2021XX街道住宅小区物业管理提升三年行动方案

2021XX街道住宅小区物业管理提升三年行动方案

为进一步加强全街道物业管理工作，提升我街道小区物业管理服务水平，根据省、市、区有关加强和改进住宅物业管理工作要求，结合我街道实际，制定本方案。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持以人为本，突出城市基层党建引领社区治理和居民自治，推进物业管理和社区治理深度融合，探索物管工作新机制，完善管理服务体系，提升物管服务水平，增强群众的幸福感、获得感、安全感，积极争创全国文明城市。

二、工作目标

2023年底，新建小区党组织覆盖率、业委会组建率、市场化物业服务率达到100%；其他小区达到90%。通过提升行动，物业管理体制机制基本完善，社区小区治理能力显著提升，物业服务水平和群众满意度明显提高。

三、主要任务

（一）加强街道社区物业管理队伍建设

1、建强街道物管组织机构。立足街道实际，将物业管理提升工作纳入重要议事日程，成立由办事处主任为组长，分管领导为副组长，组织、宣传、政法、民政、财政、环保、城管、公安、安全等部门为成员的领导小组，参照主城区市政重点项目建设调度模式，定期研究物管提升工作，至少每月召开一次调度分析会，统筹全街住宅小区物业管理提升行动，切实解决工作中的难点问题和重点问题。

2、配齐物管服务工作人员。建立健全街道物管办内设机构，配齐工作人员。街道物管办专职人员2名，各社区下设环境和物业管理委员会，配备专、兼职人员各1名，兼职人员由社区岗位分工解决。落实相关办公场所、设备和经费，实现物业管理队伍建设正规化。

（二）切实强化物业服务监督措施

3.认真开展调查摸底工作。以解决突出问题为导向，组织社区者、业主委员会、物管工作人员，利用一周时间，对辖区小区业主委员会、物业服务企业开展调查摸底工作，建立小区业主委员会、物业服务企业基本信息台账。

4.严格落实物管“季度考”。按照《XX区住宅小区物业服务质量分类考核办法（试行）》规定，由街道、社区、业主委员会共同组织考核对物业服务质量实行“季度考”，并将物业服务企业履行公共安全、文明创建、垃圾分类等社会责任一并纳入考评内容中。

5、建立物业服务退出机制。根据“季度考”结果，针对物业服务质量（同类小区）“季度考”中排名情况，提出服务的物业服务企业“红榜”、“黑榜”名单，以及对排名靠后的小区进行通报。严格落实文件要求，强化“红黑榜”结果运用，对在物业服务质量“季度考”中连续两次列入“黑榜”的物业企业，责令其退出所在小区物业服务；对一年内三次列入“黑榜”的物业企业，坚决清退出物业服务市场。

6.加强前期物业开办费管理。严格按照规定程序拨付前期物业管理开办费。凡因小区物业管理工作不力，被文明委、物业管理领导小组通报或要求整改，对拒不整改或整改不力的物业企业，社区居委会会同业主委员会（已成立业主委员会，应当由业主委员会签署意见）申请使用前期物业管理开办费，在小区内张榜公示后，用于创建全国文明城市工作宣传或小区环境综合整治。

（三）完善“四位一体”红色物业议事机制

7.倾力新建“红色”业委员会建设。借鉴XX村红色业委员成功经验，针对尚未成立业主委员会的XX个小区，按照“四位一体”基本要求，逐个制定工作方案，及时启动组建业主委员会。突出街道、社区党组织对小区党组织和业主委员会的政治引领，落实符合条件的社区“两委”成员、党支部书记、党小组长通过法定程序兼任业主委员会主任或成员，业主委员会成员要有2—3名党员。

截止2021年12月底，全面完成符合成立条件的小区业主委员会成立工作。根据区文件规定，每组建一个规范的“红色”业主委员会奖补X万元。结合任务完成进度兑现奖补，任务完成低于60%不奖补，并由街道创城指挥部领导对该社区主要负责人进行约谈，纳入文明创建考核处罚。

8.及时组织业主委员会换届。针对需要进行换届改选的的小区，凡业主委员会任期届满、业主委员会缺员和无法正常工作的，应及时进行改选、增选和重新选举，按“红色”业主委员会标准完善，确保小区业主大会、业主委员会功能完善，运行正常。

截止2022年6月底，全面完成已成立的小区业主委员会功能完善工作。根据区文件规定，每完成一个功能提升的“红色”奖补1万元。结合任务完成进度兑现奖补，任务完成低于60%不奖补，并由街道创城指挥部领导对该社区要负责人进行约谈，纳入文明创建考核处罚。

（四）着力破解物业管理“瓶颈”问题。

9.提升改造小区物管水平。针改造后住宅小区原物业服务水平较低的小区，充分发挥业主大会制度和业主委员会功能，由双方在物业服务合同中约定，重新明确收费标准、服务内容、服务质量，实现小区物业服务提标升级。升级后按新服务等级考核，符合奖励范围的住宅小区享受三年奖励政策不变。尚未实行市场化的小区，要加快召开业主大会，成立业主委员会，大力推行物业服务市场化。

10.整治提升老旧小区环境。各社区要制定《社区小区创建整治方案》，对老旧（安置）小区和失管小区实施创建整治提升工程。根据区奖补政策，积极推行整治后的小区实行老旧（安置）小区物业三年奖补政策，对于原收费标准不超过二级基准价的住宅小区，根据“季度考”成绩，按照每平方0.1元标准分别给予奖补，第一年全额奖补，第二年奖补70%，第三年奖补40%。

11.推行服务与收费双提升。针对辖区内服务标准在3级以下的20个小区，分2个阶段完成物业服务“双提升”工作任务。第一阶段：在2021年12月底前，完成已实施改造的6个小区3级及以下服务标准的住宅小区物业服务“双提升”工作任务；第二阶段：在2022年6月底前，完成剩余14个小区的3级及以下服务标准的住宅小区物业服务“双提升”工作任务。

根据区“双提升”工作奖补文件精神，每完成一个小区“双提升”任务奖补1万元。结合任务完成进度拨付奖补资金，任务完成进度低于60%不奖补，并由街道创城指挥部领导对该社区主要负责人进行约谈，纳入文明创建考核处罚。

12.切实强化物业兜底保障。街道非物管小区XX个，其中，XX保洁小区为XX个，面积约为XX万平方米；X个失管小区，面积约为X万平方米，剩余XX个小区目前由单位自管等形式管理，面积约为XX万平方米。XX保洁小区和失管小区2022年3月起全部下沉管理（经费数额渠道不变），要以市场化为导向，制定物业服务提标升级计划。完善物业管理投诉受理和调解制度，力争将物业管理中的矛盾纠纷化解在小区，小事不出社区，大事不出街道。

（五）合力提升物业服务市场化水平

13.优化物业市场资源配置。通过“小小区”打捆招标方式，将多个规模较小、地域相近、标准相似的“小小区”合并为一个小区，通过扩大规模，降低物业管理成本，打捆推行市场化。根据党建引领、企业形象、服务意识、管理模式、服务水平等各方面，积极推荐2-4家优秀物业服务企业。

14.培育本土物业服务企业。充分发挥辖区内集体企业人员、资金、地埋优势，重点扶持集体企业开展物业管理服务，通过政策宣传、专业培训和行业交流，支持物业服务企业服务辖区内的老旧小区、农贸市场，完善内部管理，加快提升物业服务水平。

15.加大物业企业帮扶力度。结合文明创建、文明单位检查考核等综合方式，加强依法缴纳物业服务费宣传，对拖欠物业费的住户，社区、业主委员会应配合物业服务企业上门劝导，拒不缴纳的公职人员，应及时上报其所在单位催缴；继续利用小区物业产权转移督促产权人缴纳物业服务费，支持物业服务企业通过司法途径依法催缴。

四、保障措施

16.强化宣传引导。加强物业管理政策法规宣传，提高全民物业管理法治意识；坚持正面报道和负面曝光相结合，及时上报物业服务“红黑榜”；以“红色物业”为主题，积极宣传基层党建引领新举措、好办法，着力营造全民共建共创共享良好氛围，推进住宅环境和城市文明双提升。

17.加强调度指导。街道物管提升工作领导小组，要充分发挥组织领导和统筹协调功能,定期研究解决物管提升中实际困难和问题。街道物管办明确细化分工，强化常态指导工作，严格执行物业服务“季度考”和“红黑榜”，确保各项措施落实到位。

18.严格督查考核。街道将物业管理提升工作纳入社区综合目标考核，切实加强对社区物业工作的监督和指导。街道纪工委要将物业管理提升工作责任落实情况列入督查范围，并对工作落实不力的社区或个人，实行责任追究。