购房者签订商品房买卖合同后申请按揭贷款未获批准与开发商形成纠纷

第一篇：购房者签订商品房买卖合同后申请按揭贷款未获批准与开发商形成纠纷

购房者签订商品房买卖合同后申请按揭贷款未获批准与开发商形成纠纷，购房者原商品房认

购书交纳的定金是否可以要求开发商退还？

在如今的商品房交易中，普通购房者往往都会选择银行按揭的方式购买商品房。开发商在销售宣传中，也往往会承诺成功按揭没有问题。但由于按揭贷款是银行和购房人之间发生的法律关系，购房人的按揭申请是否被批准，权利在银行，而不在开发商。因此，常常出现银行按揭贷款不成，导致商品房买卖合同难以继续履行，合同解除后已付款项的返还问题。有的开发商认为，依据2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称（解释》）第23条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”据此，开发商认为，因为按揭不成是由于购房人单方的原因，应归责于购房人，所以其在解除合同后只需返还购房人的首付款，而购房人认购时所交纳的定金不应返还。面对这种情况，购房人往往有苦难言。那么，开发商的抗辩行为是否符合法律的规定？

我们认为，开发商的这种辩解不能成立：首先，开发商与购房者签订商品房认购书和签订正式商品房买卖合同完全是两个不同的法律行为，是两个法律性质完全不同的交易阶段，法律效果也完全不同。商品房认购书中的定金，担保的是双方诚信履行继续协商以签订正式商品房买卖合同的义务，正式买卖合同一旦签订，商品房认购书自然终止，其中的定金也完

成了它的担保使命，定金条款当然失效。此时，购房者已交纳的定金应当返还，或者占有改定，不直接返还购房者，而抵作购房者的房价款。在新签订的正式买卖合同中，若没有特地对定金另作书面约定，则不存在任何定金担保。上述开发商的抗辩是将认购合同的定金当然视为另一合同（正式的商品房买卖合同）的担保定金，是没有任何法律依据的。在正式的商品房买卖合同中，原商品房认购书中的定金已不再具有定金性质，仅作为商品房购房价款的一部分。因此，合同解除后，应作为已付购房款一并返还。其次，《解释》第23条中所言“定金”与第4条所言“定金”非同一定金。前者所指定金，是指在签订正式商品房买卖合同时，当事人双方另行书面约定的担保正式商品房买卖合同履行的定金，非后者所言商品房认购书中担保认购关系双方继续履行诚信洽谈义务的定金，两者不能混为一谈。

综上所述，正式商品房买卖合同签订后，除当事人双方再行书面约定，已不存在任何定金，原商品房认购书中定金仅存有价款的性质抵作购房款。在正式商品房买卖合同因按揭不能解除时，返还购房者的价款应包括由原商品房认购书定金转化而来的这部分价款，而不得依归责于购房者的事由解除买卖合同为理由而扣留这部分价款作为定金惩罚。

第二篇：利用虚假商品房买卖合同 诈骗7.5亿元按揭贷款 北京一房地产开发商被判无期徒刑

利用虚假商品房买卖合同 诈骗7.5亿元按揭贷款 北京一房地产开发商被判无期徒刑

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2009-12-02 13:51

利用虚假商品房买卖合同 诈骗7.5亿元按揭贷款

北京一房地产开发商被判无期徒刑

北京华运达房地产开发有限公司法定代表人邹庆指使员工召集大量人员冒充购房者，采用签订虚假商品房买卖合同、楼宇按揭担保借款合同的方法，从银行骗取个人按揭贷款7.5亿余元，造成银行损失贷款本金6.7亿余元。今天，北京市第二中级人民法院对此案作出一审判决，以合同诈骗罪判处邹庆无期徒刑，以信用证诈骗罪判处邹庆无期徒刑，决定执行无期徒刑。同案的其他5名被告人被分别判处有期徒刑。

现年45岁的被告人邹庆，初中文化程度，曾担任北京华运达房地产开发有限公司法定代表人、北京华运达经贸发展公司法定代表人、华庆时代投资集团有限责任公司董事。法院审理查明，2000年12月至2002年6月，邹庆在担任北京华运达房地产开发有限公司法定代表人期间，为单位谋取非法利益，指使公司职员虚构该公司开发的森豪公寓商品房销售事实，采取与购房人签订虚假商品房买卖合同，为购房人伪造收入证明、首付款证明等贷款材料，从银行骗

取个人按揭贷款共计6.44亿余元。目前，尚有贷款本金5.79亿余元没有归还。

2001年9月至2002年6月间，邹庆在担任华庆时代投资集团有限责任公司董事并实际控制该公司期间，采取同样手段，从银行骗取个人按揭贷款共计1.07亿余元。目前，尚有贷款本金9396万余元没有归还。

法院认为，邹庆的行为已构成合同诈骗罪，依法判处其无期徒刑。此外，邹庆其他犯罪行为构成信用证诈骗罪，被依法判处无期徒刑。数罪并罚，决定执行无期徒刑。新闻链接

森豪公寓骗贷案银行职员和律师被判刑

2007年9月，北京二中院对该案中失职的三名银行工作人员及两名律师进行了一审宣判。

法院以国有企业人员失职罪，分别判处中国银行北京市分行零售业务处原副处长徐维联有期徒刑五年，判处该处消费信贷业务科原科长尚进有期徒刑三年零六个月，该处消费信贷业务科原科员张笑非有期徒刑三年，缓刑四年；以出具证明文件重大失实罪，判处北京市嘉惠律师事务所原律师孔卫东有期徒刑三年，缓刑四年，判处北京市浩天律师事务所原律师战军有期徒刑一年零二个月，缓刑一年零六个月。森豪公寓曾被称为“京城最大的烂尾楼”，自2000年开盘后不久，这个天价楼盘就涌现出200多名“购房人”，而且所有人都是“零首付”，全部按揭贷款。