农村宅基地整理可行性与潜力分析

第一篇：农村宅基地整理可行性与潜力分析

农村宅基地整理

一．前言自实施最严格的耕地保护制度以来，中国虽然在保护耕地上收到了较为明显的成效，使全国耕地总面积目前仍没有突破18亿亩的保护底线。但我们也应该清醒地认识到，尽管耕地减少的速度得到了延缓，但并没有从根本上加以杜绝和遏制，即使按照目前的低速度，突破警戒线也只是一个时间的问题。事实上，加快推进的工业化和城市化战略、急剧膨胀的人口、日趋恶化的生态环境、频繁的自然地质灾害以及目前国家扩大内需的政策为在全球金融危机的背景下实现8%的经济增长目标，中国政府启动的4万亿新增固定资产投资计划，所涉及的七大领域无不需要土地的有效支撑，这些投资项目将有可能催生出新一轮的圈地热。等因素成为中国保护耕地的主要障碍，进而会加剧耕地总量动态平衡目标的脆弱性，而区域经济的非均衡发展又弱化甚至扭曲了中国现有耕地保护制度，这些都充分暴露出中国现有耕地保护制度的缺陷。

地方政府片面追求经济的高速发展而忽视了耕地保护，导致大量优质耕地资源被占用，过去11年间，中国的耕地面积减少了1.25亿亩，这一数字超过了产粮大省河南的全部耕地面积。这种现像产生原因一方面由于地方政府对耕地保护意识不够，另一方面也是由于确实没有多少存量建设用地可供使用，于是只能铤而走险占用耕地了。针对这种现象，许多专家学者提出了自己的解决的办法与意见，我认为可以通过整理农村粗放利用的宅基地来缓解这部分矛盾。

二．当前农村宅基地使用的问题及原因

本文此处选取浙江省余姚市作为范例，但该市农村宅基地使用中存在的问题基本上代表了全国普遍的情况。

（一）是村庄规模小,居住分散。经过2002年全市行政村撤、扩、并后,目前全市由过去的824个行政村撤并为265个,但仍有自然村2150个,平均每个行政村有8个自然村,其中居住人口不足100人的自然村有524个。如鹿亭乡,全乡现有12个行政村,近两万人口,有大小自然村92个,分散在70平方公里的区域内。

（二）是庭院面积大,土地浪费惊人。据1986年土地详查资料统计,全市农村居民点面积为146289.6亩,人均占地面积145.3平方米。按照浙江省村庄建设用地规划标准人均100平方米计算,全市农村居民点多占用土地4.5万多亩。农村中“屋前屋后占地多,道路庭院用地多,闲置老宅基地多”的“三多现象”较为突出。

（三）是一户多宅,闲置房多。由于多种原因建新不拆旧,外迁不收回宅基地,农村中一户多宅,房屋闲置甚多。尤其是近年来,大批农民进城从事第二、三产业,在集镇或城里购买了商品房,而农村的旧房屋没有处理,长年闲置或只留下老人看管。洪山乡是全市闻名的“汽配之乡”,全乡有上千家从事汽车配件生产和销售企业,除西藏以外,全国各省(区、市)的大中城市都有销售网点,有不少村民已在外地购买了生活用房,全家长年居住在外,但村里的住宅依然占着,全乡有近1/3的房屋无人居住。

（四）是乱搭乱建,集体土地资产流失严重。农村宅基地属村集体土地,长期无偿无期限使用,造成部分村民千方百计抢占集体土地建房。尤其是城郊农村的村民,受土地市场丰厚收益和外来暂住人员高租金的诱惑,在原宅基地上乱搭乱建,在零星杂地上抢搭抢建现象十分普遍,甚至成了一种“顽症”,屡禁不止。既影响村容村貌和村镇规划实施,又造成村级集体土地资产的大量流失,还给城市建设发展拆迁改造工作带来严重障碍。

（五）随意占用耕地，私建住房。农村许多适龄青年都外出打工，回乡后便要建房成家，但村中的宅基地由于常年的超标使用随意占用，已没有多少可供利用的空闲宅基地，于是大量的耕地便被占用用来建房。

目前农村宅基地管理上存在的问题,原因是多方面的,主要来自三个方面:

(一)村镇建设规划滞后。由于没有村镇建设规划意识,完全按照农民自己的意愿建造住宅,想怎么建就怎么建,想建什么样就建什么样,随心所欲。上世纪80年代后期,农村建房开始实行规划管理,但缺乏力度,没有发挥规划应有的制约作用,农村个人建房随意性仍然较大。有的村虽然做了村庄建设发展规划,但也只是图上画画,墙上挂挂,没有认真实施;有的村镇建设规划档次低,脱离实际,朝令夕改,造成了到处建新房却难寻新村的怪现象。由于村镇建设发展规划滞后,执行不严格,使一些村镇布局松散、居住零乱、生活环境差,严重影响村容村貌的改变和村民生活质量的提高。

(二)受现行农村宅基地政策制约。《土地管理法》规定农村居民宅基地是供自用的,只有使用权。且农民只能在本村范围内使用村级集体土地新建住宅,难以打破村、镇的行政界限,无形中造成分散布点。一些边远山区的农户,想走出山沟,到条件较好的中心村或集镇里申请建房,但因宅基地政策限制不能解决,不得不在祖祖辈辈生活的小山村翻建或新建住房,造成零星小村庄难以撤并搬迁。

(三)宅基地管理工作难以到位。农村宅基地管理工作是《土地管理法》颁布实施后才逐渐走上轨道的,特别是近几年基层国土所的建立才真正把农村宅基地管理摆到重要位置,但一时难以立竿见影。尤其是旧宅基地是祖传下来的观念在一些村民中根深蒂固,农村中旧式连片房屋因各户经济条件不同,难以实施统一改造。因此,建新不拆旧的“空心村”现象一时难以消除。

三．农村宅基地整理潜力

中央下发的【1997】11号文中明确指出，我国土地资源浪费最严重的两个领域，一个是开发区，一个是农村宅基地。据有关资料显示：城镇建成区的总面积只有3.84万平方公里，仅占全国国土面积的0.4%，居住了6亿多人口。但全国的农村宅基地占地16.8万平方公里，占国土面积的1.75%，是城镇用地的4.37倍，名义居住了9亿农民，其中有2亿人口进了城。

据我国城市化进程资料分析显示：今后20年，全国每年将有1200万人口要从农村转移

到城市，这一趋势在经济发达地区更为明显。

以目前我国人均宅基地面积153平米计算，今后20年里每年将有18.36万hm2的农村宅基地闲置不用。如果按照10%的比例来对农村宅基地进行整理，那么每年可以新增耕地

1.836万hm2。这可以极大缓解耕地保护给地方政府带来的土地利用方面的压力。事实证明，很多地方政府已经开始对一些村落进行整体整理，将整个村庄拆迁，进行整理，对村民进行异地集中安置，整理好的土地可以复垦成耕地。

实例1：肥乡县东漳堡乡东漳堡村、北大靳村、同元固乡王庄村、辛安镇乡南郝庄村三个新民居项目西南庄、田寨等村，推行旧村改造模式，实施“八改五化”，以较少的投入，实现了村庄环境和农户居住环境的大改善。对城郊村和发展较快的村，采取住宅公寓模式，集中建设４———６层居民住宅小区。三里堤村新建了１３栋，建成搬迁后可置换土地６００余亩。对经济基础好、产业带动能力强的中心村，则采取庭院别墅模式，西北高村新民居一期规划建设２００套。

实例2原来居住在淮南田家庵区前锋村、青丰村、舜耕村的700多住户按照“改造城中村，撒并零星村，整治自然村，保护特色村”的要求全部搬迁到建好的占地73亩、建筑面积6．7万平方米的农民安置新村居住，而置换出将近1200耕地。

四．农村宅基地整理中出现的问题

（一）宅基地土地整理专项规划滞后要科学地整理宅基地，必须有一个科学合理的规划作指导，而乡镇一级制定土地整理专项规划却面临着不利的因素。首先是乡镇一级规划的技术力量薄弱，不仅缺少技术人员，也缺少对规划的技术资金的投入如广东省村庄规划编制完成不到26%，村庄规划投入资金不足；在河南省全省47684个行政村完成规划编制的有8359个，占17.53%，其中进行新一轮规划修编村庄的只有1291个村，占总数的2.71%。

（二）土地整理资金筹集问题难以落实如何在较短的时间内建立起一套高效的土地整理资金筹措、运作和监督机制，保证整理过程资金的按时足额到位以及资金的高效利用，是一个急需解决的问题。

（三）农村居民缺少对宅基地进行整理的积极性几年我国农民纯收入中源自农业收入的比重持续下降, 农业在农民家庭生活中的重要性减弱, 一些地方甚至出现耕地抛荒现象。由于种植业的比较收益较低, 闲置宅基地土地整理的收益无法补偿整理的成本, 使农民和村集体无法自动产生对闲置宅基地进行整理的利益驱动。此外,由于宅基地的所有权属于集体所有, 对农民将宅基地整理为耕地后的使用权缺乏明确的规定, 也降低了农民自己进行宅基地整理的积极性。

（七）土地整理专业技术较为落后土地整理是一项跨学科的技术性和实践性强的系统工程，需要一套技术支持体系。目前，参与土地整理的主体是农村居民。由于他们没有掌握相关的知识和技能，而相应的各方面专业技术服务跟不上，土地整理常常出现受阻或成果不符合要求的现象。

五．我对国农村宅基地土地整理的几点建议

（一）逐步健全宅基地使用制度，制定完善土地整理的法规和政策

逐步健全宅基地使用制度, 加强执法力度,严格宅基地审批, 为解决多占、超占、强占宅基地问题提供可操作的政策法律依据。

制定完善土地整理的法规和政策，引导各地按计划、有组织地规范开展村庄整治工作。要加快土地整理责任制度、奖惩制度、资金筹措、使用与专项管理制度及村规民约的建立,制定宅基地整理优惠、鼓励政策,使宅基地整理的责任能真正落实到户、到人,并充分调动广大干部群众参与宅基地整理的积极性。

（二）开展农村宅基地清查摸底

居民点用地清查摸底,是农村宅基地整理的前提,通过摸底调查,可以了解各居民点人口及其结构、用地总规模、建筑占地面积、建筑容积率、闲置土地面积及其比率、农宅布局、所在村土地总面积、耕地面积、粮食亩产水平及存在的问题等[3]。从而为土地利用总体规

划、土地整理规划、村庄建设规划与详细设计提供依据,使宅基地整理做到有的放矢、措施到位。

（三）制定和完善农村宅基地土地整理专项规划

农村宅基地土地整理改造的内容很多，需要统筹兼顾。而在目前的农村宅基地土地整理中，乡镇往往缺乏统一完善的土地整理专项规划，实施中的随意性较大，科学性、完整性较差。为此，建议乡镇以土地利用总体规划为依据，科学、合理地制定、完善宅基地土地整理专项规划。在规划中,要综合考虑社会、经济与生态效益,既要根据实际情况安排好宅基地土地整理的先后顺序，又要尽可能把土地整理项目与已经完成或将要实施的农田整理项目连片规划，还应充分考虑农村宅基地土地整理安置拆迁农户新建房屋用地的规划空间，并做到预先定位、预先调整好土地，以保证拆迁安置用地的需要。由于农村建设用地较为分散，客观要求整理的规划必须详细到每个地块，规定其用途与使用效率。在农村宅基地土地整理专项规划和项目具体实施规划的制订中，要建立公众参与制度，应当尊重民意，充分听取农民群众的意见，发挥公众的监督作用，使政府及时对规划的制定和实施效果作出反映，以提高规划可操作性。

（四）多渠道筹措资金，保证土地整理有效开展

拓宽筹资渠道、节约资金的办法可以缓解农村宅基地土地整理中资金不足的主要矛盾。本人认为可采取以下几种办法：

一、由于农村宅基地土地整理具有社会公益性质, 国家有责任给予相应的资金投入和政策支持, 推动农村宅基地的土地整理工作。

二、要建立多元的投资机制, 从国家、集体、农民个人3个方面着手, 多渠道地筹集专项土地整理资金;按照“谁整理、谁受益”的原则, 明晰土地收益分配关系, 制定相应优惠政策, 调动农民土地整理的积极性, 鼓励农民自发的进行宅基地的土地整理工作。对于村庄自主整理改造形式，可通过发展壮大集体经济或发展第二、三产业，来积累足够的整理改造资金；

三、可采取将使用复垦置换用地指标用于土地使用权出让的部分出让金和在乡镇的国有土地使用权出让金及集体土地建设用地流转收入的一部分，用于充实农村宅基地土地整理资金，同时对安置拆迁户的新建房屋用地，可以采取级差分配安置用地位置的办法，收取一部分资金，用于补充村庄复垦整理资金的不足。

四、实行农村建设用地整理市场化，对村庄拆除后的土地整理、平整和农田建设可采取周密制订招标方案，实施招标运作。也可以实行农村建设用地整理证券化，通过证券手段为农村建设用地整理融通资金，把对农村建设用地整理的投资与收益通过证券形态联系起来，小额投资者通过股票、债券和投资基金收益券进行建设用地整理并获得收益，并使投资者的有价证券的债权利得以实现。证券化的模式可以采用债券、信托、股份化等[4]。

五、要坚持劳动力积累，可以将农民每年的基建义务工集中使用，在不增加农民负担的前提下，保证村庄整理改造的劳动力投入，从而节约土地整理资金。

（五）大力宣传土地法规,转变农民用地观念

开展农村宅基地整理是一件利国利民的大好事，是一项功在当代，利在千秋的德政工程、民心工程。通过土地法规的宣传和国情、省情、县情、乡情村情的教育,使广大群众树立土地公有制观念、土地的资源与资产观念、法制观念,提高合理用地的认识,增强开展宅基地整理的紧迫感、合理利用土地的责任感以及依法用地的自觉性,为农村宅基地整理从思想上、心理上排除障碍[5]。

（六）制定和完善土地置换的法规和政策。

调整土地权属难是制约宅基地整理的又一个突出的问题。在目前办法少、法规和政策不配套的情况下，应当抓紧调研出台宅基地整理中土地置换的法规和政策。在具体方法上，对被拆迁对象宅基地的安排，可采取以地换地和按户型标准的办法来进行安置，对区位和个别因素差异显著的，可采取补差补偿办法调整。在调整土地权属方面应当特别强调农民群众的民主参与，强调实施土地置换的合理性和科学性。

（七）加强技术措施保障

技术措施是保证土地整理质量、效果的重要方面。应加强土地整理各项基础工作，运用现代科技手段，建立土地整理信息系统，增加土地整理科技含量，把土地整理逐步纳入科学化管理轨道。

（八）积极推进城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作

城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作已经在本分试点省份展开，这一政策将有助于农村建设用地的整理，提高农村居民点节约集约用地，促进中心村和城镇化的发展。

各地应当站在科学发展的高度上认识挂钩工作的重要性，实施中应在规划的指导下，根据地方的特点因地制宜，协调各方力量，通过城市支持农村，工业反哺农业，对项目区用地合理布局，统筹城乡协调发展，促进社会主义新农村建设；通过优化城乡用地结构，提高土地集约节约利用水平；缓解城乡用地矛盾，为城镇化发展提供土地保障；合理安排资金运行，为挂钩试点顺利进行提供资金保证。

六．小结

农村宅基地土地整理是一项关系用地结构调整、关系农业农村现代化建设的重要工作，影响着我国土地资源的可持续利用模式，乃至经济社会的持续发展。尽管目前遇到的矛盾、困难很多，只要各级勤于探索，不断创新，注意在实践中，完善法规、政策和做法，及时总结推广经验，我们一定能够攻克农村宅基地土地整理的难点，把这一件造福子孙后代大事办好。

第二篇：农村宅基地使用权问题分析

农村宅基地使用权分析

基本情况

农村集体土地使用权包含农村集体建设用地使用权和宅基地使用权，我县农村集体土地使用权确权登记发证工作开展1年多来，完成全县626个行政村的外业地籍测量，完成592个行政村的权属调查工作，共调查宅基地23万余宗，集体建设用地1000余宗。会审完成22.55万宗宅基地，901宗集体建设用地，符合确权登记发证的宅基地19.87万宗，集体建设用地820宗，发证率分别达到88.12%和91.01%，会审后记录已全部完成公示，并拍照存档。目前正集中进行数据库建设和证书打印工作。

现行农村宅基地存在的主要问题

1、宅基地面积严重超标

我县虽然在1991年经县政府平政发【1991】114号文规定了全县所有村庄的宅基地使用面积，但从本次调查的结果看超用地限额现象十分突出。尤其是南部山区乡镇宅基地超标准更为严重。

2、农村出现大量闲置宅基地

近年来，随着我县经济的不断发展一些富裕起来的农民纷纷进城购房。他们留在农村的宅基地，受现行法律、法规的限制，不能进行公开合法的转让，但这些宅基地是通过合法途径得到的，村集体组织也无法收回进行处置，闲置了大量宅基地。

3、村、镇建设规划落后

村、镇建设规划不理想，农民住宅处在低水平重复建设之中，经常出现“只见新屋，不见新村”的现象。居住规模小、生活基础设施缺乏的自然村依然大量存在，大量分散建造的农居，不仅使村、镇建设规划难以落实，而且也导致自然村缺乏必要的生活基础设施，环境脏、乱，居住质量很差。尤其我县的南部山区农村，宅基地建设更是“随处建”，村庄建设无规划可依。

4、宅基地纠纷不断

从本次我县农村集体土地确权发证工作的情况看，有较多争议宅基地是因为“买卖”双方争议造成的。

随着农村房屋买卖的出现，宅基地转让不可避免，但这些宅基地的转让行为并不受现行法律、法规的保护，属于私下流转。双方一旦发生矛盾和纠纷，法院只能要求双方自己协商解决。由于缺乏法律的约束，双方矛盾容易激化。

5、宅基地权属来源不清

我县农村宅基地数量庞大，但具有合法权属来源的宅基地数量却很少，从最新的统计数据看，全县符合发证条件的宅基地198718宗，有合法权属来源的宅基地90505宗，无合法权属来源的宅基地达到108213宗。如此多的宅基地没有合法权属来源就意味着这部分宅基地不经县政府审批将无法进行证书打印，从而无法尽快实现产权制度改革的顺利进行。

6、市国土局对证书打印工作提出新要求

1、市国土资源局召开了全市农村集体土地确权登记发证工作培训班，按照最新的市局领导的有关要求，我县需布设从县局到各镇、开发区国土所的专网，通过布设专网，安装服务器进行逐层发证电子审批，此项工作花费较大，并且需要一段时间，希望县政府予以支持。

2、根据市国土资源局有关数据库建设的要求，要对完成的worlk图形数据库转化成arcgis数据库，此项转化需要购买正版的arcgis软件，转化后的图形数据库需要导入发证系统属性管理库，而根据市局的要求，发证系统属性管理库需要购买正版的oracle软件进行转化后打印证书。此项工作解决了部分目前无法解决的数据转化问题，但增加了运行成本，尤其时间上的耗费更是突出。意见建议

一、积极落实集体会审成果

县国土资源局从今年年初到7月初对全县农村集体建设用地和宅基地使用权逐村逐户集体会审工作，形成了所有村庄集体建设用地和宅基地使用权的会审记录，并经多方签字确认，加盖村委公章。

1、农村集体土地确权发证前集体会审让广大农民群众积极参与到农村集体土地确权发证当中，让农民群众享有充分的知情权、参与权、决策权，真正发挥群众作用，汇聚群众智慧。

2、通过农村集体土地确权登记发证前集体会审，能够全面、准确、明晰的掌握农村宅基地现状。

3、通过农村集体土地确权发证前集体会审有效避免和化解了因宅基地引起的纠纷和矛盾，维护了农村社会稳定。

4、通过农村集体土地确权发证前集体会审能够依法确认农民的权益，保证“颁铁证”、“发实证”，经得起时间的考验，不留“后遗症”，切实维护广大农民群众的合法利益。

5、通过农村集体土地确权发证前集体会审为今后规范农村集体建设用地和宅基地用地、有效提高农村土地利用率提供了可靠的依据和保障。

集体会审工作得到广大农民群众的拥护，要在此基础上加快落实会审成果，切实维护农民利益。

二、加强宅基地规范管理

通过集体会审工作，许多村两委干部明白了村庄合理规划的重要性和迫切性，希望在此基础上加强全县农村宅基地建设规划的管理，出台较为细致的规划许可程序，各镇规划宅基地时要严格按照全县土地利用总体规划和该村宅基地用地限额进行审核，坚决杜绝超大面积宅基地和违法宅基地的出现，使得农村宅基地地建设规范合理，彻底扭转农村宅基地私自乱建的问题。

三、加快宅基地入市流转

农村宅基地存在较多闲置现象，闲置本身就是一种浪费，在加强规范用地的同时，要对闲置宅基地进行有序合理分配，尽快实现全县宅基地的无偿收回流转制度，实现农村宅基地的有序规范交易流通，盘活农村土地，实现高效利用。

四、宅基地合法权属来源落实

目前我们正在对新中国成立以来的所有有关我县农村宅基地的档案进行排查，包含1951年、1963年、1982年档案进行排查。并且现在正在逐村进行核对，这项工作量大排查核对大约还需要1个半月的时间，在完成后，统计出无合法权属来源的宅基地数量后报县政府进行审批。全面推进我县农村产权制度改革的有序进行。

第三篇：农村宅基地及房屋买卖纠纷案例分析

农村宅基地及房屋买卖纠纷案例分析

【案情简介】：

2002年12月30日，陆某将波罗村378号占地面积为106平方米的两层房屋以140660.00元（壹拾肆万零陆佰陆拾 元整）价格转让给乐某，双方签订了房屋转让协议及补充协议。陆某住云南省昆明市盘龙区穿金路波罗村976号，乐某住福建省南平市延平区夏道镇文田村。

乐某买回房屋后，拆除两层旧房屋，重新建盖了5层楼，2009年，昆明的城中村改造即将拆迁波罗村，乐某的五层楼将得到200多万的拆迁补偿，正值乐某高兴 之时，陆某将乐某起诉到昆明市盘龙区人民法院，请求依法确认原被告之间所签的房屋转让协议及补充协议无效并返还昆明市盘龙区穿金路波罗村378号房屋且要 求诉讼费用由被告全部承担。

【争议焦点】：

1、双方签订的房屋转让协议及补充协议是否有效？

2、农村土地宅基地使用权及房屋是否可以转让，权属归谁？

3、如果房屋转让协议及补充协议转让无效，会产生什么样的法律后果？

4、买方房屋造价是否需要评估？

【法院判决】：待定，本案于2010年1月25日在盘龙法院开庭。

【适用法律】：

1、《物权法》

第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

第一百五十五条 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

2、《中华人民共和国土地管理法》

第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

3、《云南省土地管理条例》

第三十三条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，用地面积按照以下标准执行：

（一）城市规划区内，人均占地不得超过２０平方米，一户最多不得超过１００平方米；

（二）城市规划区外，人均占地不得超过３０平方米，一户最多不得超过１５０平方米。

人均耕地较少地区的农村村民宅基地面积，在上述标准内从严控

制；山区、半山区、边疆少数民族地区的农村村民宅基地标准，可以适当放宽。具体执行标准，由州、市人民政府、地区行政公署根据实际情况制定，报省人民政府批准。

农村村民迁居拆除房屋后腾出的宅基地，必须限期退还集体，不得私自转让。

经批准使用的宅基地，必须按批准的位置和面积建盖，超过二年未建成使用的，由农村集体经济组织报经原批准机关批准，无偿收回土地使用权。

4、《关于深化改革严格土地管理的决定》规定，“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。

5、《关于加强农村宅基地管理的意见》

第六条规定：“农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡（镇）审核后，报县（市）审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。” 第 十三条规定：“各地要进一步健全和完善动态巡查制度，切实加强农村村民住宅建设用地的日常监管，及时发现和制止各类土地违法行为。要重点加强城乡结合部地 区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”

6、福建省实施《中华人民共和国土地管理法》办法

第四十一条 村民每户建住宅用地面积限额为八十平方米至一

百二十平方米，但三口以下的每户不得超过八十平方米，六口以上的每户不得超过一百二十平方米。利用荒坡地、村内空闲地建房或者对原旧住宅进行翻建的，可以适当增加面积，但增加的面积每户不得超过三十平方米。

市、县人民政府可以在前款规定的面积幅度范围内，依据本辖区人均土地面积、土地类型等级、人口密度、村庄和集镇规划等情况，制定具体标准。

村民建住宅应当统一规划、合理布局、节约用地。未编制村庄和集镇规划的，不得审批村民住宅用地。

禁止批准个人在城市和县城所在地的城镇规划区内建单家独院住宅的用地申请。但市、县人民政府统一规划、集中建设住宅区的除外。

第四十二条 农村村民申请住宅用地，应当持户口簿、家庭成年成员的身份证，向村委会提出申请，经村委会或者村民代表会议同意后，公布征询本村村民的意见，在十五日内未提出异议的，经乡（镇）人民政府审核后，报县级人民政府批准。

农村村民一户只能拥有一处宅基地。有下列情形之一的，不予批准住宅用地：

（一）已有住宅，且宅基地面积已达到本办法第四十一条规定限额的；

（二）出租、出卖原住房后，再申请宅基地的。

农村村民建住宅使用耕地的，应当依法办理农用地转用审批手续

后，方可批准用地。

县、乡人民政府应当按照村庄和集镇建设规划、土地整理方案，组织村民委员会或者村集体经济组织，依法收回农民空闲的宅基地，统一安排使用；对收回的宅基地，应当依法办理集体土地使用权的注销登记手续。

【律师分析及建议】：

农村宅基地的所有权归集体经济组织，使用权归农村居民，即是集体经济组织内的成员，因此，具有无偿性、福利性和限制转让性。由此可见宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份相关联。农村的房屋买卖标的不仅涉及房屋，还包含相应的宅基地使用权。宅基地使用权是农 村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。法律明确规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，拥 有两处以上则是违法的。村民没有处理宅基地的权利，法律禁止对宅基地进行私自买卖。《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调“加强农村宅基地管理，禁 止城镇居民在农村购置宅基地”。

根据国家政策，非集体经济组织成员因购买农村宅基地或房屋而与其订立的买卖合同应当无效。

无效的法 律后果是互相返还，但买房毕竟进行了重建、新修等，如果让卖方返还购房款或购地款，买方返还房屋或土地对买房人或买地人明显不公平，所以一般法院会委托评 估机构对房屋造价和现行价值进行评估，结合双方过错，给予买方一定的补偿，但补偿多少，法官享有自由裁量权。

昆明面临大量的城中村改造，在改 造前，有的村民买了宅基地，有的村民买了房屋，有的既卖房屋又卖宅基地，有的宅基地未过户，有的宅基地已经过户。不论哪一种情况，以前价格非常便宜，现在 房价、地价都飞涨，所以对出卖的村民来说损失很大，村民可以通过确认买卖合同无效以维护自己的合法权益。也可以与买方协商，让买方支付一定的拆迁补偿款给 自己，做一些损失补偿，在实践中，大多数卖方也愿意这样做。

第四篇：农村宅基地使用权转让 法律分析

农村宅基地使用权转让 法律分析

来源：作者：日期：09-12-17

1.农村宅基地使用权的概念：农村宅基地使用权是指农民为建自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。其权利主体是农村集体经济组织的成员，具有身份属性，其在一定程度上有福利性质。

2.农村宅基地使用权的转让：从受让的主体上，可以分为向本集体经济组织成员和非本集体经济组织成员转让。

如果受让方也是本集体经济组织成员，经过集体经济组织同意，则应当认定买卖行为有效。因为根据《宪法》第十条，宅基地属于集体所有，其所有权属于集体，而农民作为经济组织的成员，対于宅基地拥有的是用益物权，即使用和收益的权利，其处分宅基地使用权的行为属于无权处分。根据《合同法》第五十一条，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。所以，如果事后经过农村集体组织同意，应当认定合同有效。反之，则应认定其合同无效。也就是说，对于此种情况，取得农村集体经济组织的同意，以及进行登记是转让有效的前提。

而向本集体经济组织成员以外的人转让农村宅基地使用权的行为是无效的。理由是《宪法》第十条，宅基地属于集体所有，《土地管理法》第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。且宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得。

然而，在现实当中转让农村宅基地使用权的形式主要表现为农村居民对其在宅基地上建造的自有房屋进行转让，根据《物权法》第六十四条 私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。农村居民在宅基地上建造的房屋属于农民个人所有，这一点不存在争议。

在这种情况下，如果受让方是本集体经济组织的成员，则其有效无效的区分与前述情形一样。

如果房屋买卖合同的受让方不是本集体经济组织成员，根据《物权法》第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。据此，似乎可以认定，转让房屋的协议是有效的，其实不然，理由是：根据《合同法》第七条 当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

《物权法》第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

根据《物权法》地随房走的原则，农民在宅基地上建造的自有房屋的转让，必然导致宅基地使用权的一并处分，而农民的处分行为违反了《土地管理法》、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中的强制性规定。因此，该房屋转让协议应当认定无效。

3.近几年，由于房地产业的繁荣，使农村土地尤其是城市郊区的土地价值一路飙升，造成关于农村宅基地上的房屋转让纠纷越来越多，针对此种情况，北京市高院《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》 第一项指出，目前涉及农村私有房屋买卖纠纷的案件主要有以下情况：

从诉讼双方和案由来看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋;从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要是城市居民或外村村民，也有出卖给同村村民的情况;从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至在10年以上;从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续;从诉讼的起因来看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉;从标的物现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定，纪要第二项指出，农村私有房屋买卖合同应当认定无效。

对于此类案件处理原则，纪要三指出，(一)要尊重历史，照顾现实。审理此类案件应实事求是地看待上述背景，要考虑到目前城乡界限仍未完全打破，农村集体经济组织仍有一定的封闭性，农村土地属于集体所有，目前法律、政策限制集体土地流转是一种现实;同时要认识到此类案件产生的复杂性，并妥善解决相关的利益冲突和矛盾。

(二)要注重判决的法律效果和社会效果。判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。

(三)要综合权衡买卖双方的利益。首先，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失;其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿;再次，判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间，避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。

实务当中，北京市范围内的各级法院对此类案件的判决，主要是依照上述纪要来做出的，具体做法是：首先，认定房屋买卖合同无效。然后，判令出卖人支付给买受人高额补偿金。

4.几点看法：通过以上简单的分析，可以看出，目前我国法律上对于农村宅基地以及农民私有房屋转让的相关规定并不是很明确，比较混乱，在司法实践当中，即使是司法机关也很难理清，在学术界也是众说纷纭。农村宅基地制度作为确保中国农民有房住的最基本保障，应当通过立法来明规范农民对农村宅基地的权利范围，消除法律之间、法规之间互相冲突的情况，填补法律上的空白点，使制度充分完善起来，以保障农民的权益。

第五篇：农村宅基地申请书

农村宅基地申请书 XXX村委会：

我叫XX,是XX大队的村民（阐述下性别，出生日期，婚姻状况，家庭现状).因XXX原来（阐述下你的实际情况，就是无房，与父亲分家，需要地方居住等，把实际情况表述清楚就可以ile），现申请土地的划拨及在该土地上建房。根据农村居民建房的有关规定，特想XX申请宅基地一处，特此申请，敬望批准。

申请人:

日期：

其实不用特别在意申请，只要有实际的需求，都是会批准的。向镇国土资源所要要相关表格,填好依次找大队，乡镇盖章就可以了。

当然，大队的关系疏通好是最重要，因为大队是基层管理者，也是最重要的一关。还有就是申请书没有必然的格式，阐述清楚情况就可以了，当然如果可以，可以把情况写的困难点。

回答者： 恶毒白 | 十二级 | 2011-3-6 19:52

给你一些这方面的法律条文吧：具备以下条件之一的，可以申请宅基地

1、农村村民户无宅基地。

2、农村村民户，除父母身边留一子女外，其他成年子女确需另立门户而已有的宅基地低于分户标准的。

3、回乡落户的离休、退休、退职的干部职工、复退军人和回乡定居的华侨和港、澳、台同胞需要建房而无宅基地的。

4、原宅基地影响村镇建设规划，需要收回而无宅基地的。第七条 农村村民符合下列条件之一的，可以申请宅基地：

(一)因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的;

(二)外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的;

(三)因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。下面的是申请程序：

第八条 农村村民需要使用宅基地的，应当向村民委员会提出申请，由村民委员会公布并提交村民会议或者村民代表会议讨论。经讨论同意并公布后，逐级报乡(镇)土地管理机构、县(市)土地行政主管部门审核和县(市)人民政府审批。县(市)人民政府批准后，村民委员会应当公布批准使用的宅基地

农村宅申请报批时应分为原地翻建和异地新建两种情况分别报送相关材料。

1、属于原地翻建的，应报送;(1)农村村民用地申请书;(2)农村村民建设用地审批表;(3)户口簿复印件(与原件核对);(4)原集体土地使用证书。

2、属于异地新建的，应报送：(1)农村村民用地申请书;(2)农村村民建设用地审批表;(3)户口簿复印件(与原件核对);(4)属于建新交旧的，提交原集体土地使用证，申请人与村委会签定归还旧宅基地合同;(5)城镇规划区内的农村村民在农民新村内建住宅的，应有县人民政府农民新村批复并提交建设行政主管部门颁发的选址意见书及规划许可证。—————————————————————————————————————————

这位朋友，以上是相关的申请宅基地的法规条文。申请宅基地是不用自己找“样本”的，只要符合规定的条件，去村里找相关村干部。他们有一个表格，有些是你自己填写的，有些是村里填写的（本人经历过）。弄完了再送到乡里，需要2000元左右的钱；经过乡里同意，县里核准备案，这事就算成了——其实，只要乡里通过就已经没有问题了。

办这件事，有认识的人最好了。或者交给村书记，“和谐”一下（你懂的），让人家去办，不难的。假如你在“上面”有人，让他给村书记打个电话，“关照”一下更好办。祝你顺利