签订了房地产买卖合同对方不履行合同怎么办？

第一篇：签订了房地产买卖合同对方不履行合同怎么办？

签订了房地产买卖合同对方不履行合同怎么办？

本文作者：上海律师 张浩发表 百度文库转载注明作者和来源

一、要求继续履行

法律规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。首先当事人一方可要求违约方继续履行合同，如对迟延履行约定了违约金的仍可要求支付迟延履行违约金，如没约定迟延履行违约金有损失的可要求赔偿损失。

但有下列情况的不适用继续履行，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未要求履行。

二、解除合同

解除合同的时候伴随着适用定金罚则或要求对方支付违约金。

（一）定金罚则

如果合同当事人在合同中约定了定金条款，或者另外订立了定金合同，则可以适用定金。以定金方式承担违约责任的做法是：支付定金一方违约时，不得要求对方退回定金；收受定金一方违约时，应双倍返还定金。其中需要注意的是，定金数额不得超过合同总价款的20％，超过部分将不被视为定金。

（二）违约金

如不适用定金罚则适用违约金。当事人在合同中明确约定违约金的数额或者计算方法，并且约定不违法，也无明显不合理的，则适用合同约定的违约金。但如果合同约定的违约金数额低于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以增加；如果约定违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少。

在另外一些情况下，违约一方还应当承担赔偿损失的责任。

房屋买卖合同签订后对方不履行怎么办，如何办？不是没有办法，关键看你是不是敢于拿起法律的武器保护自己。

张浩律师提醒由于房屋价格波动比较大，因此卖房人违约的风险升高，买房人注意保护自己的合法权益。

第二篇：房地产大厦二手房个税窗口只收不办 坐等新政

房地产大厦二手房个税窗口只收不办 坐等新政

2013-03-05 07:58:11辽一网-华商晨报作者：张林林 杨晓明(参与讨论)

提要：尽管国五条政策已经发布数日了，但各地的细则尚未出来。对于未来个税按照什么标准征收，沈阳税务部门表示尚未接到通知。在等待新政期间，有的税务窗口“只收件，不办理”，有的则按照原政策执行。晨报讯(记者 张林林 杨晓明宋雪)尽管国五条政策已经发布数日了，但各地的细则尚未出来。对于未来个税按照什么标准征收，沈阳税务部门表示尚未接到通知。

在等待新政期间，有的税务窗口“只收件，不办理”，有的则按照原政策执行。

房地产大厦：只收不办

昨日下午，位于房地产大厦的沈阳市房地产权属登记中心一楼大厅内排起长队，54岁的齐阿姨在人群中费力地从服务台前挤了出来，“我是来办理个税的，工作人员说暂停办理了。”

据齐阿姨介绍，她名下有两套房子，前段时间卖了一套，由于购房者是亲戚就没着急办手续。国五条发布后她担心个税政策会有变化，于是就赶紧过来办理。“中介说按照现在的政策是差额20%或总额的1%二选一，如果我选总额1%的话一共6000多块钱，但如果将来真的改成差额20%的话，那就得交7万多，前后差六七万呢！”齐阿姨说。

咨询台工作人员告诉记者，二手房交易个税现在“只接件不办理”，要等到具体新政下来后再受理。随后，窗口工作人员也给出了同样的答复，表示昨日接到上级通知暂停办理个税，不过可以接件，至于会按照什么样的税率征收，工作人员表示不清楚。

房产超市：二选一

与房地产大厦不同的是，昨日下午沈阳市房产超级市场里，沈河地税的工作人员仍像往常一样给买卖双方办理个税手续。当日下午记者看到，3个办税窗口前挤满了人。工作人员介绍，办理过户手续需要先叫号，平时最忙一天也只有50多个号，昨日15时许已经叫了200多个号，因为人太多只能掐号，200多后就不再发号。该工作人员表示，目前还没有接到政策调整的通知，他们是按照差额20%、总价1%二选一的方式征收个税。买卖双方查档后到办税窗口，先领取《接件通知单》，按照通知单上的日期前来缴纳税款。地税：看能否核实原值

沈阳市地方税务局工作人员表示，目前还没有接到国五条如何实施的具体通知。不过工作人员同时表示，如果能够核实房屋原值，则按照差额20%缴纳；如果无法核实房屋原值，则按照总额的1%缴纳。对于为何会出现有的税务窗口“只收件不办理”，而有的正常办理，记者并未从税务部门得到确切说法。■提示

哪几类房子需要缴个税？

近日，国五条让个人所得税关注度大增。事实上，并非所有的房屋都需要缴纳个税，一般来说，满五年且惟一的二手普通住宅无需缴个税，“满五年不惟一”、“惟一不满五年”、“不满五年不惟一”三种类型的二手普通住宅均需要缴纳个税。

房屋交易需缴纳哪些税？

(1)契税：普通住房，属于家庭惟一住房，且90平方米(含本数)以下的，按成交总价1%缴纳契税；90~144平方米的，按1.5%缴纳契税；非家庭惟一住房的，按3%缴纳契税。非普通住房，按成交总价4%缴纳契税。

(2)营业税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价5.5%缴纳。

(3)个人所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%或房屋现值与房屋原值差额20%缴纳二选一。

此外还有土地增值税、印花税、房屋交易手续费、房屋产权登记费等。

■疑问

装修的钱怎么算

有装修费发票能少交税

沈阳市民曲先生：1999年我在皇姑区买了一套房子，现在的评估价和当年差了40多万，装修又花了10万元，这部分钱不能让我白花啊！

对此，记者咨询了沈阳市地税局。相关工作人员解释称，个人所得即房屋所有者的实际所得，如果曲先生能够提供与房屋装修相匹配的发票，这部分装修款不算个人所得，可以刨除。除了装修款外，比如购房时的公证费、贷款手续费等，能够有相关证明也可以从个人所得中刨除。

房改房买入价咋定

目前如何界定尚不确定

市民冯先生：10年前甚至更早的福利分房、房改房的价格如何界定，也要按照差额的20%征收吗？当年的房改房价格非常低廉，40~50平方米也就几万元一套，按照现在的地价早已涨至几十万甚至上百万。据记者观察，这一新政在原文中并没有详细说明，有待地方政府政策落地时进一步细化。

业内人士称，这种情况应该会给出一个时间点，比如在某年之前的老房子个税方案的征收办法按照全额1%，之后的统一按照新政执行。如果福利房、房改房也按差价20%征收，对房屋的拥有者显然不合理。■贷款

二套房贷首付和利率暂无变化

国五条明确提及人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

昨日记者走访多家银行发现，沈阳银行均未接到二套房贷政策调整的通知，依然执行首付比例最低六成、贷款利率最低1.1倍的标准，同时也未出现银行停发二套房贷款的现象。

与此同时，一套房贷政策也没有变化，银行多执行首付三成利率九折的优惠。

■影响

小伙急买房

中介陪开单身证明

铁西婚登处平时每天开七八十份单身证明，昨天开出385份；大东平时开100份，昨天开出300份；和平平时开100份，昨天开出240份……

昨日记者走访沈阳市内皇姑区、铁西区、大东区等多区婚姻登记处发现，开具无婚姻登记证明(俗称单身证明)的人数都是平日的两三倍。

15时，皇姑区婚登处一楼大厅单身证明窗口排着近40人的长队。采访中，多人告诉记者，是听说“卖二手房按20%征个税”后担心房价还得涨，所以之前看好的房子就决定出手了；也有房主担心新政实施后房子不好卖，因此着急把房子卖了。

在铁西区婚姻登记处，一中介机构的中年女性还亲自陪一名着急买房的小伙来开证明，该女士说：“年后来看房子的就见多，这几天更多，都传说沈阳下月就落实新政，所以大伙都想在4月前赶紧买房。”

同样，大东区当日办理单身证明的数量高达300份，而平时都在100份左右。当天，铁西区开出385份单身证明，皇姑区260份，沈河区280份，和平区240份。

一婚姻登记处负责人告诉记者：“今天来扎堆办单身证明的，一部分人是有买卖房屋欲望的，他们受„国五条‟影响，有的怕涨价赶紧买房，有的为避税扎堆离后匆忙办单身证明；另一部分就是办理其他事项的人，他们之前忙于到相关部门跑手续，手续齐全后集中办单身证明。”

房主：打算先改卖为租

昨日下午，在沈阳市房地产权属登记中心，前来咨询个税政策的胡先生介绍，他位于皇姑区的这套房子原来的评估价和现在的评估价每平方米差5000元，90平方米的房子差额就是45万，按照20%征收个税实际上相当于9万。“有人看好了我的房子，就僵在个税这儿了。”胡先生说。

“我已经做好打算了，20%个税的话我就不如出租了。”胡先生说，他打算回去后就通知中介将出售改为租赁，以后政策变化了再说。

中介：二手房交易量要降

昨日下午，大东区一家房产中介老板刘女士说，虽然新政什么时候执行还不好说，但肯定会影响成交量，新政执行后交易量会大幅降低，房产中介可能会面临“寒冬”。

上园路一家房产中介的李女士认为，如果二手房个税按差额20%征收的政策落实，未来的经营会更加艰难，二手房交易势必受到影响，“我估计还会有一批房产中介被淘汰。”李女士说。

学区房价格可能被推高

沈阳房地产行业分析师王阳认为，国五条让卖旧买新的成本大幅提高，对于“刚性改善”的人群来讲，买房计划会受影响。

王阳说，购房者中有一部分是通过卖旧买新的方式来获得买房资金，从而改善住房条件。但如果个税按所得的20%征缴，则将大大提高换房门槛。这部分房源销售会受到明显冲击，大户型、总价高的房子可能会不那么好卖了。像沈城内的学区房价格比普通区域的住房价格高一些，缴纳个税的金额提高，这实际上相当于推高了学区房价格。

本报记者 张林林 杨晓明 宋雪 杨宇 赵矫健