房地产中介电话销售培训（推荐）

第一篇：房地产中介电话销售培训（推荐）

房地产中介销售培训

1,电话销售前的准备.2开场白中的关键因素

电话前的准备:

电话销售前的准备就像大楼的地基，如果地基打得不扎实，大楼很快就会倒塌。在打电话中与客户沟通的结果，与电话销售前的准备工作有很大的关系。即使你有很强的沟通能力，如果准备工作做的不好也不可能达到预期的最佳效果。电话销售前的准备工作包括以下几方面：

1.明确给客户打电话的目的:

一定要清楚自己打电话给客户的目的。你的目的是想成功的销售产品还是想与客户建立一种长久的合作关系？一定要明确。这样才有利于实现打电话的目的。

2.明确打电话的目标:

目标是什么呢？目标是电话结束以后的效果。目的和目标是有关联的，一定要清楚打电话的目的和目标，这是两个重要的方面。

3.为了达到目标所必须提问的问题:

为了达到目标，需要得到哪些信息、提问哪些问题，这些在打电话之前必须要明确。电话销售开始时就是为了获得更多的信息和了解客户的需求，如果不提出问题，显然是无法得到客户的信息和需求的。所以电话销售中提问的技巧非常重要，应把需要提问的问题在打电话前就写在纸上。

4.设想客户可能会提到的问题并做好准备

你打电话过去时，客户也会向你提问一些问题。如果客户向你提问的问题你不是很清楚，你要花时间找一些资料，客户很可能怕耽误他的时间而把电话给挂掉，这也不利于信任关系的建立。所以你要明确客户可能提问一些什么问题，而且应该事先就知道怎么去回答。

5.设想电话中可能出现的事情并做好准备:

100个电话中通常可能只有80个电话是打通的，80个电话中又往往可能只有2-3个电话对商铺比较感兴趣，每次打电话都可能有不同的情况出现，作为电话销售人员一定要清楚在电话销售中随时可能出现什么情况，对于不同的情况准备相应的应对措施。

6.要做好客户问题要熟记的准备:

上文已经提到，如果给客户的某些回应需要查阅资料，你不可能有太多的时间。你要注意，千万不能让客户在电话那边等的时间太长，所以资料一定要放在手边，以便需要查阅时立刻就能取出。而且手边所准备的各种资料自然是尽可能地越全面越好。最好是做到熟记项目资料。

把客户可能经常问到的问题做成一个工作帮助表，客户问到这些问题时，你可以随时都能快速地查阅回答。还有一个所需资料就是相关人员的联系电话表，尤其是同事的联系电话很重要，如果客户问的问题你不是很清楚，你可以请同事中的熟悉业务的人员帮忙给客户解答，形成三方通话

7.态度上也要做好准备:

态度一定要积极。电话销售人员每天打的电话量相当大，而且每天遭受的拒绝也往

往非常多，所以很容易造成精神上的疲倦，在这种疲倦的影响下，可能在打电话时，态度上

就会情不自禁地不是很积极、热情。:

有的电话销售代表，每次碰到重要客户要打电话时就会身不由己地特别紧张，担心客

户不再考虑我们推荐的商铺。然而实际情况往往并不是他想像的那样，结果反而是自己的紧

张可能造成负面影响。所以态度是否积极是非常重要的。:

态度准备上还有一点很重要，就是一定要努力地培养自己养成与客户通电话时常常

恰到好处地适时发出友善的微笑声。这一点在下文讲述沟通中声音感染力时再进行详细介绍开场白中的关键因素

准备工作已经做好之后，接下来要做的就是打电话给你的客户。打电话给客户时，一定要有激情，要用激情来感染客户；一定要专业，要用专业来让客户信任你。你的准备工

作做的很充分，这不应是你的障碍。

接下来你就需要有一个开场白。开场白中有五个因素是很关键的：

1.自我介绍

自我介绍非常重要。例如，当电话接通后你说：“您好，我是某某售楼部的某某某。”

一定要在开场白中很热情地表示友善的问候和自我介绍，这是开场白当中的第一个因素：自

我介绍。

2.相关产品的介绍

如果碰到有意向的客户，要对自己销售的产品做一个简明扼要的说明，这等于建

立一座与客户沟通的桥梁。第二个电话就不能直入主题了，如果开门见山地直接进入话题，显得很唐突，也不利于建立起融洽的关系。所以最好先关心一下客户。

3.介绍打电话的目的接下来要介绍打电话的目的。介绍打电话的目的时有一点很重要，就是突出产品

对客户的好处。在开场白中要让客户真正感受到你对他的价值究竟在哪里。

第二篇：房地产中介销售精英

“所有的决定均取决于自己。我可以成为一个最高收入的辛勤工作者，也可以是一个最低收入的轻松工作者。”

汤姆·霍普金斯(Tom Hopkins)是这个星球上最能卖房子的人，被美国报刊称为“国际销售界的传奇冠军”。

他三年内赚到三千多万美元，成为吉尼斯世界记录地产业务员单年内销售最多房屋的保持者，平均每天卖一幢房子。

失败

我从来不把失败看成失败，而只是我方向上需要调整的一些反馈，是开发我幽默感的一个良机，是练习技巧和提高能力的一种机遇，是一场必须要赢的游戏。

1963年，18岁的汤姆·霍普金斯步入房地产销售业。最初6个月，他屡遭败绩，穷困潦倒。

天性乐观的霍普金斯，用自己的方式消除因为被拒绝而产生的压力和焦虑。爱迪生发明灯泡时，也许在别人看来，经历了一万次失败，可霍普金斯却理解为“只是找到了9999种不成功的方法而已”。

那时，娃娃脸的他，看上去不过16岁。

没有汽车，他骑摩托车陪客户去看房。如果客户扭头就走，他只有开摩托去追。

后来终于狠下心来买了辆1950年出厂的汽车。

那几乎是一堆钢筋铁骨的垃圾：当尖叫声响起，他才知道，副驾驶座上突出的弹簧扎到了身旁的客户。但他不失时机地玩笑：你买了房子，我才让你离开车。

就在拥有那辆车的第二天，霍普金斯接到一个让他兴奋不已却又将信将疑的电话。一位女士，用他从未听到过的迷人声音告诉他：需要买一套房子，预算是20万美元。霍普金斯惊呆了：这样一笔钱，现在是一套两间卧室住宅的平均价格，而在1963年，三间卧室的房子，只需要1.75万美元！

当他弄清了的确是有一笔大买卖从天而降的时候，马上去问销售经理：“什么房子可以卖给她？”经理建议他问问其他公司。

驾着他的破铜烂铁，霍普金斯几乎跑遍全城。终于找到一套700多平方米带私家泳池和花园的房子。

下午两点，那位女士如约而至：戴着很大的钻石，她化的妆看上去至少要用两个小时。霍普金斯说，生命中从未见过如此美丽的女士——始料不及的是，就在那一天，就在陪她看房子的过程中，发生了更多的“从未”。

开上老爷车，他们去往那套漂亮的大房子。霍普金斯突然担心油不够用——1950年出厂的车是没有汽油表的。一路上他紧张地默默祈祷，可不幸的事情还是发生了，车开始晃动，再也不能前行。

好在不远处就有个加油站。当他用了半小时买来汽油时，车内的女士已是大汗淋漓。7月，那辆打不开窗户的老爷车里，最少有40多度。

终于到达目的地，霍普金斯早已不知所措。他不知道该怎么介绍那套房子，就走到落地窗前，拉开窗帘，指着外面的杉树林，请女士过来看看美丽的风景。

晕头转向的女士，不止是走到窗边，而是干脆一头撞到大玻璃上。之后便转进了洗手间，关门大哭。

霍普金斯手足无措，只有在外面走来走去。实在忍不住了，就去敲门，请她一起回办公室。

一路上，他一直用余光观察那位女士，她的头转来转去。他吓坏了：是不是脑子撞坏了？

车还没停稳，她就跳下车…… 公司的每个人都问他，这单大买卖怎么样了？他完全不知该怎么说。彻底晕了，考虑自己是不是还要继续在地产业发展。

20分钟后，一位男士在电话里问：“是你向我太太展示了一套房子吗？简直不敢相信！我要过来看看。”

恐惧袭上心头。年轻的霍普金斯对他的经理说：“他要杀了我怎么办？”经理要他在办公室坐着，放松自己。

接下来的事更加不可思议。1963年，许多人还用马做交通工具，卫生环境不够好。就在双方交流过程中，许多大苍蝇在周围嗡嗡飞。一只苍蝇，先是叮在那位先生胳膊上，被轰走后又落在了女士身上，接着赶到霍普金斯面前。

匪夷所思，但确确实实地发生了：他抓住了它，并顺手迅速扔进嘴里。只有两个选择：吐出来或咽下去。他不假思索地选择了后者。

抬走头来，夫妇俩嘴张得大大地盯着他。“告诉你，这个人就是这样的！”太太说。

本来让他兴奋不已的大买卖，结果可想而知。

他经历了实在的失望乃至绝望，曾经想放下这一切。冷静下来，他突然悟到：也许不会再有比这更糟糕的事情了，他相信柳暗花明。

既然有尴尬、沮丧，相应地，也许就有轻而易举？

霍普金斯可不承认：“成功是不懈努力造成的。我连续三年只在圣诞节休过三天假，其他时候都是第一个到办公室，最晚离开。”

1964年到1972年从事房地产业的8年期间，当时整个产业比较看好。1969年，美国房地产业不景气。许多人离开而他却坚持。

“越是情况糟糕，越能做得更好。”在霍普金斯看来，他的生命不是取决于失败的次数。他相信，成功的次数，永远与失败后继续努力的次数成正比。

学习

用钱袋里的铜板去填满你的内心，你的内心会把你的钱袋注满黄金。

收入最高的销售人员，永远可以开发出自己的成交风格。

汤姆·霍普金斯把销售定义为“一门艺术”，旨在通过建立亲和，不断筛选，演示讲解，处理疑虑，然后再有机结合系列言语和行为，来感性地营建一种双赢的协议。

因为贫困，汤姆·霍普金斯只接受过三个月的大学教育。他永远记得，30多年前，决定辍学那一天，有些惶惑地回到家里，父亲却坚信他将来会有成就。

即使是在建筑工地扛钢筋为生的日子，他仍然相信世上一定会有更好的谋生手段，最终开始尝试进行销售。但是，前90天，他才挣到150美元。

去留之间，他选择了再给自己一次机会。于是决定把最后的积蓄投资到世界第一激励大师金克拉一个为期五天的培训班。

没想到，这五天的培训，成为他生命的转折点。在之后的岁月中，他潜心学习钻研心理学、公关学、市场学等理论，结合现代推销技巧，凭着自我教育和毅力，在短暂的时间里获得了惊人的成功。

当然，事业的成功是*自己去努力的，但也需要有人指引这样才能少走弯路。

销售其实是一门科学，人人都可以掌握。汤姆霍普金斯现身说法：销售冠军真正成为冠军的理由是，他们全都坚信持续不断的教育，他们学习、掌握并使用各种知识和技能。

“改进一个人的环境是要从脑内开始的。投资多一点时间、金钱和努力在你的内心，美好的事会被你自然吸引而来。”

于是有了国际培训集团，霍普金斯做起了20个雇员的董事长。

霍普金斯从不认为，从销售房地产到培训之间，需要一个转型的过程。

“7个基本原则可以教你卖任何东西。”他相信，当年他用于美国的销售技巧，如今在全世界依旧被证明是成功的。

全球很多的销售培训课程，都来源于他的销售培训系统。他被誉为“世界上最伟大的推销大师”。

感激

让别人喜欢你、信任你、对你感兴趣。你在销售中就可以达到顶尖的成就。

国际培训集团总裁，是霍普金斯合作25年的伙伴，其他员工在这里工作平均也有18年了。他的很多客户，是三十年前认识的。

客户是帮助他事业成功的伙伴。当他递出名片时，会首先“谢谢你”——谢谢客户成就他的事业。

霍普金斯一贯倡导，更多地关注别人，而不是金钱。

“当你跟任何人交往，首先你自己就是产品。只有把思想放在他们身上，才会让他们看到最佳的产品。”

在美国，买房子的人，首先想的是让业务员少拿点佣金。

当他们感觉到这是一场销售，因为害怕购买，就会筑起保护墙。因此，关键是获得信任：“你必须赢得成交的资格，向客户提供多于他们需要的产品。”

霍普金斯去参观客户的家，之后就会寄给客户一封感谢函，并把他们加入通讯录，在温馨的节日对他们说一些亲情的话。每周给他们发邮件，提供资讯，邀请他们上他的网站。

“我不会**客户，只有他们需要时才提供帮助。”很多销售人员的通病是不断地讲，而霍普金斯喜欢问问题。

很多时候，我们都看到卖房子的人夸大其辞，霍普金斯却敢理直气壮地宣告，他的整个生意是建构在真诚正直的基础上。“任何产业都有说谎的人——一时会说谎、一生会说谎。但我从不欺骗我的客户。”

经常地，人们要买的不是完全物，而是附加的内容。买房子，更希望得到的，是爱，是安全感。

“我爱我的客户，他们也爱我。”他与客户建立的关系甚至很戏剧。

他的全家，住在一套有6个卧室的房子里，已经23年。当初的价格是200万美元。

不能不引起人们兴趣的是：什么人能成功地把房子卖给这位世界上最会卖房子的人？

谜底出乎意料地简单：其实没有人来说服他，只是他妻子喜欢。看到那房子要出售的信息，就去看。一开门，对方原来是他的学生，刚听完他的演讲。

激情

推销是一项报酬率最高的艰难工作，也是一项报酬率最低的轻松工作。

霍普金斯曾在金氏跨国地产集团、宝洁、迪斯尼及可口可乐等大企业工作。参与了许多推销大案的策划，例如在可口可乐，他负责过1996年亚特兰大夏季奥运的全球推销计划，可说是史上仅有、耗资最高的全球推销。在迪斯尼，霍普金斯则首创现正风行家庭录影带市场的直接录影带制片观念。服务于宝洁的时候，他主要负责推销的产品包括佛杰咖啡、橘丘柳橙汁、夏威夷综合果汁和当肯汉斯微波甜点。在某个将士阵亡纪念日的周末，霍普金斯在家用微波炉尝试了一百种杏仁巧克力微波蛋糕，这就是当肯杯微波甜点的由来。

27岁就成为亿万富翁，可霍普金斯仍然努力工作，从不懈怠。

他热爱自己的工作。毕加索、穆内——那些画家，创作的目的都不是为了钱。但是，当他们做得好了，自然就致富了。

进入地产行业，霍普金斯终于找到了自己生命中独特的优势——那就是他热爱并充满激情要做的事。“销售人员首先自己要兴奋，要有激情，才能对他所销售的产品表达得好。”

激情的英文，起源于希腊文，意为“内心所在”。它是内在感受的外在体现，而且可以影响他人。在讲台上燃烧激情的霍普金斯，点着了一批又一批梦想成功的销售员的梦想与期盼。

有7个外孙和孙女的霍普金斯，“内心所在”的未来，是八九十岁还要跟孩子们一起跑步，跟太太拥有最美好的生活。

汤姆·霍普金斯背景

国际培训集团董事长

吉尼斯世界记录房地产业务员单年销售量最高记录保持者

曾在金氏跨国地产集团、宝洁、迪士尼及可口可乐等大企业工作过，参与了许多推销大案的策划

被公认为“销售冠军的缔造者”。接受过其训练的学生在全球超过500万人

他著作的销售书籍被译成11种文字，在世界各地被列为销售认证必读

第三篇：电话销售培训

自美国70年代开始盛行电话销售以来，现今美国电话销售从业人员超过500万人。如果你住在美国，就能感受到电话销售是无孔不入。今年美国国会通过法案，开始限制电话销售人员向登记在册的家庭打出销售电话。尽管这样，还是丝毫没有影响最近两年在国内备受重视的电话销售行业发展。进入国内最大的招聘网站，你将发现电话销售员已经成为一个热门职业。我曾经辅导过的一家企业，其优秀电话销售人员的最高月收入已经超过内陆城市普通大学生一年的收入。这并非凤毛麟角，电话销售具有极高效率的天然优势，例如戴尔电脑公司的电话销售人员人均一年销售额就超过500万元。

下面以我进行的一次电话销售技巧培训课程实录为参考，来介绍一些关键的电话销售技巧。

培训启动

电话销售技巧培训中需要学员与老师之间或学员之间进行很多模拟电话销售。以我多次培训的经验，学员一开始都会非常不自然。毕竟没有电话，而且也可以看到对方，这与真实情景是非常不同的。所以培训一开始，我告诉大家，在电话销售技巧的培训中，将有大量的实际案例分析，通过听录音来共同改善电话销售技巧。同时也进行一些角色扮演，通过现场模拟来巩固学到的技巧。接下来，我就得安排一个活跃培训气氛的小游戏，以大大提高学员的参与度，这是后面培训成功的关键。同时为了了解每个学员电话销售技巧的程度以及侧重点，我接着就做了个小调研。我请只通过电话进行销售的学员举手进行统计，又请几乎不在电话中成交的学员举手进行统计。

这是为什么呢？分清电话销售在学员销售工作中的主要作用类别是非常重要的。一般说来，电话销售在整个销售活动中分为两大类别：一种是先通过拨打陌生拜访电话进行约访，再登门拜访、协商，最后当面成交。另一种是直接通过陌生拜访电话进行销售，而且追踪直至成交均是通过电话实现。在本次培训中，纯粹是第一、二种情况的学员大越各占三分之一，混合型的大约也占三分之一。因此我将课程安排比较均衡，分为四个部分：

1、电话销售心态调整

2、快速陌生电话约访

3、电话中的销售技巧

4、电话销售自我管理

电话销售心态调整

企业的电话销售人员通常流失率很高，最主要的原因就是越来越畏惧打电话。当我请在电话销售时常被客户拒绝的学员举手时，大家全都毫不犹豫的把手举了起来。当我接着问这里有谁喜欢打陌生拜访电话的，结果全都立即把手放了下去。我在这里称之为“踢到铁板”，这是电话销售人员人人难免的，算是家常便饭。电话销售人员常出现的状态是，打完一个叫人不舒服的电话后（即被不礼貌的拒绝），总想干点别的什么事情来拖延打下一个电话。如果不能保持良好的心态来打电话，电话销售的效率是极低的。有一次课程上，一个物流公司的销售人员告诉我，他每周打20个陌生拜访电话，让我非常吃惊。

打电话进行销售，遭遇的拒绝非常多，有些甚至很没有礼貌，所以导致电话销售人员有强烈的挫折感，使他不愿意继续打电话。毫无疑问，这是正常的心理反应。心理医生常常通过电击来纠正有心理疾患的患者，其需纠正行为被引发时，就会被电击，自然是不舒服的，于是形成条件反射，待该行为再度发生时，电击的感觉出现，于是行为被自觉终止了。当被客户拒绝时，我们遭遇了电击，我们会将之与我们的电话销售行为联系起来，多次重复这种感觉后，自然有就会畏惧打电话的心理。

在给学员分析了畏惧打电话的心理根源后，我们做了一个模拟训练来了解接电话时顾客的心理反应。我请一个学员出来扮演顾客，四个学员出来扮演电话销售人员。设定如下的场景：顾客刚开完会回来，准备倒点水喝。一个学员打电话来销售产品，假定分别三分钟、五分钟、二分钟后，其余三位分别打电话过来销售各自的产品或服务。最后我问那位扮演顾客的学员：澳愣缘谝煌ǖ缁昂偷谒耐ǖ母惺苡泻尾煌俊贝鸢甘强几芯醪荒头沉恕E怨鄣难г痹蚬鄄斓桨缪莨丝偷难г狈从Ψ直鹗堑谝煌ū冉峡推鸩降降谒耐ǚ浅2豢推＞」苷飧鼋巧缪莼疃械慵耍还г泵腔故欠⑾肿约捍游炊怨丝偷男睦碜刺龉げ猓虼宋茨芤远苑搅⒊±蠢斫馄湫形?BR>电话心态调整的第一步便是要理解顾客的拒绝，如果换做是电话销售人员自己，恐怕也会很不耐烦。我强调说，电话销售人员争夺的是顾客有限的注意力和时间，因此要思考我们在打电话前10秒时，如何做好引发顾客的兴趣是至关重要的。当然这些技巧是后话，我就没有立即展开。接着我要求学员在以后的电话销售遭遇拒绝时，必须使用心态调整的第二招，我称之为“以德报怨”。

如果对方拒绝甚至态度恶劣，挂机前都请微笑着对对方说：“谢谢，祝您工作愉快，再见。”我强调说，这句话其实是对自己说的，有很强的心理暗示作用。当我们无奈的挂掉电话时，心情就会大打折扣，如果说了这句话，则使自己具备了有气度的姿态，心情便不容易受到影响。很多学员听到一半时，便笑起来，已经理解了我的意思。

心态调整的第三个方法就是要做到对事不对人，转移关注的焦点。我讲了一个保险公司真实的故事。一家海外保险公司的电话销售人员士气低落，人员流动大。销售经理想了很久，出台了一个新的制度，规定每打一个失败电话，在表格上填一下，当填满250个时，则发1000美金的奖金，没多久，士气却提高很多，销售业绩开始上升，而公司发的整体奖金并为增加调整后。为什么会出现这种情况？电话销售其实就是一种数字游戏，成功是有一定比例的。假设平均你每打成50个电话，就有一个成功的交易，那么当你失败49次时，就相当接近成功了。而电话销售的失败率很高，使得电话销售人员过于关注失败而没有成就感。一旦销售人员发现众多的失败是成功的必要前奏时，面对失败的电话就显得很坦然了。因此我请学员们每日统计自己的电话数字，经过长期积累就可以得到一个比较可靠的比例。了解这个比例将大大有利改善自己的销售心态。

快速陌生电话约访

在介绍了自我心态调整的一些方法后，我又通过模拟训练讲授了声音的训练。很快培训就进入了第二个部分—快速陌生电话约访。

对于绝大部分销售活动来说，电话约访是成功的第一步。如果不能成功踏进顾客的大门，销售就已经结束了。然而要让繁忙的或是备受打扰的顾客同意花时间见面，却也不是那么容易。曾经一次培训班中，一个销售高端计算机服务器的学员告诉我，他一周要打1300个电话才能约到一个客户，这也是他的工作任务。这算是我所听到过的最低的比例了。

其实电话约访很简单，只要遵循六个步骤

第一步就是打招呼。正如前面说的，打电话的前10秒很重要，要争夺到顾客的注意力。那么热情、礼貌的问好就是最好的引人注意策略。我强调了三个关键点：名字、热情、自信。我请二个学员进行来打这样一个招呼，就象在打给一个很重要的顾客的第一句：“王经理，早上好！我是环球公司的李三。”简单的一句话，如果表达有力，则能让人感受不同。结果其他学员给他们的评价都不高，说明很少有人真正重视这开头的第一句。请大家回忆一下自己的动作，你的打招呼达到了：名字、热情、自信的要求吗？

第二步是自我介绍。这里要用到USP的概念。USP就是独特销售主张，也就是你跟竞争对手最具吸引力的区别是什么，要用一句很短的话概括出来。这是在开始引发兴趣、建立最初信任的最有效方法。我对学员介绍说，我们公司自己的USP就是“在上海唯一一家提供全系列台湾经验零售管理培训课程的企业。”最后我请学员都写上自己公司的USP，然后一起来进行分析（电话销售技巧的培训班一般不超过20人，因此可以进行相当多的互动）。

第三步业务介绍则需要用到牧群原理来强化顾客的兴趣，同时强化信任关系。牧群原理也就是随众心理，牧群的移动是由大多数的移动决定方向，个体并无意识。同样，每个人作出采购的决定都害怕犯错误，因此他们愿意随大流。所以我要求学员在业务介绍时，一定要针对顾客的行业列举出一些比较知名的典型客户，以此强化顾客的兴趣和信任。例如我举例说：“我们公司曾经为杉杉集团、罗蒙集团、金利来等数十家服装企业提供过零售管理培训，使他们大大提升了业绩。”这样的业务介绍无疑是非常具有说服力的。假设学员的公司并无特别知名的企业，则可以采用数字化或者类比的方法来达成同样的效果。

第四步就是要单刀直入的要求见面。我提醒学员，电话约访的目的就是约访，因此不要过多纠缠，要尽快直奔目标。

第五步则是在提出见面要求后讲述对此给顾客带来的利益。没人要做亏本买卖，顾客花时间与一个从来没有见过的人面谈，让你有机会向他销售，顾客会觉得对谁有利？所以一定要强调面谈将带给顾客什么样的利益，才能打动顾客。我对学员的建议是，告诉对方将介绍跟他同行的一些合作经历。每个人都对同行在做什么非常感兴趣，他们想知道别人是怎么做的。所以这是打动对方的最佳策略，我们没有给顾客压力，说要卖东西给顾客，而只是要介绍一些经验而已，这能有效降低顾客的抵触。

第六步要建议式给出时间，显得象个专业人士。切记不可提出一些容易被拒绝的问题，例如：您有空吗？顾客的下意识反应一定是没空。

我边讲边演练，途中请学员根据自己的特点来设计整套对白。接下来讲完异议处理与绕过前台的技巧后，我给大家五分钟来完善自己的电话约访底稿，然后选两个学员出来角色扮演。一番高潮迭起的扮演和评选后，大家一致选出一个最好的学员，我赠送了一本大词典给他做为奖励.在进行一个简短的游戏之后，大家兴致高涨，下午的培训开始了。

上午的电话销售技巧培训讲授了心态调整、声音训练和快速电话约访的技巧，而下午的课程则重点讲授电话中的销售技巧及电话销售自我管理。

电话销售周期

电话中的销售与拜访客户的销售技巧有许多相似之处，也有很多区别。每个销售业态都有自己的销售周期，认识自己的销售周期非常重要。通过管理自己的销售周期可以有效提高销售效率，加快成交的速度，才能预测每次销售的成功几率。我在介绍一般销售周期的各个环节后，随后展示出电话销售周期：

寻找潜在顾客

电话销售的第一个动作就是寻找潜在顾客，这包含两个方面的内容：一是找出有购买可能的客户群，即确定待拨打电话名单；二是电话里找出有权决定采购的人。

俗话说，好的开始就是成功的一半。拨打出陌生拜访电话前，找到优质的电话名单是电话销售管理里的最重要基础工作。在通过电话销售之前如果能对电话名单先期进行筛选，将决定你的电话成交率是1%还是50%（就有一个学员告诉我她最优秀的电话销售员成交率可以达到50%），要知道，这相差至少50倍。在培训的电话销售自我管理课程单元我介绍了几种研究筛选或直接获得优质电话名单的方法。

拨打出陌生拜访电话后，成功的第一步骤就是找对人。俗话说：找对人，做对事。如果连有权做决定的人都无法找到，电话里销售技巧再好也是白费周折。因此电话销售员在第一次打出陌生电话的最初关键步骤就是要确认与你通话的人就是你要找的关键人。据我以往从事企业电话销售团队咨询案的调查发现，至少有70%的陌生拜访电话不能找到关键人。如果这一比例能提高到50%，电话成交率将大为提升。如何判断这个人就是就是你的关键人呢？关键人一般具有三个特征，可以用英文的MAN表示：M表示有钱，关键人必须有预算来购买你的产品；A表示有权，关键人必须有采购决策权或对决策有重要影响；N表示有需求，这点我后面的培训将会详细介绍。课程上我就如何寻找关键人进行叫模拟的扮演训练，从模拟训练中大家可以学习到如何确定并联系到关键人。

需求利益

找到关键人后，接下来的动作是什么？课程上我询问学员一个问题：“有多少人在电话销售的最初就开始介绍产品？”结果大多数学员都举了手。我接着问道：“那么是否大多数人都立即表示拒绝？”这下全部的学员都举了手。我请学员开始反思，是否两者间有直接的联系呢？我紧接着抛出了第三个问题：“顾客为什么要购买？”这个答案地球人都知道，学员们纷纷回答--“需求”。是的，顾客有需求才会购买，但是电话里却常出现这种错误做法：发现需求之前就提出产品或者服务的特征或利益。所以大家经常在最初就被顾客拒绝也就不足为奇了。我请大家抄下来一句销售原则：销售活动70%是倾听，20%是在提问，10%是在讲述，而讲述的内容绝对只是顾客想知道的。尽管大家都知道顾客购买的原因是需求，但是将这一信息用于改良自己销售行为的销售人员还是少之又少。接下来的培训中，我与学员一道分析了顾客产生需求的原因，让学员能针对顾客需求的不同心理来源能更有针对性的进行销售。

需求分为两类：明确需求和隐含需求。我问学员：“各位的销售经历中是否有过特别痛快的销售经历？”大家都露出了笑容，纷纷点头。可见销售人员有时也会检到金元宝，顾客有明确需求，你刚好遇上，而且你的产品或者服务正好能满足顾客的需求，交易很快就达成了。就象碰到一个饥饿的小孩，拿出一双碗筷晃动，小孩就变得兴奋。创造销售机会的的最简单的方法就是找到饥饿的小孩，然后在他们面前晃动碗筷。然而这一比例太低，可能你打电话找到的1000个顾客里，只有1个才有明确的需求，立即同意购买。优秀的电话销售人员与差的电话销售人员的重要区别就是，在将顾客的潜在需求转化为明确需求的能力不同。如何有效的让顾客的潜在需求变成明确需求？关键在电话中适时的提问。接下来的培训我详细的介绍了电话销售中的提问技巧，高超的提问技巧将使电话销售人员赢得顾客的初步信任，从而有机会能在电话中进一步了解顾客的需求，从而推动销售进展。

协商

当与顾客就他的需求进行讨论，并告知顾客将要获得的的利益后，电话销售已经向前推进了一大步。电话销售人员接下来就会碰到顾客异议。电话销售中顾客异议比较当面的拜访销售更难处理，你无法看到顾客的表情，很难分辨顾客的真实意图。顾客的异议大致有两种情形：一种是反对意见，例如“你们的价格太贵了”，这是最常碰到的反对型异议。另一种是拖延型异议，例如“我要跟经理汇报一下，等他的答复”，也是最常碰到的拖延型异议。在给学员详细讲述多种反对型异议的有效处理方法之后，我展示了一张史瓦辛格的《魔鬼终结者》剧照来说明拖延型异议才真正是电话销售旅程的的终结者。曾有一个财务培训公司的销售经理发言告诉我们，她电话销售团队大约80%的失败来自这种很难应付的异议。

几乎很少有电话销售人员有习惯向拖延者直接提出要与老板交流，他们害怕得罪电话那端的客户。然后这却是应对拖延型异议的关键步骤。首先，在电话里，我们对对方要等候上级的决定表示理解，例如“张经理，象您这样上规模的公司是需要呈报上级。”待表示理解后，就要立即提出直接与其上级沟通的请求。拖延大部分是你的电话销售对象意图暂停销售过程，他们可能是不希望再被打扰，又不好意思直接了当拒绝你。因此当你提出要直接沟通的请求时，就可以作为你判断对方购买意向程度的依据。当然大部分情况下，你还是很难与其上司直接对话，但是万一可以，你的机会就大大增加了。如果不行，学员们需要将电话中的对象发展成为自己的销售人员，为自己在其上司面前推销。所以这时电话销售人员需要与电话中的顾客共同总结本次或历次电话沟通下来顾客满意的地方，例如“张经理，我们曾经讨论过„„，听得出您对„„这几点还比较满意，我说的没错吧？”采用这一方式，加深了顾客对你提供产品或服务的良好印象，你便有机会将他转为你的推销代理，向他的上级推销。拖延型异议处理的关键在于立即分别对方是否真正有采购的兴趣，否则你将浪费大量无效时间，不如赶紧拨打下一个电话吧。

在异议处理结束时，请记住一定要获得顾客的某种承诺。这里指的承诺是与顾客达成的将销售推进到下一步的具体约定。例如“张经理，那我这个周五上午再打电话给您，看您这边进展如何？”。而不要犯这样的错误：“张经理，那我们再联系，再见。”这种最常见的电话销售结束语并没有推动电话销售的进展。请记住，电话销售的过程可能要历数多次电话，每次都要能推动销售进展，没有顾客的承诺不能视为销售进展，那会很危险，因为电话那端的顾客将是善变的。

成交

在电话中，销售人员一步一步激发了顾客的兴趣，呈现了产品或服务的价值，解决了顾客的大部分疑问，现在到了关键阶段。电话销售人员应抓住火候，尽快要求成交。在电话销售时，机会稍纵即逝，因此电话销售人员要采用非常灵活的要求成交方式，即不可对顾客施加太大的压力，也不可放过机会。这里介绍两种基本手法：一种是假定成交。电话中不提要求顾客签单，而假定已经成交，直接请求成交后的具体动作。例如“张经理，您下午在办公室吗？我就安排跟您送货过来。”但是假定成交必须要待电话中火候不错时才可以运用。课程中我们又通过案例分析来了解哪些情况下可以用这种技巧。另一种方法是设计合理诱因来加速成交。课程中我请学员举例，当学员去百货公司买东西的时候，常可以看到哪些促销的活动。这些常用的促销手法其实都可以运用到电话销售中作为诱因促使顾客做出成交决定，课程中我与学员一道将列出的促销手法转化为电话销售中的成交诱因。

电话销售自我管理

在课程的最后单元，我跟大家一起研讨了电话销售人员的自我管理。

掌握自己的数字

说实话，电话销售就是数字游戏，除了基本技巧之外，不断坚持是获得成功的关键。每次课程中我都询问学员三个问题：第一个问题：“有谁知道自己电话数量与成交比例？”多次课程中却几乎没有人能回答这个问题，我提醒学员应认真记录好自己的电话销售数据，如此才能保证自己能达成业绩目标。数字是根据你自己的电话销售周期来记录，你每天打多少个电话，进入电话销售周期各阶段的分别是多少个，都要记录下来。接下来按月、季度、统计，就能掌握自己的电话成交比例数字。这个数字有什么用呢？那我接着问第二个问题：“有谁可以列出可以使收入倍增的五种方法？”大家都想了半天，说不上来。其实掌握自己的数字后，答案很简单：四个销售阶段的数字随便一个翻一倍，加上请每个老顾客介绍一个新顾客，就可以实现。第三个问题是：“如果假定你每天打30个陌生电话，一年可以赚10万元，你会去做吗？”每位学员都同意去做，但是大多数人却不能坚持。所以掌握自己的数字后，要给自己确定一个分解后的数字目标。分解的数字目标非常重要，电话销售人员每天都要努力去实现，超高收入将不再是梦想。这些问

题都是与打电话的数字相关的，事实就是你打得越多，就会卖得越多，收入越多，电话销售技巧也就越好。准备、准备、准备

电话销售自我管理中哪三项工作最为重要？第一是准备、第二是准备、第三还是准备。电话销售的销售过程短暂，充分的准备才能抓住难得的机会。电话销售中前10秒就要抓住顾客的注意力，并引发他的兴趣。30秒内就决定了后面的命运：是结束还是继续。我主持的电话公开课程及内训课程很多次，从来没有看过完备的电话销售准备表，也没有看到过让人满意的电话话术，最多的就是听到电话销售人员抱怨很容易遭遇顾客拒绝。没有充分的准备，遭遇拒绝当然是家常便饭。课程中我对学员进行分组，并假设一个情景：现在了解顾客的需求后，提交了产品规格书，现在希望了解顾客的决策流程及对产品规格书的看法。各小组需要设计一份完整的电话销售准备表。在分组讨论时，请各组派一位学员出来自己介绍小组完成的电话销售准备表，再各请全体学员进行评比。通过这种训练，将使学员在培训结束后也能为自己销售的产品或服务设计合适的电话销售准备表。

电话进度与顾客关系管理

在课程中，我给学员展示了一个顾客关系管理的数据库，介绍电话进度与顾客关系管理的联系。很多产品和服务需要多通持续的销售电话才能最终搞定，因此电话进度与顾客关系管理能协助你追踪销售电话，直到成交。这里有三个基本工作：首先是顾客分级，可以参考电话销售周期来进行分级。顾客分级的意义在于提醒自己最优先处理的顾客，要将最合适打电话的时间、最佳情绪的时候留给级别最高的顾客。其次是确保每通有效电话关键内容进行摘要记录。有效电话是指通过销售电话已成交或可列入高级别顾客的电话过程，摘要记录除记录简要的电话内容外，还要列明后续追踪的时间与下一个目标。最后是将某位顾客的所有电话记录与该顾客进行关联，能快速查询。通过有这些功能的CRM软件或自建数据库进行电话进度与顾客关系管理，促使自己不断持续打陌生电话，按优先顺序或约定顺序追踪电话拜访，大幅度提高电话销售成交率。即使每天的销售电话通数多达200，也能高效的管理自己的销售电话。

整整一天的电话销售技巧培训内容很多，短短一篇文章也难以详尽介绍，希望以后有机会就每个部分都能与读者深入探讨。所有的培训都不是灵丹妙药，最关键的还是执行。我在培训结束后，发给所有学员一份《电话销售技巧自我诊断表》，学员自我评分后，定下改善计划，我们相约2个月后再次评分，来督促学员认真执行。我也希望广大读者能真正坚持去应用文章中介绍的技巧与经验，预祝大家成功。

第四篇：电话电话销售培训

电话电话销售培训

2010年12月24-25日 上海

【主办单位】百乔罗管理咨询（上海）有限公司

【培训对象】呼叫中心电话销售代表、团队长、质检师、培训师，企业销售经理及主管、销售代表等。

【培训费用】1800元（含资料费、午餐费、专家演讲费）；住宿统一安排，费用自理；

【咨询报名】闫老师

【温馨提示】本课程可为企业提供内训，欢迎来电咨询！

课程背景：

电话销售业绩要做大做强绝不是仅通过“人海战”就可以，也并不是需要每个人都有着出众的电销天赋，更多是需要去科学的引导和训练。

很多电销代表总是在业绩的“疲态”中徘徊，推一把，其就会迈向优秀和卓越，而退一步则可能在困惑和工作的倦怠感中徘徊、离职，损失的不仅仅是其自己，对电销团队的士气和成本也都有很大的负面影响。

高产能的电话销售是有方法的，不仅需要好的流程、好的团队配合和支持，更需要电销代表“人的技术”的提升。

课程收益：

培训师本人有着多年的大型呼叫中心的管理经验，并带领团队创造过行业人均产能的标杆。加上专业的培训技巧，将深入总结的电销实战经验用生动、有效的方式展现，使您的电销技能在直接的收益中快速提升。课程中配有实战的录音分享和“大家来找茬”的练习，注重实务导向，使培训中学员的“心动”、“激动”能有效转化为“行动”。

课程内容：

模块

一、电话销售的思考拓展

1.你在电销中的主要困惑和需解决的问题有哪些

2.电销中的感性、理性、积极性

3.变革中电销代表的角色与职责

模块

二、电销客户需求分析及客户分类

1.客户需求及服务层次

2.3.模块

三、电销沟通中“人的技术”

1.2.3.4.5.6.7.8.模块

四、电销话术策略中的“中西合璧”

1.2.3.





4.

 话书、话述和话术 “西式”：传统电话沟通及话术管理（QA管理）方法 “中式”：语言行为分析方法 两个语言类型、九个语言行为、两个关键质量点 “按规范、但绩效淡”的录音“软故障”分析 高超的电销代表如何拿捏通话中的程序面和个人面 “中西合璧”：话术及沟通策略管理的新方法  服务营销语言行为的策略应用  电话沟通话术管理中的“中西合璧”方法举例 高超电销代表的“武备库” 电销代表的语汇、语气及发声方法 针对对不同类型的客户，电话联系前的准备 电销中的 “听”“问”技巧 FAB技巧等相结合的话术制定方法 其他各类在线销售技巧荟萃 客户的性格色彩维度及沟通风格 大家来找茬：电销模拟演练及对话分析 多维的客户细分 电销中的“以客户为中心”内涵及行为解析

模块

五、电销代表职业动力与情绪的自我管理

1.2.3.4.5. 学会积极、学会思考  向职业球员学习，做职业电销代表  让晨会、夕会更多彩和高效  张弛有道——职场工间操  适度的压力，做最好的自己

讲师介绍

周力之 百乔罗高级顾问

客户服务及呼叫中心资深培训师

背景介绍：

具有十余年大型上市公司客户服务管理、呼叫中心运营、电话销售管理、培训等方面的实践经验，曾任东方航空总部服务质量主管，太平洋财产保险总公司服务运营处长、呼叫中心管理处

长兼电销中心运营负责人等职，推动建立了业内领先的服务运营管理体系，并带领团队创造了电销人均产能的行业标杆，其所在企业也获得了行业满意度测评第一名、全国用户满意企业、中国金融业最佳呼叫中心奖、中国最佳客户服务奖等多项殊荣。

周老师为南开大学经济学硕士，COPC注册协调员，并受聘为中国呼叫中心及业务流程外包产业联盟（CNCBA）高级顾问、《客户世界》杂志编委。周老师的培训与咨询主要专注在客户服务、电话营销等领域。

授课风格：

课程内容新颖、案例鲜活，授课专业、风趣，课程注重实战性，充分考虑客户化需求，能将培训和咨询有机结合，引导学员在课堂内产生非常直接的有益成果，培训反馈好评如潮。主要课程：

《平衡制胜的高超客户服务管理》《呼叫中心电话销售技巧》《内容精准传播高效——结构为王的PPT》

服务客户：

建设银行信用卡中心、交通银行上海分行、招商银行上海分行、华安基金、中美大都会人寿保险、中英人寿保险、中新大东方人寿保险、太平洋财产保险、大地财产保险、雅培中国、广西移动、东方航空、东航武汉分公司、东风汽车客服中心、复旦大学附属上海第五人民医院、深圳胜意科技、三住（MISUMI）精密机械、荷兰海沃机械（扬州）公司、易居（中国）控股、武汉珞珈航空服务公司、中青旅江苏商旅服务公司、温州莱特航空服务公司、贵州今日航空服务公司、中华礼仪培训师训练营、中国呼叫中心与业务流程外包产业联盟机构、康佛伦斯国际会议机构等知名企业和国内外机构。

第五篇：房地产中介销售周记

房地产中介行业是房地产业的重要组成部分，房地产中介贯穿在房地产业经济运行的全过程之中，为房地产业的生产、流通和消费提供了多元化的中介服务。接下来小编搜集了房地产中介销售周记，仅供大家参考，希望帮助到大家。

房地产中介销售周记【一】

第一天踏进财富的大门，心里有很多的忐忑不安，不知道迎接我的将是一种什么样的生活。

一起进公司的还有9个人，我们将在一起进行统一培训。公司实行选拔制度，通过了培训这一关，才有机会留下来，社会的竞争是残酷的，我们一起培训的有刚毕业的大学生，也有工作过的，甚至还有四十多岁的国企下岗职工。第一个礼拜，我们上午在总部接受有关房地产的基础知识，下午出去在各个地方跑商圈，熟悉楼盘，了解市场价格。因为是第一次接触这个行业，所以可以说是几乎陌生，特别是下午的跑商圈，从一条路走到另一条路，把小区的楼盘都记录下来，还要了解它的建造年代，市场价格，绿化面积等等，下午回去再接受主管的考察。第一个礼拜我们就是这样的安排。

房地产中介销售周记【二】

这一周开始正式接手业务了，因为是新人，所以在实际执行过程中有很多的缺陷与不足，刚下店的时候没有什么压力，过了一个礼拜后，压力就逐渐大起来，我们所有的新人都想第一个开单。刚开始的时候，门店里还有好几套着火的管家房，我们在口碑，二手房天地，住在杭州等知名的网站上挂房源，正好是租赁旺盛期，所以我们每天都有很大的看房量，有时候一套房子一下午就要看四次，我们每天在各个房子处奔波。几乎都没有什么时间可以停下来休息。虽然看房的人很多，可是却没有可以成交的。

房地产中介销售周记【三】

在画了一个礼拜的商圈之后，我们去单店实习了一天，在那里，店长给我们详细的讲了一些在工作中会遇到的实际存在问题。并且让我们再次熟悉了一下周边的楼盘。接下来的几天里，我们回总部继续培训，进行模拟演练并且进行最后的考核，在期间我们还接受了好几次的笔试，同时在培训的过程中，我们也培养出了深刻的友谊，我们10个人虽然都来自不同的地方，但是却很团结的在一起为彼此打气加油。考核的结果出来了，我很幸运的被留了下来，并且分配到了门店。

房地产中介销售周记【四】

开单之后，似乎做什么都变的简单了，慢慢的，我又开了好几单，有着火管家，也有普单。虽然在我签合同的时候，都没有人给我指导，但在我自己的摸索下，所有的合同都成功的签成了，这之间我们租赁部也开过会议，包括熟悉同事，并且上报自己下个月的业绩，当时真的对自己能做多少业绩心里没底，因为所有的新人都不愿意说，所以我们租赁部经理就给所有的新人下了统一的硬指标，每人完成4500的业绩，当时心里想肯定完不成了，但还是觉得自己应该要去试一下。那个时候，业务量跟看房量较前段时间相比已经有了减少。而且门店附近值得推荐的房子也开始减少，因此我开始把业务扩大化，我在网上挂离我们门店很远的房子，然后在接到客户要看房的电话的时候坐很长时间的车赶过去，就算是休息天也不例外，这也得到了公司领导的赞同与表扬。

房地产中介销售周记【五】

培训之后就下门店实习了，刚下门店的时候，我们前几天都在跑附近的商圈。了解门店周围的环境与社区，因为门店没有师傅，所以很多时候我们遇到的问题都要自己去解决。刚到门店的时候觉得很不适应，而且非常怀念以前在总部大家一起的日子，我们总是互相打电话问候，互相给彼此鼓励。因为每个门店都不一样，所以遇到的问题也不尽相同，因为是新人，刚去的时候几乎没什么业务，我们每天用半天时间跑商圈，然后用半天时间对客户进行回访。同时也慢慢和店里的老员工熟悉起来。中午跟老同事们一起吃饭，听听他们谈论的怎么做业务，偷偷学，嘿嘿。我工作的位子旁边是租赁组组长，他的专业知识很丰富，经验也很足。在实习中遇到很多问题我都会向他请教，有时候他

也会主动帮助我理解应该怎么做。跟他相处感觉很融洽，在业务上他也帮我了很多，让我快速入手，承接业务，我感觉我进步很快，几天时间就差不多能够跟客户房东沟通了。

我要抓住这个优势，让我很快的进步。虽然一开始跟房东客户都不敢打电话，心里很胆怯，手心老是冒汗，但是经过几天的锻炼，每天打十个电话，熟练了我也变得不害怕了。敢于跟客户房东沟通了，我觉得是一个进步，我要趁热打铁，继续下去。

房地产中介销售周记【六】

慢慢的对业务有些上手了，也学会了开发房源。

在一次又一次的看房后，终于开单了，虽然是着火管家，没什么利润，但是能够把着火管家出掉，还是一件很开心的事情，这样公司也可以减少损失。第一次开单觉得很兴奋，但是因为没有经验，所以有很多细节都没有谈好，又因为没有签合同的经验，结果引起了店长和客户之间的争执，眼看就要签的合同就这样飞了，客户在跟店长争执之后气愤的离开了，当时觉得自己真的不知道要怎么办才好，后来我还是没有放弃，我给客户打了电话，向他表示欠意。但客户表示已经不愿意再来我们门店签约，为了表示诚意，我只能带着合同去客户的公司签约，因为在总部培训的时候，涉及合同的问题只是略微带了一下，所以对合同我几乎可以说是一无所知，虽然去之前店长对我做了一番指导，但是真的到现场去签的时候，却发现店长教我写的合同竟然都是错的！很庆幸，这个客户对合同比较在行，所以我的第一次签约是在客户的帮助下完成的。签完合同拿着钥匙去做物业交割，发现自己既找不到水表也找不到电表，找到了也看不懂，还好店里有男同事一起陪同过去看。物业交割做完后，我又去了银行，把租金存进公司账号。在这之前，我也不知道这钱是怎么存的，经过了这一次，都学会了。在折腾了一下午后，终于成功的完成了签约和物业交割，一个生意就这样做成了。这一周算是比较成功。

房地产中介销售周记【七】

这一周在做业务的过程中，认识了很多同行，虽然我们不是在同一家公司的，但我们要做的事情是一样的。因此我们也开始了不同公司间的合作，竞争和合作是并存的，和其他中介公司建立良好的合作伙伴关系，对以后的业务发展是很有好处的。

因为有很多的房产经济人都是刚毕业的大学生，所以彼此之间都很好沟通，不用担心客户跳单等事件的发生。在实习期间做了一个利润很大的单子，虽然这中间也出现了很多问题，像客户对墙面的粉刷不满意，对合同的措词不满意，在进行了多次的协商之后，终于尘埃落定，那天我一个人签合同签到晚上七点多，然后再坐一个多小时的车赶回家，虽然很累，但是心里也觉得是值得的，因为这是我努力得来的成果