阿城房地产调查报告

第一篇：阿城房地产调查报告

关于阿城区近年来房地产开发市场情况的调

查报告

哈尔滨统计局2011-09-22 14:17:52

近几年来在区委、区政府的正确领导下，我区经济快速发展，作为国民经济支柱产业的房地产业更是得到了迅猛发展。无论是房地产开发面积、房产市场价格，还是房产销售势头都在持续攀升。这对拉动区域经济发展、完善我区基础设施建设、改善我区人居环境都发挥着极其重要的作用。今年8月中旬以来，区统计局高起点谋划、高标准要求，在时间紧、任务急的情况下，组成由局长率队、各统计业务骨干力量全员全力参加的调查小组，对全区房地产开发项目进行了面对面、拉网式的分片走访和调查。针对我区房地产开发市场出现的一些现象追根溯源，力争探求其本质。我们将调查结果进行了统计分析，并提出一些初步的建议和对策。现将调查分析情况报告如下：

一、当前我区房地产开发的现状

随着我区房地产市场需求的不断发展变化和关注民生、惠及民生政策的逐步实施，我区住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用住房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，解决了一批不同层次住房困难家庭的住房问题，人民群众居住条件得到了极大改善，房地产开发更是向着多元化发展，房地产市场得到进一步完善。

(一)开发企业集聚阿城。目前在我区进行房地产开发项目建设的企业37家，其中在我区注册的房地产开发企业26家，在域外（含市内、省内）注册的房地产开发企业11家。共开工建设的房地产开发项目52个。（详见附表）

(二)开发力度急剧加大。2007年房地产开发完成投资额1.62亿元，年末实有房屋建筑面积866.70万平方米。2009年房地产开发完成投资额是2007年的4.32倍；年末实有房屋建筑面积是2007年的1.04倍；到2010年房地产开发完成投资额增至2007年的8.54倍；年末实有房屋建筑面积是2007年的1.48倍。

今年我区房地产开发项目投资及建设面积情况如下：2011年新开工项目计划总投资25.89亿元，截止到8月份完成投资7.7亿元。项目规划占地面积140.97万平方米，项目规划建筑面积432.59万平方米。住宅规划建筑面积309.39万平

方米，其中高层规划建筑面积200.73万平方米；多层规划建筑面积108.66万平方米。规划住宅套数为37645套，其中:90平方米及以下22731套，90-140平方米10166套，140平方米以上4748套。

（三）商品房销售热冷急转。据统计调查资料显示，2009—2011年我区商品房销售面积大幅度增加，商品房销售额随之迅猛攀升。

2009年商品房销售面积29.08万平方米，商品房销售额74600万元；2010年商品房销售面积41.27万平方米，商品房销售额126774万元；2011年商品房销售面积41.07万平方米，商品房销售额188938万元。2011年下半年开始变冷，全区最少一天只销售不到几十套房屋。某较大开发小区一天销售仅3套。

（四）商品房价涨缓趋落。2009年我区商品房均价2229元/㎡，2010年涨至3419元/㎡，2011年更是涨至4600元/㎡。2010年高层3600元/㎡、多层3000元/㎡，今年1-8月份，高层4100-5200元/㎡、多层4500-5600元/㎡。8月以后房价涨缓趋降。

2010年二、三季度以来，我区楼市持续升温，甚至一度出现市民排队等售楼的情况，所有楼盘基本一开盘就预售一空，有的甚至依据沙盘和图纸就可以团购。但自今年5月份以来成交量明显下降，房价虽未有明显下降，但是短期内不会大幅上涨且有温和回落态势。

（五）区政府高度关注民生。伴随房地产开发热潮，区委、区政府高度关注民生，大力实施惠民政策，近两年来加大对保障性住房建设力度。2010年完成704套，安置住房困难户704户。2011年保障性住房计划新建8364套，各类棚户区改造项目6304套，经济适用房2000套，廉租住房60套。项目现已开工125332㎡、1907套。

二、近年来房地产开发促进我区经济发展的几种表现

我区房地产产业的快速发展促进了城市建设的快速发展和城市面貌的巨大变化，房地产业已成为推动我区经济社会繁荣发展的重要力量。主要有以下几方面的表现：

（一）房地产开发有力地促进了人居环境的改善。按照 “统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则推进开发项目建设，在建小区﹙项目﹚的设计规划、工程质量、配套设施水平进一步提升。各开发企业正在由过去追求开发

规模竞争转向开发品质的竞争。新建的小区户型结构更趋合理，人居环境更加优美，住宅建设水平进一步提高，极大地改善了居民居住条件。

（二）房地产开发有力地促进了经济发展和城市面貌的改观。近年来，我区房地产开发各项指标保持持续增长，住房价格基本保持稳中趋涨的势头，对我区经济社会发展起到了重要的促进作用。开发项目的建设带动了城市基础设施建设，一批新型的商业网点、购物超市及餐饮门店的兴起，做旺了城市人气，扩大了城市框架，提升了城市品位。

（三）房地产开发有力地拉动了居民消费和相关产业发展。由于房地产业发展带动，近年来我区建筑及装潢材料、家具、家用电器和金属材料、五金、电料等类别的消费均有大幅增长。房地产带动住房消费以及建筑工人特别是农民工的日常消费作用非常明显。

三、目前房地产开发市场发展中存在的主要问题及原因

（一）楼市由升温迅速到降温观望，房价起伏较大。撤市设区以来，我区以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤市设区后房价涨幅的心理预期，使我区房地产市场迎来了快速发展的阶段。2009年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从2010年第三季度以来，受国家调控房地产政策影响，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。

综合来看，促成房价上涨主要原因有以下几点：一是受全国房价上涨的影响，特别是阿城撤市设区后，城市档次提升拉动房价上涨；二是土地实行招拍挂使土地价格上升；三是国家政策、税费调整导致房屋价格上升；四是商品房品牌的提高（如环境质量、绿化要求等），特别是高层住宅市场投入量增加是拉动房价上涨的主要原因；五是受物价上涨因素影响，建筑成本增加（如建筑材料上涨、人工费上涨、建筑节能、新材料、新工艺、新技术、智能化等影响）。

（二）土地价格大幅上升，开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地价格随着经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升。土地购置费用上涨，土地开发成本大幅提高，房地产开发企业的土

地购置费用，自 2009年截止到目前，呈现先低后高的趋势，但招拍挂成交量已从高速增长趋于回落。

（三）部分房地产开发商发布信息和广告与实际不符依然存在。目前，房地产市场商品房销售大部分是由房地产开发企业委托中介代理公司进行策划销售，部分中介代理公司采取的销售办法是发布虚假信息，欺诈消费者，信息和广告与实际楼盘不符的现象屡屡存在。房地产销售广告虚假问题突出，宣传中期房楼盘及附属设施和实际建成后存在极大差异，甚至有的根本就没有所宣传的绿地公园及配套设施，让很多购房者颇有怨言。

（四）房地产市场交易管理有待进一步加强。商品房预售许可证的发放，有待进一步规范，要严格按照《商品房预售管理办法》的要求，把好准许关，提高质量。对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目，必须取得有关证件，方可发放预售许可证。部分开发企业，在建项目手续不齐全，个别企业挂靠无证经营，一房多卖、楼房质量不过关、有的企业资金不到位，拖欠工程款等现象还继续存在，政府各相关职能部门间联合监管必须重点加强治理、整顿。房地产中介机构现行情况比较混乱，尤其是未经有关部门登记批准的，进行交易活动，扰乱了正常的市场交易秩序。房屋租赁市场不规范，目前我区没有管理细则，房屋租金的标准由租赁双方自定，租房群体混杂，对租赁市场和社会治安增加了不稳定因素。

四、针对我区房地产开发存在问题的建议和对策

面对我区房地产开发市场的这种现状，我们既要坚定信心，又要充分认识到所面临形势的严峻，沉着应对，科学决策。主要对策：一是要继续加大招商引资力度，加快工业化进程，促进经济发展，扩大城市规模和城市人口数量，拉动住房需求；二是缩小城乡差距，引导农民进城，带动我区房地产一、二级市场的繁荣；三是科学规划，适度控制土地入市总量，合理配置土地资源。四是继续完善哈阿快速干道的建设，提升我区作为哈尔滨市后花园、20分钟生活圈的城市品位，努力把阿城建设成环境优美、生态和谐、品位独特的哈尔滨现代化大都市副中心城区。吸引更多的外埠资金和购房群体。五是进一步打击房地产开发中的违法违章行为，保障购房居民利益。具体措施如下：

（一）认真贯彻落实国家和省市政府对房地产宏观调控的各项政策措施。一是根据国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》等文件精神，认真贯彻落实各项政策措施。二是加强商品房预销售管理。严格按照《商

品房预售管理办法》的要求，进一步规范商品房预销售许可证的发放，严把准许关。进一步加强商品房预销售网上签约备案和网上申请办证工作，对取得预销售资格的楼盘要全部实行网上签约备案，加强对商品房预销售情况的动态管理，为市场提供准确信息，并维护购房者的合法权益（从根本上避免一房多售现象）。三是适度控制房屋销售价格。房价的高低虽然是由市场来决定的，但政府一定要加大对房屋预销售价格的审定力度，合理确定销售价位，让更多的中低收入家庭能够买得起房。同时要确保经济适用住房建设达到当年有效供给，以抑制房价的过快上涨。四是根据市场需求有针对性的进行房地产开发建设。充分考虑包括由房屋面积、户型、功能、发展空间等各方面综合指标进行中远期规划，避免盲目性和跟从性。

（二）认真落实住房建设规划，合理节约利用土地。认真落实住房建设规划，在住房建设规划和年度计划的指导下，合理控制土地供应及房地产开发规模。一是要进一步完善房地产中长期发展规划编制，科学制定房地产用地供应年度计划。保证中低价位，中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租房的土地供应。二是要进一步完善和规范土地收购储备制度，引入市场机制，缩短土地供应形成有效供给的时间。三是要加强土地批后监管。在土地出让合同中要明确土地开发时间和竣工时间，进行建设用地全过程管理，切实落实土地闲置一年的征收土地闲置费、满两年未动工的依法予以回收的法律规定。四是要加强土地市场监测分析和信息披露。通过监测，及时公开土地供应计划、公布土地供应结果，掌握建设用地供应、地价和房价的变动趋势，并通过信息的及时发布，引导市场理性发展。五是积极发展节能型住宅。加大节能建筑的推广力度，采取多种措施推广使用节约能源的新技术、新材料、新工艺、新设备，加强住宅小区的绿色、节能、健康人居环境建设，提高住宅的舒适性、安全性和耐久性。

（三）加强房地产开发企业自身的建设，提高经营能力，主动适应市场变化。一是在房地产开发项目的品质、规划起点上狠下功夫，提供高品质住房；二是保持市场稳定，避免房价暴涨暴跌，开发企业要将竞争焦点由追求开发规模逐渐转向开发项目整体质量和经营水平之间的竞争；三是精心经营，为居民提供优质住房和优质的服务。我区房地产开发市场中的高品质、有特色、有个性的楼盘让越来越多的消费者更趋向理性。工程质量、配套建设，物业管理、小区环境等综合素质较好的商品房将仍然引领市场进一步发展，赢得一部分的市场需求。

（四）加大对低收入群体住房保障的力度。一是按照国家对房地产业宏观调控的要求，严格户型比例，结合我区实际，创造性的落实国家相关保障性住房的政策，合理确定住房保障群体，有效增加经济适用住房供应，确保困难人群有房

住；二是建立经济适用住房供应体系，对符合条件的人群要应保尽保。

（五）拓宽房地产融资渠道。我区房地产业融资渠道单一，除自有资金外，基本依靠银行贷款。国家调控政策对房地产企业融资影响明显，也增加了房地产企业融资成本，为保持房地产业投资的平稳发展，建议金融部门对房地产开发企业区别对待，根据实际情况，避免一刀切。对信誉较好、项目健康的企业，可以适当放宽，积极帮助企业拓展新的融资方式与渠道，确保房地产投资的融资需求。

（六）加强房地产市场监管。一是要健全和完善对房地产市场的定期和不定期检查制度，严格房地产市场监管，特别是针对近年来我区房地产市场出现违规开发经营、囤积房源、恶意哄抬房价、将未竣工预售商品房再行转让等突出问题进行专项治理，严肃查处。二是要规范开发企业从业行为，健全和完善房地产开发企业信用档案建设，定期公布企业诚信记录，曝光企业及从业人员不良记录，并作为企业资质年检的重要依据，优化房地产市场环境。三是加强房地产市场监督。通过网络管理系统向全社会开放，形成真实的动态的房地产市场信息，完善全区商品房预销售环节联机备案系统，楼盘表管理系统，实现网上商品房买卖签约，提高市场的透明度，广泛接受社会各界监督。四是加强租赁管理工作，发展租赁市场，定期公布租赁指导价，规范租赁行为，保障租赁当事人的合法权益，切实为解决居民住房提供有益补充。规范发展中介服务，完善房地产市场服务体系，提高信息化管理水平和房地产市场的自我调节能力，创造良好的消费环境。五是坚持依法行政，提高执法水平。加强执法人员培训，坚持持证上岗，文明执法，严格执法。建立联合执法机制，与建设、土地、规划、水务等执法部门联动执法，形成合力，有效提高政府对房地产拆迁市场、开发市场、中介市场、租赁市场的监管和指导，促进房地产市场健康有序发展。

（七）千方百计增加普通老百姓的收入。要最大限度地增加居民收入尤其是城镇低收入居民和进城务工农民的收入，这部分人群数量多，且大部分都对商品房具有刚性需求和购买欲望，所以积极提供就业岗位，大力提高居民的购房能力，从根本上扩大需求，是促进我区房地产业持续快速发展根本保障。

以上报告，仅供参考。

第二篇：关于阿城

关于阿城《峡谷》的细读

阿城的小说适合细读。80年代的文坛经历了文革的洗礼，浮夸风还未完全褪尽，汉语被污染，它自身所具有的表现能力也被扭曲了。阿城则在语言上有回归质朴的特征，以《峡谷》为例，全文1300余字，简洁也简单，无关情节，写的也只是一种存在，一种状态。题名是《峡谷》，作者便紧紧围绕峡谷来写，一点也不拐弯抹角。不同的作家在面对同一个对象时有不同的写法，但所达到的效果都必须是清楚明白，能给读者留下深刻印象，因而这要求对象必须生动形象，为了达到这个目的，作家必须利用不同的语言手段来描写这个对象。试看阿城的写法，峡谷被“直着劈开”，这里实际上用了一个比喻，但起初并不被我们注意，直到他说“大约是那刀有些弯”，这喻体才出现，不着痕迹，好像是自说自话。整个第一小节并不是十分有力，但我们已经可以初初感觉到阿城的语言魅力。

接着，作者开始写峡谷四周，从峡口写到一株倒地的大树，到峡顶的一线蓝天，到空中一只移来移去的鹰，读者的视线随着作者的描写逐渐上移，空间的变换转移极其自然。至于作者写树，也是极有意思，“似乎谷里出了什么不测之事，把大树唬得跑，一跤仰翻在那里”，本是死树，但作者活写，于是整个画面也活了起来，加上空中的那只鹰，本来一个静的峡谷，忽然多了些动的因素，可谓“静中有动”了。从第二小节开始，特定的感知者的见、闻、感慢慢呈现出来，随着这 1 个观察者的移动，他所看到的、听到的、感觉到的，作者都很清晰地表现出来。

第三小节，视线又下来，作者转写峭壁，石头是“生铁般锈着”，一块巨石和百十块大石头“昏死”在峡壁根，又是一个比喻和拟人，但作者并不刻意追求句式的工整与完善，他是极自然地写出。石头是静的，于是他配之以两只吐着芯子的四脚蛇，人走过峡谷时落下的小石子，于是画面又动了起来，甚至还可以听见声响，是“左右荡着升上去的”。路上一座石屋，“门开着，却像睡觉的人”，这比喻也新奇，将“门”比作“睡觉的人”，愈发死气沉沉起来。是的，在骑手和马未出现之前，作者给我们展示的都是一个死气沉沉的峡谷，连石头也是“呆”的，“一世界都静着，不要谁来多舌”。以“动”写“静”，这仍是特定观察者的所见、所感，这“感”不仅是感觉，也是感想。作者在继续写环境的同时也暗中交代了骑手即将出现的环境，同时暗示了特定感知者也在向前、向上行走。骑手出现，马“直腿走来”，正说明这个感知者是从高处向下看。阿城的观察很细致、准确，包括马来时是从闷闷的土路到清脆的石阶，离开时是从石阶到土路的声响变化，他都能用最一般的词汇表达出来。这文章里充满了细节，马是怎样走的、骑手是怎样的相貌、店内是怎样的陈设，甚至骑手是怎样吃东西的，他都一一交代。但我们惊异如此短小的篇幅里竟能容纳这样多的细节，原因就是作者采用了大量的短句。纵观全文，几乎没有长句，短短三两字便是一句，绝不废话。比如写骑手，“直鼻紧嘴，2 细眼高颧，眉睫似漆”，都是四字短语，但一个鲜活的骑手便展现在我们面前。另外，他写吃，“脸上凸起，腮紧紧一缩，又紧紧一缩，就咽了”，写喝，“将最啃进酒碗里，一仰头，喉结猛一缩，又缓缓移下来”，阿城对吃喝的热衷在《棋王》中也有体现，没有过多冗长的赘述，短短十来字，吃相、吃法都出来了，甚至我们也可以从这吃上看出骑手的性格来：豪迈、大气。阿城的语言就是这样，短，但有力、有劲、有节奏，句短但义长，并不因为短小就失掉了内涵，反而可以营造一种更加生动的效果。也许，他这样的语言是有点“做”的，故意地与众不同，在词语的选择和句型句式上都有他自己的思考，达到一种“陌生化”的效果，与我们平时阅读的文章并不相同。正如开头所说，阿城的语言回归质朴，在这点上，汪曾祺也有共见，但汪更多的是向汉语的民间传统回归。阿城把汉语身上的政治油彩、感伤油彩全部洗尽，因而更加有力、准确，回到了文学表现最基本的要义上：有所表现，这是写实的回归。由此可以看出阿城语言的另一个特色——非常控制主观情感的表达，追求客观写实，这点，在他的小说《溜索》中也有体现。《峡谷》这篇短文固然是小说，但它只是小说的一种，就如同画家笔下的素描只是绘画的一种。《峡谷》也是素描，抑或说整个《遍地风流》都是素描，寥寥数笔，神态尽出。现在的文坛是80后当道，华丽唯美、无病呻吟、魔幻穿越大行其道，哪里再去寻找素描式的质朴文字呢？我们也只能期望再多出现两个阿城了。

第三篇：房地产调查报告

深圳地产界竞争激烈，硝烟弥漫，每天都有高楼大厦拔地而起。一个地产项目要迈向成功，会遇到一系列的问题，需要打开问号，找到答案。现在，就让我们来寻找皇达鸿锦华苑广告推广所需要的答案吧！

一、我们需要什么样的主题形象？楼盘推广，应该有一个鲜明的主题形象，这样个性突出，容易引来市场的关注，促进销售的成功。深圳发展商各出奇招，使地产舞台异彩纷呈。皇达鸿锦华苑怎样表现自己呢？卖楼，不仅卖给消费者一个居住空间，还应“附赠”一种新的生活方式，一种对美好生活全新的诠释。这是我们思考的着力点。都市呼唤爱都市的生活从大自然躲在了林立的水泥森林之中。车水马龙穿梭在缺乏柔美的钢筋结构里，失去了绿色，失去了沟通，失去了人生应有的爱。如果将自己锁在孤立的空间里，一成不变地守着时代发展带来的所有电器文化；或将自己沉迷于虚拟的世界，一切的感情，一切的一切，在非现实中喜怒哀乐。逐渐……这个城市就会没有了欢乐，没有了激情，没有了生命力。假若，有户人家透过半掩的玻璃窗，惬意地享受着户外的盎然绿意，欣赏自然对人的关爱，呼吸的不再是呛鼻的空气，抚面的不再是凄凉的晚风。这种感觉，这样的生活，是否是都市中现代人家的追求？假若，有户人家在回家的路上，被左邻右舍问好，道声工作辛苦了，每一张笑脸，每一声问候，以及小区里成群的儿童嬉戏的场景，激荡着内心的感谢与喜悦。可曾再挂虑着工作的烦心，琐事的恼怒，轻松地沐浴着都市文明中积极的人文，是否是繁华城市中康乐人家的梦境？如果，您和家人深爱着家，流连于家的温馨与浪漫，不用去酒吧酣醉，不用再去迪厅疯狂地发泄，将每一点关爱凝注在魂牵梦绕的心灵居所，或在阳台上相濡以沫，或在小区内花前月下，是否这就是幸福人家的写照？如果，您已不通宵达旦地在侃网中迷惘，体会的是信息世界飞速发展给您带来的成功与喜悦，领略着因特网赋予的时尚与精彩，每一天轻松享受着局域网为您打理生活的琐碎。新的世纪，新的时代，是否这就是富贵人家的豪情？……这样的时代，这样的都市，这样的人家，都将是皇达鸿锦华苑给业主营造的天堂，把来自自然、社区、世界的爱和亲情、爱情、友情以及天地间种种亘古永恒的爱，精心缔造一处爱的家园，我们所要阐述的思想与理念。呼吸着爱的温馨与亲切，一种意境，也是一种梦境……都市的月光与爱在夜空中徜徉……我们应该“爱”！我们选择“爱”作为项目推广的主题。考虑到“爱”的表达不应过于直白，而应内涵丰富，富有意境，所以有必要给皇达鸿锦华苑取一个推广名，就叫做“LOVE时代”。这样，“爱”的表达现代、时尚，既突出个性，主题鲜明，又和都市现代生活紧密相连。我们还考虑过一个推广名“幸福快车”，希望这辆快车驶入现代都市人的生活。但我们没有挡住“LOVE时代”的诱惑，所以只好将“幸福快车”放在原处。

二、我们会“被爱”吗？我们的“LOVE时代”主题形象推向市场，会“被爱”吗？这是我们紧接着遇到的问题。在都市快节奏的生活中，在“水泥森林”的空间里，人们承受着巨大压力，身心俱疲。家的温暖是抚慰身心之所。因为家有情，家有爱，家有欢乐。皇达鸿锦华苑提供给人们的是有情、有爱、有欢乐的家，是人们真实需要的，是心底呼唤的。所以我们对“LOVE时代”能引起消费者的内心共鸣，对我们“被爱”充满信心。

三、“歌”唱给谁听？我们的“爱”要大声说，大声唱。谁来听呢？这就要求我们对目标客户有一个准确的把握。

（一）都市白领一族文化：程度较高年龄层次：26-40岁经济状况：中高收入阶层，有一定积蓄，具备本项目购买能力购房动机：自用，多为首次置业者购买习惯：理性，有主见，所需户型适中重点分布区域：罗湖、福田家庭结构：2-5人2人，为2人世界。组成家庭时间不太长，注重温馨浪漫。3人，为3口之家。有相当注意力放在下一代培养上，资金投入也会倾斜。4人，3口之家加一位长辈，消费更趋理性。5人，3口之家加一方父母双亲，三世同堂，共享天伦之乐。分析以上特点，在广告策略上，强化主题形象，丰富文化内涵，针对诉求对象的细分，有的放矢地展开诉求。如对2人世界，重点展现温馨浪漫，共筑爱巢。对5口之家，则突出理性亲情，天伦之乐。

（二）周边屋村居民文化程度：一般年龄层次：23-45岁经济状况：实力雄厚，购买力强购买习惯：就近购买，对自己居住区域有感情，不远求，所需户型偏大。分布区域：项目周边地带家庭结构：3-5人3人为3口之家，下一代已上学或长大成人，考虑给下一代一个更好的成长空间或安一个家。4口之家是一对夫妇有两个孩子或3口之家有一位老人。5口之家是3口之家加2位老人。还可能有其它结构，但不是主力。针对这一群体，突出现代社区的高尚性，是未来生活的方向，引起他们的向往，促成购买行动。

（三）香港客户文化程度：较高，但文化观念及习惯与深圳有所区别。年龄层次：25-45岁经济状况：就香港标准而言，属中下，但足以拥有本项目。购买习惯：强调便利，尤重口岸和地铁，重视物业管理。所需户型适中。对香港客户群，诉求时强调深圳的飞速发展，“深港一家”。突出口岸和地铁概念，介绍物业管理的称心如意。

四、自我如何评价？皇达鸿锦华苑在片区内属较大规模，地理位置优越，加上发展商的精心打造，将成为本片区高质素的楼盘。自身优势：

1、中心区一级辐射地块，地理位置优越；

2、毗邻皇岗公园，拥有28万平米绿色园林；

3、较大社区，自身配套齐全；

4、周边商场、学校、银行、车站、食街等生活配套一应俱全，极为便利。劣势：

1、临街有较大噪音、粉尘污染，影响居家氛围；

2、与成熟片区一路之隔，吸引客户到现场有一定难度。本着扬长避短的原则，在“爱”的主题统筹之下，将优势宣传、张扬出来。建议在小区外围适当栽种树木，克服临街的不利影响。靠广告的有效诉求，导示系统的有效吸引，促销活动的推动，吸引客户到项目现场。

五、广告策略如何制定？广告策略是非常重要的，要严谨、科学、环环紧扣，方能取得良好效果。

（一）形象整合1、广告主题：以爱为主题，突出自身个性，推广名定为“LOVE时代”。

2、主广告语：让世界充满爱把爱的主题突出张扬出来，喻示在LOVE时代里爱无处不在，给予人们的是全新的，心灵相应的爱。辅助广告语：①都市的月光把爱唤醒 ②写不完的爱 ③我想拥有的爱 ④呼吸着爱

3、广告主题的分部演绎（1）中心区的感觉……………………………优越的地理位置（2）家门口的绿色………………………皇岗公园的满目翠绿（3）“她”给我的爱………………………对LOVE时代的感受（4）足不出户的满足……………………………小区自身配套（5）举步可达的便捷…………………………片区的完美配套（6）建筑精品……建筑设计和环境规划都是大师的倾心杰作（7）称心适意…………………………………完善的物业管理（8）下一代的世界………………………………突出教育概念

4、广告表现体现较高的文化品位、自然典雅的清新风格、鸟语花香、爱意居家的生活氛围。

5、广告手段运用采用全方位、整合式、分阶段出击的广告手段，将广告、促销、包装、媒介等一切传播活动形成一个有机整体，争取最佳的广告效果。

6、广告阶段的划分（1）引导期（内部认购阶段）此一阶段主要做形象广告，突出主题形象，让市场感受并接受“爱”的主题。（2）推广期（正式预售到封顶前）这一阶段主要深化广告主题，突出片区生活优越便利，增加理性诉求的比例。（3）强销期（封顶至入伙前）此一阶段以理性诉求为主，突出居家生活气氛，并视前一阶段广告效果作出相应调整。（4）尾盘期（入伙后）此一阶段强调卖点诉求，结合价格策略，促进尾盘销售。

六、现场如何包装？现场包装,要极具个性化，只有个性鲜明，才能被广大受众记忆，进而接受。要突出个性，就要注意差异性包装与众多楼盘相区别。“个性化特色”和“差异性包装”是本项目现场包装的重要策略。我们先来看看附近的两个楼盘：共和世家和天健阳光华苑，它们的成功包装颇有研究价值。共和世家最突出的特点是“公园里的绿”，将最大的卖点张扬出来，外立面色彩冷静、大气，与鲜活的绿色恰到好处地融合，收到良好的效果。天健阳光华苑突出“阳光”的感觉，有着阳光般的心情：“生活着，快乐着”。让人感受到生命活力的律动。外立面色彩及包装整体形象给人以强烈的印象。这两个楼盘的成功包装给了我们有益的启示：深入分析市场，确定主题形象，区别竞争对手，突出个性包装，是走向成功有力保证。皇达鸿锦华苑在深入分析和把握市场的基础，确定了“爱”的主题。在现场包装的具体实施上，我们作如下考虑：1． 售楼处售楼处的外观强调视觉冲击，同时传递温馨轻松的气氛。室内的形象背景板、展板等主要体现温馨居家感受，让客户感受到生活其间爱意环绕，惬意、舒适。2． 形象广告牌位置：放置在项目之前，在交叉路口呈45度朝向福民路。这样的放置，可以获得最佳视觉效果，让尽可能多的受众看到。数量：一块规格：8m×6m设计风格：突出“爱”的主题，渲染都市温馨居家的气氛（详见设计稿）。3． 围墙用色亮丽、鲜活，画面体现都市温馨浪漫气氛，展示现代的“爱”。4． 现场条幅在建筑主体建至六层以上时悬挂，数量六条，整体风格与“爱”的主题相一致。朝向是南向和西向，面向福民路和益田路。5． “爱心通道”的布置将看楼通道命名为“爱心通道”，放置安全帽、雨伞、小玩具、小饰品等，这些物品都专门设计制作，让客户行走其间，真切感受到爱的气氛。6． 商场的包装突出人气凝聚气氛，给予商家信心。同时介绍进场的是知名品牌商家（如万佳），品牌互动，让业主感受到生活更加便利。

七、导示系统如何布置？皇达鸿锦华苑位于益田路和福民路交汇处。益田路停靠车站在项目南北两侧，距离都在300米以上。福民路上东侧有皇岗村站，距项目60米；西侧有福田新区委站，距项目150米。特别是还有天虹商场这个人流汇聚之地，所以福民路成为布置导示系统的当然之选。1． 灯杆旗 考虑规划300面，从福民路天虹商场延伸至皇岗村站台。这样的布置能有效吸引福民路上的人流。2． 站台广告 争取到福田新区委站台两侧广告发布权，有效传递项目信息。3． 形象指示牌 我们规划形象指示牌4块，分别放置于天虹商场右侧路口，福民路与益田路交叉路口（靠天健阳光华苑一侧），益田路与福强路交叉路口，皇岗食街出口。这样对4处关键路口的人群形成有效指引。该指示牌将指示功能和形象展示结合于一体，扩大传播影响力。规格：2.5m×1.5m

八、售楼资料如何规划？1． 售楼书楼书是售楼资料的重中之重，本项目共有住宅656套，按1：10比例，规划为6000份。设计风格亮丽、明快，富有都市生活气息。楼书将把项目整体形象和各卖点荟萃其中。2． 宣传折页规划为9000份（6个p，3折页），突出项目主题形象和主要卖点。3． 宣传单张规划30000份，作大量派发，扩大宣传影响面，浓缩楼书精华于其中。4． 户型插页5． 付款方式、购楼须知这是必不可少的资料，规划为9000份。6． 手提袋手提袋方便客户带走售楼资料，同时又是流动的宣传媒体，规划3500个。

九、怎样安排促销？在皇达鸿锦华苑附近，最旺的地方是天虹商场，许多产品的促销活动在这里举行，收到良好效果。本项目也应考虑在天虹商场举办促销活动，有效吸引人流到现场看楼。平日可在天虹商场设咨询点，派发宣传资料，加深人们对项目的印象。周未及节假日，举办促销活动。多举办吹汽球、猜谜语及其它趣味活动，还可举行幼儿歌舞表演等。对积极参与活动并表现突出者，给予适当购房优惠，或是赠送半年管理费等，促进现场销售。在开盘等重大节日，增加歌舞表演内容，提高档次，聚集人气。促销活动进行时，天虹商场处设看楼专车，接送看房人群。不管买与不买，都送回家，进行感情投资。一方面体现“LOVE时代”给予的是真实的爱。另一方面到天虹购物的人居住较近，容易送回，不会增加太多成本。

十、媒体计划如何？

（一）媒体分析 各种媒体都有自己固有的特点，分析不同媒体的优缺点，对他们有一个十分清晰的概念，把握住各种媒体的特性，对在广告活动中取得最大的效果至关重要。现分别将几种媒体特性介绍分析如下： 报纸媒体 优点：报纸的版面大，篇幅多，具有相当大的信息载量和较强解释能力，可详细刊登广告内容，报纸媒体的特殊新闻性的准确可信度，无形中也使报纸广告显示出准确性和较高的可信度，同时，报纸媒体单位的权威性也使受众产生信赖感，这都大大提高了受众人群的信任度；报纸具有保存价值，其内容无阅读时间的限制；报纸发行面广，投递迅速准确，发行地区和发行对象明确，且随着印刷质量的提高，广告效果更加明显。缺点：报纸出报频繁，前一天的报纸在第二天已成历史，与受众相对接触时间不长；有一定文化层面的人才能接受报纸媒体。电视媒体 优点：电视媒体传速迅速，覆盖面广，收视率高，内容非常广泛，包罗万象；它诉诸于人的视觉和听觉，具有形声兼备的功能，表现力丰富，娱乐性强；对广告可进行高频度重复，加深印象。缺点：宣传印象消逝的速度快，对观众的选择性和针对性较低，电视广告制作复杂且费用较高。杂志媒体优点：读者对象确定，选择性强；印刷精美，刊登内容相对固定；有限时间长，使于阅读和保存。缺点：周期长，传播速度慢，时效性差；读者面固定，影响面有限。其它媒体特点电台：快速、深入广泛、通俗、灵活。但消失快、印象不深刻、无法存查。邮寄广告：能够有针对性的选择受众，机动灵活，所传达信息内容全面集中，制作简便，费用低廉。车体广告：流动性强，接触面广泛，受众层面多样化，具有预告性，重复性。制作简单，费用低廉。但信息载量少，接触时间短，印象不深刻。路牌广告：广告形象突出、鲜明，易记忆，不受时间和空间限制，有益于美化城市，但受场地条件限制和政策性限制。

（二）媒体选择1． 选择原则a.目标原则：媒体选择保证与广告目标和广告策略相一致。b.适应原则：媒体选择与客观环境相适应，适合目前所针对的广告市场。c.优化原则：坚持从多数媒体的比较中产生媒体组合方案，坚持在单一媒体种类选择中进行优化组合。d.同一原则：坚持媒体的选择必须有利于广告内容的表达。e.效益原则：选择广告媒体时把广告效益放在首位。2． 项目分析每个项目都有自己的特性，根据项目特性针对性地确定媒体策略，选择组合媒体，以求制定出最适合本项目的方案，保证广告费用最合理的应用。皇达鸿锦华苑项目几个与媒体策略有关的特性如下：（1）10万平方米的大型项目，拥有654套住宅，需要较大市场消化量。（2）以中等面积户型为主，深圳同类楼盘众多，竞争激烈，广告漫天飞舞。（3）目标客户分散，购买动机多样，易感媒体不一。（如表一）（4）本项目的发售时间内有几个事件值得关注a.中国国家足球队再次冲击世界杯b.深圳被评为世界花园城市，2001年各种活动会相对增加c.中国加入WTO如果顺利，深圳受冲击巨大，媒介市场与本项目目标市场都会反应强烈。表一：类 别 信息敏感性 媒体认同感 广告认同感 易感媒体 首选类型年

龄 20—30岁 强 强 强 电视、报刊、户外、网络 本地 30—40岁 强 强 较强 报纸、电视、网络 本地 40—50岁 较强 较强 一般 电视、报纸、本地 50岁以上 较强 一般 较强 报纸、电视、广播 本地职

业 高级白领 强 强 较强 报纸、网络 本地 小商业主 较强 较强 较强 电视、报纸 本地 投资者 强 较强 较强 网络、报纸 本地 自由职业者 较强 较强 强 报纸、电视、网络 本地 特殊职业者 较强 一般 强 电视、报纸 本地

3． 确定媒体（1）主力媒体的确定皇达鸿锦华苑的广告推广，主力媒体应选择覆盖面（包括职业、年龄、地域）广，具有相当房地产广告规模优势的本地平面广告媒体。深圳有一定房地产广告规模的报纸比较如下：媒 体 类 别 发行量 千人成本(元/cm2)主体受众 房地产广告规模优势 备注深圳商报 40万 2.14 深圳 2 版面灵活香港商报（置业大观）41万 1.76 深圳 3 夹特报发行，仅有广告版，属夹报广告南方都市报 23万 2.07 深圳 4 零售为主证券时报 5万 2.98 深圳 5 读者单一确定主力媒体：深圳特区报 主力版位：第九版（体育新闻，二叠封面）主力发布时间：星期五

（2）辅助媒体的确定以深圳特区报为主力媒体，以较为固定的版位、时间，发布广告进行诉求，同时需要其它媒体在版位、形式、发布时间上给予灵活机动的支持补充，形成一个合理有效的媒体组合，增强整个发布计划的含盖性，稳定性和易调整性。确定辅助媒体：

a.深圳商报 主要版位：普通版深圳商报与特区报有较为相以的读者群体，并且发行量巨大，版面灵活多变，可调制性强，选择深圳商报以灵活多变的版位安排，创意设计、特殊规格等作有力的辅助。

b.南方都市报主要版位：普通版南方都市报在深圳零售量第一，高达18万份，读者群体以年轻白领为主，包括青年妇女等多种类型的读者

c.SZTV-1时段：A1、A2以影视广告增加广告诉求的形式多样性和易接受性，电视广告为大家所喜闻乐见，同时属强迫接受型广告，适合为建立LOVE时代形象进行感性诉求。d.公交车体广告线路：3路、28路、218路数量：4台（3路），4台（27路），3台（218路）。共11台公交车体广告费用低廉，受众广泛，用此媒体进行形象宣传，对主力媒体诉求效果具有较强的支持作用。所选线路尽量含盖罗湖、福田人群集中的成熟片区，同时考虑在楼盘发售期能够拿到所选线路的车体数量有限。所选线路介绍如下：

广告级别 线 路 起止站 途经主要路段特A 3 福田南—水库 爱国路、东门、深南中、福田路A3 218 下梅林—仙湖 北环路、八卦路、笋岗、东门北、怡景路B 28 皇岗村—火车站西 福民、福强、彩田、皇岗、嘉宾、和平路

（三）组合运用深圳特区报、深圳商报、南方都市报、公交车体广告、SZTV-1，依次覆盖目标市场，以不同的广告媒体向目标客户传递楼盘信息，使目标客户全方位感受到本项目广告的冲击。在诉求表现上，以特区报为首的报纸媒体着重卖点诉求，创意或直诉本项目的各个卖点，突现楼盘质素，求得市场认同，以SZTV-1和公交广告作形象诉求，引起客户情感上的共鸣与认同，促进购买行为，并增强报纸媒体的卖点诉求的力度。在广告版面安排上，保证深圳特区报相对固定的发布频率和版面，形成稳固形象，达成市场共识，其它媒体则以灵活的位置、时段、多变的创意进行多点进攻，使整体推广达到稳中有变，变而不乱。既保持整体形象统一，又能够灵活机动的进行广告推广。广告发布在时间上，采用同步发布策略，项目的开盘销售与广告同期开始，前期仅在项目形象导入时期作少量广告，进行入市前的铺垫造势。在广告发布频率上，采用固定频率策略与变动频率策略相结合，特区报以固定频率策略为主，仅在销售后期减小广告投放量。其它辅助媒体则采用变动频率策略，根据不同的销售时期以及销售状况适时增加或减少广告投放量。（注：公交广告媒体。对于房地产广告来讲，不存在投放频率的问题）

1． 引导期计划时间一个月，在特区报、深圳商报发布软性文章为主的的广告，全面诠释LOVE时代概念，引导楼盘形象主题，广告投放以半版为主。2． 开盘强销期计划时间两个月，以特区报卖点诉求为主，在第九版发布1/3版彩色广告，每周一次，深圳商报、南方都市报以形象广告为主，结合多变的创意、灵活的版位。进行品牌形象宣传。SZTV-1影视广告和公交车体广告同期投放。主力媒体坚持固定的投放频率，各辅助媒体则灵活运用，根据市场情况等积极调整发布频率，以求取得最大广告效果，达到销售目的。3． 持续热销期计划时间两个月，承接上一阶段强劲势头，利用前段大广告量产生的市场边际效益，创造一个持续热销期。坚持上一时期的媒体组合，适当减少广告投放量，其中主要减少辅助媒体的广告投放量。SZTV-1的形象诉求广告停止，转以专题片广告，坚持公交车广告。全方位加大理性诉求，维持稳定的销售进度。4． 尾盘期在营造的形象品牌优势下，利用大量购房客户，营造出旺销现象，促使产生羊群效应。以特区报和商报配合，少量投放广告，把握游离客户的心理，采取有针对性的诉求，达到楼盘销售的完满成功。

（四）发布计划（根据招标要求，发布计划做至开盘后一个月）阶段类别 媒体 投放量 版位 规格 诉求表现引导期 特区报 1 9版 1/3版 软性文章为主，以皇达鸿锦华苑演绎全新LOVE时代为主题做好开盘前的宣传造势，形象引导工作 2 地产版 半版深圳商报 1 普通版 半版 开盘强销期 特区报 1 地产版 全版 硬性广告，开盘庆贺各卖点诉求，创意与写实相结合 4 9版 1/3版深圳商报 2 普通版 1/3版 硬性创意广告主题诉求 南方都市报 2 二封底 半版 同上 SZTV-1 6次/周 A1时段A2时段 30秒 品牌形象与卖点相结合（五）媒体费用预算媒体发布费用计划取所推广项目市值的1.6%皇达鸿锦华苑住宅建筑面积：56490m2，以均价6500元/m2计，市值：6500元/m2×56490m2=367185000元媒体发布费用：367185000×1.6%=5874960元各阶段、各媒体所占费用分配如下 金额（万元）比率（%）阶

段 引导期 34.9 5.9 开盘强销期 329 56 持续热销期 200 34 尾盘期 24.1 4.1媒

体 特区报 300 51 深圳商报 94 16 南方都市报 47 8 公交车体 29

5（六）媒体计划的控制和调整媒体计划是实现广告目标和广告策略的具体操作手段，在整个项目推广过程中，积极与发展商，代理商密切配合，在维护总体纲略的情况下，根据具体的销售状况，积极配合举办的各种促销活动，以及可利用的社会事件，适时适度地调节具体的发布日期、规格和版位，直至诉求主题。不光市场是多变的，其它各种不可预见情况比比皆是，影响媒体发布的因素众多，比如新闻事件、天气变化、大型活动、交通问题等都需具体问题具体处理。1． 调整原则a.最利于销售b.最大限度利用社会新闻价值，节日庆典效益c.保证主题推广形象不变2． 调节方法a.根据销售情况阶段性调整a.根据市场变化现时调整

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第四篇：房地产调查报告

关于盛世花城的物业管理的调查报告

小组成员：高原负责调查问卷的设计及整理；

赵晓萌负责实地调查

刘一凡负责报告的汇总

调查时间：2011年11月26日

调查地点：济南盛世花城（济南市历下区国际会展中心西北（新东方花园南）调查对象：盛世花园居民住宅小区

调查方法：以调查问卷形式的抽样调查

调查目的：通过调查获得有关济南盛世花城居民住宅小区的发展现状，希望能尽多地发现物业管理领域存在的问题，及时了解小区居民情况，以希得到解决。项目现状：天业盛世花城地处济南东部新城核心地段，项目南接轻骑路，北靠新城居住区，西临新宇路和国际会展中心；仅需十余分钟即可到达济南国际机场、经十东路景观大道、二环东路等城市主干道和重要交通枢纽。项目南邻，政府规划的中心商务区逐步成熟，周边银行、学校、餐饮等配套一应俱全。随着区域内金融中心、政务中心、商务中心的兴起，该地段将日益成为大济南的城市新中心。

项目总占地173亩，总建筑面积达35万平方米，由国内顶尖水平设计单位担纲，全人车分流设计、高智能化设施，高贵品质不言而喻。社区由十八栋纯板式小高层、高层组建而成。人性化户型设计，面积从75㎡—180㎡不等，满足不同客户的需求。社区临新宇路规划了数万平米的国际风情商业街，为生活更添便捷；小区内精英国际会所，是您商务洽谈和健身休闲的好去处；新城首家社区内国际化幼儿园，为您的孩子提供国际水准的启蒙教育。

存在的问题：

盛世花园的居民们认为

（1）该小区的物业管理的收费价格相对偏高与其服务水平不符

（2）80%的居民认为该小区的物业管理的收费的用途不够透明，缺乏管理

（3）90%的居民对小区对外来人员的管理过于松散，缺乏责任

（4）60%对管理区域内小区绿化存在不满

（5）对小区损坏的公共设施的维修太不负责

（6）80%的居民认为房屋及设备维修, 安全保卫的服务很不到位

（7）70%居民认为目前物业管理存在的问题的主要根源是物业管理法律、法规

不健全，其次是业主自身维权意识淡薄和缺乏有效地纠纷解决途径

（8）需改进的物业服务依次是设置专门服务机构、服务态度、服务人员培训、服务态度

（9）其次在调查中发现还存在的问题有公用部位的侵权纠纷问题小区公用部位的出租营利问题与小区内停车收费纠纷。

产生以上这种现象的主要原因主要有以下几个方面：

一是物业管理公司和房地产开发公司有密切的联系。

二是对于小区的公共空间和公共设施的产权界定不清楚，这往往是物业管理公司或者说房地产开发商和业主扯皮的根源之所在，而且，从目前的许多报道来看，凡是牵扯到双方矛盾时，这些产权界定不清楚的物业往往成为双方争论的焦点和摩擦的根源。

三是同一小区的业主虽然有共同的利益，但是并没有形成有效的利益共同体，充其量只不过是一个非常松散的利益集团。他们往往在火烧眉毛的时候才知道救火的重要性，但这时又错过了最好的补救时机。

四是业主法制意识淡薄，加之法规不完善，业主只一味强调权利而忽视相应的义务。

改进方法:

1、业主应当合法地进行维权，同时要教育引导为主转变观念，提高素质，遵纪守法，依规办事。

2、社区居委会是小区和谐氛围形成的建设者。当前社区居委会必须转变观念，提高自身业务素质，特别要分析和研究新时期社区内业主的利益目标及现实需求，从他们最关心的问题出发，积极帮助业主组建业主委员会，配合物业管理企业在社区中依法开展物业服务活动，积极协调物业管理纠纷和邻里纠纷。

3、物业公司也应充分考虑业主的利益，积极协调与业主指之间的冲突。对完善物业管理的几点建议

(一)要逐步提高物业管理从业人员的素质，多种渠道、多种形式培养人才，为物业管理持续发展提供人才资源。

(二)依法成立业主委员会并且物业管理协会应积极有效的发挥作用。

(三)业主要增强法律意识，依法维护自己的合法权益。

(四)广大业主应更新观念，顺应我国房地产体制改革与发展的大趋势，增强对物业管理重要性的认识和对物业管理消费的认同感。

关于济南盛世花城物业管理的调查问卷的统计

1、性别：

A男 50%B女50%

2、年龄：

A 20岁以下 0B 21-29岁20% C 30-39岁50% D 40-49岁20% E 50岁及以上10%

3、个人月平均收入：

A 2000元以下0B 2000-4000元70% C 4000元以上30%

4、您现在居住的小区每月交纳多少物业费?

A、0.5元~1.0元/月㎡0B、1.0元~1.5元/月㎡ 100%C、1.5元/月㎡以上05、您认为目前你们小区物业管理的收费价格是否合理？

A 过高，与服务水平不相符 20%B.有点高，但与服务水平相符 40%

C合理，比较满意30%D很便宜0E无所谓，不在乎 10%

6、物业公司有对物业管理费的用途对你们业主进行公开吗？

A 不了解，没公开过 30% B 不了解，但公开了20% C 通过其他途径了解但没公开50% D 了解也公开了07、你们小区对外来人员的管理是否严格？

A 管理非常严格、仅容许业主通行0B比较严格，非业主必须登记才能进入10%

C 虽然检查，却流于形式 50%D 小区出入管理相当松懈，甚至常有外人随意穿梭40%

8、你们小区的保安都做什么？（多选题）

A检查进出车辆和人员 50% B 负责小区安全50% C 经常在小区巡逻30% D 值班站岗90% E 协调业主纠纷0 F 收停车费50%

10、您在小区是否有自己的停车位？

A 有60%B没有（跳过11题）40%

11、您的停车位是哪种？

A 露天车位20%B 地下车位40%C 单独车库0D其他012、对管理区域内小区绿化评价？

A 好 30% B 一般60%C 差10%

13、你们小区物业有对小区损坏的公共设施进行维修吗？

A有，很及时0 B 有，但总要托好长时间才修 50% C 一定有人反映了，才过来修50% D 没有，不管014、在现有的物业管理过程中，您认为服务最不到位的是？

A、安全保卫 30% B、房屋及设备维修50%C、小区绿化 0 D、卫生清扫10%E、交通管理10%

15、您认为目前物业管理存在的问题的主要根源是？

A、物业人员素质偏低 0B、物业管理法律、法规不健全70%C、业主自身维权意识淡薄30%

D、物业管理费使用不够透明 20%E、缺乏有效地纠纷解决途径30%

16、您认为现在应继续改进的物业服务有哪些?

A、服务范围种类40%B、服务态度60%C、服务设施30%D、服务人员培训40%

E、专门服务机构设置80%

第五篇：房地产调查报告

一:调查研究的目的:

了解当今及未来房地产市场情况,互联网对房地产的介入情况,地产服务市场是否存在.二:调查的方法,资料的来源,方法:

观察分析法,资料分析法.资料来源:互联网权威网站,报纸，三:调查研究的主要发现

1,广东房地产市场投资活跃,销售虽然增长,但积压依然增加.资料显示2000年1-9月份,随着宏观经济环境的改善及广州市城市环境改造进展,令投资再度活跃,开发投资进入了新的增长周期.今年1-9月,全市房地产开发完成投资达192.35亿元,同比增长32.9%,比去年同期增幅提高20.6个百分点,为今年以来的最高增幅(一季为23.7%,上半年为30.5%),其中全市房地产开发综合实力30强企业完成投资49.22亿元,占全市的1/4.全市商品房施工面积3083.66万平方米,同比增长10.2%,增幅上升9.6个百分点.1-9月,全市房地产开发项目新开工面积大幅上升,达670.17万平方米,同比增长39.9%,新开工率由去年的17.1%上升至21.7%.在全市新开工面积中,住宅为541.79万平方米,同比增长40.8%,增幅比去年同期提高28.7个百分点,新开工率达26.1%.全市新开工的大楼盘有所增加,全市1502家房地产开发企业中,新开工面积超5万平方米的企业达40家,同比增加14家,新开工规模达394.21万平方米,占全市的58.8%,比上年同期提高了14个百分点.由于广州市房地产开发投资持续较快增长,使商品房施工进度加快,竣工量增大,带动1-9月交楼面积同比增长50.8%,为223.78万平方米,其中住宅销售(交楼)201.8万平方米,办公楼5.68万平方米,商业营业用房12.95万平方米,其他房屋3.35万平方米.另据统计,广东全省积压商品房已达1200万平方米,而另一方面,全省还有7000多万平方米的商品房施工面积.按现时的上市量与消化量,全省当前积压的商品房不但难以减少,还可能进一步增多.2,广州商品房向外地扩散,大户型和别墅型成为主流.原番禺市和花都市正式撤市改区后,广州市房地产开发投资形成新格局,市区投资基本上占绝对优势.1-9月市区完成投资额188.01亿元,同比增长32.2%,占全市的97.7%;两县级市完成投资额4.34亿元,同比增长76.4%.占全市的2.3%.在全市十区中:番禺区和花都区开发投资出现强劲增长势头,投资总量分别居十区的第一,二位,完成投资额分别为27.78亿元和6.63亿元,同比增长均为1.2倍,特别是番禺区住宅投资大幅增长,完成投资额为23.41亿元,同比增长1.2倍,占本区房地产开发投资的84.3%,比全市住宅投资高13.8个百分点.广州商品房从市中心向外扩散的格局已经明显.据民政部门统计,1998年底广州60岁以上的老年人口有80多万人,约占全市人口总量12%,这标志着广州的人口结构进一步迈向老龄化.而赡养老人既是中华全统美德,又是法律规定.在将来,由于计划生育和人口寿命的提高,每对夫妇很可能要照顾两对老人,而养老园还未成风,因此,新婚夫妇与老人同住极为可能,购买大面积套间成为必要.别墅市场也渐渐升温,“一股自家车选购别墅的大军正悄然兴起”.3.各地产商为推销楼盘各出奇招,推广费用庞大.为推楼,地产商想出各种“概念”作为买点,先后出现“体育概念”,“山水概念”,“生态概念”,“地铁概念”,“教育概念”,“智能概念”等,并以巨额资金在电视,报章等媒体推销其概念.就2000年10月10日-10月16日间,由于国庆过后,楼市经过两个星期强劲的推盘声势之后,开始恢复低调并进行休整.做广告宣传的楼盘仅75个,较上周骤降了25%,但广告额也达到859.4万元,其中十大广告楼盘之首的江南世家所投入的广告费用59.7万元,康王商业城和益丰花园以33万元左右的广告宣传费用分别位于第二,第三位.这些广告费用中,绝大部分是电视广告,广告传单以及报章杂志的形式.另外,不少广州周边楼盘推出的免费睇楼专线车,也是一笔不小的费用.

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4,二手楼市将渐趋活跃.据经济日报2000-10-12报道,房地产交易程序进一步简化.这一二手楼市发展的阻碍将成为历史.广州楼市经过几年的发展,还有福利分房的尾班车的开出,相当部分人已经手中有房,甚至是第二套房.加上广州范围的不断扩大,“就近租房”可能成为上班一族的选择.因此二手楼市可能渐趋活跃.5,房地产网站繁多,功能,资讯内容相近.在房地产这个朝阳行业中,网站作为新经济的身影,亦随处可见.据估算,中国至少有房地产专业网站300个.象“新浪”,“网易”这类门户网站基本都建有地产频道,传播着各类型的地产信息;而类似与“搜房”,“安家”等的房地产专业网站,则是担当着为消费者提供网上置业指导,追随地产行业发展的双重任务;此外像“丽江花园”这类由发展商兴建的网站,更多的目的在于建立,丰富项目形象,增加项目的知名度.虽然目前与房地产行业沾边的网站很多,但真正能为置业者排忧解难,可提供详尽的房地产信息,再售物业信息的专业网站并不多,几乎全是提供以下几条内容:一,二手房租售信息(多为文字描述地址,大小,联系方式,极少数使用图片及360度环景技术);房产相关法律法规及相关新闻;装修,家具风格文献资料;供楼利息计算.6.现有房地产网站极具区域性.现有房地产网站多立足本地,只起到互联网广告的作用,未能发挥互联网无地域的优势,这可能是由于互联网技术所决定的,由于HTML表现手法有限,极大地制约了房地产网站的跨地域发展.7.房地产网站表现形式.A,HTML超文本文件格式.运用图片,文字和超级连接表现楼盘,这是现在房地产网页主要表现形式.B,360度环景技术.能表现东南西北四方位景物,可拉近观察,表现事物真实,可做少量互动,如超级连接,但只能在一固定地点做360度旋转观察.这一技术已出现,但还没普及,应用此技术网站极少.C,VRML虚拟现实技术.应用电脑三维技术,能表现物体空间结构,浏览者可任意游走,有置身其中的感觉,但画质与现实有差异.至今没出现这类商业地产网站.四:结论

1.广东房地产将出现买方市场,房地产销售将出现新困难.虽然广州楼盘销售增加,积压有所减少,但广东整体商品房积压依然严峻,况且商品房作为耐用高价消费品,一般都有50年使用寿命,而且每户多套的可能性不大,因此,商品房的需求量在一定时期内是有一定限度的.去年受房改“末班车”等因素影响,购买力受到严重消耗;而支取住房公积金手续烦琐,有待进一步简化;中国人口数量也趋于稳定,地方经济差距正初步减少,而且经济发展重心正向西北转移,广东外来人员用房需求也将有所减缓.另外,按1500元/平方米计算,全省消化现有积压和正在施工商品房需要(1200*10^4+7000*10^4)*1500=1230亿元.由于大供给与少需求的相互作用,房地产买方市场初步显露.这一点从1999-11至2000-3广州各区住宅展销均价变化可以看出.2.未来一手房地产市场将定位在高档商品房上,消费者需要更大量有关商品房的信息.随着人们生活水平的提高和居者有其屋目标的实现,人们对房屋的需求将上一档次,房地产市场需求将转为对大面积,别墅型等高档商品房的需求.由于消费者追求的是高品质的商品房,而且这类房屋的单套成交额将是一笔不少的费用,因此需要关于该商品房更全面的了解,而不单局限于对其位置,大小等信息的了解.广州楼盘的向外扩散,导致得到这些信息,将耗费不少时间与精力.3.地产商销售手段需要创新.随着买方市场的确立和消费者消费心理的成熟,大量广告的投入不是他们的出路.因为高额的广告费用必然提高商品房销售成本,从而削弱楼盘价格上的竞争力.消费者心理总是从非理性到理性,他们注重的将是商品房的实用性和舒适性,单搞概念盘将难以取得好的销售成绩.因此房地产需要销售模式的创新,需要低成本,高效,实用的销售手段.4.二手市场将相对活跃 城区范围的扩大,是二手交易的主要动因.楼房私有权的确立和交易手续的简化提供了二手交易的必要条件.人们手中房屋的增加提供了二手交易的房源,房屋置换成为二手交易的主要目的.5.现今房地产网站信息远未达到消费者要求,需要技术创新.如上所说,单文本和图片将难以满足消费者对楼盘信息的需求,网站需要新的表现手段展示楼盘.只要互联网能提供足够的信息,网上销售这一低成本销售方式将受地产商青睐.五:建议

房地产推广是一个高利润行业,如果互联网是计电视,广播,报章杂志后的一时代传媒,那么他在房地产推广上必有作为.可以利用虚拟现实技术建立房地产网站,定位在一手楼盘的销售,利润来源主要定在地产开发商,而非消费者.现在很少地产商愿意在互联网上做广告,究其原因,为以下几点:

1:认为电视,报章等广告是主动的,不管消费者是否接受,都难以拒绝,至少要看一眼,才能做出下一步反应.而互联网广告确实被动的,消费者愿意才会看.这一想法是但从广告目的出发的,而忽略了广告的效果和效率,这也是现在房地产广告费用高昂的重要原因.而事实上,互联网广告是有针对性的,有需要得到这方面资讯的消费者会主动寻找这类网站,而且在网上做广告是无地域限制,无时间限制的.2:认为互联网还没普及.这一点也不应成为互联网难以做房地产推广的原因.就现在产业结构及人口结构考虑,未来的房地产有效消费群将集中在掌握互联网这一效率工具的高科技人群中.3:认为互联网所表达的信息不如全统媒体丰富.的确,用传统超文本格式(HTML)表现房地产信息,远远未能满足消费者和地产商需求和要求.这也是房地产网站需要技术创新的原因.地产商广告投入,目的是让消费者认知其楼盘,所以,房地产网站的服务对象必须为房地产准消费者,而不是地产商,要吸引房地产准消费者,从而吸引地产商广告投放.就调查所得的资料统计,如果房地产网站广告份额可以达到1%,即可至少得到8万/星期.考虑网站的营运成本远低于不同广告公司,应用虚拟现实这一互联网创新技术建立房地产网站,提供房地产信息服务市场存在,风险很少.