上海市锦马企业有限公司市场拓展部上海来福士广场市调报告

第一篇：上海市锦马企业有限公司市场拓展部上海来福士广场市调报告

上海市锦马企业市场拓展部营运部

来福士广场市场调查报告

调查人：陈中杰

调查时间：2011年12月2日—12月4日

调查地点：上海市来福士广场

市调方式：暗访

调查目的：

1.了解来福士广场包括：业态分布、品牌资料、营运模式等情况。

一、调查项目情况简介：

上海来福士广场 是一座由凯德臵地开发并管理的集8层大型购物中心、51层甲级智能化写字楼为一体的现代商业中心。该项目位于上海城市中心，紧邻人民广场和南京路步行街，靠近上海市博物馆和上海市政府。来福士广场地处浦西的交通枢纽位臵，是3条地铁线路的交汇点。来福士广场购物中心于2003年11月1日开业。自开业以来，凭借丰富的零售业管理经验，商场运营管理者的专心经营，精心规划设计的楼层风格与主题，以及彰显个性与时尚、紧随国际潮流的最新商品，来福士广场已然成为沪上年轻时尚人士首选的购物中心之一。在来福士，徜徉于琳琅满目的时尚服装之余，亦可品尝风格各异的精美小吃，享受不同风情的地域美食，或者忘情于年轻时尚的健身运动，流连于丰富多彩、精彩纷呈的推广活动，通过不断打造其独具个性的品牌内涵，深化其年轻、时尚的广场形象，来福士广场已成为年轻消费者购物、休闲、聚会的首选地之一。黄金的位臵，便捷的交通，周围林立的星级酒店和一览无余的城市风光都使来福士广场成为众多跨国公司的首选之地。

开发商嘉德臵地集团是东南亚市值最高的房地产公司，总部设在新加坡。它的房产、服务公寓以及房地产金融服务核心业务集中在多个快速增长城市,地理分布跨越亚太、欧洲和海湾合作委员会(海合会)国家。嘉德臵地的业务遍布20多个国家110多个城市。凭借其雄厚资产、领域知识、金融技能和庞大网络，嘉德臵地为客户开发多

项房地产金融产品和服务。嘉德臵地上市的子公司和附属公司包括澳洲臵地、嘉茂信托、嘉康信托、雅诗阁服务公寓信托及嘉茂中国信托。凯德臵地是新加坡嘉德臵地集团在华的全资子公司，自1994年进入中国以来，致力于全国高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理。在华总开发业绩已超过450亿人民币。凯德臵地拥有一批能将国际理念和本地经验相结合的专业团队，通过整合其在房地产各领域的综合优势，积极参与中国的房地产建设。“筑就人文空间”是凯德臵地的企业理念，凯德臵地不仅为客户提供优质的产品和服务，也为员工创造最佳的发展平台，同时热心社会公益事业，为创造一个和谐人性的社会空间而不断努力。

二、结构业态分布：

B1 层：特色集市

眼镜：美式眼镜、茂昌眼镜

音像：天鼎音像

餐饮：味千拉面、永和大王、云南美食园、美珍香、大旺山留许、华夫饼、美国伟思巧克力曲奇、富士妈妈、比萨站、广良与 古丸今来 豆果子、裕恒食品、每日新鲜、好多客、贝尔多爸

爸的泡芙功茶

礼品：福驰欢乐屋、水琉璃、思彼垂银、爱丽丝、麦吉柯主题魔术店、草莓妹、PIKA

化妆用品:泛亚“爱美”美甲世界、伊娜薇、欧美药妆

美容美发：蒂樊尼造型设计

便利店：屈臣式、柯达快速冲印真色彩店、筑波时空港手机大世界 1 层 摩登精品

眼镜：希曼明镜

饰品：思沃琪、JEAN PAUL、银镇、TE、DYRBERGKERN

咖啡厅/餐厅：星巴克、面包新语、哈根达斯

休闲服饰：CHEVIGNON

化妆用品：red、earth

女装：GUESS、NOVO、Concept、路逸沙〃美、kookai、fornarina、娜芙、慕诗

男装：卡特彼勒、赛〃德其尼

皮鞋：真美诗层 流行服饰

眼镜：现代观点

饰品：玛贝甭、麦凯塞

餐饮：伍京堂、仙踪林、食东食西

休闲服饰：艾狮

女装：密雅、放肆、奥莉、U’db、VERO、MODA、ItsumiDOSAKA、和平天使、COZZI、a02、三文治、碧爱钡、诗凡诗

皮鞋：思嘉图层 休闲服饰

餐饮：雷亚尔巴西烧烤、蕉叶咖喱屋

休闲服饰：优衣库、奥索比诗、bods.bodynits、洛卡小镇、麦杰 女装：艾格、BYTHREE Tango、酷拉拉、拉夏贝尔、Le tutu

男装：苏格兰飞人、马克.华菲、Jack&Jones

皮具：TOUCH

礼品：名线层 男性世界与运动

餐饮：COCA

女装：SPACE24º、赛乐、OXWIL、X—RAY、Star

内衣：奔趣

男装：雷伯斯特、万祺凯易、大仓.雷迪、艾姆缔、蓝豹、梵尚、洋服青山、法狐、博格西尼、WEST、COAST、路易柏高

运动服饰：运动100

皮具：千科层 运动生活天地

书店：季风书园

保健用品：傲胜健康焦点

运动服饰：运动100

电器：新方特数码空间层 美食广场

餐饮：大食代来福士店

儿童用品：博士蛙365 童美儿童摄影

礼品：头大原创玩具房

美容美发：王磊形象公社美容美体SPA 护理中心、王磊形象公社美发

中心

家居用品：澳西奴层 健身与美容

运动健身：舒适堡健身美容中心

三、目 标 消 费 群 定 位：

时尚地标——精英纷至沓来。

高雅而又气度不凡，深沉却又卓尔不群。来福士广场占有独一无二的地段优势，汇集了众。

多令人心潮澎湃的顶尖时尚品牌，众多可口的国际美食品牌，精彩纷呈的主题广场活动。

惊喜连连的折扣促销。来福士广场的一举一动将时刻牵挂着上海时尚精英人群的脉搏。

四、活动宗旨：

通过活动增强商场人气，在开业初期加强商铺租赁户的信心指数。

推广美食以期推出来福士广场整体形象，各国际知名美食品牌云集来福士，推出特色招牌菜肴现场烹制提供消费者免费品尝并给予相应优惠，从一个侧面也能反应出来来福士广场的品牌形象。

五、业态调整：

1.针对地下一层，主要的业态变化是减少服务型业态的比例，增加了休闲食品（食柜）的比例；

2.针对一层，业态上增加了化妆品专卖店的比例，在商场的过道方面，增加了花车的数量；针对二层到四层业态方面基本没有变化，只是品牌定位和档次有所调整；

3.五层的业态调整较大，第一轮招商主要针对数码类的大型租户，后因经营情况一般调整为各类数码品牌专卖店，如NOKIA,SONY等，现在增加了个人护理等业态；

4.六层原先Boshiwa 365（沿福州路的次主力客户），新一轮的租户调整引进两家休闲餐厅（现为港丽茶餐厅以及和民居食屋）。

六、租金调整：

1.来福士广场于2002年6月正式开始对外招商，首批客户于2002年12月确定承租意向；当时一楼实际成交价在美金2.80-3.50/平方米/天左右，二楼实际成交价在美金2.00-2.50/平方米/天，个别小单元租金达到美金3.00/平方米/天；商场于2003年11月正式开业，由于整体经营状况非常理想，商场在对个别单元调整时，因为面临着供不应求的良好局面，所以租金已非常理想，二楼单元调整租金可以达到美金3.00/平方米/天。目前来福士广场租金一楼专卖店的租金已经达到人民币55-60元／平方米／天。每年保持租金递增率在8-10%。

2011年12月4日

第二篇：上海96广场市调报告

96广场

 一.96广场基本情况介绍 地 址：浦东新区东方路796号 开 发 商：上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司

建筑面积：60000平方米 层 数：地下2层，地上3层 开业时间：2008年11月

经营定位：陆家嘴96广场是融时尚购物、特色餐饮、休闲体验等服务功能为一体的综合性商场

二.96广场周边情况以及商业圈

96广场基地东邻城市主干道东方路，其余三面为区内道路。东方路地区以优越的交通和特殊的区域条件，正在成为毗邻陆家嘴地块最具吸引力的地块之一。地铁二号线世纪大道路站在本基地的东侧，本工程通过地下层的商业街预留与地铁连通口。96广场周边商务氛围浓厚，被五星级酒店及甲级写字楼环绕，包括汤臣金融大厦、裕安大厦等多座商务楼和酒店，乳山、梅园、竹园、潍坊等多个社区。

三.96广场内部动线以及各楼层业态

1、内部动线

96广场以主题化的广场和绕有情趣的空间设计吸引人们来此购物、休闲、饮食或逛街。地面建筑分区组成，构筑成南北、东西两条主次轴线，形成了二条人行步行街。

2、楼层业态

96广场B2楼为停车场，B1楼是宝大祥青少年儿童购物中心，有品牌童装，汤姆熊电玩城以及金宝贝早教中心，1F主营品牌服饰，咖啡简餐，有H&M、Ochirly、Only、VeroModa、以及COSTA、哈根达斯，俏江南等，2F主营流行服饰，休闲餐饮，有纯彩日本料理，吾米粥海鲜火锅，烹大师火锅，上海会馆等，3F主要经营大型餐饮，有渝信川菜，望湘园等。

3.建筑规划 1.建筑特点

品赏前卫的味道，圆形广场弧形建筑，作为表演舞台，是整个项目的一个亮点。

2.动线设计

96广场的动线设计，南北、东西两条主次轴线通过东方路侧开放型的入口广场，人们可以便捷地进入陆家嘴·96广场的步行街系统。入口广场通向地下一层商业街的自动扶梯提供了便捷的人流运输，扶梯的前方是横跨A区、B区建筑的观光人行天桥。

品牌的排放也是比较合理的，例如内街的COSTA，哈根达斯，沿街的VERO MODE,ONLY。

四、结论及建议

96广场是一个开放式的商业街区，受天气影响较多，例如：下雨天，冬天，夏天这样的季节。在经营过程中遇到这样的天气，就很难聚集人流，而且整个商业街区体量比较小，设置的娱乐项目很少，例如影院类的就没有，周边有很多写字楼，例如有汤臣金融大厦、裕安大厦等多座商务楼，在白领聚集的较多的地方，影院还是会聚集人流的。再一个就是周围的商圈也比较多，人流被截流了很多。所以，96广场很难形成固定的人流。