最新大连地区土地征收问题法律适用律师事务所学习资料

第一篇：最新大连地区土地征收问题法律适用律师事务所学习资料

梅学字（2012）第14号

辽宁梅隆律师事务所

大连地区土地征收问题法律适用学习资料

（本所内部使用）

第一部分：国有土地使用权征收：

一征收决定阶段

市、区级人民政府做出征收决定，大连市政府负责重大及跨区项目，区政府负责本区项目的征收工作，涉及征收范围内1000户以上的征收项目由市政府常务会议通过，在《大连日报》上公告，连带补偿方案及普查结果一并公告。征收决定本身就属于具体的行政行为，应当列明救济途径：行政复议和行政诉讼。

1.救济途径

可以自知道该具体行政行为之日起六十日内向大连市政府或辽宁省人民政府提出行政复议申请；在知道作出具体行政行为之日起三个月内向区法院或大连市人民法院提起行政诉讼。

2.征收主体

大连市或区人民政府是征收主体，市国土资源及房屋局是征收部门，具体的征收工作由国土局做，二者之间的关系是一种行政委托，也就是说行政诉讼的被告应该是人民政府。

3.决定做出前的必经程序

（1）按照《大连市涉及群众利益风险评估暂行办法》进行

社会稳定风险评估；（2）作出房屋征收决定前，项目建设单位应将征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用；（3）展开普查对未登记的房屋进行违建和临建认定。

4.停止建设

国土局在征收范围确定后就应书面通知有关部门暂停办理该范围内的相关手续，通知应当载明暂停期限，最长不得超过１年。新建、扩建、新装修、新工商登记、新税务登记的均不予补偿。

二确定征收补偿方案阶段

国土局拟定补偿方案，必须经过发改委、法制办、监察、审计等部门论证，必须将初拟的补偿方案公布征求公众意见，征求意见的期限不得少于30日。旧城区改建项目如果有过半数被征收人认为补偿方案违反补偿条例的，应当组织听证。

1.补偿项目

（1）被征收房屋价值的补偿（对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格）；物权法第148条，公共利益，收回国有出让土地，退回出让金，对地上房屋补偿。

（2）因征收房屋造成的搬迁（搬家、设备）、临时安置的补偿（多层2年，高层3年）；

（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿（根据经营规模及经营情况、停业期限等协商，协商不成，由评估机构根据

近三年的纳税额度进行核定）；

（4）补助和奖励办法

2.评估机构的选定

房地产价格评估机构由被征收人在15日内协商并过半数同意选定；协商不成的，摇号确定。

3.价值确定

房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

4.签约期限

公告的补偿方案中要规定协商签订《补偿协议》的期限，该期限内必须完成《补偿协议》的签订工作，被征收户在1000户以下的签约期限是2个月，1000户以上含本数的，签约期限为3个月，自房屋征收决定公告之日起计算。该期限内不能签订《补偿协议》则由市区人民政府直接做出补偿决定，强制征收的依据了。

三、实施补偿阶段

1.签订《补偿协议》

这种房屋征收的补偿性质还存在民事合同和行政合同的争议，但目前就相应的签订主体看一方的主体是征收部门，即国土资源和房屋局，而不是市区人民政府。也就是说，如果国土

局不履行，应当向人民法院以国土局为被告提起民事诉讼，而不是行政诉讼。其违约责任的承担也多是适用《合同法》的规定，因此，目前我个人还是倾向于看做是民事合同。下发协助执行通知及做笔录应该以合同上的主体为对象，也就是国土局，而不能是市、区人民政府为名义。

2.先补偿、后搬迁

对被征收人给予补偿后，被征收人可以在《补偿协议》约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。不给补偿可以拒绝搬迁。

3.《征收补偿决定书》

在补偿方案中规定的《补偿协议》签订期限内达不成《补偿协议》的或产权不明的，由市区人民政府按照公布的征收补偿方案，以政府的名义单方作出书面的《补偿决定》，并在房屋征收范围内予以公告，同时公告复议及行政诉讼权利。

补偿决定的补偿方式应当按照项目的主流补偿方式做出。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。复议机关及法院将审理项目的从征收决定到做出补偿决定的整个程序是否合法，是否符合条例规定，双方根据审理结果来确定责任，并根据生效法律文书执行。即，如复议决定或判决终审结果支持补偿决定，则由征收部门向人民法院申请强制执行。

4.取消强迁，确立法院强制执行程序

如被征收人在法定期限内（公告后的3个月内）不申请行

政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由市、区人民政府依法申请人民法院强制执行，此处的强制执行即是指人民法院的强制执行程序。

《最高院关于办理人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定若干问题的规定》

由基层人民法院受理，市区人民政府以自己名义申请强制执行；

除一般的执行立案材料外，特殊在需要有《补偿决定》的送达凭证、催告文件，被征收人意见，以及风险评估材料； 强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

申请强制执行期限为法定起诉期限届满之日起3个月内。公告之日，3个月行政诉讼期限之后开始计算；

审查方式：询问、听证、现场调查等，原则上不扩大审理征收项目之前的征收决定的合法性，30日做出是否准予执行的裁定，有异议的15日内向上一级人民法院申请复议。

裁定准予执行的，一般由市区人民政府组织实施，也可以由人民法院实施