装修所用的材料、品牌、标准、施工工艺、颜色、价位等写清楚，不能用“豪华”、“进口”、“高档”等这样含混的字眼。

招数1

2小心不可抗力的说法

按照“民法通则”的规定，不可抗力是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如地震、火灾、战争等。

在此，应特别注意“不可抗力”是如何约定的。

若出现“非出卖人的原因，有关部门延迟发出有关批准文件的；施工中遇到异常恶劣天气、重大技术问题不能及时解决的”等免责条款，购房人不应接受。

6个认识误区

误区1：签正式合同前先签认购书

认购书不是必签不可的，提醒潜在购房者一定要慎签认购书。建议购房者看好房后，直接与开发商签订购房合同。

误区2：签合同必用新版合同范本

3月15日起，本市开始推行新版的购房合同范本。此范本是推荐范本，不是强制实行的范本。目前，只要开发商的合同经过有关部门备案，就可使用。

误区3：买的房与样板间一样

许多没有建在楼盘内的样板间，其实际尺寸一般都要大一些，而且大多数样板间内都没有安

装暖气，看起来较宽敞。实际上，样板间往往与日后的现房并不完全吻合。

误区4：按揭房拿不到房产证

许多按揭买房的业主认为，在没有还清贷款之前，是拿不到产权证的。其实，付首付款、按月还贷的业主和一次付清房款的业主拿产权证的时间应该是一样的，按揭买房的业主的房屋只是要办理抵押手续，银行和开发商都无权扣押业主产权证。

误区5：区分概念合同中约定层高

套内建筑面积和公摊面积之和才是所买房屋的建筑面积；层高不等于房间的净高。层高是指地板中心线到顶板中心线的距离，净高是指地面到顶板的距离，而层高是很难测量的，净高却很容易测量，所以在合同中约定净高对买方有利。

误区6：维修基金、契税都交开发商

许多购房者在收房时，都被开发商要求先交纳维修基金、供暖费、契税等费用之后才给钥匙，其实这几项费用都是由开发商代收的，购房者可以不选择将这些费用交给开发商。维修基金可交给物业，供暖费可交供暖单位，而契税可交地税部门。开发商不能以没交齐这几项费用为借口不给钥匙。

第三篇：签订二手房购房合同注意事项

签订二手房购房合同注意事项

在二手房交易中，许多购房者往往只顾房产价值的高低，而忽略了交易中可能出现的问题，对于如何签订房地产买卖合同所知更少。事实上，二手房买卖合同在签订前需要特别注意。

由于买卖双方通常不注意将一些如申请贷款能否成功，物业管理交接等细节方面写入合同，由此引发纠纷，如果合同未作出明确约定，纠纷通常无法得到妥善满意解决。在签定二手房合同之前，买房人应该仔细检查房屋的状况。主要包括几个方面：

第一，检查房屋的产权证和土地证，看两证是否齐全（有些房本是两证合一的）。

第二，是要看清楚产权证是否被抵押和土地证上的土地使用年限的记载。

第三，检查房屋本身的质量。除了以上几点之外，还要注意房屋是否被卖房人出租。

第四，要检查房产证上的产权人姓名和卖房人的身份证上的姓名是否一致。

第五，看产权证上是否有共有人，如果有共有人，还需要共有人出具书面同意证明。即使是夫妻共有的情况，也需要另一方出具证明，以避免纠纷。

第六，对于买方来说，除了要严格按照建设委员会的二手房买卖合同格式订立合同之外，还需要将一些细节问题纳入合同内容。主要包括房屋的物业管理交接，户籍的迁移等问题。

第七，买方可以留一定的房款作为“保证金”，等买房将物业管理交接，户籍迁出之后再将房款全部交齐。

第八，是对于贷款无法如约办下来的情况要尤其注意，这是导致最近一些二手房合同纠纷的主要原因。买房人可以在合同中事先约定，可以设立一个期限，如果由于客观原因到期未能办理按揭贷款，双方的解决办法。

相信通过阅读本文，大家都对如何避免二手房买卖合同纠纷，二手房购房合同纠纷避免有了清晰地认识，这里面最关键的还是树立法律观、大局观，科学合理的避免风险和麻烦。

购房者一定要对售房者有较为全面的了解

１、查看产权所有人的身份证件。

２、房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位共有？如果是几位共有，则共有人是否全部同意？

出售房产时，房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时，也要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。

对即将进行交易的房产进行必要的了解

1售房提供的房屋产权证是否属实？

2房产面积多大？

3该房产用途是什么？是办公还是居住，或是其他？

4该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利？

5该房产是否已设定抵押？根据《中华人民共和国担保法》的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。在这里，如果该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行；受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。

6该房产是否已设定租赁？如果该房产已经出租，则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。同时购房者还要查询售房者与该房产的承租方所签订的租赁合同是否登记备案？根据《武汉市房地产转让办法》的规定：转让已经出租的房地产，租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的，该租赁合同由房地产受让人继续履行。这个规定的意思是售房者转让已经出租的房地产，因该房产而签订的租赁合同是登记备案的，则租赁合同由购房者继续履行。也就是说：如果购房者购买该房产是为了投资，这种带租约的房产是比较适合的；如果购房者购买该房产是为了自己居住，这种带有已经登记备案的租赁合同的房产会对购房者造成较大影响的。

在当今房价偏高的情况下，购买二手房已经成为了很多人的选择。许多购房者往往只顾房产价值的高低，而忽略了对交易中可能出现的问题，对于如何签订房地产买卖合同所知更少。事实上，二手房买卖合同在签订时更需要特别注意。

需要准备的证明材料

购置房地产，购房者可能是一人，也可能是数人。无论哪种情况，都需要购房者准备好如下材料：

1身份证原件或护照原件及复印件；

2未成年人的户口簿或出生证明；

3有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证。购房者如是境外人士，所提供的公证材料是外文的需到上外翻译公司翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经下列境内、外机构公证、认证后方为有效：

香港地区：经国家司法部授权的香港律师公证；澳门地区：中国法律服务（澳门）公司；台湾地区：经台湾地方法院公证后由海基会将副本寄送武汉市公证员协会，当事人凭正本前往武汉市公证员协会核对盖章；外国：经当地公证机构公证并经中国驻外使领馆认证。

看清楚合同中的约定内容

尽管二手房交易当中使用的《武汉市房地产存量房买卖合同》，是由武汉市房屋土地资源管理局与武汉市工商行政管理局联合制定的规范文书，但其中也有很多地方需要填写，所以要仔细些，尤其注意以下几点的填写（如果正文写得不够全面，可在补充条款中加以说明）：

1房款的金额是否写清楚？

2付款方式该如何？是一次性付款还是分几次？每次付款是什么时间？这与购房者自己的资金流转是否有冲突？避免向售房者承担逾期付款的违约责任。

3购房者如需按揭贷款，在合同中是否已经注明？（这里需要提醒购房者，要先了解贷款银行的操作程序及规定，一定不要使自己的贷款额度超过贷款银行的规定额度，造成贷款审核不能通过，目前武汉大多数银行可以贷款七成）；

4买卖双方何时交房？交房时还有哪些物品（家具、电器等设备随房产一并转交购房者，也需要在合同的附件中列出明细清单）；

5交房前与交房后的物业管理费、水电、燃气、通信等费用由谁来承担？一般是交房前由售房者承担，交房后由购房者承担；

6房地产的风险责任何时转移给购房者？《武汉市房地产转让办法》的规定是：房地产的风险责任，自房地产权利转移之日起由转让人转移给受让人（即购房者）；但转让当事人约定自房地产转移占有之日（交房之日）起转移风险责任的，从其约定。大多数的购房者会选择使用在房地产转移占有之日起转移风险责任；

7违约责任是否约定？违约金的数额是否约定清楚？

8房地产买卖合同何时生效？（这对购房者是否能够很好地履行合同是至关重要的）。如果交易双方没有特别约定，则交易双方签字后合同即为生效。交易双方对合同的效力可以约定附加条件，附加条件自合同成立时生效。交易双方对合同的效力可以约定附加期限，附加期限的合同自期限到时生效。双方当事人中有一方或双方是境外人士，交易双方在签署房地产买卖合同时应经过公证，此时合同方才生效。

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第四篇：签订购房合同八大注意事项

签订购房合同八大注意事项

第一项：关于五证

陷阱：有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件；或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得

房产证甚至导致购房合同无效。

对策：

1、复印件要注意看原件。

2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。

3、对于承诺证件正在办理中的开发商，可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。

律师建议增加补充条款：

出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。若因此导致买受人退房的，出卖人愿

向买受人承担已付房款双倍的返还责任。

第二项：关于公摊面积

陷阱：建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未

违约，买受人也起诉无据。

对策：

1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。

2、在附件二中列明公摊面积的构成。

3、按套购买使用面积，双方不涉及公摊处理。

律师建议增加补充条款：

双方协商一致，同意对公摊面积的变化按下列第____种方式处理：

1、如果实测公摊面积超出暂测面积的，买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算，超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用；如果实测面积少于暂测面积，买受人据实结算。

2、买受人对实测面积的承担，仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。

第三项：关于房产证

陷阱：建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限，所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办

证。

对策：

1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证，所以五证不全就免谈。

2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来，开发商是具体行政行为的相对人，买受人不能起

诉行政机关的违法行为。

律师建议增加补充条款：

如果因出卖人的原因，导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，双方选

择以下第____种方式处理：

1、买受人不退房的，出卖人按照本合同第九条第1种第（1）项的违约金计算标准承担

责任。

2、买受人退房的，出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。

如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为其办理取得房产证的，买受人按照本合同第七条第1种的处理方式及违约金计算标准承担

责任。

如果因颁证行政机关的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，买卖双方互不承担责任。但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件，否则视为出

卖人违约。

第四项：关于书面通知

陷阱：合同中约定通知义务后（如：交房通知），开发商如期不能履行义务，延期后其可以在售楼部张贴书面公告，却署名约定日。还将公告辩为书面通知，以推托自己的责任。

对策：

1、将书面通知的形式约定清楚，开发商违约时，买受人就有确凿证据。

2、如有开发商违约，买受人应一具体的书面形式通知对方，以备证据。

律师建议增加补充条款：

本合同中所含书面通知义务的，双方均应以邮政快件的方式通知对方。

第五项：关于所售房屋的坐落位臵

陷阱：开发商开发多个楼盘时，买受人可能买得是位臵好的某号楼，可交房时该楼号又变

为相同结构位臵不好的楼层。

对策：

1、在合同附件一中，附上小区的平面图并标明楼号。

2、开发商应在此附图中盖章

确认。

律师建议增加补充条款：

出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明，并将小区平面图粘贴在本合同附件

一内加盖公章。

第六项：关于所售房屋的抵押

陷阱：有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押，进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证，不具有物权。

对策：1，在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。

2、要求开发商将合同在房管局备案。

3、要求开发商提供保证责任。

律师建议增加补充条款：

出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况，若因此导致买受人退房，出卖人应向买受人

承担已付房款双倍的返还责任。

第七项：关于物业管理公约

陷阱：《物业管理条例》今年9月1日实施，其中明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订《物业管理公约》。否则，开发商就不得出售房屋。潜在的买受人也就

有可能依法得不到房产证。

对策：

1、买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。

2、开发商与前期物业签订了《物业管理公约》。

3、买受人也应签订三方都署名的《物业管理公约》。

律师建议增加补充条款：

出卖人在出售房屋前，应与招投标方式选择的前期物业管理企业签订《物业管理公约》。

买卖双方在签订本合同时，应同时签订有前期物业管理企业署名的《物业管理公约》。

第八项：关于各方责任范围

陷阱：如果因开发商的各种原因（如：五证不全、一房二买、又抵又买等）情形导致买受人得不到房屋，买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确具体范围。

对策：

1、根据《民法通则》以及6月1日的《解释》将实际损失细化。

2、对开发商给自

己造成的损失准备好证据。

律师建议增加补充条款：

如果因出卖人的单方原因导致退房，出卖方承担的责任范围如下：

出卖人的责任范围：

1、退还已付房价款及其利息（此利息的计算，如果是一次性付款按同期银行存款利率计算；如果是按揭付款按同期银行贷款利率计算）。

2、赔偿买受人从签订此购房合同时起到退房时至每平方米售价的升值差价。

3、赔偿买受人对所购房屋的装饰装修费用（此费用仅以装修实物和相关票据为限）。

4、对于按揭付款的买受人，出卖人应赔偿买受人办理按揭相关手续的费用（包括：银行

手续费、保险费、评估费、公证费等）。

通常情况下，房屋验收的条件有：

房屋必须有质检站核发的房屋质量合格证明。按照有关规定，房屋交付使用前，必须要经区级房屋质检站验收合格，才能允许住户居住。在查验此合格证件后，住户自己也要对房屋

进行质量检查，发现问题要及时解决。

凡竣工的工程，一般须做到“五通一平”即煤气、上水、电热、污水、路通，一平即楼前6米、楼后3米场地要平整，不准堆积建材或杂物，以确保进出安全。要做到煤气表、电表（单元表）、水表三表到户。室内清扫干净，水池、水盆、粪桶、垃圾道、门窗、玻璃、管道清理干净，无污物，达到窗明地净，地漏、雨水等处无堵塞杂物。

高层住宅楼生活供水系统，必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证。需要注意的是，北京地区的水质严重超标，有些小区生活用水全部是靠自己打井取水，为了保险起见，这样的小区在验收房屋时，最好自己采些水样带回去，送给有关部门检验，如果水质确实不符合生

活用水标准，就应想办法及早解决。

高层住宅楼电梯，必须具有劳动部门核发安全运行合格证。

高层住宅楼消防供水系统，必须经消防部门检验合格。

房屋应按图纸、文件要求达到设备齐全，功能可靠，手续完备。

房屋验收还需仔细检查商品房质量：

（一）检查房屋有无裂缝

首先仔细查看房屋地面和顶上有无裂缝，没有裂缝最好，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。

看房屋的外墙墙体是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题。

看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患，对这类房

屋，购买者一定不能报侥幸心理。

（二）检查房屋有无倾斜

虽然专业检测房屋的倾斜度需用专门的仪器，但购房者用目测的方法从四周不同角度，远近距离仔细观测也能基本上发现问题。有时，可在房顶上用细绳栓上一重物，贴墙放下至墙

脚，从四周检查其倾斜程度。

（三）检查房屋有无渗漏

购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况，要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰，这些都是渗漏的迹象。还应察看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。

（四）检查墙面、地面

对于已做过粗装修交房的居室，检查墙面是否平整，不能有很明显的起伏；地面应光洁，不能起砂。

检查墙面有无石灰“爆电”。若石灰没有经过足够的时间熟化或水泥中所渗的泥沙过多或搅拌不均，用铁器敲打“爆点”时，就会发现大面积的疏松、脱落等质量问题。

检查厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。

（五）检查卫生间、厨房地面是否做过找坡处理

主要是为了自然排水（决不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内），看水是否能通畅无

阻地排向出水口。

（六）检查门窗

门窗的密实度是否合适，开启关闭是否顺畅。门框、窗框边缘等易受撞击处是否密实，不

应有缝隙。

何时办理产权证？

房屋买卖当事人签订的商品房预、出售合同或房屋买卖合同依法生效后30日内双方应到

房地产产权登记部门办理房地产产权证。

产权证办理的基本程序？

Ｉ、买卖双方至产权登记部门，上交办理产权证的相关资料：

商品房：个人身份证、房屋登记申请表、购房证明书刊号、商品房购销合同书（或预售合同书）、房屋分户平面图、缴款发票、交易监证文书。

拆迁安臵房：个人身份证、房屋登记表、房屋拆迁证明书、房屋拆迁产权交换证明书或购房证明书、原房屋产权注销证明、房屋拆迁安臵补偿结算单、房屋分户平面图、缴款发票。

单位新建房：法人资格证明（法人代码证明或营业执照、房屋登记申请表、建设项目批文、征地批文或用地许可证、征地红线图、建设许可证、建筑红线图、建设设计防火审核意见书、竣工平面图、房屋总平面图、房屋分层平面图、竣工验收报告）。

个人新建房屋：个人身份证、房屋登记申请装、建筑许可证、建筑红线图、建设设计防火

审核意见书。

２、申请人上交资料后，房屋产权登记部门会开出收件收具，注明领证日期，领证日期一

般距交件日期10天３个月左右。

３、产权登记部门将对所收资料进行审核，如发现申请人所交资料不全等特殊情况．会按房屋登记申请表所上所用申请人电话通知申请人．并顺廷办证时间．

办理产权证注意事项：

一、交易时确定卖方双证齐全，买卖合同是必须由产权证上所有共有人亲自签字才会生

效，应防止代签或漏签。

二、整个交易过程中涉及的各项费用并非一次性收取的，因此事前一定要尽量明确所有明

细费用，以避免中途添加各项杂费。

三、选择威望较高知名人士或正规房地产中介机构作为交易双方的资金、房屋交割的监管方，确保交钱后能顺利过户，或过户后房与款两清。

四、购买方需注意所购买房屋是否在抵押状态中，以确定交易及入住时间。买卖交易后贷款时间拖得过长会带来许多不必要的麻烦。

五、购买方在交易前确定清楚贷款所需要条件及费用，防止买卖交易后因贷款问题所造成的交易损失。

六、交房时的物业登记及相关水、电、有线电视、煤气等等的过户及房屋情况要一一查清，以防交房后发现这些问题而产生付费上的扯皮应交税费。

房贷的注意事项

随着住房金融业务的发展，越来越多的市民通过按揭圆了自己的住房梦，提高了本人与家庭的居住质量。但是，在借款人办理银行贷款时，银行专家发现，不少借款人常常会忽略一些原本应值得注意的问题与环节。在此专家向广大读者介绍，在办理贷款时的注意事项：

一、申请贷款额度要量力而行

在申请个人住房贷款时，借款人应该对自己目前的经济实力、还款能力做出正确的判断，同时对自己未来的收入及支出做出正确的、客观的预测。

二、办按揭要选择好贷款银行

对借款人来说，如果您购买的是现房或二手房，您就可以自行选择贷款银行。按揭银行的服务品种越多越细，您将获得灵活多样的个人金融服务，以及丰富的服务与产品组合。站在市民的角度考虑，无疑市民拥有越多的选择权越好。

三、要选定最合适自己的还款方式

目前基本上有两种个人住房贷款还款方式：一种是等额还款方式，另一种是等额本金还款方式。等额还款方式的优点在于，借款人可以准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭的收支。而等额本金还款方式较适合于还款初期还款能力较强、并希望在还款初期归还较大款

项以此减少利息支出的个人。

四、向银行提供资料要真实

申请个人住房商业性贷款，银行一般要求借款人提供经济收入证明，对于个人来说，应提供真实的个人职业、职务和近期经济收入情况证明。因为如果你的收入没有达到一定的水平，而你没有足够的能力还贷，却夸大自己的收入水平，很有可能在还款初期发生违约，并且经银行调查证实你提供虚假证明，就会使银行对你的信任度大大降低，从而影响到自己的贷款申请。

五、提供本人住址要准确、及时

借款人提供给银行的地址准确，就能方便银行与其的联系，每月能按时收到银行寄出的还款通知单。遇人民银行调整贷款利率，您就可在年初时收到银行寄出的调整利率通知。此外，特别提醒借款人注意的是，当您搬迁新居，一定要将新的联系地址、联系方式及时告知贷款

银行。

六、每月要按时还款避免罚息

对借款人来说，必须在每月约定的还款日前注意自己的还款账户上是否有足够的资金，防止由于自己的疏忽造成违约而被银行罚息，千万不要因为自己的一时疏忽，而造成资金损

失，同时，在银行留下不良信用记录。

另外还要注意

一、申请贷款前不要动用公积金

如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么您公积金账户上的公积金余额即为零，这样您的公积金贷款额度也就为零，也就意味着您将申请不到公积金贷款。

二、在借款最初一年内不要提前还款

按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且您归还的金额应

超过6个月的还款额。

三、还贷有困难不要忘记寻找身边的银行

当您在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑，可向银行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息，银行就会受理您的延长借

款期限申请。

四、贷款后出租住房不要忘记告知义务

当您在贷款期间出租已经抵押的房屋，您必须将已抵押的事实书面告知承租人。

五、贷款还清后不要忘记撤销抵押

当您还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产他项权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。

六、不要遗失借款合同和借据

申请按揭贷款，银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件，由于贷款期限最长可达30年，作为借款人，您应当妥善保管您的合同和借据，同时认真阅读合同的条款，了

解自己的权利和义务。

购房保险常见问题

为什么要买住房贷款保险？

购房者在贷款买房时，大多数银行都有“强制性”的规定，必须同时购买“个人抵押贷款

房屋保险”。

住房保险包括住房财产保险、个人抵押贷款保险。有此险种是因为银行和借贷人都在寻求保障，因为个人贷款业务期限往往较长，当中可能会出现变数，银行希望借款人在无力偿还贷款时能保障贷款的偿还，而借款人则希望这一保障能使其保留房产；而这种保障是双方都无法解决的，因此引入了住房贷款保险：保险费＝保险金额（即总房价）×保险费率×保险期限。它使得银行在有还贷危险时可以作为保险合同的受益人得到赔付，而交保人出险后也

可保住房产。

住房保险主要有个人抵押贷款房屋保险、家庭财产保险和个人购臵住房抵押贷款保证保险。而家庭财产保险的投保范围包括房屋及其附属设备，衣服、卧具，家具、燃气用具、厨具、乐器、体育器械，家用电器；附加险有盗窃、抢劫和金银首饰、钞票、债券保险以及第三者责任保险。而个人住房抵押贷款险的保险金额分年计算，保险费率高于抵押贷款屋保险，保险期限不超过20年。由于此种保险类似寿险，是针对投保人发生人身意外等事故的保险，保险公司为此承担的风险较大，其保险责任也制订得较为严格。

我国现有的几种住房保险形式

1、财产保险。

目前许多城市开展个人住房贷款时要求借款人对抵押物进行财产保险，财产保险只是对贷款所购得住房在遭受火灾等意外事故时对抵押物的价值补偿，以保证抵押权的实现。

2、综合保险

以苏州、北京为代表，从1993年开始为配合职工购建住房低息贷款的开展，降低贷款风险，保证贷款资金安全，由中国人民保险公司苏州分公司开展了综合保险，综合保险责任包

括三项内容：

一、对借款人抵押的房产进行财产保险；

二、借款人因意外事故或疾病丧失部分或全部还款能力；

三、借款人因其他原因无法归还贷款或故意赖帐等造成的贷款本息损失。保险期限为自取得贷款之日起至贷款全部还清之日止。在保险期内，由于上述保险责任中的原因造成贷款本息损失的，由保险公司负责赔偿。与财产保险不同的是，综合保险除包括财产保险外，还对借款人的人身及信用进行了全方位的保险，因而对贷款人的资金安全起到

保障作用。

北京市的购房抵押贷款保险与苏州综合保险在财产险和人身意外险相同，第三种保险责任为借款人所在单位倒闭、撤销、被兼井、政策性裁员而失业或收入下降等社会原因致使无法还贷超过3个月时，由保险公司负责偿还24个月的贷款本息。

3、信用保险。

目前成都、上海等城市正在探索由一个有一定资格的社会中介服务机构即住房臵业担保公司对借款人提供信用担保的形式。当个人向银行申请贷款购房时，由住房臵业担保公司为个人提供专业担保，当借款人不能按贷款合同还贷时，由住房臵业担保公司承担连带责任，负责偿还贷款。住房臵业担保公司为个人提供担保时，应当同时要求被担保人以其所购、建住房以抵押方式向住房臵业担保公司提供反担保。住房臵业担保公司承担连带还贷责任的同时，行使抵押权，依法处分抵押物；并负责将抵押人迁出抵押住房，妥善安臵抵押人。需要提出的是，与一般保险不同的是，住房臵业担保公司有处臵抵押物并受偿的权力。

房地产保险合同的主要内容

①保险人名称和住所。②投保人、被保险人名称和住所，以及人身保险的受益人 的名称和住所。③保险标的。④保险责任和责任兔除。⑤保险期间和保险责任开始时间。⑥保险价值和保险金额。⑦保险费以及支付办法。⑧保险金赔偿或者给付办法。⑨违约责任

和异议处理。⑩订立保险合同的日期。

房屋保险中现房、期房的保险费是如何计算的？

总保险费=保险金额×年保险费率×缴费系数

其中：保险金额为购房总价款；基本险费率为0.8‰，附加地震险费率为0.2‰；缴费系数根据不同的贷款年限确定，实际上是贴现系数。

期房的保险费如何计算？

目前有很多贷款购房人购买的是期房，往往要在几个月或一年以后入住，所以我们计收从入住日到贷款结束日的保险费。另外，由于保险费是在贷款发放时提前交纳的，在保险生效前，即入住前尚有一段时间，我们还将扣除在此段时间产生的利息（一年以上期房期的按照一年定期存款利率计算，一年以内期房期的按照活期存款利率计算），就是说，购房人不会因为在贷款发放日提前交纳保险费而产生任何利息上的损失。

个人购房如何办理保险？

个人在购买住房时并无强制保险，但个人因购房申请公积贷款和商业性个人住房担保贷款时，贷款银行要求借款人投保规定险种作为借款条件。银行所指定的险种主要为住房抵押，其他涉及的险种还有贷款保证保险、人身保险。住房保险属财产险，与抵押行为相联系。该保险与家庭财产保险不同的是其标的专指用贷款购买的住房，不包括住房以外的装修和其他室内财产。投保抵押住房保险对银行对个人都有利。银行要求购房借款申请人投保此险，是因为在购房借款时住房投臵了抵押，抵押物的安全关系到抵押行为的有效性，通过参加保险可以转嫁因自然灾害导致的风险。对个人而言住房价值高，普通家庭需长期积累才能购臵，家庭经济承受不起不测的灾祸，就是贷款清偿后或不向银行贷款都有必要替住房加保险。

当银行认为个人购房贷款在还款上存在较大风险时要求借款人投保证险种，投保该险保险人要求以所购住房作借款抵押为条件。该保险主要为保障贷款银行利益，当发生连续3个月借款人无法按合同规定履行还本付息时，保险公司先予以赔偿，使银行及时收回贷款和利息，然后保险公司向借款人追偿代付的欠款及利息，如借款人无力偿还债务，则保险公司有

权处臵抵押住房。

作为购房贷款须保险的，银行方要求保险手续在贷款发放以前办妥。一般程序为银行与个人签订购房借款、抵押等合同后就办理公证和保险，然后办理抵押登记，最后办理放款。

如何签订房地产保险合同？

办理房地产保险，应由投保人与保险人签订保险合同。具体程序是：

第一，填写投保单。投保单的内容有：投保人的名称、投保日期，被保险人或受益人的名称。保险标的名称和数量，保险责任起讫时间，保险价值和保险金额等。投保单是投保人在保险公司申领的作为保险接受投保的依据的文件。

第二，签发保险单。保险人在收到投保人的投保单后，应对投保单的内容逐一审核并实地勘查，在确定符合保险条件后可签发保险单。

第三，收取保险费。投保人应按规定的保险金额、保险期限和保险费率向保险人如期缴纳保险费。房地产保险合同也可由双方的委托来办理，如抵押房地产保险可委托银行办理。

什么是住房保险？住房保险对住房者有什么好处？

一般说来，在住房生产。流通、消费过程中，风险事故可能给住房造成损坏，给住房者带来经济、生活上的困难。为消除可能出现的不利影响，住（租）房人可与保险公司达成一项协议，被保险人通过交付一定的费用以获得保险公司对住房的意外损失给予一定的经济补偿的保证。这种以住房及其有关利益为保险目标的保险，称为住房保险。

那么，住房保险对住房者有什么好处呢？ 住房保险无论对生产、经营企业，还是对居民

个人都有十分重要的作用。主要表现在：

一、住房保险可以保证居民在房屋因遭受自然灾害和意外事故而发生损失时，获得一定的经济补偿，为居民的日常生活提供安全保障。

二、住房保险可维护房产经营者的利益。房产经营者以收取租金为目的。风险事故发生后，住房受损，房租因风险事故中断。如果投保了住房保险，就可以使经营者在这方面的利益获

得保障。

三、住房保险可增加被保险人的信用程度。保险具有提高信用，促进资金融通的作用。例如，以住房为抵押物申请银行贷款时，银行常要求申请人将其住房投保，以增加住房的价值，故住房保险有助于住房所有人信用的提高。

购房怎样投保？

当人们用半生甚至是一生的积蓄，花巨款购买了一套住房、且费尽心机进行装修后，这一巨额房产一旦遇到天灾人祸，怎样可以挽回损失？有资料表明：目前不知怎样投保住房及对住房投保险种不熟悉的占60％以上；自己主动投保的只占20％左右。这说明了解住房投保，以及选择相关险种就非常重要。

一、如果是贷款买房，可投保城镇居民贷款保险。该险种的保险责任是因火灾、爆炸、暴风、暴雨、洪水、龙卷风及空中坠落物造成投保房屋损坏。保期自贷款次日零时起到贷款还清之日止。按保险费率和保险金额，年保险费率为1‰。保险金额按购房合同的实际价值确定。另外，保险公司目前开办的住房保险还有住房抵押保证保险、购房贷款定期人寿保险等。由于住房保险开办时间不长，因此在一些城市抵押保证保险还处于暂停阶段、但做为投保人

还可选择其它贷款住房保险。

二、如果已经购买住房，可以选择投保城镇居民家庭财产保险。该险种把房屋、室内装饰财产列为特约承保财产，可以普通险、长效险两种形式承保。还可选城镇住房定额保险，该险种的保险责任，一是火灾、爆炸；二是暴风、暴雨、雷电、洪水、海啸、龙卷风造成的保

险房屋倒塌、墙壁同一处的里外裂缝；

三、为防止灾害蔓延、减少投保财产损失而采取的必要措施所造成的物质损耗。其保险期限由投保人选定，普通保期为一年，长效险期为5年，期满后退还全部储金。该险种每份2万元，购买多份可合并计算保险金额。签订保单时，被保险人姓名、保险财产地址必须逐一写清楚。保险财产数量增减、地址变更或被保险人变动，应及时通知保险公司，办理批改手续。发生灾害事故时应尽力抢救，保护好现场，并在24小时内通知保险公司。申请赔偿时，应提供保险单和损失清单，有关证明。

发生提前还款的情况时，如何处理房屋保险？

如果购房人提前偿还了银行贷款本息，可以选择如下两种方法处理未到期的房屋保险合同：

1.变更受益人，由原来的贷款银行变更为购房人本人，保险合同继续有效；

2.退保，按照未到期保险费的75%退还保险费，保险责任终止

房屋保险的赔款接受人是谁？

在贷款期间内，由于房屋的抵押权人是贷款银行，所以房屋保险的第一赔款接受人，即第一受益人是银行。当本保险公司赔偿时，首先支付贷款购房人所欠贷款银行的贷款本息及相关费用部分，赔款剩余部分支付给购房人，贷款购房人实际上是第二赔款接受人，即第二受益人。随着贷款购房人还款成数的提高，其受益程度也随之提高。

怎样确定房屋财产保险的保险金额？

根据我国财产保险制度规定，确定房屋财产的保险金额，将依据房屋所属是企业还是家庭

有所不同。

企业房产保险金额的确定有三种方式：

（1）按照账面原值确定保险金额。账面原值指的是房产在建造或购臵时所支出的货币总

额。按账面投保是一种不足额的投保。

（2）按照账面原值加成数确定保险金额。账面原值加成数即在保险人与被保险人协商一致的情况下，在房产账面原值的基础上再附加一个成数，使之趋近于重臵重建价值。这种投保为足额投保（即保险金额相当于财产实际价值的保险）。（3）按重臵重建成本投保，重臵重建成本即重新购臵或重新建造房屋所需支付的全部费

用。

家庭财产由于没有账册可依，因此家庭房屋的保险金额由投保人根据实际价值，自行估价

确定。

5、质量问题。有些购房人认为，商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收，验收合格后才允许交付使用，因此商品房不应当出现质量问题。而且根据有关法律规定，开发商在交付商品房时，应同时向购房人交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这两书已对商品房质量的细节作了规定，是购房合同的重要组成部分，因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。但事实并非如此。

商品房竣工验收，是以抽查的方式进行验收，因而不能保证每一套商品房的质量都合格。而且竣工验收的质量标准和购房人所希望的质量要求也可能有差距。至于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》关于房屋质量的规定，都是由开发商拟订，侧重保护开发商的利益，因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。

根据《最高法院解释》第12条和第13条第1款的规定，在下列情况下，购房人因为房屋质量问题，有权要求解除合同并要求赔偿损失：房屋主体结构质量不合格，不能交付使用；房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格；因房屋质量问题严重影响正常居住使用。《最高法院解释》第13条第1款规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验五证(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、商品房预售许可证)。交付定金，签订认定书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段。本文由分享资讯网编辑整理，第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。

第二，明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。

第三，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。

第四，明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。第五，应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。

第六，明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。

第五篇：签订购房合同八大注意事项

签订购房合同八大注意事项

签订购房合同八大注意事项 第一项：关于五证

陷阱：有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件；或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。

对策：

1、复印件要注意看原件。

2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。

3、对于承诺证件正在办理中的开发商，可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。

律师建议增加补充条款：

出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。若因此导致买受人退房的，出卖人愿向买受人承担已付房款双倍的返还责任。第二项：关于公摊面积

陷阱：建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约，买受人也起诉无据。对策：

1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。

2、在附件二中列明公摊面积的构成。

3、按套购买使用面积，双方不涉及公摊处理。律师建议增加补充条款：

双方协商一致，同意对公摊面积的变化按下列第____种方式处理：

1、如果实测公摊面积超出暂测面积的，买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算，超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用；如果实测面积少于暂测面积，买受人据实结算。

2、买受人对实测面积的承担，仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。第三项：关于房产证

陷阱：建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限，所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。对策：

1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证，所以五证不全就免谈。

2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来，开发商是具体行政行为的相对人，买受人不能起诉行政机关的违法行为。律师建议增加补充条款：

如果因出卖人的原因，导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，双方选择以下第____种方式处理：

1、买受人不退房的，出卖人按照本合同第九条第1种第（1）项的违约金计算标准承担责任。

2、买受人退房的，出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。

如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为其办理取得房产证的，买受人按照本合同第七条第1种的处理方式及违约金计算标准承担责任。

如果因颁证行政机关的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，买卖双方互不承担责任。但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件，否则视为出卖人违约。

第四项：关于书面通知

陷阱：合同中约定通知义务后（如：交房通知），开发商如期不能履行义务，延期后其可以在售楼部张贴书面公告，却署名约定日。还将公告辩为书面通知，以推托自己的责任。

对策：

1、将书面通知的形式约定清楚，开发商违约时，买受人就有确凿证据。

2、如有开发商违约，买受人应一具体的书面形式通知对方，以备证据。律师建议增加补充条款：

本合同中所含书面通知义务的，双方均应以邮政快件的方式通知对方。第五项：关于所售房屋的坐落位置

陷阱：开发商开发多个楼盘时，买受人可能买得是位置好的某号楼，可交房时该楼号又变为买房流程攻略指南选房资料购买资格签订合同贷款流程验收过户相同结构位置不好的楼层。

对策：

1、在合同附件一中，附上小区的平面图并标明楼号。

2、开发商应在此附图中盖章确认。律师建议增加补充条款：

出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明，并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章。

第六项：关于所售房屋的抵押

陷阱：有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押，进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售，1 / 2

签订购房合同八大注意事项

开发商破产时，买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证，不具有物权。对策：1，在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。

2、要求开发商将合同在房管局备案。

3、要求开发商提供保证责任。律师建议增加补充条款：

出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况，若因此导致买受人退房，出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。

第七项：关于物业管理公约 陷阱：《物业管理条例》今年9月1日实施，其中明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订《物业管理公约》。否则，开发商就不得出售房屋。潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。

对策：

1、买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。

2、开发商与前期物业签订了《物业管理公约》。

3、买受人也应签订三方都署名的《物业管理公约》。律师建议增加补充条款：

出卖人在出售房屋前，应与招投标方式选择的前期物业管理企业签订《物业管理公约》。买卖双方在签订本合同时，应同时签订有前期物业管理企业署名的《物业管理公约》。

第八项：关于各方责任范围

陷阱：如果因开发商的各种原因（如：五证不全、一房二买、又抵又买等）情形导致买受人得不到房屋，买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确具体范围。

对策：

1、根据《民法通则》以及6月1日的《解释》将实际损失细化。

2、对开发商给自己造成的损失准备好证据。律师建议增加补充条款：

如果因出卖人的单方原因导致退房，出卖方承担的责任范围如下： 出卖人的责任范围：

1、退还已付房价款及其利息（此利息的计算，如果是一次性付款按同期银行存款利率计算；如果是按揭付款按同期银行贷款利率计算）。

2、赔偿买受人从签订此购房合同时起到退房时至每平方米售价的升值差价。

3、赔偿买受人对所购房屋的装饰装修费用（此费用仅以装修实物和相关票据为限）。

4、对于按揭付款的买受人，出卖人应赔偿买受人办理按揭相关手续的费用（包括：银行手续费、保险费、评估费、公证费等）。

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