《关于完善我区农村固化宅基地政策推行公寓式村民住宅的意见》起草说明【附件2】（范文模版）

第一篇：《关于完善我区农村固化宅基地政策推行公寓式村民住宅的意见》起草说明【附件2】（范文模版）

附件

2《关于完善我区农村固化宅基地政策推行

公寓式村民住宅的意见》起草说明

根据区处理宅基地问题专责小组的统一部署，我局会同专责小组办公室有关成员在充分调研的基础上，对我区固化宅基地政策的调整提出了具体的实施意见，并草拟了•关于完善我区农村固化宅基地政策推行公寓式村民住宅的意见‣（以下简称•意见‣）。现就起草•意见‣说明如下：

一、调整我区固化宅基地政策的必要性

我区自2001年起根据原顺德市人民政府深化农村体制改革及调整农村集体土地管理制度有关文件的精神，开展村民（含“村改居”辖区的居民）宅基地固化工作。总的思路是总量固化、分期实施。即以村（居）为单位对一定时期内符合用地申请条件的村民的住宅建设用地总量进行固化并具体到人，具体为村集体按照到2008年12月31日止符合分户条件的人数及每人不超过80平方米的标准进行固化，已改为居委会的，按照到2005年12月31日止符合分户条件的人数及每人不超过80平方米的标准进行固化。固化人员确定后，由土地行政主管部门一次性下达建房用 —1—

地指标，指标不随人口的增加而增加，指标按年度需要分期实施。

据统计，全区符合固化条件的村民共11.26万人，约需安排住宅小区建设用地23127亩。目前为止，宅基地固化政策已实施了7年多，但全区的固化宅基地分配工作仅完成了约36％（按人数计），已使用建设用地7867亩，未来还需约15260亩（按住宅净用地面积占小区总用地面积的50％计）土地用于村民住宅小区的建设。从目前我区的宅基地政策实施的形势看，现行的宅基地分配使用模式存在大量浪费土地资源、严重影响城市建设面貌等问题，也与我区的城市化发展战略相违背。在目前上级下达给我区的新增建设用地年度计划指标非常有限以及城乡建设规划的“一城三片区”规划要求形势下，有必要对我区的固化宅基地政策进行适度的调整。

二、调整固化宅基地政策的基本原则

（一）保持我区现行固化政策的延续性，维持现行固化宅基地政策的基本原则不变

原顺德市政府•印发†关于调整农村集体土地管理制度的实施细则‡的通知‣（顺府办发„2001‟85号），对宅基地固化条件、对象、用地指标作出了明确的规定，各镇（街）亦据此确定了固化名单。为保持政策的严肃性和延续性，保障宅基地固化人口的—2 —

合法权益，对文件规定的固化条件不宜改变。

（二）适度调整

在维持原固化宅基地政策基本原则不变的前提下，适当调整我区现行的宅基地分配制度，严格限制单家独院式村民住宅的建设，制定优惠政策引导和鼓励村民建设村民公寓住房上楼居住。

三、《意见》起草的思路

（一）划定“单家独院式村民住宅禁建区”，其他区域在用地指标和规划上限制单家独院式村民住宅建设

为保障城乡规划的实施，对于重点发展区域或规划控制区域必须划定“单家独院式村民住宅禁建区”，禁止单家独院住宅建设。但是，对于一般区域特别是边远村庄若全面禁止单家独院住宅建设并不现实，可能会激发不稳定因素，也难以实行集中居住。因此，对于“单家独院式村民住宅禁建区”以外的区域，应允许其安排宅基地，但在规划上、用地指标上作一定的限制，且必须经区人民政府批准。若兴建公寓式村民住宅则可享受一定的优惠政策，让村民从中作出选择。

（二）提高村民住宅的交易成本

通过转让宅基地上盖房产获利，是村民偏爱使用宅基地建房的一个主要原因，特别是“村改居”范围，其位置比较靠近城区，—3—

区位条件好，地价也相对较高。而根据我区现行的土地有偿使用政策，对“村改居”范围的土地出让除享受80平方米免补地价的优惠外，超出80平方米以上的土地按40％补缴土地出让金，因此，村民通过转让宅基地可赚取相当可观的地价差。•意见‣将“村改居”范围土地补办出让补缴地价的比例由60%提高到80％，提高了交易成本，从而降低使用宅基地建房的吸引力。

（三）从用地指标、政府税费、子女入学等方面出台优惠政策，引导公寓式村民住宅建设

提高村民私人住宅交易成本的同时，对建设公寓式村民住宅推出优惠措施，包括建设用地指标优先安排，办理土地出让、工程规划、施工报建和验收、房产登记等涉及的属区分成的有关税费予以减免，以及纳入社会保障等优惠。

四、解决固化宅基地问题的方式

•意见‣提出了4种以兴建公寓式村民住宅为主的解决固化宅基地问题的方式。

（一）村（居）集体经济组织利用原有固化小区用地自主开发建设村民公寓。此方式适合于经济实力较强的村居。

（二）政府主导作价收购住宅小区土地统一兴建村民公寓，并以成本价出售给有关的固化人员。由于建设村民公寓的前期投—4 —

入涉及较大的费用，村居集体经济组织不一定能承担。特别是新一轮的城乡建设规划要求整合土地资源，引导村民住宅建设向城镇和集中居住区集中，公寓式村民住宅建设也将趋向于集中兴建。由政府主导统一兴建公寓式村民住宅有利于整合资源，集中建设，形成配套设施比较完善的居住小区。

（三）经宅基地固化人员2/3以上代表表决同意，村（居）集体经济组织可将固化住宅小区土地转为经营性用地，通过招、拍、挂的方式推出市场公开交易，并通过将土地纯收益分配给相关的固化人员，以经济手段体现村民分配固化宅基地的权利。但由于土地公开交易价格受规划指标影响较大，为平衡村（居）的利益，建议设定一个全区统一的平均容积率。

（四）政府作价收购固化住宅用地指标。对于历史上全征地或接近全征地造成“无地可用”的村（居），则只能采取这一方式解决宅基地固化问题。但这种方式政府收购的是指标，而非实质上的土地，所以难免比较“吃亏”，但可以作为对全征地村居的一种优惠政策来考虑。

除上述办法外，各镇（街道）还可以探索其他解决宅基地问题的方式，目的只有一个，就是提高土地利用效率，改善村民居住环境，推进城市化建设。

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五、配合《意见》的出台，需进一步细化的有关问题

•意见‣中提出的一些政策需要进一步细化或征得相关部门同意才能正式出台。包括：

（一）“村改居”范围土地住宅用地出让80平方米以上部分按评估地价的80％补缴土地出让金的可操作性；

（二）土地出让、工程规划、施工报建和验收、房地产登记等手续所涉及税费的减免操作办法；

（三）单家独院式村民住宅禁建区的划定；

（四）村（居）留用地建设用地的平均容积率；

（五）村民公寓规划建设管理的有关规定。

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