情感营销的四大策略

第一篇：情感营销的四大策略

情感营销的四大策略

现代心理学研究认为，情感因素是人们接受信息渠道的“阀门”。商家的经营只有符合消费者的需要才会产生积极的情感，进而顺利地促进消费者实施购买行为。情感的影响力，心灵的感召力，正是营销人员可以利用的力量。把产品与情感利益挂起钩才能创立品牌和建立业务。

一、情感营销的产生及涵义

1.企业和消费者之间的关系发展阶段

在市场竞争的演变当中，企业和消费者之间的关系也随之发生着变化。

第一阶段，企业是权威，消费者没有主动权的“卖方市场”时代。在中国市场上一个特殊的“短缺经济学”时代，消费者没有品牌意识，只有满足需求的意识。企业生产什么消费者就只能购买什么，企业制定的价格消费者就只能被动接受。

第二阶段，消费者是皇帝，企业是臣民的“产品竞争”时代。激烈的市场竞争使企业运用各种营销技巧，从产品到价格，从渠道到促销。而消费者对各种营销手段几乎麻木，这更加大了企业营销压力。

第三阶段，企业争取消费者互动的“情感营销”时代。营销就是使消费者动情，让消费者对品牌产生情感忠诚。品牌就是使消费者对品牌产生偏爱、信任的情感进而达成共同的价值观。

2.情感营销的涵义

所谓情感营销，是指通过心理的沟通和情感的交流，赢得消费者的信赖和偏爱，进而扩大市场份额，取得竞争优势的一种营销方式。它把消费者个人情感差异和需求，作为企业品牌营销战略核心，通过借助情感包装、情感设计、情感公关、情感服务等策略，来激发消费者潜在的购买欲望，以实现企业的经营目标。

二、情感营销的表现

1.表现在情感包装上

时至今日，物质产品极大丰富，人们个性化需求日趋强烈，人们对品牌的选择将主要根据个人的好恶、审美需求、情感诉求来进行，企业的生产模式（包括

包装模式）也将由“大批量定制生产”向满足个人情感诉求的“度身量做”转移。一个富有个性化、颇具情感化的包装将成为一个品牌的“眼睛”，撩人眼球的“窗户”。包装的改造与完善已不仅是厂家的事，也是制造商与零售商共同的责任。

2.表现在情感设计上

情感设计分为定制设计、主题设计和人文设计。定制设计要求厂商在设计产品、制造产品或提供服务中，赋予消费者更多参与制造产品的权力，将消费者表现情感的机会点，落到具体某个产品或服务上，通过情感诉求的方式让消费者接受产品或服务。主题设计要求企业能抓住消费者特殊时间的特殊情感的需求变化，创造出表现情感的全新经营和服务主题，引起消费者的共鸣。人文设计要求企业在营销运作全过程中充分关注社会、关注环保，不伤害消费者感情，不损害消费者利益。

3.表现在情感公关上

具有现代经营观念的企业，其公共关系活动在营销过程中所起的作用越来越大。一方面，以有效的公关手段强化渲染企业及其品牌所特有的情感色彩，以迅速赢得消费者的欢心，在社会树立良好形象，为确立市场优势地位打下坚实基础；另一方面，通过公关活动，既可以协调好外部关系，又可以协调企业内部上下级之间的情感关系，为企业的顺利经营创造和谐、融洽的内外环境。

4.表现在情感服务上

物质产品的丰富，竞争的日益激烈，一方面导致社会人际人情关系日益淡薄，社会普遍出现情感饥渴症；另一方面人们对情感回归的渴望、精神愉悦的追求、个性服务的期望亦与日剧增。企业在服务过程中若能关注“情”这一社会主题，便能最大限度地与消费者产生共鸣、沟通，有力营造企业及其品牌良好的个性亲和力。

三、情感营销的四大策略

在情感营销的经济时代，品牌竞争的标准越来越高，运用合理的、恰当的营销策略，能使品牌深入人心，更能代表一种精神和文化，有利于企业在市场竞争中制胜。

1.情感取代概念的营销策略

以前的企业，都从产品的概念营销开始，而如今情感营销正风靡市场，情感

营销中的体验式营销越来越成为商家竞争的法宝。其目标是创造情感体验，通过产品认知、品牌感受和文化渗透，以温和的正面情绪与一个品牌的体验享受连结起来。

现代的营销方式，情感是关键因素，将情感导入品牌与消费者之间，迫使企业关注联系品牌与消费者之间的感情原则，即企业需要寻找能吸引消费者并且吸住不放的“情感魔棒”。这个魔棒的核心秘密就是：企业必须全力以赴去创造一种令客户和员工非常满意的感情纽带，以此来确保得到消费者的忠诚。

2.体验取代广告的营销策略

大多数消费者在选购产品时，总是通过广告来认知这一产品的优劣特性，只有在购买完成时才能认识到这一产品的本质特性。而体验营销的方式，为消费者提供了一种身在其中并能亲身体验的经历，吸引了消费者重复购买。

事实上，体验给消费者带去了趣味、知识、转变和美感，用“感官体验”来创造顾客知觉方面的体验并传达价值，带动了体验营销、促进了体验经济的进一步发展。但消费者并不是体验营销的唯一受益者，体验活动也是企业展示自身的舞台。

3.价值取代价格的营销策略

在产品越来越同质化的时代，消费情境前、后的体验同样重要，产品的价值更多的体现在情感服务上。“满意”已经是客户最基本的要求，建立客户忠诚度才是企业的更高追求。

企业真正应该经营的也不再是产品的本身，而是去为客户创造一种更加幸福的生活方式。也就是说，企业真正销售的并不是物质，而是温馨的氛围；企业真正提供的并不是服务，而是情感体验。

单纯的价格战已越来越远离消费者的视觉，充满人情味的价值战正成为商家竞争的必然选择。更多的人选择海尔，并不是海尔产品的性能有多么优越，产品的品质有多么优良，而是选择作为海尔客户的一种尊贵价值体验。

4.员工取代顾客的营销策略

用户满意度是流，员工满意度是源，不关注员工满意度而只在乎用户满意度，无异于舍源求流，缘木求鱼。“客户永远是对的”、“客户永远是第一位的”、“客户就是上帝”等等，这些一直被商家所推崇的经典语句，逐渐被尊崇“员工第一”、“把员工当客户”的理念所替代。

“员工第一”并不是说顾客不重要，而是源于“只有优秀的员工，才能提供优秀的服务”。实质上，对一个企业来讲，最原始最可靠的客户首先是员工。只有把员工放在第一位的时候，员工才会把客户放在第一位。越来越多的企业，开始把保护员工的系列条款列进企业营销的条款中去，把员工作为事业的合作伙伴，实践证明：必须真心地把员工作为客户一样对待，企业才会有发展。

美国推销大王坎多尔福曾说过“推销工作98%是情感工作，2%是对产品的了解”。还曾有商人说过“不会谈恋爱的人就不会做生意”。如今的商场，不仅是战场，还是情场，企业会“打仗布局”，还得是“情场高手”，因为，最终捕获消费者芳心的，才是最后的胜利者。帮富网

第二篇：净水器四大营销策略

净水器四大营销策略

2013年应该把握好的净水器四大营销策略。就目前我国净水器行业发展来看，绝大部分净水器企业的营销水平还处于初级阶段，对营销的创新也刚刚开始模仿和摸索。为此，笔者建议净水器企业在选择营销方案时尽量走破局性，创新化路线，避免模仿别人，使品牌质量大打折扣；再者从我国科技信息发展速度来看，我们不难发现我国已经步入了信息化时代，正是因为这一发展趋势使得任何事与物都离不开网络，净水器的营销自然也跟网络紧紧的联系在一起了，那么笔者今天就来跟大家分析净水器行业2013年可能成为主流的营销模式，这里拿来与大家一一分享。

首先、大力发展网络营销

网络营销具有范围广、速度快、成本低、不管是净水器企业还是代理商都将不受自身规模的绝对限制，都能平等的获取信息及平等的展示自己的优点。它可以使净水器企业或者代理商迅速扩大知名度，网络电子营销是净水器企业和代理商的独门“利器”。正如净水器十大品牌泉露总经理刘俊尧所说：“消费需求转向网络成为了很多人的选择，网络购物也迎来最好的发展时机，一定要抓住这个时机；即时、互动、个性化的移动性媒体营销，如移动手机、公交、地铁视屏营销目前成为了传播差异化信息内容的一个新渠道；可以说IT的发展速度有多快，网络营销的发展速度就有多快。”但是笔者需要提醒的，相比各类电视广告等而言做网络营销是个长期性的方向和策略。

其次、有条件的组建销售联盟

我们常说：“三个臭皮匠，胜过一个诸葛亮”，用现在的话来理解就是注重团结，集各人之所长，而在现在市场营销中我们可以理解为“组建联盟”，这种模式可以使企业在短时间内赢得竞争优势和品牌知名度。组建联盟的形式可以是差异化同行业品牌联盟，异业联盟，也可以上下游供求伙伴联盟等，通过搞互动式营销，资源共享，提高顾客的认知度，创造业绩和品牌的共振效应。比如泉露净水器就选择和一些其他家居行业品牌合作，组成“一站式”购物等。

再次、体验式家居馆的建立

整体家居是一种趋势。与此类似的净水器卖场，综合建材家电商场都是净水器企业在发展渠道方面新的尝试。有的企业纵向发展，或者横向发展，都是战略方向的选择。在寒冷的冬天，净水器企业更应站在经销商的角度，加强销售指导与培训，传达厂家与经销商共存共荣、抱团出击的决心，设法为他们减压送暖，共度难关。

最后、2013年备战促销

促销是一把双刃剑，操作得好，企业、代理商都盈利，操作不好，影响品牌形象，失去了消费者信任。在营销学上就提到关于做好促销要注意以下四点：一是准备要充足；二是不要打价格战；三是促销要有创意四是厂家和经销商要配合互动，让利到消费者。

达尔文的生物进化论的核心：“物竞天择适者生存。”事实上在当今市场竞争中，如果你无法适应这个时代发展的趋势，那么最终将面临着被淘汰的危险，而市场竞争中最终还是以营销为主，足见营销的重要性。

第三篇：营销策略之情感营销

营销策略之情感营销

物质经济时代已经过去，我们正步入一个情感经济时代；感动力在创造购买力，商业的经济学原则正在被情感原则所取代；情感营销自然成为营销界最为有效和持久的营销方式

在这个情感营销的经济时代，品牌竞争的标准越来越高，运用合理的、恰当的营销策略，使得品牌更能深入消费者的心，更能代表一种精神和文化，也就更能在市场竞争中制胜。

情感取代概念的营销策略

情感营销的目标是创造情感体验，通过产品认知、品牌感受和文化渗透，以温和的正面情绪与一个品牌连结起来，表达欢乐、自豪与品位的体验享受。

我们以前的彩电企业，都从产品的概念营销开始，从最初的背投电视、数字电视，到今天的平板电视，彩电业经历着概念营销中的山穷水尽。而如今，情感营销正风靡市场，情感营销中的体验式营销越来越成为商家竞争的法宝。

现代的营销方式，情感是关键因素，将情感导入品牌与消费者之间，迫使企业关注联系品牌与消费者之间的感情原则，即企业需要寻找一块能把人们吸引过来，并且吸住不放的“情感魔棒”。

这个魔棒的核心秘密就是：企业必须全力以赴去创造一种令客户和员工非常满意的感情纽带，以此来确保得到消费者的忠诚。

哈药六厂曾经是令大多数消费者头痛的概念轰炸式广告大户，而如今，“只要人人都献出一点爱，世界将变成美好的人间”、“劝君多走几步路，莫拿生命当赌注”、“点滴之爱，人间真情”……这些公益广告的不断投放，很多消费者对这种独特的文化诉求，公益主张，爱心体现非常认可，令其品牌的核心层更加坚固！如果把品牌看成是产品与消费者之间一种关系的话，哈药六厂正在用情感营销的模式，把这种关系变得更加融洽，甚至无可替代！

大红鹰自从开始品牌的营销以来，就一直把情感营销列为主要营销战略。大红鹰对自身的形象定位是：敬业心、道德心、企业心、民族心。近年来，大红鹰先后向慈善总会捐助2000万元，助老、助学，雪中送炭要远比锦上添花来得温情，也更让消费者动情。

体验取代广告的营销策略

大多数消费者在选购产品时，总是通过广告来认知这一产品的优劣特性，只有在购买完成时才能认识到这一产品的本质特性。而现在，体验营销的方式，为消费者提供了一种身在其中并能亲身体悟的经历，正是这些体验吸引了消费者重复购买。

事实上，无论我们将产品和服务销售给个人还是团体，现在的顾客都需要体验。体验给他们带去了趣味、知识、转变和美感，也正是对这些永恒特性的更多渴求带动了体验营销、促进了体验经济的进一步发展。

必胜客作为全球著名的快餐品牌，其打造的“欢乐面孔”有三大主要举措：“欢乐美食”、“欢乐环境”、“欢乐服务”。“欢乐美食”为顾客提供了数十种不同口味、卫生可口、品质优良的比萨；“欢乐环境”以突出用餐环境的欢乐气氛为主题对餐厅进行重新装修，墙壁以大幅的抽象派西式壁画进行装饰，还有壁炉状的出饼台、随处可见的精美小摆设等，无不向顾客传达着欢乐的信息；“欢乐服务”，服务员从着装到服务态度都有了新的变化，向顾客提供全程的微笑服务。

必胜客通过为顾客创造一系列的欢乐体验使它的品牌精神得到了细节上的体现，打造了一种以“欢乐、休闲、情趣、时尚、品位”为主题的餐饮模式。

很多汽车品牌都推出了“试驾”活动，就是通过试驾这一体验式的感受，让消费者感受自身车辆的独特优势。东风悦达·起亚开展的“百辆远舰·百人百日免费试驾活动”，就是让更多的消费者通过情感体验，“志在确立中级车市场新概念”，为该领域目标消费群体确立清晰、超前的品牌内涵。

其实消费者并不只是体验营销的唯一受益者，体验的商业活动总是由不同的参与成员共同完成，因此，体验活动也可以作为企业展示自身的舞台。一些大型的电子企业，通过在不同主流市场的“路演”，用“感官体验”来创造顾客知觉方面的体验并传达价值，以提供顾客美学的娱悦与满足。广博公司先后在美国奥兰多、中东迪拜等国际会议中心举行盛大“路演”，推广其自主创新的数码相机，让世界各地充分认识到中国数码电子产品的魅力。

价值取代价格的营销策略

如今，消费者购买的绝不再仅仅是产品的本身，而是与产品相关的一系列价值，特别是情感价值，消费者购买同质的产品时，往往受情感价值的驱策，消费情境前、后的体验同样重要。

名人之所以出名，是因为他们留下了许多让人们津津乐道的震撼心灵的小故事。名企也是如此。让人们深刻理解中国移动“沟通无限”这一理念的，并不是这句话的本身，而是一个震撼人心的故事—一艘海船出事了，幸好一个乘客带着全球通，他拨通了求救电话，全船的人因此得救。

一些大型的企业开始通过设立俱乐部的方式，让消费者终极体验作为他们品牌高端消费者尊贵的VIP服务的享受。中国移动的全球通VIP服务，是非常到位的，消费者不仅能够享受到优质的移动通信服务，同时还将领略到为其量身定制的专属商务、休闲等服务。

有的保健企业还通过免费办理体验卡、建立“快乐传递互帮小组”、健康长寿分享交流、怀旧电影欣赏、生日卡等等方式，把体验功夫做到家。

在产品越来越同质化的时代，产品的价值更多的体现在情感服务上。“满意”已经是客户最基本的要求。但仅有“满意”还远远不够，建立客户忠诚度才是企业的最高追求。更多的企业越来越把情感服务作为企业品牌价值和市场营销的主题元素。服务是一种态度，它需要热情；服务是一种感觉，它需要真情。只有感动力才能创造巨大的购买力。

企业真正应该经营的也不再是产品的本身，而是去为客户创造一种更加幸福的生活方式。也就是说，企业真正销售的并不是物质，而是温馨的氛围；企业真正提供的并不是服务，而是情感体验。

单纯的价格战已越来越远离消费者的视觉，充满人情味的价值战正成为商家竞争的必然选择。在家电业，更多的人选择海尔，并不是海尔产品的性能有多么优越，产品的品质有多么优良，而是选择作为海尔客户的一种尊贵价值体验。

员工取代顾客的营销策略

“客户永远是对的”、“客户永远是第一位的”、“客户就是上帝”等等，这些一直被商家所推崇的经典语句，逐渐被尊崇“员工第一”的理念所替代。情感营销更是如此。

更有专业人士指出：用户满意度是流，员工满意度是源，不关注员工满意度而只在乎用户满意度，无异于舍源求流，缘木求鱼。现代企业的管理理念是：请把员工当客户。“员工第一”并不是说顾客不重要，而是源于“只有优秀的员工，才能提供优秀的服务”。只有当员工是第一位的时候，他们才会把客户放在第一位！越来越多的国际社会，开始把保护员工的系列条款列进营销学的条款中去。

实质上，对一个企业来讲，最原始最可靠的客户首先是你的员工！把你的员工作为你事业的合作伙伴只是一个前提，最终的结果，通过实践证明：你必须真心地把他们作为客户一样对待，这样，企业才会有发展！

营销专家认为，在提供给顾客的终极体验的同时，应该把员工放在重要位置。忠诚的员工会带来忠诚的客户。因此，为员工带来终极体验，也是情感营销的重要步骤。

大红鹰对新进的员工，都要进行理念性的企业文化培训，让他们都能拥有胜利姿态的“新时代精神”，具有爱心、进取的积极精神。通过职业生涯规划，让每个员工都能最大限度地发挥他们的积极性和创造性，建立以才干为第一要素的员工选拔机制，以及干部晋升的自我推荐机制。建立全方位的激励制度，通过鼓励员工学习和设立“天天进步”基金，让更多的员工体验进步和追逐胜利的喜悦。鼓励员工创业，发挥自我主观能动性。构建与员工的有效沟通机制，负责与他们谈心交流，把握员工的思想动态并给予帮助。

农夫山泉的一分钱公益广告让我们记忆深刻。2004年的“大脚篇”，延续了“一分钱”的公益宣传概念，这个偏远农村有着奥运梦想的“大脚”感动了无数人，一位员工说，那个偏远的农村，有着我的亲人，也能激发起更多消费者的情感共鸣。

美国推销大王坎多尔福曾说过“推销工作98%是情感工作，2%是对产品的了解。”还曾有国外商人说过“不会谈恋爱的人就不会做生意”。如今的商场，不仅是战场，还是情场，商家会“打仗布局”，还得是“情场高手”，因为，最终捕获佳人芳心的，才是最后的胜利者。

第四篇：工业品营销：四大策略组合

工业品营销：四大策略组合信任是工业品营销的灵魂，工业品营销如何运用信任法则来组合企业的营销资源？

现行的营销理论是在研究消费类产品的基础上提出的，以满足客户需求为导向而从产品、价格、促销、渠道四个方面设计企业的营销组合策略。但其与工业品营销的特征和实际环境相关性很小。

四轮驱动策略，彻底推翻了基于需求导向的4P/4C营销组合理论，它是针对工业品的特征与实际，运用AT法则，重新整合工业品营销资源，制定出的有效的营销组合策略。

关系策略

工业品营销是关系营销与合约营销的交叉学科。中国等东方国家的信任建立是以血缘、亲缘、乡缘、学缘等既有关系开始的。因此工业品营销的开始必然是从关系策略来着手，从公司以及营销团队的既有关系的分析梳理来进行客户的选择定位，再通过交往沟通与客户建立信任，从而形成合作。关系策略在操作层面可细分为客户甄别、客户沟通、客户服务、客户提升四大部分。

客户甄别，是工业品营销的第一步，相当于消费品营销中的市场细分以及目标市场选择。工业品营销的客户甄别，首先是产业研究把握发展趋势；再次是行业研究寻找自身的战略定位并依此来寻找、设计行业的关系路径；最后是收集所有可能的客户信息并在此基础上进行客户甄别。

工业品的客户需求是明确而显形的。关键是如何与客户建立信任关系，而建立信任关系首先必须梳理存在的既有关系。这需要分别从公司层面以及员工层面两个角度来梳理既有关系：公司层面的梳理可以从公司领导层的既有关系、公司成功服务过的榜样客户、公司能够接触的行业、政府、中介等影响力方面的关系、公司的销售渠道合作伙伴、公司的供应商等方面展开；员工层面的梳理可以在客户可能接触的交际圈内寻找亲属、同学、战友、同乡、朋友等既有关系。通过两个方面的梳理分析，寻找最佳的关系路径能够接触到的客户，就是要开发的客户。比如：通过分析得出在某个区域或某个行业、某类客户、某个客户的既有关系最为强大，那就确定其为我们的目标客户。

当然，有时客户是既定的，在这种情况下那就要以既定客户的关系圈来梳理公司以及员工的可能既有关系或可能搭桥的间接既有关系。

客户沟通，是在客户甄别之后对目标客户设计并实施沟通的过程。首先针对目标客户的实际情况以及公司的客户开发策略，制定有效的客户沟通方案，旨在传递公司有针对性的信息以及客户的解决方案建议。然后通过人际技能以及专业技能与客户多层级的相关人员建立广泛的联系，赢得初步信任，获取客户真正的需求以及相关利益人的真正诉求、客户决策程序、关键决策因素等信息。随后依此设计产品介绍展示、工厂参观、公司介绍与高层互访、技术交流、客户解决方案、合作意向与细节交流等沟通组合，以及综合运用AT法则的原理设计各种沟通的话术、资质材料、接待程序与规格等等。

通过客户沟通获得合作的机会与意向，有的直接可以形成合作合约，有的要通过招投标等程序才能获得定单。在需要招投标的情况下，要在客户的指引和推荐下与招标公司、设计院等影响力因素进行进一步沟通，获得定单并形成商务合约。

客户服务，是定单生成以后的履行过程中对客户的服务。有了客户沟通阶段建立的信任基础，在客户服务阶段就是用实际的产品或可见的服务来强化这种信任。主要是在客户沟通中的承诺必须不折不扣的兑现，如有条件的话能依据客户公司以及客户经办人员的个性化提供附加的服务，将会起到“四两拨千斤”的作用。在此阶段的关键指标为细致入微、感受惊喜、言行一致：涉及定单生产过程中的技术交流与确认、生产进程的通报、交货期的协商、货物运输配送的方式以及费用、货到后的验货、设备安装调试中的指导与培训、运行中的维护、相关专业知识的转移、售后回访与信息跟踪等。

客户提升，是最后一个阶段。把通过以上三个阶段所沉淀的客户满意度和信任度进一步总结提炼，在客户满意度和信任度最高的时机请客户将这些写成文字记录显形化，作为以后客户开发中的榜样客户或是样板业绩来宣传。

通常的做法是由营销人员打印好文稿，请客户简单修改或是直接盖上公章。对于有价值的榜样客户，营销人员还要将客户合作前后的价值作一个对比分析，合作过程细节详细描述，最好加上每一个阶段的图片以及相关记录凭据等汇总成一个很有说服力的真实案例。如果前三个阶段的成果较好，请客户在其关系圈为我们做推荐；当我们前三个阶段的效果十分显著，客户会主动在其关系圈内进行推荐。如果客户的影响力很大，完全可以成为合作伙伴，在营销层面展开公司级或者个人级的深度合作。如此，又可以开始从客户甄别到客户沟通、客户服务、客户提升，形成一个新的更有效的循环。

关系策略中有两个重要概念：一是用户；一是影响因素。

在工业品营销中，市场的启动不是凭借广告，而是靠用户推荐。一般来说产业市场内的用户彼此比较熟悉，因此口头传播的力量体现得淋漓尽致，你的宣传只有与推荐渠道口风一致之后才会起作用。

用户推荐不仅在于用户之间的相互推荐，也与影响因素的人相关。如现在企业与大学的联系日益密切，大学的学者往往是一个行业内的权威，有时他们淡淡的一句评论，对用户影响比你说上一千句还管用。开展关系第一步就是和关键的企业、关键的人建立关系。

价值策略

在工业品营销中，价格是与质量要求、技术要求、附加要求等综合相关经过谈判形成的。因此，撇开质量、技术、附加等要求而谈价格对于工业品营销来讲是没有意义的。应该将价格的制定转化为价值制定，形成价值策略。价值策略由价值构成、价值谈判、价值标准、价值回报四个阶段组成。

价值构成，是价值策略的第一阶段。工业品营销由专家决策的理性购买特点，决定了必须对用户的价值构成进行分析，依次从企业的营销资源中寻找结合点。

用户的价值构成实际运用中通常表现为让渡价值。用户价值大致由关系价值、产品价值、服务价值、榜样价值、技术价值、形象价值六大部分组成。与用户价值相对应的用户成本分别是：转移成本、货币成本、时间成本、选择成本、生产成本、增值成本。

第五篇：房地产营销的四大策略

房地产营销的四大策略

房地产营销的四大策略：就房地产的价格、档次、类型把握好，进行有针对性地销售。首先对房地产产品有正确的认识。

房地产商品是有别于其他经济物品的一般特殊商品，它既有一般商品的共性，又有其特殊性，这种特殊性，归纳起来，主要表现在下列几个方面：

（1）房地产商品的组合性

组合性表现在三个方面：一是土地与房屋的组合；二是不变性与多样性的结合；三是消费品与投资品的组合。

（2）位置固定性

A、市场区域性强，开发房地产要更加注重本地市场的研究。

B、房地产产品在不同的市场上不可调剂余缺。

（3）房地产商品的异质性，即个别性

A、不可批量生产。为分期开发、滚动开发创造了条件。

B、没有完全相同的房地产：位置（闹、静、方便、环境）、建材、结构等判断困难。

C、认识检测的专业性和复杂性。

（4）房地产商品价值的巨额性

土地是稀有商品，房屋的建造费用很高、使用年限很长，这两方面造成了房地产这种商品价值量巨大。

A、房地产销售是件困难的工作；

B、专业代理的重要性；

C、发展二手市场和租赁市场的必要性。

（5）房地产开发政策限制性，开发周期长，相关行业多

房地产商品与其他商品不同的地方还在于房地产商品更多地受到政府政策的限制。房地产业的发展不权受现行政策的影响，还会受未来政策的影响。

A、对投资区域前景正确分析和预测；

B、对投资时机的准确判断；

C、对投资方式和投资种类的合理选择；

（6）房地产使用的长期性、耐用性

房地产是相当耐久的生活资料和生产要素，房地产具有两种寿命周期，其自然寿命期限一般可达几十年至上百年。但经济寿命却很难确定。

A、了解当代人的需要。过去以卧室为主，现在是“三大一小”、双卫、双厅、跃层。

B、预测未来发展，注重房屋的可改造性。

由于房地产商品有以上一些独特的属性，我们在确定其营销战略，制定营销策略时，必须考虑到上述特征，在实施过程中必须对现有的营销方法和手段进行舍取、突破和创新，使其适应房地产这一特定行业的需要。

2、房地产产品盈利点

房地产这种产品，在营销策略上，可以将其剖析成四个不同的层次，每个层次对开发商来讲都是些可扑捉的盈利点。

（1）核心产品是：房屋为人们提供的是使用空间和安全，这是实体，也是一切消费和服务的载体。

（2）形式产品层：通常指产品的品质、外观、包装、品牌、设计，如住宅的套型、结构、装修等方面。

（3）延伸产品层：是指核心产品及形式产品以外，产品所提供的服务项目。如装修、物业管理、安装电视天线等。

（4）潜在产品层：由产品带来的可发展的潜在性产品，如停车场、餐饮服务、特殊服务、娱乐服务等。

3、产品策略的核心

为谁服务（消费者是谁）：产品定位。进行正确的产品定位：解决为谁服务的问题。很多方面决定的，如产品差异（质量、功能）、形象差异（名牌、大公司）、价格差异、位置差异等，总而言之，产品定位反映了公司或产品的竞争能力。如劳力表总裁的回答。

公司在进行产品定位时，必须通过一切言行表明自己选择的市场定位，坚决避免以下三种可能出现的定位错误：

（1）定位过低：定位如果过低，会使消费对公司的定位印象模糊，看不出与其他公司有什么差别。

（2）定位过高：如果市场定位过高，使消费者对公司的某一种特定的产品产生强烈的印象，而忽略了对其他产品的关注，这时，就有可能失去许多潜在的客户。

（3）定位混乱：如果定位发生混乱，就会使消费者以公司的形象和产品产生模梭两可的认识，这时，就会使消费者产生一种无所适从的感觉，从而丧失其购买欲望。

准确的产品定位离不开正确的市场分析。通过各种手段进行市场调研作出的市场分析必须能够回答以下5个问题：

（1）谁是消费者

（2）消费者买什么（样）

（3）消费者何时购买

（4）消费者购买的目的是什么

（5）消费者如何购买

4、产品组合与优化

产品组合策略是根据房地产企业开发与经济能力和市场环境作出的关于企业产品品种、规格及其生产比例方面的决策。一般是从产品组合的广度、长度、深度和粘度等方面作出决定。产品广度是指产品的种类多少；产品长度是指产品的某一类产品不同形式的总和（如住宅多层、高层、塔式、板式等）；产品深度是指每种产品所提供的款式、建筑风格的多少；产品粘度是指各产品之间在最终用途、开发建设条件、销售渠道或其他方面的相互关联程度。产品组合优化就是一方面选择最能适应市场需要的、企业盈利又最好的企业产品品种结构，另一方面根据市场的变化，不断调整产品结构、开发新产品、整顿改进老产品，使本企

业的产品适销对路。

除此之外，产品命名也是产品策略的一部分内容（略）。

（二）价格策略

1、定价策略

在市场营销组合中，价格是唯一能创造收益的因素，其他因素只影响成本。许多房地产公司未能妥善处理定价问题，最常见的弊病是：定价过于强调成本导向；不能经常根据市场变化调整价格；制定价格脱离了市场营销组合的其他因素，没有将它作为市场定位策略的内在要素；没有根据不同的产品品种和细分市场调整价格。

几种常见的定价方法：

（1）以理论价为基础，结合市场的供求状况确定合理的房价。成本导向定价法。

（2）竞争导向定价法。

A、随行就市定价法。这种方法风险较小，尤其对中小房地产企业，由于竞争能力有限，采取这种方法较为稳妥。

B、竞争价格定价法。是一种主动竞争的定价方法，一般为实力雄厚或独具特色的房地产企业所采用。定价时将竞争者的价格与估算价格进行比较，分子高于、低于、一致三个层次，再将企业产品质量、成本费用、产品服务与竞争企业进行比较，分析造成价格差异的原因，从而找出产品的特色和优势，根据定价目标，确定产品价格。

几种常见的定价策略：

（1）“试探性”定价策略。即以售看价的定价技巧。房地产经营企业在出售商品房时，先以较低价售出少量商品房，如果买房的人多，就可以把价格提高一些；如果提价后仍供不应求，以后还可以把价格再提高。

（2）折扣策略。房地产开发商为了加速资金回笼，往往会给予客户一定的价格优惠，它是通过不同的付款方式来实现的。如购买数套房优惠、首购优惠、购房抽奖、一次性付款优惠等等。

（3）差别定价策略。对不同的顾客群规定不同的价格；对不同用途规定不同的价格；对不同时间规定不同的价格。

（4）心理定价策略。尾数策略；整数策略；品牌定价策略等。

几种常见的调价方法

（1）采用延续报价定价。公司决定到产品制成或交货时才制定最终价格，这对生产周期长的建筑业来说相当普遍。

（2）使用价格自动调整条款，公司要求顾客按当前价格付款，并且支付交货前由于通货膨胀引起增长的全部或部分费用。在施工较长期的工程中，许多合同里都有价格自动调整条款。

（3）减少折扣，统一调价。公司减少房屋销售是常用的现金和数量折扣，指示其销售人员不可为了兜揽生意不按目录价格报价定价。

2、价格控制

房地产营销最实质的内容是价格控制。

价格的有序设置应预先慎重安排。一般的方案是设置这四个价格：开盘价、封顶价、竣

工价和入住价，并设置与此价格相适应的销售比例。

价格的基本原则为：逐步渐进提高和留有升值空间。

价格控制上有三种情况应严格避免：第一种情况是价格下调；第二种情况是价格做空；第三种情况是升值太快缺少价格空间。

（三）促销策略

房地产促销的目的是通过详细的介绍、生动的描述来塑造产品的形象，刺激顾客的购买欲。目前我国常用的促销方法有三种：

一是广告。广告是房产促销手段中用得最多、富有成效的一种方法。房地产广告一般要求猛烈而集中，起到立竿见影的效果，因而实施广告策略时可考虑路牌广告、电视广告、报刊杂志广告等同时传播或轮番出现，以加强效果。

房地产广告从内容上分有三种：

其一是商誉广告。它强调树立开发商或代理商的形象。

其二是产品广告。它树立开发地区、开发项目的信誉。

其三是产品广告。它是为某个房地产项目的推销而做的广告。

此外，还有样品房，这是一种实体的，看得见摸得着的广告。

二是房地产展销会。这也是一种促销手段。它通过房地产商品的模型展览，设计图纸的介绍，散发宣传小册子等方法，引起客户的兴趣，刺激客户的购买欲。

三是人员推销。这能使推销员面对面地了解客户的需求，解答客户的问题，有针对性地是行推销。由于房地产商品集土地、开发、建筑、金融等知识为一身，是一种特殊商品，所以这类推销人员常由房地产经纪人、代理商或现场销售接待员等内行担任。

另外，优秀的管理和周到的服务是一种无形的广告，对销售一定会起到促进作用。

（四）渠道策略

从商品房销售的方式来看，主要分为开发商自行销售和委托销代理两种。

1、开发商自行销售

由于委托销售代理要支付一定的代理手续费，有时开发商为了节省这笔代理费愿意自行销售。一般在以下三种情况下开发商可以考虑自行销售：

（1）大型房地产开发公司经过多年的开发远作，他们有自己专门的市场推销队伍，有地区性的、全国性的甚至世界性的销售网络，他们对自己所开发的项目有十分丰富的推广经验。

（2）房地产市场上扬，开发商所开发的项目很受投资者和置业者的欢迎，而且开发商预计在项目竣工后，很快便能租售出售。如目前在全国价格中的微利商品房；在大城市中供不应求的写字楼和铺面房，工业园区和开发区中的厂房和仓库用房等。这些商品房应不同的需求范围，市场看好，在这种情况下，销售相对容易，开发公司要自行销售。

（3）当开发商所发展的项目已有较明确的销售对象时，也无需再委托租售代理。

2、委托销售代理

销售是专业性工作，有效的促销活动主要为开发商带来的收益要远远大于为此所支付的费用如售价提高、出售期短，经济效益是可观的。

房地产销售代理机构通常熟悉市场情况，具有信息优势、经验优势、销售渠道多的优势、专职销售人员多的优势，是买卖双方都愿意光顾的地方。尤其是成熟、优秀的代理商，他们对市场脉波的把握对消费者心理的知识，可以通过策划，有限度地制造热点、引导消费，也可给开发商提供一些有益的建议，往往促销效果很好。