关于在月河川道地区开展农村宅基地置换的建议

第一篇：关于在月河川道地区开展农村宅基地置换的建议

关于在月河川道地区开展农村宅基地置换的建议

作者：胡世杰

汉滨区总体进入以工促农、以城带乡发展阶段，随之而来土地资源稀缺已成为城镇化、工业化深入发展的新问题。在月河川道地区率先推进农村宅基地置换，既是实施工业强区重大战略的重要举措，也是加快推进我区城镇化建设、实现建设用地与农业开发占补平衡的关键，对保护好月河川道万亩基本农田，发展现代农业，加快二三产业发展具有十分重大意义。

一、月河川道农村建房基本现状和问题

月河川道地区辖6镇1乡，246个村1689个村民小组，4个社区，总面积545平方公里，总户数80172户，总人口266139人，其中农业人口262067人。目前，该区域共有农村宅基地大约有近10万个，按平均面积0.5亩（含房屋、圈舍、院坝等）推算，占地在5万亩以上。

近年来，随着国家支持地方基础设施建设力度不断加大，汉滨区经济社会迅猛发展，工业、商贸、物流、餐饮等产业蓬勃兴起，特别是沿月河川道一线逐渐形成了以恒口镇结晶硅厂及恒丰纸业、五里镇秦东魔芋食品公司及富硒食品、建民镇新型建材、梅子铺镇陶艺制品等生产和销售为主的四大工业园区。农村大量农民放弃土地转向二三产业发展，农民也开始向城市或集镇集聚，创业、建房、安居，逐步缩小了与城市居民之间的距离。据调查，每年平均有900多个两山地区农村家庭通过各种途径移居到月河川道集镇，或买地基自己建房，或直接购商品房，实现了移居城镇的愿望。截至目前，沿月河川道一

线共有60多个村依托新农村建设对农村宅基地和田地进行集约整理，整体开发，年均大约开工建设1500多栋新楼房，基本解决了本村农户和两山乡镇农民及外县移民住房问题。但是，由于规划和管理不到位，大部分建房都是沿316国道、集镇周边及各个村道两旁，建房秩序混乱，民居高低不一，样式各异，严重影响村容村貌整体水平，并对该地区整体开发和长远产业发展产生极其严重的不利影响，甚至成为将来制约地方发展的新枷锁。当前月河川道地区村庄建设和村民建房主要存在以下问题：

1、规划滞后，指导性不强。经调查，在月河川道的246个行政村中，完成中心村规划只有极少数处在集镇周围且经济条件好的村，但还是存在规划水平低、标准不高等因素，未能真正凸显引导村民建房的指导性，比如恒口、大同、五里、建民等集镇周围的村庄，新房与旧房并存，柴垛与粪堆依旧，完全没有体现新村建设和新社区建设的新面貌、新特点、新风格。

2、体制不全，管理到位难。近几年，由于乡镇机构改革，大部分村镇规划建设管理人员挂靠乡镇社会事务管理办公室，没有成立专职机构和办公经费，严重影响了工作的正常开展。另外负责村镇建设管理工作人员变动频率较快、素质参差不齐，懂专业规划的寥寥无几，使乡镇的规划建设管理的持续性和连贯性出现断档，使村民自建房缺乏严肃性、规范化，处于盲目无序状态。

3、群众思想保守，全面推行难。宅基地置换是一项新政策，而且事关群众切身利益。虽然经过了近三十年的改革开放，但是农民的小农意识、封闭意识还较浓厚，很大一部分群众恋乡恋土情节严重，担心置换后的生计问题，转出土地以后干什么，吃穿住行不靠土地怎么办，农村户口是否解决为城市户口等等，农民群众一直在观望和徘徊，导致在全区推行目前难度大。

二、对推进月河川道地区农村宅基地置换的几点建议

汉月河川道作为汉滨区经济发展的白菜心，区位优势明显，功能板块分明，工业提速、人员聚集是大势所趋。抓住当前有利时机，按照城乡统筹发展的要求，在月河川道率先推进农村宅基地置换，加快农民建房向新型城市化社区聚集，促进“三集中”工作落实，为全区统筹城乡经济、社会、文化全面可持续发展探索经验和发展路子，已成为当前全区工作的重点。

1、加强规划管理。按2009年调查户的建房数1.56％户测算，月河川道地区年均有1600多户翻新建房，如果都置换到规划的新社区或新村，同时依法对旧宅基地改良整理成农田或建设用地，每年可节约土地400亩以上，因此，加强村庄建设规划管理至关重要。一是制定完善新村建设规划。按照汉滨区小城镇建设和月河川道工业园区建设土地利用总体规划，结合新农村示范村建设，因地制宜，制定完善村庄建设控制性详规，优先利用村内空闲地、原宅基地和村庄周边荒地、滩涂规划建设新村庄或社区。二是完善宅基地置换规划。由于各乡镇区位不同，农村宅基地的价值和置换需求存在差异，各乡镇必须制定符合本乡镇实际的宅基地置换具体规划。应以村为单元研究，从各村实际出发，倾听群众意见，尊重群众意愿，细化置换方案，在置换速度、规模、方法及综合配套措施等方面，拿出具体指导意见。三是完善宅基地定位权。要运用经济杠杆，推动农户建房向新型城镇

化社区集聚。要完善现行农村住宅用地管理办法，引导农民转变建房观念。完善农村建房报批办法，每年由村委会视建房申请情况、新村基础设施建设进度，拿出一定数量的宅基地。对有条件的新村按照公开、公正、公平原则，稳步试行有偿取得宅基地定位权。

2、依法审批，清查违法占地。一要健全制度。各乡镇国土管理部门要与村委会相结合，建立健全各项用地审批制度，严格执法，按章办事，本着“先批后建”的原则，对未经审批强行占地建房者，依法从严处理。农民宅基地随同住宅一同转让的，视为农户自动放弃宅基地使用权，不再享有审批新宅基地的权利。二是加大违法案件查处力度。对非法占地、非法批准的宅基地坚决依法拆除；对擅自改变宅基地用途的，依法收回土地使用权；对超过法定标准的，收回超出部分，重新安置；对批“人情地”、“关系地”的，对责任人实施行政、法律处分，并拆除非法建筑。要加强国土、司法、规划等部门综合执法力度，提高执法威慑力，对违法兴建的建筑物可赋予强制拆除权。

3、立足城乡统筹，促进宅基地置换。随着经济社会发展，农村宅基地流转必然呈上升趋势，“堵不如疏”，对于不能复耕的旧宅基地或村内的空闲建筑，应以村为单位统一安排使用，在不违背国家法律、法规前提下允许这一类型的旧宅基地能跨区域、跨村流转。

农村宅基地置换按照“一户一宅”原则，立足城乡间要素流动，统筹城乡置换布局，采取多种形式，因村因户制宜地置换。激励在本村置换，凡在本村置换宅基地的，按规定标准在新村建房，并落实退旧宅还田的政策。对跨村迁移的，经迁入地同意，房转移等量宅基地，原宅基地应无偿还田。鼓励到集镇置换，凡愿意到集镇置换宅基地的，对进公寓楼的，建筑土地面积与原宅基地面积相抵后，其超出部门给予一定的经济补偿；对建造单体的，建筑面积按规定标准无偿置换。在城市自行购买商品房安家落户的，拆除农村房屋后政府可采取赎买或鼓励政策置换；对已在城市有固定住房、稳定职业的家庭，原有农村房屋拆除，也可采用赎买政策，亦可对符合社会养老保险的人员，实行养老保险等形式进行置换；对其他家庭要求置换到城市的，可按项目征迁政策置换到城市。

4、加大财政投入力度，推动宅基地置换。农村宅基地置换涉及面广、投入大，要加大公共财政的倾斜力度，建立基金或专项资金，支援农村宅基地置换的扶持和新农村新社区基础设施建设的补助。同时，积极探索建设、经营、转让等投融资体制，增加宅基地置换的融资渠道，加快推进社会主义新农村建设。从全区范围看，可分四个阶段分步实施：第一个阶段，在建民镇联合村、恒口镇新街村和东红村、五里镇民兴村等工业相对发达、建房农户较多的村庄先行试点，统一规划、一步到位，开发住宅小区，腾出土地转为建设用地。第二阶段，对经济较发达的城镇周边村庄或零星村宅，以新村或新社区为中心，有步骤地整体搬迁，连片发展。第三个阶段，对离集镇较远、经济基础一般、人口较少的边缘村、不适合居住的山区村，以自然条件、经济条件相对优越的村为中心，通过扶贫搬迁、生态移民等工程归并零散的自然村。第四个阶段，对“空心村”严格按照建设用地规模，加强审批管理，逐步缩村填实形成新村。

5、做好农民对宅基地置换宣传动员工作。加快农村宅基地置换是推进新社区和新农村建设的民心工程、德政工程，由于道德体系的多元化和小农意识的局限性，当前难免会出现少数群众不理解、不支持的现象，要多多疏导。要充分利用群众喜闻乐见的报纸、电视大众传播媒体做好农民的思想宣传工作，赢得公众最广泛的支持。通过大力宣传新农村新社区建设置换典型，扩大知名度、提高美誉度，让农民看到实实在在的新农村新社区美景，逐步消除传统的思维定势，由“要我建”转变为“我要建”，为宅基地整治创造一个“人和”的环境，从而推动全区全面实现城镇化、工业化、农业现代化。

第二篇：关于鄂尔多斯农村商业银行在准格尔旗地区的发展建议

关于我行在准格尔旗地区 的发展建议

题记：鄂尔多斯农村商业银行于2012年12月24日在准格尔旗薛家湾镇隆重开业。准格尔旗地区经济发展平稳迅速，但同时也受鄂尔多斯整体金融危机的影响，发展地方性企业将会面临一些困难与挑战，在漫长的发展道路上，鄂尔多斯农村商业银行在新的区域内将面临什么样的挑战呢？我们又该如何去迎接这些挑战呢？

一．准格尔旗地域以及近年来经济发展介绍

准格尔旗地域辽阔，地处蒙晋陕金三角地区，近年来依靠丰富的煤矿产资源而使得经济快速发展，在2011年的全国百强县中排名第十二位，2011年11月，准格尔旗的国家级贫困县资格被取消。根据相关统计：准格尔旗旗内人口36.61万人，全旗占地面积7692平方公里，旗内包含了一个省级经济技术开发区（准格尔经济开发区），一个工业化基地（大路煤化工基地），6个镇包括薛家湾镇、沙圪堵镇、大路镇、龙口镇、纳日松镇、准格尔召镇，2个乡包括十二连城乡和暖水乡，一个苏木为布尔陶亥苏木，四个街道办事处包括友谊街道、蓝天街道、迎泽街道、兴隆街道办事处。

县域经济是国民经济的重要组成部分，也是当前区域经济发展与创新的一个重要起点。同时，县域经济也是县级行政区划的地域内统筹安排和优化经济社会资源而形成开放的、功能完备的、具有地域特色的区域经济，它具有区域性、综合性、层次性和开放性等特点。发展县级经济的两个好处：（1）县域经济是整个国民经济的重要基础，是国家政权得以巩固的基石；（2）发展县域经济是解决三农问题的突破口和切入点。因近年来国家实行西部大开发战略，准格尔旗政府抓住可大开发和国家能源战略西移的机遇，依靠丰富的煤矿产资源，利用神华，伊泰，大唐等知名企业以及各知名大项目发展起来。

二．鄂尔多斯农商行薛家湾支行总体状况介绍

鄂尔多斯农村商业银行自2007年股改以来，各项业务稳步上升，存款、贷款、资产、收入、利润实现了近十倍的增长。目前，各项存款、贷款、资产规模位居内蒙古农村金融机构之首，存款总额达221.7亿，在全鄂尔多斯市排名第五，总资产达266.69亿。总体上讲，我行各项业务都稳步发展并且在不断上升的状态。

2012年年底，我行在准格尔旗薛家湾镇地区隆重开业。自开业以来，在我行上级领导的精心指导下，各项业务发展有条不紊，各项指标也在不断的进步。经过不断的奋进，截至目前存款总额2.2亿元，同时贷款业务也在相继的进行当中，目前我行有贷款600万元。可以说，我行在准格尔旗的发展潜力可能远远不止这些，发展之路任重而道远，我们必须脚踏实地，在抓住各种机遇的前提下，努力将薛家湾支行做的更大更强。

在准格尔旗辖内地区，各家银行竞争也相当激烈。根据统计，在准格尔旗地区设有的银行有中国银行，中国建设银行，中国工商银行，中国交通银行，中国邮政银行，包商银行，包商村镇银行，中国农业发展银行，中信银行，准格尔旗信用联社，准格尔旗煤田信用联社，鄂尔多斯商业银行，其中，旗下还有伊金霍洛旗农村商业银行，伊金霍洛旗矿区信用社，在未来的几年内，还有可能入驻更多家银行。可以说，我行在准格尔旗发展压力巨大，在我们平时的工作走访中，生活中其实也不难发现解决这些困难的方法。

三．对我行薛家湾支行今后的发展建议

（一）发展社区银行

社区银行的概念是来源于美国等西方金融发达国家，其中的“社区”并不是一个严格界定的概念，既可以是一个省，一个市或一个县，也可以指城市或乡村居民的聚居区域，凡是资产规模较小，主要为经营区域内中小企业和居民家庭服务的地方性小型商业银行都可以称之为社区银行。因为发展社区银行的主要原因是缓解小企业和个体工商户贷款难的治本性措施，是改善金融生态和宏观调控的必要措施。

我行在准格尔旗地区发展社区银行，目标可以定位中小型企业以及社区居民这些中小客户。在打造社区银行之前，首先我们要学习其他银行的发展社区银行历程，学习其的发展思路，借鉴其宝贵经验，在薛家湾地区试点性的开展社区银行，因为我行来准格尔旗地区时间不长，人们对于我行还不是特别了解，我们要让其不断了解我们的基础上，加深巩固在其心中的地位。方法上讲，我们可以从某个小区内或者某一条街道开始，主打我行发售的“七日赢”理财业务以及卡产品，吸引新客户到我行开户并且办理相关业务。具体方法可以派发宣传单页，并请客户留下联系方式以及理财需求，对于留下联系方式的客户送水杯一个，目的在于后期可以通过电话等方式对其进行二次营销及深度挖掘。在后期，将搜集到的客户资料分配给客户经理进行一对一的跟踪服务，经常与客户通过电话沟通和上门拜访，加深客户对我行的忠诚度。另外，我们还可以在模仿其他银行发展社区银行的经验上开展进行。

（二）支持“三农”发展

所谓“三农”，泛指农业，农村，农民。实际上，这是一个从事行业、居住地域和主题身份三位一体的问题，但是三者的侧重点不同，必须一体化地考虑以上三个问题。“三农问题”是农业文明向工业文明过渡的必然产物。在发展“三农问题”上，要转变发展观念，在国家的指导方针上，改变城乡发展中长期存在的“重城市轻农村，重工业轻农业”的传统观念，确立以工促农，以城带乡，相互发展，协调发展的全局意识。一直以来，农村金融机构在城乡都广为存在，我行可以在准格尔旗地区为乡镇大中型企业，农业基础设施建设提供资金帮助，对农村实行信贷投放，完善农村电、水等工程设施，同时，我行可以通过在我国其他已经发展三农并发达的地区进行学习，深化我们对“三农”的认识，在准格尔旗旗下的布尔陶亥苏木，十二连城乡以农业为主的区域，我行可以进行试点性的支持“三农”。另外，我行可以对农户提供更多的金融服务，在未来的几年内，我行的网点将会遍布城乡，对于农户的发展和金融将会上升到更高的高度。在不断完善县域经济的前提下，我行即为准格尔旗区域经济做出贡献，又对我行今后的存款储蓄以及其他业务有了更进一步的帮助。

（三）打造服务一流的银行

通过我们平时在其他各家银行网点的走访与调查当中，我们发现，有很多网点服务水平差，办业务效率低下。对此，我行可专门挑出时间进行员工业务素质，服务水平进行培训，同时，观摩和学习其他优质文明的网点进行学习和业务探讨。强化员工服务素质，倡导实现客户价值的服务理念，加强业务学习培训，提高工作人员办事效率。

（四）深入乡下发展，扩大网点服务面

准格尔旗地区地域辽阔，囊括9个苏木乡镇。准格尔旗矿产资源丰富，基本遍布整个准格尔地区，其中，薛家湾镇，大路镇，纳日松镇，龙口镇，准格尔召镇，暖水乡居多。我行现行在准格尔旗地区只有薛家湾一个网点，我们可以在与旗下乡镇联合共同发展的基础上，我行应在旗下有选择性的开设网点，同时也在薛家湾地区设立一些ATM机和CRS机。深入农村，联系农民，与乡镇下各企业联合发展，使得旗下经济有着统筹趋向的前进，提高我行在准格尔旗的基础发展能力。

（五）调整信贷政策

受鄂尔多斯市金融危机的影响，鄂尔多斯市目前经济状况较前几年不景气，房地产行业发展受阻，城乡居民高利贷无法收回，部分大型企业因资金短缺而停业。对此我行应出台相关政策，对于那些符合条件的有偿还能力的企业或者个人给予放贷政策，挽救那些本来可以生存的企业。

同时，实施信用小额贷款政策，对旗下农户有较好偿还能力的农户给于贷款。对长期居住在辖区内的农业户口有完全有民事能力的、有一定收入的、符合贷款条件的自然人发放贷款，将授信额度放低，一者降低风险，再者也推动了旗下农民的经济能力，帮助农民提高生活水平。

另外，我行贷款业务“巾帼丽人贷”也是一个重要的贷款政策。那么我们也就可以设立助学贷款，帮助那些家庭贫困，学习成绩优异的大学生进行无利息放贷。还可以设立创业贷款，对于那些有思想有头脑的创业者发放贷款，帮助他们创业，帮助他们解决实际的经济问题。

（六）扩展其他业务

我们发现，在其他银行比如中国银行，建设银行等银行设有各种理财业务以及信用卡业务，对此我们也可以发展理财业务以及信用卡业务，在我们平时的工作中，有许多的客户来到我支行网点询问是否有理财业务和信用卡业务，或者是否有更好的其他性业务，我们可以借助这一方面对我行业务进行深一步发展研究。

总体上讲，我行在准格尔旗地区的发展潜力巨大，我们要不断挖掘，审时度势，在围绕“审慎稳健经营，防范化解风险，打造平安银行”的发展战略的前提下，创建新的工作思路，夯实新的工作基础，调整未来发展理念，不断创新。在工作中，全力贯彻落实“耕耘、创新、感恩、快乐”的企业文化精神，努力奋进。我们有理由，也有信心相信，鄂尔多斯农商行的未来将更加美好！