合同注意项

第一篇：合同注意项

1、所有合同必须经过法律审查。原则上是发电子档或扫描件到集团法务审查。各子公司合同管理员接受法律培训合格后，负责本公司合同的法律审查。

2、合同评审表中必须有法律审查这一项，由合同管理员进行法律审查后签名或者集团法务审查后，合同管理员代签。合同管理员审查认为基本不需要修改的，直接在评审表签字即可。否则，要填写《合同修改记录表》，要求经办部门修改。

3、为便于统一管理，各公司最好规定由合同管理员与集团法务联系送审合同。目前各公司合同经手人都在自行联系，恐日后不便管理。

4、备案的标准合同，可不进行法律审查。标准合同待集团审核后统一下发。

5、合同管理员要重视主体资格审查台账。关键是审查特许经营和特殊资质。主体无资质则合同无效。

采购合同或新客户的销售合同送审前，要求客户提供证明材料的复印件或扫描件。便于审查，以确认合同是否有效。

第二篇：合同注意问题

张丽：加拿大魁北克大学MPM硕士在读，取得国家注册造价工程师、全国注册投资咨询工程师、全国一级注册建造师、合同管理员岗位证，先后在大型国企建设开发公司、咨询公司、房地产公司担任过合约部经理、工料测量师、专业咨询顾问。

安景合：广联达资深业务专家，长期从事造价领域招投标、指标、材价、房地产企业等多项业务的研究。曾主持开发广联达GBG、GBQ等多个招投标系列产品。

1、固定总价合同和固定价格合同的不同？

答：固定总价合同是完成合同约定范围内的工作，总价包死并考虑风险系数及包干系数； 固定价格合同为固定单价，其不因外因而调整单价，一般可以单独约定工程量的变化达到某幅度对单价调整的条款。

2、在很多施工合同协议中，甲乙双方都会规定一条：在单项工程变更、签证费用在*元以下者，结算时不再调整费用，请问各位同行在实际结算时都是怎么执行的，对此有没相关的文件说明。如果想在合同中对“在单项工程变更、签证费用在***元以下者，结算时不再调整费用”这句话更加明确一下，不使甲乙双方产生不同的理解，又该如何规范一下这句话的说法呢？

答：没有相关的标准，关键界定清楚“单项”的含义及费用的临界点。

3、固定总价合同工程，甲方能否将分项工程独自分包？

答：关于某工程范围是否可以甲方分包，按招标文件约定执行；若没有约定的双方协商范围并计取相关的费用。

4、什么叫补充合同？补充合同的类型有几种？承包商中标后与业主签订了一份合同，在施工过程中，由于工程量的增加，又签订了几份施工合同协议，这几份施工合同协议是否属于补充合同？

答：实质高于形式，签订合同后发生的补充协议都可以称其为补充合同。当然此处的施工合同协议也属于补充合同。

5、某工程采取固定单价合同招标，中标后工程量大大增加，增加的工程量以补充合同的方法变更中标单价，是否有效？

答：有效；但实际履行中，此处采取变更洽商形式更简便易行（不用双方再签字盖章），由承包商提出，与发包人协商确定新单价。

6、签订施工合同要注意什么？

答：合同管理中讲到：建设工程施工合同是依法保护发承包双方权益的法律文件。是发承包双方在工程施工过程中的最高行为准则。要通过合同把双方的权力、义务细致化。比如说，要明确规定这个工程的工期；要规定如果工程逾期，承包方要负哪些责任；要规定工程的价款，价款是以什么样的依据确定的；而且要规定合同什么样情况下可以变更，变更要履行哪些程序。如果合同发生变更，工程的款项如何来计算。

为防范合同纠纷，在签订《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-1999-0201）过程中，以下十个方面需要注意。

一、关于发包人与承包人：

1、对发包方主要应了解两方面内容：

①主体资格，即建设相关手续是否齐全。例：建设用地是否已经批准？是否列入投资计划？规划、设计是否得到批准？是否进行了招标等。

②履约能力即资金问题。施工所需资金是否已经落实或可能落实等。

2、对承包方主要了解的内容有：

①资质情况；②施工能力；③社会信誉；④财务情况。

承包方的二级公司和工程处不能对外签订合同。

上述内容是体现履约能力的指标，应认真的分析和判断。

二、合同价款应注意：

1、《协议书》第5条“合同价款”的填写，应依据建设部第107号令第11条规定，招标工程的合同价款由发包人、承包人依据中标通知书中的中标价格在协议书内约定。非招标工程合同价款由发包人承包人依据工程预算在协议书内约定。

2、合同价款是双方共同约定的条款，要求第一要协议，第二要确定。

暂定价、暂估价、概算价、都不能作为合同价款，约而不定的造价不能作为合同价款。

三、发包人工作与承包人工作条款应注意：

1、双方各自工作的具体时间要填写准确。

2、双方所做工作的具体内容和要求应填写详细。

3、双方不按约定完成有关工作应赔偿对方损失的范围、具体责任和计算方法要填写清楚。

四、合同价款及调整条款应注意：

1、填写第23条款的合同价款及调整时应按《通用条款》所列的固定价格、可调价格、成本加酬金三种方式，约定一种写入本款。

2、采用固定价格应注意明确包死价的种类。如：总价包死、单价包死，还是部分总价包死，以免履约过程中发生争议。

3、采用固定价格必须把风险范围约定清楚。

4、应当把风险费用的计算方法约定清楚。双方应约定一个百分比系数，也可采用绝对值法。

5、对于风险范围以外的风险费用，应约定调整方法。

五、工程预付款条款应注意：

1、填写第24条款的依据是建设部第107号令第14条及各地相关规定。

2、填写约定工程预付款的额度应结合工程款、建设工期及包工包料情况来计算。

3、应准确填写发包人向承包人拨付款项的具体时间或相对时间。

4、应填写约定扣回工程款的时间和比例。

六、工程进度款条款应注意：

1、填写第26条款的依据是《合同法》第286条、《建筑法》第18条、建设部第107号令第15条和各地相关规定。

2、工程进度款的拨付应以发包方代表确认的已完工程量，相应的单价及有关计价依据计算。

3、工程进度款的支付时间与支付方式以形象进度可选择：按月结算、分段结算、竣工后一次结算（小工程）及其它结算方式。

七、材料设备供应条款应注意：

1、填写第27、28条款时应详细填写材料设备供应的具体内容、品种、规格、数量、单价、质量等级、提供的时间和地点。

2、应约定供应方承担的具体责任。

3、双方应约定供应材料和设备的结算方法（可以选择预结法、现结法、后结法或其他

方法）。

八、违约条款应注意：

1、在合同第35.1款中首先应约定发包人对《通用条款》第24条（预付款）、第26条（工程进度款）、第33条（竣工结算）的违约应承担的具体违约责任。

2、在合同第35.2款中应约定承包人对《通用条款》第14条第2款、第15条第1款的违约应承担的具体违约责任。

3、还应约定其它违约责任。

4、违约金与赔偿金应约定具体数额和具体计算方法，要越具体越好，具有可操作性，以防止事后产生争议。

九、争议与工程分包条款应注意：

1、填写第37条款争议的解决方式是选择仲裁方式，还是选择诉讼方式，双方应达成一致意见。

2、如果选择仲裁方式，当事人可以自主选择仲裁机构。仲裁不受级别地域管辖限制。

3、如果选择诉讼方式，应当选定有管辖权的人民法院（诉讼是地域管辖）。

4、合同第38条分包的工程项目须经发包人同意，禁止分包单位将其承包的工程再分包。

十、关于补充条款：

1、需要补充新条款或哪条、哪款需要细化、补充或修改，可在《补充条款》内尽量补充，按顺序排列如49、50„„。

2、补充条款必须符合国家、现行的法律、法规，另行签订的有关书面协议应与主体合同精神相一致。要杜绝“阴阳合同”。

7、请问一下如果合同与招标文件有冲突应以哪个为准？如果合同与地方规定有冲突又应以哪个为准？例如定额规定工程类别为III类，而合同签的是II类，应该以谁为标准呢，国家有这方面的规定吗？

答：所签合同为有效合同时，如果合同与招标文件不一致，以合同为准。若地方的规定和定额规定为倡导性的条款时，是可以协商的，按合同约定执行。

8、在建筑工程招投标中，甲乙双方以中标价签订合同，但中标日期为290天，而签合同时却签230天，这种做法是否合适，是否违反招投标法第59条？

答：招标投标法第五十九条规定：“招标人与中标人不按照招标文件和中标人的投标文件订立合同的，或者招标人、中标人订立背离合同实质性内容的协议的，责令改正；可以处中标项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款。”

招投标文件（包括相关的招投标书）是建设工程合同订立的主要依据，也是合同的组成部分。以招投标文件为依据订立的合同，其主要含义是合同的实质性内容与招投标文件相一致。具体应在5个方面体现一致性：

a主体的一致性。即合同当事人为招标人和中标人。

b标的的一致性。即招标和投标共同标的应为一致。

c建设工程质量要求的一致性。

d建设工程竣工时间的一致性。

e招投标文件中明确表示并在合同中需要约定的其他事项的一致性。

建设工程合同是招投标文件的具体细化。建设工程合同以招投标文件为依据，并不是简单的雷同照搬。从招投标活动到合同订立有一个过程，此间，当事人的认识难免会有所变化。当时在招投标文件中未预见的事项，可能会在签订合同时提及，尤其是建设工程与其他商品不一样，它是一种特殊的商品，具有技术性强、环节多、涉及面广、投资大、建设周期长等

方面的特点。因此，在合同签订阶段，当事人按照招投标文件规定的原则和主要内容，针对建设工程的施工 组织、技术创新、安全质量管理、争议处理方式等业务性、技术性事项，双方当事人意思表示真实，协商一致。在不违背国家法律规范的原则下，将合同细化和完善是需要的，在法律上也是有效的。这有助于当事人履行合同，保障当事人的合法权益，也有助于企业提高建筑管理水平。

所以从一致性来看，没有其他任何原因的情况下，将工期进行较大调整是不符合招标投标法的，但实际履约时双方协商，但须考虑赶工费。

9、请问：在编制招标文件时关于合同价款方式写为：本合同价款采用固定价格合同方式确定。而在工程变更与结算中写：承包方按发包方提供的图纸及变更内容，企业定额及市场信息进行变更与结算。这样是不是和合同矛盾？

答：固定或不固定是相对的，为了体现合同的公平，甲乙风险共担，在固定总价合同或固定单价合同中，可以双方约定变更量超出某变化幅度时，按变更与结算约定办法执行。

10、合同外项目如何规范合理并入合同？

答：严格意义讲合同外项目不可以并入合同内，此为招标范围的改变。实际履行时双方可以协商签订补充合同。

11、若一个单位工程中的基础现全部回填砂，投标时的工程量清单为回填土，没有回填砂子目，那么回填砂是否属于合同工程范围以外。

投标时工程量清单上没有的子目（如砼地面、门窗等）是否属于合同工程范围以外的项目？还是属于变更？若为合同内新增项目，我们是总价合同，还能调整吗？

答：回填土改为回填砂属于变更，重新组价。招标范围明确如砼地面、门窗等不进入报价范围的，如发生，应为合同承包范围外项目。合同内新增项目是否调整，关键看总价合同风险系数的约定。

12、能说说合同同变更、索赔的关系吗？

答：简要讲，变更是对原图纸的变化引起的调整，而索赔是非承包人责任引起工期延误与费用增加，造成承包人的损失，应得到相应补偿的。当合同变更引起承包商除变更本身的额外损失时，便引发索赔事件的产生，即变更是引起施工索赔的一个主要的因素。但应注意的是，合同变更并非一定引起索赔的发生。

13、目前签订合同的依据都有哪些？

答：谈判施工合同各条款时，发包人和承包人都要以下列内容为依据：

一、法律、行政法规

这是订立和履行合同的最基本的原则，必须遵守。也就是在双方谈判合同具体条款时，不能违反法律、行政法规的规定。谈判只能在法律和行政法规允许的范围内进行，不能超越法律和行政法规允许范围进行谈判。例如：《招标投标法》第九条规定：“招标人应当有进行招标项目的相应资金或者资金来源已经落实，并应当在招标文件中如实载明。”根据这一规定，如要求承包人垫付建设资金，这是与法律相抵触的，如果签订这类合同，是属于无效条款。

二、通用条款

《通用条款》各条款中有四十多处需要在《专用条款》内具体约定。因而《专用条款》具体约定的内容，在谈判时，都要依据《通用条款》这条谈判约定。

三、发包人和承包人的工作情况和施工场地情况

建设工程的工程固定、施工流动、施工周期长及涉及面广等特点使发包人和承包人双方都要结合双方具体的工作情况和施工现场等因素谈合同，离开双方的实际工作情况，妄谈合同具体条款，会造成合同履行中产生纠纷或违约事件。双方在《专用条款》内对《通用条款》要进行细化，补充或修改。

四、投标文件和中标通知书

根据法律规定，招标工程必须依据投标文件和中标通知书订立书面合同。同时，还规定招标人和中标人不得再订立背离合同实质性内容的其他协议。

14、可以简单说说合同价格对结算的影响及在签订合同时在这方面有什么需要注意的吗？

答：合同价格对结算没影响，合同计价办法对结算有影响。概括讲签订合同应避免无调价、无变更、无索赔条款的合同，尽量考虑足费用上涨与不可预见风险的因素。

15、针对合同约定的总价包干合同，甲方投标时提供工程量清单（但没有提供图纸，没法核对，招标文件要求根据施工经验核对工程量），招标文件也说明清单量为图纸的净工程量。但实际中施工工程量严重超出原清单量，并在图纸中增加了很多清单中没有的项目。请问相关增量能否调整？合同中提供的清单是否有效？总价包干合同是只包工程量清单范围内的吗？

答：理解以下说明，以上问题就易解答：

具有效力的工程量清单应按最终合同约定的工程量清单执行，即清单项包括修正后原清单项（指错、漏项已修改）、投标方依据经验补充项及相关风险因素的考虑。

16、请教合同内对文明样板工地的要求可以作为结算依据吗？

答：具体看约定。如措施费已包含文明样板工地相关费用，则不可再调整。

17、大家通常知道的合同解释顺序里，没有招标文件这一项，通常的解释顺序为：合同协议书，中标通知书，投标文件及其附件，合同专用条款，合同通用条款，工程规范，标准等，工程图纸，工程量清单，预算书？

答：是的。因为合同和投标文件等均是依据招标文件，与招标文件应该一致或实质性响应，所以不再含招标文件了。

18、固定总价合同的工程出现变更，一般在合同中会怎样规定其价款结算方式？答：超过某幅度另计算，没有标准，双方根据工程具体协商。

19、清单报价，合同签订方式却是总价合同，大包价，包工期包质量包总价。但是工程量清单中还含有招标人部分几十万元。请问这个招标人部分怎么处理？如果未发生，是否招标人可以扣回？

有关合同条款

合同价款：实行完全包干价（包工、包料、包工期、包安全）的办法，总价款为380万元，即含中标价308万元，消防楼梯及除此之外其他范围内所有工程价款。不论工程量如何变更（变更总量不超过380万元的5％）工程费用均不得突破总价，否则甲方一律拒付。合同价款与调整：本工程采用固定价格的付款方式：固定价格，指按合同签订本合同承包范围内的约定内容实行总价包干，即总价为380万元。

甲方设计变更：因变更导致的工程量的增减，价款一律不作调整，包括在380万元内。即使看作变更，这样扣得也没有理由？

答：第一个问题，如未发生，按报价费用加5%的变更包干一并扣除。第二个问题，变更超过某幅度，应调整，但具体看对变更约定。

20、总价合同招标，招标文件规定合同形式为总价合同，招标时某个工程项目（比如室外工程）没有施工图，投标方报价出现暂估，合同也约定为包死价合同，结算应该如何做？按合同形式当然不予结算，如何应对“暂估价”的解释？

答：结算按合同约定执行，此处的“暂估价”已无字面的含义，室外工程报价的风险由承包人承担。

21、我想知道,是不是清单计价都能用在固定总价合同、固定单价合同、可调价格合同、成本加酬金合同这四种合同类型中，还是只能用在固定单价合同中？

另外，定额计价是不是也可以采用固定总价合同、固定单价合同、可调价格合同、成本加酬金合同这四种合同类型的任一种形式？

答：计价形式与合同类型没有必然联系。

22、工程量清单是固定单价合同，这一点是比较明确的。我的领导希望与施工单位签总价合同。我想在把工程量核定清楚的前提下，综合单价确认后，签总价合同应该也可以。在合同中注明为一次性包死价。是否可行？

答：固定总价合同的“固定”是相对的，是有条件的，一定要充分说明这些条件，超出条件后，考虑调整的方法。如工期长，技术难度大的项目，采用固定总价合同对双方的风险均较大。不仅要在总价中考虑风险系数和包干系数，还要单考虑变更价款调整的幅度值。以上固定总价合同的特点可供参考，根据目前项目现有情况，选择风险较小的合同类型。

23、有一工程，甲方为总包单位，乙方为分包单位，在签定合同的时候若下述： „„

（三）工程承包单价：为甲方本工程投标书中预算价下浮25.7%。

„„

（六）承包方式：

1、包工包料。

2、乙方上缴甲方总工程款的3.5%为投标管理费。„„

4、竣工后，竣工资料及审计费用按照总价平均分摊。

（十三）结算方式：按实结算，竣工后以业主审计造价为准，审计费用按规定执行。„„

说明：

1、投标书单价为综合单价，综合税、费等一切标准费用（按标准取费，不作让利）。

2、甲方向业主最终报价为总价下浮10.5%

1、该合同是否有明显漏洞？乙方认为结算应该按10.5%计。理由为

（十三）款。能成立么？

答：有漏洞；不能成立。

2、实际甲方还与业主签定补充协议对投标书单价作进一步让利，这对乙方有无约束效力？

答：业主与乙方没有合同关系，对乙方没有约束力。

3、乙方造价应如何计算。

答：按合同约定计算，价按25.7%下浮，量按业主据实审计，分摊或计取相应的费用。

24、我们与甲方补签了一份合同，合同里有这样一句话 “与原合同有争议的地方按本合同执行”，原合同是备过案的，我想问如果将来发生争议，这句话能起到作用吗？答：补充合同是有效合同时,“与原合同有争议的地方按本合同执行”起作用。

25、对建设方而言，在使用清单计价的前提下，是否存在一种最有利的合同方式？或者存在一种最不利的合同方式？

答：没有。具体情况具体分析，达成双赢是合同的主旨。

26、对含糊的合同条款，是根据合同规定的解释规则进行解释，还是根据当事人意图解释？

答：建筑合同中通常规定解释规则，这些规则规定如果合同的各个文件之间有冲突应以哪一个为准。应用这些规则时应注意，如果能找到当事人共同的合同意图，就应当按照这个意图来解释合同，因为当事人的共同意图可以理解为已经成为合同的一部分了。

例如在一个案例中，业主和承包商签定合同建筑XX工程。业主为了招标制定了图纸与技术说明。招标文件和最后的合同都规定，如果图纸与技术规范不一致，以技术规范为准。业主和承包商的争议涉及是否为若干房间的地板加涂乳胶漆。承包商指出合同文件是含糊的，技术规范没有要求乳胶漆，但图纸要求乳胶漆。承包商认为技术规范优先，承包商对地板加涂乳胶漆工作应当获得额外费用。

法院认为合同文件是含糊，冲突的。但法院认为承包商根据解释规则要求赔偿，他必须表明他依赖了这一解释规则。法院审查了招标过程，指出承包商没有依赖这一解释规则。判决根据这一基本规则，即如果能确定当事人的共同意图，则应当采用这个意图。这是因为共同的意图已经成为合同的一部分。在招标过程中，合同双方都明确合同包括为地板加涂乳胶漆。

法院认为承包商没有依赖含糊的合同条款，他的行为所表明的意图与含糊的合同条款解释规则相反。行为比文字更有说服力。

第三篇：租房合同应该注意什么

篇一：签订租房合同应该注意的事项 租房合同注意事项

1、不能“签”口头协议。租房一定要签订租房合同，租房合同要细。即使你不了解房屋租赁合同常用版的详细内容是什么，但是你要明确水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费等由谁支付、并列明租住前的各项数字，以区分责任。房屋维修及费用也最好写在合同里，以避免以后麻烦。还要查看上次的水电气以及物管还有光纤电话费等结清没有。

2、房屋租赁合同中的出租人一般是房屋的所有人，但并不限于所有人。凡对标的物享有合法的使用权的人，都有权将其使用的标的物转由他人使用，成为出租人。承租人不得以出租人不享有房屋的所有权为由主张合同无效，拒绝支付租金，只能要求出租人承担不履行合同的违约责任。同时，《合同法》第二百二十四条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。

3、在租赁期间内对房屋的修缮义务及费用应由谁承担。如果在使用过程中，房屋及其附属设备出现问题或故障，应由谁维修，费用应由谁承担，这是双方需要提前明确的，否则，一旦出现问题，极易产生纠纷。

4、确认房产证上的人和你签合同的人是不是一样，查看出租人的房产证明和有效身份证明是否一致。租房者首先应请房东出示身份证件、户口本原件，因为现在不少骗子都使用假身份证行骗;其次请房东出示房屋权属证明原件，加产权证或是使用权证，若产权证正在办理过程中，那么应当出示与原产权单位签署的购房合同。

5、租金的支付方式及期限。这也是双方应重点考虑的问题，三个月一付还是半年一付甚或一年一付等，双方应予明确约定，否则，极易产生矛盾。

6、承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。这一条款规定了承租人的转租权，说明承租人只要有出租人的合法授权，也可以行使部分出租人的权利，只是其权利的行使要受到一定的限制。

7、租金由出租人收取，是承租人使用房屋的对价；物业管理费则由物业管理公司收取，是物业公司以自己的经营活动为所有业主、租户提供服务所收取的费用，二者不是一个法律关系，不能混为一谈。但如双方在合同中对于此项无具体约定，则出租人无权要求承租人支付物业管理费。

8、签订租赁合同时要仔细阅读合同条款，对于模糊内容要详加询问，并落实于字面。在双方签订《房屋租赁合同》时最好将屋内所有物品详列一份清单，作为其合同附件收好。并注明如果出现破损，维修费用由谁来承担。这些看似不起眼的细节其实很重要。在签租房合同时，还要明确租房日期、租房期限、租金、租金变更方式等，避免使用模糊语言，你想租一年的就不要签半年合同，防止房东中途提高价格。

9、审查合同主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件。审查租赁的客体是否合格，即出租人的房屋是否为法律、法规允许出租的房屋。审查房屋租赁手续是否完备。房屋产权证明并非是合法出租的充分条件，还应按有关规定办理房屋租赁许可证，租赁合同也要进行租赁登记方可生效。需要注意的是：若租用的房屋是来办公司或其他营业场所的，一定要向出租人所要房屋产权证复印件、出租人身份证件等，以备日后使用。

10、如果出租方不能按照约定交付标的物或交付的标的物不符合约定条件，例如房屋面积与合同约定有误差，应视为出租方交付的标的物有瑕疵，承租人可要求追究对方的违约责任，可以采取书面形式通知对方要求解除合同，也可以双方经协商减少租金，变更合同内容。篇二：租房应注意事项大全(看房、租房、退房、租房合同)租房应注意事项大全（看房、租房、退房、租房合同）要点： 房产证 房东 租金及付款方式 违约责任 权利限制（房产有无抵押、是否为公有）1.买房子尽量买一期开发的，一般说来价格便宜而且质量好。

2.买房子要注意不要买临街的，噪音太大，即使是一条小路，也有发展成菜市场的潜力。3.不要买二层，一般厨房下水道是二层往上一条，一层独立一条。这样二层是最容易发生堵塞的，如发生堵塞倒灌，其状惨不忍睹。

4.不要买顶层，顶层容易出现漏水现象，虽然能修理但耗时耗力，修理时间极可能被无限延长

5.不要买带厨房下水道的地下室，否则崩溃是早晚的事情。

6.窗户的纱窗一定要买内置的，否则掉在地上还好，掉在人上就难办了。7.窗子外侧一定要是往外倾斜，否则窗子上的密封胶老化了就会水淹七军。8.窗户最好是推拉式，在中间关的，密封性好。9.厨房一定要有地漏，这样有个万一水管爆裂，还有个地方漏水，不至于让家里成了太平洋。10.卫生间的防水很重要！！一定要鼓动你的楼上和你一起在交房时做足48小时的闭水试验，确定其防水性能，否则一旦漏水后果会非常痛苦。

11.千万不要相信那些售楼小姐说的什么外国进口门窗，越是如此，门窗配件越难买，后期物业根本弄不了。

12.买前试验隔音情况，否则会很痛苦。

13.家里的入户门带猫眼的是防盗门，不带猫眼的是防火门，如果发生火灾猫眼会爆炸，但如果有陌生人，猫眼看得见。看你需要。

14.家里的水管，暖气管道都要打压试一下，尤其是暖气。个别暖气片，会直接影响室温，如果安反了，想要改过来极其困难，全安反了还可以在外面改，但如果安错了一两片，则要砸地面。

15.注意小区里的车位数量，也许近期你不买车但不带表以后不会。16.注意你所买的房子的位置，小心你的楼下空地成为停车场。

17.如果你的房子是带单元对讲的，那别买一层，关门声能让你疯掉，报警声威力更是惊人。18.房子里的对讲系统一定要问明性能和使用方法，并且仔细试验，否则那些宣传中优越的性能可能只是宣传而已。

19.装修时不要动卫生间的地砖，不要自己重新做防水—除非你有钱没地方花，要知道开发商并不是心甘情愿的为你保修防水的，他们正愁找不到理由呢。签订租房合同前，一定要让房东拿出产权证和身份证，进行核对，看看房子是不是这个人的。如果不是产权人（有些只有使用权的老公房，则要看房东的公房租赁证和身份证是否符合。）最好不要租二房东、三房东的转手房，如果一定要租，则要前人承租者拿出租房合同等证明，以免上当。签下合同后，就要留下房东的联系方式，越详细越好。在签租房合同时，还要明确租房日期、租房期限、租金变更方式等，避免使用模糊语言，你想租一年的就不要签半年，防止房东中途提高价格。

同时，出租房内原有的家具、家电等设施要在合同中详细列明，包括数量和价格等最好写清楚，然后对于这些附属设施设备的维修义务也要明确约定，如果东西坏了谁来修，费用由谁指出等要事先约定好。

至于租金和押金，也要谈清楚、写清楚。由于刚开始工作，押金最好能少付一点为妙，如果房东提供的家电设备较好要求支付的押金较高，要么就可以让房东把第一笔租金少收一些，比如先押三个月的租金，付一个月的押金。总之，要尽量为自己毕业后的生活早做安排，早留余地。

还有，水费、电费、电话费、物业管理费等费用要负担当然也要事先谈妥，是否包括在房租内，如果不包括，是否每个月定额，还是按照实际使用的费用由承租人负担，又谁去缴纳还是通过挂钩银行账户直接缴纳，等等。再者，违约责任要明确。比如，出租人逾期交付房租，或者租约结束承租人预期退租的，可以每日按高于租金标准收取违约金；若出租人擅自收回房屋，或者承租人擅自退租的，可约定一次性承担较高的违约金，也可以约定支付未使用的租金作为违约金。等等细节问题，都要留意到。

另一方面，我们建议社会新鲜人最好选择小户型独立租房，实在无力负担房费需要合租的，最好也不要和陌生人合租，早早就熟识的同学或朋友一起可能更为保险一点。价位：

合租居多，两居或三居

一居成本高，住的人少，且仅限同性或者恋人 两居价格多在1800-2200, 三居价格在2000-2500 三居更划算，比较受欢迎，但房源有限要求：

毕业生要求不太多，不苛刻，满足基本要求，能洗澡，能作饭，有床等就行 没有说一定要四气什么的，没有的东西自己准备就行

最重要的还是看交通是否便利，远一点没关系，只要有地铁、清轨、或直达车 毕业生存在的最大问题是经验少，容易轻信别人 房租和相关费用：

焦点网的调查显示，毕业生能承受房租成本范围500以下占42％，500－800占35％。500以下单间一般都是平房。而且是非城区平房，东城、西城、宣武可能还有一些平房，但是价格在500－800，好的平房可能会到800至1000元。西城四环以内两居1800－2000，单间都得800－1000元。租三居室是最划算，三居2400左右，一个人一间，分到每一个人身上就800元。

什么时候租房合适，租金便宜，房租的趋势如何？租房市场就是过年的月份相对便宜一些，其他所有的时间基本上都是一样的。会不会由于学生租赁高峰，7、8月份房租上涨？价格没有明显变化，但房源少。

如果住了一年，房东要提价呢？可跟房东商量，有可能你的经济实力也好了，如果你觉得这个房子非常好，心甘情愿就会接受。

物业管理费、取暖费应该谁来出？如果是集中采暖都是业主出，老房子的物业费租户只要承担卫生费就可以，大的物业管理费普通住宅是1000元左右，原则上是业主出。如果物业费和取暖费全部租客出，相应房租就会低一些。这种东西一定提前约定，到时候业主不会说应该不应该，让你出也没辙。

如果电器损坏了，维修费谁来承担，是否要在合同中写明？一般合同都会写明如果是使用不当造成的问题房客负责，如果是机器老化要业主负责。这里面要关注冰箱和空调会有一个加氟的问题，如果纯粹加氟，非人为漏氟都是业主来负责。财务失窃、安全问题房东承担责任吗？

不会，没有人会给你承担。你可以报110抓犯罪分子。房东把房子交给你，你就是房子的使用人，你的东西失窃没有权利让房东承担责任。

原来有过这样的情况，有人晚上敲门房客开门被抢杀了，怎么让房东承担责任？那个强盗是从1楼至5楼都敲门了，只有他开门了。建议租房都换锁，费用一般自己承担。

夏天到了一定要注意安全，有人会通过爬窗户上去。要注意按防护栏，防盗门要锁上。如果楼层比较矮可以要求房东加防护栏。谨防哪些骗术？

１．房租明显低于市场价，并要求年付或者是半年付，这就需要警惕性了，一般都是季付，房价也在合理范围内； ２．既然要行骗就要有行骗的工具。先租下来一套房子，因为看到了房产证的原件和房东的身份证复印件，很有可能还留存复印件，然后根据复印件伪造相对真实的证件，再以房东名义去出租房子骗人，拿了房租后就不翼而飞． 所以在识别房东的时候一定要看房产证原件，签合同之前看房费不要交，３．此外，也可能是自己家的子女骗人，因为有很多家庭里面有纠纷，也可能产生行骗。比如说是他爷爷的房子，老人不方便来。没关系，如果房产证本人不来，一定要出示房产证原件和业主本人身份证原件，还有业主本人手写的委托书，即使最终被骗了，我们手里还有这样一个证据，因为是家庭关系的内部欺骗，拿委托书好说事。

或者，你可以要求跟他一起去看看业主本人，或者把他的户口本都拿过来看一看。如果出租房子的人心里没有问题，他会给你拿的，如果他用各种各样的理由推托很有可能是有问题的。找中介租房可行吗？

不要中介费，真的有免费午餐？

有的中介自称对房客不收取中介费，而向房东收取了代理费，对房客而言，真有这样的免费午餐？

不管怎么说，一定要见到业主，跟业主确认一下是不是他向这家中介公司付费，看不见业主的房子多便宜也不要租。代理房源可信吗？

中介除了提供出租人和承租人双方的服务外，还有一种代理方式，即业主把房源委托给中介，双方签订合同，中介先行审查业主所有的证件，并先行付款，所有的风险中介先行承担，租客再跟中介签租赁合同，如果因为中介不小心被骗导致房客被骗，中介要承担所有的费用。一般这种代理房源是由于业主有特殊需求，比如说出国、上班／老人，没有时间打理房子． 是不是一定要见房东本人？

不一定，但可以看中介与业主的协议，以及业主的房产证和身份证的复印件，原件不可能给中介公司。如果选择的中介公司比较好，代理房源有时候比直接跟业主签合同更好，比如，房东中途退租，押金／定金未必还给你，而中介代理是不可以中途退租的，否则要双倍赔偿。当然，选择中介公司还是要选择正规的，因为不太正规的房子这些方面可能不会产生欺骗，但是其他方面比如说配置物品／服务跟不上，或者是装修上赚取很多灰色收入 长年租赁中介费要重复收取吗？

北京市的中介费都是按照成交价一个月的租金，只交一次，就相当于一个月的房租作为收费标准，即便连续租很多年，也不用再交中介费．但是如果是代理房源续签，只能和中介公司再重新签合同。

中介费一定是一定是签租赁合同时才交，只要没成交就不交钱，前期服务都是免费的，有的说要交看房费，是骗人的，因为正规的中介公司都是为了收取成交时的中介费，而不是看房费。

找一个正规的中介相对比较安全，正规中介介绍的房子一般都是经过第一道审核，不会有假房源。而且如果是中介介绍的，如果被房东骗了，中介是要赔给你的。合租注意什么？

挑选习性相近的合租伙伴：

合租要挑伙伴，跟家里人、朋友生活还产生摩擦，何况跟一个陌生人住在一起。

首先要在合约里面约定相关费用几个人怎么分，包括房租、水电煤气等费用大家怎么交，共用卫生间、厨房等等，如果开始没有约定就别计较，如果约定就要约定清楚。

另外还有生活习惯不一样，比如有的人习惯晚归，有的人喜欢早起，最好大家先聊聊了解清楚，如果习惯差别很大最好不要合租，不管熟悉不熟悉。甚至，有的人喜欢买的东西大家分享，但是有的人就不行，那么大家就把冰箱分格放。二房东签合同要当心：

有的合租是跟二房东租，他也是从房主那租的房子，这时候你有权要求看他们双方的租赁合同。确认房东是允许他再租的，如果房主约定不能再将房子转租就不能租，房主无所谓就可以。

合租的情况下建议互留证件和联系方式，房租不要年付。

合租丢东西的情况还是挺多的，建议换门锁，不管多么亲密贵重贵重物品要保管好。

是重新和房主签定合同吗？不是，比如说一套两居或者是三居，人家先把房子整个租下来，之后人家再找合租的伙伴，所以你不可能再和业主签合同。这种情况正常是不允许的，因为你这样就相当于一房两租了。

如果只想租一个月，有什么好方法？

唯一的方法就是租高价，因为房东会担心你把他的家具全部清空。

链家有一个短期租房形式，就像租酒店那种形式的短租公寓，但是收费比租普通住宅高，比住酒店便宜一半，在cbd区域。适合于来北京旅游、考察、学习等，西方国家比较普遍，在北京比较少。一般都是代理的房源，甲级公寓的级别，没有太差的房子，会有专门的人员跟进管理。不光是可以租一月，租一天都可以，租到的是一套住宅，有私密的空间，就像租酒店一样。押金一般是两个月的房租。如何识别房产证？

新的房产证有简单的识别方式，是枣红颜色，34开纸，纸张比较硬，是印钞纸，跟人民币是一样的纸张，有很多水印在顶上，平面上有很多的高的建筑； 旧的房产证就是简单的白纸，没有太好的识别方式。

为了能够避免受骗，我们可以要求我们的业主提供原始购方证明，或者是购房发票收据之类的东西。

中介公司可能恰好会有一些房产证原件，可以请他们拿出来让看看是什么模样。在房产证之外我们建议，再向物业、邻居打听核实，双层保险受骗机率就非常小。看房如何避免不易见的隐患？

看房子的时候有的隐患是看不到的，比如下水道，老的房子管道比较细，你看房的时候并不堵，但是在你使用的时候极其容易造成堵塞，这些问题以及所有影响你使用的房屋结构的问题，一是在你看房的时候仔细看，另外，如果是老房子，住的邻居可能都是十几年的老邻居，你在租房之前，以租房人的身份询问一下，一般都能问出来。能不能写入合同进行约束？ 合同中不可能把所有的事情都写全，而且人的感受程度无法用文字表示出来。所以你在意的地方在租房的时候就要看清楚。你可先设定自己能够接受的和不能接受的，有的同学租房子考研就是要安静，看看房子旁边有没有铁道、施工；有的同学喜欢阳光，就要看否朝阳、通风；有的人在意房子舒适度，那就看看是不是家具齐全，还有厨卫的装修是不是达到你要的标准。再比如说房间里面有蟑螂，有的人无所谓，而有的人很在意，老房子一般都有蟑螂，那就可以尽量挑选一些新型的住宅，实在找不到可以全面消毒。

一些固定的设施，比如马桶、热水器、炉灶、抽油烟机、下水、门窗，看房的时候要试一下，如果正常运转，以后小心维护应该没有太大的问题。如果房东承诺要给你换的设备可以在合同中约定。后悔了，定金要的回来吗？什么时候签合同合适？

有一些房东要求你交一部分定金才能保留房子，你如果确实看好这套房子越快签合同越好，不要犹豫。合同一旦签订，可以在合同里面约定很多东西，省得来回折腾。

如果交定金，一定要想清楚是否一定要租这套房子，交完定金以后后悔了，那定金一般是要不回来的．

交定金的时候应该约定好房租，约定好什么时候签租房合同，并根据自己的要求跟房东有一个初步的书面约定，不要仅仅口头上说＂你给我保留房子，我交给你多少定金＂，你有可能后悔，房东也可能后悔。

如果是你后悔了，定金一般都要不回来；如果是房东不想租了，就要赔双倍定金。但如果没有书面上这么约定，定金能不能还给你还是一个问题，即便还给你，是不是双倍也是有问题的。

这种情况下，很多同学不好意思说，对很多事情都抱着侥幸心理，往往受骗都是利用这种心里，最后吃亏就是自己，其实没关系，说话语气适当也是可以接受的。真正的骗子觉得你防备心这么强／不好骗就会放弃。

定金可以跟房东约定，少则200-300,多的1000多的也有，根据房子情况。签合同注意什么：

签订租房合同需要到相关部门备案吗？未办理登记备案而产生纠纷，一旦诉诸法律，合同会不会视为无效？按照北京市规定应该去有关部门备案，但是执行起来比较难，一般业主不太愿意去，避免缴税、查底，一般不出事就行。即便不备案，租赁合同只要双方签字，是有效的，法律上肯定承认。

签合同需要第三方见证吗？通过中介公司找，中介就是见证方，不通过中介是房东找见证方还是房客找见证方？都不客观的。所以有见证方更好，但是真是不偏不向的见证方才行，所以要没有意义。

租房如果需要发票去哪里开？有两个渠道，如果是找中介租的房子，中介公司可以代开发票;另一种就是自己去地税部门缴纳，带着合同、房本复印件就可以。原则上应该由收益人来交税金，但房东会将税金加在其他的费用里面，其实还是房客在交。按市场惯例，谁要开发票谁交税。

与房东发生纠纷，合同中又没有约定，怎么办？

学生比较大大咧咧，可能有时候容易跟房东发生矛盾，然而，在居住的过程中一定要注意跟房东、邻里关系是非常重要的，丝毫不亚于签合同的重要性。

租的时间长实际对房东是有好处的，但是他不允许你破坏房子，尤其是老太太对房子比较在意．所以有事好好跟房东商量，提前打招呼比较好。有的学生租的时候说是两个人，结果住了6个人，有的学生回来比较晚，或者是家里养宠物，只要邻里有意见房东就一定会提出警告甚至要求你赔偿。但如果跟房东关系很好，保护了他的房屋，不给他惹事，房东同样会待你很宽松，比如说房租晚交几天，甚至第二年主动降房租． 提前退租能要回押金和房租吗？

如果是租客违约，房主就可以提出解约，但是如果租客没有任何违约房东要解约，房东要赔偿。

一般情况下你按时交房租，按合同约定使用房子，不让房屋受太大的损坏，不扰民，不住过多的人，房东不会赶你走。如果是你自己不想租了，已经交的房租应该要回来，但是押金没有权力要求退还。因为你让房东重复劳动，一年之内找客户工作做了两次，下一个客户是不是正经人，是不是以这个价位出租？无形中房东多承担一次风险，因此你是没有权利要回押金的，但未使用的费用有权要回来。给毕业生的建议：

没有太多经济实力的毕业生租房应该注意什么？

大家最缺乏就是来自社会上的经验以及来自生活上的经验，就需要在租房过程中换位思考，提高警惕性，尽量咨询一些相关人士，把控好风险。

刚刚走入社会，很多都要从零开始，大家给自己定租房需求不要定得太高，肯定要从吃苦耐劳开始，为了节省自己有限的资金，相对行车方便但是位置稍微远一些不要紧，但是居住起来比较舒适，价位也比较便宜，这最适合大学生的需求。

一般房东会考虑房客的经济实力，如果你有相对比较稳定收入的时候，他很容易租给你，所以要马上找到相对稳定有收入的工作，这样去租房子心里也比较踏实。

租房子的时候，最好是多问一些朋友，先咨询，但决定的时候，只要合适下决心要快，不要东挑西挑。有的时候你总以为下一套更好更便宜，不见得。事先的准备工作要做足，不要打无准备之仗，你要看好价位、地段，了解这个地段价位是什么情况，有目的去找，成功率会比较高。

大学生租房一个就是风险，不要被骗，要把风险尽量降到最低，能调查的东西尽量全部调查清楚。第二就是要给自己一个定位，量力而出，对地段的要求往往都是取决于手里的钱，实在不行就找交通方便，稍微远一点没有关系。大学生在社会上是一张白纸，会体现自己的真诚。当你确定房主是真正房主的情况下一定要真诚，这样会得到相应很好的回报。租房需解除其后顾之忧 出租者精而租房者明

房屋租赁市场开始进入旺季，出租求租怎样提高满意度？

房产调控新政实施后，一些原先希望通过出售二手房获利的投资者，开始转向了租赁市场；同时，一部分原先准备近期购房的人，也推迟了购房计划，选择暂时租房。目前，房屋租赁市场可谓供需两旺。房东合理定价位

在房产新政中规定，5年内住房转手要按全额缴纳营业税，这使不少人开始转向租赁市场，既定期获

得房租收入，又可以“熬”过5年的期限。但房屋租赁市场房源增多，房客可挑选的余地就大了，如何才能提升自己的租房价格呢？

首先需要合理定位。每个地区都有自己的房租价格范围，房东可以到周边的房屋中介公司了解同类房屋的大致租金。做完了基本调查，接下来想办法着手提升自己房子的附加值。其实，出租房的装修并不需要豪华，有时简洁和素雅反而会获得高出租率。以目前市面上新房每平米1000元的装修标准来看，如果用于出租，每平方米500元以下就足够了。

不妨多在软装潢上下功夫，特别是家具以及家电的选购上要有新意。家具可用比较简单但有个性的，家电则可以到二手货市场以及拍卖会上去“淘”。这样你可以较周边房租平均价格高10％挂出去，即使遇到还价，还是能获得比较满意的价格。值得注意的是，目前市场上有专门的公司负责二手房的装修，费用为月租金的30％。房客实地细检查

对于租房者来说，市场上的房源多了固然是好事，但如果不明了市场行情，不走透明的操作程序，可能会遭受损失。

在选择房源的时候，首先应该进行实地勘察，包括户型、采光、安静与否、周边交通状况、配套设施等情况，很要紧的一点是看水电、抽水马桶等日常设施是否状态良好，最好把所有的家电都试用一遍，检查插头是否漏电，煤气是否泄漏等。在了解了市场的基本情况之后，通过走访中介以及网上查询，可以知道房子的租金的大致价位，在讨价还价时把握底线。“明”不仅是指明了价格，更是指要有透明的租房程序。目前许多人都是通过中介公司去找房的。租房者记得要弄清对方是否具备工商执照和房地局经纪机构资质证书，千万不要和经纪人个人瞒着公司私下成交。有些人为节省中介费，向经纪人支付回扣私下做单，可能会白白遭受损失又无处追偿。租房也能买保险

房东同时可以尝试使用保险这一理财工具。房屋租赁期间，常见的纠纷主要集中在遇到房屋设备损坏、盗窃、抢劫等意外时，到底该由谁来“埋单”的问题上。针对这一问题，一些保险公司推出了“房东综合保险”和“租客综合保险”，只要每年花100元，租房的烦心事都将“烟消云散”。同时，一些主险为室内财产损失险，最低保费只要15元，可为家中财产提供1年2万元的保障。租房注意事项

1、房产证上的人和你签合同的人是不是一样。租房者首先应请房东出示身份证件、户口本原件，因为现在不少骗子都使用假身份证行骗，而原件与复印件相比更容易辨别；其次请房东出示房屋权属证明原件，加产权证或是使用权证，若产权证正在办理过程中，那么应当出示与原产权单位签署的购房合同；第三，让房东多介绍一下房子和周边情况，从言谈间了解房主是否熟知基本情况。

2、上次的水电气以及物管还有光纤电话费等结清没有

3、你最好把房间里有的东西和新旧情况写清楚，租房者在承租房屋时一定要清点好房屋内部设施如门窗，家电、家具，煤气等，并且在看房时检查一下家电的正常运作情况，家具的完好程度等，然后将其一一列入到清单内。最好注明如果出现故障时维修费用由谁来承担，也好免除租房者在入住后，家用电器等发生毛病维修时与房主产生矛盾，责任划分不清，注意有没有漏水，东西有没有损坏的情况。

5、签合同的日期以及房租到期时间，还有就是交租方式和交租日期，如果房东提前终止合同该如何赔偿等。篇三：租房合同需要注意哪些方面

租房合同需要注意哪些方面

在找好了房源，一切条件都满意后，最后一步则是签订租房合同了。那么租房合同怎么写才好呢？首先在签订合同时，不要忘记登记备案。双方签订的书面房屋租赁合同，合同中要对租赁期限、租金数额、支付方式、房屋用途、违约责任等作出约定，以便日后解决纠纷时有据可依。

同时需要提醒的是，房屋租赁合同应到房地产登记机构办理登记备案手续，否则不能对抗第三人。因为房东在与房客签订租赁合同后，如果又有他人愿出更 高的租金，有些房东在利益驱动下，往往会找借口与老房客解除合同，再把房屋租给后来人。而由于前一个租赁合同未经登记，所以即使上法庭，也不可能胜诉。所 以，签了租赁合同，别忘了去登记。

此外，根据“买卖不破租赁”原则，登记还可以保证房屋在租赁期间即使卖给他人，房客仍可继续承租。这样便可以避免房屋因权属发生变化而侵害房客的权益。需要注意：

一、审查合同主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件;

二、审查租赁的客体是否合格，即出租人的房屋是否为法律、法规允许出租的房屋;

三、审查房屋租赁手续是否完备。房屋产权证明并非是合法出租的充分条件，还应按有关规定办理房屋租赁许可证，租赁合同也要进行租赁登记方可生效。

在房屋租赁的过程中，房屋租赁合同是维护双方权益的一份具有法律效应的文书，在签订房屋租赁合同时需要谨慎对待。

第四篇：合同审查注意点

公司法务需要对合同法非常熟悉，对公司的常见业务的合同文本有充足的研究和明确的认识，要对合同所涉及到的公司业务知识做到了解，才能根据实际情况审核合同，防范法律风险，并向公司高层提出可行的经营性建议：

一、与业务人员充分交流公司法务人员在收到合同审核任务后，首先应当与合同业务人员进行交流。这样的交流对合同审核工作的帮助是多方面的。

业务员人员对合同的介绍：

1、合同紧急程度和重要性；

2、合同所涉业务是成熟模式还是首次尝试的说明；

3、对合同当事人情况的说明、谁是强势一方的判断；

4、合同谈判甚至是前期执行情况的介绍以及应要求提供的合同背景资料；

5、询问业务人员对合同内容的担心和疑问，这些都会在不同程度上增进了法务人员对合同业务的了解，指明法务人员在其审核意见中需要重点分析和解决的问题，保证了最终的审核意见能够贴近业务实际。

二、检索以往相同或类似业务合同的审核档案：掌握续签优惠和避免重复签约公司法务人员在审核合同时，可以在部门档案中检索以往相同或类似业务合同的审核档案。

1、如果是合同续签，检查本次续签的合同与原合同有什么区别，法务人员对原合同的法律意见是什么，送审单位是否采纳了法务人员的意见，若我方作为付款方，是否获得的了续签优惠；

2、如果不是合同续签，则要审查是否存在就同一业务重复签约的情况，是否违反原合同中关于排他性合作的约定。检索以往相同或类似业务合同的审核档案，不单可以避免重复签约的情况，而且可以在本次审核意见中引用以往法务人员的工作成果，提高审核效率，稳定审核质量，体现审核意见的延续性，保证审核意见的一致性。

三、审查合同内容和流程的合规性

（一）合法性审查：对合同内容是否国家法律的审查；

1、当事人的名称或者姓名和住所；（1）审主体：三证，特许经营，还要求对方有相应的资质、许可。（2）审注册资本：对方是否有缔约能力？对方承担责任的能力如何？（3）审经营范围：是否超过对方的经营范围？

2、标的：法律对该标的是否有特别的规定。禁止流通物？限制流通物？其他。

3、合同签订形式看合同是否需要以招标、拍卖等特殊的方式缔结，尤其是一些建筑工程合同、土地出让合同和政府采购都可能涉及特殊的和创始签订方式。

（二）合规性检查：对合同的内容和流程是否符合公司的各项内部制度规定；集团对主要业务和主要流程均有内部管理规定的，法务人员要注意对合同的合规性进行审查，要如熟悉法条一样熟悉企业的内部制度。

（三）实践性审查：对合同的各方面的实际操作性进行审查，以求贴合实际要求。

1、标的；（1）约定要求详细、明确，做到指向对象具体，比如房屋买卖，食品卫生检疫。（2）对合同标的为货物买卖的，一定要写明货物的名称、品牌、计量单位和价格.（3）对合同标的是提供服务的，一定要写明服务的质量、标准或效果要求等。否则，一旦纠纷产生，往往就造成“合同约定不明”的状况。

2、数量：是否具体。计较单位是否明确。

3、质量：（1）质量标准，具体，可行。（2）验收方式，双方出具书面的验收材料等。（3）质量保证，可以要求对方提供相应的保证。对合同标的物符合国家各项标准（产品质量、卫生防疫等）的审查。这种审查主要是帮助企业对对方产品质量的一种表面化理解。企业不应该只相信对方提供的各类许可证和证件，而应根据对方提供的相关证件，通过电话咨询、委托异地审查或者实地考察等方式予以实际审核。

4、价款或者报酬：金额大小写规范，支付期限明确。逾期不履行的后果。

5、履行期限、地点和方式；（1）期限地点方式是否明确，是否公平合理。（2）履行方式一定要具有可操作性，（3）不可抗力、合同保密、技术开发、根据实际情况都要有约定。

6、违约责任；需要对潜在的纠纷有较全面的预测，审查违约责任的是否与潜在的违约形态相对应，是否具有实践性。

7、解决争议的方法。是否有约定，约定是否对己方有利。由于我国的地方保护主义严重，往往宁可在其他条款上妥协，也要取得有力的管辖权的约定。

四、从企业内控的角度审查业务，从企业经营的角度提出建议公司的法务部门是企业风险内控的职能部门。企业风险内控不单单是企业外部交易风险的识别和化解，也包括对企业内部违规违纪等事项的发现和追究。在审核某工程项目的《施工合同》时，从业务人员的介绍中得知《施工合同》所涉工程已基本完工。据此，可以判断本工程项目明显存在合同倒签的非正常操作。审查人在审查意见中指出合同倒签直接违反了企业内部的规定，使得工程项目管理、工程造价管理、工程合同管理的功能大大降低，造成对项目实际操作人员的监督缺乏依据，容易引发纠纷和腐败行为。外，若有可能法务人员也可以从企业经营的角度为合同业务提供改善建议。例如，在审核捐赠合同时，建议变直接捐赠为间接捐赠，采用向法律明确规定的社会团体捐赠并指明用途的方式，既实现了对特定对象的捐赠，又获取了税务机关认可的可以用于申报纳税扣除的捐赠收据。资信调查：可以通过信函、电报、电话或者直接派人对对方资信情况进行调查，也可以通过使馆、对方所在地的工商管理部门、律师行、行业协会、合作过的伙伴等，了解其是否讲信用，有无支付能力和财产担保等。

五、合同原件的保管合同的原件保管是非常重要的，这不但是合同的履行的必要条件，更是索赔的最直接最有力的原始证据。如果企业把合同的原件弄丢，则会多企业索赔造成非常被动的局面，甚至会导致无法进行索赔。合同原件保管期限越长越好，最短不应少于合同履行完毕之日起2，因为民事纠纷诉讼时效为2年。对于重要的设备、工程安装、工程施工合同等等德保管期限至少应等于或大于它的使用年限。

六、重大合同：重点审核和管理。

1、一般地说，企业的重大合同主要有：合作发展合同、企业购并合同、联营合同、独家代理协议、重大技术改进或技术引进合同、涉及担保的合同、房地产开发与交易合同、金额巨大的购销合同等。

2、重大合同签订之前，应派遣考察团进行考察：考察团：企业高级管理人员+主管负责人+专业技术人员+法律人士+财务人员等的综合组成。考察内容：1)对对方的各类证件、资质和财务报表等进行仔细的审查。；2)去法院调查核实该企业是否存在诉讼案件，3)去工商行政管理局调查核实该企业的年检注册和历年的奖罚情况，4)去土地管理部门和房屋管理部门调查核实该企业是否存在不动产的抵押担保，5)去税务局调查核实该企业是否存在拖延缴纳税费或者是否还有税费没有及时上缴情况，6)去环保局调查核实是否存在严重污染环境的行为等。当然，以上几个方面的调查核实，因合同的内容侧重也就不同。

第五篇：买房合同注意

如何签订规范有效的期房购买合同

一、合同应标明所购商品房的应用面积。

刘先生与某房产商签定了一份购房合同，房屋面积为120平方米，但入住时，刘先生实测房屋面积只有111平方米，相差9个平方米，以每平方米2500元计算，刘先生多付了22500元，这可不是一个小数目。因此，签订合同时应对每一个房间、阳台等实际面积进行确定，另外对按比例分摊费用的公用面积如电梯间、走廊、楼梯等应有明确界定，以免日后麻烦。

二、合同里要有建筑及装修质量标准细则。

如墙面材料、颜色、窗格材料、地面的辅设用料、卫浴设备、电线的铺设等。因为有些开发商为了吸引消费者购房，会有很多口头承诺，只有这些口头承诺以文字的形式在合同中出现，才具有法律效用，否则没在合同里出现的承诺，在消费者接收入住时发现没有兑现也会因无凭据而不能再加追究。

三、合同应有对附属配套设施建设的有效制约。

现在，一般房产开发商都会对住宅区配套设施建设有种种承诺，如花园绿地、学校、超市、泳池、球场等，这些都应在合同中体现出来，以免今后房产商的许诺兑现起来遥遥无期。

四、合同中应有物业管理的服务条款及相关收费。

有些房产商故意不在合同中体现物业管理这一项，往往等购房者入住后，才发现物业管理的不完善及收费的不合理，但是面对已经入住的既成事实，许多购房者也只好交纳高额的管理费。为了避免这一情况的发生，最好在入住之前的购房合同中应有所约定。

五、合同应有详细的付款方式。

一般房产商都会要求购房者先预付部分预付款，其余款项将分期支付或等交房时一次付清，从预付款交付之日起购房者都有权知其所购房屋的建设进程，以督促房产商按期交房，因此，购房者可在合同中以分期付款及退款的方式来约束、督促房产商。

六、合同中必须有具体交房日期及房产商若延期交房应有的罚则。

房产商会因资金、材料、施工、天气等影响交房日期，购房者因房屋拖延交付入住而导致利益受损，购房者有权要求房产商予以经济赔偿。

签订规范、有效的房屋购销合同是很重要的，所以合同要尽量详尽，面面俱到，因此，除了签定购销合同之外，购房者还要与房产商签订补充协议，以便更好地保护自己的合法权益。购房过程中涉及的法律问题

个人在购房中，大体上分三个阶段。

第一，购房前的准备，购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行解。开发商的五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。

那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看第四、五个，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。

第二，签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验五证。交付定金，签订认定书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，办理销售或者叫预售登记，购买期房时最好随工程进度采用分期付款或公积金、按揭贷款。因为购买期房与现房相比，存在两方面风险：一是楼盘烂尾，也就是工程进行到一定程度因某种原因停建了;二是房屋竣工后，房屋设施、质量、配套与约定

不一致。如一次性交齐房款，那么买方承担的风险很大，分期付款或公积金、按揭贷款，承担的资金风险就小一点。这是购房中的第二个阶段。具体讲，涉及到一些法律问题。

第一，如何阅售楼书。售楼书通常是开发商所做的宣传广告，在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性，一个是可以通过在互联网上查询、核对，核对这家房地产开发商是不是名副其实的，是不是有预售许可证。其次，可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。阅读中要明确售楼书中广告的信息，有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明，比如说多少多少分钟的车程，10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越，那这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了，你是开的小轿车还是公共汽车，是什么时速的，所以用几分钟的车程确定地段的位置，这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是，往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意。

怎么保证售楼书的内容具有法律效率？我看到售楼书之后确实非常感兴趣，但是又怕最后买了房子以后，不象售楼书中所描述的那些美妙？怎么办？根据法律的规定，如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力，就一定要把售楼书所描绘的物业的美妙环境，这么好的户型、这么好的地段内容明确的写到商品房销售合同中，这是法律规定要有的。确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务。这样的话，一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务，他就要承担责任。

在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，提醒购房人要注意，认购书里的定金和订金的区别，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同起担保作用，它只是起担保作用，叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金。所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。

认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生

纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。所以，在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。

在购房的过程中还涉及到一个问题，在有些情况下，在什么情况下签订房屋的限售合同，在什么情况下签订预售合同。限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。如果你购买的房子尚未竣工验收，就是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同。

商品房销售面积的计算问题，有三种计算方式。一个是按套计价，一个是按建筑面积计价，还有一个是按套内建筑面积计价值。通常，按套内面积计价的方法比较少用，而通常用的是按照建筑面积，它是指按住宅面积外围线来计算。一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和，是对购房者最为有用的是套内的使用面积，因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。所以，在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。

所以，购房的时候购房者特别关注面积，一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少，这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。

在购房过程中，怎么处理面积的误差呢？通常在标准的商品房买卖合同里，面积差异的处理方式有两种，一种是双方自行约定，只要双方约定使用面积不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是双方约定都可以，多了怎么办、少了怎么办都可以约定。通常，现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样，都有一个比的绝对值，通常是3%。面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。当然，如果约定得这么明确，建议还是可以接受面积误差比绝对值在3%以内，没有超过据实结算房款，如果超过的话，开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。还有一个问题，在商品房购销合同中，通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。如果不是这种

情况，就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原觉得对购房者是不公平的，等于把不可抗力的范围扩展了。所以，建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责。还有一个基本问题，购房合同的签订是跟谁签订？很简单，签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定合同。但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同，就是说中介公司不能以他的名义签定合同。签定合同的时候我们应该把握住是开发商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名义签定合同。再一个提示，签订商品房买卖合同的时候，要注意有一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几，这些比例数字，作为购房者一定要注意，稍微差一个百分数，很多东西就差很多。

在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。

第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。

第二，明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。

第三，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。

第四，明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。

第五，应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。

第六，明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。

最后，购房者在购买商品房的时候是否需要聘请律师。在商品房的买卖中确实涉及到很多专业方面的法律知识，普遍的购房者很难一下子了解熟悉这些问题，因此为了减少风险，预防买卖合同中的陷井，建议购房者在购房的过程中聘请律师，把相关的事情请律师办，虽然要支付一些费用，但会降低风险

第三，交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。

买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。

住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。

也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。