房地产开发产品计税成本对象的确定原则备案申请表

第一篇：房地产开发产品计税成本对象的确定原则备案申请表

房地产开发产品计税成本对象的确定原则备案申请表

尊敬的纳税人：

为了更好地为您提供优质、高效的纳税服务，在您办理本事项之前，我们为您提供了一份相关事项告知书，请您仔细阅读了解：

简要描述

适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业。

成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：

（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。

（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。

（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。

（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。

（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。

（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。

政策依据

《中华人民共和国企业所得税法》

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）（沪国税所[2009]31号文转发）

应当携带和提交的材料目录

1.房地产开发产品计税成本对象的确定原则备案申请表；

2.按开发产品计税成本对象确定原则的顺序，说明每一顺序确定原则下的开发产品计税成本对象的划分依据，每一成本对象相对应的内容（如项目名称、可否销售、开发地点、竣工日期、使用功能等等）；

3.国家、市或区发展改革委员会对可行性研究报告的批复复印件；

4.上海市房地产权证复印件；

5.中华人民共和国建筑工程规划许可证复印件；

6.中华人民共和国建设用地规划许可证复印件；

7.中华人民共和国建筑工程施工许可证复印件。

复印件需注明与原件一致，企业加盖公章并统一使用A4纸样。

办结时限：局长室，三十个工作日

回复文书：《《房地产开发产品计税成本确定原则备案结果通知书》

如果您还有任何税务方面的问题，可咨询您的税收管理员，也可拨打12366纳税服务热线，您还可以登录上海税务门户网站、我局税企服务平台http://进行查询和提问。

上海市奉贤区国家税务局

上海市地方税务局奉贤区分局

二〇一三年一月

第二篇：房地产汇算清缴计税成本的确定

房地产会计成本与计税成本

开发产品完工后交付使用，会计上要确认收入，“开发成本”归集的成本费用相应按照已售建筑面积占可售建筑面积的比例结转销售成本。

会计处理上，无论资产负债表日还是财务报告报出日，成本项目反映的成本费用不一定能够全部取得结算发票，为了确保会计损益真实、准确，也包含了为准确核算单位建筑面积开发成本预提的成本费用。所以，开发产品完工后，按照已售建筑面积和单位成本结转的销售成本，从会计报表上能够反映开发项目的实际经营情况。

税务处理上，国税发[2009]31号文件第九条规定，开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。第三十五条规定，开发产品完工以后，企业可在完工企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。

上述税法规定的内容可概括如下：

1.开发产品当完工必须结算计税成本。

2.根据结算的计税成本，对以前销售收入实际毛利额与预计毛利额差额调整计入当应纳税所得额。

3.计税成本核算终止日，即完工企业所得税汇算清缴前。

由此产生的会计成本与计税成本差异表现在：

1.会计成本与交付入住的建筑面积和确认的收入相配比，计税成本只考虑实际毛利额，不考虑实际结转成本。

2.会计成本年终结算止于资产负债表日，计税成本可以次年5月31日前任一时点为核算终止日。

3.会计成本对未入账的成本费用均可以预提;计税成本则规定，预提成本费用不超过国税发[2009]31号文件第三十二条规定的范围和标准。

4.12月31日~5月31日之间取得合法凭据，会计作为次发生的成本费用或冲减预提成本，税法则可以计入当计税成本。

例 ： A房地产开发企业开发的某楼盘已于2008年9月完工并全部交付入住，出包工程合同总金额为8000万元，2008年12月31日前已取得的发票金额为5000万元。2009年4月取得的发票金额为1000万元，A公司12月31日按照合同造价预提了3000万元。年终结转后开发成本无余额。

计税成本核算以2009年5月1日为终止日，企业的计税成本包括：

1.2008年12月31日前已取得的发票5000万元;

2.2009年4月取得的发票1000万元;

3.不超过合同总额10%的预提成本800万元;

企业的销售成本当为8000万元，企业的计税成本当为6800万元，差额为1200万元。

一、结算计税成本后在企业所得税汇算清缴期间又取得成本发票的可以计入计税成本

例如：某房地产开发有限公司开发的B项目于2013年7月完工且开始为业主办理入住手续，完工时尚有150万元出包工程价款未取得发票，但以预提成本方式把未取得发票的150万元工程成本全额计入会计成本。出包工程合同总金额为1200万元。该公司在2013年8月6日结算B项目开发产品计税成本，并在证明资料充分的前提下，把未取得发票的150万元出包工程成本中的120万元（1200×10%）计入结算计税成本。2014年3月取得150万元工程价款发票。那么，未计入计税成本的30万元（150－120）是否可以在汇算清缴期间再计入计税成本呢？根据国家税务总局公告2011年第34号文件 第六条规定，企业当实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。因此，结算计税成本后在企业所得税汇算清缴期间取得的30万元成本可以计入计税成本，重新计算可售开发产品的单位成本，进而计算出已售开发产品的销售成本（注：实质上，在汇算清缴期间取得全额成本发票的，这时会计成本和计税成本是一致的，无需再进行纳税调整。）。

二、在结算计税成本以后取得成本发票的应进行追溯调整

现实中，由于各种原因致使房地产开发企业在结算计税成本时无法全额取得成本发票，而在结算计税成本以后取得成本发票的现象经常发生。

例如：某房地产开发有限公司开发的C项目于2013年8月完工且开始为业主办理入住手续，完工时尚有180万元出包工程价款未取得发票，但以预提成本方式把未取得发票的180万元工程成本全额计入会计成本。出包工程合同总金额为1600万元。该公司在2013年9月10日结算C项目开发产品计税成本，在证明资料充分的前提下，把未取得发票的180万元出包工程中的160万元（1600×10%）计入结算计税成本。2014年6月取得180万元工程价款发票，那么，未计入计税成本的20万元（180－160）是计入2014年成本中，还是计入2013年成本中呢？根据《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局公告2012年第15号，以下简称国家税务总局公告2012年第15号文件）第六条规定，对企业发现以前实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业做出专项申报及说明后，准予追补至该项目发生计算扣除，但追补确认期限不得超过5年。企业由于上述原因多缴的企业所得税税款，可以在追补确认企业所得税应纳税款中抵扣，不足抵扣的，可以向以后递延抵扣或申请退税。亏损企业追补确认以前未在企业所得税前扣除的支出，或盈利企业经过追补确认后出现亏损的，应首先调整该项支出所属的亏损额，然后再按照弥补亏损的原则计算以后多缴的企业所得税款，并按前款规定处理。因此，该公司2014年取得180万元工程价款发票，其中未计入计税成本的20万元只能追补在完工结算即2013。

三、按税法规定预提计税成本，在开发产品全部销售完毕后取得成本发票的应分情况进行处理

按照会计上权责发生制的成本费用核算原则，房地产开发企业已经发生而未取得发票的成本应当以预提的方式全额计入会计成本，但有的房地产开发企业并不按全额进行预提，而是在结算计税成本时按税法规定金额进行预提。

例如：某房地产开发有限公司开发的D项目于2013年3月完工且开始为业主办理入住手续，完工时尚有230万元出包工程成本未取得发票，出包工程合同总金额为2000万元，该公司于2013年6月30日结算D项目开发产品计税成本，并在证明资料充分的前提下，把未取得发票的230万元出包工程中的200万元（2000×10%）计入计税成本。会计处理为：

借：开发成本

2000000

贷：应付账款（预提成本）

2000000

（1）、假如D项目开发产品于2013年11月10日销售完毕，在2013年12月6日取得230万元出包工程款发票。由于该项目开发产品已经销售完毕，未计入计税成本的30万元已无法再计入计税成本，又根据房地产开发经营业务企业所得税和土地增值税的相关规定，各开发项目成本之间不能混淆，因此就不能把30万元工程成本计入其它开发项目成本中。这30万元的工程成本最终影响的是2013年的会计利润，因此，取得发票时的会计处理为：

借：应付账款（预提成本）

2000000

主营业务成本

300000

贷：银行存款

2300000

（2）、假如D项目开发产品于2014年4月20日销售完毕，在2014年6月5日取得230万元出包工程价款发票。D项目开发产品可售面积为15000平方米，2013年销售10000平方米，2014年销售5000平方米。由于30万元未计入出包工程成本，因此每平方米可售面积少计成本20元（30÷15000）。2013年销售10000平方米，少结转销售成本20万元（20×10000）。2014年销售5000平方米，少结转销售成本10万元（20×5000）。后取得发票的30万元出包工程成本，对2013来说影响的是“利润分配”20万元金额，对2014来说影响的是“本年利润”10万元金额，因此，取得发票时的会计处理为：

借：应付账款（预提成本）

2000000

未分配利润

200000

主营业务成本

100000

贷：银行存款

2300000

对于2013年少结转销售成本20万元，税收上应按国家税务总局公告2012年第15号文件第六条规定处理。

第三篇：房地产企业计税成本的检查重点(下)

房地产企业计税成本的检查重点（下)

3、成片开发、分期分批转让房地产如何计算土地扣除项目。

《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

但是，企业所得税必须用占地面积法。国税发[2009]31第二十九条规定，企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：占地面积法，指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。

①一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

②分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。

如一项目，土地面积为10000平方米，分三期开发，一期基座占地为2500平方米，二期基座占地为3000平方米，三期占地为1800平米。道路、绿化2700平方米，土地成本为8000万元，如何分配土地成本？

这里的关键点是：道路、绿化等空地面积为2700平方米是要分配到各期中去的。

一期土地成本：8000÷（2500＋3000＋1800）×2500=2739.73﹙万元﹚；

二期土地成本：8000÷（2500＋3000＋1800）×3000=3287.67﹙万元﹚；

三期土地成本：8000÷（2500＋3000＋1800）×1800=1972.60﹙万元﹚；

（三）前期工程费的检查

前期工程费指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

注意：境外的设计费要代扣代缴营业税。

《营业税实施细则》第四条第（一）项规定：条例第一条所称在中华人民共和国境内（以

下简称境内）提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指：提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内；但是，境外的设计费不需要代扣代缴预提所得税。

《企业所得税实施条例》第七条第（二）项规定：企业所得税法第三条所称来源于中国境内、境外的所得，按照以下原则确定：提供劳务所得，按照劳务发生地确定。

（四）建筑安装工程费的检查

建筑安装工程费指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

1、建筑安装工程费偏高问题，可参考当地建设管理部门公布的单位定额成本核定。

2、建筑业甲供材征税问题是税务机关检查甲供材的重点：

（1）要注意甲方供材的材料已经计入开发成本了，不能再重复计入建安发票成本。

例如，某房地产商自行购买材料200万元，同某建筑公司签订建筑安装工程费100万元。因为反正乙方缴纳营业税是一定的，甲方供材部分在并入建筑营业额缴纳营业税之后不可以按照合计金额由建筑公司开具300万元发票给甲方房地产开发公司，否则甲方会重复扣除成本。

（2）不能认为材料发票不能列入成本。税务人员认为材料发票是不合法凭证是错误的。即使建筑公司没有就甲方供材部分缴纳相关的税收，房地产公司在甲方供材业务中取得的相关材料发票也是完全可以作为合法凭证进行账务处理

（3）如果建筑公司没有对甲方供材部分缴纳相关税收，税务机关是不可以要求房地产公司单独就这部分补缴相关税收。

（4）不能将代扣代缴的营业税计入成本费用扣除，即使有合同规定由甲方负担营业税及附加，也不可以。

《税收征收管理法实施细则》第三条规定，纳税人应当依照税收法律、行政法规的规定履行纳税义务；其签订的合同、协议等与税收法律、行政法规相抵触的，一律无效。

在合同中约定营业税金（实际中一般约定所有相关税金）由接受方承担，显然是违反了上述税收法律的规定（违法地转移了纳税义务人），根据《合同法》规定，违反法律、行政法规进行强制性规定的合同无效，故在合同中约定代付营业税金应当属无效条款。

3、建筑安装工程费可以按照合同额的10%来预提国税发[2009]31号第三十二条规定，除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。

这里，需要注意的是，只能按单个合同预提，不能按总合同预提

例如，某房地产公司共签定与2家施工企业签定出包合同，其中与甲企业签定的合同总金额1000万元，至2009年12月31日已取得800万元发票，预提费用为200万元；与乙企业签定的合同总金额5000万元，至2009年12月31日已取得发票4900万元，预提费用为100万元。纳税调整金额的计算以下两种计算方法：

第一种方法：

对甲企业的合同，预提费用所占比例：200÷1000=20%，需纳税调增：1000×10%＝100（万元）。

对乙企业的合同，预提费用所占比例：100÷5000=2%，无需纳税调增。

第二种方法：对甲、乙企业的合同，合并计算，预提费用所占比例：（200+100）÷（1000+5000）＝5%，无需纳税调增。

很明显，第一种方法才是正确的。

4、建筑安装工程费发票在汇算清缴前取得可以税前扣除。

国税发[2009]31号第三十四条规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。

国税发[2009]31号第三十五条规定，开发产品完工以后，企业可在完工企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

根据以上规定，本年未取得合法凭证的支出，不予扣除；如果是在汇算清缴前取得合法凭证的，可以税前扣除。

来源：()-房地产企业计税成本的检查重点（下）_中国注册税务师齐洪涛_新浪博客

这里要注意的是：完工开发产品的标准完工标准的三个条件是孰早的原则：

（1）竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品。

（2）已开始投入使用的开发产品。

（3）已取得了初始产权证明的开发产品。

例如：2008年2月，A房地产开发公司把一栋写字楼出包给B建筑公司承建。A公司

将该写字楼预售给C服装厂。

（1）10月20日交付购买方C服装厂使用。

（2）11月10日，A公司将该写字楼竣工证明材料上报房地产管理部门备案。

（3）11月20日，A公司取得了该写字楼的初始产权证明，结论：A公司在计算该写字楼企业所得税时，完工时间应以10月20日为准，而不是11月10日，也不是11月20日。

最后，要高度重视《关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》国税函

[2009]342号的规定，根据国税发[2006]31号规定的精神，房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工）应纳税所得额。

开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。

5、建筑安装工程费土地增值税的检查重点

（1）国税发[2009]91号第二十五条规定，审核建筑安装工程费时应当重点关注：

①发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。

②房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。

③）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。

④房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。

⑤建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。

（2）土地增值税建安成本要在普通住宅和非普通住宅合理分摊例如，某项目已100%销售完毕。实现普通住宅销售收入6400万元、非普通住宅销售收入2700万元。缴纳土地增值税122万元，总税负为1.34%.税负偏低。税务局对其检查。发现在同一开发项目中经营不同类型的房产，其中发生的主体共同成本中划分420万元（只开一张发票）直接认定为“商铺专门发生的建安费”，这样就加大了非普通住宅的扣除金额比例，降低了非普通住宅的税负和整体税负。

经检查后，该公司补交土地增值税135万元（税负达2.8%）。

（五）基础设施建设费的检查

基础设施建设费指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

需要注意的是，园林绿化等园林环境工程费不属于配套设施，因此税法没有规定必须按照建筑面积对园林进行分摊，除了占地面积、配套设施、贷款利息三项共同费用外，企业可以自行按照占地面积法、建筑面积法、工程概算法等办法进行分摊扣除。

（六）公共配套设施费的检查

公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

国税发[2009]31号第十七条规定，企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

（2）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

配套设施的权属是税务检查的重点，如产权归企业所有的会所，要单独核算成本。如果企业把产权归企业所有的会所的成本计入开发产品，税务机关就会纳税调增。

另外，公共配套设施费用可以预提，可以按照预算造价来合理预提配套设施建造费用。

国税发[2009]31号第三十二条第（二）项规定：公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件

（七）开发间接费的检查

开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

1、开发间接费和管理费用的区别：房地产开发企业的行政管理部门（总部）为管理和组织经营活动而发生的管理费用，应在房地产开发费用中列支，不应在此扣除。

开发间接费只能列支房地产开发企业内部独立核算直接组织管理开发项目发生的间接费用。

在实际工作中，往往以是否设立现场管理机构为依据进行划分，如果开发产品不建现场机构，而由公司定期或不定期地派人到开发现场组织其开发建设活动，其所发生的费用可直接并入企业的管理费用。

若企业建立现场管理机构，则所发生的费用计处开发间接费用中，开发间接费用科目用于核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，企业发生的各项间接费用，借：开发间接费用，贷：应付工资、应付福利费、累计折旧、周转房摊销等。

期末，借方归集的开发间接费用应按企业成本核算办法的规定，分配计入有关成本核算对象，借记开发成本——开发间接费用、贷记本科目，该科目应按企业内部不同单位部门分公司设置明细帐。

企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的费用应作为期间费用，计入管理费用。

2、现场工程监理费是作为房地产开发成本或是作为企业期间费用在管理费用科目列支？

有些税务人员认为：现场工程监理费应作为企业期间费用在管理费用科目列支，而不应构成开发成本。因为土地增值税实施细则中列举的建筑安装费中，只有建筑费用和安装费用。另外根据企业会计准则中的建造合同规定，建造合同成本中不包括监理费在内。这种观点是错误的。

现场工程监理费属于开发间接费用。

（八）成本调整（二次分摊）

属于成本对象完工后发生的开发成本，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，①首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，②然后再将由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。

第四篇：房开企业成本对象备案与建筑企业建筑合同按项目备案的区别

房开企业成本对象备案与建筑企业建筑合同按项目备案的区别

建筑企业拿建筑合同做项目备案，是建筑企业作为营业税纳税人应该做的事。房开企业成本对象确定后向主管税务机关备案，是不需要提交合同的，只需要作一份文字说明报告旭城目前的项目不涉及土地增值税，因为房屋所有权不发生转移。